【思源經紀】貴陽市主流別墅及花園洋房市場專題 22頁.pptx

貴陽市主流別墅及花園洋房市場專題研究,思源經紀利海項目組 2011年3月,一、市場中主流別墅分析,二、市場中主流多層/花園洋房分析,注：本節(jié)數據截止時間：2011年03月09日,目錄,貴陽別墅市場年去化約90套別墅，主城區(qū)未來市場別墅供應較少； 保利溫泉新城是貴陽市場高總價別墅代表，年均去化18套，單價為20000元/平米； 270-350平米產品線供需兩旺，存在市場機會； 項目可選擇160-180平米建筑面積（使用面積為300-350）雙拼別墅，填補區(qū)域市場空白。,1、競爭板塊市場貴陽別墅市場,貴陽總價400萬以上別墅成交情況,貴陽部分別墅項目分布,0708年隨著金陽的火熱開發(fā)，貴陽進入大盤時代，各大盤均有別墅及類別墅產品供應，市場競爭日趨激烈。,貴陽別墅類項目起步較晚,2004年南湖麗水名苑熱銷后，05年政府推行各種政策限制直至06年底叫停別墅用地，同年中天世紀新城二期十一郡類別墅產品推出，并獲得當年市場認可。,06土地供應過大引起市場后遺癥,在2006年下半年貴陽別墅供應量就出現過偏大造成許多別墅項目的銷售舉步維艱：泉天下、金華世家、南浮宮御園等純別墅項目陸續(xù)推出，市場整體競爭壓力較大。（別墅產品供需結構不應超過8%),個盤相對供應同質化，別墅類產品不在稀缺,重點項目主要產品價位,重點項目單價及去化情況一覽表,別墅去化速度均較慢,8,別墅類產品去化情況（2011-12年在存量/潛在供應量）,根據左表，各項目未來預計推售量，以及別墅產品平均去化速率較低，因此在今后2-3年內，市場中別墅類產品將有22萬平米，預計1000余套； 產品方面，2011年獨棟別墅產品的增加，說明貴陽市高端別墅產品在傳統(tǒng)的以聯(lián)排為主的形勢下，逐漸向更高端產品獨棟別墅方向發(fā)展，未來此領域競爭激烈。,未來貴陽市別墅項目增加三個，中鐵.逸都國際、班芙小鎮(zhèn)和藏瓏，萬科玲瓏灣及東灣國際等分別位于金陽區(qū)和花溪區(qū)，烏當區(qū)；,9,客群對比,別墅類項目客群分析,10,客戶來源貴陽本地客戶為貴陽市主要別墅購買人群，另有部分地州人士購買 客戶職業(yè)私企股東或高層、政府高官 客戶購買目的居住型客戶占多數，投資、渡假客戶少 客戶特征客戶普遍見多識廣，對生活期望值很高，對別墅產品的要求非常挑剔；客戶非常理性、務實，重視風水；愛面子，喜好與身份相配的標簽；關注細節(jié) 價格市場產品落后，聯(lián)排別墅產品總價在300萬成為價格敏感點，獨棟別墅總價在1000萬成為價格敏感點；付款起點較高，基本能夠支付一半首付； 客戶價值排序環(huán)境、風水、物業(yè)管理（安全性）、產品品質、開發(fā)商實力、建筑風格。 客戶對于別墅所賦予的環(huán)境、風水等方面關注度較高，其次在總價承受力方面，客戶普遍承受力在300萬左右；,目標客戶區(qū)域：兩城區(qū)、地州,11,不同類型客戶戶與項目契合度判斷,12,13,貴陽客戶，30-50歲的社會精英已成為別墅項目主力消費人群,成交客戶職業(yè)分析,成交客戶年齡分析,成交客戶區(qū)域分析,通過對別墅項目的操盤經驗與客戶的訪談，貴陽30-50歲的私營業(yè)主已成為別墅項目的主要消費人群,別墅客戶分析,家庭結構： 大家庭家庭基本人口為5-7人（三口之家為主），父母、子女共同居??； 家庭中至少有一輛汽車 置業(yè)情況： 已有房屋，且是多次置業(yè)；但對于現有住房存有不滿，有換房的需求；,客戶基本特征,客戶生活寫照,有較強的經濟實力，有一定的虛榮心，好跟風； 看重風水，關注細節(jié)，喜好自然生態(tài)的環(huán)境； 喜好相對私密的親友圈，好面子，注重身份“標簽”。 有一定的攀比心理。 喜歡奢華、有尊貴感的視覺感受。 喜歡創(chuàng)新的產品，并樂意去嘗試和體驗，有較強的接受新鮮事物的能力。,別墅類客戶分析總結,15,客戶來源貴陽本地客戶為貴陽市主要別墅購買人群，另有部分地州人士購買； 客戶職業(yè)私企股東或高層、政府高官； 客戶購買目的居住型客戶占多數，投資、渡假客戶少； 客戶需求別墅高端產品比較稀缺，產品品質水平低于客戶期望，需要滿足居住需要的同時體現身份； 客戶特征客戶普遍見多識廣，對生活期望值很高，對別墅產品的要求非常挑剔；客戶非常理性、務實，重視風水；愛面子，喜好與身份相配的標簽；關注細節(jié)； 價格敏感市場產品落后，聯(lián)排別墅產品總價在300萬成為價格敏感點，獨棟別墅總價在1000萬成為價格敏感點；付款起點較高，基本能夠支付一半首付； 客戶價值排序環(huán)境、風水、物業(yè)管理（安全性）、產品品質、開發(fā)商實力、建筑風格。,16,一、市場中主流別墅分析,二、市場中主流多層/花園洋房分析,17,多層/花園洋房在貴陽的發(fā)展歷程,本案是該循著前人的腳步走，還是應該另辟蹊徑，這取決于當前的市場需求。,中天花園,中鐵逸都國際,興隆珠江灣畔,金龍國際花園,18,兩城區(qū)及金陽新區(qū)多層、花園洋房（典型項目）,市場上多層、花園洋房主要是作為大盤中的一個產品線出現，且所占比重不大，純多層、花園洋房的項目極少。,目前市場中多層、洋房大致分為三種類型：主打風情及附加價值，主打產品精細化；,洋房類重點項目客戶,19,客戶來源貴陽本地客戶為貴陽市，區(qū)域客戶同樣占有較大比重， 客戶職業(yè)私企股東或高層、政府高官； 客戶購買目的居住型客戶占多數，投資、渡假客戶 客戶需求關注產品的贈送空間、私家花園體驗，建筑整體風格，以及具備情調的裝飾等，； 客戶特征注重生活細節(jié)品味，對生活期望值很高，關注細節(jié)，客戶較感性，易被現場感染；愛面子，貪便宜，喜好與身份相配的標簽； 價格敏感市場中洋房類產品價格區(qū)間主要集中在50-80萬之間，超過此區(qū)間則難接受； 客戶價值排序環(huán)境、交通、產品品質、建筑風格、品牌。,洋房類客戶分析總結,別墅和洋房類產品小結,市場供求特點：在全市范圍內高端別墅項目供應較為平均，在整體物業(yè)檔次上，產品供應以中高檔經濟性別墅為主，特別是150300萬總價范圍內的聯(lián)排別墅為主，頂級別墅供應較稀缺，但由于總價較高平均去化速度較慢； 客戶需求：別墅類產品客群特征較為復雜，但對于別墅類產品的選擇首要選擇環(huán)境、其次是產品品質、但也更看重開發(fā)商的實力，特別企業(yè)是在一定客戶圈層的群體中口碑度；對于項目區(qū)位、環(huán)境的依存度不高，更看重產品內在； 客戶價格承受力：別墅總價不超過300萬，首付金額不超過100萬；,別墅類產品,洋房類產品,市場供求特點:洋房類產品概念模糊，一些多層、小高層項目盜用洋房概念，而市場中真正的花園洋房類產品整體出現供不應求的趨勢，其整體銷售周期較短34個月，大盤單期推盤量也僅為200套左右