某地區(qū)棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告－－WORD (3).doc

第一章 總論1.1項目建設背景1.1.1項目名稱 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目1.1.2主辦單位 某市某區(qū)某道辦事處1.1.3調(diào)查編制單位 某道辦事處1.1.4可研編制依據(jù) 1、中華人民共和國土地管理法 2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 3、中華人民共和國環(huán)境保護法 4、投資項目可行性研究方法與案例應用手冊 5、建筑項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版） 6、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟評價手冊 7、遼寧省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定 8、遼寧省建設工程概算定額 9遼寧省產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導目錄（2006年本） 10、遼寧省國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓辦法 11、遼寧省關于加快城市棚戶區(qū)改造有關問題的通知 12、遼寧省城市房屋拆遷管理辦法 13、某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一五年規(guī)劃綱要 14、某市城市集中連片棚戶區(qū)改造實施方案 15、某市城市集中連片棚戶區(qū)改造規(guī)定 16、某市棚改新區(qū)物業(yè)管理實施意見 17、項目承辦單位提供的相關資料： 18、國家有關技術(shù)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定，主要有： 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（gb50180-93）； 住宅設計規(guī)范（gb50096-1999）； 住宅建筑設計規(guī)范（gbj96-86）； 混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范（gbj16-87）； 建筑設計防火規(guī)范（gb50016-2006）； 低壓配電設計規(guī)范（gb50054-95）； 電力工程電纜設計規(guī)范（gb50217-94）等。1.1.5可研研究范圍 承擔某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告編制任務，主要進行了以下研究工作： 1、項目的建設背景、必要性； 2、項目建設、市場預測及發(fā)展前景；3、項目建設投資及費用的測算； 4、項目經(jīng)濟效益的分析； 5、項目社會效益的評價等。 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告1.1.6項目提出的理由與過程某市委、市政府根據(jù)國務院辦公廳關于促進東北老工業(yè)基地進一步擴大對外開放的事實意見（國發(fā)辦200536號）文件精神和遼寧省“五點一線”新的開放戰(zhàn)略，充分利用某獨特的地緣優(yōu)勢和朝鮮半島局勢的緩和，加快遼寧省某市的城市建設，臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)，將某建設成為中國東北東部現(xiàn)代化沿海港口城市。通過某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目的建設，建成一個布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。安置丹迪居民，改善居民生活條件，美化某市的市容市貌，完善城市基礎設施整體功能，提高某市的服務功能。1、遼寧省棚戶區(qū)改造的基本情況改革開放以來，我省住宅建設發(fā)展迅速，城市居民的居住水平和居住條件有了明顯的提高和改善。但是，由于我省城市人口比重大，歷史欠賬多，部分城市居民的住房困難還沒有從根本得到解決。全省至今還有62萬戶缺房戶，特別是13.3萬戶、49.2萬人仍居住在房屋結(jié)構(gòu)簡單、設施簡陋、陰暗窄小的棚戶區(qū)里，這些棚戶區(qū)的房屋大多已年久失修，成了危房、險房。在“三個代表”重要思想和黨的十六屆三中全會、四中全會精神指引下，為了提高棚戶區(qū)居民的居住水平，將黨和政府的溫暖送到特困人群，建設和諧遼寧。2004年末，遼寧省委九屆八次全會與全省經(jīng)濟工作會議提出：從2005年開始，用兩年到三年時間，基本完成848萬平方米、27.5萬戶、84.4萬人的5萬平方米以上集中連片棚戶區(qū)改造任務，并把棚戶區(qū)改造作為全省的頭號民心工程。在黨中央、國務院的關懷下與國家有關部門的指導、支持下，在遼寧省委、 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告省政府的正確領導下，經(jīng)過全省上下的共同努力，遼寧省城市集中連片棚戶區(qū)改造工作進展順利。兩年來，列入遼寧省計劃的11個市（不含沈陽、大連、鞍山市）共拆除了983.7平方米，新建回遷戶1332萬平方米的改造計劃。如含沈陽、大連、鞍山3個市，14個市共改造城市集中連片棚戶區(qū)1212萬平方米，改善了34.5萬戶、120萬人的住房條件。2、某市棚戶區(qū)改造的基本情況某市的棚戶區(qū)主要分布在北部山區(qū)，其中60%以上坐落在25度以上的坡地。這些地區(qū)房屋建設時間長、質(zhì)量差、基礎設施欠賬多、人口密度大、家庭經(jīng)濟收入低。2005年至2006年，某市共有18片棚戶區(qū)列入省集中連片棚戶區(qū)改造計劃。在實施改造中，結(jié)合得到實際，遵循城市總體規(guī)劃，按照“西進、東展、南疏、北擴”的建設思路，因地制宜，進行了擴邊展沿，改造總占地面積達到了220萬平方米，涉及居民26731戶、93202人，拆除房屋建筑面積77.4萬平方米，新建回遷安置住宅128.1萬平方米，總投資17.04億元，市某市區(qū)城建史上規(guī)模最宏大、動遷戶數(shù)量最多的一項工程。某市在2008年全面啟動某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目，計劃在6年的時間內(nèi)全部完成。通過徹底改造，建成一個布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。1.2項目概況1.2.1擬建地點 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)1.2.2建設規(guī)模與目標 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告根據(jù)地點國土資源局某市2007年房地產(chǎn)開發(fā)用地公開出讓計劃（第二批）公告，某市某區(qū)七道橋北地段用地面積25.28萬平方米，規(guī)劃用途為住宅、商用，使用年限為70年、40年，容積率為1.3以下（可以上調(diào)0.2），供地情況為現(xiàn)狀。1.2.3主要建設條件 1、有強大的政策支持 為了加快某市某區(qū)某街棚戶區(qū)，根據(jù)國務院城市房屋動遷管理條例、遼寧省城市房屋拆遷管理辦法的有關規(guī)定和省政府關于城市集中連片棚戶區(qū)改造工作要求，結(jié)合某市實際制定了某市城市集中連片棚戶區(qū)改造規(guī)定。為全面貫徹省委、省政府關于加快全省棚戶區(qū)改造戰(zhàn)略部署,根據(jù)省政府第99次省長辦公會議和遼寧省人民政府辦公廳關于進一步加快城市棚戶區(qū)改造有關問題的通知（遼政辦發(fā)200441號）精神，結(jié)合某市的實際情況，制定了某市城市集中連片棚戶區(qū)改造實施方案。為了做好某市某區(qū)某街棚戶區(qū)居民新區(qū)物業(yè)管理工作，為小區(qū)居民創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、方便的居住環(huán)境，妥善安置小區(qū)特困職工，擴大就業(yè)門路，減輕群眾負擔，維護好群眾利益，讓廣大群眾住得上、住得起、住的穩(wěn)、住的安，根據(jù)國務院物業(yè)管理條列和省棚戶區(qū)協(xié)調(diào)小組關于印發(fā)關于棚戶區(qū)居民回遷小區(qū)管理的指導意見的通知（遼棚改20052號）,結(jié)合某市實際,制定了某市棚改新區(qū)物業(yè)管理實施意見。參與某市集中連片棚戶區(qū)改造的開發(fā)建設單位可以享受一定的優(yōu)惠政策 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告具體包括：1、城市集中連片棚戶區(qū)改造項目免繳交割調(diào)節(jié)基金、河道維護基金、墻改基金、散裝水泥發(fā)展基金。免繳城市基礎設施配套費、消防設施費、市場交易服務費、排水設施有償使用費、施工合同簽證費、商品房銷售合同簽證費、合同協(xié)議公證費。減半繳納人防工程異地建設費、勞動統(tǒng)籌費、土地登記費、施工圖審服務費、拆遷管理費、房屋質(zhì)量鑒定費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、固體垃圾排放管理費、施工占地費、工程定額編制費。2、在不影響其他規(guī)劃控制指標和居住區(qū)設計規(guī)定的情況下，在土地出讓合同規(guī)定的容積率基礎上可上浮0.2，上浮部分仍可享受優(yōu)惠政策，超出0.2以上的（不含0.2）按正常的房地產(chǎn)開發(fā)項目收費（包括土地出讓金）3、民心所向，積極配合動遷工作。在棚戶區(qū)改造過程中，政府出臺了比經(jīng)濟適用房更加優(yōu)惠的棚改搬遷政策，使老百姓得到了實惠。廣大動遷戶的顧全大局，積極配合和支持，有力地推進了安置房工程的順利進行。4、資金落實，市場化運作，給開發(fā)商提供了新的開發(fā)取向。為解決棚戶區(qū)改造的資金問題，讓百姓安居樂業(yè)，某市委、市政府經(jīng)過調(diào)查研究決定，棚戶區(qū)改造建設資金實行市場化運作，實行招商引資，市場化運作和改造的一系列優(yōu)惠政策，使棚戶區(qū)有足夠的吸引力，吸引多家開發(fā)企業(yè)參與到棚戶區(qū)改造之中。為了確保項目順利實施，政府與企業(yè)或個人將簽訂某市城市集中連片棚戶區(qū)改造建設項目承諾書、預防職務犯罪承諾書、拆遷安置保證書和建設資本金及拆遷儲備金協(xié)議書。 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告1.2.4項目投入總資金及來源情況 項目計劃總投資72363萬元人民幣，資金來源主要依靠投資方解決。1.2.5主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1-1序號項目名稱單位指標1規(guī)劃總用地面積萬平方米25.282總建筑面積萬平方米32.8643建筑容積率1.34小區(qū)綠化率%305建設投資萬元723636每平方米造價元22027建設期年68銷售收入萬元1150249投資利潤率%44.710靜態(tài)投資回收期年3.11.3棚戶區(qū)改造回遷戶安置情況1.3.1拆遷安置補償標準 1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換 （1）被拆遷房屋建筑面積在45平方米以下的（含45平方米），安置一類標 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告準套型房屋，其建筑面積不小于45平方米；其中被拆遷房屋建筑面積在35平方米以上的（自然間2居室，其中最小居室使用面積不得小于8平方米），安置二類標準型房屋，其建筑面積不小于58平方米。被拆遷房屋建筑面積在45平方米以上至58平方米的（含58平方米），安置二類標準套型房屋，其建筑面積不小于58平方米。被拆遷房屋建筑面積在58平方米以上至70平方米的（含70平方米），安置三類標準套型房屋，其建筑面積不小于70平方米。被拆遷房屋建筑面積在70平方米以上的，安置的四類標準套型房屋，其建筑面積不小于90平方米。高層建筑的各類套型使用面積不得低于上述各類標準套型使用面積。擴大面積代建費按多層建筑面積計算，房屋所有權(quán)證建筑面積按實際面積計算。安置各類套型房屋超出被拆除面積部分，按每平方米700交納擴大面積代建費，原面積不結(jié)算差價。本人自愿要求上調(diào)一個類型的，所上調(diào)部分擴大面積代建費按普通商品房價格的90%繳納，其價格由棚戶區(qū)改造領導小組辦公室組織評估機構(gòu)按有關規(guī)定評估確認。（2）臨時過度補償費。被拆遷房屋建筑面積在50平方米以下的（50平方米），每月每戶150元；50平方米以上的，每戶每月200元。（3）實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的一次性補助搬家費100元；回遷時恢復有線電視、電話；動力電無法恢復的按現(xiàn)行價格補償。（4）拆遷產(chǎn)生經(jīng)營性房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原面積按市場評估價格與所安置的期房商品房價格結(jié)算差價，擴大面積代建費按商品房價繳納。一次性搬遷費 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告和不可恢復設施補償費按市場評估價支付。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的臨時過度補償依據(jù)向社會保險機構(gòu)繳納養(yǎng)老保險金的企業(yè)職工人數(shù)和統(tǒng)計部門公布的上年企業(yè)職工平均工資計算；對出租的，按拆遷錢的出租租金計算；對商業(yè)用房按每平方米15元計算，并按季度發(fā)放。如雙方達不成協(xié)議，也可由拆遷人為被拆遷人按被拆遷房屋面積租賃房屋進行臨時過渡.(5)棚戶區(qū)改造內(nèi)的農(nóng)民戶安置補償標準，按國家有關的法律、法規(guī)執(zhí)行；征地后比照城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行。2.貨幣補償貨幣補償按被拆除房屋的市場評估計算。原面積按市場評估補償：被拆除房屋面積在20平方米（含20平方米）以上不足45平方米的，差額部分按被拆除房屋面積評估價的50%予以補助。超過45平方米的，超出面積部分不予補助；不足20平方米的不足面積部分不予補助。1.3.2特困戶、低保戶的安置補償標準對特困戶按政策規(guī)定擴大面積部分，免收擴大面積代建制：對低保戶按政策規(guī)定擴大面積部分，減少收取擴大面積代建費。1.3.3某地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格某區(qū)八道地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米3180元起價（不含樓層差）：某區(qū)九道地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米2900元；某區(qū)興東（東尖頭）地區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米2980-3280元；振興區(qū)紅房地區(qū)棚戶區(qū)棚戶區(qū)商品房價格為每平方米2400元左右；七道地區(qū)十八中北側(cè)棚戶區(qū)商品房價格為 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告3280元起價3280元起價（不含樓層差）。商業(yè)用房預計5000元/平方米。1.4結(jié)論與建議1.41結(jié)論 隨著某的市區(qū)的不斷擴大，基礎設施的建設及其它配套服務的加強，本項目改造開發(fā)區(qū)域的增值潛力巨大，市場前景廣闊。某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目為改善居民生活條件，美化某市的市容市貌，完善城市基礎設施整體功能，提高某市的服務功能，使區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展得到提高，人們生活水平上升，城市建設加快前進步伐，還安置了園區(qū)內(nèi)從業(yè)人員及家屬，項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益十分顯著，具有良好的開發(fā)前景。1.4.2建設1.項目建設過程中要注重與環(huán)境協(xié)調(diào)，達到合理統(tǒng)一。1.項目的拆遷量較大，牽涉的住戶很多，工程開始時要慎重考慮居民的安置問題，以免拖延建設進度，影響全部施工。第2章 項目建設的必要性與意義2.1棚戶區(qū)改造有力地推進了建設和諧社會棚戶區(qū)改造縮小了城市不同群體、不同區(qū)域之間的生活差距，促進了人與人和人與子人之間的和諧。2.1.1棚戶區(qū)改造縮小了住房差距通過棚戶區(qū)改造，棚戶區(qū)居民 人均住房建筑面積達到 平方米，比全省 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告平均水平22.6平方米的差距明顯縮小，棚戶區(qū)與城市中心區(qū)的人均住房面積差距也相應縮小。同時縮小了生活差距。棚戶區(qū)居民從沒有基礎設施的棚戶區(qū)，搬進了設施齊全的新區(qū)，一些棚戶區(qū)居民回遷小區(qū)的環(huán)境比商品房要好?？s小了城市不同群體之間的住房差距與生活差距，消除了很多社會矛盾。2.1.2棚戶區(qū)改造改變了城市面貌，促進了城市不同區(qū)域的和諧破爛不堪的棚戶區(qū)變成了鱗次櫛比的高樓大廈，市政設施配套齊全，城市面貌有了明顯改觀。結(jié)合棚戶區(qū)改造，各市籌措資金用于城市基礎設施和公共服務配套設施建設，新增道路、供水管線、排水管線、煤氣管線，新建幼兒園、醫(yī)療中心、超市等各種配套設施，進一步完善了城市功能。2.1.3棚戶區(qū)改造改善了城市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境，促進了人與人自然的和諧改造前，這些棚戶區(qū)沒有像樣的道路、排水等基礎設施，小區(qū)居民均采用原煤取暖，大氣污染嚴重，市政配套設施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏現(xiàn)象處處可見。通過棚戶區(qū)改造，極大地改善了城市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境。據(jù)初步統(tǒng)計，我區(qū)棚戶區(qū)改造后，共將清理生活垃圾 萬噸，新增綠地面積 平方米，每年可減少煙塵排放量 萬噸，減少污水排放量 萬噸。許多棚改新區(qū)居民反映，現(xiàn)在煙塵少了，河水清了，垃圾少了，環(huán)境美了，人們心情舒暢了2.1.4棚戶區(qū)改造改善了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，促進了經(jīng)濟和諧發(fā)展兩年來，全市 個市棚戶區(qū)改造共投入建設資金 億元，按照房地產(chǎn)業(yè)投入與產(chǎn)出比1：6計算，這 億元的投入，可產(chǎn)生 億元的效益，有力地拉動了我市建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運輸業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城市面貌改變與配 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告套設施建設，使城市土地城北升值。該項目通過棚戶區(qū)徹底改造，建成一個布局合理配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。除了安置當?shù)鼐用?，還對土地進行整合，騰出了部分土地，用于建設創(chuàng)業(yè)，改善了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，促進了社會經(jīng)濟和人文環(huán)境的和諧發(fā)展。2.1.5“棚改精神”，促進了黨、政府與老百姓的和諧我市及我區(qū)各級黨委、政府和各職能單位對棚戶區(qū)改造都給與了有力支持和幫助，凡是涉及棚戶區(qū)改造的審批事項和服務環(huán)節(jié)的各項工作，計劃、規(guī)劃、建委、房產(chǎn)財政、消防、電力等部門都要打破常規(guī)，集中辦理，登門服務，現(xiàn)場辦公，極大地提高了辦事效率，一些以往需要幾個月甚至至半年才能辦完的工程前期手續(xù)，現(xiàn)在幾天就能辦結(jié)。棚戶區(qū)改造在全市及我區(qū)形成了為民務實、創(chuàng)新高効、團結(jié)協(xié)作拼搏奉獻的“棚改精神”，創(chuàng)造了“棚改速度”。棚戶區(qū)改造，拆除的是欠帳，建起的是黨和政府在人民群眾中的形象。2.2棚戶區(qū)改造的市場運作，引領房地產(chǎn)業(yè)走出低迷房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設、經(jīng)營管理和綜合服務等社會經(jīng)濟活動的第三產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中具有支柱產(chǎn)業(yè)作用，房地產(chǎn)的地域?qū)傩詻Q定了建造所需大宗材料不適宜遠距離采購，這就使其對地方產(chǎn)業(yè)拉動較大；另一方面房地產(chǎn)促進了產(chǎn)權(quán)流動，搞活了房屋二、三級市場，增加地方稅收；更為主要的使房地產(chǎn)可以較大刺激生活消費，擴大內(nèi)需，增加地方稅源，能極大地提高稅收對我區(qū)經(jīng)濟的貢獻力。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展密切相關，一方面房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒有發(fā)達的社會經(jīng)濟基礎、沒有較高的社會生產(chǎn) 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告水平和國民經(jīng)濟的基礎支撐，就沒有發(fā)達的房地產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)、先導產(chǎn)業(yè)和導向性產(chǎn)業(yè)，能為社會經(jīng)濟發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎，兩者的關系是相輔相成、緊密相連的。2.3項目建設與全省的發(fā)展目標和某的規(guī)劃思想一致某市以加快發(fā)展為主題，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以改革開放和科技進步為動力，以提高人民生活水平為根本出發(fā)點，加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和信息化進程，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)理，積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加快與國際經(jīng)濟對接和融合，提高國民經(jīng)濟整體素質(zhì)和競爭力，全面建設小康社會，推動農(nóng)業(yè)發(fā)展。根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和未來走向，結(jié)合我市實際情況，未來15年我市招商引資的戰(zhàn)略重點之一是以舊城改造、小區(qū)建設、安居工程為主體的房地產(chǎn)業(yè)，因此我區(qū)也應加大在這些方面的工作力度，以爭取上級更多的優(yōu)惠政策和扶持資金。2.4項目建設符合市政府的棚戶區(qū)改造政策該項目的開發(fā)符合丹政發(fā)20018號文件規(guī)定的棚改政策，以“居者有其屋”為主要目標，配合國家房改政策精神，本著“多層為主、密度適中、高層點綴、環(huán)境優(yōu)美、有利生產(chǎn)、方便生活”的原則，實現(xiàn)住宅建設小區(qū)化、小區(qū)規(guī)?；?。隨著國家改革開放政策的逐漸深入、社會的進步、經(jīng)濟體制與增長方式的轉(zhuǎn)型，舊城區(qū)承載的職能逐漸多元化、復雜化。舊城區(qū)城市更新過程不僅可改善其基礎設施，更顯著的是隨著房地產(chǎn)市場的開放，城市土地有償使用制度的實施，土地級差效應的發(fā)揮，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)，提高了其綜合服務功能。加快舊城改造，將村鎮(zhèn)改造與村鎮(zhèn)居民點建設納入城市建設的長遠計劃，可使城市功能布局更趨合理。 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告2.5項目建設可改觀舊城住房面貌，優(yōu)化人居環(huán)境隨著舊城區(qū)棚屋的改造、拆除，建成了一批經(jīng)濟適用房用于安置拆遷戶，原棚戶居民從低矮、潮濕、破舊的棚屋，搬進了配套設施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。棚戶改造大大改善了我市中低收入和困難群體的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量。以前低矮破舊棚戶地段，將建成大廈高聳、新房成片的新城區(qū)。棚戶改造還為城市道路和基礎設施建設騰出了空間，更全面拉動了我市的經(jīng)濟增長、激活了某市房地產(chǎn)市場。一個個社區(qū)、一條條街道變得視野開闊、呼吸通暢，市民生活環(huán)境得到了進一步的改善。對城建來說，完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對某而言，另一個時代正在開始，建成一個“繁榮的經(jīng)濟強市、開放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市”，“最美邊境城市”將更加地名副其實。第3章市場預測2008年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導向下的執(zhí)行年。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下，2008年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前夜。在住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房價、加強土地調(diào)控、加強保障性住房建設等等政策導向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤時代，強化公司治理、注重品牌建設、提升經(jīng)營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關注重點。3.1房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將放緩在政府控制房價、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制的影響下，2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當前中國經(jīng)濟面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn) 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告型（將經(jīng)濟增長動力從投資和出口向個人消費方面傾斜）的背景下，對其他諸多重點行業(yè)拉動效應明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴密控制?？刂品康禺a(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴的政策調(diào)控將使得不少從其他行業(yè)進來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下，我們預計2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會放緩到15%左右。3.2住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟適用房供應 將增多2006年的房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應結(jié)構(gòu)提出了具體的9070標準，國六條和國十五條的導向就是重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機性需求。2007年的住房供應結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟適用房供應將增多，別墅等高端住房的投資和供給受到限制。2008年的住房供應結(jié)構(gòu)將繼續(xù)2007年的政策，在奧運會的帶動下，2008年房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。3.3土地管理更加嚴格，土地增量供應控制更嚴，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭2006年以來國家對土地的調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在2006年5月出臺的“國十五條”中對加大閑置土地的處置力度進行具體標準制定，2006年9月初，國務院更是專門下發(fā)關于加強土地調(diào)控有關問題的通知，主要針對當前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問題進行有效治理及嚴格調(diào)控。此后，國土資源部又下發(fā)了關于做好報國務院批準建設用地審查報批有關工作的通知，這些都顯示了中央對地方管理改革的決心和深意， 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告是對04年國務院28號文（國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定），05年國八條、144號文（關于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知）和06年國六條的延續(xù)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗艿礁鼑栏竦目刂?，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，并對快速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴的政策措施來看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會上收，建設項目用地管理將更加嚴格。預計隨著土地供應“閘門”的縮緊，如沒有重大政策變動，則土地價格的上漲趨勢短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對存量土地資源的整合，對存量土地的競爭也將加劇。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實。總的來說，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè)“強者恒強”的局面將得到進一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進一步提高。3.4 2008年住房供求差距將縮小，價格成為關鍵因素從當前的各類調(diào)控政策來看，改善住房供應結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價是核心重點，改善供求關系和住房價格將仍是2008年政府宏觀調(diào)控的主要目標之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標來看，2008年的實際供應量增長有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢；需求方面，經(jīng)過幾年快速釋放的自住性需求在高房價的影響下將有所減弱；此外，住房供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應量，預計2008年住房供求差距將進一步縮小，二房地產(chǎn)價格將成為影響供求關系的關鍵因素。關于房地產(chǎn)價格走勢問題，由于 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告政府行政干預的力度較大，在當前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜，我們認為，政策在二者之間的傾斜情況，將對短期內(nèi)的房地產(chǎn)價格預期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進的，溫和的，則2008年房地產(chǎn)價格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會保障屬性的傾斜是急進的，變革性的，則房地產(chǎn)價格的短期波動將加大。第4章 建設規(guī)模及功能方案4.1規(guī)劃目標 1、以具有21世紀居住水準的文明小康型城市住宅為目標，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應性強的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境你過、有完善基礎設施的文明的示范小區(qū)；2、依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量；3、合理組織綠色、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)；4、吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造具有本地特色的滿足居住、生活需要的環(huán)境功能。4.2建設規(guī)模 該項目規(guī)劃總用地面積25.28萬平方米，建筑面積為32.864萬平方米，容積率為1.3以下，綠化率為30%以上，建設項目包括住宅和公建。4.3功能方案 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告項目建成后，將形成三大功能：4.3.1居民安置功能通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務，解決拆遷居民的安置問題，滿足居民的住房需求，提高當?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件，形成高起點、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有的面貌，成為某的一個亮點工程。4.3.2房產(chǎn)開發(fā)功能 項目擬建部分中、高檔住宅，以經(jīng)濟、美觀、人性化的設計，倡導全新的居住理念，吸引更多的人口前來入住，打造的舒適住宅環(huán)境。4.3.3商業(yè)貿(mào)易功能 商貿(mào)市場，是貿(mào)易商品和生產(chǎn)產(chǎn)品流通的主要載體。在市場經(jīng)濟條件下，開展商貿(mào)業(yè)開發(fā)，既占有廣闊的商貿(mào)市場，可形成一定規(guī)模的商貿(mào)營銷渠道與網(wǎng)絡，又能有效地促進商貿(mào)流通，進而促進全市經(jīng)濟的發(fā)展。第5章 建設方案5.1整體規(guī)劃設計原則1、 高綠化低密度；2、 綜合服務配套設施齊全；3、 戶型設計適應“升級換代”居住要求；4、 體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格。5.2項目建設的原則 1、項目要貫徹“以人為本”的原則。項目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告放在首要位置，使居民更多地接近自然環(huán)境，營造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。2、項目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。從規(guī)劃到建設，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡，要結(jié)合人們對生產(chǎn)生活的需要。3、項目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。項目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設計、具體技術(shù)的采用都要堅持可持續(xù)化發(fā)展要求。4.項目要貫徹“適用、經(jīng)濟、在可能條件下注意美觀”的原則。突出某文化，創(chuàng)造建設品牌，成為棚戶改造樣板工程。區(qū)內(nèi)建筑力圖實現(xiàn)精致、典雅，具有美感。5.3建筑方案設計本工程設計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。5.3.1平面設計 1、住宅根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費需求在設計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準個有關規(guī)范要求。2公用建筑中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準汽車庫建筑設計規(guī)范（）的有關規(guī)定。物業(yè)管 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場庭院綠化帶、建筑小品等。5.3.2立面設計 立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。5.3.3結(jié)構(gòu)設計 根據(jù)地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎和上部結(jié)構(gòu)設計擬采用以下類型：1. 基礎選型及處理 樁基礎：樁基礎應根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。 深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。2.上部結(jié)構(gòu) 建筑群地上部分由多層住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu);地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設防。 第6章 場址選擇及建設條件6.1場址選擇 該項目選址為某市某區(qū)某街棚戶區(qū)6.2場址建設條件 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告6.2.1城市背景1. 地理環(huán)境某市是遼寧省轄市，是中國最大的邊境城市，位于遼東半島經(jīng)濟開放區(qū)東南部鴨綠江與黃海的匯合處，處于東北亞經(jīng)濟圈的中心地帶，東與朝鮮民主主義人民共和國的新義洲市隔江相望，南臨黃海2地形地貌某地區(qū)除東港沿海平原大部分屬遼東山地丘陵外，為長白山脈向西南延伸的支脈或余脈的東南坡地勢由東北向西南逐漸降低按高度和地形特征，可劃分為北部中低山區(qū)，南部丘陵區(qū)，南苑沿海平原區(qū)累規(guī)模較大的地貌單元其中以山地和丘陵為主，局部還有階地臺地等小型地貌單元鳳城市北緣和寬甸縣北部屬中的山區(qū)一般海拔400-1000米,侵蝕切割深度300-500米,主要有花脖子山/八面威、白石砬子、白云山等構(gòu)成鴨綠江和遼河流域的分水嶺，還有青倚山，黃椅山等休眠火山。鳳城市北部至中部、寬甸縣中部屬低山丘陵區(qū)。一般海拔300-500米，侵蝕切割深度100-300米。鳳城市、寬甸縣南部和東港市北部屬丘陵區(qū)。一般海拔500米以下，相對高差50-150米。寬甸滿族自治縣南部有呈東西向帶狀展布的海濱平原。其標高2-5米，地勢略向黃海傾斜。3氣候特征某地處中緯度地區(qū)，在大氣環(huán)流中屬西風帶區(qū)。季風明顯，冬季多偏北風，北方冷空氣經(jīng)常南下，平均46天就有一次不同強度的冷空氣南下過程，引起降溫、降雨、大風天氣。夏季西風帶環(huán)流范圍北退，副熱帶環(huán)流隨之北進， 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告本區(qū)多偏南風，使南方低氣壓系統(tǒng)暖濕氣流經(jīng)常北來，影響我區(qū)多陰霧、暴雨等天氣。夏末秋初，在東南季風的操縱下，我國東南沿海的臺風常隨之北上，影響我區(qū)。春秋季節(jié)是南、北風交替的季節(jié)。春季冷空氣開始衰弱北退，暖空氣北進；秋季則反之。上述天氣形勢特點，形成我區(qū)為溫帶氣候，四季分明。冬季時間最長，夏季次之，春秋過渡季節(jié)最短。由于我區(qū)背山面海，造成南北氣候差異較大。南部屬半大陸半海洋氣候。北部屬大陸性氣候，南北冷暖轉(zhuǎn)換時間約半個月。某降水量較多，是東北地區(qū)降水量最多區(qū)，年平均降水量為881.3-1087.5mm。全年降水量的23集中在夏季，其中七月中旬至八月中旬是本區(qū)暴雨集中期。 某年平均氣溫為6.8-8.7南北溫差約2。冬季雖長南部約50-60天（12月中旬至翌年2月中旬），北部約70-80天（12月上旬至翌年2月下旬），但嚴寒期（日平均氣溫低于-10的時期）較短，極端最低氣溫為-38.5（寬甸）。夏季雖熱但炎熱期（日平均氣溫達25或以上時期）較短，一般約20天左右（7月下旬至8月中旬），而寬甸僅10天左右（7月下旬至8月上旬），極端最高氣溫36.7（鳳城）4.水文情況 某地區(qū)江河密布，主要有鴨綠江水系、大洋河水系和沿海水系。全地區(qū)2公里以上的大小河流944條，其中流域面積超過5000平方公里得大江、大河4條即鴨綠江。渾江。愛河、大洋河。該區(qū)雨量充沛某多年平均降雨量為800-1200mm。洪水主要發(fā)生在7月中旬至8月中旬其特點是江河洪水量大而泥沙 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告含量小。鴨綠江荒溝最大，洪峰流量為17200立方米秒。多年平均徑流量為89億立方米，所年平均蒸發(fā)量為700毫米左右，多年陸地平均蒸發(fā)量為89立方米，多年平均蒸發(fā)量為700毫米左右，多年陸地平均蒸發(fā)量為450毫米。某是遼寧省河流含沙量最少的地區(qū)，多年平均懸移質(zhì)年輸沙模數(shù)為150噸平方公里。其中鴨綠江多年平均輸沙模數(shù)為76噸平方公里愛河為152噸平方公里，大洋河為2420噸平方公里。某地區(qū)主要水系有：鴨綠江，在某境內(nèi)的流域面積為11700平方公里。流經(jīng)某境內(nèi)的河長203公里；渾江，是鴨綠江水系最大的支流，全長446公里，其中在某境內(nèi)河長126公里，年徑流量71億立方米，在某境內(nèi)流域面積2456平方公里；浦石河，流域面積1178平方公里，全長125公里；安平河，流域面積227平方公里，全長60公里；愛河，是鴨綠江一大支流，全長206公里，流域面積5992公里，年平均徑流量32億立方米；大沙河，全長30公里，流域面積223平方公里；大洋河，河長202公里，境內(nèi)流長180公里，流域面積6202平方公里；哨子河，河長137公里，流域面積2159平方公里；亮子河，河長54公里，總流域面積580平方公里；土牛河，河長54公里，流域面積651平方公里；小洋河，河長42公里，流域面積223平方公里；雙岔河，河長35公里，流域面積303平方公里。5.環(huán)境質(zhì)量某地區(qū)地表水環(huán)境質(zhì)量，鴨綠江（某段）江橋以上江段水質(zhì)狀況良好，污染指標年均值無超標，達到國家地面水級標準江橋一下江段水質(zhì)狀況一般，污染指標年均值中高錳酸鹽指數(shù)、貢,油超標，其余污染指標達到國家地面水 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告級標準。鐵甲水庫水質(zhì)狀況良好，達到國家地面水環(huán)境質(zhì)量級保準。浦石河、愛河水質(zhì)狀況良好，污染指標年均值無超標，達到地面水環(huán)境質(zhì)量級標準。大洋河污染指標的年均值除高錳酸鹽指標超標其余污染指標均達到地面水環(huán)境質(zhì)量。近岸海域水質(zhì)良好達到國家海水水質(zhì)標準二類標準某地區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量 各項污染指標年均值達到國家環(huán)境空氣質(zhì)量標準級標準，影響某地區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量的主要污染物為降塵。1999難降塵的最高值發(fā)生在交通區(qū)。 聲環(huán)境質(zhì)量 某城市功能區(qū)噪聲監(jiān)測結(jié)果顯示；0 、1類區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量較差晝間、夜間均超標；2類區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量較好，晝間、夜間均達標；3類區(qū)、4類區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量一般，晝間不超標、夜間超標。 生態(tài)環(huán)境質(zhì)量 某的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量良好，現(xiàn)在建立各種保護區(qū)16處，保護區(qū)面積235599 公頃占全是陸地面積的15.87%。在所有各類自然保護區(qū)中比較著名的是遼寧白石砬子國家級自然保護區(qū)和某鴨綠江江口濕地國家自然保護區(qū)。在這兩個自然保護區(qū)中蘊藏著珍貴的生物多樣性和生態(tài)多樣性資源，具有很高的保護價值、科研價值和經(jīng)濟發(fā)展價值。6.2.2建設項目場址狀況1.自然條件 某市某區(qū)七道橋北轄區(qū)內(nèi)總居住人口7081人，居住了2023戶，其中低保戶數(shù)45戶，特困戶7戶被動遷房屋總面積59985平方米。涉及動遷企業(yè)17戶，鐵路產(chǎn)權(quán)單位1戶，其他企業(yè)14戶，小學1所。企業(yè)動遷面積24989.9平 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告方米。占用農(nóng)民耕地108畝，拆遷大棚130個。山林總面積1800畝，2.地物情況項目地處某市區(qū)內(nèi)，有良好的通訊設施，通訊已達國際先進水平，可直接與海內(nèi)外傳送各種信息。供電、供水、供暖等各方面基礎設施完備，適合項目的運營要求。6.2.3其它建設條件1.供電可由變電亭引入，其容量可以滿足工程用電的需求2.供水城市原供水管網(wǎng)可通過場址，其供水量和供水壓力均可滿足項目用水需求。第7章 環(huán)保、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化7.1環(huán)境保護7.1.1環(huán)境現(xiàn)狀 項目區(qū)地處某區(qū)棚戶區(qū)，人居環(huán)境質(zhì)量較差，急需通過該項目改善人居環(huán)境和自然環(huán)境。7.1.2項目執(zhí)行標準環(huán)境空氣質(zhì)量標準（gb30951996）；城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（gb30961996）； 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告污水綜合排放標準（gb897896）；大氣環(huán)境質(zhì)量標準（gb309582）；室內(nèi)空氣質(zhì)量標準（gb188832002）；7.1.3項目在施工建設期的污染防治措施1. 廢水項目在施工中主要用清水攪拌，砂漿和噴灑干磚，不能產(chǎn)生廢水不污染環(huán)境。2. 粉塵主要原料裝卸過程中產(chǎn)生少量的粉塵不超標不污染環(huán)境。3. 廢渣少量的建筑垃圾可及時清理沒有工業(yè)廢渣，不污染環(huán)境。4. 噪音在施工中產(chǎn)生噪音，一是吊車運料過程中產(chǎn)生聲音；二是攪拌機在攪拌過程中產(chǎn)生聲音；三是振搗器在振搗過程中產(chǎn)生聲音，均低于85分貝。 其他配套設施全部達到國家有關規(guī)定和標準，保證做好環(huán)境保護工作。7.1.4項目建成后的污染防治措施 項目設計將環(huán)保設施和項目主體工程同時建設，同時投入使用。項目可能會產(chǎn)生的污染主要是生活垃圾及生活污水。項目建成投入使用后，小區(qū)內(nèi)有物業(yè)管理，統(tǒng)一處理小區(qū)垃圾，按照城市垃圾處理標準處理，不會污染環(huán) 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告境；生活污水也統(tǒng)一處理，由城市污水排放管道同一排放。不會污染環(huán)境。7.2消防 該項目建筑物平面布置及建設均嚴格執(zhí)行建筑設計防火規(guī)范（gbj1687）之 規(guī)定?；馂奈：π詾槎〖?，建筑物 等級為三級。7.2.1建筑及總圖消防各單位建筑物間距滿足消防要求；項目區(qū)內(nèi)主、次干道寬度均在5米以上；主要建筑物四周沒有環(huán)形通道，其寬度不低于6米；廠區(qū)周圍安裝避雷設施。7.2.2防火分區(qū)各主要建筑物按防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，每個防火分區(qū)均設有2個以上疏散口。對超過規(guī)范要求的防火分區(qū)面積部分采取相應的措施滿足規(guī)范要求等措施。7.2.3消防給水 該項目實施后，消防、生活及商業(yè)用水共用一個系統(tǒng)，采用臨時高壓供水系統(tǒng)，消防時啟動消防加壓泵，涉及水源供應能滿足消防水量水壓的要求。7.2.4生產(chǎn)防火 小區(qū)內(nèi)所有設備設施的供電方面采用雙回路供電交設有自動漏電保護裝置，設備及管道等安裝可靠的防靜電措施。 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告7.2.5其他項目消防安全按消防部門的要求在小區(qū)內(nèi)都配備各種消防器材，并設專職人員對小區(qū)各處的火情、險情等進行監(jiān)控做好各項安全防范工作7.3節(jié)能棚戶區(qū)改造、回遷房建設與建筑“四節(jié)”（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）相結(jié)合。某市建設了不少高層住宅，大量使用了新型建筑材料，全部采用了墻體外保溫措施，節(jié)能效果非常明顯。7.3.1設備節(jié)能該項目所選電梯及其它小區(qū)的公共設施均為低耗能的節(jié)能型設備，可以節(jié)約大量電能。7.3.2其他節(jié)能措施采用節(jié)能性照明光源。較大的室內(nèi)活動空間采用分區(qū)照明開關，走廊照明選用聲、光雙控延時自動開關。路燈采取隔干區(qū)域控制方式和環(huán)境明按自動控制開閉的方式。供熱管線采用預制保溫管，減少熱能損耗。便池沖洗采取延時控制水閥。7.4安全衛(wèi)生安全是該項目建設期間及生產(chǎn)過程中最為重要的問題，根據(jù)國家對勞動保護有關規(guī)定，繼續(xù)加強此項工作，主要應注意以下幾點：1.安全建設與生產(chǎn)。認真貫徹國防科工委下發(fā)的關于加強建設項目安全生 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告產(chǎn)工作的意見及各級政府的有關安全生產(chǎn)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實際情況制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程和崗位安全制度。項目建設期間，要保證現(xiàn)場施工人員的安全，各操作人員均有足夠的操作平臺，并配置防護欄桿、防滑板、足夠照明及安全防護網(wǎng)，對產(chǎn)生的廢氣和粉塵設置有效的通風除塵設施；工程現(xiàn)場內(nèi)機器設備外露危險部分，都加防護罩，所有電氣、線路都安裝漏電保護裝置及避雷裝置，并設有危險標志，一警示工作人員，防止在建設過程中對工人身體產(chǎn)生傷害；制定各種 工序安全操作規(guī)程和安全防火措施， 堅強安全衛(wèi)生教；2.小區(qū)內(nèi)所有電器設備、照明等系統(tǒng)要有接地保護裝置，并設置警告標志，物業(yè)管理部門需聘請專業(yè)的電力、電氣設備維修人員，檢查和維修等項應按能源及有關安全用電規(guī)程執(zhí)行。3.項目建成后將完全按智能化小區(qū)的標準配置人員和設備，以保證小區(qū)內(nèi)所有用戶的生命及財產(chǎn)安全并對小區(qū)內(nèi)的火情、閑情等實施24小時監(jiān)控。7.5綠化 達到合理布局為原則，一位創(chuàng)造貼近自然的綠色空間為宗旨，以建設一個標準的色小康小區(qū)為目的，在小區(qū)內(nèi)設置綠化區(qū)綠化面積達到40%，為人們提供一個真正的自然共存的綠色家園，讓人們生活在清新自然的綠色環(huán)境中。第8章 項目組織方案、機構(gòu)設置及人員培訓8.1項目組織方案 根據(jù)國家有關規(guī)定，參照國債資金及政府投資項目管理規(guī)定，該項目實行項目法人責任制、資本金制、招投標制、工程質(zhì)量監(jiān)理制和合同制管理。由項目法人組建成項目建設領導班子，對項目的策劃、資金籌建、建設實施、質(zhì)量保證、 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告竣工驗收等實行全過程負責，并對項目承擔風險責任和法律責任。1. 主辦單位：香港英迪國際有限公司2. 項目負責人；3. 項目領導小組：組長：副組長：成員：4. 項目法人有關委托事宜，充分發(fā)揮社會中介機構(gòu)即咨詢、監(jiān)理、法律、設計等部門的監(jiān)督作用。8.2開發(fā)企業(yè)機構(gòu)設置 為適應現(xiàn)代企業(yè)管理制度需要，依照中華人民共和國公司法盡力企業(yè)管理機構(gòu)，實行權(quán)責分明，管理科學，激勵和約束相結(jié)合的內(nèi)部管理體制，按照市場需求，自主經(jīng)營、自負盈虧，以提高勞動生產(chǎn)率、經(jīng)濟效益和實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值為目標進行生產(chǎn)經(jīng)營管理項目實行總經(jīng)理負責制。機構(gòu)設置如下圖： 某市某區(qū)某街棚戶區(qū)改造項目可行性調(diào)查報告董事長 總經(jīng)理財務部辦公室工程部銷售部后勤部8.3開發(fā)企業(yè)人員培訓 依靠社會中介組織，施工單位對上崗職工必須進行嚴格培