XX物流配送中心及超市項目方案【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔XXxx物流配送中心及超市項目第一章總論第一節(jié)概述一、項目建設單位基本情況XX商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡稱股份公司）創(chuàng)立于1999年9月，由原XXXX商業(yè)大廈有限公司整體變更而來，是由XXXX商業(yè)大廈集團有限公司(占總股本90%)為主發(fā)起人聯(lián)合XX市商業(yè)實業(yè)有限公司、XX市商業(yè)建設發(fā)展公司、XX商業(yè)對外貿易公司、XX天鵬集團公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)，注冊資本6869萬元，2000年末總資產27519萬元。股份公司擁有營業(yè)面積2萬平方米，員工1050余人，是XX市名牌商店、XX省文明單位、全國百城萬店無假貨示范點，2000年主營收入8.6億元，利潤總額4339萬元。1、經營概況（1）經營場所股份公司是XX市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處XX市黃金地段三陽廣場，地理位置優(yōu)越。股份公司主營場所占地面積1.23萬平方米，建筑面積4萬平方米，營業(yè)面積2萬平方米，擁有五層營業(yè)大樓，設五個賣場。（2）經營范圍國內貿易，移動電話機配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的安裝、維修，服裝、眼鏡的加工服務，商品包裝，倉儲服務，汽車貨運，自有場地出租，電子游藝，經濟信息咨詢服務，廣告、網絡技術轉讓及咨詢服務，軟件開發(fā)、銷售。主要銷售對象為XX市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。專業(yè)好文檔（3）銷售品種主要從事零售兼批發(fā)業(yè)務，主要銷售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床上用品、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五金材料、汽車等。（4）經營業(yè)績股份公司目前與1000余家名優(yōu)產品生產廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務關系，擁有150多種品牌的總經銷、總代理權，銷售額占股份公司總銷售的29%。股份公司2000年銷售額超過300萬元的品牌有32個，如森達皮鞋、真維斯、夢特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過400萬元的品牌有10個，如鄂爾多斯羊絨制品，西門子、海信電器等；超過800萬元的品牌有4個，超過1000萬元的品牌有3個，其中，春蘭及海爾系列家用電器產品的銷售均超過2000萬元。股份公司在狠抓商品銷售的同時，狠抓商品質量管理。股份公司近年還連續(xù)獲得省“最佳形象企業(yè)”、全國“計量物價優(yōu)秀企業(yè)”等稱號，并成為國內首批、XX第一個獲得“全國百城萬店無假貨活動示范店”的企業(yè)。近兩年來，股份公司實現(xiàn)銷售總額在XX省零售市場均排在首位。股份公司在2000年實現(xiàn)主營業(yè)務收入85679.2萬元，占全市批發(fā)零售貿易業(yè)實現(xiàn)總額的3.2%，位居全市商場企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷售總額占XX市大型企業(yè)整體銷售額的50%以上，有近50個家用電器的著名品牌的銷售量位居XX市第一位。股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤情況詳見表1-1。表1-1股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤表項目1998年1999年2000年平均增長率銷售總額（萬元）60308800828567919%凈利潤（萬元）18592766286826%2、股份公司財務狀況近年來股份公司經營良性發(fā)展，財務狀況良好，資金周轉正常，資產負債率68.9%，股份公司信用等級AA級，被授信開具8000萬元額度商業(yè)承兌匯票的資格，為股份公專業(yè)好文檔司進一步發(fā)展打下了良好的基礎。股份公司近三年財務狀況詳見表1-2。表1-2股份公司近三年財務狀況表項目1998年末1999年末2000年末總資產（萬元）215472443027519資產負債率（%）68.9261.2768.92主營業(yè)務收入（萬元）603088008285679主營業(yè)務利潤（萬元）93661156111345凈利潤（萬元）185927662868凈資產收益率（%）27.7729.2433.533、股份公司對外股權投資情況目前，股份公司共有13家對外投資參股公司，其中除XX八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、XX商業(yè)大廈集團二百電器商廈公司、XX東方藥業(yè)有限公司外，其余10家均為股份公司控股企業(yè)。4、股份公司發(fā)展規(guī)劃（1）發(fā)展戰(zhàn)略面對國內和國際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競爭，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進行物流中心及其配套的生產基地建設，同時通過建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經營的架構，培育新的利潤增長點。與此同時，學習并借鑒國內外先進的管理經驗、營銷理念、促銷方式，通過提高流通企業(yè)的組織化程度，實現(xiàn)集約化經營，使其發(fā)展成為XX地區(qū)最大的物流中心，從而達到優(yōu)化社會資源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進流通科技進步、實現(xiàn)物流產業(yè)化的目的，立足蘇南并進而形成輻射整個華東地區(qū)的商品流通集散中心。股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“以零售百貨為主導，以連鎖經營為主體，以物流配送為重點，以電子商務為手段，建設現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)”。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)，通過收購、兼并等資本運營的手段，實施低成本擴張，建立新型的連鎖經營架構；通過實施現(xiàn)代化的物流配送措施，實現(xiàn)內部交易成本的最低化與市場范圍的放大；同專業(yè)好文檔時輔之以承載信息流的電子商務手段，實現(xiàn)商品及服務結構、物流功能、營銷方式等的升級，形成發(fā)展“大流通、大市場、大商業(yè)”的格局，實現(xiàn)股份公司的利潤率與市場占有率的同步增長，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標。（2）經營目標股份公司2001-2002年的規(guī)劃為：在2002年使主營業(yè)務收入達到11.7億元規(guī)模，年利潤總額預計達到5510萬元，繼續(xù)保持在XX省百貨零售企業(yè)的領先地位；股份公司在做大主業(yè)的同時，以汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地區(qū)初步建設成以股份公司為中心的商業(yè)連鎖經營網絡，其中汽車銷售達到5億元規(guī)模，并取得10-15只國內外著名品牌的地區(qū)代理權；股份公司進一步完成內部物流配送體系的建設與加強，嘗試開展第三方物流，在2002年底前初步形成現(xiàn)代化、科學化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。二、項目背景近年來，股份公司已經實現(xiàn)了產權多元化、運作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的改制目標并在領導班子基本素質、市場份額、基礎管理水平、員工素質、技術裝備更新水平、行業(yè)影響力以及長期發(fā)展能力等多方面有了極大提升，為了應對我國加入WTO以后完全放開的市場和國內外商業(yè)行業(yè)日趨激烈的競爭，股份公司決定打破傳統(tǒng)的商業(yè)經營模式，積極探索新的經營業(yè)態(tài)領域，發(fā)展多元化經營，全方位拓展發(fā)展空間，培育新的經濟增長點。股份公司正抓緊進行上市申報，爭取盡快上市，以推動股份公司強有力的持久發(fā)展。建設東方物流配送中心及大型超市是為了實現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實施的主要建設項目之一，為此股份公司進行了大量前期準備工作。國家發(fā)展計劃委員會已以計經貿2000999號文批復同意“XX東方物流配送中心及超市項目建議書”，并納入XX商業(yè)大廈股份有限公司擬上市申報項目。三、可行性研究報告編制依據(jù)1、國家經貿易委等六部委國經貿運行（2001）189號關于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展專業(yè)好文檔的若干意見；2、國家計委和建設部頒發(fā)的建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第二版）；3、國家發(fā)展計劃委員會計經貿2000999號關于XX東方物流配送中心及超市項目建議書的批復；4、股份公司與有關方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設備的收購協(xié)議；5、專業(yè)評估機構的土地評估報告及資產評估報告；6、股東大會關于同意募集資金投向的決議；7、國家、省、市有關統(tǒng)計調查資料；8、國家有關設計規(guī)范、標準；9、項目單位提供的有關資料；10、研究過程中實際調查及收集的其它資料；11、XX市商貿流通業(yè)發(fā)展“十五”規(guī)劃；12、項目單位委托XX省工程咨詢中心編制可行性研究報告的委托合同；四、可行性報告主要研究內容本報告在調查研究的基礎上，以當前XX商業(yè)大廈股份有限公司實際經營及發(fā)展需要為基礎，對建設XX東方物流配送中心及超市項目進行可行性研究。項目可行性研究的主要內容包括：1、項目建設的必要性和意義：2、項目市場分析和預測；3、項目主要經營內容和規(guī)模；4、項目主要建設規(guī)模和功能；5、項目投資估算；6、經濟效益分析及評價。專業(yè)好文檔第二節(jié)研究結論一、主要研究結論1、“物流中心”是現(xiàn)代商品流通領域發(fā)展的必然結果，是提高經濟效益的新型業(yè)態(tài)和第三利潤源，符合當前我國重點鼓勵發(fā)展的產業(yè)政策，因此本項目投資方向是正確的，國家發(fā)展計劃委員會計經貿2000999號文批復同意建設XX東方物流配送中心及超市項目。2、XX是XX蘇南地區(qū)的經濟中心和交通樞紐城市，是商品流通重要的集散地，具有發(fā)展商品市場經濟的區(qū)域優(yōu)勢。建設物流中心及大型超市，將為推動XX及周邊地區(qū)經濟的發(fā)展起到重要作用。3、投資建設現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使XX商業(yè)大廈股份有限公司由大商場經營進一步涉足連鎖經營、超級市場、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。優(yōu)化企業(yè)內部資產資源整合，集中采購，集中配送，建立商品供應保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進貨價格競爭力，還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經濟效益得以大幅度提高。同時物流配送的發(fā)展將成為股份公司新的經營服務產業(yè)“第三方物流產業(yè)”，為股份公司拓展新的業(yè)務空間和利潤增長點，實現(xiàn)股份公司在降低物質消耗、提高勞動生產率以外的“第三利潤源”等方面奠定基礎。4、項目方案包括年經營額約6.09億元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中心年貨物流通量達到彩電10萬臺、空調10萬臺，其它家電30萬件，其它大宗商品30萬件，一般商品80萬件。5、工程建設內容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設施工程總建筑面積48620m2，其中：超市賣場面積12000m2，倉儲及配送面積16000m2，其它用房面積20620m2。項目總投資19300萬元，其中：固定資產投資總額為17650萬元，鋪底流動資金1650萬元。6、經綜合測算，本項目在投入運營達到預期收支情況下，全部投資財務內部收益率為22.00%（所得稅后），高于基準收益率，以8%為折現(xiàn)率計算的全部投資財務凈現(xiàn)值專業(yè)好文檔為21551萬元（所得稅后），大于零。全部投資回收期為5.70年（所得稅后，含建設期），符合投資回收的期限要求，能夠按時收回投資。結果表明，該項目在財務上可行，有較好的經濟效益。二、主要經濟技術指標本項目主要技術經濟指標詳見表1-3。表1-3項目主要技術經濟指標表序號指標名稱單位數(shù)值備注一主要技術指標1總用地面積m2474002總建筑面積m2486202.1物流配送中心及超市大樓m247970其中超市賣場面積12000m2，倉儲及配送面積16000m22.2輔助配套設施用房m2650包括冷凍機房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機房等用房3建筑密度%41.44容積率1.03專業(yè)好文檔續(xù)上表序號指標名稱單位數(shù)值備注5綠化率%306建設周期年17勞動定員人800二主要經濟指標8項目總投資萬元19300資金來源全部為股票上市募集資金8.1固定資產投資總額萬元176508.2鋪底流動資金萬元16509營業(yè)收入萬元60918正常年10營業(yè)稅金及附加萬元1593正常年11總成本費用萬元53214正常年12經營成本萬元52060正常年13利潤總額萬元6111正常年14所得稅萬元2017正常年15稅后利潤萬元4094正常年16未分配利潤萬元3480正常年17投資利潤率%31.6618投資利稅率%39.9219主要財務評價指標19.1全部投資財務內部收益率所得稅前%31.08所得稅后%22.00自有資金內部收益率%24.67專業(yè)好文檔19.2全部投資財務凈現(xiàn)值評價基準8%所得稅前萬元36663所得稅后萬元21551自有資金財務凈現(xiàn)值萬元2316019.3全部投資回收期所得稅前年4.49含建設期1年所得稅后年5.70含建設期1年自有資金投資回收期年5.13含建設期1年19.4盈虧平衡點(生產能力)%25.68三、存在的問題及建議1、項目的建設投資、運行成本和經營收入對本項目實現(xiàn)預期效果的影響均較大。建議在項目的建設、經營過程中注意加強工程建設管理，制定切實可行的營銷策略，控制項目的運行成本，以避免項目的固定資產投資