農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理.ppt

農(nóng)村集體土地使用權(quán),集體土地使用權(quán)是指本集體成員個人（或單位)或非本集體成員以普通公民身份（或單位）取得的集體土地使用權(quán)，是對集體土地的用益物權(quán)，集體包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)。,農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn),農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 非農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。,農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生的背景,農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是農(nóng)村家庭承包制繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑 社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的確立和發(fā)展進(jìn)一步促進(jìn)了農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是WTO規(guī)則的必然要求 農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，適度集中經(jīng)營是農(nóng)業(yè)現(xiàn) 代化的必由之路 農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)能有效促進(jìn)農(nóng)民收入的增長，可以實現(xiàn)農(nóng)民的更大權(quán)益,農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式,承包經(jīng)營 出讓 出資入股 轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)包 租賃（出租） 抵押 繼承 互換 反租倒包,農(nóng)村農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)管理與完善,（1）前提條件： 農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移 明晰的土地產(chǎn)權(quán) 完善的法律法規(guī) 農(nóng)用地分等定級和估價 （2）流轉(zhuǎn)管理 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查 農(nóng)用地分等定級估價工作 建立技術(shù)保障體系,承包經(jīng)營,農(nóng)地承包。這是我國取得農(nóng)地使用權(quán)的最主要的方式，依承包主體的不同可分為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的承包和集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員和單位的承包。我國農(nóng)村土地承包法將承包的方式劃分為二種即:家庭承包(第二章)和其它方式的承包(第三章)，并指出“家庭承包 的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶”,出讓,這是指集體經(jīng)濟(jì)組織以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年期內(nèi)一般50年)讓予土地使用者，并由土地使用者向集體支付出讓金的行為。 “出讓”其實質(zhì)就是這里所指的“其它方式的承包”。當(dāng)前出讓農(nóng)地標(biāo)的主要是“四荒”地使用權(quán)，出讓方式有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種，出讓價格是市場價格，,出資入股,在實踐中，出資入股的情形包括兩種： （1）為合伙經(jīng)營而以土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股。 （2）以土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股組成股份合作企業(yè)（合作社）或公司法人擁有，,轉(zhuǎn)包,承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時約定的條件對轉(zhuǎn)包方負(fù)責(zé)。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。,轉(zhuǎn)讓,指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由其履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行終止，原承包方承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)部分或全部滅失。轉(zhuǎn)讓方為本次流轉(zhuǎn)前的原使用權(quán),租賃（出租）,承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時約定的條件對承包方負(fù)責(zé)。,抵押,土地承包經(jīng)營權(quán)人在法律許可范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保;當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并就處分所得的價款優(yōu)先受償。,繼承,土地承包經(jīng)營權(quán)能否繼承在我國是個有爭議的問題。一般民法理論認(rèn)為不能繼承，但對于承包產(chǎn)生的收益，則可以作為遺產(chǎn)繼承。理由不外有三:一是承包土地不是承包人擁有的私有財產(chǎn)，承包人只有經(jīng)營使用權(quán)，無權(quán)做出繼承處分;二是承包合同關(guān)系具有相對性，是不能繼承的:三是認(rèn)為承包權(quán)只是經(jīng)營管理權(quán)，而非財產(chǎn)權(quán)。,互換,承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換,同時交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)。,反租倒包,反租倒包可以理解為土地承包經(jīng)營權(quán)出租的一種形式。指的是村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會向農(nóng)戶支付一定的資金，將農(nóng)戶承包地的經(jīng)營權(quán)收歸集體，集體再將其租賃給外來的公司、農(nóng)戶，或者是在進(jìn)行一定投資后再將其倒包給本村的部分農(nóng)戶。,集體非農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的背景,第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市化進(jìn)程加快 用地需求激增 土地利用方式上比較利益差距加大 征地補(bǔ)償水平過低，而用地成本很高 鄉(xiāng)、村政府行政權(quán)利對集體土地產(chǎn)權(quán)限制過大,集體非農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式,轉(zhuǎn)讓 出租 抵押 聯(lián)營入股 法院判決,轉(zhuǎn)讓,集體土地所有者將一定年期的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓者開辦企業(yè) 直接轉(zhuǎn)讓土地或以地合作開發(fā)建設(shè)商品住宅 建設(shè)用地原使用者（企業(yè)或個人）在土地所有者的允許下將一定年期或無限年期的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)或個人，所有者收取一定轉(zhuǎn)讓金,出租,這是集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主要形式。（1）集體所有者為出租主體。村集體將非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)或廠房出租給企業(yè)或個人；（2）建設(shè)用地使用者為出租主體。主要表現(xiàn)為村辦企業(yè)以全部或部分土地出租。,抵押,集體建設(shè)用地使用者將土地使用權(quán)作為融資的擔(dān)保，包括以地上建筑物抵押連帶土地使用權(quán)抵押的情形。,聯(lián)營入股,集體建設(shè)用地所有者或使用者以土地使用權(quán)作為合辦企業(yè)的條件而發(fā)生的流轉(zhuǎn)。其經(jīng)營的風(fēng)險使這種形式逐步為出租所取代。,法院判決,因經(jīng)濟(jì)糾紛或企業(yè)破產(chǎn)、兼并等導(dǎo)致法院裁定和判決而致集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。這種情形在沿海一帶已逐步增多，法院判決流轉(zhuǎn)主要采取拍賣方式。,農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及存在的問題,存在土地強(qiáng)制流轉(zhuǎn)損害農(nóng)民利益的現(xiàn)象 土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全 農(nóng)民缺乏社會保障制約著土地流轉(zhuǎn) 土地流轉(zhuǎn)價格低廉制