城市郊區(qū)化與城郊住宅的發(fā)展研究的論文

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郊區(qū)一詞來(lái)源于英文單詞“suburb”,愿意是指城市的外圍地區(qū),它既是一個(gè)地理上的概念,又是一個(gè)相對(duì)城區(qū)的概念。盡管“郊區(qū)”一詞起源很早,但國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于“郊區(qū)”一詞的準(zhǔn)確定義至今仍未達(dá)成一致。對(duì)城市“郊區(qū)”一詞提出明確定義的如著名學(xué)者在1925首先提出了“郊區(qū)”一詞的確切涵義,他認(rèn)為郊區(qū)是一種居住條件比城市寬松,比鄉(xiāng)村稠密的人口分布地帶。2日本的磯村英一則在其所著的城市問(wèn)題百科全書(shū)中明確定義:“郊區(qū)即城市的周鄰地區(qū),是隨著城市的擴(kuò)大,在其周?chē)纬傻淖≌瑓^(qū)”。3 國(guó)內(nèi)專(zhuān)家、學(xué)者對(duì)“郊區(qū)”的界定是在西方學(xué)者的研究成果上討論的,但又結(jié)合了我國(guó)城市發(fā)展的實(shí)際水平和特定的制度安排這一宏觀背景。總體來(lái)講,我國(guó)學(xué)者關(guān)于“郊區(qū)”一詞的界定分為地理和歷史學(xué)派、行政區(qū)劃學(xué)派和城市規(guī)劃學(xué)派三個(gè)派系。目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)學(xué)者采用周一星,孟延春在北京的郊區(qū)化及其對(duì)策一書(shū)中有關(guān)“郊區(qū)”定義的解釋。認(rèn)為“郊區(qū)”是城市行政區(qū)內(nèi),城市中心區(qū)以外的地域,包括了圍繞著中心區(qū)的城市建成區(qū)。 以北京市為例,按照周一星,孟延春德觀點(diǎn)并參考北京行政區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn),北京市郊區(qū)包括8區(qū)2縣。其中門(mén)頭溝區(qū)、房山區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)、平谷區(qū)和懷柔區(qū)為近郊區(qū),密云縣和延慶縣為遠(yuǎn)郊區(qū)。 城市“郊區(qū)化”的界定 城市“郊區(qū)化”是指城市“郊區(qū)化”是城市在經(jīng)歷了中心區(qū)絕對(duì)集中、相對(duì)集中和相對(duì)分散之后的一個(gè)絕對(duì)分散階段,代表了人口、就業(yè)崗位和服務(wù)業(yè)從大城市中心區(qū)向郊區(qū)遷移的一種分散化過(guò)程。 城市住宅的郊區(qū)化 住宅郊區(qū)化是指城市居民的居住空間從大城市的中心區(qū)向郊區(qū)及其周邊地區(qū)遷移擴(kuò)散的過(guò)程,它是人類(lèi)進(jìn)入后工業(yè)社會(huì)之后城市化發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)的重要現(xiàn)象,是集聚型城市化向分散型城市化轉(zhuǎn)化的必然過(guò)程。4通常,造成城市住宅郊區(qū)化現(xiàn)象的因素包括:城市中心地價(jià)上漲、城市中心環(huán)境惡化、居住成本的增加、人口結(jié)構(gòu)的變化以及城市工業(yè)郊區(qū)化等。從廣義上來(lái)講,城郊住宅包括了城市郊區(qū)居住圈范圍內(nèi)的所有住宅。但城郊住宅又是一個(gè)動(dòng)態(tài)的界定范圍,它是隨著城市郊區(qū)的界定范圍的變化而不斷變化的。 2 城郊住宅開(kāi)發(fā)的意義 城郊住宅開(kāi)發(fā)作為出現(xiàn)與發(fā)展具有一定的必然性,也對(duì)城市發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生了重要影響。 加快了城市化進(jìn)程,促進(jìn)了城市發(fā)展 城郊住宅的開(kāi)發(fā)最直接、最重要的影響就是加快了城市化進(jìn)程,直接促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著城市中心區(qū)域的長(zhǎng)期發(fā)展,原有城市發(fā)展模式已經(jīng)不能承載城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。大多數(shù)城市開(kāi)始采取離心擴(kuò)散式的發(fā)展模式,主動(dòng)向城市郊區(qū)擴(kuò)張。一方面可以擺脫城市中心發(fā)展所帶來(lái)的人口、交通、經(jīng)濟(jì)等方面壓力;另一方面,城市郊區(qū)資源也得到了有效利用,城市規(guī)模得到了有效擴(kuò)張。 居住環(huán)境得到明顯改善 城市中心區(qū)域經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程,中心區(qū)的土地價(jià)格變得十分昂貴,房地產(chǎn)商進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)的難度也越來(lái)越大。同時(shí),很多城市的中心區(qū)域已經(jīng)變成了城市的商業(yè)中心和金融中心,再加上擁擠的交通環(huán)境,已經(jīng)很難建成宜人的居住環(huán)境。此外,現(xiàn)代人們對(duì)住宅環(huán)境的要求也不斷增加,要求具有良好的生態(tài)環(huán)境。在以上多種因素的作用之下,房地產(chǎn)商將目光投向了地價(jià)低廉、環(huán)境優(yōu)美的城市近郊區(qū)。 有利于城市規(guī)劃 城郊住宅的開(kāi)發(fā)有利于城市的總體規(guī)劃,城郊住宅的開(kāi)發(fā)往往是在城市規(guī)劃部門(mén)的統(tǒng)一籌劃之下進(jìn)行的,在規(guī)劃過(guò)程中,規(guī)劃部門(mén)必然會(huì)考慮其與發(fā)展規(guī)劃中的各功能區(qū)域的劃分和布局相吻合,且與城市工業(yè)、商業(yè)及其它產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和城市空間布局的調(diào)整也必然呈相輔相成的關(guān)系。 對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)講既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn) 城郊住宅開(kāi)發(fā)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對(duì)郊區(qū)住宅開(kāi)發(fā)這個(gè)前所未有的大舞臺(tái),應(yīng)該綜合考慮自己的實(shí)力,抓住機(jī)遇,做出適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該通過(guò)各種方式來(lái)提高自身的綜合素質(zhì),增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)力。 3 城郊住宅開(kāi)發(fā)的動(dòng)力分析 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是郊區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的根本動(dòng)力 隨著城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)的調(diào)整,現(xiàn)代城市的發(fā)展方向是打造一個(gè)商業(yè)化的金融中心,而將原來(lái)集中在城市中心的工業(yè)用地搬遷到距離城市較遠(yuǎn)的城市郊區(qū)。同時(shí),隨著人們對(duì)居住環(huán)境要求的提高,越來(lái)越多的人們將目光由生活便利的城市中心地區(qū)轉(zhuǎn)向了城市郊區(qū),促使了城市商業(yè)、文化中心與工業(yè)、居住環(huán)境的進(jìn)一步分離。城市的擴(kuò)張必然要導(dǎo)致城市郊區(qū)的飛速發(fā)展,其中首要問(wèn)題就是要大力發(fā)展居住郊區(qū)化問(wèn)題。因此說(shuō)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是郊區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的根本動(dòng)力。 城市郊區(qū)交通通訊設(shè)施得到大力改善 隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快,地方政府對(duì)城市交通與通訊設(shè)施的投資也在大幅度提高。在城市交通方面,目前很多城市都修建了連接城市中心區(qū)和城市郊區(qū)之間的便利軌道交通和環(huán)城高速等交通網(wǎng)絡(luò),私人轎車(chē)也越來(lái)越普及,在空間上和時(shí)間上都極大的縮短了與城市中心區(qū)的距離。在城市通訊設(shè)施方面,手機(jī),電子網(wǎng)絡(luò)等高科技產(chǎn)品的普及應(yīng)用也加強(qiáng)了城市中心與城市郊區(qū)之間的聯(lián)系。使得城市郊區(qū)居住更加便利。 人們對(duì)居住環(huán)境要求的進(jìn)一步提高 現(xiàn)代城市中心區(qū)由于長(zhǎng)時(shí)間的不合理規(guī)劃和過(guò)度開(kāi)發(fā),造成的人口過(guò)密、住房面積狹小、環(huán)境質(zhì)量差和交通擁擠等問(wèn)題導(dǎo)致城市中心區(qū)已經(jīng)不再適合城市居民的日常居住。而尚未大力開(kāi)發(fā)的城市郊區(qū)則保留了良好的自然生態(tài)環(huán)境和相對(duì)寬敞的居住環(huán)境,可營(yíng)造深刻的生態(tài)主題和令都市人向往的居住空間。 城郊住宅的綜合居住成本較低 城郊住宅的綜合居住成本總體上講是偏低的,因?yàn)橘?gòu)房戶是否選擇城郊住宅,不僅要考慮購(gòu)買(mǎi)成本,而且更要考慮使用成本,包括交通費(fèi)用、往返市區(qū)的時(shí)間和精力、子女就學(xué)費(fèi)用、水電和煤氣供應(yīng)等方面與市區(qū)住宅的差別。購(gòu)買(mǎi)成本加上使用成本構(gòu)成綜合居住成本,它在很大程度上取決于城市基礎(chǔ)設(shè)施和管理體制。5 房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展 近十年來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展,已成為城市經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。各地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不斷擴(kuò)大自己的投資規(guī)模,其中住宅開(kāi)發(fā)投資連年上升,房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。但很多城市中心開(kāi)發(fā)用地儲(chǔ)量已經(jīng)不多,地價(jià)也十分昂貴。為此,很多資金實(shí)力雄厚的大開(kāi)發(fā)商將眼光投向了成本低廉、規(guī)模較大的城市郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。 4 城郊住宅開(kāi)發(fā)模式 大多數(shù)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中了向心集中式和離散擴(kuò)散式兩種開(kāi)發(fā)模式并存的局面。向心集中式開(kāi)發(fā)模式就是傳統(tǒng)的城市中心區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式,而離散擴(kuò)散式開(kāi)發(fā)模式是指城市郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式。目前大多數(shù)城市郊區(qū)化并沒(méi)有采用“攤大餅”式的郊區(qū)居住模式,而是“軸線跳躍式成組團(tuán)”的郊區(qū)居住模式。這主要是因?yàn)殡S著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張,如果采用“攤大餅”式的發(fā)展模式,勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致勢(shì)必導(dǎo)致人口過(guò)密、交通擁擠、環(huán)境惡化等一系列嚴(yán)重弊病。而跳躍式成組團(tuán)模式的特點(diǎn)是打破原有的圈層模式,變集中為分散,將原來(lái)單中心的一些功能合理分散配置到各個(gè)分中心,并結(jié)合它們各自原有的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)制定其發(fā)展戰(zhàn)略,以實(shí)現(xiàn)城市地域功能結(jié)構(gòu)的合理重組。多中心發(fā)展對(duì)于緩解和消除由于高度集中集聚對(duì)舊城區(qū)造成的各種城市問(wèn)題所起的作用自不待言。6 對(duì)于城郊住宅來(lái)講,目前主要存在以下兩種模式,即高速公路住宅開(kāi)發(fā)模式和軌道交通住宅開(kāi)發(fā)模式。 高速公路住宅開(kāi)發(fā)模式 高速公路住宅開(kāi)發(fā)模式主要是依據(jù)城市郊區(qū)高速公路出入口規(guī)劃設(shè)置的住宅開(kāi)發(fā)區(qū)域。在這種開(kāi)發(fā)模式中,主要目標(biāo)市場(chǎng)是面對(duì)中產(chǎn)階級(jí)開(kāi)發(fā)的公寓式住房,townhouse和多層板式公寓等低密度住宅是市場(chǎng)主流。在住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中要興建齊全的配套措施,還要特別重視小區(qū)會(huì)所和安全防范設(shè)施的建設(shè)。同時(shí)還要控制好住宅規(guī)模的大小,使之與附近交通線路的承載力相適應(yīng)。 軌道交通住宅開(kāi)發(fā)模式 軌道交通住宅開(kāi)發(fā)模式主要依附載體是城市郊區(qū)的軌道交通線路,這種住宅開(kāi)發(fā)模式可以與衛(wèi)星建設(shè)相結(jié)合,這種開(kāi)發(fā)模式的最大優(yōu)點(diǎn)是用相對(duì)密集的軌道站點(diǎn)來(lái)解決大城市人口的居住問(wèn)題。主要目標(biāo)市場(chǎng)是面向中低產(chǎn)階級(jí)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用性住宅。 這類(lèi)郊區(qū)的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有以下特點(diǎn):二居或三居是絕對(duì)主力,戶型設(shè)計(jì)緊湊,經(jīng)濟(jì)適用、面積適中或相對(duì)偏小,粗裝修或滿足基本需要的精裝修。所謂緊湊的戶型,以兩居室為例,可能面積在80平方米左右。但戶型緊湊的同時(shí)并不意味著粗糙的設(shè)計(jì),還應(yīng)有適度的超前性考慮。6 5 國(guó)外城市居住郊區(qū)化模式的啟示 美國(guó)城市郊區(qū)的“新城鎮(zhèn)”模式 美國(guó)城市郊區(qū)的“新城鎮(zhèn)”十分注重自然生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中,將部分土地不加開(kāi)發(fā)的保留下來(lái),進(jìn)行造林綠化,達(dá)到平衡生態(tài)高密度和低密度相結(jié)合,保留完全自然生態(tài)的目的。美國(guó)“新城鎮(zhèn)”內(nèi)具有完善的居住、工作、娛樂(lè)、休閑和購(gòu)物等配套措施,使之成為一個(gè)相對(duì)完全獨(dú)立的生態(tài)圈,使居民享受了獨(dú)特的方便。盡量保障內(nèi)部居住人員可以享受在居住內(nèi)的“新城鎮(zhèn)”進(jìn)行工作,從而使得通勤交通自然減少,減少了所有社區(qū)的交通往來(lái)問(wèn)題,解決了交通堵塞、污染等問(wèn)題。同時(shí),也降低了綜合生活成本。美國(guó)城市郊區(qū)的“新城鎮(zhèn)”模式給我們帶來(lái)以下啟示: 在城市居住郊區(qū)化過(guò)程中,對(duì)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要保留原有的河流、草地、灘涂等自然面貌或植樹(shù)造林平衡生態(tài),為社區(qū)創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境。 住宅郊區(qū)化過(guò)程中要盡量利用現(xiàn)有的公共交通設(shè)施,大力推廣軌道交通沿線模式和高速公路入口沿線模式。 住宅區(qū)內(nèi)部應(yīng)該設(shè)立完善的綜合配套措施,除必要的生活實(shí)施之外,還要大力發(fā)展周邊的商業(yè)、娛樂(lè)、休閑設(shè)施,從而創(chuàng)造出一個(gè)不僅可以生活也可以工作和休閑的綜合環(huán)境,因而減少了所有社區(qū)的交通往來(lái)問(wèn)題。 在工作空間、居住空間、商業(yè)空間之間建立步行道聯(lián)系網(wǎng),做到居民能夠步行到居住大環(huán)境的任何一個(gè)空間的條件,以減少過(guò)境車(chē)輛對(duì)社區(qū)的干擾。 英國(guó)的郊區(qū)新城模式 英國(guó)的郊區(qū)新城模式是在上世紀(jì)40年代中期由英國(guó)政府提出來(lái)的,提出這種模式的主要目的是為了解決英國(guó)戰(zhàn)后城市人口擁擠的問(wèn)題和戰(zhàn)爭(zhēng)導(dǎo)致的城市無(wú)序發(fā)展問(wèn)題。郊區(qū)新城的運(yùn)作完全是在政府的規(guī)劃下,通過(guò)政府撥款組建專(zhuān)門(mén)的郊區(qū)新城開(kāi)發(fā)公司,并聯(lián)合私有企業(yè),在專(zhuān)業(yè)規(guī)劃的指導(dǎo)下建立起來(lái)的。同時(shí),為了保障質(zhì)量和進(jìn)展有序,中央政府組建了新城委員會(huì)對(duì)新城開(kāi)發(fā)公司的工作實(shí)行指導(dǎo)、監(jiān)督。7 到上世紀(jì)70年代中期的30年時(shí)間里,英國(guó)政府一共興建了33座新城,新城內(nèi)的居住社區(qū)由鄰里或村等不同形式的居住單元構(gòu)成。在這些郊區(qū)新城中,每一個(gè)新城項(xiàng)目均是由若干個(gè)居住社區(qū)和工業(yè)區(qū)以及一個(gè)新城中心區(qū)構(gòu)成。每個(gè)居住社區(qū)內(nèi)配備完善的商業(yè)、醫(yī)療、休閑和娛樂(lè)設(shè)施。居住社區(qū)內(nèi)的交通方式以步行為主。上世紀(jì)70年代后期,隨著全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度的減退,英國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了不同程度上的衰退,英國(guó)政府為了解決因經(jīng)濟(jì)原因造成的大量人員失業(yè)問(wèn)題,對(duì)先前推行的郊區(qū)新城功能進(jìn)行了一定改善,加大了對(duì)郊區(qū)新城的投資建設(shè),將城市中心大量剩余人口轉(zhuǎn)移到郊區(qū)新城中去,加劇了城市住宅郊區(qū)化得進(jìn)程。經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展,到上世紀(jì)末,英國(guó)總?cè)丝诘慕?1%全部居住在政府投資興建的各類(lèi)郊區(qū)新城內(nèi)。 英國(guó)郊區(qū)新城模式對(duì)我國(guó)城市居住郊區(qū)化進(jìn)程也有一定借鑒意義,我國(guó)城市人口結(jié)構(gòu)和城市功能也正處于轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期,采用英國(guó)郊區(qū)新城模式可以在一定程度上緩解我國(guó)城市人口快速增長(zhǎng)帶來(lái)的就業(yè)和交通擁擠等各種問(wèn)題,同時(shí)也加劇了城市化進(jìn)程的速度。 法國(guó)巴黎的城鄉(xiāng)一體化模式 法國(guó)在二戰(zhàn)勝利后也遇到了和英國(guó)政府同樣的難題,即戰(zhàn)后城市人口擁擠的問(wèn)題和戰(zhàn)爭(zhēng)導(dǎo)致的城市無(wú)序發(fā)展問(wèn)題。此外,由于戰(zhàn)爭(zhēng)中大量逃離家園的巴黎人重返巴黎和許多鄉(xiāng)村居民涌進(jìn)巴黎城市,造成了巴黎城市和鄉(xiāng)村之間人口分布極為不平衡,巴黎市政府為了改變這種狀況,于1965年提出“巴黎地區(qū)政治和城市規(guī)劃指導(dǎo)方案”。根據(jù)新城規(guī)劃的思路,在城市集聚區(qū)以外數(shù)公里范圍建設(shè)座獨(dú)立的新城,并考慮到沿塞納河軸向布局的原則,這座新城分別位于西北郊、東南郊、東郊、南郊和東南郊。8從而改變了長(zhǎng)期以來(lái)以巴黎為核心、環(huán)形輻射狀發(fā)展所造成的核心及其鄰近地區(qū)過(guò)度密集發(fā)展而使得交通擁擠不堪的現(xiàn)狀。 巴黎新城的建設(shè)模式不同于英國(guó)郊區(qū)新城模式,原因在于巴黎市區(qū)周?chē)脑行〕擎?zhèn)相對(duì)比較發(fā)達(dá),巴黎市政府就在這個(gè)基礎(chǔ)上,增建和改建了包括住宅區(qū)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等一系列產(chǎn)業(yè),使之形成了一個(gè)全新的城市建設(shè)中心,并對(duì)其周?chē)纬梢欢ǖ奈洼椛渥饔?形成新的城市網(wǎng)。另外,巴黎新城的興建還具有以下特點(diǎn): 巴黎新城的選址經(jīng)過(guò)了嚴(yán)密的勘察與論證,新城的建設(shè)地點(diǎn)與巴黎市區(qū)相隔不是很遠(yuǎn),但也相對(duì)遠(yuǎn)離市區(qū)。這樣,新城建成后便能較好的與巴黎保持良好的關(guān)系。 新城的布局保持了均衡的工