房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同.docx

精選資料房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同篇一：房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是主合同,定金合同是從合同房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是主合同，定金合同是從合同房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是主合同，定金合同是從合同，定金合同的目的就是為了擔(dān)保主合同的履行。對(duì)此，筆者的建議就是：(1)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意保存定金的收據(jù)。定金合同是一種實(shí)踐性合同，從交付定金之日起合同生效。擔(dān)保法第90條規(guī)定：“定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效?！?2)如果房屋預(yù)訂合同本身是無(wú)效的，或者是根據(jù)法律被撤銷(xiāo)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。擔(dān)保法第4條明確規(guī)定：“擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無(wú)效，擔(dān)保合同也無(wú)效。”定金合同無(wú)效后，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然應(yīng)該返還定金。(3)定金和訂金有著截然不同的法律意義。定金有擔(dān)保功能，而訂金沒(méi)有擔(dān)保功能。擔(dān)保法第89條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的義務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！辟?gòu)房者應(yīng)當(dāng)提防房產(chǎn)商的文字游戲，如果使用“訂金”字樣，建議最好在合同中約定違約時(shí)的處理方式。(4)購(gòu)房者需要注意的是，房屋預(yù)訂書(shū)只是要求購(gòu)房者去簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而并不要求一定要簽成房屋買(mǎi)賣(mài)合同，除了預(yù)訂書(shū)中已確定的條款必須直接寫(xiě)入買(mǎi)賣(mài)合同中外，其他的合同條款還是可以跟房屋開(kāi)發(fā)商具體協(xié)商的，比如房屋質(zhì)量、權(quán)屬保證、支付等等，如果因?yàn)轭A(yù)訂書(shū)約定條款以外的條款達(dá)不成一致意見(jiàn)而簽不成合同的，購(gòu)房者不存在違約行為，開(kāi)發(fā)商必須將定金退還。(5)還需要注意的一點(diǎn)是，在實(shí)際的操作過(guò)程中，購(gòu)房者向房產(chǎn)商所做的通知、告知等等，最好采用書(shū)面的形式，而且要注意把相關(guān)的證據(jù)保存下來(lái)，以便發(fā)生糾紛時(shí)能更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。相關(guān)法律咨詢(xún)請(qǐng)找門(mén)頭溝律師原江【/mlist1358/58566/】篇二：購(gòu)房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)范本商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)簽約時(shí)間：年月 日 合同編號(hào)：甲方： 法定代表人：項(xiàng)目地址：電話：乙方：身份證號(hào)：通訊地址：電話：認(rèn)購(gòu)房屋基本情況：1、乙方認(rèn)購(gòu)甲方開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓 層 室；預(yù)測(cè)建筑面積 ，單價(jià)元/； 房屋總房款 元人民幣（大寫(xiě)）。二、認(rèn)購(gòu)金額：人民幣 元（大寫(xiě)）三、認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)確認(rèn)條款：1、乙方經(jīng)對(duì)甲方所開(kāi)發(fā)的 樓盤(pán)作了充分了解和選擇，乙方對(duì)購(gòu)買(mǎi)甲方所開(kāi)發(fā)的商品房有購(gòu)買(mǎi)意向，自愿與甲方簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)；2、乙方須在付清首付款元且在年月 日前與甲方簽訂商品房預(yù)售合同；3、乙方已知悉商品房預(yù)售合同全部?jī)?nèi)容并按照該內(nèi)容簽字；4、乙方承諾：在本協(xié)議簽訂后，在上述約定的時(shí)間內(nèi)與甲方簽訂商品房預(yù)售合同，繳納相應(yīng)房款，并承諾在與甲方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，乙方將完全遵循本協(xié)議約定的條款。如乙方不能履行本協(xié)議書(shū)確定的義務(wù)，逾期不辦理合同簽定事項(xiàng)，視為乙方自行放 1 棄該房屋的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，甲方有權(quán)終止本協(xié)議，并有權(quán)將該房屋另行出售；5、乙方應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)通訊地址，確保甲方能夠聯(lián)系到本人，否則因通訊地址不實(shí)或聯(lián)絡(luò)不上等情況導(dǎo)致乙方損失的，由乙方自行承擔(dān)；6、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。自甲乙雙方簽字蓋章后生效。甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：法人代表:經(jīng)辦人：年月 日委托人： 年月日 2篇二：房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議范本房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議范本鑒于買(mǎi)受人在簽訂本合同時(shí)對(duì)房屋的具體情況尚無(wú)明確知情，為充分保護(hù)雙方的合法權(quán)益，雙方根據(jù)我國(guó)合同法、擔(dān)保法等法律的有關(guān)規(guī)定，本著平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則，就買(mǎi)受人支付_元定金一事達(dá)成協(xié)議如下：一、銷(xiāo)售許可根據(jù)建設(shè)部城市商品預(yù)售管理辦法第五條規(guī)定，買(mǎi)受人進(jìn)行房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備并且已經(jīng)具備如下條件：1交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)，號(hào)碼為：_；2出賣(mài)人已經(jīng)辦理持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，號(hào)碼分別為：_；3經(jīng)過(guò)房屋銷(xiāo)售許可機(jī)構(gòu)_，的批準(zhǔn)，取得房屋預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證號(hào)碼為_(kāi) 。二、廣告承諾1買(mǎi)受人根據(jù)出賣(mài)人于_年_月_日刊登在_報(bào)第_版的廣告，參考出賣(mài)人提供廣告（包括文字、圖片、音像資料、電子出版物、絡(luò)），與出賣(mài)人就購(gòu)買(mǎi)商品房一事進(jìn)行協(xié)商；2出賣(mài)人承諾商品房及周邊環(huán)境符合廣告所描述之內(nèi)容，雙方就可預(yù)見(jiàn)的內(nèi)容進(jìn)行約定，如雙方?jīng)]有在涉及房屋質(zhì)量、裝修、周邊環(huán)境等細(xì)節(jié)作出說(shuō)明時(shí)，則出賣(mài)人提供或發(fā)布的廣告及宣傳品可作為合同的組成部分，出賣(mài)人承諾提供房屋符合廣告宣傳品中文字及圖案的描述。3廣告平面圖中所列面積如無(wú)特別說(shuō)明均為套內(nèi)使用面積，廣告中關(guān)于綠化園林的面積應(yīng)當(dāng)與房屋具有相同的比例；如實(shí)際情況與廣告數(shù)量誤差超過(guò)3%，如果此等誤差顯然不利于買(mǎi)受人，則買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。三、合同標(biāo)的本房屋位于_市_區(qū)（縣）_路_號(hào)_樓 _層_室，目前處于正在施工（或已經(jīng)完工）的狀態(tài)，施工進(jìn)度情況參照由出賣(mài)人提供的照片；房屋所在樓房共有_單元_層，買(mǎi)受人所購(gòu)房屋以自然習(xí)慣計(jì)數(shù)處于_單元_層，朝向?yàn)開(kāi)。四、購(gòu)買(mǎi)過(guò)程出賣(mài)人承諾買(mǎi)受人希望購(gòu)買(mǎi)的第_樓_戶已經(jīng)與其他買(mǎi)受人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，致使買(mǎi)受人重新選擇了目前本合同所約定的房屋；如果買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)原選住宅的認(rèn)購(gòu)合同晚于本認(rèn)購(gòu)合同簽訂的日期，則視為受到出賣(mài)人的歧視與欺詐，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向支付買(mǎi)受人的違約賠償責(zé)任為每平方米支付1000元違約金，或總額不低于10萬(wàn)元的補(bǔ)償款。五、房屋面積房屋總建筑面積為_(kāi)平方米，其中套內(nèi)建筑面積為_(kāi)平方米，陽(yáng)臺(tái)建筑面積_平方米，室內(nèi)墻體面積為_(kāi)平方米，分?jǐn)偟墓灿妹娣e為_(kāi)平方米。六、房屋價(jià)格與交付1基本價(jià)格：買(mǎi)受人所購(gòu)房屋價(jià)格為人民幣_(tái)（大寫(xiě)：_元）；按套內(nèi)使用面積計(jì)算為每平方米_元，按建筑面積計(jì)算為每平方米_元；2價(jià)格穩(wěn)定：出賣(mài)人承諾在認(rèn)購(gòu)合同簽訂后半年內(nèi)相同戶型的價(jià)格不得降低，同時(shí)亦不得將同幢的其他房屋以明顯優(yōu)于買(mǎi)受人的價(jià)格出售給其他買(mǎi)受人（差額應(yīng)在合理范圍內(nèi)），否則將認(rèn)為是對(duì)買(mǎi)受人的歧視或價(jià)格欺詐，出賣(mài)人承諾并承認(rèn)買(mǎi)受人有要求同等優(yōu)待的權(quán)利，以多種價(jià)格中最低的價(jià)格結(jié)算價(jià)款。3交付時(shí)間：商品房交付時(shí)間為_(kāi)年_月_日，廣告所承諾的社區(qū)設(shè)施環(huán)境交付時(shí)間為_(kāi)年_月_日。七、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同1協(xié)商時(shí)間：雙方承諾將于_年_月_日就商品房買(mǎi)賣(mài)篇三：房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署預(yù)售合同或買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，即是開(kāi)發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣(mài)給除認(rèn)購(gòu)人以外的第三人，認(rèn)購(gòu)人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開(kāi)發(fā)商就買(mǎi)房事項(xiàng)進(jìn)行商談。這種認(rèn)購(gòu)行為的主要特征是買(mǎi)賣(mài)雙方約定的為將來(lái)訂立合同而談判的義務(wù)，而并非最終達(dá)到簽約。房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中一般確認(rèn)認(rèn)購(gòu)人打算購(gòu)買(mǎi)的商品房的位置、朝向、樓層、房?jī)r(jià)及簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間。認(rèn)購(gòu)人在購(gòu)房前作為簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的保證，向開(kāi)發(fā)商支付一定數(shù)額的定金。房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同不同。房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的性質(zhì)屬于意向書(shū)，一方不履行承擔(dān)的是締約過(guò)失責(zé)任，而承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的方式是定金。由于房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)大多是由開(kāi)發(fā)商事先制訂的，因此在部分條款上對(duì)于開(kāi)發(fā)商更為有利，這些認(rèn)購(gòu)書(shū)在內(nèi)容上通常存在缺陷。a開(kāi)發(fā)商事先制訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)通常存在那些缺陷1、內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單。實(shí)踐中有一部分認(rèn)購(gòu)書(shū)僅包括房屋地址、面積、價(jià)格等基本事項(xiàng)，而對(duì)于違約責(zé)任、定金的退還或喪失的條件等重要條款卻沒(méi)有明確，這樣會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者不能全面了解交易條件。一旦購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商就正式合同條款進(jìn)行談判過(guò)程中遇有分歧，往往會(huì)使購(gòu)房人陷入困境。認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)看作是一個(gè)購(gòu)房意向，與正式合同還有很大差別，單純憑借認(rèn)購(gòu)書(shū)來(lái)決定購(gòu)房，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)非常不合理。2、約定不明確。一部分認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的約定，“在簽署本認(rèn)購(gòu)書(shū)后若干時(shí)間內(nèi)簽署正式預(yù)(出)售合同，逾期則視為購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金?！钡捎谡J(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容約定不明確，從而很可能最終簽不成正式合同而造成糾紛。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂應(yīng)該體現(xiàn)平等自愿的原則，但很多購(gòu)房人的體會(huì)是：一旦簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，往往不得不接受一些不公平的條款。在這個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問(wèn)題是，購(gòu)房者在對(duì)欲購(gòu)的商品房的進(jìn)一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，想不簽合同，拿回定金，但由于有認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下購(gòu)房人有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。b、簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)將產(chǎn)生怎樣的后果鑒于房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)獨(dú)特的法律地位，在實(shí)際生活中由于簽訂該協(xié)議所引發(fā)的糾紛正日漸增多。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)是購(gòu)房過(guò)程中值得重視的一個(gè)環(huán)節(jié)。一旦你與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，就會(huì)產(chǎn)生以下后果：1、如果你應(yīng)當(dāng)在約定的時(shí)間與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商就不能將房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)所確認(rèn)的房子再承諾給其他購(gòu)房人了。假如你無(wú)故拒不按約定的時(shí)間簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商則有權(quán)將房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)確認(rèn)的商品房另行出售給他人，而且你無(wú)權(quán)收回你交付的定金;如果在約定的簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將認(rèn)購(gòu)書(shū)確認(rèn)的商品房出售，則應(yīng)當(dāng)雙倍返定金給你，但你無(wú)權(quán)請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商必須將房屋銷(xiāo)售給你;2、在約定的時(shí)間，雙方就房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)確認(rèn)的商品房的買(mǎi)賣(mài)達(dá)成協(xié)議，正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的定金將根據(jù)雙方的意愿轉(zhuǎn)成購(gòu)房款的一部分;3、房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中雙方的權(quán)利義務(wù)將轉(zhuǎn)化成商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款中的一部分。對(duì)超出房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款雙方不能達(dá)成一致，而使商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有簽訂成功，視為雙方均沒(méi)有違約行為，房屋開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還給你。如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂成功，你從認(rèn)購(gòu)人變成了購(gòu)房人，購(gòu)銷(xiāo)雙方就形成了商品房買(mǎi)賣(mài)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。c、簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)應(yīng)當(dāng)注意些什么盡管認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)還存在諸多問(wèn)題，但根據(jù)目前的司法實(shí)踐，只要開(kāi)發(fā)商具備預(yù)(出)售的法定條件，認(rèn)購(gòu)書(shū)中確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該認(rèn)購(gòu)書(shū)即對(duì)雙方具有約束力。因?yàn)榉课菡J(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中雙方約定的權(quán)利義務(wù)將轉(zhuǎn)化成商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款的一部分，為了避免不必要的損失，認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)清晰、明確。通常情況下開(kāi)發(fā)商提供的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)大多是事先準(zhǔn)備好的格式條款，對(duì)于房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中沒(méi)有的內(nèi)容你有權(quán)要求補(bǔ)充。(一)認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容有哪些認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容應(yīng)包括：1、買(mǎi)賣(mài)雙方基本情況，包括雙方名稱(chēng)、地址、聯(lián)系電話等;2、房屋基本情況，包括房號(hào)、戶型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)等;3、簽訂正式合同的期限、付款地點(diǎn)、簽約地點(diǎn)等;4、定金條款，約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力;5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等;6、買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利與義務(wù)。一般而言賣(mài)方的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買(mǎi)賣(mài)合同;在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I(mǎi)賣(mài)合同;在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。7、違約條款，即買(mǎi)賣(mài)雙方如不能依合同約定實(shí)際履行時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。一份認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)應(yīng)具備上述條款，在買(mǎi)賣(mài)雙方意思表示一致時(shí)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)即告成立。應(yīng)當(dāng)注意的是，目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書(shū)都是開(kāi)發(fā)商提供格式合同，對(duì)購(gòu)房者的限制較多，為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開(kāi)發(fā)商行為的條款。篇三：購(gòu)房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)篇一：房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署預(yù)售合同或買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，即是開(kāi)發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣(mài)給除認(rèn)購(gòu)人以外的第三人，認(rèn)購(gòu)人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開(kāi)發(fā)商就買(mǎi)房事項(xiàng)進(jìn)行商談。這種認(rèn)購(gòu)行為的主要特征是買(mǎi)賣(mài)雙方約定的為將來(lái)訂立合同而談判的義務(wù)，而并非最終達(dá)到簽約。房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中一般確認(rèn)認(rèn)購(gòu)人打算購(gòu)買(mǎi)的商品房的位置、朝向、樓層、房?jī)r(jià)及簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間。認(rèn)購(gòu)人在購(gòu)房前作為簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的保證，向開(kāi)發(fā)商支付一定數(shù)額的定金。房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同不同。房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的性質(zhì)屬于意向書(shū)，一方不履行承擔(dān)的是締約過(guò)失責(zé)任，而承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的方式是定金。由于房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)大多是由開(kāi)發(fā)商事先制訂的，因此在部分條款上對(duì)于開(kāi)發(fā)商更為有利，這些認(rèn)購(gòu)書(shū)在內(nèi)容上通常存在缺陷。a開(kāi)發(fā)商事先制訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)通常存在那些缺陷1、內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單。實(shí)踐中有一部分認(rèn)購(gòu)書(shū)僅包括房屋地址、面積、價(jià)格等基本事項(xiàng)，而對(duì)于違約責(zé)任、定金的退還或喪失的條件等重要條款卻沒(méi)有明確，這樣會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者不能全面了解交易條件。一旦購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商就正式合同條款進(jìn)行談判過(guò)程中遇有分歧，往往會(huì)使購(gòu)房人陷入困境。認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)看作是一個(gè)購(gòu)房意向，與正式合同還有很大差別，單純憑借認(rèn)購(gòu)書(shū)來(lái)決定購(gòu)房，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)非常不合理。2、約定不明確。一部分認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的約定，“在簽署本認(rèn)購(gòu)書(shū)后若干時(shí)間內(nèi)簽署正式預(yù)(出)售合同，逾期則視為購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。”但由于認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容約定不明確，從而很可能最終簽不成正式合同而造成糾紛。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂應(yīng)該體現(xiàn)平等自愿的原則，但很多購(gòu)房人的體會(huì)是：一旦簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，往往不得不接受一些不公平的條款。在這個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問(wèn)題是，購(gòu)房者在對(duì)欲購(gòu)的商品房的進(jìn)一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，想不簽合同，拿回定金，但由于有認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下購(gòu)房人有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。b、簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)將產(chǎn)生怎樣的后果鑒于房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)獨(dú)特的法律地位，在實(shí)際生活中由于簽訂該協(xié)議所引發(fā)的糾紛正日漸增多。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)是購(gòu)房過(guò)程中值得重視的一個(gè)環(huán)節(jié)。一旦你與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，就會(huì)產(chǎn)生以下后果：1、如果你應(yīng)當(dāng)在約定的時(shí)間與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商就不能將房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)所確認(rèn)的房子再承諾給其他購(gòu)房人了。假如你無(wú)故拒不按約定的時(shí)間簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商則有權(quán)將房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)確認(rèn)的商品房另行出售給他人，而且你無(wú)權(quán)收回你交付的定金;如果在約定的簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將認(rèn)購(gòu)書(shū)確認(rèn)的商品房出售，則應(yīng)當(dāng)雙倍返定金給你，但你無(wú)權(quán)請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商必須將房屋銷(xiāo)售給你; 2、在約定的時(shí)間，雙方就房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)確認(rèn)的商品房的買(mǎi)賣(mài)達(dá)成協(xié)議，正式簽訂商 品房買(mǎi)賣(mài)合同，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的定金將根據(jù)雙方的意愿轉(zhuǎn)成購(gòu)房款的一部分;3、房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中雙方的權(quán)利義務(wù)將轉(zhuǎn)化成商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款中的一部分。對(duì)超出房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款雙方不能達(dá)成一致，而使商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有簽訂成功，視為雙方均沒(méi)有違約行為，房屋開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還給你。如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂成功，你從認(rèn)購(gòu)人變成了購(gòu)房人，購(gòu)銷(xiāo)雙方就形成了商品房買(mǎi)賣(mài)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。c、簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)應(yīng)當(dāng)注意些什么盡管認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)還存在諸多問(wèn)題，但根據(jù)目前的司法實(shí)踐，只要開(kāi)發(fā)商具備預(yù)(出)售的法定條件，認(rèn)購(gòu)書(shū)中確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該認(rèn)購(gòu)書(shū)即對(duì)雙方具有約束力。因?yàn)榉课菡J(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中雙方約定的權(quán)利義務(wù)將轉(zhuǎn)化成商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款的一部分，為了避免不必要的損失，認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)清晰、明確。通常情況下開(kāi)發(fā)商提供的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)大多是事先準(zhǔn)備好的格式條款，對(duì)于房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中沒(méi)有的內(nèi)容你有權(quán)要求補(bǔ)充。(一)認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容有哪些認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容應(yīng)包括：1、買(mǎi)賣(mài)雙方基本情況，包括雙方名稱(chēng)、地址、聯(lián)系電話等;2、房屋基本情況，包括房號(hào)、戶型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)等;3、簽訂正式合同的期限、付款地點(diǎn)、簽約地點(diǎn)等;4、定金條款，約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力;5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等;6、買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利與義務(wù)。一般而言賣(mài)方的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買(mǎi)賣(mài)合同;在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I(mǎi)賣(mài)合同;在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。7、違約條款，即買(mǎi)賣(mài)雙方如不能依合同約定實(shí)際履行時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。一份認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)應(yīng)具備上述條款，在買(mǎi)賣(mài)雙方意思表示一致時(shí)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)即告成立。應(yīng)當(dāng)注意的是，目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書(shū)都是開(kāi)發(fā)商提供格式合同，對(duì)購(gòu)房者的限制較多，為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開(kāi)發(fā)商行為的條款。篇二：房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)3房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)甲方：乙方：甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就房屋認(rèn)購(gòu)事宜，在簽署正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，達(dá)成如下協(xié)議：第一條 項(xiàng)目情況甲方在位于 擬開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)。第二條 乙方認(rèn)購(gòu)房屋的面積乙方所認(rèn)購(gòu)的房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋）建筑面積約為（最終面積以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)）。如產(chǎn)權(quán)登記面積與本協(xié)議的面積存在誤差，雙方需以貨幣形式采取“多退少補(bǔ)”原則據(jù)實(shí)找齊差價(jià)款。第三條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款甲乙雙方約定按下述方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：按建筑面積計(jì)算，該房屋單價(jià)為（人民幣） 元/。總價(jià)款為元。第四條 付款方式及期限乙方同意按第第1種：乙方分期支付購(gòu)房款。1、乙方簽訂此認(rèn)購(gòu)協(xié)議，向甲方支付該房屋總價(jià)款的（人民幣） 元。2、甲方進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)始施工之日起，十日內(nèi)乙方須向甲方支付至該房屋總房款的 。 3、乙方認(rèn)購(gòu)的房屋工程主體在封閉之日起，三日內(nèi)須向甲方支付至該房屋總房款的 。 4、乙方在該房屋達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，須向甲方支付至該房屋總房款的 。第2種：乙方辦理銀行按揭貸款。1、乙方簽訂此認(rèn)購(gòu)協(xié)議，即向甲方支付該房屋總價(jià)款的50%即（人民幣） 元。2、甲方在取得房屋預(yù)售許可證后，乙方辦理銀行按揭貸款。第五條、乙方的違約責(zé)任乙方如未按本協(xié)議約定的時(shí)間付款，逾期每日按1%收取違約金，逾期15日，甲方有權(quán)解除本協(xié)議。因乙方原因無(wú)法正常辦理銀行按揭貸款業(yè)務(wù)，乙方15日內(nèi)同意支付至該房屋總房?jī)r(jià)款的95%，剩余房款在該房屋達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)時(shí)支付完畢，否則此協(xié)議自動(dòng)終止。本條所述逾期付款，是指依照本協(xié)議第四條約定的到期應(yīng)付款未予支付及支付未完全的。第六條、 房屋交付期限1、甲方承諾在年月日前，將符合本協(xié)議約定的房屋交付給乙方。2、如遇下列特殊情況，除雙方協(xié)商解決外，甲方可根據(jù)實(shí)際情況予以延期，因自然環(huán)境惡劣或不可抗力導(dǎo)致無(wú)法正常施工延誤工期的情況。第七條、關(guān)于簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同及更名的約定甲方取得商品房預(yù)銷(xiāo)售許可證后，甲乙雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，此協(xié)議自動(dòng)終止；在正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，乙方可更名一次，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，乙方如更名須自行到房地產(chǎn)交易中心辦理，費(fèi)用自理。第八條、 本認(rèn)購(gòu)協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份。在簽署之日即時(shí)生效，每份具有相同法律效力。甲方：聯(lián)系方式：乙方：聯(lián)系方式：年 月 日篇三：房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)編號(hào)：甲方：法定代表人： 聯(lián)系電話：乙方： 身份證號(hào)：聯(lián)系電話：經(jīng)雙方協(xié)調(diào)一致，就乙方認(rèn)購(gòu) 區(qū)物業(yè)事宜，訂立本合同。第一條：乙方認(rèn)購(gòu)甲方開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋位于物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該物業(yè)），建筑面積約為 平方米。第二條：該物業(yè)的實(shí)際建筑面積，以甲方委托的住房和建設(shè)主管部門(mén)認(rèn)可的測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪的面積為準(zhǔn)。甲、乙雙方根據(jù)本協(xié)議確定的單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。第三條：該物業(yè)單價(jià)為 元/平方米，乙方采用 付款方式。第四條：本協(xié)議簽訂前，甲方已向乙方提示和說(shuō)明了商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議范本的內(nèi)容，乙方已清楚了相關(guān)的內(nèi)容并對(duì)其表示認(rèn)同。簽訂本協(xié)議之時(shí)，乙方向甲方給付定金人民幣￥ 元（大寫(xiě)：萬(wàn)元整），作為乙方承諾與甲方就該物業(yè)訂立并履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂并按約履行后，該定金抵作房?jī)r(jià)款。第五條：認(rèn)購(gòu)期為天，自 年 月 日起至 年 月 日止，該期間內(nèi)甲方不得另售該物業(yè)，否則應(yīng)雙倍返還定金；乙方須于 年 月 日前到xxxx售樓中心與甲方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，逾期即為自行放棄該物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，且無(wú)權(quán)要求返還定金。第六條：乙方在認(rèn)購(gòu)期內(nèi)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的，甲方給予一定的優(yōu)惠。具體優(yōu)惠詳見(jiàn)xxx。第七條：本協(xié)議經(jīng)雙方簽字，甲方加蓋公章后生效。未經(jīng)甲方書(shū)面同意乙方不得將本協(xié)議權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人。一式叁份，甲方貳份，乙方壹份。甲 方：（簽章） 乙 方：（簽章）委托代理人：年 月 日 年 月 日篇四：房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)房屋 認(rèn) 購(gòu) 協(xié) 議 書(shū)甲方： 乙方： 身份證號(hào)： 甲方（擁有合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)）開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，乙方自愿認(rèn)購(gòu)。甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就認(rèn)購(gòu)房屋達(dá)成如下協(xié)議：一、 甲方建造房屋：位于 。二、 乙方所購(gòu)房屋的基本情況：乙方所購(gòu)的房屋為 號(hào)（參考戶型圖），每套房屋的建筑面積約為 平方米，單價(jià)為 元/，每套房屋價(jià)格為 元（大寫(xiě) ）。乙方總計(jì)購(gòu)買(mǎi) 套，購(gòu)房款總計(jì)人民幣（大寫(xiě)）元。房屋的具體面積以國(guó)家房測(cè)部門(mén)實(shí)測(cè)為準(zhǔn)，據(jù)實(shí)結(jié)算，房?jī)r(jià)實(shí)行多退少補(bǔ)。三、 付款方式：雙方商定按 方式付款：于簽訂協(xié)議時(shí)支 付 ； 于篇四：房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力及違約責(zé)任房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力及違約責(zé)任 認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。商品房預(yù)約合同（認(rèn)購(gòu)書(shū)）生效后，一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致合同的談判、磋商不能進(jìn)行構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購(gòu)書(shū)之義務(wù)人負(fù)有在約定時(shí)間按認(rèn)購(gòu)書(shū)預(yù)定條件與對(duì)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，認(rèn)購(gòu)義務(wù)人若無(wú)正當(dāng)理由違背預(yù)約合同的約定不履行簽訂本約義務(wù)的，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約的違約責(zé)任和本約的締約過(guò)失責(zé)任。承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機(jī)會(huì)的損失，并不包括強(qiáng)制締結(jié)本約的責(zé)任。 【案情】 XX年11月12日，原告劉某與被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂美食文化廣場(chǎng)房屋訂購(gòu)單一份，約定原告向被告支付購(gòu)房意向金20萬(wàn)元，原告隨后取得美食文化廣場(chǎng)C06商鋪優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，被告負(fù)責(zé)在商鋪正式認(rèn)購(gòu)時(shí)優(yōu)先通知原告前來(lái)認(rèn)購(gòu)商鋪，預(yù)購(gòu)面積為150平方米，并明確商鋪的價(jià)格為每平方米5100元。如原告未在約定期限內(nèi)認(rèn)購(gòu)，則視同放棄優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，已支付的購(gòu)房意向金將不予退還。如原告按約前來(lái)認(rèn)購(gòu)，則購(gòu)房意向金自行轉(zhuǎn)為購(gòu)房款的一部分。訂購(gòu)單簽訂之后，原告向被告支付了20萬(wàn)元意向金。XX年5月8日，被告取得 美食文化廣場(chǎng)商鋪的預(yù)售許可證。但被告在銷(xiāo)售涉案商鋪時(shí)未通知原告前來(lái)認(rèn)購(gòu)。XX年5月12日原告至售樓處與被告交涉，要求被告按訂購(gòu)單簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同。被告稱(chēng)商鋪價(jià)格飛漲，對(duì)原約定價(jià)格不予認(rèn)可，并要求原告按總價(jià)120萬(wàn)元的價(jià)格簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。XX年6月5日，被告以約120萬(wàn)元的價(jià)格將訟爭(zhēng)商鋪出售給他人。雙方因此發(fā)生爭(zhēng)議，原告遂訴至法院，請(qǐng)求人民法院判令被告按萬(wàn)元的銷(xiāo)售價(jià)格向原告出售涉案商鋪，如果被告不能履行，請(qǐng)求判令被告賠償原告涉案商鋪現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)與雙方原約定售價(jià)的差價(jià)損失萬(wàn)元。 【審判】 法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告簽訂的涉案訂購(gòu)單為預(yù)約合同。預(yù)約合同所指向的是簽訂本約之行為，其對(duì)當(dāng)事人的拘束力是創(chuàng)設(shè)了當(dāng)事人為將來(lái)訂立本約而協(xié)商的義務(wù)。在本約的簽訂過(guò)程中，雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用之原則，將預(yù)約所確定的原則貫徹到本約合同之條款中去。認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂后，原告按約支付了意向金，但被告在本約磋商時(shí)，所提出的價(jià)格大大超出了雙方預(yù)約時(shí)約定的價(jià)格條件，被告不遵循誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則履行簽訂本約義務(wù)的行為構(gòu)成違約。預(yù)約合同屬前締約時(shí)期締結(jié)的合同，雙方在此期間的磋商協(xié)議目的在于本約合同的訂立和履行，因此該期間產(chǎn)生的義務(wù)和責(zé)任有別于本約合同成立生效后產(chǎn)生的違約責(zé)任。被告在違背預(yù)約合同的約定不履行簽訂本約 義務(wù)的情況下，應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的方式為損害賠償，并不包括強(qiáng)制締結(jié)本約的責(zé)任。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)及司法解釋的相關(guān)規(guī)定，沒(méi)有賦予預(yù)約以強(qiáng)制訂立本約的效力，亦未規(guī)定根據(jù)預(yù)約強(qiáng)制實(shí)際履行本約的義務(wù)，故原告要求強(qiáng)制被告締約并將商鋪出售給原告的訴訟請(qǐng)求不予支持。原告主張的差價(jià)損失實(shí)為買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的可能利益，鑒于預(yù)約合同與房屋買(mǎi)賣(mài)合同存在法律性質(zhì)上的差異，原告所支付的意向金亦非購(gòu)房款，故其關(guān)于差價(jià)損失的訴訟請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)，難以支持。但是，由于被告不遵循誠(chéng)實(shí)信用原則履行簽訂本約之義務(wù)，導(dǎo)致原告締約機(jī)會(huì)的喪失，被告應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任并作出相應(yīng)賠償。遂判令：一、解除原告與被告簽訂的美食文化廣場(chǎng)房屋訂購(gòu)單；二、被告返還原告購(gòu)房意向金20萬(wàn)元；三、酌情賠償原告經(jīng)濟(jì)損失20萬(wàn)元；四、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。 一審案件受理受理費(fèi)11450元，由被告負(fù)擔(dān)。 有觀點(diǎn)認(rèn)為：雙方簽訂的美食文化廣場(chǎng)房屋訂購(gòu)單對(duì)訂購(gòu)商鋪的面積和單價(jià)均作了明確約定，已經(jīng)具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款。此外，雙方在訂購(gòu)單中還明確約定：原告應(yīng)在接被告通知后十天內(nèi)，前來(lái)按訂購(gòu)單訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，如逾期未辦理合約手續(xù)及支付款項(xiàng)，以違約論處；購(gòu)房意向金可以沖抵購(gòu)房款；其他買(mǎi)賣(mài)條款以商品房買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)。根據(jù)訂購(gòu)單的條款內(nèi)容，簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同，僅為雙方需辦理的合約手續(xù)，主要條款應(yīng)以訂購(gòu)單中的約定為準(zhǔn)，其他條款只需根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同格式文本和交易習(xí)慣即可確定。認(rèn)購(gòu)書(shū)具備 了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，被告應(yīng)履行締約義務(wù)，即按認(rèn)購(gòu)書(shū)主要條款（包括原價(jià)）繼續(xù)履行。 【評(píng)析】 在房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都會(huì)要求買(mǎi)房人預(yù)先簽訂一份認(rèn)購(gòu)書(shū)，約定雙方在將來(lái)某個(gè)時(shí)間按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條件簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以此提前鎖定交易機(jī)會(huì)。但由于房?jī)r(jià)市場(chǎng)的變化巨大，且司法實(shí)務(wù)中對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)與法律效力認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，對(duì)違反房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任又沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致因認(rèn)購(gòu)書(shū)而產(chǎn)生的法律糾紛，特別是因一方故意違約產(chǎn)生的糾紛大量涌現(xiàn)，人民法院在處理具體案例時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)法律適用的混亂局面。 一、房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì) 司法實(shí)踐中，對(duì)商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的認(rèn)定有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)就是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一部分，與正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同互為補(bǔ)充。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)并非獨(dú)立的合同，它僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定，同時(shí)還擔(dān)負(fù)對(duì)簽訂正式合同之債權(quán)的擔(dān)保。 筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，其性質(zhì)應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)書(shū)符合合同的法律特征，是一個(gè)獨(dú)立的合同，其效力并不依附于房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是買(mǎi)賣(mài)雙方就將來(lái)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜的約定，合同約定的是當(dāng)事人為特定行為（簽定本約）的義務(wù)，而不是對(duì)將來(lái)要簽約的內(nèi)容進(jìn)行先期肯定，更不是對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。只要當(dāng)事人為締結(jié)買(mǎi)賣(mài)合同而進(jìn)行了磋商，就是履行了預(yù)約的義務(wù)，而不能將認(rèn)購(gòu)書(shū)理解為對(duì)日后簽訂主合同的承諾。認(rèn)購(gòu)書(shū)之義務(wù)人負(fù)有在約定時(shí)間按認(rèn)購(gòu)書(shū)預(yù)定條件與對(duì)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，認(rèn)購(gòu)義務(wù)人若無(wú)正當(dāng)理由拒絕訂立本約的，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約的違約責(zé)任和本約的締約過(guò)失責(zé)任。 二、房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力 認(rèn)購(gòu)書(shū)作為本約房屋買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約，適用合同法的一般規(guī)則。理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)并不能直接產(chǎn)生就本約內(nèi)容請(qǐng)求履行的法律效力已經(jīng)基本達(dá)成一致，但對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的合同義務(wù)存在著不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)的當(dāng)事人負(fù)有按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定條件訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，且認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的交易實(shí)質(zhì)性條款不得變更；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)的當(dāng)事人僅負(fù)有在約定的時(shí)間內(nèi)就房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商的義務(wù)，如果當(dāng)事人盡到誠(chéng)信的談判義務(wù)，即使不能達(dá)成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。 筆者認(rèn)為，上述第一種觀點(diǎn)更加接近雙方當(dāng)事人訂立預(yù)約合同的本來(lái) 篇五：房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)在商品房買(mǎi)賣(mài)的實(shí)踐中，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前先行簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等，約定雙方在一定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并交納一定數(shù)額的定金。認(rèn)購(gòu)書(shū)（包括某些意向書(shū)）在法律性質(zhì)上屬于預(yù)約合同。民法理論上將合同分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方訂立協(xié)議，約定將來(lái)簽訂合同的合同，將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱(chēng)為“本約”。預(yù)約合同的成立和生效后，當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)要訂立本合同的義務(wù)。具體到房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽約認(rèn)購(gòu)書(shū)后，雙方當(dāng)事人負(fù)有義務(wù)，即在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定與開(kāi)發(fā)商人簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同，若未在約定的期限內(nèi)訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，有過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。但開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前就與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，此時(shí)訂立的認(rèn)購(gòu)書(shū)因違反城市房地產(chǎn)管理法強(qiáng)制性規(guī)定而不具有法律效力，屬于無(wú)效的合同，且過(guò)錯(cuò)主要在開(kāi)發(fā)商。因此，如果購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商僅僅簽訂了購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)，但未簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因房屋買(mǎi)賣(mài)合同未成立，故不存在解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即退房問(wèn)題。但根據(jù)解釋規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而不是預(yù)約。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)或者預(yù)訂等協(xié)議約定履行其義務(wù)。 但根據(jù)合同法第94條、最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律的若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄏ路Q(chēng)解釋?zhuān)?、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（下稱(chēng)條例）等法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人因開(kāi)發(fā)商違約，即在以下情形下行使解除權(quán)，解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，要求開(kāi)發(fā)商退房還款： （一）開(kāi)發(fā)商逾期交房除當(dāng)事人另有約定的外，開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交房的，購(gòu)房人有權(quán)解除合同。當(dāng)然，購(gòu)房人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未付款的，開(kāi)發(fā)商也有權(quán)解除合同。但根據(jù)合同法第94條第（四）項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，守約方無(wú)須給予三個(gè)月的合理期限而直接行使解除權(quán)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。（二）開(kāi)發(fā)商未告知購(gòu)房人將該房屋抵押給第三人商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，開(kāi)發(fā)商未告知購(gòu)房人將該房屋抵押給第三人，購(gòu)房人有權(quán)解除合同。因?yàn)?，根?jù)擔(dān)保法及物權(quán)法等規(guī)定，房屋一旦依法設(shè)定抵押，即使房屋所有權(quán)過(guò)戶至購(gòu)房人名下，若債務(wù)人不履行債務(wù)，債權(quán)人仍有權(quán)依法以該抵押房屋折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償。因此，合同訂立后，出賣(mài)人未告知購(gòu)房人將買(mǎi)賣(mài)的房屋抵押給第三人，使得購(gòu)房人所購(gòu)房屋處于被抵押權(quán)人變賣(mài)或者拍賣(mài)的危險(xiǎn)中，若抵押權(quán)人依法行使抵押權(quán)，將導(dǎo)致購(gòu)房人錢(qián)財(cái)兩空的情形。因此，在此情形下法律允許購(gòu)房人解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。當(dāng)然，如果購(gòu)房人同意出賣(mài)人設(shè)定抵押，屬自愿承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)。（三）買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，開(kāi)發(fā)商又將該房屋出賣(mài)給第三人房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立后，開(kāi)發(fā)商又將同一套房屋出賣(mài)給他人，不但對(duì)第三人是一種欺詐行為，更重要的是侵犯了購(gòu)房人的債權(quán)。因此，法律賦予購(gòu)房人解除合同的權(quán)利，以維護(hù)自己的權(quán)益。具有上述第（二）、（三）情形之一，購(gòu)房人無(wú)法取得房屋的，不但有權(quán)請(qǐng)求解除合同、要求出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。（四）房屋質(zhì)量不合格因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。但因房屋質(zhì)量不合格而解除合同應(yīng)由具有資質(zhì)的鑒定部門(mén)對(duì)房屋質(zhì)量作出鑒定，以確認(rèn)房屋質(zhì)量是否合格。（五）面積誤差比絕對(duì)值超出或無(wú)法辦理所有權(quán)證根據(jù)解釋第14條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對(duì)值在以?xún)?nèi)（含），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)房人不得請(qǐng)求解除合同。但如果面積誤差比絕對(duì)值超出，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息。商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者條例第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е沦I(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。 第十六條 商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷(xiāo)售方式（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。篇六：房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)樣本商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議 甲方：青島伯金漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海陽(yáng)項(xiàng)目部 物業(yè)名稱(chēng)：金海嘉園地址：海陽(yáng)市海政路南、移動(dòng)公司東側(cè)郵政編碼：聯(lián)系電話32382223238333 乙方：姓名/公司名稱(chēng)：_ 代理人：_身份證號(hào)碼/注冊(cè)登記號(hào)：_地址/法定地址：_郵政編碼：固定電話：_ 移動(dòng)電話： 甲、乙雙方就乙方購(gòu)買(mǎi)金海嘉園小區(qū)商品房事宜，經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，簽訂本認(rèn)購(gòu)協(xié)議。 1、乙方自愿訂購(gòu)金海嘉園小區(qū)住宅/點(diǎn)_棟_層 _號(hào)。建筑面積：_平方米（最終以房產(chǎn)部門(mén)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）。 單價(jià)：（人民幣）_元/平方米，總價(jià)：（人民幣）_元。大寫(xiě)：_佰_拾_萬(wàn)_仟_佰_拾_元。2、乙方于簽訂此認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，按照不低于房屋總價(jià)款的10%向甲方支付定金，即（人民幣）_元，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)抵房?jī)r(jià)款。3、乙方于甲方通知正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售之日起五天內(nèi)，簽定商品房買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)按照本認(rèn)購(gòu)書(shū)第6條之約定付款（含定金），乙方逾期未簽定商品房買(mǎi)賣(mài)合同，甲方不再保留其訂購(gòu)房號(hào)。4、乙方在本協(xié)議簽定三日內(nèi)自愿放棄認(rèn)購(gòu)房屋，甲方將按照認(rèn)購(gòu)金的70%退還，除此因乙方原因違約，定金不予退回。5、甲方在乙方支付定金之日起至本認(rèn)購(gòu)書(shū)解除之日止，將該商品房另行出售給第三方的，甲方應(yīng)向乙方雙倍返還定金。6、甲、乙雙方同意乙方按下述方式支付房款：(1) 一次性付款，雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同同時(shí)付清。(2) 分期付款，雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同同時(shí)付至總房款的30%，余款在一月內(nèi)付清。(3) 按揭付款，按照銀行同期規(guī)定執(zhí)行，雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同同時(shí)補(bǔ)齊首付款。7、本認(rèn)購(gòu)書(shū)一式三份，甲方執(zhí)二份、乙方執(zhí)一份，自雙方簽章之日起生效。雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，本認(rèn)購(gòu)書(shū)自動(dòng)作廢。 甲方： 乙方： 法定代表人：法定代表人：委托代理人： 委托代理人：簽約日期： 簽約日期：篇七：房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議是無(wú)效合同嗎？房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議是無(wú)效合同嗎？事件 25萬(wàn)元訂了5套別墅，開(kāi)發(fā)商擅改規(guī)劃，購(gòu)房者要求雙倍返還定金 XX年5月，余女士看中了位于富陽(yáng)銀湖開(kāi)發(fā)區(qū)某別墅樓盤(pán)的房屋，并與開(kāi)發(fā)商簽訂別墅戶型確認(rèn)書(shū)，雙方約定：余女士向開(kāi)發(fā)商預(yù)定別墅五套，每套3000元/平方米，余支付定金每套5萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)商在收到定金60天后，對(duì)該別墅進(jìn)行放樣施工，余在放樣施工前有權(quán)變更，60天后不作變更，開(kāi)發(fā)商視為放樣確認(rèn)；在領(lǐng)出別墅預(yù)售證時(shí)，雙方在此基礎(chǔ)上正式簽訂預(yù)售合同。確認(rèn)書(shū)簽訂后，余不久支付了定金25萬(wàn)元。 兩個(gè)月后，因種種原因，開(kāi)發(fā)商向余發(fā)放“規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化調(diào)整后有關(guān)事項(xiàng)”的征求客戶確認(rèn)函一份，寫(xiě)明：戶型、樓型、立面的設(shè)計(jì)可能會(huì)作適當(dāng)?shù)膬?yōu)化調(diào)整，原約定的位置不變，但建筑朝向和定位會(huì)作適當(dāng)調(diào)整。如余女士在8月8日前不回復(fù)，視為放棄對(duì)房屋的預(yù)約，開(kāi)發(fā)商將該房屋另行銷(xiāo)售，返還原告定金并計(jì)同期利銀行存款利息。 余女士在收到函后，即發(fā)出律師函，提出開(kāi)發(fā)商因自身原因調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計(jì)和單體建筑，沒(méi)有按約定在定金交付60天后對(duì)預(yù)訂別墅進(jìn)行放樣施工，并推遲了交房期限，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，要求解除預(yù)約協(xié)議，并要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金。為此，雙方產(chǎn)生矛盾，開(kāi)發(fā)商至今未施工建造。余女士上告法院，要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金，并賠償損失20萬(wàn)元。 法院認(rèn)為，余女士明知開(kāi)發(fā)商沒(méi)取得商品房預(yù)售許可證，而與其簽訂了戶型確認(rèn)書(shū)，并在確認(rèn)書(shū)中明確開(kāi)發(fā)商在取得別墅預(yù)售證時(shí)，雙方在此基礎(chǔ)上簽訂預(yù)售合同，該確認(rèn)書(shū)應(yīng)認(rèn)定為雙方對(duì)預(yù)售合同的簽訂進(jìn)行了預(yù)約。但同時(shí)認(rèn)為，雙方在不具備簽訂預(yù)售合同法定條件時(shí)，在確認(rèn)書(shū)中約定購(gòu)房定金條款，開(kāi)發(fā)商向余收取購(gòu)房定金行為違反了法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。余女士要求雙倍返還定金，沒(méi)有法律依據(jù)，法院不予支持，但開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還定金及支付銀行同期貸款利息。余女士提出要求主賠償經(jīng)濟(jì)損失20萬(wàn)元，法院認(rèn)為證據(jù)不足，不予支持。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)此案正在杭州市中級(jí)人民法院二審過(guò)程中。 爭(zhēng)論 認(rèn)購(gòu)書(shū)究竟是不是有效合同 盡管幾乎所有的樓盤(pán)都有簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的做法，但關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)是否有效的爭(zhēng)論一直沒(méi)有停過(guò)，據(jù)浙聯(lián)律師事務(wù)所戴和平律師介紹，目前主要有兩類(lèi)觀點(diǎn)。 認(rèn)購(gòu)書(shū)就相當(dāng)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同，違反國(guó)家規(guī)定，屬無(wú)效合同。 雖然簽署房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的，對(duì)購(gòu)房人來(lái)講是為了獲得特定房屋一定時(shí)間內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講則是為了加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人的約束以增加交易機(jī)會(huì)，但從此類(lèi)文件的形式和內(nèi)容分析，實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)或預(yù)售合同。理由如下： 一、文件符合（合同法）中關(guān)于合同須以書(shū)面形式訂立的規(guī)定； 二、文件體現(xiàn)了合同主體、標(biāo)的、價(jià)款等合同一般應(yīng)包括的條款； 三、文件內(nèi)容雖然簡(jiǎn)單，但根據(jù)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、有關(guān)法律政策規(guī)定、商品房交易習(xí)慣以及開(kāi)發(fā)商的宣傳、展示內(nèi)容等，文件所確定的房屋買(mǎi)賣(mài)完全可以實(shí)現(xiàn)； 四、文件中通常會(huì)對(duì)定金問(wèn)題做出約定，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，該定金具有證約作用，即能證明開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人之間存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系； 五、雖然認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂單或認(rèn)購(gòu)協(xié)議中都會(huì)約定某一具體時(shí)間簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)或預(yù)售合同，但房屋買(mǎi)賣(mài)或預(yù)售合同沒(méi)有強(qiáng)制使用文本，因此，簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)或預(yù)售合同完全是對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂單或認(rèn)購(gòu)協(xié)議的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。而商品房銷(xiāo)售管理辦法第22條也規(guī)定：不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。因此，簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議行為顯屬違規(guī)，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。 房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議是獨(dú)立的擔(dān)保合同，為有效合同。 要分析這類(lèi)預(yù)售商品房的優(yōu)先認(rèn)購(gòu)協(xié)議效力，首先，得先對(duì)商品房預(yù)售合同與預(yù)售商品房的優(yōu)先認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)進(jìn)行比較。 所謂商品房預(yù)售，是一種特殊的期待物權(quán)（俗稱(chēng)期房）買(mǎi)賣(mài)，與通常的現(xiàn)實(shí)物權(quán)（俗稱(chēng)現(xiàn)房）買(mǎi)賣(mài)有別，涉及的是一個(gè)將來(lái)的物權(quán)交易。為規(guī)范這類(lèi)交易行為秩序，保障買(mǎi)賣(mài)雙方（尤其是預(yù)購(gòu)方）的利益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，需要國(guó)家政府從法律、行政管理上對(duì)這類(lèi)行為加以規(guī)范和一定的限制。對(duì)商品房預(yù)售行為，出臺(tái)了不同層次效力的規(guī)定，明