天津項目招商定位及項目推介104p.ppt

項目 招商定位及項目推介 制作：張楠,二零一一年十二月,凡成事者，三機不可缺其一，曰：天時、地利、人和。 凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場、產(chǎn)品、策略。,項目定位思考前提,武清高端商業(yè)綜合體,項目位于京津走廊,項目近百萬平米的大盤,在進行項目定位思考前，我們首先要明確項目對于各環(huán)節(jié)的真正意義：,契合打造武清高端商業(yè)綜合體項目的戰(zhàn)略目標,契合京津一體化發(fā)展的整體態(tài)勢,契合項目連續(xù)的開發(fā)步調(diào)，實現(xiàn)價值最大化,項目,項目定位思考思路,項目本體研究,項目定位分析,市場機會與初步定位方向,優(yōu)化限制條件 緯度的分析,價值最大化 緯度的分析,提升競爭力 緯度的分析,開發(fā)環(huán)境研究,項目定位結(jié)論,宏觀環(huán)境,市場環(huán)境,區(qū)域環(huán)境,項目區(qū)位交通研究,客群定位,整體定位,產(chǎn)品定位,形象定位,項目本體屬性,項目理解,跳出,借勢,超越,本案的成功與否，在于如何借勢發(fā)展、如何跳出限制、如何超越自我,項目理解分析,借勢最大的利用資源,借勢武清區(qū)域未來 發(fā)展趨勢,關(guān)鍵詞：借助目標性規(guī)劃，提升發(fā)展?jié)摿?“十一五”后，武清區(qū)位于天津重點規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢，將會進一步聚 集相關(guān)客戶群體的關(guān)注。,借勢武清產(chǎn)業(yè)鏈 不斷完善的趨勢,關(guān)鍵詞：“新移民不斷介入，城市生活水平不斷增加” 武清產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群，其不同的人群也必然今后區(qū)域內(nèi)的需求結(jié)構(gòu)的 變化，我們?nèi)绾伟盐掌淙找嬖鲩L的未被滿足的需求，形成差異化競爭，將是項目生存的根本。,借勢武清房地產(chǎn)市場 發(fā)展形式,關(guān)鍵詞：把握區(qū)域價值 借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場價格的快速上漲，利用市場價格的整體 支撐，在區(qū)域內(nèi)突圍，打造自身的競爭力和價值點，實現(xiàn)價格的再提升， 創(chuàng)造地塊的最大價值。,借勢天津北方 經(jīng)濟中心定位,關(guān)鍵詞：最大限度利用外來企業(yè)、外來產(chǎn)業(yè)人口 京津冀一體化不斷加強帶來產(chǎn)業(yè)進入和交流加強，使我們的客群定位可以不再局限 于天津可以更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群日益增長的需求。,跳出在更加廣闊的范圍看待本案,跳出 項目看項目,關(guān)鍵詞：項目在武清的發(fā)展?jié)摿?本案區(qū)位優(yōu)勢明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應(yīng)局限于項目本身，要 將其打造成區(qū)域整體價值提升及延續(xù)的放大器。,跳出 區(qū)域看項目,關(guān)鍵詞：交通改善、產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的客戶變化 跳出小區(qū)域：基于武清城區(qū)的規(guī)劃以及發(fā)展現(xiàn)況，本案必將承擔更大的區(qū)域職能 跳出天津市：隨著整體區(qū)域的發(fā)展，本案作為京津走廊的重要節(jié)點作用將越發(fā) 明顯，交通的溝通順暢將進一步吸引區(qū)外客戶的關(guān)注；,跳出 當前看未來,關(guān)鍵詞：項目未來整體的升值前景 本案入市時間預(yù)計在20092010年，我們應(yīng)重點關(guān)注未來的發(fā)展趨勢帶來的客群 需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來的產(chǎn)業(yè)人群、正在建設(shè)的交通樞紐帶來的區(qū)域外人 群應(yīng)是我們關(guān)的重點，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應(yīng)當跳出當前看未來，掘 土地最大的價值。,超越全面提升項目價值,超越傳統(tǒng) 產(chǎn)品功能,關(guān)鍵詞：多功能組合 引領(lǐng)區(qū)域市場的發(fā)展，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品，使項目入市時在與區(qū)域內(nèi)已成形的 項目競爭中體現(xiàn)自身優(yōu)勢和價值，完善區(qū)域功能。,超越傳統(tǒng) 開發(fā)理念,關(guān)鍵詞：城市運營，打造多種類、多元化產(chǎn)品 以城市的角度看待項目，承擔更多的城市功能，把握住目標客群需求特征， 營造全新的理念，多種類、多元化的集合式產(chǎn)品，提升項目產(chǎn)業(yè)功能價值。,超越同期同 區(qū)域競爭項目,關(guān)鍵詞：稀缺 通過創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念，稀缺的產(chǎn)品形式，完善的配套設(shè)施，超越同 期同區(qū)域上市項目, 增加客戶的價值認同，并借助推售時機，形成時間上的壟斷。,2011，新國八條出臺，一石激起千層浪,國八條與以往政策相比，有何不同？,去市場化的政策下，市場何去何從？,政策環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境的變遷，開發(fā)商新機遇在哪里？,1月12日,央行上調(diào)準備金率強力遏制信貸沖鋒,2月20日,銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者,3月10日,國土部出臺19條土地新政 強調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管,3月11日,國土部劍指土地市場四宗罪 將開展全國檢查,3月18日,國資委要78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案,4月11日,銀監(jiān)會：銀行不得對投機投資購房貸款,4月13日,住建部：加快保障房建設(shè) 遏制房價過快上漲,國務(wù)院：貸款買二套房首付不得低于50%,4月15日,4月16日,國土部公布2010年計劃住宅供地18萬公頃,4月17日,國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸,4月19日,未獲預(yù)售許可 開發(fā)商不得收取定金,4月19日,住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制,4月21日,二套房以住房套數(shù)界定 不再以貸款為準,5月2日,央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準備金率,5月5日,關(guān)于加強廉租住房管理有關(guān)問題的通知,5月26日,關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知,6月4日,三部委發(fā)文明確個人房貸二套房認定標準,6月12日,7月12日,銀監(jiān)會：嚴格執(zhí)行差別化房貸政策 不能動搖,8月2日,國土部發(fā)1457宗閑置土地黑名單,9月4日,首批十城市土地規(guī)劃獲批 102市須上報總體規(guī)劃,9月27日,國土部住建部出重拳 閑置土地一年以上禁拿地,9月29日,中國出臺措施鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果,2011年國家先后出臺20多條房產(chǎn)政策，遏制房地產(chǎn)價格上漲，9.29調(diào)控出臺后，房地產(chǎn)市場再次遭受沖擊，預(yù)計未來市場不容樂觀。天津又相繼出臺各種政策細則。,住建部等七部門發(fā)文 加快發(fā)展公租房,10月13日,沈陽出臺契稅細則,沈公積金叫停第三套房貸款 新政抑制投資購房,10月9日,沈城第三套房貸全部叫停,10月14日,10月26日,公積金利率從3.33%調(diào)為3.50%,國家及地方房地產(chǎn)政策紛紛出臺,政策概覽,板塊認知,武清社會經(jīng)濟發(fā)展基本情況,1、武清概況武清區(qū)處于環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)中心地帶（京津30分鐘商圈節(jié)點核心區(qū)域），屬國務(wù)院首批沿海開放縣之一。城區(qū)（楊村鎮(zhèn)）距天津市區(qū)25公里，距首都北京75公里，距天津塘沽新港75公里。京津兩大城市廣闊的市場、信息、科技等條件，為武清經(jīng)濟發(fā)展提供了巨大發(fā)展?jié)摿Α?面積1574平方公里，下轄29個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街(5個鄉(xiāng)、19個鎮(zhèn)、5個街道)，人口84萬，2000年6月撤縣設(shè)區(qū)。武清城區(qū)規(guī)劃面積129平方公里，已建成區(qū)面積30平方公里。 交通便捷。區(qū)境內(nèi)公路、鐵路縱橫交錯。京九支線、京山、津薊鐵路干線從境內(nèi)穿過，并設(shè)有6個客貨站。公路有京津、京滬等7條國家級高速干線（12個高速入口）。京津塘高速公路自西北向東南斜貫區(qū)境43公里，并在城區(qū)北側(cè)設(shè)有上下道口。境內(nèi)有區(qū)級、鄉(xiāng)村公路635條，公路總長度1425公里。全區(qū)形成干支相連、四通八達的公路交通網(wǎng)絡(luò)。 2、從城市規(guī)劃角度看武清區(qū)位優(yōu)越，扼守天津發(fā)展主軸線 天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)，武清位于該主軸上，承接京津發(fā)展帶,天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)：,/ 區(qū)域介紹 / 地產(chǎn)市場 /,認知武清,武清定位：京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，宜居宜業(yè),武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，目標建設(shè)成為京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和生態(tài)宜居城市。,區(qū)域定位,武清北部與北京接壤，是天津?qū)ν忾_放的窗口和促進京津聯(lián)合發(fā)展的重要橋梁和紐帶，有條件建成京津之間的“明珠新城”、天津的“第一新城”。,“京津城市發(fā)展主軸上的重要新城”,“京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”,武清擁有國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，經(jīng)過15年的發(fā)展，形成了新型建材、新材料、電子信息、生物醫(yī)藥、汽車及零配件等支柱產(chǎn)業(yè)，為對接濱海新區(qū)、融入京津高科技產(chǎn)業(yè)帶打好基礎(chǔ)。,“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地”,武清擁有國務(wù)院批準的直通海關(guān)和交通優(yōu)勢，并正在建設(shè)國際保稅物流園區(qū)，打造京津大通道上的“陸港。以物流為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將在武清新城蓬勃發(fā)展。,/ 區(qū)域介紹 / 地產(chǎn)市場 /,認知武清,位于天津市西北部，百公里輻射范圍常住人口3000萬,武清,區(qū)域概況 位于天津市西北部，海河水系中下游，系濱海平原地區(qū)，全區(qū)區(qū)域面積1574平方公里，東西寬41.78公里，南北長65.22公里，北闊南狹。 武清城區(qū)規(guī)劃面積129平方公里，已建成區(qū)面積30平方公里，人口84萬。 武清區(qū)處于環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)中心地帶，屬國務(wù)院首批沿海開放縣之一。,武清城區(qū)為中心 100公里半徑內(nèi)，有天津、北京、河北等省市，常住人口3000萬； 500公里半徑內(nèi)，有100萬人口以上的城市11座，常住人口2億多。,/ 區(qū)域介紹 / 地產(chǎn)市場 /,認知武清,城市主軸，京津要脈，區(qū)位優(yōu)勢凸顯無疑,武清區(qū)規(guī)劃建設(shè)的中心城區(qū)位于京津發(fā)展主軸線上 ，區(qū)域的整體區(qū)位潛力價值非同一般,地處京津之間，城區(qū)距天津市區(qū)僅25km； 距離天津機場35km，驅(qū)車僅需要30分鐘 距離北京市區(qū)、天津新港各71km，驅(qū)車經(jīng)高速去北京、天津港不超過1小時,區(qū)域優(yōu)勢,天津城市規(guī)劃為“一軸兩帶三區(qū)”，城市主軸即“武清新城中心城區(qū)濱海新區(qū)核心區(qū)”。武清占據(jù)主軸咽喉。,一軸兩帶三區(qū),“一軸”是指：“武清中心城區(qū)濱海新區(qū)核心區(qū)”發(fā)展主軸。 “兩帶”是指：“寧河漢沽濱海新區(qū)核心區(qū)大港”東部沿海發(fā)展帶和“薊縣寶坻中心城區(qū)靜?！蔽鞑砍擎?zhèn)發(fā)展帶。 “三區(qū)”是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部“七里海大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、南部“團泊洼水庫北大港水庫”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。,3、從京津一體化發(fā)展角度看京津塘發(fā)展軸將成為京津冀產(chǎn)業(yè)合作的著力點，武清將主動承擔區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、生活等功能 從北京的中關(guān)村到天津濱海新區(qū)，中間由京津塘高速公路連接，周圍分布著數(shù)量眾多的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)基地、中華自行車王國、京濱工業(yè)園、地毯產(chǎn)業(yè)園，京津塘在區(qū)位上具有成為京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展軸的優(yōu)勢。京津塘發(fā)展軸的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)開始得到高度關(guān)注和重視。 京津塘發(fā)展軸北起中關(guān)村科技園區(qū)向南經(jīng)北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津武清開發(fā)區(qū)、天津北辰科技園區(qū)、塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)直到天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。,京津“雙核”中心的打造是環(huán)渤海能否成為中國經(jīng)濟第三極的關(guān)鍵因素之一,核心城市“有機疏散”與區(qū)域范圍的“重新集中”相結(jié)合，實施雙核心多中心都市圈戰(zhàn)略。 以京津雙核為主軸，以唐保為兩翼，根據(jù)需要與可能，疏解大城市功能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，發(fā)展中等城市，增加城市密度，構(gòu)建大北京地區(qū)組合城市。 實現(xiàn)大北京地區(qū)的土地整體利用，綜合平衡與總體管理。明確劃定保護地區(qū)或限制發(fā)展地區(qū)，進行區(qū)域生態(tài)環(huán)境建設(shè)和流域綜合治理，保護缺水地帶的農(nóng)田和林地，發(fā)展生態(tài)綠地，改善地表覆蓋狀態(tài)。 京津兩大樞紐進行分工與協(xié)作，實現(xiàn)區(qū)域交通運輸網(wǎng)從“單中心放射式”向“雙中心網(wǎng)絡(luò)式”的轉(zhuǎn)變。,/ 區(qū)域介紹 / 地產(chǎn)市場 /,認知武清,公路、鐵路、城際等，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，出行便捷,區(qū)域內(nèi)規(guī)劃高速公路9條， 19個出入口,一級公路12條,二級公路4條,高速鐵路1條，城際鐵路1條,其它鐵路6條，車站8個,武清區(qū)縱橫交錯的交通路網(wǎng)可通達京津冀等地區(qū)，京津城際大動脈從西南區(qū)域穿過，可見武清區(qū)在經(jīng)濟、政治上的關(guān)鍵作用和地位。,交通出行,基礎(chǔ)設(shè)施與經(jīng)濟狀況,通訊及電力資源：通訊發(fā)達，電力充足。全區(qū)有郵電支局(所)53個，郵路總長度387公里，全區(qū)34個鄉(xiāng)鎮(zhèn)皆可辦理國際、國內(nèi)各類郵政業(yè)務(wù)。城鄉(xiāng)電話全部實現(xiàn)程控化，可與全國各大中城市以及世界150多個國家和地區(qū)直接通話，數(shù)字微波、光纖等現(xiàn)代化通訊手段得到廣泛應(yīng)用。1988年，全區(qū)裝機總?cè)萘?.2萬門。華北、京津塘兩大電網(wǎng)越境而過,全區(qū)有綜合變電站18座，其中220千伏變電站1座，110千伏變電站5座，年供電量6億千瓦時。 經(jīng)濟發(fā)展武清憑借得天獨厚的地理位置有事，深厚底蘊的文化資源，豐富多樣的礦產(chǎn)資源經(jīng)濟發(fā)展一直保持著高速穩(wěn)定態(tài)勢。 武清市歷年財政收入及增長率,2007年全區(qū)財政收入完成42億元，完成調(diào)整預(yù)算的100%，比上年增長30.5%。其中區(qū)級收入預(yù)計完成178,965萬元，完成調(diào)整預(yù)算的101.4%，比上年增長29.5%。按照現(xiàn)行財政體制計算，區(qū)級財政收入178,965萬元，體制補助13,461萬元，各項結(jié)算補助72,648萬元，滾存結(jié)余208萬元，預(yù)計本年實得財力265,282萬元，比上年增長23.3%。,/ 區(qū)域介紹 / 地產(chǎn)市場 /,認知武清,天津逆城市化居住的趨勢將逐漸明顯,一級市場（土地）,2010年土地供應(yīng)量集中在上半年2-5月，每月供應(yīng)量均在300萬方以上，3月份成交量達到頂峰，約為780萬方。 一級住宅類土地供應(yīng)絕大多數(shù)集中在市區(qū)以外，遠郊區(qū)縣與環(huán)城四區(qū)所占比例最大，濱海新區(qū)緊隨其后，伴隨著這些地塊的建設(shè)和規(guī)劃，天津逆城市化居住的趨勢將逐漸明顯。特別是“天津限購令”出臺后，中高端項目集中的市內(nèi)六區(qū)和以投資為主的濱海新區(qū)受到宏觀政策的沖擊較明顯，需求重心已經(jīng)開始向環(huán)城四區(qū)和遠郊區(qū)縣傾斜、轉(zhuǎn)移。隨著后期品牌項目的陸續(xù)面市，近郊關(guān)注度也將繼續(xù)上升。,2010年全市住宅存量環(huán)城四區(qū)居首，因環(huán)城四區(qū)可依附于市區(qū)成熟生活配套，交通完善，2011年必將引起市場的高度關(guān)注；濱海新區(qū)及遠郊區(qū)域并列第二，伴隨著濱海新區(qū)的最近戶籍政策的頒布和實施，必將引爆濱海新區(qū)的市場再度崛起；市內(nèi)六區(qū)生活配套設(shè)施十分完善，但總價相對較高，使得部分置業(yè)者望而卻步。,/ 區(qū)域介紹 / 地產(chǎn)市場 /,認知武清,天津房地產(chǎn)市場供求基本平衡，前景向好。,二級市場（新房）,2010年全市商品住宅累計供應(yīng)1306.58萬方，累計成交1043.52萬方。 供應(yīng)方面：2010年1-7月基本穩(wěn)定，基本維持在百萬方以下，伴隨著金九銀十的到來，9-12月大量產(chǎn)品上市，均維持在150萬方以上。 成交方面：2010年政策頻出，5月市場受新政影響，成交量下降31%，但伴隨著開發(fā)商不斷調(diào)整營銷策略及剛需客戶的爆發(fā)，自6月份開始成交量一直呈現(xiàn)上升的趨勢，由此可見，市場對于政策和產(chǎn)品本身的價值理解更趨于理性。 成交價格方面：全市商品住宅全年除5月受政策影響出現(xiàn)大幅下探外，其余時間均穩(wěn)定在9000元左右，且呈現(xiàn)上升態(tài)勢。,2010年天津整體市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定，供求基本平衡。在政策頻頻的2010年，供應(yīng)呈現(xiàn)逐步攀升的局勢，表明開發(fā)商均看好未來市場，成交也在小幅震蕩中平穩(wěn)發(fā)展，價格雖然受到政策影響而出現(xiàn)短時間的一定幅度的下挫，但很快恢復(fù)平穩(wěn)回升態(tài)勢，因此天津整體市場未來前景向好。,/ 區(qū)域介紹 / 地產(chǎn)市場 /,認知武清,市區(qū)受政策影響相對較大，別墅市場穩(wěn)步攀升,二級市場（新房）,市內(nèi)市場的政策影響相對較大，但后期已逐步平穩(wěn)回升；別墅市場影響甚微，供求價均穩(wěn)步攀升,/ 區(qū)域介紹 / 地產(chǎn)市場 /,認知武清,武清土地供不應(yīng)求，商品房市場以滿足剛需為主導(dǎo),一級市場（土地）,2010年1月以來，天津武清區(qū)住宅類用地總供應(yīng)面積為277.8萬方，總成交量為459.3萬方，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。 相較于前幾年武清住宅類土地成交情況，2010年呈現(xiàn)需求膨脹趨勢，主要由于天津整體市場土地供應(yīng)不足，而武清屬價值洼地，開發(fā)商對住宅用地趨之若鶩?？深A(yù)見未來2-3年內(nèi)，區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)仍將持續(xù)緊張。,2010年上半年武清區(qū)商品住宅均價波動較大，7月份價格出現(xiàn)較大波動，約6760元/，主要由于盛世天下的別墅產(chǎn)品開盤，將區(qū)域市場價格大幅拉升。下半年成交量逐月攀升，主要受市內(nèi)六區(qū)限購等刺激，但成交價格比較穩(wěn)定，保持在5600元/。2011年2月出現(xiàn)區(qū)域成交量的最高值，主要受買家“趕搭政策末班車”，搶在“津十條”3月執(zhí)行前紛紛出手置業(yè)影響。 伴隨我市限購政策3月1日起正式執(zhí)行，會對區(qū)域藍印樓市造成一定沖擊，但本案不受限購影響，可以說此次限購政策的出臺對本案是一大利好。隨著環(huán)首都經(jīng)濟圈規(guī)劃的不斷推進，武清區(qū)域遠期地產(chǎn)價值仍被看好，房價還有很大上升空間。,二級市場（新房）,武清歷年人均gdp及增長率,產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 三次產(chǎn)業(yè)比重11:52:37,/ 區(qū)域介紹 / 地產(chǎn)市場 /,認知武清,限購不敵京津核心區(qū)位利好，武清別墅逆勢上漲,二級市場（新房）,近一年武清市場供應(yīng)量主要集中在2010年6月以后，田納溪湖，盛世天下等項目集中推出別墅產(chǎn)品，市場對于別墅產(chǎn)品的關(guān)注度逐步提升，由剛性需求主導(dǎo)過渡向兩極化市場。 需求方面，2010年6月前，成交量維持在每月1200左右，成交均價契合區(qū)域市場情況波動不大，6月價格大幅下探，主要是由于田納溪湖低價推量，成交均價為4970元/；7月價格驟升突破萬元，主要是因為盛世天下首開，以11000元/的單價首開消化87套，直接拉升了整體區(qū)域市場成交價格。后續(xù)成交又有所放緩，隨著年底供應(yīng)量的推出，成交量也開始上漲。今年2月達到一季度最大值，可見并沒有受新政影響，“限購”政策出臺更是加劇了作為京津核心優(yōu)越區(qū)位的武清別墅市場的集中成交。,/ 區(qū)域介紹 / 地產(chǎn)市場 /,認知武清,地理位置優(yōu)勢突出，交通便利，規(guī)劃發(fā)展方向積極有利,優(yōu)勢（s） 地理位置優(yōu)越，距離天津市區(qū)、北京、河北等重點省市區(qū)域距離較近 周邊交通干道通達，出行便利 政府重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，特別是武清軟件園項目，社會關(guān)注度高,劣勢（w） 區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施不夠完善 區(qū)域產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主，耕地面積高達137萬畝，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢,機會（o） 位于京津城市發(fā)展的主軸線之上，計劃建設(shè)成為京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市 知名開發(fā)商陸續(xù)進駐，市場關(guān)注度逐步提升 配套商業(yè)1500萬方仍在規(guī)劃中，未來商業(yè)發(fā)展空間顯著，大量外來人口涌入,威脅（t） 區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品關(guān)注度逐步提升，同類產(chǎn)品項目逐步增多，市場競爭日益激烈 大規(guī)模固定資產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施投資有限,武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，其城市定位為：京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市。 武清城市空間結(jié)構(gòu)： 一軸：京津發(fā)展主軸，這是未來武清發(fā)展的核心帶。 兩帶：京津主通道兩側(cè)切向發(fā)展帶，要主動接受主軸輻射。 八大組團：新城核心組團；外圍7個產(chǎn)業(yè)特色鮮明的小城鎮(zhèn)組群。其中，東部發(fā)展帶，包括3個組團，以發(fā)揮濕地、森林、水庫資源為著力點，發(fā)展休閑旅游為主業(yè)，配套發(fā)展現(xiàn)代制造、生態(tài)農(nóng)業(yè)；西部發(fā)展帶，包括4個組團，立足現(xiàn)有基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代制造為主業(yè)，配套發(fā)展倉儲物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)。,武清城市規(guī)劃突顯項目價值,大環(huán)境 / 經(jīng)濟 / 房地產(chǎn) / 人口與居住條件,建德地產(chǎn)觀點,武清地處京津，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚?？v觀武清區(qū)近幾年發(fā)展情況，其gdp總值居環(huán)城五個區(qū)縣首位，并在2009年突破250億大關(guān)，其產(chǎn)業(yè)布局涵蓋農(nóng)業(yè)、工業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，未來將逐步轉(zhuǎn)向資金和技術(shù)密集型的產(chǎn)業(yè)。 一級市場，區(qū)域市場目前呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，2010年呈現(xiàn)井噴趨勢，預(yù)計未來2-3年本區(qū)域住宅地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)激烈的競爭格局。 二級市場目前供銷兩旺，目前武清區(qū)居民以改善型的剛需為主，市場在售產(chǎn)品比較單一，風(fēng)格基本雷同，但是單位面積價差較大，形成了兩極分化的形式。 目前武清區(qū)房地產(chǎn)市場處于初級階段，開發(fā)項目基本囊括了所有的產(chǎn)品類型，其中多層產(chǎn)品是區(qū)內(nèi)主要供應(yīng)品種，小高層和高層均是輔助的產(chǎn)品形態(tài)，別墅產(chǎn)品相對稀缺；除了本地的購房需求外，其余購房者基本來自北京、河北省和天津市區(qū)；隨著城鎮(zhèn)化的不斷深化，周邊的配套設(shè)施也在不斷地完善中，已經(jīng)展現(xiàn)出住宅市場成熟區(qū)域的雛形。,區(qū)域地產(chǎn)市場起步較晚，地緣客戶具備較高購買力,建德地產(chǎn)觀點,/ 競品研究 / 格局預(yù)判 /,競爭格局,別墅項目排布分散，多在中心區(qū)外；區(qū)域無酒店式公寓,產(chǎn)品類型：高層、洋房及少量別墅 均價：高層、洋房：6700-7700元/；別墅：12000元/起 主力總價：高層：60-130萬；別墅：200-300萬 在售項目：盛世天下、五一陽光、松江運河城、保利上河雅頌、雍景園等 客戶情況：武清本地區(qū)改善型客戶為主，別墅產(chǎn)品有少量京津客群。,產(chǎn)品類型：別墅 均價：8000-10000元/ 主力總價：160-500萬 在售項目：卓達三溪塘、田納溪湖、博惠苑、翠金湖美墅島 客戶情況：武清本地客戶及京津客戶，少部分河北省客戶,武清項目分布雙環(huán)格局,本 案,/ 競品研究 / 格局預(yù)判 /,競爭格局,當前以公寓為市場主導(dǎo)，別墅集中供應(yīng)將在2011年,目前區(qū)域內(nèi)在售項目多為混合型社區(qū)，產(chǎn)品供給類型以“中低端公寓+中高端別墅”模式為主，其建筑設(shè)計，景觀園林，物業(yè)管理等均處于較初級水平；區(qū)域市場內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，供給的主流是洋房和多層，從個案進度推測，別墅供量將在2011年集中出現(xiàn)，屆時將可能形成白熱化的客源爭奪戰(zhàn)。但令人欣慰的是，本案不受限購影響，特別是酒店式公寓項目也與區(qū)域其他項目無直接競爭關(guān)系，因此，未來市場機會較大。,項目本體分析,天津市建德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介,天津市建德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2001年注冊成立，具備房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)，注冊資金壹億壹仟貳佰萬元，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、工程總承包和房地產(chǎn)物業(yè)管理的綜合性企業(yè)。公司現(xiàn)有中、高級技術(shù)職稱人員40余人，高級管理人才10人，技術(shù)力量雄厚，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富。公司秉承“團結(jié)、勤奮、務(wù)實、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，遵循“以德施建、專注品質(zhì)”的經(jīng)營理念，將企業(yè)核心競爭力“開拓進取、誠信守德、追求卓越、服務(wù)社會”放在首位，而將“對外擴張”放在次位。十年間公司成功開發(fā)商業(yè)樓5萬余平方米，商住樓與政府還遷住宅樓共計42.6萬平方米，入住率100%，其中有：2002年開發(fā)的“頤安東區(qū)、2003年開發(fā)的“武清區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)商業(yè)街”、2005年開發(fā)的“盛世華庭”、2008年開發(fā)的位于天津市南開區(qū)“家源公寓”等項目。 “追求卓越” 近期公司開發(fā)位于津京黃金走廊武清運河畔“盛世華府”項目，總建筑面積約66萬平方米，定位于城市綜合體，該項目是公司“追求卓越”的又一力作，它的問世事畢造成武清房地產(chǎn)市場新一輪的轟動效應(yīng)，市場前景可觀。 “誠信守德” 十年間公司全體同仁堅持“開拓進取”、堅持改革創(chuàng)新，不斷重組優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，使公司資產(chǎn)規(guī)模不斷擴大。公司于2004年資產(chǎn)并購了天津大豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為拓展天津區(qū)域房地產(chǎn)市場打下良好的基礎(chǔ)，增強市場競爭力，為此公司于2005年列入天津市房地產(chǎn)投資50強企業(yè)中的第17名，盡而使公司發(fā)展為社會服務(wù)創(chuàng)造了更大的空間，同時公司也獲得了社會的回報，先后獲得榮譽為：,建德房地產(chǎn)公司：,2002年3月被天津市武清區(qū)農(nóng)村信用合作社授予“aaa信用單位” 2003年4月被天津市武清地稅分局授予“納稅先進企業(yè)” 2007年7月被中國房地產(chǎn)協(xié)會等聯(lián)合協(xié)會授予-中國綠色地產(chǎn)品牌之百佳誠信優(yōu)秀企業(yè) 2007年12月被天津市人民政府授予“守合同重信用”單位 建德物業(yè)公司： 2003年被天津市精神文明委員會授予“文明樓院“單位 2004年被天津市物業(yè)辦授予“天津市物業(yè)管理達標單位” 2007年被天津市環(huán)保局授予“安定居住小區(qū)”與天津市物業(yè)辦授予“優(yōu)秀住宅小區(qū)” 2008年被天津市武清區(qū)物業(yè)辦授予“物業(yè)管理先進單位” 2009年被天津市打擊治理防盜辦授予“打擊盜竊專項行動優(yōu)秀社區(qū)” 2010年被天津市“五部委”授予“市級綠色社區(qū)” “服務(wù)社會” 公司以恩相報、惠澤天下為原則，積極參與社會公益事業(yè)、服務(wù)于社會，積極參與賑濟救災(zāi)活動，幾年間公司先后捐助近500萬元，撫助四川抗震救災(zāi)、崔黃口鎮(zhèn)后巷村新農(nóng)村建設(shè)、武清區(qū)教育發(fā)展，并于2010年12月被武清區(qū)政府授予“支持教育發(fā)展愛心企業(yè)”稱號。 十年來承蒙社會各界領(lǐng)導(dǎo)及同仁的大力支持，使得公司取得了較好的社會效益和經(jīng)濟效益，在此表示衷心的感謝?？偨?jīng)理張炳鐸先生率全體員工將一如既往地堅持以“創(chuàng)造精品，服務(wù)社會”為使命，竭誠希望與社會各界攜手并進、共謀發(fā)展、同創(chuàng)美好未來。,前 言 得城市商業(yè)綜合體，得城市商業(yè)未來,項目推廣名稱：盛世華府 綜合商業(yè) mall、商業(yè)街及寫字樓(酒店)推廣名稱：建德城 項目發(fā)展商：天津市建德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地塊所處位置：天津市武清區(qū)楊村京津公路與振華西道交口 建筑功能：住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店、配套公建（幼兒園、居委會、托老院等） 項目用地面積： 348.82畝 容積率：2.0 總建筑面積： 66萬 住宅總戶數(shù)/居住人口 ： 2284戶 /6400人以上 機動車總停車位： 5450個 其中：住宅建筑面積 40.84萬 配套公建面積 1.32萬 建德城：綜合商業(yè)mall 建筑面積 12.5萬 商業(yè)街建筑面積 9.1萬 寫字樓（含酒店）建筑面積 1.38萬 （含酒店4000 ）,項目簡介,盛世華府項目概況 擬建地點 盛世華府項目位于天津市武清區(qū)京津高速西側(cè)，天津運河?xùn)|側(cè)，周圍有四條交通干道，北側(cè)為振華西道與三號路(規(guī)劃向西延伸至河邊)，南側(cè)是規(guī)劃向東延伸的強國道及富民道，東側(cè)緊鄰京津高速，西側(cè)則是京杭古運河。項目地理位置優(yōu)越、交通便利，處于武清區(qū)商業(yè)中心核心位置，距北京70公里，距天津市區(qū)40公里，也是北京與天津黃金走廊京津高速路樞紐，是進入武清的必經(jīng)之路，此地是住宅、商業(yè)、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)的投資熱土。,盛世華府規(guī)劃設(shè)計說明,宗地情況,打造20分鐘京津經(jīng)濟圈、 3小時環(huán)渤海都市圈,10分鐘,19分鐘,核心商圈：15分鐘車程約50萬武清城區(qū)、開發(fā)區(qū)、會務(wù)客源,旅游商圈：2500萬1.25億 環(huán)京津,固定商圈：約200萬武清與天津北部區(qū)域,盛世華府項目城區(qū)地位圖,優(yōu)聯(lián)第六城35萬其中商業(yè)為13萬,66萬城市綜合體盛世華府項目,五一陽光60萬住宅,慧翔龍苑535戶住宅,金匯廣場3.5萬商鋪,京津時尚廣場2.5萬住宅底商已營業(yè),君利商廈（已營業(yè)）,天房四季約30萬住宅,松江運河城120住宅,尚清灣33萬住宅,保利上河雅頌75萬住宅,盛世天下50萬住宅,佛羅倫斯小鎮(zhèn)商業(yè),未列項目：恒大山水城200萬、天和林溪、翡翠半島、天津市環(huán)渤海綠色農(nóng)副產(chǎn)品物流基地、武清城區(qū)政府拆遷工程等項目。,京津城際武清站,16萬中信廣場（已營業(yè)）,盛世華府項目規(guī)劃說明,1.設(shè)計說明 盛世華府項目位于天津武清城區(qū)京津公路西側(cè)友誼商廈對面，處于武清繁華商業(yè)中心，同時千年古運河環(huán)繞，該項目地理位置優(yōu)越自然環(huán)境優(yōu)美，路網(wǎng)發(fā)達輻射廣泛交通非常便捷。四至范圍：南側(cè)是規(guī)劃向東延伸的富民道，北為振華橋，西起運河景觀走廊，東至京津公路。 盛世華府項目規(guī)劃定位為住宅、臨街商業(yè)、集中商業(yè)、酒店（寫字樓）等業(yè)態(tài)的城市綜合體，配套有幼兒園、業(yè)主會館、養(yǎng)老院、居委會等加之項目周邊成熟的市政配套與商業(yè)配套。住宅產(chǎn)品定位為全方位高端科技宅區(qū)，使入住盛世華府業(yè)主可享受便捷、舒適、休閑、高雅。 盛世華府項目占地：348.82畝，規(guī)劃總建筑面積：66萬平方米，其中： 商 業(yè)mall：地上建筑面積：7.50萬、地下建筑面積：5.0萬(負一層為超市、附二層為停車場)；臨街商業(yè)：地上建筑面積：6.40萬、地下建筑面積：3.3萬；綜合樓（酒店、寫字樓）：地上建筑面積為：1.02萬、地下建筑面積：0.34萬；其它為住宅項目。 2、城市配套 盛世華府項目座落于武清區(qū)商業(yè)中心地段核心位置，項目周邊100米內(nèi)擁有東方之珠、家世界、國美、蘇寧、友誼商廈、中信名都商廈等多元素商業(yè)集結(jié)，地理優(yōu)勢得天獨厚，是武清板塊最具升值潛力的地段。 依托京津黃金樞紐，聯(lián)動暢達交通脈絡(luò)。項目毗鄰京津公路，是天津武清廊坊北京的主要交通樞紐。以該項目為核心，經(jīng)南環(huán)路至京津城鐵武清站車程五分鐘；乘城鐵19分鐘即可到達北京。城區(qū)交通非常便捷：607、611快車、611慢車，郊縣長途、廊坊至天津客運車等多條線路，共同完成了武清與市區(qū)間的客流輸送。社區(qū)公共汽車停靠站共有561、563、10、3、12、13等六條線路，覆蓋了武清城區(qū)內(nèi)33處小區(qū)、19所學(xué)校、6座醫(yī)院、8處商場、郵局、銀行等。 項目位于高速公路網(wǎng)樞紐，交通便捷；距天津市區(qū)25公里，距天津濱海國際機場35公里，距天津濱海新區(qū)70公里，距北京市區(qū)70公里，距北京機場90公里。十分鐘車程內(nèi)可至京津塘、京津、京保、京滬等多條高速，高速公路網(wǎng)橫貫環(huán)渤海經(jīng)濟圈輻射全國。城際高鐵30分鐘環(huán)游京津。 項目具有先天的優(yōu)勢。以南北線為軸千年古運河環(huán)繞，與生態(tài)、陽光為主題的社區(qū)景觀形成一個渾然天成的綠網(wǎng)。充分利用高科技的節(jié)能技術(shù)，通過建德公司的自身運營，合理分配增加成本的投入，同時充分利用千年古運河文脈的傳承以及建筑河流和空間，來打造自然有機的建筑。 項目的低密度的生活區(qū)、生態(tài)園區(qū)、自然活水，天賜養(yǎng)生福地；城市頂級生活圈、豐盛的生活配套、鄰里中心、風(fēng)情商業(yè)街、學(xué)校幼兒園近在咫尺以及共享的武清商業(yè)中心圈。充分證明該項目商業(yè)價值與居住價值，其升值潛力無限上揚。,建德城 綜合商業(yè)mall 商業(yè)街（南、北商業(yè)街、步行街） 寫字樓、酒店,城市綜合體規(guī)劃,項目高品位配置,天津市建德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是武清本土知名企業(yè)，正在開發(fā)建設(shè)的盛世華府項目是繼盛世華庭之后又一力作，項目定位為城市商業(yè)綜合體、智能科技家居，高品位配置與項目的價值，使業(yè)主“物有所值、物超所值” 【高品位配置】 【外墻石材】 三層以下干掛石材、三步節(jié)能到位、圍護結(jié)構(gòu)保溫降噪 【外窗系統(tǒng)】 斷橋鋁合金三層兩空low-e玻璃(隔音降噪、防紫外線) 【采暖制冷】 水源熱泵地板輻射采暖系統(tǒng)、 戶式中央空調(diào)系統(tǒng) 【三水三氣】 冷水、24 小時熱水、中水與天然氣、暖氣、冷氣 【中水供應(yīng)】 水源熱泵系統(tǒng)的低溫水部分做為中水水源/費用低 【新風(fēng)置換】 24 小時全新風(fēng)置換系統(tǒng)（過濾除塵、自然換氣） 【生活飲水】 24 小時自動售水機系統(tǒng)（提純殺菌、潔凈新鮮） 【升級配置】 酒店式豪華入戶大堂/入戶空中花園/三防鐵甲豪華入戶門 【超前設(shè)計】 密度14% 、容積率1.8、綠化率50% 、車位比為 1 比 1.7 【智能社區(qū)】 1）監(jiān)控系統(tǒng)：24 小時全方位無盲區(qū)無死角閉路監(jiān)控系統(tǒng) 2）周界防范：社區(qū)周界防越智能監(jiān)控系統(tǒng) 3）電子巡更：物業(yè)保安定點定時巡邏檢查 4）一卡通門禁系統(tǒng)：人行入口/車輛出入口/單元門/電梯門 5）訪客出入：出入口圍墻機對講監(jiān)控 6）車輛出入：停車場智能化管理系統(tǒng) 7）背景音樂：智能背景音樂廣播系統(tǒng) 8）燈光管控：景觀照明定時開關(guān)、公共區(qū)域燈光聲控 9）彩屏液晶可視對講系統(tǒng)：可視對講、物業(yè)服務(wù)、緊急求助(包括臥室與衛(wèi)生間安裝緊急求助按鈕) 10) 智能防盜窗簾：三層以下安裝手自一體防盜窗簾 11) 寬帶光纖網(wǎng)絡(luò)配置 12) 煙霧檢測報警系統(tǒng) 13) 燃氣泄露報警系統(tǒng) 【項目的價值】 【城市綜合體定位】 住宅板塊、商業(yè)板塊、商務(wù)板塊、休閑廣場 【項目的區(qū)域地位】 武清門戶、商業(yè) cbd、交通樞紐、運河?xùn)|岸 【均好性戶型設(shè)計】 入戶花園、明廚明衛(wèi)、寬敞空間、私享電梯 【高尚的室外空間】 人車分流、主題景觀、簡歐立面、豐富天際線,城市綜合體定位,【功能格局】 武清中信廣場商圈已經(jīng)形成人流與消費基礎(chǔ)，盛世華府城市綜合體的加入，使此區(qū)域的商業(yè)cbd效應(yīng)獲得升級，盛世華府項目是站在城市運營的角度進行的綜合開發(fā)，不僅滿足內(nèi)部需求，同時也滿足周邊開發(fā)項目居民的社會需求，盛世華府項目規(guī)模 66萬平米 【住宅板塊】 高科技智能住宅：低密度規(guī)劃、景觀天際線、疊拼超豪宅、鉆石版戶型 【商業(yè)板塊】 多首層式商業(yè)區(qū)：國際百貨店、品牌主力店、精品旗艦店、時尚步行街 【商務(wù)板塊】 高尚的商務(wù)場館：五星級酒店、業(yè)主盛世會、會展廳 (場)、商務(wù)寫字樓 【城市配套】 現(xiàn)代化城市配套：地庫停車場、衛(wèi)生服務(wù)站、社區(qū)托老所、雙語幼兒園 【生活配套】 高品質(zhì)生活模式：薈萃食番街、健身游泳館、兒童訓(xùn)練營、電玩、影院 【休閑廣場】 萬人匯集的廣場：雍陽情廣場、運河岸公園、科學(xué)的路網(wǎng)、交通的樞紐 【功能演繹】 【居住功能】 完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足城市居民的居住需求，城市身份地位導(dǎo)向 【商業(yè)零售】 熱鬧繁榮商業(yè)街區(qū)，滿足各階層人士一站體驗式、多樣化選擇休閑消費 【綜合功能】 商務(wù)活動的現(xiàn)金流與物流決定區(qū)域價值，休閑廣場聚集人氣與緩沖分流 【價值演繹】 成熟的城市綜合體，以商業(yè)帶動區(qū)域價值的提檔升級，盛世華府是城市綜合體的典范，其功能特征：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、休閑、健身、教育、醫(yī)療、托老所、幼兒園、廣場、交通等是城市綜合體精髓的演繹，項目價值與物業(yè)價值的升值空間遞增幅度巨大,項目商業(yè)層高設(shè)計與城市人口狀況,層高 商業(yè)mall層高： 地下二層：3.9m 地下一層：6.15m 地上首層：5.7m 二層-五層：5.4m 六層：4.5m 南地塊層高： 首層：5.1m 二層：3.8m 三層：6m 四層：3.8m 南地塊內(nèi)街層高： 首層：5.1m 二層：4.9m 三層：4.9m,武清區(qū)現(xiàn)階段戶籍人口數(shù)量基本保持穩(wěn)定，目前武清區(qū)常住人口達84萬人，其中戶籍人口83萬人，流動人口超過1萬人。城區(qū)人口35萬，到2020年達60萬至70萬人口,武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 武清開發(fā)區(qū) 世界級大型企業(yè)齊聚武清開發(fā)區(qū) 世界500強企業(yè)（有27家）,中心城區(qū) 終極規(guī)劃142k，人口80100萬。2020年發(fā)展到86k，人口60萬至70萬人口。 全面啟動103國道開發(fā)、新區(qū)開發(fā)和舊城改造，拆遷260萬，整合土地5萬余畝，5年左右完成；目前完成拆遷22萬 30個村街撤村建居主體工作。 項目周邊3公里范圍擁有15萬人口，5公里范圍有30萬人口；區(qū)域內(nèi)新增高端社區(qū)200萬，約8萬中高端消費群體。,項目服務(wù)商圈 根據(jù)武清商業(yè)規(guī)劃格局，目前該項目服務(wù)半徑為：覆蓋武清區(qū)全境84萬人口，另依據(jù)傳統(tǒng)消費觀念與習(xí)慣，武清中信廣場是武清全區(qū)民眾消費的首選。,項目定位,開發(fā)商,產(chǎn)品,城市,項目定位基礎(chǔ),立足核心區(qū)域，市場認同的高端中堅區(qū)價 值定位，跳出區(qū)域市場層面。,建立天津現(xiàn)代社區(qū)新標準，產(chǎn)品價值均好性， 園林高標準設(shè)計與細節(jié)精致化路線，良好的 規(guī)劃配套環(huán)境，建立整體高標準核心產(chǎn)品力。,實力型開發(fā)商，多年的高端產(chǎn)品 的開發(fā)經(jīng)驗與成功實踐，品質(zhì)與開發(fā)實力是 本項目成功要素之一。,承載力,產(chǎn)品力,發(fā)展力,項目定位目標,建立綜合商業(yè)模式新標準,創(chuàng)造綜合商業(yè)的唯一性,打造項目全新概念特征,超越常規(guī)市場層面，面向廣泛目標人群,建立成品產(chǎn)品新模式，推出精細化精裝,以標準和核心區(qū)域運營能力彰顯項目魅力,定位價值解讀 人文、歷史、生態(tài)景觀 國際化、都市化、現(xiàn)代質(zhì)感 和諧成熟生活區(qū)、城市核心,項目市場形象定位,核心構(gòu)建未來,“武清”的核心,不利,市場環(huán)境,有利,strength 優(yōu)勢 1.公司品牌蓄勢待發(fā) 2.項目配套豐富，項目綜合體,weakness劣勢,opportunity機會 1.市場上對小戶型的認知度較高,市場剛性需求增加。 2.未來區(qū)域內(nèi)大量大量辦公人群即將進駐;,threat威脅 1、市場未來供應(yīng)量較大,市場競爭激烈;,項目swot分析,項目本身,商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及定位,商業(yè)定位原則,1、引進國際時尚主流品牌，集合新穎、時尚、前衛(wèi)于一體，傳播潮流最新資訊?！澳贻p、時尚、潮流、品味”，以便捷、休閑、開放與親和為基調(diào)，引導(dǎo)前沿生活理念。時尚潮流聚集地，流行資訊發(fā)布地，新銳達人體驗地，生活理念引領(lǐng)地。 2、建筑組成：一站式體驗型購物中心，綜合樓（酒店、寫字樓），高科技智能住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。25萬的大型商業(yè)建筑體量，承載齊全的功能業(yè)態(tài)，涵蓋集休閑、購物、娛樂、餐飲、美食為一體的多元化時尚消費模式，其完美融合了消費文化、人文文化、國際文化、企業(yè)文化的同時，顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，獨創(chuàng)建德式盛世商業(yè)文化，以其不一樣的視野、定義商業(yè)地產(chǎn)新格局。 3、商業(yè)街區(qū)：生活街、國際街、食番街、時尚街、活力街、歡聚大街 4、餐飲美食街：征服你的味蕾，挑戰(zhàn)你的挑剔極限，薈萃東西飲食文化，風(fēng)味環(huán)球小吃，細致精到的南北菜系；容得小酌，納得悠品。 5、時尚精品超市：隨心所欲信手拈來生活每一處點滴，這里陳列著的是生活方式，與你分享的是購物的幸福。這里步移景換的購物感受，陽光、真誠、貼心的購物服務(wù)，靜候著你每一次匆匆到來，裝點著你每次的滿載而歸。,一、業(yè)態(tài)組合,（一）百貨主力店地上約75000； （二）超市主力店 地下5萬其中超市約2.2萬、停車場2.5萬 （三）歐洲top店及cepa店街區(qū) （四）電器、數(shù)碼主力店或洗浴中心 （五）餐飲集群街區(qū)（大型海鮮城為主力店） （六）精品酒店、寫字樓 （七）多主題商業(yè)街區(qū)（整體招租=內(nèi)街部分）,二、各業(yè)態(tài)規(guī)劃特點說明 （一）百貨主力店或家居廣場（主體商業(yè)樓） 百貨主力店主要經(jīng)營：珠寶、化妝品、鐘表眼鏡、皮鞋、皮具、奢侈品、少淑裝、貴婦裝、家居用品、針織品、女士專屬體驗店、兒童用品、配飾、男正裝、男士休閑裝、運動休閑、家電數(shù)碼等； 五層、六層部分可經(jīng)營電玩、ktv、網(wǎng)吧、影院、游泳館、健身、餐飲等；,f5、f6層部分可經(jīng)營電玩、ktv、網(wǎng)吧、影院等；,商業(yè)定位：鄰里中心配套區(qū),產(chǎn)品建議,針對我們的項目定位分析，提出以下幾點業(yè)態(tài)建議：,規(guī)劃業(yè)態(tài)配案一：健身中心 運作建議：引進健身品牌連鎖機構(gòu)，為業(yè)主提供“健身、健康”運動場所，使其成為項目后期配套的強有力支撐，為項目的軟性、內(nèi)在質(zhì)素提升搭建平臺。 業(yè)主可獲得健身房的“vip會員”優(yōu)惠等措施，讓我們的業(yè)主享受身邊最優(yōu)秀、最實惠的服務(wù)。,規(guī)劃業(yè)態(tài)二：特色酒吧（賽車吧） 運作建議：引進符合我們目標人群的特色酒吧，為我們的業(yè)主在工作之余能享受到更多自由釋放的空間，體味溫馨浪漫，舒適優(yōu)雅； 精彩與刺激，速度與力量，輕松與活潑盡在賽車吧。大屏幕每日為您播放精彩的一級方程式比賽和國際體育賽事;伴隨現(xiàn)場樂隊為您獻上的經(jīng)典旋律，您可盡情暢飲，畢竟，我們要為生活而喝彩 。 業(yè)主可獲得酒吧的優(yōu)惠服務(wù)，獲得更多“賓至如歸”的感覺。,24小時便利店 美容院 快餐廳 洗衣房 咖啡廳,其他規(guī)劃配套建議：,目標人群分析,目標人群分析,3000,3000-5000,5000-10000,10000-20000,20000,啃老族、單身族,大中學(xué)生,普通白領(lǐng)，自由職業(yè)者,中級白領(lǐng),中產(chǎn)階級,核心客群,消費客層,月收入,項目定位,樂尚 生活 魅力場,trendy lifestyle hotspot,項目定位,核心：性感時尚,潮頭：前衛(wèi),享樂：全方位快樂,引進時下大熱的、充滿設(shè)計感的、極具市場震撼力的先鋒潮頭品牌作為品牌架構(gòu)的亮點。 挑選深受當今上海時尚女性追捧的、風(fēng)格鮮明的品牌作為品牌架構(gòu)的靈魂。,全樓覆蓋wi-fi及藍牙，讓消費者隨心所欲surfing online,it 體驗,提供電子化互動服務(wù)設(shè)施，如電子優(yōu)惠券、查詢機、會員卡積分等，讓消費者在購物的同時享受便捷的點觸服務(wù),打造立體時尚雜志概念，通過設(shè)置電子平臺媒體，向消費者提供最新有關(guān)音樂、八卦、時裝及藝術(shù)的資訊,情調(diào)書吧,夜店,家居生活,美容美體,ktv,護膚彩妝,藝術(shù)展覽,外語學(xué)校,舞蹈培訓(xùn),西點 制作工坊,寵物用品,益智玩具,潮流服飾,精品超市,電影院,美發(fā)美甲,特色淘寶,男士俱 樂部,汽車個性 裝飾,時尚餐飲,多品牌集 合店,時尚生活方式,基本生活方式的提煉,客戶定位,客戶定位,地緣客戶為主，職業(yè)多為私營業(yè)主，偏好超大面積,武清本地客戶的購房動機大部分屬于改善型需求，處在農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變的過程中，向往繁華的大都市生活，主力客戶多為政府事業(yè)單位和私營業(yè)主，在付款方式上，雖然貸款比重不少，但22%的一次性付款比例不可小覷，證明地緣客戶不弱于異地投資客的購買力。,客戶定位,合理規(guī)劃發(fā)展，使區(qū)域引力逐步外擴，客戶基數(shù)增長,新城規(guī)