白城連城奧特萊斯全程營銷策劃方案（63頁）

白城連城奧特萊斯全程營銷策劃方案 呈：白城連城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 第一部分： 白城市環(huán)境概述 目 錄 第二部分： 白城市房地產(chǎn)的概述 第三部分： 區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)分析 第四部分： 白城市房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與分析 第六部分： 物業(yè)發(fā)展建議 第十部分：項(xiàng)目的包裝 第五部分： 市場(chǎng)定位策劃分析 第七部分：本 銷售、招商策略分析 第八部分： 價(jià)格策略及實(shí)施方案 第九部分： 形象包裝及推廣建議 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來保持著高速度發(fā)展勢(shì)頭。不但吸引眾多投資者，也引起了國家的高度重視。三次的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)的發(fā)展更加平穩(wěn) ,對(duì)住宅的限購政策，必然會(huì)使部分民間資本轉(zhuǎn)移到商業(yè)投資，未來誰主導(dǎo)了地區(qū)商業(yè)，誰就會(huì)在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中勝出。 連城奧特萊斯項(xiàng)目屬于特殊商業(yè)地產(chǎn)； 如何有效的利用自身資源 將本項(xiàng)目作成地下空間的亮點(diǎn)？ 將本項(xiàng)目作成白城商業(yè)地產(chǎn)的亮點(diǎn)？ 將本項(xiàng)目作成多區(qū)互動(dòng)的特殊商業(yè)？ 將本項(xiàng)目做到利潤最大化？ 使開發(fā)商得到名利雙收？ 如何利用獨(dú)特的行銷策略 將本項(xiàng)目產(chǎn)品快速銷售完成？ 在項(xiàng)目的運(yùn)營中花最少的錢，產(chǎn)生最大的效應(yīng)？ 以上是我們努力思考的方向 ! 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 第一部分： 白城市環(huán)境概述 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 5 一、白城市概述： 白城市位于吉林省西北部，嫩江平原西部，科爾沁草原東部。東經(jīng) 121 38 124 22，北緯 44 13 5746 18。 屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候。年均日照時(shí)數(shù) 2919.4小時(shí)，年均氣溫 4.9 ，無霜期 157天，年均降水量 407.9毫米，光熱條件優(yōu)越于全省其他地區(qū)。面積 977.5平方千米。 1958年 9月設(shè)白城市。 白城歷史悠久 ， 新石器晚期 ，境內(nèi)已有人類生活 。 地理區(qū)位優(yōu)越 ，是吉林 、 黑龍江和內(nèi)蒙古自治區(qū)三省 （ 區(qū) ） 交界處和周邊二 、 三百里內(nèi)一個(gè)較大的區(qū)域中心城市 ， 也是黑龍江西南部和內(nèi)蒙古東北部入關(guān)的 必 經(jīng) 之 路 。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 6 二、白城市歷史文化淵源： 白城有悠久的歷史。關(guān)于“白城”的由來，就一直流傳著諸多神話般的傳說。在很早很早以前，一個(gè)隆冬的季節(jié)，天色驟然大變，狂風(fēng)卷著大雪，遮天蓋地，剎那間羊群和雪滾成一團(tuán)，整個(gè)草原混混沌沌，在羊群和人將被狂風(fēng)暴雪卷走的危機(jī)時(shí)刻，突然，人們看見一道高大的雪嶺環(huán)繞在草原深處，形成一座浩大的雪城，雪墻從天而降，把人、畜緊緊圍在城中，幸免了一場(chǎng)大災(zāi)難。 從此，游牧的蒙古人把這個(gè)地方視為祥瑞之地，取名 “ 查干浩特 ” ，并年年來此祭祀，歌頌這座白色的城。每當(dāng)朝陽冉冉升起，或黃昏將至，居高臨下，極目遠(yuǎn)眺，這里就出現(xiàn)了奇異的幻景，整個(gè)街道輝映著一片銀白色，光潔奪目， “ 白城 ”因此而得名。 考古發(fā)現(xiàn)，早在舊石器晚期，距今 1.2萬年至 8000年前后，就有人類在這里繁衍生息。新石器時(shí)期白城東部生活著穢貊族先世，西部生活著東胡族先民。人們多依山傍水而居，過著以狩獵、捕撈為主的原始生活。 秦漢至南北朝時(shí)期，白城大地上的主人是鮮卑人。遼朝初期，在白城設(shè)臵了歷史上第一個(gè)州級(jí)政權(quán)機(jī)構(gòu) 泰州，就是位于洮兒河北岸的白城市洮北區(qū)德順鄉(xiāng)的城四家于古城遺址。遼金泰州隸屬上京道臨潢府所轄，是遼控扼北方地區(qū)的軍政重鎮(zhèn)。 元初，將遼金時(shí)代的泰州改設(shè)泰州府，后又改泰京路。明代，在白城設(shè)有泰寧衛(wèi) (泰州 )、塔爾河衛(wèi) (大安 )、卜喇罕衛(wèi) (通榆興隆山 )等衛(wèi)所。清時(shí)白城地區(qū)為蒙古札薩克郡王牧地。 1902年，清朝政府開始實(shí)施“移民實(shí)邊”政策，準(zhǔn)許在洮兒河兩岸放荒墾地。隨著農(nóng)業(yè)的發(fā)展和人口的增多， 1904年開始在白城地區(qū)設(shè)治，先后在白城子 (后改稱白城 )設(shè)靖安縣，在哈拉勿蘇設(shè)開通縣，在雙流鎮(zhèn)設(shè)洮南府，在大賚設(shè)大賚廳，在安廣設(shè)安廣縣，在南叉干撓設(shè)鎮(zhèn)東縣。 民國時(shí)期政權(quán)仍襲清制，白城地區(qū)先后處在地方軍閥吳俊升、萬福麟的統(tǒng)治之下。座落在白城市政府院內(nèi)的“老萬大樓”，就是萬福麟在東北為官時(shí)于 1926年動(dòng)工修建的私人宅邸。洮南“吳俊升商業(yè)大樓”是吳俊升用軍閥張作霖獎(jiǎng)賞其“平叛郭松齡”賞金修建的，是軍閥爭(zhēng)雄的歷史見證。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 7 三、白城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)： 白城市位于吉林省西北部邊陲，宛如一棵璀璨的明珠，鑲嵌在舉世聞名、風(fēng)光如畫的科爾沁草原上，絢麗多姿，光彩奪目。東南部與吉林省白城市相連，西部、北部與內(nèi)蒙古自治區(qū)接壤，東部、東北部與黑龍江省隔江相望。全市南北長 230公里，東西寬 211公里，轄洮南市、大安市、鎮(zhèn)賚縣、通榆縣和洮北區(qū)，設(shè)有白城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、民營經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、查干浩特旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、大安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，全市幅員 25767平方公里，人口 220多萬。 白城地處三省 (區(qū) )樞紐，地理位臵優(yōu)越交通發(fā)達(dá)便捷。白城市是聯(lián)合開發(fā)計(jì)劃署醞釀設(shè)計(jì)的第四條歐亞大陸橋的主要樞紐城市之一。有長 (長春 )白 (白城 )、白 (白城 )齊 (齊齊哈爾 )、圖 (圖們 )烏 (烏蘭浩特 )等高等級(jí)公路交匯通過，鄉(xiāng)鎮(zhèn)通油路率居全省之首。鐵路四通八達(dá)，平齊線、通讓線縱貫?zāi)媳?，長白線橫跨東西，可直達(dá)北京、長春、吉林、哈爾濱、沈陽、大連等大城市，白阿線一直通往北疆邊陲伊爾施。水運(yùn)有省內(nèi)最大的內(nèi)河港口 -大安港，逆流而上可達(dá)齊齊哈爾，順流而下可達(dá)哈爾濱、佳木斯，還可進(jìn)入第二松花江到達(dá)吉林港，又可進(jìn)入黑龍江和烏蘇里江抵達(dá)俄羅斯的伯力等港口。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 8 白城特色經(jīng)濟(jì)明顯，農(nóng)業(yè)是國家級(jí)大型商品糧基地市，被列為全國農(nóng)業(yè)四大開發(fā)區(qū)之一和國家生態(tài)建設(shè)示范區(qū)。 工業(yè)以紡織服裝、汽車配件、機(jī)械建材、食品醫(yī)藥和造紙印刷等行業(yè)為主。 白城獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境、草原風(fēng)光、蒙古風(fēng)情以及一些古跡，也為發(fā)展旅游業(yè)提供了得天獨(dú)厚的條件。 市場(chǎng)建設(shè)初具規(guī)模，建成各類市場(chǎng) 160多處，集貿(mào)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和要素市場(chǎng)功能比較齊全，輻射力較強(qiáng)，吸引了大量的人流、物流、信息流和資金流。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 9 白城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)總結(jié)： 白城市是吉林省西部草原上的一座小城市，改革開放給城市帶來生機(jī)，城市經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，城市面貌有了較大改觀，但就歷史和宏觀地緣環(huán)境看，還存在著一些問題。 1. 白城市地處吉林省西部邊遠(yuǎn)地區(qū)，現(xiàn)轄一個(gè)區(qū)、二個(gè)縣級(jí)市、二個(gè)縣，就吉林省東、西、中部地區(qū)比較，西部地廣人稀，密度 76人平方公里。 2. 由于長期處于自然經(jīng)濟(jì)封閉狀態(tài)，許多市鎮(zhèn)小而全，對(duì)外的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系較差，外向經(jīng)濟(jì)十分薄弱。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 10 四、白城市整體規(guī)劃： 近年來，全市共完成城市建設(shè)總投資 230億元，其中白城市區(qū)總投資達(dá) 136.6億元。全市共實(shí)施了 1644項(xiàng)工程，其中白城市區(qū)實(shí)施了 1077項(xiàng)工程。在城市道路建設(shè)、住宅建設(shè)、給排水建設(shè)、環(huán)境建設(shè)、商業(yè)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)建設(shè)以及城市管理等方面取得了重大突破。 白城市區(qū)新建、拓寬、改造道路 198條，總長 233.57公里，鋪裝面積 209萬平方米，全面改造、拓寬了東、南、西、北的城市出入口，構(gòu)筑了兩環(huán)相套、縱橫相連的中等城市道路的主體框架；新建了第三水廠，新增供水能力 8萬噸，自來水普及率 79.75%；結(jié)合新建、改造道路，鋪設(shè)、改造排水管線 139公里，形成了暢通的排水網(wǎng)絡(luò)；大打了綠化建設(shè)翻身仗，實(shí)施了街路、廣場(chǎng)、庭院、游園及立體綠化，增加綠化面積 425萬平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率 28.83%；新建了站前廣場(chǎng)、吉鶴廣場(chǎng)，改造了街心廣場(chǎng)，并構(gòu)筑了具有象征意義的大型雕塑；重建了白城火車站，新建了 3個(gè)體育館、 4個(gè)區(qū)域供熱站、 10個(gè)大廈、 40個(gè)社區(qū)活動(dòng)中心及一大批文化、體育、衛(wèi)生等公益項(xiàng)目，城市的綜合服務(wù)功能日臻完善；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)各項(xiàng)建設(shè)突飛猛進(jìn)；全面實(shí)施了城市凈化、亮化、美化等工程，開展了治理“十亂”戰(zhàn)役，市容市貌、環(huán)境衛(wèi)生、市場(chǎng)秩序、交通秩序等方面的管理工作全面加強(qiáng)，城市管理維護(hù)水平明顯提高，城市環(huán)境、特色逐步顯現(xiàn)。白城人民以自強(qiáng)不息的精神和辛勤勞動(dòng)的汗水，鑄就了城市建設(shè)的新輝煌。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 11 生態(tài)經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)布局 根據(jù)我市城鎮(zhèn)的自然分布特點(diǎn)和在生態(tài)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所處的重要位臵及發(fā)揮的重要作用，按大型、中型、小型三個(gè)層次進(jìn)行布局，近期、中期、遠(yuǎn)期三個(gè)階段梯次發(fā)展。總體布局與發(fā)展思路是：以白城市大型生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市為中心，沿東南、西南、東北、西北四條綠色通道，建立以洮南、通榆、大安、鎮(zhèn)賚主要中等生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市為支點(diǎn)的生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶，呈放射狀逐步向相鄰的內(nèi)蒙、黑龍江及吉林的中部地區(qū)發(fā)展和輻射。在生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶和主要生態(tài)功能區(qū)，培育 15個(gè)具有不同生態(tài)功能和產(chǎn)業(yè)特色的重點(diǎn)生態(tài)經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)，與大、中型生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市相輝映，最終形成一城崛起，縣城爭(zhēng)輝，各具特色，共同發(fā)展的區(qū)域生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市圈。 近期 ，集中發(fā)展白城市大型生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市，建設(shè)通榆中等生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市，培育 5個(gè)生態(tài)經(jīng)濟(jì)中心示范鎮(zhèn)。啟動(dòng)洮南 白城城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)。 中期 ，建設(shè)大安、洮南中等生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市，使全市中等生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市達(dá)到 3個(gè)，培育生態(tài)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn) 10個(gè)，增強(qiáng)城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶輻射能力。 遠(yuǎn)期 ，建成大型生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市 1個(gè)，中等生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市 4個(gè)，重點(diǎn)生態(tài)經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)15個(gè)，形成具有吉林西部特色的白城城鎮(zhèn)生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 12 大型生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市 白城市地處吉林、內(nèi)蒙、黑龍江三省（區(qū)）交匯區(qū)域的中心地帶，特殊的地理位臵和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將使白城市成為未來生態(tài)省大型生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市體系的西北支點(diǎn)和區(qū)域生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心。2000年，市區(qū)人口 25萬人， GDP 27億元。汽車配套、紡織服裝和食品工業(yè)已成為三大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)飛速發(fā)展，城市環(huán)境、城市品位和城市綜合服務(wù)功能不斷改善和提升?！笆濉睍r(shí)期和未來 10年，圍繞增強(qiáng)中心城市的功能， 加快綠色行走機(jī)械配套城、生態(tài)環(huán)保旅游城和區(qū)域商貿(mào)中心城 “ 新三城 ” 建設(shè)， 加速發(fā)展城市環(huán)保產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和“數(shù)字白城”，市區(qū)人口發(fā)展到 50萬人；到 2030年，城市人口規(guī)模達(dá)到 100萬人，成為吉林西部環(huán)境優(yōu)美，功能齊全，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，生態(tài)文明程度較高的區(qū)域大型生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市。 建設(shè)洮南 白城生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶。以白城、洮南城市為依托，以公、鐵綠色通道和洮兒河為紐帶，以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)為支點(diǎn)，開發(fā)建設(shè)生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)基地，綠色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，農(nóng)畜產(chǎn)品貿(mào)易基地，培育發(fā)展特色優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系，增強(qiáng)兩市優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度和互補(bǔ)性，促進(jìn)城市分工協(xié)作和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，向未來形成聯(lián)結(jié)一體的吉林、內(nèi)蒙、黑龍江三?。▍^(qū)）交匯區(qū)域中心都市的方向發(fā)展。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 13 中等生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市 規(guī)劃發(fā)展的中等生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市主要包括大安、通榆、洮南和鎮(zhèn)賚。洮南市因地處與白城市緊密相聯(lián)的特殊位臵，在布局上與白城市中心城市和洮 白生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶統(tǒng)籌規(guī)劃，同步發(fā)展。重點(diǎn)發(fā)展醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)和精紡服裝工業(yè)經(jīng)濟(jì)；大安和通榆分別位于白城東南和西南兩大生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶的輻射前沿，是吉林西部生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)白城與白城兩大功能區(qū)的聯(lián)結(jié)點(diǎn)。大安市以石油和汽車兩大配套工業(yè)為支柱，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)；通榆以綠色食品和農(nóng)畜產(chǎn)品加工業(yè)為支柱，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)；鎮(zhèn)賚處于白城東北部生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶向黑龍江區(qū)域輻射的重要位臵，重點(diǎn)扶持玻璃、紙業(yè)、稻米、小冰麥等初具規(guī)模優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品，培育區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)體系，發(fā)展貿(mào)易經(jīng)濟(jì)。在白城西北向內(nèi)蒙輻射生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶上，近期沒有具備發(fā)展中等城市規(guī)模基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)，遠(yuǎn)期規(guī)劃將與內(nèi)蒙接壤的嶺下鎮(zhèn)，培育成為具有中等城市功能的生態(tài)經(jīng)濟(jì)中心鎮(zhèn)。按照生態(tài)省建設(shè)總體布局，近期優(yōu)先建設(shè)通榆中等生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市。 旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 查干浩特旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“開發(fā)區(qū)”），是省政府 2002年 11月 29日正式批準(zhǔn)的省級(jí)開發(fā)區(qū)，其前身是查干浩特旅游區(qū)和洮北區(qū)的嶺下鎮(zhèn)。位于白城市西北部，地處吉林、內(nèi)蒙古、黑龍江三?。▍^(qū)）交界處，距白城、烏蘭浩特兩市均為 45公里。轄一個(gè)鎮(zhèn)（嶺下鎮(zhèn)）、 十一個(gè)行政村、一個(gè)街道、一個(gè)林場(chǎng)（鎮(zhèn)西林場(chǎng)），總面積 171.86平方公里，其中旅游主體開發(fā)面積 9.6平方公里，總戶數(shù) 7619戶，總?cè)丝?23685人。區(qū)內(nèi)有團(tuán)結(jié)湖、 半拉山、日偽遺址等自然和文化古跡旅游資源。圖烏公路貫穿全區(qū)；白阿鐵路可直達(dá)北京、哈爾濱、長春等大中城市；烏蘭浩特白城機(jī)場(chǎng)距開發(fā)區(qū) 48公里，可當(dāng)天往返北京，交通便利。嶺下鎮(zhèn) 2000年被省政府評(píng)為“全省十強(qiáng)鎮(zhèn)”。 查干浩特旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立以來，在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，在各相關(guān)部門的大力支持下，廣大黨員干部精誠團(tuán)結(jié)、強(qiáng)化措施、破難而進(jìn)、合力攻艱，完成了大量的工作。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 第二部分： 白城市房地產(chǎn)的概述 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 15 總體市場(chǎng)分析： 2004 2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入 2004 2008年工業(yè)增加值及其增長速度 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 16 2004 2008年生產(chǎn)總值及其增長速度 2008年白城市城鎮(zhèn)單位就業(yè)和平均工資保持穩(wěn)定增長 2008年，全市五個(gè)縣（市、區(qū)）、加市本級(jí)單位從業(yè)人員達(dá) 17.75萬人，同比增長 6.3%；全市在崗職工年平均工資為16127元，同比增加 2219元，增長 19.95%。高于全市年平均水平的有鎮(zhèn)賚、大安、洮北分別為 1748元、 17390元、 17342元、洮南 16690元。低于全市年平均水平的通榆為 14154元。市區(qū)在崗職工年平均工資為 16808元。在崗職工年平均工資水平差異顯著。 2008年社會(huì)消費(fèi)品零售總額首破 2000億 2008年全年，吉林省社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2484.26億元，首次突破 2000億大關(guān)，比上年增長了 24.3，增幅居全國第三位。去年全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 2127.91億元，同比增長 23.7；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 354.67億元，同比增長28.1。消費(fèi)品零售額增幅較大與物價(jià)有很大關(guān)系。去年消費(fèi)價(jià)格指數(shù)先高后低，累計(jì)上漲 5.1，社會(huì)消費(fèi)品零售額累計(jì)增幅扣除物價(jià)因素上漲 18.3，物價(jià)上漲拉動(dòng)零售額增幅 6.0個(gè)百分點(diǎn)。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 17 2008年城鎮(zhèn)基建投資同比增長 50% 去年吉林省基礎(chǔ)建設(shè)投資 971.93億元，同比增長 50%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額的比重為20.7%，總投資 3000萬元以上的項(xiàng)目 4755個(gè)，億元以上項(xiàng)目 766個(gè)。 另外，去年完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資 5608.20億元，增長 40.1%。其中，城鎮(zhèn)投資 4687.35億元，增長 40.3%，農(nóng)村投資 920.85億元，增長 38.9%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 96.15億元，增長 93.0%；第二產(chǎn)業(yè)投資 2609.36億元，增長 49.1%；第三產(chǎn)業(yè)投資 1981.84億元，增長 28.7%。 2008年建筑企業(yè)收入同比增長 14.8 去年建筑業(yè)企業(yè) (指具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)，不含勞務(wù)分包建筑業(yè)企業(yè) )實(shí)現(xiàn)利潤和上繳稅金大幅增加，總收入 779.44億元，比上年增加 100.20億元，增長 14.8。 建筑業(yè)企業(yè)總收入中，國有及國有控股企業(yè)總收入 178.14億元，比上年增加 40.01億元，增長29.O；非國有企業(yè)總收入 601.30億元，比上年增加 60.19億元，增長 11.1。去年我省建筑業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤總額 2 1.82億元，比上年增加 8.42億元，增長 62.9。去年我省建筑業(yè)企業(yè)上繳稅金 31.16億元，比上年增加 12.22億元，增長 64.5。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 18 2009年 1月份財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)小幅增長 省財(cái)政收支主要特點(diǎn)： 財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)小幅增長。 2009年 1月份，地方及財(cái)政收入 40.6億元，比上年同期增加 1.2億元，增長 2.9%。財(cái)政收入增速較低的原因：一是上年同期提高城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅稅額標(biāo)準(zhǔn)形成的政策性增收集中入庫，收入基數(shù)較高。二是貫徹落實(shí)國家實(shí)施全面增值稅轉(zhuǎn)型、企業(yè)所得稅“兩法合并”、提高個(gè)人所得稅工資薪金所得減除費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、免征居民儲(chǔ)蓄存款利息所得稅、提高個(gè)體工商戶營業(yè)稅起征點(diǎn)，降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收等政策，減少一部分財(cái)政收入。三是今年春節(jié)假期在 1月份，有效工作日較上年同期減少，在一定程度上影響了財(cái)政收入的增長。 非稅收入增加較多。全省非稅收入 8.3億元，比上年同期增加 5.8億元，增長 2.2倍，拉動(dòng)財(cái)政收入增長 14.6個(gè)百分點(diǎn)。 市縣級(jí)收入增幅高于全省平均水平。全省實(shí)現(xiàn)地方級(jí)財(cái)政收入 30億元，比上年同期增加 1.3億元，增長 4.4%，高于全省平均增幅 1.5個(gè)百分點(diǎn)。 社會(huì)保障、環(huán)境保護(hù)、交通運(yùn)輸?shù)戎С鲈龇^高。全省財(cái)政支出 77億元，比上年同期增加 15.3億元，增長 24.7%。其中，社會(huì)保障和就業(yè)支出 19.2億元，增長 70%，主要是提高城鄉(xiāng)低保對(duì)象財(cái)政補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，以及國家為拉動(dòng)低收入群體消費(fèi)需求、保障困難群眾“兩節(jié)”期間基本生活等增加的支出；環(huán)境保護(hù)支出 2.1億元，增長 1.7倍，主要是白城市、雙遼市城市污水處理增加的支出；交通運(yùn)輸支出 2.3億元，增長 1.3倍，主要是實(shí)施成品油消費(fèi)稅改革，將原來部分基金預(yù)算支出改列一般預(yù)算支出增加的支出；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出 6.4億元，增長 34.5%。 1月地方財(cái)政收入同比增 1.2億 今年 1月份我省地方財(cái)政收入 40.6億元，比上年同期增加 1.2億元，增長 2.9，實(shí)現(xiàn)小幅增長。 財(cái)政收入增速較低的原因，主要是由于上年同期提高城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅稅額標(biāo)準(zhǔn)形成的政策性增收集中入庫，收入基數(shù)較高。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 19 62.474.556586062646668707274762 0 0 7 年上半年 2 0 0 8 年上半年白城市生產(chǎn)總值(億元)5278010203040506070802 0 0 7 年上半年 2 0 0 8 年上半年白城市引進(jìn)資金(億元)30.441.50510152025303540452 0 0 7 年上半年 2 0 0 8 年上半年白城市固定資金投資(億元)56610860200400600800100012002 0 0 7 年上半年 2 0 0 8 年上半年白城市實(shí)際利用資金(萬美元)5100615268099407112510200040006000800010000120002002年 2003年 2005年 2006年 2007年白城市人均G D P ( 元)按行業(yè)分 :批發(fā)業(yè)零售額 18.9億元；零售業(yè)零售額 67.7億元；住宿和餐飲業(yè)零售額 8.9億元。 73.695.501020304050607080901002006年 2007年白城市社會(huì)消費(fèi)品零售額(億元)吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 20 118371390810500110001150012000125001300013500140002006年 2007年白城市職工平均工資(元)546054845445545054555460546554705475548054852006年 2007年白城市居民人均儲(chǔ)蓄余額(元)32.50%29.50%28.00%28.50%29.00%29.50%30.00%30.50%31.00%31.50%32.00%32.50%2006年 2007年白城市居民恩格爾系數(shù)(億元)9604115350200040006000800010000120002006年 2007年白城市居民可支配收入(元)吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 21 70.784.86065707580852006年 2007年白城市接待國內(nèi)外游客(萬人次)白城市共有星級(jí)賓館 14家，旅行社 10家， AAAA級(jí)景區(qū)2處， AA級(jí)景區(qū) 4處。 4.96.8012345672006年 2007年白城市旅游收入(億元)吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 22 白城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)： 國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)增長。 投資規(guī)模擴(kuò)張拉動(dòng)建筑業(yè)增長。 投資規(guī)模擴(kuò)大，大項(xiàng)目強(qiáng)勁支撐作用繼續(xù)顯現(xiàn)。 消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍，消費(fèi)需求持續(xù)較快增長。 城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)得到改善。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 23 房產(chǎn)市場(chǎng)分析： 近年來，新建住宅樓 638棟、 344萬平方米，住宅建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)綜合開發(fā)、連片改造、配套建設(shè)的新階段，以吉鶴苑、陽光嘉園、百?；▓@等為代表的住宅建設(shè)，在結(jié)構(gòu)、造型、色調(diào)、風(fēng)格等方面都提高了檔次和品位，市民的居住條件得到了明顯改善；新建了新世紀(jì)購物廣場(chǎng)、瑞光商貿(mào)城、開發(fā)區(qū)批發(fā)大世界、中興家居城、吉鶴商都、巴黎商業(yè)街等一大批商場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)，增強(qiáng)了白城的輻射力和吸引力； 全市棚戶區(qū)改造完成拆遷 30萬平方米，拆遷 3773戶，現(xiàn)已全面開工建設(shè)。 2008年，省政府下達(dá)白城農(nóng)村泥草房改造任務(wù) 2萬戶，現(xiàn)已改造完成 12315戶，正在施工和已備料的戶數(shù)以達(dá) 8099戶，預(yù)計(jì)到年底全市將超額完成 1000戶左右。 2008年，白城著力加強(qiáng)市區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施改造建設(shè)。實(shí)施綠化工程，對(duì)市區(qū) 25條街路、 8處綠地、 10條街路分車島以及公園、廣場(chǎng)等進(jìn)行了全面綠化，栽植喬灌木 36個(gè)品種 14616株，翻整綠地 12300平方米。市區(qū)綠化面積增加到 817萬平方米，綠化率達(dá)到 38.74%。實(shí)施環(huán)路和廣場(chǎng)維修改造工程，對(duì)市區(qū)內(nèi)環(huán)路路面和外環(huán)路路面進(jìn)行了維護(hù)改造鋪裝，共計(jì)完成 12.38公里，地下鋪設(shè)各種管線 4000延長米；改造轉(zhuǎn)盤廣場(chǎng) 5個(gè)，重新設(shè)臵了廣場(chǎng) 1個(gè)。除環(huán)路外還對(duì)兩條路面進(jìn)行了維修，這是白城市區(qū)環(huán)路 8年來第一次進(jìn)行全面改造鋪裝。實(shí)施造紙廠立交橋維修加固工程，總投資 400萬元對(duì)造紙廠立交橋進(jìn)行全面維修加固。實(shí)施白城熱電廠供熱管網(wǎng)改造配套工程，完成鋪裝供熱管線，恢復(fù)改造路面 3000米。 實(shí)施市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)范化建設(shè)工程，對(duì)市區(qū) 8條專業(yè)街、 6個(gè)重點(diǎn)商品交易市場(chǎng)、 1個(gè)商業(yè)中心進(jìn)行了規(guī)劃建設(shè)。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 24 104.89105.83104.4104.6104.8105105.2105.4105.6105.81062001年 2003年白城市公共建筑面積(萬平方米)9.64 9.7522.923.905101520252002年 2003年 2006年 2007年白城市人均居住面積(平方米)4.894.794.744.764.784.84.824.844.864.884.92001年 2003年白城市公共建筑竣工面積(萬平方米)2003年白城市房地產(chǎn)新開工面積 24.32萬平方米 棚戶區(qū)改造工程完成拆遷面積 102萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)和新開工面積 71.7萬平方米。 06-08年，白城市共完成拆遷面積 290萬平方米，開工建設(shè)面積 308萬平方米，使 3萬多戶城市居民居住條件得到了徹底改善， 5280戶低保家庭享受到住房租金補(bǔ)貼。 09年，計(jì)劃改造棚戶區(qū)(危舊房 )150萬平方米以上，建設(shè)城市廉租房6.1萬平方米，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼 33802戶。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 25 11.314.302468101214162006年 2007年白城市建筑業(yè)完成增加值(億元)2007年房屋建筑施工面積 79.8萬平方米，竣工房屋面積 22.2萬平方米。 4.47.60123456782006年 2007年白城市房地產(chǎn)投資(億元)吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 26 白城市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)： 1. 居民住房需求潛力巨大。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)起步晚，整體水平較低。 3. 棚戶區(qū)改造，增加了商品房的剛性需求。 4. 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展將帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速擴(kuò)張。 5. 城鎮(zhèn)化加快將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 6. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展存在明顯的滯后性。 7. 房地產(chǎn)價(jià)格處在較低水平。 8. 房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升的波動(dòng)周期。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 27 開發(fā)商應(yīng)對(duì)策略建議： 1. 有效整合資源，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。 2. 調(diào)整優(yōu)化開發(fā)結(jié)構(gòu)。 3. 立足創(chuàng)新，形成企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源泉。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 第三部分：連城項(xiàng)目 商業(yè)模式概念建議 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 29 總體策略 商業(yè)平臺(tái) 項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議 業(yè)態(tài)定位建議 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 本案地下商城客觀條件 站前廣場(chǎng)商圈特征 優(yōu)勢(shì) 策略 我們需要充分利用項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)，通過自身的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，吸引更多的消費(fèi)者前來消費(fèi)。 交通的便利性、通暢性和停車的便利性是本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 30 Department store 百貨公司 Super market 超市 Shopping Mall 銷品茂 精品購物步行街 專業(yè)性市場(chǎng) 大賣場(chǎng) 以上模式均有延伸及變化類型、均以特色主力店、主題商業(yè)帶動(dòng)。 目前市場(chǎng)上普遍存在的幾種典型商業(yè)模式： 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 31 建議，本案商業(yè)部分采用模式： 一站式復(fù)合型休閑購物街區(qū) +特色商業(yè)（奧特萊斯） 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 32 營銷 IDEA “白城 奧特萊斯城市廣場(chǎng)” 特色 復(fù)合型休閑購物街區(qū) 項(xiàng)目緊鄰站前廣場(chǎng)，地段優(yōu)勢(shì)明顯，堪稱白城地王。 “一站式復(fù)合型休閑購物街區(qū)” 填補(bǔ)了白城目前商業(yè)模式的空白，有利于形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 33 定位： “特色品牌” 消費(fèi)場(chǎng)所。 規(guī)模： 體量并不算大 選址： 以品質(zhì)特色支撐 模式： 管理與經(jīng)營分離 效益： 以主力主題來帶動(dòng)商業(yè) 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 34 帶租約銷售 產(chǎn)權(quán)式銷售 常規(guī) 三種商鋪銷售方式 直接銷售 多用于獨(dú)立商鋪或街鋪的銷售，法律關(guān)系簡(jiǎn)單，易于操作，無后患，缺點(diǎn)是較難控制業(yè)態(tài)品質(zhì)。 一般的租售組合策略： 適用于較成熟的商圈，優(yōu)點(diǎn)是有利于在租約內(nèi)控制業(yè)態(tài)品質(zhì)，缺點(diǎn)是發(fā)展商要承擔(dān)較為沉重的租金貼補(bǔ)，而且一旦招商不成功將直接影響項(xiàng)目的整體形象。 在引入大型商家的前提下將商鋪分割成小單位出售，優(yōu)點(diǎn)是可以將商鋪面積控制在小規(guī)模，有利于銷售，缺點(diǎn)是缺乏必要的法律依據(jù)，雖一度風(fēng)靡，現(xiàn)卻成為政府明令禁止的操作模式。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 35 分析：本項(xiàng)目周邊居民人口相對(duì)較多 ， 其商業(yè)價(jià)值較大 ， 在此前提下 ， 不建議以招商為主要工作方向 ， 而應(yīng)炒作一個(gè)主題 ， 引發(fā)投資者對(duì)項(xiàng)目升值前景的無限想象 ， 通過直接銷售的方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利預(yù)期 。 若要完全考慮商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營 ， 則唯獨(dú)通過純招商租賃的形式方可確保 ， 但這與現(xiàn)階段的銷售需求矛盾 ！ 本項(xiàng)目的租售思路 仍以直接銷售為主！ 商業(yè)采用租售配合方法 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 36 項(xiàng)目出 路 輻射區(qū)位 （站前廣場(chǎng)商圈 、 海明東路步行街） 引領(lǐng)經(jīng)營新模式 （室內(nèi)步行街） 倡導(dǎo)消費(fèi)新觀念 （ 享受生活 、 擁 抱時(shí)尚 ） 挖掘潛在的 消費(fèi)需求 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 37 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商 通過人脈關(guān)系招商 項(xiàng)目洽談會(huì) 廣告招商 招商流程： 市場(chǎng)調(diào)研 本案定位 業(yè)態(tài)定位 功能分區(qū) 招商準(zhǔn)備階段 主力店招商階段 全面招商階段 招商調(diào)整階段 招商手段 ： 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商 通過人脈關(guān)系招商 項(xiàng)目洽談會(huì)形式招商 廣告推廣招商 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 第四部分：奧特萊斯業(yè)態(tài)介紹 39 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 奧特萊斯是英文 OUTLETS的譯音，意為出路、出口，最早誕生于美國，迄今已有近百年的歷史。 在歐美當(dāng)代商業(yè)社會(huì)中，奧特萊斯是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)過 100多年的發(fā)展，奧特萊斯業(yè)態(tài)已由過去單純的工廠直銷購物中心，轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐饭S、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商甚至是大型百貨店共同參與、功能齊全的休閑購物中心。 這種零售業(yè)形式是讓品牌消費(fèi)者能夠花低價(jià)去購買那些從高檔專賣店或商場(chǎng)轉(zhuǎn)出的名牌商品的下架商品、過季商品和斷碼商品。 目前，奧特萊斯在美國約有 200家，由于適合消費(fèi)實(shí)際，經(jīng)營狀況普遍良好。在 亞洲地區(qū)，日本已有 6家大型奧特萊斯和不少于 30家的小型奧特萊斯，在韓國有 1家 位于首爾遠(yuǎn)郊的大型奧特萊斯于 2007年開業(yè)。生意都十分興隆。 何謂“奧特萊斯 40 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 奧特萊斯在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 奧特萊斯這種商業(yè)模式進(jìn)入中國應(yīng)該說正當(dāng)其時(shí)。奧特萊斯模式把品牌、知識(shí)產(chǎn) 權(quán)和低價(jià)有效、合理地整合起來，成為在普通商品和高檔商品中間特有的商業(yè)狀態(tài)， 提供一種中等價(jià)位 高檔品牌一種特殊贏利模式，能滿足目前中國消費(fèi)者特別是長 三角地區(qū)消費(fèi)者的需要。目前，越來越多的國際知名品牌進(jìn)入這個(gè)地區(qū)，品牌和業(yè)態(tài) 的輻射效應(yīng)日益明顯，建造更多奧特萊斯的條件也日趨成熟。 目前，奧特萊斯在中國開設(shè)最早的有北京燕莎奧特萊斯，效益最好的是上海百聯(lián) 奧特萊斯（青浦趙巷）。招商試運(yùn)營中的有蘇州金雞湖和杭州休博園中的奧特萊斯。 還有待開發(fā)或正在開發(fā)的有武漢、成都、重慶、青島等地的項(xiàng)目。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2002年至今，全國各地涌現(xiàn) 300多家號(hào)稱奧特萊斯的商場(chǎng)或購 物中心，但真正符合奧特萊斯標(biāo)準(zhǔn)的寥寥，成功運(yùn)營者 更微。 41 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 發(fā)展前景 中國的品牌消費(fèi)從發(fā)展前景來看還屬于初期階段，消費(fèi)者有高檔商品的消費(fèi)沖 動(dòng)，但尚不具備真正高檔商品的消費(fèi)能力，而奧特萊斯恰恰為這種消費(fèi)現(xiàn)狀提供了一 種可實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)模式，這種消費(fèi)基