望京地區(qū)區(qū)域市調(diào)報告【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔望京地區(qū)區(qū)域市調(diào)報告一、北京市宏觀市場分析（一）舉辦奧運會對北京房地產(chǎn)市場的影響分析辦奧是北京房地產(chǎn)市場的一個前所未有的發(fā)展契機(jī)。從整體上看，辦奧會促進(jìn)北京持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展的繁榮局面，人們的預(yù)期變得更好，集聚了人氣，總的投資會增加，從而使開發(fā)商對未來北京房地產(chǎn)市場有一個良好的預(yù)期，對前景充滿信心，刺激、帶動更多的本地或外地開發(fā)商投資房地產(chǎn)，增加投資，大干快上做項目，投資有不斷擴(kuò)大的趨勢，從而使整個房地產(chǎn)市場的供給明顯增加。同時辦奧運會使北京的全國核心地位得到加強(qiáng)，國際化程度提高，城市功能得到加強(qiáng)，環(huán)境得到改善，會吸引更多的國內(nèi)外人士來北京觀光、旅游、工作、生活、學(xué)習(xí)，集聚了人氣，帶動經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，整個城市購買力上升，這些必然會引致對各類房地產(chǎn)物業(yè)的需求上升，潛在客戶大大增加。（二）WTO對北京房地產(chǎn)市場的影響分析加入WTO，房地產(chǎn)需求總量將急劇增加，直接表現(xiàn)為高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場及工業(yè)用地的需求明顯增加。一旦入世，中國的市場在幾年內(nèi)將完全與世界接軌，最具成長性的中國市場對全球都具有誘惑力。相對便宜的樓價，對海外投資者有巨大的吸引力。這一點，已經(jīng)在北京樓市初露端倪，一些高品質(zhì)樓盤境外買主的比例越來越高。入世后，北京等大城市必將成為外商搶灘中國市場的“橋頭堡”，外商來得越多，他們對住宅、辦公樓的需求量越大，加上更多國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)的信貸支持，購買力將持續(xù)提升。WTO的國民待遇原則要求內(nèi)銷和外銷商品房并軌（北京市已從2000年11月20日起取消了內(nèi)銷和外銷商品房銷售許可證的核準(zhǔn)事項），這將刺激需求的增加。入世對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)將使居民收入提高，加上境外人士居住與投資需求的增加，對住宅的有效需求趨升。入世使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道空前開闊，金融業(yè)的競爭也會使利息降低，貸款方式更加靈活，名實相副的零首付等付款方式將大行其道，更符合買房人的利益，這實際上降低了買房成本，放大了需求。（三）政策面對北京房地產(chǎn)市場的影響分析1、121文件影響央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知的出臺，對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響，其中最直接的影響就是對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。2、國務(wù)院18號文件國務(wù)院下發(fā)的18號文件正式提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。說明政府要繼續(xù)推動房地產(chǎn)的消費，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展決心和信心。（四）本市房地產(chǎn)各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003年17月，全市商品住宅建設(shè)完成投資2786億元，其中319億元專業(yè)好文檔用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。商品住宅開復(fù)工面積累計達(dá)到4659萬平方米，比上年同期增加713萬平方米，增長181。經(jīng)濟(jì)適用住房開復(fù)工面積600萬平方米，為全部商品住宅開復(fù)工面積的129，比上年同期增加150萬平方米，同比增長251。2003年8月份房屋銷售總數(shù)為16956套，總面積為180萬余平方米，銷售總金額103.2億元人民幣。其中：商品房預(yù)售總數(shù)為11753套，銷售面積為135.5萬平方米，銷售總金額88.4億元人民幣，均價為每平方米6521元人民幣。經(jīng)濟(jì)適用住宅預(yù)售總數(shù)為2131套，銷售面積為19.5萬平方米，銷售總金額7.3億元人民幣，均價為每平方米3738元人民幣。銷量較7月份相比，本月商品房預(yù)售在銷售套數(shù)、面積、金額均比7月份上升10%左右。經(jīng)濟(jì)適用房各項指標(biāo)較7月份上升25%到45%。各項數(shù)據(jù)表明：目前北京市房地產(chǎn)市場依然供需兩旺。二、北京市住宅市場趨勢1、“非典”過后健康住宅多受青睞，低密度、低容積率、高綠化率的樓盤成為亮點。2、小戶型走勢強(qiáng)勁。100平米內(nèi)的一居、二居產(chǎn)品依然暢銷。3、開發(fā)商重視園林設(shè)計、新開樓盤水景已成必備。4、小區(qū)的功能配套越來越受重視。5、地段、概念逐漸弱化，同一區(qū)域不同價格的房子共存現(xiàn)象日趨明顯。三、競爭個案分析（一）寶星園一、環(huán)境分析本案位于北京市朝陽區(qū)望京東北部京順路大山子出口（望京A3區(qū)）內(nèi)，緊鄰京順路、機(jī)場高速路。（一）區(qū)位環(huán)境分析：望京地區(qū)是北京市繼方莊之后又一開發(fā)的住宅區(qū)，主要由北京城市開發(fā)公司開發(fā)為主，前期的望京花園等項目都已開發(fā)完成，現(xiàn)該地區(qū)綜合配套經(jīng)過多年開發(fā)已經(jīng)十分成熟，又有第四使館區(qū)在此建立，使這一地區(qū)具有國際生活品味。（二）小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：內(nèi)部園林設(shè)計以水景為主，植被錯落有致，綠化率達(dá)到35%。二、產(chǎn)品分析（一）建筑規(guī)模：本案規(guī)劃建筑面積40萬平方米，分三期開發(fā)完成，一期建筑面積15萬平方米，二期、三期待定。年月開盤，2005年開發(fā)全部完成。（二）建筑形態(tài)：（1）蝶形塔樓6棟，2棟18層，2棟23層，2棟25層。（2）一梯六戶（3）首層大堂挑空。（三）外立面：（1）6層以上高檔外墻涂料，（2）16層配高級墻面磚專業(yè)好文檔（四）戶型配比：戶型面積（m2）套數(shù)比例二居三居四居躍層（五）配套設(shè)施：、會所：水療休閑中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房、教育配套：借助周邊設(shè)施、商業(yè)配套：借助周邊設(shè)施（六）車位配比：（七）容積率：3.3（八）無精神堡壘三、價格分析（一）價格范圍：5100/M2-6900/M2(二)主力總價范圍：萬萬戶型面積（m2）均價總價二居（毛坯）6650704，790二居（精裝）（精裝）6300768600三居（毛坯）5800730800四居躍層其他費用：物業(yè)費：2.8/M2車位費：350/月會所通用費：200/月專業(yè)好文檔四、客源分析（1）、月收入在6000元以上CBD工作的白領(lǐng)夫妻。（2）、私營業(yè)主（3）、港臺、韓國等外籍人士七、利多利空分析優(yōu)勢劣勢物業(yè)管理IC卡門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)首層大堂挑空、舒適大氣容積率高3.3規(guī)劃中地小學(xué)與幼兒園建在一起有干擾親水樂園車位比例高，可租可售綠化率只有35規(guī)劃的小區(qū)是圍合建筑全部鄰街，環(huán)境嘈雜休閑娛樂配套多樣：水療、乒乓球、健身房等首層大堂播放背景音樂，舒適放松二居價格高三居、四居的書房面積只有6平米緊鄰高速公路、駕車出行方便戶型多樣可選擇余地大開發(fā)周期長2001年開盤，2005年竣工外飄窗會所已經(jīng)投入使用，咖啡屋、健身中心等樓間距小專業(yè)好文檔明廚、明衛(wèi)具有小型兒童樂園一期周圍是二期、三期工地，環(huán)境差Vod視頻可收CNN、BBC等外立面顏色時尚小區(qū)周圍沒有公交車戶型、精裝毛坯金牌物業(yè)管理：2001年開盤至今可選擇余地大中海物業(yè)二期沒有動工，開發(fā)實力值得懷疑觀景陽臺全部地下車庫實現(xiàn)人車分流小區(qū)沒有商業(yè)配套每戶贈送燃?xì)鉅t，用來提供24小時熱水、冬季取暖現(xiàn)房發(fā)售，說服力強(qiáng)八、銷售分析（一）售樓處引導(dǎo)分析1、路旗指引：京順路大山子出口至本案售樓處設(shè)路旗2、路牌指引：小區(qū)北面宏泰街路口設(shè)路牌（二）售樓處裝修風(fēng)格：現(xiàn)代時尚設(shè)計風(fēng)格，內(nèi)有中空小花園，溫馨舒適（三）銷售道具：沙盤、戶型平面模型、桌椅4套、沙發(fā)3套（四）銷售策略：（1）打折：一次性付款95折，商貸98折（2）抽獎：周末售樓處現(xiàn)場抽取蘋果電腦（二）慧谷陽光本案位于北京市朝陽區(qū)望京地區(qū)，京順路及首都高速機(jī)場西側(cè)、北側(cè)緊鄰北小河，東南側(cè)為第四使館區(qū)。一、環(huán)境分析（一）小區(qū)環(huán)境分析：該項目綠化率達(dá)35%，園林內(nèi)有中央水景、荷花池、開放專業(yè)好文檔的綠地，周圍是住宅區(qū)。二、產(chǎn)品分析（一）、建筑規(guī)模：占地面積6.2公頃，總建筑面積17萬平米。（二）、建筑形態(tài)：毛坯房、純板樓層數(shù)是9-16。外立面：高級涂料（三）、建筑工期：共二期、開盤時間：一期2002年6月，二期2003年8月2日入住時間：2003.10/2005.3（四）、戶型配比：戶型面積（m2）套數(shù)比例4050一居60二居90-99108三居128主力戶型137140四居148150200躍層84主力戶型100160（五）、配套設(shè)施：有會所、地下車場三、價格分析（一）、價格范圍：5700-6400（二）、主力總價范圍：487200、742400其他費用：物業(yè)費：2.8/M2車位費：地上150-300（租）地下400（租）供熱費：19/平米四、媒體分析北京青年報、樓市、廣播五、客源分析（1）、月收入8000-20000的白領(lǐng)，自由置業(yè)者，韓國人，中央美院的學(xué)生專業(yè)好文檔（2）、二次置業(yè)著六、去化分析一期銷售率85%，二期剛剛開盤七、利多利空分析優(yōu)勢劣勢該區(qū)域住宅密集生活氛圍重有開放的綠地價格高望京地區(qū)社區(qū)成熟適合居住保安嚴(yán)格大戶型少使用率高公共部分精裝修鄰路的都是好戶型交通發(fā)達(dá)電梯24小時運行北面的河沒有治理周遍配套齊全密度高純板樓南北通透有半封閉陽臺不安全有荷花池和水景小區(qū)內(nèi)沒有配套外立面黃色涂料時尚高檔東側(cè)是農(nóng)村景色不好有寵物沙灘南面有高樓影響采光進(jìn)深小10.8八、銷售分析（一）售樓處引導(dǎo)分析1、路旗指引：有專業(yè)好文檔2、看板指引：售樓處外有大型看板（二）售樓處裝修風(fēng)格：普通，約100平米。（三）銷售道具：有沙盤、接待處一人，5套桌椅。（三）銀領(lǐng)國際本案位于北京市朝陽區(qū)望京住宅區(qū)，距西側(cè)輕軌望京西站約1000米，東鄰?fù)┪髀贰１泵鏋槭腊餐┘覉@。一、環(huán)境分析小區(qū)環(huán)境分析：規(guī)劃中有噴泉、綠化率為32%，西側(cè)為望京綜合市場，東、北面為住宅區(qū)，南面為市政路。二、產(chǎn)品分析（一）、建筑規(guī)模：占地面積5.64公頃，總建筑面積22.5萬平米。（二）、建筑形態(tài)：毛坯房、板塔結(jié)合，6棟塔樓、均為25層；3棟板樓分別為16和21層外立面：4層以下為灰色瓷磚，以上為淺灰色高檔涂料（三）、建筑工期：共一期、開盤時間：2003年8月13日，入住時間：2003年12月26日（六）、戶型配比：戶型面積（m2）套數(shù)比例一居8043030%二居11057540%三居16028820%四居190復(fù)式200以上（七）、配套設(shè)施：有三個底商三、價格分析（一）、價格范圍：4862/M2-5300/M2（二）、主力總價范圍：583000戶型面積（m2）均價總價一居805300374560二居110583000三居160848000四居1901007000其他費用：物業(yè)費：1.9/M2車位費：地上200-250/月（租）地下450/月（租）供暖費：19元/M2四、媒體分析北京青年報五、客源分析（1）、月收入3000元以上的白領(lǐng)，年齡30歲左右。專業(yè)好文檔（2）、二次置業(yè)人士六、去化分析銷售率60%、只開盤兩棟塔樓，南向兩居約100套大部分售完，只有低樓層還有剩余。七、利