XX物流配送中心及超市項(xiàng)目方案【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔XXxx物流配送中心及超市項(xiàng)目第一章總論第一節(jié)概述一、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況XX商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱股份公司）創(chuàng)立于1999年9月，由原XXXX商業(yè)大廈有限公司整體變更而來(lái)，是由XXXX商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司(占總股本90%)為主發(fā)起人聯(lián)合XX市商業(yè)實(shí)業(yè)有限公司、XX市商業(yè)建設(shè)發(fā)展公司、XX商業(yè)對(duì)外貿(mào)易公司、XX天鵬集團(tuán)公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)，注冊(cè)資本6869萬(wàn)元，2000年末總資產(chǎn)27519萬(wàn)元。股份公司擁有營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平方米，員工1050余人，是XX市名牌商店、XX省文明單位、全國(guó)百城萬(wàn)店無(wú)假貨示范點(diǎn)，2000年主營(yíng)收入8.6億元，利潤(rùn)總額4339萬(wàn)元。1、經(jīng)營(yíng)概況（1）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所股份公司是XX市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處XX市黃金地段三陽(yáng)廣場(chǎng)，地理位置優(yōu)越。股份公司主營(yíng)場(chǎng)所占地面積1.23萬(wàn)平方米，建筑面積4萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平方米，擁有五層營(yíng)業(yè)大樓，設(shè)五個(gè)賣場(chǎng)。（2）經(jīng)營(yíng)范圍國(guó)內(nèi)貿(mào)易，移動(dòng)電話機(jī)配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的安裝、維修，服裝、眼鏡的加工服務(wù)，商品包裝，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，汽車貨運(yùn)，自有場(chǎng)地出租，電子游藝，經(jīng)濟(jì)信息咨詢服務(wù)，廣告、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓及咨詢服務(wù)，軟件開(kāi)發(fā)、銷售。主要銷售對(duì)象為XX市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。專業(yè)好文檔（3）銷售品種主要從事零售兼批發(fā)業(yè)務(wù)，主要銷售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床上用品、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五金材料、汽車等。（4）經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)股份公司目前與1000余家名優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，擁有150多種品牌的總經(jīng)銷、總代理權(quán)，銷售額占股份公司總銷售的29%。股份公司2000年銷售額超過(guò)300萬(wàn)元的品牌有32個(gè)，如森達(dá)皮鞋、真維斯、夢(mèng)特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過(guò)400萬(wàn)元的品牌有10個(gè)，如鄂爾多斯羊絨制品，西門子、海信電器等；超過(guò)800萬(wàn)元的品牌有4個(gè)，超過(guò)1000萬(wàn)元的品牌有3個(gè)，其中，春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn)品的銷售均超過(guò)2000萬(wàn)元。股份公司在狠抓商品銷售的同時(shí)，狠抓商品質(zhì)量管理。股份公司近年還連續(xù)獲得省“最佳形象企業(yè)”、全國(guó)“計(jì)量物價(jià)優(yōu)秀企業(yè)”等稱號(hào)，并成為國(guó)內(nèi)首批、XX第一個(gè)獲得“全國(guó)百城萬(wàn)店無(wú)假貨活動(dòng)示范店”的企業(yè)。近兩年來(lái)，股份公司實(shí)現(xiàn)銷售總額在XX省零售市場(chǎng)均排在首位。股份公司在2000年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入85679.2萬(wàn)元，占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)總額的3.2%，位居全市商場(chǎng)企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷售總額占XX市大型企業(yè)整體銷售額的50%以上，有近50個(gè)家用電器的著名品牌的銷售量位居X(jué)X市第一位。股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤(rùn)情況詳見(jiàn)表1-1。表1-1股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤(rùn)表項(xiàng)目1998年1999年2000年平均增長(zhǎng)率銷售總額（萬(wàn)元）60308800828567919%凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）18592766286826%2、股份公司財(cái)務(wù)狀況近年來(lái)股份公司經(jīng)營(yíng)良性發(fā)展，財(cái)務(wù)狀況良好，資金周轉(zhuǎn)正常，資產(chǎn)負(fù)債率68.9%，股份公司信用等級(jí)AA級(jí)，被授信開(kāi)具8000萬(wàn)元額度商業(yè)承兌匯票的資格，為股份公專業(yè)好文檔司進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。股份公司近三年財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)表1-2。表1-2股份公司近三年財(cái)務(wù)狀況表項(xiàng)目1998年末1999年末2000年末總資產(chǎn)（萬(wàn)元）215472443027519資產(chǎn)負(fù)債率（%）68.9261.2768.92主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（萬(wàn)元）603088008285679主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（萬(wàn)元）93661156111345凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）185927662868凈資產(chǎn)收益率（%）27.7729.2433.533、股份公司對(duì)外股權(quán)投資情況目前，股份公司共有13家對(duì)外投資參股公司，其中除XX八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、XX商業(yè)大廈集團(tuán)二百電器商廈公司、XX東方藥業(yè)有限公司外，其余10家均為股份公司控股企業(yè)。4、股份公司發(fā)展規(guī)劃（1）發(fā)展戰(zhàn)略面對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進(jìn)行物流中心及其配套的生產(chǎn)基地建設(shè)，同時(shí)通過(guò)建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經(jīng)營(yíng)的架構(gòu)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí)，學(xué)習(xí)并借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、營(yíng)銷理念、促銷方式，通過(guò)提高流通企業(yè)的組織化程度，實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營(yíng)，使其發(fā)展成為XX地區(qū)最大的物流中心，從而達(dá)到優(yōu)化社會(huì)資源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進(jìn)流通科技進(jìn)步、實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)化的目的，立足蘇南并進(jìn)而形成輻射整個(gè)華東地區(qū)的商品流通集散中心。股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“以零售百貨為主導(dǎo)，以連鎖經(jīng)營(yíng)為主體，以物流配送為重點(diǎn)，以電子商務(wù)為手段，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)”。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)，通過(guò)收購(gòu)、兼并等資本運(yùn)營(yíng)的手段，實(shí)施低成本擴(kuò)張，建立新型的連鎖經(jīng)營(yíng)架構(gòu)；通過(guò)實(shí)施現(xiàn)代化的物流配送措施，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場(chǎng)范圍的放大；同專業(yè)好文檔時(shí)輔之以承載信息流的電子商務(wù)手段，實(shí)現(xiàn)商品及服務(wù)結(jié)構(gòu)、物流功能、營(yíng)銷方式等的升級(jí)，形成發(fā)展“大流通、大市場(chǎng)、大商業(yè)”的格局，實(shí)現(xiàn)股份公司的利潤(rùn)率與市場(chǎng)占有率的同步增長(zhǎng)，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標(biāo)。（2）經(jīng)營(yíng)目標(biāo)股份公司2001-2002年的規(guī)劃為：在2002年使主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到11.7億元規(guī)模，年利潤(rùn)總額預(yù)計(jì)達(dá)到5510萬(wàn)元，繼續(xù)保持在XX省百貨零售企業(yè)的領(lǐng)先地位；股份公司在做大主業(yè)的同時(shí)，以汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地區(qū)初步建設(shè)成以股份公司為中心的商業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)，其中汽車銷售達(dá)到5億元規(guī)模，并取得10-15只國(guó)內(nèi)外著名品牌的地區(qū)代理權(quán)；股份公司進(jìn)一步完成內(nèi)部物流配送體系的建設(shè)與加強(qiáng)，嘗試開(kāi)展第三方物流，在2002年底前初步形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。二、項(xiàng)目背景近年來(lái)，股份公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)多元化、運(yùn)作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的改制目標(biāo)并在領(lǐng)導(dǎo)班子基本素質(zhì)、市場(chǎng)份額、基礎(chǔ)管理水平、員工素質(zhì)、技術(shù)裝備更新水平、行業(yè)影響力以及長(zhǎng)期發(fā)展能力等多方面有了極大提升，為了應(yīng)對(duì)我國(guó)加入WTO以后完全放開(kāi)的市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)外商業(yè)行業(yè)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，股份公司決定打破傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，積極探索新的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)領(lǐng)域，發(fā)展多元化經(jīng)營(yíng)，全方位拓展發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。股份公司正抓緊進(jìn)行上市申報(bào)，爭(zhēng)取盡快上市，以推動(dòng)股份公司強(qiáng)有力的持久發(fā)展。建設(shè)東方物流配送中心及大型超市是為了實(shí)現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實(shí)施的主要建設(shè)項(xiàng)目之一，為此股份公司進(jìn)行了大量前期準(zhǔn)備工作。國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)已以計(jì)經(jīng)貿(mào)2000999號(hào)文批復(fù)同意“XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議書”，并納入XX商業(yè)大廈股份有限公司擬上市申報(bào)項(xiàng)目。三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、國(guó)家經(jīng)貿(mào)易委等六部委國(guó)經(jīng)貿(mào)運(yùn)行（2001）189號(hào)關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展專業(yè)好文檔的若干意見(jiàn)；2、國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）；3、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)經(jīng)貿(mào)2000999號(hào)關(guān)于XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議書的批復(fù)；4、股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購(gòu)協(xié)議；5、專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的土地評(píng)估報(bào)告及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；6、股東大會(huì)關(guān)于同意募集資金投向的決議；7、國(guó)家、省、市有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料；8、國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；9、項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料；10、研究過(guò)程中實(shí)際調(diào)查及收集的其它資料；11、XX市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展“十五”規(guī)劃；12、項(xiàng)目單位委托XX省工程咨詢中心編制可行性研究報(bào)告的委托合同；四、可行性報(bào)告主要研究?jī)?nèi)容本報(bào)告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以當(dāng)前XX商業(yè)大廈股份有限公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需要為基礎(chǔ)，對(duì)建設(shè)XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容包括：1、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義：2、項(xiàng)目市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)；3、項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和規(guī)模；4、項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模和功能；5、項(xiàng)目投資估算；6、經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià)。專業(yè)好文檔第二節(jié)研究結(jié)論一、主要研究結(jié)論1、“物流中心”是現(xiàn)代商品流通領(lǐng)域發(fā)展的必然結(jié)果，是提高經(jīng)濟(jì)效益的新型業(yè)態(tài)和第三利潤(rùn)源，符合當(dāng)前我國(guó)重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項(xiàng)目投資方向是正確的，國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)經(jīng)貿(mào)2000999號(hào)文批復(fù)同意建設(shè)XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目。2、XX是XX蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐城市，是商品流通重要的集散地，具有發(fā)展商品市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。建設(shè)物流中心及大型超市，將為推動(dòng)XX及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要作用。3、投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使XX商業(yè)大廈股份有限公司由大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無(wú)店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購(gòu)，集中配送，建立商品供應(yīng)保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。同時(shí)物流配送的發(fā)展將成為股份公司新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)“第三方物流產(chǎn)業(yè)”，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的“第三利潤(rùn)源”等方面奠定基礎(chǔ)。4、項(xiàng)目方案包括年經(jīng)營(yíng)額約6.09億元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中心年貨物流通量達(dá)到彩電10萬(wàn)臺(tái)、空調(diào)10萬(wàn)臺(tái)，其它家電30萬(wàn)件，其它大宗商品30萬(wàn)件，一般商品80萬(wàn)件。5、工程建設(shè)內(nèi)容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積48620m2，其中：超市賣場(chǎng)面積12000m2，倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積16000m2，其它用房面積20620m2。項(xiàng)目總投資19300萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)投資總額為17650萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金1650萬(wàn)元。6、經(jīng)綜合測(cè)算，本項(xiàng)目在投入運(yùn)營(yíng)達(dá)到預(yù)期收支情況下，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為22.00%（所得稅后），高于基準(zhǔn)收益率，以8%為折現(xiàn)率計(jì)算的全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值專業(yè)好文檔為21551萬(wàn)元（所得稅后），大于零。全部投資回收期為5.70年（所得稅后，含建設(shè)期），符合投資回收的期限要求，能夠按時(shí)收回投資。結(jié)果表明，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表1-3。表1-3項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)值備注一主要技術(shù)指標(biāo)1總用地面積m2474002總建筑面積m2486202.1物流配送中心及超市大樓m247970其中超市賣場(chǎng)面積12000m2，倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積16000m22.2輔助配套設(shè)施用房m2650包括冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房3建筑密度%41.44容積率1.03專業(yè)好文檔續(xù)上表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)值備注5綠化率%306建設(shè)周期年17勞動(dòng)定員人800二主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8項(xiàng)目總投資萬(wàn)元19300資金來(lái)源全部為股票上市募集資金8.1固定資產(chǎn)投資總額萬(wàn)元176508.2鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元16509營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元60918正常年10營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元1593正常年11總成本費(fèi)用萬(wàn)元53214正常年12經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元52060正常年13利潤(rùn)總額萬(wàn)元6111正常年14所得稅萬(wàn)元2017正常年15稅后利潤(rùn)萬(wàn)元4094正常年16未分配利潤(rùn)萬(wàn)元3480正常年17投資利潤(rùn)率%31.6618投資利稅率%39.9219主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)19.1全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前%31.08所得稅后%22.00自有資金內(nèi)部收益率%24.67專業(yè)好文檔19.2全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)基準(zhǔn)8%所得稅前萬(wàn)元36663所得稅后萬(wàn)元21551自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元2316019.3全部投資回收期所得稅前年4.49含建設(shè)期1年所得稅后年5.70含建設(shè)期1年自有資金投資回收期年5.13含建設(shè)期1年19.4盈虧平衡點(diǎn)(生產(chǎn)能力)%25.68三、存在的問(wèn)題及建議1、項(xiàng)目的建設(shè)投資、運(yùn)行成本和經(jīng)營(yíng)收入對(duì)本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果的影響均較大。建議在項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中注意加強(qiáng)工程建設(shè)管理，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷策略，控制項(xiàng)目的運(yùn)行成本，以避免項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資