杭州廣廈天都城四期可行性研究報(bào)告.doc

杭州廣廈天都城可行性研究1中國(guó)21世紀(jì)衛(wèi)星示范城杭州廣廈天都城四期可行性研究報(bào)告公司名稱(chēng)：浙江天都實(shí)業(yè)有限公司編制人員：陳超、胡冬冬、王立斐、曹人杰、俞建軍、趙輝完成日期：2007-12-10杭州廣廈天都城可行性研究2目錄調(diào)查人員聲明.3第一部分：項(xiàng)目總論.41.1項(xiàng)目背景.41.2項(xiàng)目概況.4第二部分：市場(chǎng)研究.62.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要優(yōu)勢(shì).62.2天都城試點(diǎn)的必要性.62.3指導(dǎo)思想與總體目標(biāo).62.4主要內(nèi)容.7第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案.93.1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路.93.2產(chǎn)品特征.103.3目標(biāo)客源.113.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì).123.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)123.6項(xiàng)目定位133.7目標(biāo)市場(chǎng)定位133.8產(chǎn)品定位13第四部分：投資估算與融資方案.13第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).14第六部分：不確定性分析.226.1盈虧平衡分析.226.2敏感性分析.236.3風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策.23第七部分：綜合評(píng)價(jià).23第八部分：研究結(jié)論與建議.258.1結(jié)論.258.2建議.25第九部分：附錄.259.1附圖：.25杭州廣廈天都城可行性研究3調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、我們依照公司統(tǒng)一的房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式進(jìn)行分析。3、形成意見(jiàn)和結(jié)論。4、撰寫(xiě)本可行性研究報(bào)告。5、我們已（或沒(méi)有）對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說(shuō)明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。6、（其他需要聲明的事項(xiàng)）參加調(diào)查人員簽名：陳超胡冬冬王立斐曹人杰俞建軍趙輝公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見(jiàn)后，附后存檔。杭州廣廈天都城可行性研究4第一部分：項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景正在開(kāi)發(fā)之中的杭州天都城位于余杭區(qū)星橋鎮(zhèn)，東依余杭市府臨平鎮(zhèn)，西接杭州市江干區(qū)，北抵黃鶴山，距杭州市區(qū)中心地段武林廣場(chǎng)僅12公里，到上海車(chē)程不到2小時(shí)。杭州天都城是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游開(kāi)發(fā)與新城區(qū)建設(shè)于一體的超大規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目不僅在開(kāi)發(fā)規(guī)模和力度方面走在前列，而且實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)思路的重大突破和開(kāi)發(fā)模式的重大創(chuàng)新。超大規(guī)模、超強(qiáng)力度開(kāi)發(fā)。天都城總投資預(yù)計(jì)超過(guò)80億元，開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)達(dá)68年，占地面積為6500畝，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建筑面積達(dá)400余萬(wàn)平方米，可容納居住人口12萬(wàn)人，是我國(guó)至今為止由一家房地產(chǎn)公司單獨(dú)開(kāi)發(fā)的規(guī)模最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目；由歡樂(lè)四季公園、天都國(guó)際度假中心、歡樂(lè)大道、天都廣場(chǎng)、歡樂(lè)廣場(chǎng)、天都文化體育廣場(chǎng)、二十一世紀(jì)世界家居文化和建筑博覽會(huì)等組成的旅游項(xiàng)目，總投資預(yù)計(jì)10億左右，是目前華東地區(qū)投資最大的旅游項(xiàng)目。項(xiàng)目建成之后，天都城與星橋鎮(zhèn)連成一片，將成為杭州市乃至全國(guó)環(huán)境最為優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施最為現(xiàn)代化的21世紀(jì)樣板式衛(wèi)星城，臨平的新興副城區(qū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)三位一體。通過(guò)對(duì)天都城的超強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，把天都城建設(shè)成為杭州市東部地區(qū)旅游休閑中心、民辦教育中心；擁有12萬(wàn)人的居住中心；杭州市的重要衛(wèi)星城和余杭市的新城區(qū)。這是一個(gè)集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。市場(chǎng)取向、企業(yè)化運(yùn)作的“民辦官助”式的城市化新模式。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金籌措、新城區(qū)的規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套的社會(huì)事業(yè)機(jī)構(gòu)建設(shè)，都將以企業(yè)為主體，按照市場(chǎng)化原則進(jìn)行操作?！跋茸霏h(huán)境，后做房產(chǎn)”的超常開(kāi)發(fā)思路。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體思路是“先做旅游，后做房地產(chǎn)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”。在天都城建設(shè)的總體戰(zhàn)略部署中，不就旅游開(kāi)發(fā)旅游，不就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，而是通過(guò)先啟動(dòng)旅游項(xiàng)目，為天都城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和杭州市國(guó)際教育中心、高新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)營(yíng)造一流的環(huán)境，并籍此來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)拓展以及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目名稱(chēng)：廣廈天都城1.2.2項(xiàng)目介紹杭州廣廈天都城可行性研究5天都城規(guī)劃占地面積7000余畝，總建筑面積480萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口近10萬(wàn)人，是以法蘭西文化為城市文化的新城區(qū)。她位于正在崛起中的集“生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、旅游、居住”功能為一體，總規(guī)劃人口達(dá)40萬(wàn)人的杭州城市東北部新城的中心。天都城是廣廈企業(yè)在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)下，全面參與城市開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的建設(shè)成果，她代表著廣廈企業(yè)在城市綜合建設(shè)方面的理念和建設(shè)能力。天都城東依杭州、北接上海，介于杭州主城與臨平副城之間，在大杭州規(guī)劃中處于樞紐地位，距市中心僅18公里，毗鄰繞城高速公路和滬杭甬高速，處于浙江經(jīng)濟(jì)的主流發(fā)展區(qū)域，交通便捷。作為杭州城市交通重點(diǎn)工程之一的秋石高速路將于07年底開(kāi)通（快速路全線高架設(shè)計(jì)，主線寬25米，雙向6車(chē)道，比上塘高架多兩個(gè)車(chē)道。一路上將建設(shè)清江路立交、艮秋立交、石德立交、石橋立交、繞城高速立交等五座樞紐立交橋），建成后將大大縮短從杭州市區(qū)到天都城的時(shí)間。項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建有天都公園、天都國(guó)際度假酒店、香榭里大街、天都廣場(chǎng)、歡樂(lè)廣場(chǎng)、天都房產(chǎn)以及交通、商業(yè)、教育、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)等齊全的配套，目標(biāo)是建成一座21世紀(jì)的小康居住生活示范城和最具現(xiàn)代文明水準(zhǔn)的新城。天都城的控制性詳細(xì)規(guī)劃已通過(guò)杭州市規(guī)劃局審批。經(jīng)過(guò)三年多的建設(shè)，旅游版塊已初具規(guī)模，充滿濃郁法蘭西特色的天都公園已于2003年建成并對(duì)外開(kāi)放。以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的天都國(guó)際度假酒店也已試營(yíng)業(yè)。近期20余萬(wàn)平方米的精品小高層住宅天水苑陸續(xù)推向市場(chǎng)，連續(xù)幾周名列市、區(qū)銷(xiāo)售排行榜第一。另10萬(wàn)平方米的城市山地別墅項(xiàng)目愛(ài)麗山莊別墅也已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段,也將于07年下半年陸續(xù)推出。未來(lái)天都城項(xiàng)目的整體建設(shè)思路,是建設(shè)以一個(gè)中心，四大區(qū)塊所構(gòu)成的，大開(kāi)放小封閉以居住功能為主要功能的新型城區(qū)。通過(guò)利用城市道路和濱河綠帶等開(kāi)放空間將天都城分解為“一個(gè)中心，四大區(qū)塊”，便于集中優(yōu)勢(shì)資源于某一區(qū)塊進(jìn)行密集開(kāi)發(fā)，迅速形成開(kāi)發(fā)居住規(guī)模，達(dá)到配套運(yùn)營(yíng)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)要求，有利于居民入住，形成良好的城市建設(shè)開(kāi)發(fā)形象。通過(guò)城市道路和城市綠帶等開(kāi)放空間組織，將天都城分隔成若干不同性質(zhì)的功能區(qū)塊，將物業(yè)管理的周界，從天都城原規(guī)劃全境縮小到各功能區(qū)塊中，清晰地界定了政府和企業(yè)的管理周界，形成大開(kāi)放，小封閉，分權(quán)管理的城市管理格局。天水苑坐鎮(zhèn)天都城中央，總建筑面積20余萬(wàn)方，首推4座1315層法式現(xiàn)代小高層，呈扇型排列，環(huán)抱埃菲爾觀光鐵塔。錯(cuò)落有致的建筑布局，與現(xiàn)代法式園林完美相融。95136M2法式格調(diào)的浪漫二房與情致三房，無(wú)不勾勒出優(yōu)雅現(xiàn)代的生活風(fēng)尚。1.2.3交通狀況：公交571路直達(dá)，距地鐵一號(hào)線出口約2公里，規(guī)劃地鐵三號(hào)線途徑天都城，小區(qū)巴士通向歐尚及西湖時(shí)代廣場(chǎng)。1.2.4周邊配套：天都公園，北山幼兒園，聯(lián)華超市，小區(qū)巴士，K571公交車(chē)，鳳起農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)天都分場(chǎng)，沃爾瑪，余杭區(qū)第一人民醫(yī)院，杭鋼醫(yī)院，到臨平約6-8分鐘車(chē)程。天都業(yè)主交年費(fèi)78元即可全年免費(fèi)游覽天都公園，相關(guān)優(yōu)惠措施尚未出臺(tái)1.2.5相關(guān)信息：環(huán)線位置:無(wú)杭州廣廈天都城可行性研究6物業(yè)現(xiàn)狀:其它總建筑面積:200000平方米物業(yè)管理附加信息:多層:0.6元/平方米/月，單身公寓：0.8元/平方米/月，高層：1.3開(kāi)發(fā)商:浙江天都實(shí)業(yè)有限公司投資商:廣廈房產(chǎn)物業(yè)管理公司:浙江廣廈物業(yè)公司第二部分：市場(chǎng)研究根據(jù)國(guó)內(nèi)權(quán)威房地產(chǎn)策劃公司王志綱工作室預(yù)測(cè)，天都城項(xiàng)目的總投資約87億元人民幣，稅后利潤(rùn)將達(dá)到12.30億元；靜態(tài)的稅后投資收益率為14%，投資回收期約4.58年。項(xiàng)目成本相對(duì)較低，投資收益率良好，資金回收與返還能力強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，總體經(jīng)濟(jì)效果優(yōu)良。天都城項(xiàng)目不僅可以為投資者帶來(lái)良好的投資回報(bào)，而且還將產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。該項(xiàng)目建成之后，將創(chuàng)造70008000人的就業(yè)機(jī)會(huì)，旅游項(xiàng)目將帶動(dòng)20億人民幣的GDP增長(zhǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目將帶動(dòng)120億人民幣的GDP增長(zhǎng)。2.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的比較優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)。中國(guó)廣廈建設(shè)集團(tuán)是一家實(shí)力雄厚，人才濟(jì)濟(jì)，信譽(yù)保證，經(jīng)營(yíng)范圍十分廣泛，涉及建筑、房地產(chǎn)、金融、文化、影視等多種行業(yè)的上市公司。浙江盈華實(shí)業(yè)有限公司是涉及消防設(shè)施和建筑電氣檢測(cè)、實(shí)業(yè)投資等多種領(lǐng)域、資本實(shí)力強(qiáng)大、科技含量高、人員素質(zhì)高、具有廣闊發(fā)展前景的企業(yè)。項(xiàng)目策劃和規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目由國(guó)內(nèi)著名策劃公司王志剛工作室進(jìn)行總體策劃、全面認(rèn)證，由美國(guó)WY國(guó)際設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司、英國(guó)阿特金斯國(guó)際有限公司、深圳激流策劃公司、清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、浙江大學(xué)城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)研究所等多家國(guó)內(nèi)外權(quán)威設(shè)計(jì)公司進(jìn)行精心規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目組合優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)。旅游、民辦教育和房地產(chǎn)三大塊共同開(kāi)發(fā)，使天都城項(xiàng)目形成了互補(bǔ)互促的組合優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，綜合開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)十分明顯。2.2天都城試點(diǎn)的必要性2.21天都城項(xiàng)目試點(diǎn)有利于積極探索中國(guó)城市化的新動(dòng)力和新模式。從理論上講，中國(guó)目前正處在加速城市化階段。但是，不容忽視的一個(gè)現(xiàn)杭州廣廈天都城可行性研究7實(shí)問(wèn)題是，在沿海城市群密集地帶，通過(guò)農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革和發(fā)展城鎮(zhèn)工業(yè)、傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)吸納農(nóng)村人口的城市化推動(dòng)力明顯減弱。中國(guó)城市化需要尋找新的動(dòng)力源。在這種背景下，許多城市都通過(guò)購(gòu)房入戶制度，以求在新一輪爭(zhēng)奪人口大戰(zhàn)中贏得主動(dòng)。但是，外來(lái)人口的大規(guī)模流入，必然加劇由于城區(qū)人口過(guò)于密集所帶來(lái)的擁擠、基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)、用地緊張、房產(chǎn)價(jià)格過(guò)高等一系列問(wèn)題。而如果在城市邊緣地帶進(jìn)行分散的、小規(guī)模樓盤(pán)開(kāi)發(fā)來(lái)集聚人口，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后而缺乏市場(chǎng)需求支持。因此，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，往往會(huì)出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象，即城市市區(qū)人口尤其是大城市市區(qū)人口郊區(qū)化、大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的城市化模式。逆城市化不是城市化的反向運(yùn)動(dòng)，而是城市化發(fā)展的一個(gè)新階段，是更高層次的城市化。以一個(gè)特大型、大型城市為中心，以一群分散型、獨(dú)立型的中小規(guī)模的衛(wèi)星城市為依托的城市群也有可能成為我國(guó)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)21世紀(jì)城市發(fā)展的主要模式。我國(guó)現(xiàn)階段在特大型、大型城市周?chē)渤霈F(xiàn)了一大批衛(wèi)星城，但是，這些衛(wèi)星城的建設(shè)主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)府，這種傳統(tǒng)型衛(wèi)星城建設(shè)，由于缺乏大規(guī)模資金支持和高檔次的規(guī)劃能力，無(wú)法構(gòu)造足以大規(guī)模吸引人口集聚的環(huán)境條件。因此，充分利用大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)力，通過(guò)在城郊進(jìn)行集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)，充分利用環(huán)境優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)符合不同收入階層的各種層次的房地產(chǎn)，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū)流動(dòng)，快速集聚人口，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模的超常擴(kuò)張，是現(xiàn)階段沿海發(fā)達(dá)地區(qū)城市化可選擇的一條新路子。這一城市化模式不僅可以有效地解決城市化的市場(chǎng)需求動(dòng)力不足問(wèn)題，而且可以解決依靠政府力量推動(dòng)城市化的資金、土地要素供應(yīng)能力有限等問(wèn)題。這是繼農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動(dòng)城市化進(jìn)程，工業(yè)化帶動(dòng)城市化進(jìn)程之后的新一輪城市化的新途徑。天都城建設(shè)項(xiàng)目正是在這以城市化新背景下推出的，具有重大的試點(diǎn)價(jià)值。2.2.2天都城試點(diǎn)有利于積極探索超大樓盤(pán)開(kāi)發(fā)和居住郊區(qū)化大背景下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新思路和新模式。天都城項(xiàng)目的推出，對(duì)整個(gè)杭州乃至整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都具有積極的探索意義和重大的創(chuàng)新效應(yīng)。綜觀西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程，我們可以看到，在本世紀(jì)五、六十年代，由于汽車(chē)工業(yè)的興起而帶來(lái)的交通便利，使得人們能夠在城市工作而居住卻在郊區(qū)，由此給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了新的商機(jī)和利潤(rùn)。人們的工作、生活方式一定程度上改變了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)行業(yè)正是在充分利用這一新出現(xiàn)的現(xiàn)象后，才有了新的突破與更廣闊的發(fā)展空間。發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的這一歷史過(guò)程對(duì)我們國(guó)家自己的房地產(chǎn)業(yè)，毋庸置疑，也具有相當(dāng)重要的借鑒作用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的提高而帶來(lái)的交通行業(yè)的振興勢(shì)必也會(huì)引起我們普通居民居住“郊區(qū)化”的現(xiàn)象，因?yàn)榻紖^(qū)相對(duì)廉價(jià)的房產(chǎn)價(jià)格及較少受污染的空間、較安靜的居住條件會(huì)越來(lái)越吸引更多的人們選擇郊區(qū)作為自己的安家之地。另外，我國(guó)的大、中型城市經(jīng)歷了人口、產(chǎn)業(yè)、資源等大量向中心聚集的過(guò)程之后，城市內(nèi)部出現(xiàn)了承載過(guò)度的現(xiàn)象，中心區(qū)交通擁擠、市政設(shè)施陳舊、城市規(guī)劃不合理、舊城區(qū)急待改造等問(wèn)題，以及住房制度改革后，每個(gè)人都必須面對(duì)自購(gòu)房的現(xiàn)實(shí)。因此，在市區(qū)土地有限且價(jià)格過(guò)高的情況下，中心城市通過(guò)進(jìn)一步的向外杭州廣廈天都城可行性研究8擴(kuò)張，重新調(diào)整和規(guī)劃城市的布局，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從遠(yuǎn)郊到近郊到形成新市區(qū)的演變過(guò)程。因此，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)也肯定會(huì)產(chǎn)生“郊區(qū)化”的現(xiàn)象。目前我國(guó)城市化水平為30，城鎮(zhèn)人口3.7億。預(yù)計(jì)2020年城市化水平達(dá)到45，全國(guó)人口14億，城鎮(zhèn)人口增至6.3億；預(yù)計(jì)2050年城市化水平達(dá)到60，全國(guó)人口16億，全國(guó)城鎮(zhèn)人口增至9.6億。前20年城鎮(zhèn)人口增加2.6億，按人均居住面積10平方米，即建筑面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房52億平方米，平均每年需建設(shè)住房2.6億平方米。后30年城鎮(zhèn)人口增加3.3億，仍按人均建筑面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房66億平方米，平均每年需建設(shè)住宅2.2億平方米。有關(guān)專(zhuān)家指出，在我國(guó)的城市化進(jìn)程中，多數(shù)農(nóng)民將住在就地發(fā)展起來(lái)的小城鎮(zhèn)中，不會(huì)較多增加城鎮(zhèn)住房數(shù)量。由此可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的“郊區(qū)化”蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)，有著廣闊的發(fā)展前景和誘人的發(fā)展空間。面對(duì)“郊區(qū)化”這個(gè)大趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該主動(dòng)出擊，因勢(shì)利導(dǎo)，而不應(yīng)被動(dòng)等待。二十一世紀(jì)衛(wèi)星城示范城建設(shè)試點(diǎn)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目有一點(diǎn)正是基于這樣的考慮，未雨綢繆，預(yù)先進(jìn)行嘗試，努力塑造二十一世紀(jì)城郊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功典范，為房地產(chǎn)業(yè)積累更多的經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)居民的生活正穩(wěn)步向小康階段邁進(jìn)，居民在選擇住房時(shí)，已不僅僅滿足于居住面積的多少，還要考慮居住環(huán)境的好壞及配套設(shè)施的完善程度。房產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)踐已經(jīng)證明，綠化是否“到家”，將直接影響房子銷(xiāo)售。有些居民在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的園林設(shè)計(jì)是否到位。為了迎合市場(chǎng)的需求，許多發(fā)展商請(qǐng)了國(guó)外的園林設(shè)計(jì)師，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告上，除了設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位、發(fā)展商及銷(xiāo)售代理商以外，園林設(shè)計(jì)單位也登堂入室了。人們?nèi)缃衿毡樽⒅氐氖且环N有著良好的人文景觀和回歸大自然情結(jié)的品質(zhì)生活。年北京國(guó)際房地產(chǎn)交易會(huì)的新盤(pán)之中，公園借景的手法被大量運(yùn)用，出現(xiàn)了大量的“雙景住宅”，“雙景住宅”指“公園借景”和“小區(qū)內(nèi)景”的融合，屬于全新類(lèi)型的景觀住宅，它改變了以往“在建筑中堆砌綠化”的觀點(diǎn)，提出“在綠化中放置建筑”的口號(hào)。同時(shí)通過(guò)形態(tài)與空間的合理布局所形成的景象通視，實(shí)現(xiàn)社區(qū)景象共享，營(yíng)造出一個(gè)帶風(fēng)景的社區(qū)和看得見(jiàn)風(fēng)景的房間。我們可以看到，隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開(kāi)發(fā)商對(duì)環(huán)境越來(lái)越重視，環(huán)境的優(yōu)越程度將是房產(chǎn)受歡迎與否的一個(gè)極其重要、無(wú)可代替的指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)的泛房地產(chǎn)時(shí)代追求住房硬件條件與居住環(huán)境（生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境）相互配合、相互協(xié)調(diào)、相互促進(jìn)的時(shí)代正向我們走來(lái)。隨著居民生活水平及文明程度的提高，營(yíng)造綠色生態(tài)住宅，注重環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)相互間的揉合和互補(bǔ)，是大眾的要求，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要做的事情。我們這個(gè)試點(diǎn)工程的“先旅游，后房產(chǎn)”正是體現(xiàn)了這個(gè)思路：旅游可以改善房產(chǎn)的環(huán)境，房產(chǎn)借助于旅游的生態(tài)支持。以旅游帶房產(chǎn)，以房產(chǎn)助旅游。兩者相互適應(yīng)，相互促進(jìn)，共同發(fā)展。我國(guó)的住宅建設(shè)在現(xiàn)在和未來(lái)都面臨來(lái)很大的發(fā)展。預(yù)計(jì)2020年城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積提高到12平方米，即建筑面積24平方米；預(yù)計(jì)2050年人均居住面積提高到16平方米，即建筑面積32平方米。按2020年城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3億人，每人增加4平方米計(jì)算，前20年為提高居住水平需要新建住房25.2億平方米，平均每年1.26民平方米。后30年按9.6億人口計(jì)算，則需在2020年基礎(chǔ)上再新建住房76.8億平方米，平均每年2.56億平方米。在如此大的需求中，肯定會(huì)有一些通過(guò)“住宅群”的方式予以消化解決。我們的房產(chǎn)項(xiàng)目中，在某些地方，也需要進(jìn)行大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)。大規(guī)模與超大規(guī)模的建設(shè)能夠體現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效益，因?yàn)檫^(guò)小的規(guī)模往往引起一系列的問(wèn)題，如無(wú)法保證環(huán)境與配套杭州廣廈天都城可行性研究9設(shè)施的質(zhì)量，配套設(shè)施的共享性差等。我們需要房產(chǎn)的戶型創(chuàng)新與環(huán)境創(chuàng)新，同樣也需要開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新。住宅產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，住宅建設(shè)的投資一般占國(guó)民生產(chǎn)總值的3%-8%，占固定資產(chǎn)總值的15%-30%。住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進(jìn)和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅建設(shè)投資增長(zhǎng)10%，將直接拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)0.5-0.8個(gè)百分點(diǎn)。但住宅建設(shè)必須達(dá)到產(chǎn)業(yè)化、科技化，才能真正起到改善人民生活、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。住宅的科技化要求我們用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，如把智能化技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于住宅產(chǎn)業(yè)，但是這種應(yīng)用顯然在大規(guī)模的開(kāi)發(fā)中才更具價(jià)值。大規(guī)模與超大規(guī)模的開(kāi)發(fā)可以使居民享受到規(guī)模優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)的完善的配套設(shè)施和較低廉的住房?jī)r(jià)格，以及大規(guī)模開(kāi)發(fā)時(shí)一般位于城郊所擁有的較高質(zhì)量的空氣。我們的試點(diǎn)工程籍此超大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新，為住戶提供更高品質(zhì)的服務(wù)并為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的作用，據(jù)日本統(tǒng)計(jì)，從1970年到1990年的20年里，日本的住宅每年建設(shè)面積沒(méi)有什么增加，但通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)生產(chǎn)方式的革新，住宅及相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值增加了16倍。估計(jì)我國(guó)在不增加住宅建設(shè)規(guī)模的條件下持續(xù)增長(zhǎng)投資額的速度將會(huì)低于日本，因而預(yù)計(jì)用50年的時(shí)間，把住宅投資額增加16倍。按此計(jì)算，今后50年的住宅投資每年將遞增7，每年對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為0.6個(gè)百分點(diǎn)。這樣持續(xù)50年連年增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)仍是很巨大的。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)金融行業(yè)，如果發(fā)展好了，又可以帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展。如果它發(fā)展不好，那么對(duì)國(guó)家的金融業(yè)，進(jìn)而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都是一個(gè)巨大的損失。我