【思源經(jīng)紀】貴陽市主流別墅及花園洋房市場專題 22頁.pptx

貴陽市主流別墅及花園洋房市場專題研究,思源經(jīng)紀利海項目組 2011年3月,一、市場中主流別墅分析,二、市場中主流多層/花園洋房分析,注：本節(jié)數(shù)據(jù)截止時間：2011年03月09日,目錄,貴陽別墅市場年去化約90套別墅，主城區(qū)未來市場別墅供應(yīng)較少； 保利溫泉新城是貴陽市場高總價別墅代表，年均去化18套，單價為20000元/平米； 270-350平米產(chǎn)品線供需兩旺，存在市場機會； 項目可選擇160-180平米建筑面積（使用面積為300-350）雙拼別墅，填補區(qū)域市場空白。,1、競爭板塊市場貴陽別墅市場,貴陽總價400萬以上別墅成交情況,貴陽部分別墅項目分布,0708年隨著金陽的火熱開發(fā)，貴陽進入大盤時代，各大盤均有別墅及類別墅產(chǎn)品供應(yīng)，市場競爭日趨激烈。,貴陽別墅類項目起步較晚,2004年南湖麗水名苑熱銷后，05年政府推行各種政策限制直至06年底叫停別墅用地，同年中天世紀新城二期十一郡類別墅產(chǎn)品推出，并獲得當年市場認可。,06土地供應(yīng)過大引起市場后遺癥,在2006年下半年貴陽別墅供應(yīng)量就出現(xiàn)過偏大造成許多別墅項目的銷售舉步維艱：泉天下、金華世家、南浮宮御園等純別墅項目陸續(xù)推出，市場整體競爭壓力較大。（別墅產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)不應(yīng)超過8%),個盤相對供應(yīng)同質(zhì)化，別墅類產(chǎn)品不在稀缺,重點項目主要產(chǎn)品價位,重點項目單價及去化情況一覽表,別墅去化速度均較慢,8,別墅類產(chǎn)品去化情況（2011-12年在存量/潛在供應(yīng)量）,根據(jù)左表，各項目未來預計推售量，以及別墅產(chǎn)品平均去化速率較低，因此在今后2-3年內(nèi)，市場中別墅類產(chǎn)品將有22萬平米，預計1000余套； 產(chǎn)品方面，2011年獨棟別墅產(chǎn)品的增加，說明貴陽市高端別墅產(chǎn)品在傳統(tǒng)的以聯(lián)排為主的形勢下，逐漸向更高端產(chǎn)品獨棟別墅方向發(fā)展，未來此領(lǐng)域競爭激烈。,未來貴陽市別墅項目增加三個，中鐵.逸都國際、班芙小鎮(zhèn)和藏瓏，萬科玲瓏灣及東灣國際等分別位于金陽區(qū)和花溪區(qū)，烏當區(qū)；,9,客群對比,別墅類項目客群分析,10,客戶來源貴陽本地客戶為貴陽市主要別墅購買人群，另有部分地州人士購買 客戶職業(yè)私企股東或高層、政府高官 客戶購買目的居住型客戶占多數(shù)，投資、渡假客戶少 客戶特征客戶普遍見多識廣，對生活期望值很高，對別墅產(chǎn)品的要求非常挑剔；客戶非常理性、務(wù)實，重視風水；愛面子，喜好與身份相配的標簽；關(guān)注細節(jié) 價格市場產(chǎn)品落后，聯(lián)排別墅產(chǎn)品總價在300萬成為價格敏感點，獨棟別墅總價在1000萬成為價格敏感點；付款起點較高，基本能夠支付一半首付； 客戶價值排序環(huán)境、風水、物業(yè)管理（安全性）、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商實力、建筑風格。 客戶對于別墅所賦予的環(huán)境、風水等方面關(guān)注度較高，其次在總價承受力方面，客戶普遍承受力在300萬左右；,目標客戶區(qū)域：兩城區(qū)、地州,11,不同類型客戶戶與項目契合度判斷,12,13,貴陽客戶，30-50歲的社會精英已成為別墅項目主力消費人群,成交客戶職業(yè)分析,成交客戶年齡分析,成交客戶區(qū)域分析,通過對別墅項目的操盤經(jīng)驗與客戶的訪談，貴陽30-50歲的私營業(yè)主已成為別墅項目的主要消費人群,別墅客戶分析,家庭結(jié)構(gòu)： 大家庭家庭基本人口為5-7人（三口之家為主），父母、子女共同居??； 家庭中至少有一輛汽車 置業(yè)情況： 已有房屋，且是多次置業(yè)；但對于現(xiàn)有住房存有不滿，有換房的需求；,客戶基本特征,客戶生活寫照,有較強的經(jīng)濟實力，有一定的虛榮心，好跟風； 看重風水，關(guān)注細節(jié)，喜好自然生態(tài)的環(huán)境； 喜好相對私密的親友圈，好面子，注重身份“標簽”。 有一定的攀比心理。 喜歡奢華、有尊貴感的視覺感受。 喜歡創(chuàng)新的產(chǎn)品，并樂意去嘗試和體驗，有較強的接受新鮮事物的能力。,別墅類客戶分析總結(jié),15,客戶來源貴陽本地客戶為貴陽市主要別墅購買人群，另有部分地州人士購買； 客戶職業(yè)私企股東或高層、政府高官； 客戶購買目的居住型客戶占多數(shù)，投資、渡假客戶少； 客戶需求別墅高端產(chǎn)品比較稀缺，產(chǎn)品品質(zhì)水平低于客戶期望，需要滿足居住需要的同時體現(xiàn)身份； 客戶特征客戶普遍見多識廣，對生活期望值很高，對別墅產(chǎn)品的要求非常挑剔；客戶非常理性、務(wù)實，重視風水；愛面子，喜好與身份相配的標簽；關(guān)注細節(jié)； 價格敏感市場產(chǎn)品落后，聯(lián)排別墅產(chǎn)品總價在300萬成為價格敏感點，獨棟別墅總價在1000萬成為價格敏感點；付款起點較高，基本能夠支付一半首付； 客戶價值排序環(huán)境、風水、物業(yè)管理（安全性）、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商實力、建筑風格。,16,一、市場中主流別墅分析,二、市場中主流多層/花園洋房分析,17,多層/花園洋房在貴陽的發(fā)展歷程,本案是該循著前人的腳步走，還是應(yīng)該另辟蹊徑，這取決于當前的市場需求。,中天花園,中鐵逸都國際,興隆珠江灣畔,金龍國際花園,18,兩城區(qū)及金陽新區(qū)多層、花園洋房（典型項目）,市場上多層、花園洋房主要是作為大盤中的一個產(chǎn)品線出現(xiàn)，且所占比重不大，純多層、花園洋房的項目極少。,目前市場中多層、洋房大致分為三種類型：主打風情及附加價值，主打產(chǎn)品精細化；,洋房類重點項目客戶,19,客戶來源貴陽本地客戶為貴陽市，區(qū)域客戶同樣占有較大比重， 客戶職業(yè)私企股東或高層、政府高官； 客戶購買目的居住型客戶占多數(shù)，投資、渡假客戶 客戶需求關(guān)注產(chǎn)品的贈送空間、私家花園體驗，建筑整體風格，以及具備情調(diào)的裝飾等，； 客戶特征注重生活細節(jié)品味，對生活期望值很高，關(guān)注細節(jié)，客戶較感性，易被現(xiàn)場感染；愛面子，貪便宜，喜好與身份相配的標簽； 價格敏感市場中洋房類產(chǎn)品價格區(qū)間主要集中在50-80萬之間，超過此區(qū)間則難接受； 客戶價值排序環(huán)境、交通、產(chǎn)品品質(zhì)、建筑風格、品牌。,洋房類客戶分析總結(jié),別墅和洋房類產(chǎn)品小結(jié),市場供求特點：在全市范圍內(nèi)高端別墅項目供應(yīng)較為平均，在整體物業(yè)檔次上，產(chǎn)品供應(yīng)以中高檔經(jīng)濟性別墅為主，特別是150300萬總價范圍內(nèi)的聯(lián)排別墅為主，頂級別墅供應(yīng)較稀缺，但由于總價較高平均去化速度較慢； 客戶需求：別墅類產(chǎn)品客群特征較為復雜，但對于別墅類產(chǎn)品的選擇首要選擇環(huán)境、其次是產(chǎn)品品質(zhì)、但也更看重開發(fā)商的實力，特別企業(yè)是在一定客戶圈層的群體中口碑度；對于項目區(qū)位、環(huán)境的依存度不高，更看重產(chǎn)品內(nèi)在； 客戶價格承受力：別墅總價不超過300萬，首付金額不超過100萬；,別墅類產(chǎn)品,洋房類產(chǎn)品,市場供求特點:洋房類產(chǎn)品概念模糊，一些多層、小高層項目盜用洋房概念，而市場中真正的花園洋房類產(chǎn)品整體出現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢，其整體銷售周期較短34個月，大盤單期推盤量也僅為200套左右