廣東東莞景湖灣畔項(xiàng)目分析報(bào)告營(yíng)銷推廣建議.ppt

,第二部分：項(xiàng)目分析,1、項(xiàng)目swot分析,優(yōu)勢(shì)（strength） 企業(yè)品牌號(hào)召力 項(xiàng)目成熟的居住環(huán)境以及優(yōu)質(zhì)的園林 建筑等 剩余單位多為項(xiàng)目景觀最優(yōu)產(chǎn)品，對(duì) 降價(jià)有一定抵御能力 周邊生活配套齊全 便捷的交通,機(jī)會(huì)（opportunity） 屬于收官項(xiàng)目，擁有大量的客戶資源 可充分調(diào)動(dòng)關(guān)系營(yíng)銷 成熟的居家氛圍為后期的推廣營(yíng)銷提 供宣傳賣點(diǎn) 運(yùn)河片區(qū)有大量新盤推出，灣畔可靈 活進(jìn)行阻擊,威脅（threat） 同片區(qū)的萬科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)率先降價(jià)， 對(duì)灣畔樓王價(jià)格負(fù)面影響較大 公司內(nèi)部項(xiàng)目與灣畔一直有競(jìng)爭(zhēng)情況 發(fā)生，對(duì)灣畔貨量消化有影響 灣畔屬于尾盤項(xiàng)目，其余競(jìng)爭(zhēng)樓盤可 選擇的貨量更多，分流灣畔客戶,劣勢(shì)（weakness） 率先降價(jià)以及業(yè)主要求賠償對(duì)項(xiàng)目帶 來的不良口碑 毗鄰運(yùn)河邊所帶來的環(huán)境負(fù)面影響 附近的五環(huán)路帶來噪音及灰塵影響 工程質(zhì)量欠佳所導(dǎo)致漏水等一系列 問題,so(擴(kuò)展優(yōu)勢(shì)) 利用前期客戶，發(fā)展關(guān)系營(yíng)銷 依靠成型園林和社區(qū)環(huán)境，舉辦 小眾營(yíng)銷，喚醒社區(qū)認(rèn)同感 剩余貨量較少，可考慮靈活組合 進(jìn)行消化，規(guī)避降價(jià)帶來不利影 響,st(轉(zhuǎn)化威脅) 放大企業(yè)品牌效應(yīng)，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形 成企業(yè)形象差距 利用剩余單位優(yōu)質(zhì)特點(diǎn)，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手產(chǎn)品形成產(chǎn)品差異化 公司內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目春曉余貨多為公 寓產(chǎn)品，與灣畔不形成競(jìng)爭(zhēng)，可考 慮兩個(gè)項(xiàng)目配合出貨,wo(利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)) 依靠老業(yè)主開展低成本小眾營(yíng)銷 修補(bǔ)業(yè)主關(guān)系 利用受五環(huán)路影響的單位帶動(dòng)高 價(jià)單位的消化 后期宣傳以社區(qū)居家氛圍為主調(diào) 盡量淡化項(xiàng)目前期負(fù)面影響,wt(減少劣勢(shì)，規(guī)避威脅) 高低檔次產(chǎn)品混合搭配營(yíng)銷，弱化萬 科低價(jià)產(chǎn)品帶來沖擊 考慮將公司在售五個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行混合搭 配銷售，聯(lián)動(dòng)效應(yīng)加速項(xiàng)目消化 后期宣傳主打成熟社區(qū)與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的 復(fù)合賣點(diǎn) 以隱晦方式進(jìn)行降價(jià)，避免再度刺激 前期客戶,灣畔項(xiàng)目總體點(diǎn)評(píng),1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積：一期8萬m2，二期10萬m2 建筑面積：一期10萬m2，二期18萬m2 住宅戶數(shù)：一期900戶，二期1100戶 泊車位：一二期共1390個(gè)，室內(nèi)1366個(gè) 室外24個(gè) 會(huì)所面積：3674.59m2 幼兒園面積：3561.2m2 綠化率：53 整體容積率：1.5,點(diǎn)評(píng)：1、在售為灣畔二期，一期已有的900戶以及早已成熟的社區(qū)是灣畔不可或缺的客戶資源， 應(yīng)設(shè)法維系客戶關(guān)系，充分調(diào)動(dòng)關(guān)系營(yíng)銷 2、灣畔應(yīng)加快工程進(jìn)度，將項(xiàng)目展示面做出，特別是閣樓與首層復(fù)式產(chǎn)品的展示 3、建議營(yíng)銷方面加強(qiáng)培訓(xùn)，提供銷售團(tuán)隊(duì)士氣，必要時(shí)建議將春曉與灣畔銷售團(tuán)隊(duì)互換 4、剩余貨量產(chǎn)品不存在戶型方面的硬傷，而在低迷市道下建議盡快消化剩余貨量 5、目前市場(chǎng)上基本不存在與灣畔檔次相似的項(xiàng)目，因此灣畔后期競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較少，可 將項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的產(chǎn)品放在剩余貨量的中后期推貨產(chǎn)品中,2、剩余貨量及價(jià)格分析,項(xiàng)目剩余貨量集中在3+1戶型、3方2廳、首層復(fù)式和閣樓四種產(chǎn)品，各產(chǎn)品貨量明細(xì)如下,3+1 戶型明細(xì)表,1套,1套,82套,優(yōu)勢(shì) 1、產(chǎn)品布局方正，錯(cuò)層設(shè)計(jì)，空間層次感豐富 2、陽臺(tái)偷面積設(shè)計(jì)，增加產(chǎn)品可利用性，性價(jià)比 更高 3、產(chǎn)品外部景觀優(yōu)越，正對(duì)小區(qū)中心園林。園內(nèi) 八景盡收眼底 劣勢(shì) 1、景觀陽臺(tái)出口過窄，且陽臺(tái)面積較少，影響南 北對(duì)流 2、整個(gè)項(xiàng)目受外部噪音影響大 點(diǎn)評(píng) 3+1戶型產(chǎn)品附加值高，外部景觀優(yōu)秀，且戶型 設(shè)計(jì)方面沒有硬傷，屬于灣畔中最優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,一等,3房2廳戶型明細(xì)及分析,36套,28套,4套,優(yōu)勢(shì) 1、產(chǎn)品布局方正，真正的南北對(duì)流 2、采光、通風(fēng)極佳。景觀陽臺(tái)寬度高達(dá)3米 3、外部景觀優(yōu)越，正對(duì)小區(qū)中心園林 4、無間距樓寬，真正的獨(dú)家園林景觀 劣勢(shì) 1、部分單位有西曬現(xiàn)象，如23棟等 2、部分樓棟靠近沿河路和五環(huán)路，噪音影響大 點(diǎn)評(píng) 1、3房2廳產(chǎn)品附加值相對(duì)必3+1戶型弱，且部分單 位西曬嚴(yán)重 2、產(chǎn)品面積適中，符合如今市場(chǎng)需求，不存在產(chǎn)品 上的缺陷,一等,首層復(fù)式戶型明細(xì)及分析,優(yōu)勢(shì) 1、贈(zèng)送面積大，產(chǎn)品附加值較高 2、首層親地花園設(shè)計(jì)，與自然更加親近 3、層高達(dá)7米，空間層次感好，氣派裝潢 劣勢(shì) 1、位于低層，受潮濕影響較大 2、室內(nèi)高度低于地面，產(chǎn)生下陷感，且蚊蟲較多 3、現(xiàn)場(chǎng)欠缺展示板房，客戶難以領(lǐng)略首層復(fù)式的 感覺 點(diǎn)評(píng) 1、加快花園規(guī)劃和板房裝修，加強(qiáng)展示面 2、戶型設(shè)計(jì)上不存在硬傷，附加值高，產(chǎn)品優(yōu)越 建議可爭(zhēng)取最大利潤(rùn),14套,12套,7套,二等,閣樓單位戶型明細(xì)及分析,6套,5套,6套,優(yōu)勢(shì) 1、贈(zèng)送面積大，產(chǎn)品附加值高 2、俯瞰園林，居高臨下，灣畔景色一覽無遺 3、3房變4房設(shè)計(jì)，面積可靈活分割使用 劣勢(shì) 1、受五環(huán)路灰塵及噪音影響較大 2、位于頂樓，夏季天氣炎熱 3、現(xiàn)場(chǎng)欠缺展示板房，客戶難以領(lǐng)略閣樓產(chǎn)品優(yōu) 越性 4、閣樓層高不同，難以充分利