房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策.doc

房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策 孫富強(qiáng) （西安建工大唐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，陜西西安710032） 摘要：進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程補(bǔ)款加快，全國(guó)各地的房地產(chǎn)企業(yè)如同雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)。然而，隨之而來(lái)的是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的增高，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為了許多房地產(chǎn)企業(yè)謀求發(fā)展必須要解決的首要問(wèn)題。為此，討論了房地產(chǎn)企業(yè)面里面的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策，以真正解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范；對(duì)策 ：F235文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A：1000-8772（xx）19-0167-02 ：xx-06-10 作者簡(jiǎn)介：孫富強(qiáng)（1978-），男，陜西眉縣人，會(huì)計(jì)師，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理與內(nèi)部控制。 一、前言 隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，各地上演了“房地產(chǎn)熱”，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)涌現(xiàn)出來(lái)。然而，我國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率極高，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，不規(guī)范，與國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)有一定差距。據(jù)調(diào)查，不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)百分之七十，這一比例高出了企業(yè)應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。加之當(dāng)前，我國(guó)國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響，金融政策的收緊造成了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患，這也成為了許多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。 二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) （一）資產(chǎn)負(fù)債率大導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加 房地產(chǎn)行業(yè)由于行業(yè)的特殊性，在前期開(kāi)發(fā)時(shí)往往是負(fù)債開(kāi)發(fā)，并且投資數(shù)額大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金主要包括自有資金、預(yù)收房屋款以及銀行借款等。早在xx年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)報(bào)告中就顯示，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，有的甚至達(dá)到百分之七十五，這一百分比超過(guò)警戒線百分之六十約十五個(gè)百分點(diǎn)。如果企業(yè)達(dá)不到預(yù)期的收益則面臨巨大的償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告顯示，由于大型房地產(chǎn)上市公司在xx年普遍采取了較為積極的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略平均存貨增長(zhǎng)率高達(dá)64。速動(dòng)比率全都小于1。其中萬(wàn)科、保利、金地、招商四大房地產(chǎn)上市公司的速動(dòng)比率在0.7以下。 （二）企業(yè)內(nèi)部控制制度欠佳 除了上市企業(yè)及國(guó)有企業(yè)擁有健全的內(nèi)控體系以外，國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于內(nèi)部控制意識(shí)較為薄弱。企業(yè)在資金管理及使用、利潤(rùn)分配等方面存在管理混亂的現(xiàn)象，資金違規(guī)使用等行為時(shí)有發(fā)生，資金的安全性、完整性無(wú)法得到保障。財(cái)務(wù)管理人員往往局限自己部門的可控范圍，管理過(guò)程中缺少財(cái)務(wù)整體運(yùn)作意識(shí)，造成核算準(zhǔn)確性下降，使會(huì)計(jì)信息的可靠性、真實(shí)性降低，不可能完全反映事實(shí)，這也決定了潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在。 （三）缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng) 當(dāng)前國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以致常常出現(xiàn)危機(jī)。企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)面對(duì)的外部宏觀環(huán)境，就是指可能對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作產(chǎn)生影響的一切外部條件：包括經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、法律、社會(huì)文化和資源環(huán)境等。雖然這些條件因素都存在于企業(yè)的外部，但是它們卻是非常復(fù)雜多變的，會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生極大的影響。這些外部宏觀條件在給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)巨大機(jī)遇的同時(shí)，也潛藏著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)發(fā)展能否適應(yīng)外部宏觀環(huán)境的不斷變化，是企業(yè)能否正常生存、發(fā)展的關(guān)鍵因素。另一方面，廣泛存在的道德風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生巨大影響。特別是違約、詐欺、大量賒銷賒購(gòu)等不良現(xiàn)象，將大大降低企業(yè)自身的償債能力，而必須要依附其它企業(yè)的信用度，從而進(jìn)一步加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于缺乏嚴(yán)格有效的財(cái)務(wù)制度，一些企業(yè)沒(méi)有形成上行下效的嚴(yán)格執(zhí)行力，缺乏對(duì)資金效率的監(jiān)管，甚至一些財(cái)務(wù)決策出現(xiàn)隨意性，沒(méi)有科學(xué)良好的制度作支撐，造成了對(duì)企業(yè)的不良影響。為此，必須加大力度建設(shè)房企的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。 （四）缺乏科學(xué)性的財(cái)務(wù)決策，資源優(yōu)化配置程度低 除了上述三點(diǎn)以外，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)還存在科學(xué)性財(cái)務(wù)決策缺失現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)的資源優(yōu)化配置程度低，不能夠最大程度的提高資金的使用效率。以往諸多重大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例都告訴我們：企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)出現(xiàn)了決策性失誤，將加劇企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。就目前情況看來(lái)，我國(guó)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)決策時(shí)，根據(jù)主觀判斷和以往經(jīng)驗(yàn)制度財(cái)務(wù)決策的現(xiàn)象仍然非常普遍。這使得企業(yè)的財(cái)務(wù)決策嚴(yán)重偏離了科學(xué)的軌道，主觀主義錯(cuò)誤和經(jīng)驗(yàn)型錯(cuò)誤都會(huì)讓企業(yè)的財(cái)務(wù)決策出現(xiàn)重大失誤，進(jìn)而在一定程度上觸發(fā)了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)一步加大對(duì)科學(xué)性決策的執(zhí)行，提高企業(yè)的資源優(yōu)化配置程度。這一點(diǎn)可以通過(guò)向國(guó)內(nèi)外的標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)，借鑒優(yōu)秀企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。 三、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 （一）加強(qiáng)資金管理，提高資金使用效率 房地產(chǎn)企業(yè)尤其開(kāi)發(fā)的特殊性，要保證業(yè)務(wù)的正常運(yùn)行就必須有效籌集資金以滿足開(kāi)發(fā)活動(dòng)所需要的資金支撐。為了能夠有效的降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加快房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通速度，就需要在資金管理方面做到以下幾點(diǎn)。第一，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，保持現(xiàn)金的收支平衡，從而在一定程度上能夠保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)現(xiàn)金的需要。對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)涉及到的投資項(xiàng)目要加大實(shí)地調(diào)研力度，確保項(xiàng)目的可行性研究以及投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析，避免無(wú)目的、低效、不安全的投資項(xiàng)目。第二，加大對(duì)建筑材料的管理。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，建筑材料的投資占據(jù)資金開(kāi)發(fā)成本的百分之六十以上，因而必須慎重對(duì)待。只有管理好了建筑材料的采購(gòu)和使用問(wèn)題，才能夠保證資金管理的高效性。為此，首先要嚴(yán)把建筑材料的采購(gòu)關(guān)。市場(chǎng)采購(gòu)人員需要多調(diào)研，在保證工程質(zhì)量的前提下，尋找物美價(jià)廉的建筑材料。其次，要做好建筑材料的驗(yàn)收和使用工作。建筑材料購(gòu)買入庫(kù)之后要做好登記，同時(shí)，加大對(duì)建筑質(zhì)量的審核關(guān)，嚴(yán)格杜絕不合格材料產(chǎn)品入庫(kù)。最好，提高建筑原材料的使用，使購(gòu)置的建筑材料都能夠科學(xué)的應(yīng)用到建筑上去。第三，加強(qiáng)和完善應(yīng)收賬款的管理機(jī)制。盡快的回收賒銷賬款，以減少企業(yè)的壞賬、死賬、呆賬。盤活資金，逐步降低商品房的閑置率，使得企業(yè)能夠盡快的進(jìn)入資金良性循環(huán)的道路?？偠灾?，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈。為了維護(hù)這一命脈，就必須建立有效的機(jī)制，讓這個(gè)“血液”加快循環(huán)起來(lái)，科學(xué)的進(jìn)行籌資、投資和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，保證企業(yè)現(xiàn)金流充足。 （二）建立起嚴(yán)格有效的財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為 企業(yè)的管理重點(diǎn)在于財(cái)務(wù)的管理，而財(cái)務(wù)的管理又重點(diǎn)在于制度的管理。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，更是如此。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平不高，很重要的原因在于內(nèi)部管理制度的不完善。為此，必須加強(qiáng)制度建設(shè)，建立起嚴(yán)格有效的財(cái)務(wù)制度，以從制度上規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為。為了能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能夠迅速的改變當(dāng)前的不良狀況，制定一套切實(shí)可行并嚴(yán)格按照規(guī)章制度操作的內(nèi)部管理機(jī)制十分有必要。為此，需要從以下兩方面著手。一方面，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員需要結(jié)合市場(chǎng)情況，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及企業(yè)的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，積極探索從征地動(dòng)遷、原材料采購(gòu)到商品房銷售整個(gè)流程的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制度，增加資金的監(jiān)管力度。另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理尚處于較新的研究狀態(tài)，相關(guān)的財(cái)務(wù)制度制定者應(yīng)該借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)較為可行的財(cái)務(wù)管理制度。無(wú)論哪種方法，都應(yīng)該從上到下貫徹執(zhí)行，為了企業(yè)的共同利益，共同維護(hù)企業(yè)的制度。只有如此，才能夠更好的保證自身利益的實(shí)現(xiàn)。 （三）確立長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)指標(biāo)體系，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng) 企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生致命一擊，為此，必須要建立起一套適合自身企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。而為了能夠讓該財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)能夠更好的為企業(yè)服務(wù)，還需要確立長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)指標(biāo)體系?？偟膩?lái)說(shuō)，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)建就是為了防止財(cái)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行偏離目標(biāo)而建立的報(bào)警系統(tǒng)。在此預(yù)警系統(tǒng)之下，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展運(yùn)行過(guò)程中，能夠有效的對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)進(jìn)行事先預(yù)測(cè)和防范。通過(guò)選取企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中敏感的財(cái)務(wù)指標(biāo)，研究其變化，能夠判別指標(biāo)的合理性，是否可能對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，以幫助企業(yè)做出防范的對(duì)策。這些財(cái)務(wù)指標(biāo)一般包括盈利能力、運(yùn)營(yíng)能力、償債能力、營(yíng)業(yè)毛利率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。具體還要做到以下幾點(diǎn)：首先，要不斷完善企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)收集與傳遞信息制度，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供完整的數(shù)據(jù)參考資料。其次，不斷建立健全企業(yè)內(nèi)控制度，優(yōu)化會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制作用的正常發(fā)揮提供保障。此外，還要從資金的循環(huán)方面著手，將定性與定量分析結(jié)合起來(lái)，運(yùn)用現(xiàn)代化的信息技術(shù)與科學(xué)管理理念，不斷完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理制度。并采取有效措施及時(shí)應(yīng)對(duì)和處理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。將企業(yè)中每個(gè)人員的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任都進(jìn)一步貫徹和落實(shí)，這樣一來(lái)發(fā)生任何問(wèn)題都可以在第一時(shí)間內(nèi)找到責(zé)任對(duì)象。并將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制與獎(jiǎng)懲機(jī)制有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，提高企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的警惕性。 （四）科學(xué)化進(jìn)行財(cái)務(wù)決策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資源的優(yōu)化配置 一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)決策時(shí)隨意性過(guò)大，或者由于缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)而做出了錯(cuò)誤的決策，給公司帶來(lái)了巨大損失。因而，在進(jìn)行企業(yè)的財(cái)務(wù)決策時(shí)，企業(yè)應(yīng)該盡可能的避免因?yàn)橹饔^主義帶來(lái)的決策失誤，需要依據(jù)科學(xué)的理論進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)決策。通過(guò)采取科學(xué)的財(cái)務(wù)決策制定方法，將領(lǐng)導(dǎo)與專家的豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及實(shí)際投資決策緊密的結(jié)合起來(lái)，并以討論的形式選出最優(yōu)、最符合實(shí)情的財(cái)務(wù)決策方案，進(jìn)而讓企業(yè)的資金發(fā)揮出最大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。為此，應(yīng)該做到以下兩個(gè)方面。一方面，對(duì)企業(yè)的投資項(xiàng)目進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)的評(píng)價(jià)，并對(duì)項(xiàng)目中存在的經(jīng)濟(jì)效益以及決策質(zhì)量方面的問(wèn)題深入地進(jìn)行分析與探究，通過(guò)對(duì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的不斷總結(jié)與歸納，將企業(yè)投資項(xiàng)目中的各項(xiàng)資源有效的進(jìn)行配置優(yōu)化，并以此來(lái)盡可能地降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，還應(yīng)該在企業(yè)當(dāng)中構(gòu)建項(xiàng)目決策責(zé)任制并嚴(yán)格地進(jìn)行執(zhí)行。企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)決策的過(guò)程中一旦出現(xiàn)任何問(wèn)題，都必須嚴(yán)格按照企業(yè)的相關(guān)規(guī)章制度對(duì)責(zé)任人進(jìn)行嚴(yán)肅的經(jīng)濟(jì)與法律責(zé)任追究。 四、結(jié)論 綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要支撐。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樨?fù)債率高、管理機(jī)制不完善、資源優(yōu)化配置不健全等問(wèn)題使得房地產(chǎn)企業(yè)存在過(guò)高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和巨大的生存壓力面前，企業(yè)財(cái)務(wù)問(wèn)題是直接制約其生存與發(fā)展前景的最重要因素。每個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和財(cái)務(wù)人員都必須加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與防范的高度重視。為此，必須提高企業(yè)的資金管理效率、建立有效的財(cái)務(wù)制度、構(gòu)建財(cái)務(wù)