時富花園D、E棟開發(fā)可行性研究報告（目錄）.doc

共66第頁1時富花園D、E棟開發(fā)可行性研究報告（目錄）一、報告摘要1開發(fā)企業(yè)2項目簡介3項目經(jīng)濟效益指標4結(jié)論、風(fēng)險及建議二、項目概況1項目綜述1.1項目位置2項目用地2.1用地面積2.2地塊形狀2.3地塊現(xiàn)狀2.4項目經(jīng)濟技術(shù)指標3項目發(fā)展狀況3.1項目發(fā)展單位簡介3.2項目法律手續(xù)三、項目投資環(huán)境1宏觀經(jīng)濟分析1.1全國整體經(jīng)濟環(huán)境1.2東莞經(jīng)濟環(huán)境2寮步鎮(zhèn)概況共66第頁22.1寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟2.3寮步鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃四、區(qū)域地產(chǎn)市場分析1市場總體特征2市場供給分析2.1住宅供給2.2商業(yè)供給3市場需求分析3.1住宅需求3.2商業(yè)需求五、項目發(fā)展定位1項目SWOT分析2發(fā)展戰(zhàn)略3形象定位4產(chǎn)品定位5戶型定位6客戶定位7價格定位六、營銷策略1營銷策劃2營銷計劃3場地布置共66第頁34營銷費用七、物業(yè)管理策略1物業(yè)管理的前期介入2管理費的確定3具體對本小區(qū)的物業(yè)管理的建議八、項目可行性研究1項目投資估算及資金籌借計劃1.1投資與成本費用估算1.2開發(fā)費用估算1.3總成本費用匯總分攤表1.4資金籌借、投資計劃及借款利息2項目銷售和租貸收入測算2.1住宅銷售單價的確定2.2商鋪銷售單價的確定2.3車位銷售單價的確定2.4總收入估算3項目財務(wù)評價3.1稅金計算3.2損益表及靜態(tài)盈利分析3.3現(xiàn)金流量表及動態(tài)盈利分析3.4資金來源與運用表的貨款償還能力4項目不確定分析共66第頁44.1盈虧不確定分析4.2敏感性分析4.3決策概率分析4.4風(fēng)險規(guī)避和控制措施5項目效益評價5.1項目社會效益評價5.2項目環(huán)境效益評價6結(jié)論與建議一、評估結(jié)論二、有關(guān)說明及建議共66第頁5一、報告摘要1.1開發(fā)企業(yè)東莞市時富花園開發(fā)有限公司是香港時富集團下屬全資企業(yè),主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租貸及管理業(yè)務(wù)，注冊資本人民幣3，200萬元。企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α?.2項目簡介本項目位于東莞市莞樟大道與五環(huán)路、莞深高速莞城出入口交匯處東側(cè)，用地面積7，397，74平方米（指E和D型），建筑面積91，968，80平方米，建筑密度不大于29%，建筑高度控制在17層以下。1.3項目經(jīng)濟效益指標項目總投資：211,816,962元項目銷售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷售率：95%）；商業(yè)銷售率：100%稅后利潤54,114,992成本利潤率：25.55%財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：34.27%財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV):45,560,272動態(tài)投資回收期：1.87年共66第頁6貸款償還期：2年1.4結(jié)論、風(fēng)險及建議結(jié)論本項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。因此，我方在后面的分析測算中假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)測的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。風(fēng)險及建議寮步鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，具屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊雖然土地成本較低，但仍需要嚴格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優(yōu)勢和地段資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、品牌實力建筑公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。二、項目概況共66第頁72.1項目綜述2.1.1項目位置項目位于東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑村,東臨三星、偉易達,南望旗峰山公園,西靠東城及東城汽車客運總站，北向莞樟大道。2.2項目總規(guī)劃用地面積336,088平方米,項目總建設(shè)用地面積280052平方米,容積率不大于2.5,建筑高度控制在28層以下。2.2.2地塊形狀地塊呈四邊形,整體形狀較規(guī)則。2.2.3地塊現(xiàn)狀項目用地地勢平坦,五通一平,具備建設(shè)條件.圖7：地塊現(xiàn)狀之一圖圖8：地塊現(xiàn)狀之二圖2.2.4項目用地經(jīng)濟技術(shù)指標根據(jù)委托方提供的資料,本項目各項經(jīng)濟技術(shù)指標如下表所示:項目規(guī)劃指標建筑占地面積(只指D、E型)7,397,74m總建筑面積(只指D、E型)91,968,88m用地性質(zhì)商住用地土地使用年限70共66第頁8建筑密度29%建筑高度17總戶數(shù)666戶綠化率38%2.3項目發(fā)展狀況2.3.1項目發(fā)展單位簡介東莞市時富花園開發(fā)有限公司成立日期:一九九四年九月二日；注冊號:003153；編號:No0064908；住所：東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑金銀嶺開發(fā)區(qū)；法定代表人:朱正賢；注冊資本:3200萬元；企業(yè)類型:合作經(jīng)營(港資)；經(jīng)營范圍:建造東莞時富花園商品住宅、商場及配套設(shè)施，開展銷售、出租及管理業(yè)務(wù)；涉及許可證的項目憑證可許經(jīng)營).營業(yè)期限:自一九九四年九月二日至二OO四年九月一日。時富花園開發(fā)有限公司的土地儲備情況：東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑金銀嶺500畝土地.項目法律手續(xù)本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。共66第頁9三、項目投資環(huán)境.宏觀經(jīng)濟分析.全國整體經(jīng)濟環(huán)境（）2002年國民經(jīng)濟良好發(fā)展勢頭全國國內(nèi)生產(chǎn)總值102,398億元，按可比價格計算，比上年增長8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14883億元，增長2.9%；第二產(chǎn)業(yè)增值52982億元，增長9.9%；第三產(chǎn)業(yè)增值34,533億元，增長7.3%。（）全國地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭。在年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。預(yù)計年的房地產(chǎn)市場發(fā)展主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系將進一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落年房地產(chǎn)投