商業(yè)物業(yè)管理前期介入和具體工作.doc

.淺談商業(yè)物業(yè)管理前期介入、二裝及物業(yè)費(fèi)測(cè)算時(shí)間1.項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時(shí)管理實(shí)踐過程中掌握的信息反饋給設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的實(shí)際需要，提高設(shè)計(jì)品質(zhì)。及時(shí)帶來使用人和管理人長(zhǎng)期積累的信息，對(duì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的不足和遺漏，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)或建設(shè)前提請(qǐng)開發(fā)商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理。1、根據(jù)商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，組織相關(guān)的專業(yè)工程師進(jìn)行圖紙會(huì)審，會(huì)審的重點(diǎn)放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：1）高低壓配電的會(huì)審主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運(yùn)營(yíng)等；2）主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；3）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動(dòng)控制，是否采取了節(jié)能措施；4）計(jì)量方式關(guān)注各主力店是否可以獨(dú)立計(jì)量，盡量減少代收、代墊情況；5）水系統(tǒng)考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等；6）空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)態(tài)的分布，合理進(jìn)行系統(tǒng)組合劃分和機(jī)組制冷量的選擇；2、從商場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)需要出發(fā)提出合理建議：1）各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要；2）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車收費(fèi)系統(tǒng)設(shè)置的建議；3）外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求，照明、供電、計(jì)量方式是否合理；4）建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費(fèi)用合理；5）鋪（戶）內(nèi)上下水、供電、燃?xì)?、空調(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求；6）隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；7)外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。8）管理用房面積是否滿足需求；垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。2.項(xiàng)目施工階段1、物業(yè)竣工時(shí)驗(yàn)收疏忽會(huì)為后期物業(yè)管理造成管理難題質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個(gè)又一個(gè)的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。這些問題往往在物業(yè)竣工時(shí)不易察覺，加上驗(yàn)收疏忽遺留下的問題，必然造成后期商業(yè)管理的力不從心。2、必須利用管理公司的專業(yè)能力實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理在項(xiàng)目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項(xiàng)目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：1）在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點(diǎn)位，提醒項(xiàng)目開發(fā)公司重點(diǎn)處理。2）在正負(fù)零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對(duì)其造成破壞等；防水施工時(shí)建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。3、在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：1)外墻防漏措施；2)多種經(jīng)營(yíng)供電、通信點(diǎn)位的合理設(shè)置；3)設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；4、在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接管階段重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求。3.商業(yè)物業(yè)管理準(zhǔn)備階段1.收集和掌握第一手資料通過早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、物業(yè)技術(shù)檔案等。2.提前策劃管理方案根據(jù)第一手材料提前策劃項(xiàng)目管理方案，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、費(fèi)用測(cè)算、員工培訓(xùn)、開業(yè)準(zhǔn)備等工作，使項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建設(shè)與軟件管理相得益彰。3.建立完善實(shí)用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過程中，與社會(huì)有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時(shí)進(jìn)行如下方面的工作。1)保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；2)同建設(shè)、公安、工商、交通、物價(jià)、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通。4.物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研工作主要調(diào)研內(nèi)容有：可比項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，員工薪酬水平及專業(yè)能力，專業(yè)管理水平，物業(yè)管理地方法規(guī)及行業(yè)慣例，物業(yè)服務(wù)特色，市場(chǎng)分包方水平及能力等。2、法規(guī)及政策調(diào)研了解項(xiàng)目所在地工商、物價(jià)政策；涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策；了解商業(yè)物業(yè)水、電、氣及供暖消費(fèi)政策和標(biāo)準(zhǔn)；了解當(dāng)?shù)丨h(huán)保政策要求；了解當(dāng)?shù)匦袠I(yè)標(biāo)準(zhǔn)、物料價(jià)格、工程維修市場(chǎng)情況等。3、調(diào)查小組對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的信息調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，編制物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。報(bào)告的內(nèi)容包括，但不限于:1)本地物業(yè)行業(yè)概況、當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)和政策；2)本地物業(yè)管理市場(chǎng)的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平分析；3)物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析(如社會(huì)化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)查、薪資水平)；4)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手(相似樓盤)的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)模式、服務(wù)狀況)。5.物業(yè)管理成本測(cè)算對(duì)于商業(yè)物業(yè)管理者而言，物業(yè)管理費(fèi)是主營(yíng)收入，該費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的擬定將直接影響到商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和商業(yè)項(xiàng)目的定位。因此，物業(yè)管理成本測(cè)算及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定是前期工作中最為重要的工作內(nèi)容之一。1、商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：1)人工費(fèi)用：包括工資總額及福利費(fèi)。2)環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)：包括日常清潔外包費(fèi)用、石材養(yǎng)護(hù)、外墻清洗費(fèi)用、除雪費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、消殺費(fèi)、煙道清洗費(fèi)、隔油池及化糞池清掏費(fèi)等。3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費(fèi)等。4)綠化養(yǎng)護(hù)成本：室外廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠植租擺費(fèi)等。5)公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)：工程工具費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)等。6)公共能耗費(fèi)用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費(fèi)及水費(fèi)。7)管理費(fèi)用：包括服裝費(fèi)、辦公用品、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓(xùn)、印刷、用具維修費(fèi)等。8)保險(xiǎn)費(fèi)。9)不可預(yù)見費(fèi)。10)管理酬金。11)稅金。2、由于商業(yè)物業(yè)管理中涉及眾多業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)的物業(yè)管理界面不盡相同，因而它們的物業(yè)管理成本是不一樣的。因此，商業(yè)物業(yè)管理測(cè)算較住宅、寫字樓物業(yè)費(fèi)測(cè)算要復(fù)雜。商業(yè)物業(yè)費(fèi)測(cè)算前必須確定下列條件：公司管理架構(gòu)、管理模式和薪酬體系確定；水、電、氣等能源費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和政策明確；物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明確（面積、使用率、設(shè)備設(shè)施清單及參數(shù)等）；各商業(yè)業(yè)態(tài)管理界面確定；服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定等。6.主力店物業(yè)服務(wù)（一）前期管理階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容：1、協(xié)助招商部門與主力店的租賃談判，重點(diǎn)協(xié)助審核租賃合同中涉及商業(yè)物業(yè)管理的相關(guān)條款，如：主力店工程設(shè)施設(shè)備類型、使用界面（如獨(dú)立使用或共用等）；2、進(jìn)行物業(yè)管理合同談判，重點(diǎn)確定雙方物業(yè)服務(wù)界面和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；3、協(xié)助招商、項(xiàng)目開發(fā)公司與主力店的進(jìn)場(chǎng)技術(shù)對(duì)接，保證主力店順利進(jìn)場(chǎng)裝修施工；4、對(duì)主力店裝修施工進(jìn)行監(jiān)管，保證現(xiàn)場(chǎng)施工秩序，并符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范和管理規(guī)定。（二）正常經(jīng)營(yíng)階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容：1、按照合同約定對(duì)主力店提供物業(yè)服務(wù)，收取管理費(fèi)用；2、對(duì)主力店物業(yè)管理情況進(jìn)行監(jiān)督，尤其是消防管理及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，以消除各類安全隱患；3、協(xié)調(diào)主力店與其他商戶、與政府主管部門之間的關(guān)系，維護(hù)其良好的經(jīng)營(yíng)秩序和經(jīng)營(yíng)環(huán)境；4、與主力店定期溝通，處理主力店提出的各類投訴；5、當(dāng)主力店中止租賃協(xié)議時(shí)，協(xié)助各部門簽訂撤場(chǎng)協(xié)議，進(jìn)行各類費(fèi)用清算；并按照相關(guān)約定接收主力店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地。（三）不同業(yè)態(tài)主力店物業(yè)服務(wù)界面要點(diǎn)主力店在大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)所占面積比率高，客流量大，涉及業(yè)態(tài)廣，是大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)重要的客戶。各商業(yè)物業(yè)對(duì)主力店的管理方式多樣，所涉及的管理界面也不同。以下為萬達(dá)集團(tuán)所開發(fā)并經(jīng)營(yíng)管理的萬達(dá)廣場(chǎng)各主力店物業(yè)服務(wù)界面，以供參考：1、超市1）、中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；2）、租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)；3）、消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例，分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；2、百貨1）中央空調(diào)、水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；2）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)；3）消防與其他租戶共用；4）在其租賃區(qū)域門前一般有免費(fèi)促銷場(chǎng)地；3、餐飲1）除個(gè)別廣場(chǎng)的KFC、必勝客、麥當(dāng)勞由租戶自行安裝空調(diào)外，中央空調(diào)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)的部分，費(fèi)用繳納一般按單獨(dú)計(jì)量或約定標(biāo)準(zhǔn)方式向各地管理公司繳納；2）水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，能源費(fèi)用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分?jǐn)傔\(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；3）設(shè)立為獨(dú)立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任及費(fèi)用；4）政府衛(wèi)生、環(huán)保部門對(duì)其衛(wèi)生防疫、排油煙環(huán)保達(dá)標(biāo)情況要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)；5）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)；6）消防與其他租戶共用；4、KTV、電子娛樂、影院1）水、電、氣、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，能源費(fèi)用由租戶向各地管理公司繳納；各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分?jǐn)偦蚣s定標(biāo)準(zhǔn)方式向各地管理公司繳納運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；2）中央空調(diào)（供暖）為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，主機(jī)系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標(biāo)準(zhǔn)的方式向管理公司繳納空調(diào)（供暖）費(fèi)用；3）消防部門對(duì)消防要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)；4）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)；5）消防與其他租戶共用；5、建材、家居1）中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立管理并承擔(dān)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶向各地管理公司繳納；2）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)；3）消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；6、電器賣場(chǎng)1）水、氣系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，各系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按獨(dú)立計(jì)量方式向各地管理公司繳納費(fèi)用；2）中央空調(diào)（供暖）為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一部分，無法獨(dú)立，主機(jī)系統(tǒng)由各地管理公司管理，租戶一般按照約定標(biāo)準(zhǔn)的方式向管理公司繳納空調(diào)（供暖）費(fèi)用；3）供電系統(tǒng)單獨(dú)在供電部門立戶，由租戶直接向供電部門繳納用電費(fèi)用，由供電部門開具增值稅發(fā)票，其變壓器一般由各地管理公司管理；4）電（扶）梯一般與其他租戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分?jǐn)傔\(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；5）消防與其他租戶共用，消防部門對(duì)消防要求較高，為物業(yè)管理的重點(diǎn)；6）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負(fù)責(zé)。7.商戶裝修管理1、成立裝修管理小組開業(yè)前3-4個(gè)月，成立由招商、工程、物管等相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員組成跨部門裝修管理小組，對(duì)管轄區(qū)商戶裝修實(shí)施統(tǒng)一管理。2、編制裝修管理工作流程和管理制度1）編制裝修手冊(cè)，為商戶及施工單位提供便利及指引，該手冊(cè)在與商戶簽訂租賃合同時(shí)予以派發(fā)。參見附錄1*購(gòu)物廣場(chǎng)裝修手冊(cè)2）制定裝修管理制度，明確裝修管理中各部門工作職責(zé)及工作流程。3、裝修管理控制環(huán)節(jié)1)商戶進(jìn)場(chǎng)裝修前，應(yīng)辦理交接手續(xù)，必須對(duì)房屋現(xiàn)場(chǎng)的重要設(shè)備設(shè)施和未來可能引起糾紛的部位進(jìn)行拍照，并在交接記錄中簽字確認(rèn)。2)要求商戶在開業(yè)前90天60天提交裝修圖紙，以保證留有充足的時(shí)間進(jìn)行裝修。在管理公司招商部(營(yíng)運(yùn)部)收到商戶提交的裝修設(shè)計(jì)方案的5個(gè)有效工作日之內(nèi)，管理公司應(yīng)對(duì)這些初步方案、設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審閱和簽署意見。如果初步方案設(shè)計(jì)圖退回租戶時(shí)簽上意見，而且租戶無條件認(rèn)可，則商戶應(yīng)當(dāng)立即按照管理公司的意見修改初步方案設(shè)計(jì)圖，并重新提交給管理公司進(jìn)行審核。商戶裝修方案中涉及拆改結(jié)構(gòu)的，如不影響整體外觀布局和統(tǒng)一管理的，應(yīng)上報(bào)項(xiàng)目開發(fā)商審核其可行性，否則，管理公司可直接否決商戶裝修方案。3)商戶須自行向消防、衛(wèi)生、防疫等政府有關(guān)部門申請(qǐng)審批，并應(yīng)獲得以上部門的批準(zhǔn)。租戶須承擔(dān)各項(xiàng)費(fèi)用。4)現(xiàn)場(chǎng)材料進(jìn)場(chǎng)通道、工具運(yùn)輸、退場(chǎng)所有運(yùn)進(jìn)及運(yùn)出施工場(chǎng)所的施工設(shè)備必須經(jīng)過管理公司的批準(zhǔn)。裝卸貨物和運(yùn)輸物品必須按管理公司指定的路線與時(shí)間進(jìn)行。進(jìn)入地下室裝卸貨物區(qū)的運(yùn)輸車輛不能超過物業(yè)地下停車場(chǎng)的入口限高。在裝修過程中，應(yīng)做到嚴(yán)格避免損壞物業(yè)電梯、樓梯、公共區(qū)域、通道、墻或隔板、出口、大門以及其它商業(yè)物業(yè)內(nèi)外設(shè)施。在施工中造成上述設(shè)施的損壞應(yīng)由商戶承擔(dān)一切相關(guān)修復(fù)費(fèi)用。管理公司有權(quán)要求商戶對(duì)商場(chǎng)公共區(qū)域及貨梯做出保護(hù)裝置方能使用。5)內(nèi)裝交叉施工內(nèi)裝過程中難免會(huì)有交叉施工現(xiàn)象發(fā)生，著重控制施工安全和成品保護(hù)。6)工期管理根據(jù)商業(yè)開業(yè)時(shí)間的安排，合理控制裝修工期，及時(shí)提醒商戶及早完成裝修。工程部及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進(jìn)度，協(xié)調(diào)商業(yè)物