杭州廣廈天都城四期可行性研究報告.doc

杭州廣廈天都城可行性研究1中國21世紀衛(wèi)星示范城杭州廣廈天都城四期可行性研究報告公司名稱：浙江天都實業(yè)有限公司編制人員：陳超、胡冬冬、王立斐、曹人杰、俞建軍、趙輝完成日期：2007-12-10杭州廣廈天都城可行性研究2目錄調(diào)查人員聲明.3第一部分：項目總論.41.1項目背景.41.2項目概況.4第二部分：市場研究.62.1項目開發(fā)的主要優(yōu)勢.62.2天都城試點的必要性.62.3指導思想與總體目標.62.4主要內(nèi)容.7第三部分：項目開發(fā)方案.93.1總體規(guī)劃設(shè)計思路.93.2產(chǎn)品特征.103.3目標客源.113.4項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢.123.5項目開發(fā)經(jīng)營機會點123.6項目定位133.7目標市場定位133.8產(chǎn)品定位13第四部分：投資估算與融資方案.13第五部分：財務(wù)評價.14第六部分：不確定性分析.226.1盈虧平衡分析.226.2敏感性分析.236.3風險防范對策.23第七部分：綜合評價.23第八部分：研究結(jié)論與建議.258.1結(jié)論.258.2建議.25第九部分：附錄.259.1附圖：.25杭州廣廈天都城可行性研究3調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：1、我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、我們依照公司統(tǒng)一的房地產(chǎn)可行性研究報告模式進行分析。3、形成意見和結(jié)論。4、撰寫本可行性研究報告。5、我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。6、（其他需要聲明的事項）參加調(diào)查人員簽名：陳超胡冬冬王立斐曹人杰俞建軍趙輝公司領(lǐng)導簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。杭州廣廈天都城可行性研究4第一部分：項目總論1.1項目背景正在開發(fā)之中的杭州天都城位于余杭區(qū)星橋鎮(zhèn)，東依余杭市府臨平鎮(zhèn)，西接杭州市江干區(qū)，北抵黃鶴山，距杭州市區(qū)中心地段武林廣場僅12公里，到上海車程不到2小時。杭州天都城是集房地產(chǎn)開發(fā)、旅游開發(fā)與新城區(qū)建設(shè)于一體的超大規(guī)模開發(fā)項目。該項目不僅在開發(fā)規(guī)模和力度方面走在前列，而且實現(xiàn)了開發(fā)思路的重大突破和開發(fā)模式的重大創(chuàng)新。超大規(guī)模、超強力度開發(fā)。天都城總投資預(yù)計超過80億元，開發(fā)期長達68年，占地面積為6500畝，其中房地產(chǎn)開發(fā)的建筑面積達400余萬平方米，可容納居住人口12萬人，是我國至今為止由一家房地產(chǎn)公司單獨開發(fā)的規(guī)模最大的房地產(chǎn)項目；由歡樂四季公園、天都國際度假中心、歡樂大道、天都廣場、歡樂廣場、天都文化體育廣場、二十一世紀世界家居文化和建筑博覽會等組成的旅游項目，總投資預(yù)計10億左右，是目前華東地區(qū)投資最大的旅游項目。項目建成之后，天都城與星橋鎮(zhèn)連成一片，將成為杭州市乃至全國環(huán)境最為優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施最為現(xiàn)代化的21世紀樣板式衛(wèi)星城，臨平的新興副城區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)三位一體。通過對天都城的超強度開發(fā)，把天都城建設(shè)成為杭州市東部地區(qū)旅游休閑中心、民辦教育中心；擁有12萬人的居住中心；杭州市的重要衛(wèi)星城和余杭市的新城區(qū)。這是一個集房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的綜合性開發(fā)項目。市場取向、企業(yè)化運作的“民辦官助”式的城市化新模式。項目開發(fā)的資金籌措、新城區(qū)的規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套的社會事業(yè)機構(gòu)建設(shè)，都將以企業(yè)為主體，按照市場化原則進行操作?！跋茸霏h(huán)境，后做房產(chǎn)”的超常開發(fā)思路。項目開發(fā)的總體思路是“先做旅游，后做房地產(chǎn)，滾動開發(fā)”。在天都城建設(shè)的總體戰(zhàn)略部署中，不就旅游開發(fā)旅游，不就房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)，而是通過先啟動旅游項目，為天都城房地產(chǎn)開發(fā)和杭州市國際教育中心、高新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)營造一流的環(huán)境，并籍此來帶動房地產(chǎn)市場拓展以及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1.2項目概況1.2.1項目名稱：廣廈天都城1.2.2項目介紹杭州廣廈天都城可行性研究5天都城規(guī)劃占地面積7000余畝，總建筑面積480萬平方米，規(guī)劃居住人口近10萬人，是以法蘭西文化為城市文化的新城區(qū)。她位于正在崛起中的集“生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、旅游、居住”功能為一體，總規(guī)劃人口達40萬人的杭州城市東北部新城的中心。天都城是廣廈企業(yè)在各級政府領(lǐng)導下，全面參與城市開發(fā)與經(jīng)營的建設(shè)成果，她代表著廣廈企業(yè)在城市綜合建設(shè)方面的理念和建設(shè)能力。天都城東依杭州、北接上海，介于杭州主城與臨平副城之間，在大杭州規(guī)劃中處于樞紐地位，距市中心僅18公里，毗鄰繞城高速公路和滬杭甬高速，處于浙江經(jīng)濟的主流發(fā)展區(qū)域，交通便捷。作為杭州城市交通重點工程之一的秋石高速路將于07年底開通（快速路全線高架設(shè)計，主線寬25米，雙向6車道，比上塘高架多兩個車道。一路上將建設(shè)清江路立交、艮秋立交、石德立交、石橋立交、繞城高速立交等五座樞紐立交橋），建成后將大大縮短從杭州市區(qū)到天都城的時間。項目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建有天都公園、天都國際度假酒店、香榭里大街、天都廣場、歡樂廣場、天都房產(chǎn)以及交通、商業(yè)、教育、運動、娛樂等齊全的配套，目標是建成一座21世紀的小康居住生活示范城和最具現(xiàn)代文明水準的新城。天都城的控制性詳細規(guī)劃已通過杭州市規(guī)劃局審批。經(jīng)過三年多的建設(shè)，旅游版塊已初具規(guī)模，充滿濃郁法蘭西特色的天都公園已于2003年建成并對外開放。以五星級標準建造的天都國際度假酒店也已試營業(yè)。近期20余萬平方米的精品小高層住宅天水苑陸續(xù)推向市場，連續(xù)幾周名列市、區(qū)銷售排行榜第一。另10萬平方米的城市山地別墅項目愛麗山莊別墅也已進入實質(zhì)性建設(shè)階段,也將于07年下半年陸續(xù)推出。未來天都城項目的整體建設(shè)思路,是建設(shè)以一個中心，四大區(qū)塊所構(gòu)成的，大開放小封閉以居住功能為主要功能的新型城區(qū)。通過利用城市道路和濱河綠帶等開放空間將天都城分解為“一個中心，四大區(qū)塊”，便于集中優(yōu)勢資源于某一區(qū)塊進行密集開發(fā)，迅速形成開發(fā)居住規(guī)模，達到配套運營的規(guī)模經(jīng)濟要求，有利于居民入住，形成良好的城市建設(shè)開發(fā)形象。通過城市道路和城市綠帶等開放空間組織，將天都城分隔成若干不同性質(zhì)的功能區(qū)塊，將物業(yè)管理的周界，從天都城原規(guī)劃全境縮小到各功能區(qū)塊中，清晰地界定了政府和企業(yè)的管理周界，形成大開放，小封閉，分權(quán)管理的城市管理格局。天水苑坐鎮(zhèn)天都城中央，總建筑面積20余萬方，首推4座1315層法式現(xiàn)代小高層，呈扇型排列，環(huán)抱埃菲爾觀光鐵塔。錯落有致的建筑布局，與現(xiàn)代法式園林完美相融。95136M2法式格調(diào)的浪漫二房與情致三房，無不勾勒出優(yōu)雅現(xiàn)代的生活風尚。1.2.3交通狀況：公交571路直達，距地鐵一號線出口約2公里，規(guī)劃地鐵三號線途徑天都城，小區(qū)巴士通向歐尚及西湖時代廣場。1.2.4周邊配套：天都公園，北山幼兒園，聯(lián)華超市，小區(qū)巴士，K571公交車，鳳起農(nóng)貿(mào)市場天都分場，沃爾瑪，余杭區(qū)第一人民醫(yī)院，杭鋼醫(yī)院，到臨平約6-8分鐘車程。天都業(yè)主交年費78元即可全年免費游覽天都公園，相關(guān)優(yōu)惠措施尚未出臺1.2.5相關(guān)信息：環(huán)線位置:無杭州廣廈天都城可行性研究6物業(yè)現(xiàn)狀:其它總建筑面積:200000平方米物業(yè)管理附加信息:多層:0.6元/平方米/月，單身公寓：0.8元/平方米/月，高層：1.3開發(fā)商:浙江天都實業(yè)有限公司投資商:廣廈房產(chǎn)物業(yè)管理公司:浙江廣廈物業(yè)公司第二部分：市場研究根據(jù)國內(nèi)權(quán)威房地產(chǎn)策劃公司王志綱工作室預(yù)測，天都城項目的總投資約87億元人民幣，稅后利潤將達到12.30億元；靜態(tài)的稅后投資收益率為14%，投資回收期約4.58年。項目成本相對較低，投資收益率良好，資金回收與返還能力強，抗風險能力強，總體經(jīng)濟效果優(yōu)良。天都城項目不僅可以為投資者帶來良好的投資回報，而且還將產(chǎn)生巨大的社會效益。該項目建成之后，將創(chuàng)造70008000人的就業(yè)機會，旅游項目將帶動20億人民幣的GDP增長，房地產(chǎn)項目將帶動120億人民幣的GDP增長。2.1項目開發(fā)的比較優(yōu)勢開發(fā)商優(yōu)勢。中國廣廈建設(shè)集團是一家實力雄厚，人才濟濟，信譽保證，經(jīng)營范圍十分廣泛，涉及建筑、房地產(chǎn)、金融、文化、影視等多種行業(yè)的上市公司。浙江盈華實業(yè)有限公司是涉及消防設(shè)施和建筑電氣檢測、實業(yè)投資等多種領(lǐng)域、資本實力強大、科技含量高、人員素質(zhì)高、具有廣闊發(fā)展前景的企業(yè)。項目策劃和規(guī)劃優(yōu)勢。項目由國內(nèi)著名策劃公司王志剛工作室進行總體策劃、全面認證，由美國WY國際設(shè)計顧問公司、英國阿特金斯國際有限公司、深圳激流策劃公司、清華大學城市規(guī)劃設(shè)計研究院、浙江大學城市規(guī)劃與設(shè)計研究所等多家國內(nèi)外權(quán)威設(shè)計公司進行精心規(guī)劃設(shè)計。項目組合優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢。旅游、民辦教育和房地產(chǎn)三大塊共同開發(fā)，使天都城項目形成了互補互促的組合優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，綜合開發(fā)優(yōu)勢十分明顯。2.2天都城試點的必要性2.21天都城項目試點有利于積極探索中國城市化的新動力和新模式。從理論上講，中國目前正處在加速城市化階段。但是，不容忽視的一個現(xiàn)杭州廣廈天都城可行性研究7實問題是，在沿海城市群密集地帶，通過農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革和發(fā)展城鎮(zhèn)工業(yè)、傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)吸納農(nóng)村人口的城市化推動力明顯減弱。中國城市化需要尋找新的動力源。在這種背景下，許多城市都通過購房入戶制度，以求在新一輪爭奪人口大戰(zhàn)中贏得主動。但是，外來人口的大規(guī)模流入，必然加劇由于城區(qū)人口過于密集所帶來的擁擠、基礎(chǔ)設(shè)施超負、用地緊張、房產(chǎn)價格過高等一系列問題。而如果在城市邊緣地帶進行分散的、小規(guī)模樓盤開發(fā)來集聚人口，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后而缺乏市場需求支持。因此，從國際經(jīng)驗來看，當一個國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，往往會出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象，即城市市區(qū)人口尤其是大城市市區(qū)人口郊區(qū)化、大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的城市化模式。逆城市化不是城市化的反向運動，而是城市化發(fā)展的一個新階段，是更高層次的城市化。以一個特大型、大型城市為中心，以一群分散型、獨立型的中小規(guī)模的衛(wèi)星城市為依托的城市群也有可能成為我國沿海發(fā)達地區(qū)21世紀城市發(fā)展的主要模式。我國現(xiàn)階段在特大型、大型城市周圍也出現(xiàn)了一大批衛(wèi)星城，但是，這些衛(wèi)星城的建設(shè)主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)府，這種傳統(tǒng)型衛(wèi)星城建設(shè)，由于缺乏大規(guī)模資金支持和高檔次的規(guī)劃能力，無法構(gòu)造足以大規(guī)模吸引人口集聚的環(huán)境條件。因此，充分利用大房地產(chǎn)開發(fā)商的資金優(yōu)勢和規(guī)劃設(shè)計實力，通過在城郊進行集房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)，充分利用環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，開發(fā)符合不同收入階層的各種層次的房地產(chǎn)，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū)流動，快速集聚人口，實現(xiàn)城市規(guī)模的超常擴張，是現(xiàn)階段沿海發(fā)達地區(qū)城市化可選擇的一條新路子。這一城市化模式不僅可以有效地解決城市化的市場需求動力不足問題，而且可以解決依靠政府力量推動城市化的資金、土地要素供應(yīng)能力有限等問題。這是繼農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動城市化進程，工業(yè)化帶動城市化進程之后的新一輪城市化的新途徑。天都城建設(shè)項目正是在這以城市化新背景下推出的，具有重大的試點價值。2.2.2天都城試點有利于積極探索超大樓盤開發(fā)和居住郊區(qū)化大背景下的房地產(chǎn)開發(fā)新思路和新模式。天都城項目的推出，對整個杭州乃至整個中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都具有積極的探索意義和重大的創(chuàng)新效應(yīng)。綜觀西方發(fā)達國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程，我們可以看到，在本世紀五、六十年代，由于汽車工業(yè)的興起而帶來的交通便利，使得人們能夠在城市工作而居住卻在郊區(qū)，由此給房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的商機和利潤。人們的工作、生活方式一定程度上改變了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)行業(yè)正是在充分利用這一新出現(xiàn)的現(xiàn)象后，才有了新的突破與更廣闊的發(fā)展空間。發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)的這一歷史過程對我們國家自己的房地產(chǎn)業(yè)，毋庸置疑，也具有相當重要的借鑒作用。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展程度的提高而帶來的交通行業(yè)的振興勢必也會引起我們普通居民居住“郊區(qū)化”的現(xiàn)象，因為郊區(qū)相對廉價的房產(chǎn)價格及較少受污染的空間、較安靜的居住條件會越來越吸引更多的人們選擇郊區(qū)作為自己的安家之地。另外，我國的大、中型城市經(jīng)歷了人口、產(chǎn)業(yè)、資源等大量向中心聚集的過程之后，城市內(nèi)部出現(xiàn)了承載過度的現(xiàn)象，中心區(qū)交通擁擠、市政設(shè)施陳舊、城市規(guī)劃不合理、舊城區(qū)急待改造等問題，以及住房制度改革后，每個人都必須面對自購房的現(xiàn)實。因此，在市區(qū)土地有限且價格過高的情況下，中心城市通過進一步的向外杭州廣廈天都城可行性研究8擴張，重新調(diào)整和規(guī)劃城市的布局，進而實現(xiàn)從遠郊到近郊到形成新市區(qū)的演變過程。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)也肯定會產(chǎn)生“郊區(qū)化”的現(xiàn)象。目前我國城市化水平為30，城鎮(zhèn)人口3.7億。預(yù)計2020年城市化水平達到45，全國人口14億，城鎮(zhèn)人口增至6.3億；預(yù)計2050年城市化水平達到60，全國人口16億，全國城鎮(zhèn)人口增至9.6億。前20年城鎮(zhèn)人口增加2.6億，按人均居住面積10平方米，即建筑面積20平方米計算，共需為新增人口建設(shè)住房52億平方米，平均每年需建設(shè)住房2.6億平方米。后30年城鎮(zhèn)人口增加3.3億，仍按人均建筑面積20平方米計算，共需為新增人口建設(shè)住房66億平方米，平均每年需建設(shè)住宅2.2億平方米。有關(guān)專家指出，在我國的城市化進程中，多數(shù)農(nóng)民將住在就地發(fā)展起來的小城鎮(zhèn)中，不會較多增加城鎮(zhèn)住房數(shù)量。由此可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的“郊區(qū)化”蘊含著巨大的商機，有著廣闊的發(fā)展前景和誘人的發(fā)展空間。面對“郊區(qū)化”這個大趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該主動出擊，因勢利導，而不應(yīng)被動等待。二十一世紀衛(wèi)星城示范城建設(shè)試點工程房地產(chǎn)項目有一點正是基于這樣的考慮，未雨綢繆，預(yù)先進行嘗試，努力塑造二十一世紀城郊房地產(chǎn)開發(fā)成功典范，為房地產(chǎn)業(yè)積累更多的經(jīng)驗。我國居民的生活正穩(wěn)步向小康階段邁進，居民在選擇住房時，已不僅僅滿足于居住面積的多少，還要考慮居住環(huán)境的好壞及配套設(shè)施的完善程度。房產(chǎn)市場的實踐已經(jīng)證明，綠化是否“到家”，將直接影響房子銷售。有些居民在購買住房時，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的園林設(shè)計是否到位。為了迎合市場的需求，許多發(fā)展商請了國外的園林設(shè)計師，許多房地產(chǎn)項目的廣告上，除了設(shè)計單位、建設(shè)單位、發(fā)展商及銷售代理商以外，園林設(shè)計單位也登堂入室了。人們?nèi)缃衿毡樽⒅氐氖且环N有著良好的人文景觀和回歸大自然情結(jié)的品質(zhì)生活。年北京國際房地產(chǎn)交易會的新盤之中，公園借景的手法被大量運用，出現(xiàn)了大量的“雙景住宅”，“雙景住宅”指“公園借景”和“小區(qū)內(nèi)景”的融合，屬于全新類型的景觀住宅，它改變了以往“在建筑中堆砌綠化”的觀點，提出“在綠化中放置建筑”的口號。同時通過形態(tài)與空間的合理布局所形成的景象通視，實現(xiàn)社區(qū)景象共享，營造出一個帶風景的社區(qū)和看得見風景的房間。我們可以看到，隨著樓市競爭的加劇，開發(fā)商對環(huán)境越來越重視，環(huán)境的優(yōu)越程度將是房產(chǎn)受歡迎與否的一個極其重要、無可代替的指標。房地產(chǎn)行業(yè)的泛房地產(chǎn)時代追求住房硬件條件與居住環(huán)境（生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境）相互配合、相互協(xié)調(diào)、相互促進的時代正向我們走來。隨著居民生活水平及文明程度的提高，營造綠色生態(tài)住宅，注重環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)相互間的揉合和互補，是大眾的要求，也是房地產(chǎn)開發(fā)商要做的事情。我們這個試點工程的“先旅游，后房產(chǎn)”正是體現(xiàn)了這個思路：旅游可以改善房產(chǎn)的環(huán)境，房產(chǎn)借助于旅游的生態(tài)支持。以旅游帶房產(chǎn)，以房產(chǎn)助旅游。兩者相互適應(yīng)，相互促進，共同發(fā)展。我國的住宅建設(shè)在現(xiàn)在和未來都面臨來很大的發(fā)展。預(yù)計2020年城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積提高到12平方米，即建筑面積24平方米；預(yù)計2050年人均居住面積提高到16平方米，即建筑面積32平方米。按2020年城鎮(zhèn)人口達到6.3億人，每人增加4平方米計算，前20年為提高居住水平需要新建住房25.2億平方米，平均每年1.26民平方米。后30年按9.6億人口計算，則需在2020年基礎(chǔ)上再新建住房76.8億平方米，平均每年2.56億平方米。在如此大的需求中，肯定會有一些通過“住宅群”的方式予以消化解決。我們的房產(chǎn)項目中，在某些地方，也需要進行大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)。大規(guī)模與超大規(guī)模的建設(shè)能夠體現(xiàn)一定的經(jīng)濟效益，因為過小的規(guī)模往往引起一系列的問題，如無法保證環(huán)境與配套杭州廣廈天都城可行性研究9設(shè)施的質(zhì)量，配套設(shè)施的共享性差等。我們需要房產(chǎn)的戶型創(chuàng)新與環(huán)境創(chuàng)新，同樣也需要開發(fā)模式的創(chuàng)新。住宅產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，住宅建設(shè)的投資一般占國民生產(chǎn)總值的3%-8%，占固定資產(chǎn)總值的15%-30%。住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅建設(shè)投資增長10%，將直接拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值增長0.5-0.8個百分點。但住宅建設(shè)必須達到產(chǎn)業(yè)化、科技化，才能真正起到改善人民生活、拉動經(jīng)濟增長的作用。住宅的科技化要求我們用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，如把智能化技術(shù)、計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于住宅產(chǎn)業(yè)，但是這種應(yīng)用顯然在大規(guī)模的開發(fā)中才更具價值。大規(guī)模與超大規(guī)模的開發(fā)可以使居民享受到規(guī)模優(yōu)勢所帶來的完善的配套設(shè)施和較低廉的住房價格，以及大規(guī)模開發(fā)時一般位于城郊所擁有的較高質(zhì)量的空氣。我們的試點工程籍此超大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，為住戶提供更高品質(zhì)的服務(wù)并為房地產(chǎn)市場注入新的活力。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對一個國家經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的作用，據(jù)日本統(tǒng)計，從1970年到1990年的20年里，日本的住宅每年建設(shè)面積沒有什么增加，但通過對傳統(tǒng)生產(chǎn)方式的革新，住宅及相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值增加了16倍。估計我國在不增加住宅建設(shè)規(guī)模的條件下持續(xù)增長投資額的速度將會低于日本，因而預(yù)計用50年的時間，把住宅投資額增加16倍。按此計算，今后50年的住宅投資每年將遞增7，每年對國民經(jīng)濟的貢獻率為0.6個百分點。這樣持續(xù)50年連年增長，對國家的貢獻仍是很巨大的。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個金融行業(yè)，如果發(fā)展好了，又可以帶動其他行業(yè)的發(fā)展。如果它發(fā)展不好，那么對國家的金融業(yè)，進而對整個經(jīng)濟的發(fā)展，都是一個巨大的損失。我