汽車文化主題精品酒店項目可行性研究報告.doc

海航實業(yè) 麥地路酒店項目可行性研究報告 第 1 頁 共 13 頁 汽車文化主題精品酒店項目 可行性研究報告 前言 尊敬的程總、賴總: 承兩位領(lǐng)導(dǎo)指示，茲呈上麥地路舊廠房項目改造成精品酒店的可行性調(diào)研報告， 不足之處，祈請鈞座及酒店前輩予以指正為盼！ 項目組/楊勇 海航實業(yè) 麥地路酒店項目可行性研究報告 第 2 頁 共 13 頁 目目 錄錄 第一部分 項目概況 一、項目位置 二、項目現(xiàn)狀 第二部分 區(qū)域內(nèi)酒店行業(yè)分析 一、惠州市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 二、項目所在區(qū)域酒店行業(yè)調(diào)研 第三部分 項目規(guī)劃設(shè)計 一、項目規(guī)劃的必要性 二、項目總體規(guī)劃設(shè)計 三、項目設(shè)計理念 第四部分 項目進度安排 一、項目建設(shè)進度計劃 二、項目運營計劃 第五部分 資金籌措與運用 一、項目總投資估算 二、項目一期投資估算 三、資金籌措情況 第六部分 財務(wù)預(yù)測與經(jīng)濟評價 一、項目未來盈利預(yù)測 二、投資回收期 三、項目財務(wù)評價 第七部分 結(jié)論 海航實業(yè) 麥地路酒店項目可行性研究報告 第 3 頁 共 13 頁 第一部分第一部分 項目概況項目概況 一、項目地理位置 本項目地處惠城區(qū)麥地路黃金商業(yè)地段，毗鄰天悅酒店、萬佳百貨、天虹百 貨、人人樂百貨、海雅百貨、數(shù)碼街等商業(yè)中心區(qū)、距惠州旅游圣地西湖僅 需 10 分鐘車程，前往惠州汽車站更是瞬間可達，交通十分便利，地理位得天 獨厚，是繁忙商務(wù)人士及休閑旅游客人溫馨舒適的理想家園。 二、項目現(xiàn)狀 本項目物業(yè)產(chǎn)權(quán)為程惠房地產(chǎn)有限公司所有，共有砼建筑三棟，磚建筑兩棟， 砼、磚混合建筑一棟，占地面積 10491 平米。物業(yè)為廠房建筑，現(xiàn)租賃于相 關(guān)企業(yè)作廠房、辦公等用途。物業(yè)相關(guān)基本設(shè)施如下: 1、配電負荷：容量為 500kw 變壓器的主電源一組； 2、 可用于改建為酒店的砼建筑 1.10 萬平米; 建筑布局及外觀工業(yè)感強; 3、 有煤氣管著可以接入,排污納入市政排污管網(wǎng); 4、 產(chǎn)權(quán)清晰; 5、 擁有大面積空地可作后續(xù)發(fā)展空間，出路通暢并有充足停車位； 6、 可見性稍差，需在主干道旁預(yù)留廣告位； 7、交通流動性好，車輛進出便利，有多條以上能通達商業(yè)中心、車站、候機 樓的公交站線。 綜合以上所述，此物業(yè)符合改建酒店的要求。 第二部分第二部分 區(qū)域內(nèi)酒店行業(yè)分析區(qū)域內(nèi)酒店行業(yè)分析 一、惠州市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀： 據(jù)惠州市統(tǒng)計局發(fā)布的信息， 2009年度，惠州市國民生產(chǎn)總值達到 1414.70億元, 人均國民生產(chǎn)總值為3.5萬。 海航實業(yè) 麥地路酒店項目可行性研究報告 第 4 頁 共 13 頁 2009 年惠州各縣（區(qū)）人均生產(chǎn)總值對比表 市 別 絕對值（元）絕對值 （美元） 比上年 增長（%） gdp 增長 （%） 惠 州 35710522811.813.2 惠城區(qū) 49267721210.413.3 二、項目所在區(qū)域酒店行業(yè)調(diào)研 惠州市擁有“全國文明城市” 、 “中國優(yōu)秀旅游城市” 、 “國家園林城市” 、 “國 家衛(wèi)生城市”等幾塊金牌，旅游酒店業(yè)發(fā)展較快； 1、2009 年底全市共有:星級酒店數(shù) 67 家，床位數(shù)： 18165 個；客房出租率： 67%。2009 年全市共接待國內(nèi)外游客 2115 萬人次，同比增長 17.2%；接待住 宿游客 943.1 萬人次，增長 16.8，其中國內(nèi)游客人數(shù) 798.9 萬人次，增長 18.4。旅行社組團方面，國內(nèi)游 37.6 萬人次，下降 4.6，全年實現(xiàn)旅游 總收入 115.1 億元，增長 19.2，其中旅游外匯收入 4.0 億美元，增長 21.2。 2、惠州麥地路附近酒店房價一覽表、惠州麥地路附近酒店房價一覽表 酒店名星級房 型實銷售價 標準大床房(含單早) 328 標準雙床房(含雙早) 348 豪華大床房(含單早) 378 天悅酒店四星 豪華雙床房(含雙早) 398 標準雙人房(含雙早) 306 標準單人房(含雙早) 312 豪華單人房(含雙早) 330 隆泰金都四星標準 高級單人房(含雙早) 348 豪華單人房(含單早) 298 凱旋假日酒店四星標準 商務(wù)雙人房(含雙早) 328 海航實業(yè) 麥地路酒店項目可行性研究報告 第 5 頁 共 13 頁 商級商務(wù)單人房(含單早) 365 豪華商務(wù)房(含早早) 478 高級單人房(含單早) 278 高級雙人房(含雙早) 298 豪華單人房(含單早) 318 金鑾酒店四星標準 豪華雙人房(含雙早) 338 標準雙床房(含單早) 328 豪華單人房(含單早) 338 金華悅國際酒 店 四星 商務(wù)單人房(含單早) 358 標準蜜月房(無窗)(無早) 163 高級蜜月房(無早) 185 標準雙人房(無早) 209 好悅大酒店三星 標準套房(無早) 250 標準雙人房(雙早) 194 豪華雙人房(雙早) 220 湖景休閑房(雙早) 252 惠藝酒店三星 湖景豪華房(雙早) 304 標準雙人房(無早) 163 豪華單人房(無早) 183 麥雅商務(wù)酒店三星 豪華雙人房(無早) 203 標準房(無早) 240 高級房(無早) 268 豪華房(無早) 320 西湖大酒店三星 湖景房(無早) 370 高級大床房(無早) 178 高級雙床房(無早) 178 豪華大床房(無早) 198 城市客棧 經(jīng)濟快捷 型 豪華雙床房(無早) 198 莫泰 168經(jīng)濟快捷大床房(單早) 138 海航實業(yè) 麥地路酒店項目可行性研究報告 第 6 頁 共 13 頁 型標準房(單早) 148 *以上數(shù)據(jù)取自攜程網(wǎng)、e 龍網(wǎng)等訂房中心，據(jù)極強的可靠性、真實性； *早餐成本一般控制在 10 元/人。 從以上數(shù)分析，麥地路一帶各酒店四星級酒店主力房型的起步價（含早餐） 在 278 元-328 元左右，三星級酒店主力房型（含早餐）的起步價則在 180- 194 元左右，三星、四星兩者之間有著近百元的差價，市場具備較大的操作空 間和切入點。 swotswot 分析分析: : 優(yōu)勢: 酒店處麥地路商業(yè)黃金地段,交便極為便利,停車極為方便; 創(chuàng)新的設(shè)計與營銷理念,并可形成酒店服務(wù)與汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈; 全新酒店的設(shè)備,合適的價格定位; 高水平管理優(yōu)勢,營銷方式新鮮而有吸引力; 劣勢: 酒店由舊廠房改建,布局有一定難度; 酒店外立面可視性稍差; 機會: 利用獨有的汽車主題文化與汽車服務(wù)為特點,吸引社會各界及客人的關(guān)注 與體驗; 威脅: 相對其它酒店,我們在知名度等方面有一定的落差,另客人對新的酒店有一 定的不認同; 經(jīng)過對周邊市場的走訪,在本項目經(jīng)濟圈范圍內(nèi)酒店林立,但其無論在體現(xiàn)酒店 文化方面或硬件設(shè)備、軟件服務(wù)方面都皆無特色之處，千遍一律。大型（四星） 酒店價高但硬件偏于陳舊，服務(wù)一般；小型酒店更是以低價格策略賴以生存。 本項目將以親近主力客層心理的強烈主題文化，具備文化上的唯一性、排他性， 以適中的價格切入，成為首選惠州地區(qū)特色精品商務(wù)酒店，酒店輔以汽中維保 中心，提供麥地路黃金地段最為方便、高檔次的汽車維保服務(wù)中心，形成產(chǎn)業(yè) 鏈化。 海航實業(yè) 麥地路酒店項目可行性研究報告 第 7 頁 共 13 頁 第三部分第三部分 項目規(guī)劃設(shè)計項目規(guī)劃設(shè)計 一、項目規(guī)劃的必要性 未來酒店行業(yè)真正出名的酒店永遠屬于那些原創(chuàng)型的品牌，酒店集團的旗艦 酒店無論如何風(fēng)光，但它的復(fù)制品都將喪失魅力，因為人們不喜歡千篇一律。 這些都要求酒店規(guī)劃設(shè)計要有一種強大的文化支撐，以某種有別于區(qū)域內(nèi)其 他同行的文化為主題，從建筑設(shè)計、裝修風(fēng)格、產(chǎn)品、服務(wù)等方面全方位打 造主題酒店，力求以文化特色贏得客源和市場。并酒店所體現(xiàn)的文化來實現(xiàn) 酒店品牌信仰。 精品酒店一定要專注于一點，切忌面面俱到，必須圍繞某個作為核心的文化， 設(shè)計出一個高端商務(wù)型的精品酒店，這不是創(chuàng)意的問題，賺不賺錢才是關(guān)鍵。 二、項目總體規(guī)劃設(shè)計 方案一、(請見詳圖) 方案二、(請見說圖) 三、項目設(shè)計理念： 至2009年末，惠州市民用汽車保有量達21.1萬輛，其中私人汽車 16.6 萬輛。 2009 年新注冊上牌私人轎車 2.1 萬輛，增長 23.5。 針對如此龐大的市場，我們將汽車文化為載體，以共同擁有汽車、喜歡駕車 為共同點，以展現(xiàn)汽車文化為主題、以適當(dāng)?shù)膬r格體驗據(jù)有汽車文化的都市 小資生活為切入口，做一間愛車之人所喜聞樂見、具備被顧客都認同的汽車 文化精品商務(wù)酒店，并與汽車服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈（維修保養(yǎng)、汽車美容、車輛改 裝、二手車買賣、證照辦理、會員俱樂部、收費停車場等）相輔相成，相映 成輝。 酒店功能定位酒店功能定位: : 本項目擬按四星級為標準,提供高端的客房、餐飲（私房菜、西餐、清吧）服 務(wù)，并提供車輛維保等服務(wù)； 酒店市場定位酒店市場定位: : 客源定位：客源定位：以有車一族及各汽車品牌公司為主目標客源，旅游商務(wù)客源為輔 海航實業(yè) 麥地路酒店項目可行性研究報告 第 8 頁 共 13 頁 作為項目的客源選擇； 價格定位：價格定位：提供有限的較高標準酒店產(chǎn)品和服務(wù)，在價格上略高于三星級酒 店的價格作為市場切入點； 營銷理念：營銷理念：以汽車文化為載體，吸引各品牌汽車廠商客源及有車一族中高收 入人群，并以高星級的酒店服務(wù)吸引強大的人流、車流，推動汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè) 鏈的發(fā)展，形成酒店服務(wù)與汽車服務(wù)的相輔、循環(huán)。 第四部分第四部分 項目進度安排項目進度安排 一、項目建設(shè)進度計劃 按照項目規(guī)劃的進度安排，全部項目分兩期進行，其中一期工程客房、餐廳項 目需到 2011 年初建設(shè)完成，二期汽車維保項目需到 2012 年初建設(shè)完成 詳細工程進度計劃見下表所示： 2010 年2011 年 時間 789101112123456789101112 精品客房 汽車展廳 餐廳 汽車維保 中心 二運營計劃 一期項目于 2011 年 3 月完工后，將開始進行運營，二期工程需在 2011 年下半年 開始逐步投入運營，到 2012 年初開始正式運營。 具體運營計劃如下表所示： 2010 年2011 年2012 年 時間 89 1 0 1 1 1 2 123456789 1 0 111212 精品客房 汽車展廳 餐廳 海航實業(yè) 麥地路酒店項目可行性研究報告 第 9 頁 共 13 頁 汽車維保 中心 第五部分第五部分 資金籌措與運用資金籌措與運用 一、項目總投資估算 該精品項目總投資初步估算需投入資金 1200 萬元，分別用于租賃物業(yè)，舊廠房 改建客房、餐廳等的建設(shè)及前期運營費用，詳細數(shù)據(jù)如下表所示： 面積 （） 單價 （元/） 總投資 （萬元） 備注 首付租金 1200020 72(24/月*3 個月) 建筑費用 客 房 8000 1000800 園林景觀及 配套費用 建安費用的 5% 32 汽車維保中 心 200 運營資金 100 合計 1204 二、項目一期投資估算 面積 （） 單價 （元/） 總投資 （萬元） 備注 首付租金 1200020 72(24/月*3 個月) 建筑費用 客 房 8000 1000800 園林景觀及 配套費用 建安費用的 5% 32 運營資金 100 合計 1004 海航實業(yè) 麥地路酒店項目可行性研究報告 第 10 頁 共 13 頁 三、資金籌措情況 該項目一期總投資 804 萬元，其中自有資金 800 萬元，200 萬元擬裝修工程商 代資一年內(nèi)還清。 具體數(shù)據(jù)見下表所示： 單位：萬元 項目總投資自有資金工程商代資 1004800200 第六部分第六部分 財務(wù)預(yù)測與經(jīng)濟評價財務(wù)預(yù)測與經(jīng)濟評價 一、項目未來盈利預(yù)測 經(jīng)營收入預(yù)算：經(jīng)營收入預(yù)算： 預(yù)計本項目改建完成后,將擁有客房(32-36 平米/間)150 間,精品店數(shù)間,會 議室兩間,餐廳一間（100 個餐位） 。 項目月度營業(yè)預(yù)算如下： 1、客房： 平均房價預(yù)期定位：220 元/間（實收，不含早，早餐每位收費 18 元/位） =220 元/間*150 間*80%（入住率）*30 天/月 =792000=792000 元（未節(jié)假日增長額）元（未節(jié)假日增長額） 2、 餐廳： 每日消費人次 平均食品消 費 平均飲料消 費 合計 早餐 120182160 午餐 5030102000 下午餐 302010900 晚餐 6030203000 清吧 605302100 合計 1016010160 海航實業(yè) 麥地路酒店項目可行性研究報告 第 11 頁 共 13 頁 餐廳月收入為：10160 元/天*30 天=304800 元 3、其他收入： 精品店：3 間，每間月租金 5000 元，總收入為 15000 元/月 合計：酒店月經(jīng)營收入為： 客房+餐廳+租金=1111800 元/月 每月營業(yè)利潤預(yù)算每月營業(yè)利潤預(yù)算 月月收收入入總總額額為為1 11 11 11 18 80 00 0 元元；（未含節(jié)假日增長額） 直接成本：直接成本： 1、 本預(yù)算中綜合毛利率為 85%； 2、 購貨成本：166770 元（15%） ； 3、 營業(yè)毛利：945030 元； 人事費：122298 元（11%） 。 營業(yè)基本開銷（月計法）：營業(yè)基本開銷（月計法）： 1、水電/瓦斯費 5% 55590 元 2、維修保養(yǎng)費 0.5% 5559 元 3、宣傳推廣費 0.5% 5559 元 4、辦公差旅費 0.25% 2779 元 5、政務(wù)招待費 0.5% 5559 元 6、員工福食 1.8% 20012 元 7、 （綜合）稅費 7% 77826 元 8、洗滌/綠化費 1% 11180 元 9、其它費 0.25% 2779 元 合計合計 186843186843 元元 固定成本（月計法）：固定成本（月計法）： 1、 （綜合）折舊攤銷： 5 年計 160000 元 2、租金 240000 元 海航實業(yè) 麥地路酒店項目可行性研究報告 第 12 頁 共 13 頁 3、 （綜合）保險費 3000 元 合計合計 403000403000 元元 注：本預(yù)算中的百分比依據(jù)項目金額相對于月營業(yè)額所得的比例，非固定比例。 預(yù)算結(jié)果預(yù)算結(jié)果 1、 每月凈利 營業(yè)總額購貨成本人事費基本開銷固定成