芙蓉錦繡定價報告

,芙蓉錦繡定價報告,謹呈：成都中亞實業(yè)有限責任公司,成都別墅市場發(fā)展迅速，已呈現(xiàn)出六大成熟板塊。,麓山板塊中國別墅“成都造”：麓山板塊因其獨特的區(qū)位優(yōu)勢和得天獨厚的淺丘地貌，成為成都平原打造傳世別墅的上佳之地。牧馬山板塊純別墅住區(qū)：牧馬山因其絕好的自然淺丘坡嶺地貌和山水資源，以及容積率小于1的區(qū)域規(guī)劃，奠定了牧馬山成為高端低密度的別墅“江湖地位”。青城山板塊度假別墅勝地：青城山憑借其獨一無二的天然資源，依托稀缺資源形成了一個具有輻射力的休閑度假別墅聚集區(qū)。城東板塊不二的山水別墅：城東的龍泉，擁有成都平原不二的山脈地貌，其果林翠綠、水域眾多的優(yōu)勢，奠定了成都山水別墅的基礎。城北板塊別墅后發(fā)制人：城北有豐富生態(tài)資源和文化底蘊，隨著交通的不斷暢通，城北配套的完善，眾多品牌企業(yè)的傾力打造，相信未來2-3年內，城北有望成為成都高檔別墅的有力代言者。城西板塊傳世別墅的典范：人文城西歷來有西面出貴人一說，不論從歷史沉淀、地理環(huán)境，還是所擁有的人文、自然資源，城西始終在成都別墅市場中占據(jù)著顯赫的地位。,麓山板塊：中國別墅“成都造”,作為成都市和雙流區(qū)重點打造的“高尚居住社區(qū)走廊”麓山板塊因其獨特的區(qū)位優(yōu)勢和得天獨厚的淺丘地貌，成為成都平原打造傳世別墅的上佳之地。板塊內眾多名盤蔚藍卡地亞、河畔新世界、成都雅居樂花園等別墅紛紛趁勢而為、開疆拓土，共同把別墅的高端品質演繹到極致，成就了成都別墅的驕傲。,2009年，麓山板塊因麓山別墅的銷售傳奇而成為成都別墅的翹楚。尤其是麓山別墅黑鉆山莊2000萬級的66套頂級別墅的撼世登場，開盤數(shù)小時后便被來自北京、上海、深圳等地以及省內各地的高端奢華客群搶購一空，深深地打上了“中國別墅成都造”的烙印。,牧馬山板塊：純別墅住區(qū),作為成都別墅的先驅、牧馬山板塊的最大特點就是：純別墅住區(qū)。牧馬山因其絕好的自然淺丘坡嶺地貌和山水資源，以及容積率小于1的區(qū)域規(guī)劃，奠定了牧馬山成為高端低密度的別墅“江湖地位”。如今，聚集在牧馬山上的別墅包括有龍湖長橋郡、置信牧山麗景、華新錦繡尚郡、三盛翡儷山、恒大金碧天下、中航云嶺高爾夫別墅等十余個別墅樓盤，憑借其完美的天然資源優(yōu)勢推陳出新，繼續(xù)捍衛(wèi)牧馬山板塊純別墅住區(qū)的美譽。,在得天獨厚的自然條件下，龍湖利用10余年的別墅開發(fā)經驗，依托原生態(tài)的環(huán)境，打造出最為純粹的獨棟別墅，極大地享有了珍稀的土地價值。前二后三的別墅設計使業(yè)主最大程度上享用了這一片難得的山水。,青城山板塊：度假別墅勝地,“青城天下幽”，是聞名遐邇的世界文化遺產地，也是成都最早的度假別墅發(fā)源地。青城山板塊主要是依托稀缺資源形成了一個具有輻射力的休閑度假別墅聚集區(qū)，其市場相對成熟，產品逐步細分，類型涵蓋了獨棟、聯(lián)排、疊拼別墅等等，青城山憑借其獨一無二的天然資源，一直吸引著有實力的別墅開發(fā)商，也吸引著成都財富人士追捧。,“香頌湖國際社區(qū)”位于世界雙遺產、國家AAAAA級風景區(qū)都江堰-青城山風景區(qū)，緊臨800畝國家AAA級風景區(qū)翠月湖公園、4000畝生態(tài)公園、1萬畝中央公園和濕地公園。集洋房、別墅、歐洲商業(yè)街、城市級配套于一體的國際化低密度歐陸小鎮(zhèn)。,城東板塊：不二的山水別墅,城東的龍泉，擁有成都平原不二的山脈地貌，其果林翠綠、水域眾多的優(yōu)勢，奠定了成都山水別墅的基礎。在近郊板塊中，龍泉的別墅產品屬于起步較晚的，但由于其占據(jù)了得天獨厚的自然資源條件、快速直達市中心的交通優(yōu)勢，后發(fā)優(yōu)勢十分明顯，已與其他幾個主要傳統(tǒng)板塊形成并駕齊驅的發(fā)展態(tài)勢。隨著華信大足、舜元地產、鑫通房產、中鐵等大批實力開發(fā)商競相入駐，東山國際傳世家寶、桃源銘等別墅盤憑借其板塊的優(yōu)厚地理資源，無疑是打造成都不二的山水別墅第一居所最適合的區(qū)域之一。,項目所在片區(qū)作為成都近郊會務休閑基地，旅游業(yè)發(fā)達，是四川省五大旅游開發(fā)區(qū)之一。區(qū)域內各種度假村、農家樂上千家，年接待旅游者350萬人次以上（含海外游客），已經形成博瑞花園三星級旅游酒店、錦宏自由假日酒店（五星級標準）、星光花苑、新光華大酒店等一批中高檔酒店的集中區(qū)。,城北板塊：別墅后發(fā)制人,城北的新都區(qū)，因其交通等城市配套的滯后性，是全域成都別墅開發(fā)中起步最晚，但發(fā)展勢頭最猛大有后發(fā)制人的態(tài)勢。2009年，以保利蝴蝶谷、華僑城純水岸、藍光觀嶺為核心的別墅相繼震撼登場，舉城見證了城北板塊別墅的力量和強勁發(fā)展動力，保利蝴蝶谷、華僑城純水岸每批次產品開盤即清盤，令其他板塊的別墅樓盤為之刮目相看。,以30000中央內湖和50000生態(tài)水系為主要景觀。純水岸項目項目除了有歡樂谷和商業(yè)的超大配套外，還人性化的配置了水岸會所、健身房、網(wǎng)球場、游泳池、學校、銀杏景觀大道、水岸木棧道等生活配套。華僑城的優(yōu)質生活在將這里得到全新演繹。,城西板塊：傳世別墅的典范,人文城西歷來有西面出貴人一說，不論從歷史沉淀、地理環(huán)境，還是所擁有的人文、自然資源，城西始終在成都別墅市場中占據(jù)著顯赫的地位。2009年，城西別墅的版圖不斷向城外擴張，隨著以光華大道、羊西線兩條城西快速道路向外延伸，一路開花，形成成都最為龐大的傳世別墅家族群。目前，在城西別墅版圖中，涌現(xiàn)并聚集了包括中海央墅、中海龍灣半島、芙蓉古城、國色天鄉(xiāng)別墅、金河谷、今日田園、西貴堂、清溪玫瑰園等等成都最大陣容的別墅群。,正是基于對中國古代宅院文化的傳承和發(fā)揚，芙蓉古城先后推出過沿襲經典民居名園的川西民居宣華園、蘇州民居滄浪園、云南民居拓東園、唐風民居玉溪園、獨立宅院紫宸園、大宅華府芝田居、大宅門紫云園、紫霄園、紫玉園陸續(xù)登場，構成一個豐富的中式住宅體系。,各大板塊典型案例對比,從整個成都別墅市場情況看出，麓山板塊和牧馬山板塊以資源優(yōu)勢，實現(xiàn)了高品質、高價格目標。,芙蓉錦繡位于以芙蓉古城為代表的別墅片區(qū)內，隨著國際醫(yī)學城的開發(fā)建設，區(qū)域成熟度將進步加強，價格將進一步上升。,項目周邊是政府規(guī)劃的高端住宅區(qū)，擁有距離成都最近、規(guī)模最大的公園聚落；擁有中國規(guī)模影響力居前的低密度中式別墅群落；擁有成都搶占現(xiàn)代服務業(yè)世界高地的國際醫(yī)學城。,項目東側，是青羊總部基地，按成都市城市布局規(guī)劃，成都青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)屬成都市的21個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一，也是青羊區(qū)“五區(qū)兩線”戰(zhàn)略規(guī)劃中十分重要組成部分。沿河兩岸以不同形式展現(xiàn)出人類工業(yè)文明的演進歷史，形成一條厚載人文的工業(yè)文化長廊，對整個芙蓉古城片區(qū)高端別墅項目的社會人文價值，起到了積極的提升作用。,項目北邊，成都國際醫(yī)學城，各大專業(yè)醫(yī)療機構的加入，給成都帶來了與國際接軌的高端醫(yī)療技術和先進的醫(yī)療儀器、設備，這將有助于提高成都以及西南地區(qū)的醫(yī)療服務水平.同時，也對芙蓉錦繡未來的升值有著積極作用。,芙蓉古城由成都置信集團自2001年始，至今歷經8年的持續(xù)開發(fā)，1200余畝的高尚人文住宅社區(qū)，在整個片區(qū)形成了巨大的影響力和聚合力，大盤規(guī)模出現(xiàn)。芙蓉古城別墅區(qū)屬于依托芙蓉古城國家3A級景區(qū)為依托的打造資源性別墅。采用中國傳統(tǒng)大宅門建筑風格與現(xiàn)代建筑材料相結合打造的精品高檔別墅區(qū)。整個芙蓉古城用經典民居名園的構成了一個豐富的中式住宅體系。整個小區(qū)戶型面積以400500左右的大戶型為主，滿足高端客戶需求。芙蓉古城是由成都本土實力發(fā)展商置信集團開發(fā)，物業(yè)服務企業(yè)也是旗下物業(yè)公司，對成都的客戶有一定的吸引力。,項目總占地：1200畝住宅建筑密度：21.92住宅容積率：約0.54綠地率：38.4發(fā)展商：置信地產物業(yè)服務企業(yè)：成都和達物業(yè)服務有限責任公司（置信和達）,置信芙蓉古城從2001年開始總共開發(fā)8期，從規(guī)模和園林景觀上都是整個區(qū)域的標桿。,建筑風格,園林景觀,項目占地：336畝建筑面積約：15.8萬平方米綠地率：38.3%容積率：0.52開發(fā)商：成都新聯(lián)線房地產開放有限公司物業(yè)公司：宏鵬物業(yè),清溪玫瑰園以北美園林建筑風格塑造屬于項目特色而又區(qū)別于同區(qū)強大競爭對手，在市場占領一席之地。,清溪玫瑰園的容積率為0.52，跟同區(qū)域的項目比較有一定的優(yōu)勢，符合自己的整體定位。從整個項目來看，產品細節(jié)比較細致，對項目品質有一定提升作用。整個園林景觀打造以北美風情呈現(xiàn)，同時體現(xiàn)出時尚感。項目戶型以230平米的戶型為主打，可以看出其以中斷客戶群體為主，鎖定市場目標。園區(qū)內設有全功能會所和康體健身場所，滿足多方面的健康養(yǎng)生需求。項目產品以雙拼為主，少量三聯(lián)排、四聯(lián)排、疊拼別墅。從產品結構來看，產品豐富，可以擴大市場客戶面，利于后期銷售。,建筑風格,溫泉水景,芙蓉錦繡與芙蓉古城處在同一區(qū)內，可以借助芙蓉古城的影響力，發(fā)展自身優(yōu)勢，避開與芙蓉古城正面競爭，以增加自己市場占有率。,項目名稱：芙蓉錦繡發(fā)展商：成都中亞實業(yè)有限責任公司地址：芙蓉古城對面項目占地面積：50000平方米容積率：0.74園林建筑形態(tài)：簡歐建筑風格物業(yè)服務企業(yè)：自持管理,水景觀,建筑外立面,芙蓉錦繡依托整個芙蓉古城的強大資源配置力，形成自己的錯位發(fā)展道路，塑造自身優(yōu)勢。0.74左右的容積率對于獨棟別墅來說，相對來說偏高，要適當避開此種劣勢。整個一期園林景觀和建筑細節(jié)處理不是太細致，對小區(qū)整個形象不利。300平米左右的兩種戶型，也避開了與芙蓉古城的500平米大戶型展開正面競爭。物業(yè)管理做的不細致，后期會對業(yè)主的心理會造成一定壓力。,別墅項目定價體系,容積率,產品細節(jié),戶型,客群屬性,項目屬性,自然資源,軟環(huán)境,園林景觀,開發(fā)商號召力,物業(yè)服務品牌,格致認為，別墅項目客群對價格的認同或者接受，更多來源于客戶對于項目價值預期與風險預期的綜合評估。即同樣的項目、同樣的價格，因為市場形象的不同，客戶的價格接受程度存在較大的區(qū)別。因此，我司在研究別墅項目的價格定位時，主要參照以上因數(shù)對項目進行定價。因各因數(shù)對價格影響的幅度各不相同，我司根據(jù)多年的別墅操盤經驗，在充分的市場調研的基礎上，確定了別墅項目的定價模型。依據(jù)項目間價格之比等于得分之比的原理，求出本項針對各競品項目的相對價格，將若干相對價格進行加權平均，得出本案的市場價格。,根據(jù)格致在別墅領域的多年操盤經驗，發(fā)現(xiàn)別墅項目擁有的自然資源、軟環(huán)境和產品細節(jié)是影響別墅項目定價最主要的因數(shù)。,項目名稱：芙蓉古城8期（大宅門紫薇園）地址：溫江永寧鎮(zhèn)（外環(huán)線外700米）項目占地面積：97571平方米容積率：0.57發(fā)展商：置信地產物業(yè)服務企業(yè)：成都和達物業(yè)服務有限責任公司（置信和達）,外立面效果圖,項目簡析：芙蓉古城8期容積率在0.57左右，對于非獨棟別墅來說，此比較適中。芙蓉古城8期沒有太多自然資源配置，屬于打造優(yōu)勢資源，形成項目特色。芙蓉古城的產品細節(jié)處處都是與中國古典式園林風格為呼應，把建筑細節(jié)做到了極致。項目的景觀和戶型設計針對優(yōu)質高端客戶設計，占領市場高地。,芙蓉古城8期大宅門紫薇園，純粹中國風，市場吸引力較高，所以均價在12000左右。,園林風格,建筑風格,項目名稱：清溪玫瑰園發(fā)展商：成都新聯(lián)線房地產開放有限公司地址：溫江區(qū)永寧鎮(zhèn)開金路999號（芙蓉古城大宅門對面）項目占地面積：224001.12平方米容積率：0.52物業(yè)服務企業(yè)：成都宏鵬物業(yè)管理有限公司,清溪玫瑰園，項目園林景觀豐富，水景打造好，產品細節(jié)相對到位，所以別墅產品均價在11000。,項目簡析：本項目0.52的容積率在同區(qū)域是有一定的優(yōu)勢的，也是價格支撐的一部分。項目比沒有很多自然資源配置，通過打造精致的北美風情園林和建筑，吸引客戶。項目產品細節(jié)和園林景觀打造都比較細致，這些在價格支持重占有重要比例。戶型設計與芙蓉古城錯位設計，避免正面競爭。,園林景觀,建筑外立面,項目名稱：銀誠歸墅發(fā)展商：四川銀誠房地產開發(fā)有限公司地址：溫江光華大道三段柳城街道燎原村九組項目占地面積：110畝容積率：0.70園林建筑形態(tài)：雙拼、疊拼物業(yè)服務企業(yè)：,立面效果圖,銀誠歸墅，項目地理位置優(yōu)越，地處溫江城區(qū)。獨享江安河景觀，自然水景資源豐富，均價在10000，還有更大升值空間。,項目簡析：項目容積率為0.7，基本符合別墅對于容積率的要求。江安河流經項目北邊，擁有獨一無二的自然河景，可以是價格高走的重要因子。產品細節(jié)和園林景觀比較細致，西式風格體現(xiàn)出完美的時尚感。,項目總平圖,建筑風格,項目名稱：月映長灘發(fā)展商：成都市盈庭置業(yè)有限公司地址：成都市溫江區(qū)金馬鎮(zhèn)項目占地面積：占地面積65602平方米容積率：0.73建筑形態(tài)：戶型面積141-360平方米物業(yè)服務企業(yè)：成都中鐵瑞城物業(yè)管理有限公司溫江分公司,外立面圖,月映長灘，地處金馬體育城邊，擁有體育城的一切資源配置，目前9000均價還有更大提升空間。,項目簡析：0.73的容積率能滿足容積率要求，但是相對偏高。項目擁有周邊金馬體育城和河濱的強大資源配置，未來在價格上有更大上升趨勢。產品細節(jié)和園林景觀是相對細致，采用歐式風格，與金馬體育城融為一體。項目戶型設計業(yè)比較細致，無論是從挑高還是視野景觀的處理上都是細致的。,售樓部,建筑風格,項目名稱：美泉紀發(fā)展商：四川美麗家園房產有限公司地址：溫江魚鳧國都溫泉大酒店向金馬鎮(zhèn)方向100米項目占地面積：約一百畝容積率：0.46物業(yè)服務企業(yè)：成都仁和春天物業(yè)管理有限公司價格：均價8000元/平方米,項目簡析：美泉紀的容積率是比較適合的，也是市場上比較流行的容積率區(qū)間，可以很好的產品對容積率的需求。項目有成都近郊溫泉的獨特優(yōu)勢，但是項目的產品細節(jié)很差，所以不能在價格上作出強力支撐。項目園林和建筑設計都是相對較差的，沒有與自然資源形成呼應。,美泉紀擁有獨一無二的溫泉資源，但是產品打造出問題，8000均價與實際情況不是很符合。,溫泉水景,建筑風格,項目名稱：芙蓉錦繡發(fā)展商：成都中亞實業(yè)有限責任公司地址：芙蓉古城對面項目占地面積：50000平方米容積率：0.74園林建筑形態(tài)：簡歐建筑風格物業(yè)服務企業(yè)：成都仁和春天物業(yè)管理有限公司,簡歐建筑風格,芙蓉錦繡，項目規(guī)模相對較小，園林景觀特色不明顯，一期均價7400，二期在價值點創(chuàng)造上深入研究可以實現(xiàn)價格提升。,項目簡析：項目0.74的容積率是基本符合別墅產品要求。項目屬性為度假養(yǎng)生型別墅，針對中端客戶群體。從項目一期呈現(xiàn)來看，產品細節(jié)和整個項目運作管理都不細致，沒有創(chuàng)造價值點。兩種中端戶型，可以與芙蓉古城錯位發(fā)展，這是相對合理的。,類比產品各項指標所占比例（打分情況）,依據(jù)本項目跟其他四個比對項目的權重系數(shù)測算出本項目的均價。,通過產品細節(jié)的提升，營造“新時代別墅科技標準”為核心的競爭主題，區(qū)別于其他項目，實現(xiàn)差異化營銷。,首期建筑形象、物業(yè)管理、建筑細節(jié)、園林效果總體欠佳，距離真正的高端別墅尚有相當距離；項目2期雖為“獨棟”，從容積率表現(xiàn)出來的更趨近于“類聯(lián)排”別墅。從細節(jié)處提升項目價值，營造獨特、鮮明的市場形象，在不斷提升客群的價值預期的同時，從激烈的市場競爭中脫穎而出。除電梯、空調外，建議加強數(shù)字化生活元素，如遠程信息化處理系統(tǒng)；加強低碳建筑材料的運用，提倡“生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能”的生活方式并采用地暖系統(tǒng)；在項目缺乏別墅物業(yè)所依賴的傳統(tǒng)資源（山、海、湖及人造高爾夫等）條件，創(chuàng)新性