白城連城奧特萊斯全程營銷策劃方案（63頁）

白城連城奧特萊斯全程營銷策劃方案 呈：白城連城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 第一部分： 白城市環(huán)境概述 目 錄 第二部分： 白城市房地產(chǎn)的概述 第三部分： 區(qū)域房產(chǎn)市場分析 第四部分： 白城市房產(chǎn)市場調(diào)研與分析 第六部分： 物業(yè)發(fā)展建議 第十部分：項目的包裝 第五部分： 市場定位策劃分析 第七部分：本 銷售、招商策略分析 第八部分： 價格策略及實施方案 第九部分： 形象包裝及推廣建議 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 中國的房地產(chǎn)市場近年來保持著高速度發(fā)展勢頭。不但吸引眾多投資者，也引起了國家的高度重視。三次的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)的發(fā)展更加平穩(wěn) ,對住宅的限購政策，必然會使部分民間資本轉(zhuǎn)移到商業(yè)投資，未來誰主導了地區(qū)商業(yè)，誰就會在新一輪競爭中勝出。 連城奧特萊斯項目屬于特殊商業(yè)地產(chǎn)； 如何有效的利用自身資源 將本項目作成地下空間的亮點？ 將本項目作成白城商業(yè)地產(chǎn)的亮點？ 將本項目作成多區(qū)互動的特殊商業(yè)？ 將本項目做到利潤最大化？ 使開發(fā)商得到名利雙收？ 如何利用獨特的行銷策略 將本項目產(chǎn)品快速銷售完成？ 在項目的運營中花最少的錢，產(chǎn)生最大的效應？ 以上是我們努力思考的方向 ! 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 第一部分： 白城市環(huán)境概述 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 5 一、白城市概述： 白城市位于吉林省西北部，嫩江平原西部，科爾沁草原東部。東經(jīng) 121 38 124 22，北緯 44 13 5746 18。 屬溫帶大陸性季風氣候。年均日照時數(shù) 2919.4小時，年均氣溫 4.9 ，無霜期 157天，年均降水量 407.9毫米，光熱條件優(yōu)越于全省其他地區(qū)。面積 977.5平方千米。 1958年 9月設白城市。 白城歷史悠久 ， 新石器晚期 ，境內(nèi)已有人類生活 。 地理區(qū)位優(yōu)越 ，是吉林 、 黑龍江和內(nèi)蒙古自治區(qū)三省 （ 區(qū) ） 交界處和周邊二 、 三百里內(nèi)一個較大的區(qū)域中心城市 ， 也是黑龍江西南部和內(nèi)蒙古東北部入關的 必 經(jīng) 之 路 。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 6 二、白城市歷史文化淵源： 白城有悠久的歷史。關于“白城”的由來，就一直流傳著諸多神話般的傳說。在很早很早以前，一個隆冬的季節(jié)，天色驟然大變，狂風卷著大雪，遮天蓋地，剎那間羊群和雪滾成一團，整個草原混混沌沌，在羊群和人將被狂風暴雪卷走的危機時刻，突然，人們看見一道高大的雪嶺環(huán)繞在草原深處，形成一座浩大的雪城，雪墻從天而降，把人、畜緊緊圍在城中，幸免了一場大災難。 從此，游牧的蒙古人把這個地方視為祥瑞之地，取名 “ 查干浩特 ” ，并年年來此祭祀，歌頌這座白色的城。每當朝陽冉冉升起，或黃昏將至，居高臨下，極目遠眺，這里就出現(xiàn)了奇異的幻景，整個街道輝映著一片銀白色，光潔奪目， “ 白城 ”因此而得名。 考古發(fā)現(xiàn)，早在舊石器晚期，距今 1.2萬年至 8000年前后，就有人類在這里繁衍生息。新石器時期白城東部生活著穢貊族先世，西部生活著東胡族先民。人們多依山傍水而居，過著以狩獵、捕撈為主的原始生活。 秦漢至南北朝時期，白城大地上的主人是鮮卑人。遼朝初期，在白城設臵了歷史上第一個州級政權(quán)機構(gòu) 泰州，就是位于洮兒河北岸的白城市洮北區(qū)德順鄉(xiāng)的城四家于古城遺址。遼金泰州隸屬上京道臨潢府所轄，是遼控扼北方地區(qū)的軍政重鎮(zhèn)。 元初，將遼金時代的泰州改設泰州府，后又改泰京路。明代，在白城設有泰寧衛(wèi) (泰州 )、塔爾河衛(wèi) (大安 )、卜喇罕衛(wèi) (通榆興隆山 )等衛(wèi)所。清時白城地區(qū)為蒙古札薩克郡王牧地。 1902年，清朝政府開始實施“移民實邊”政策，準許在洮兒河兩岸放荒墾地。隨著農(nóng)業(yè)的發(fā)展和人口的增多， 1904年開始在白城地區(qū)設治，先后在白城子 (后改稱白城 )設靖安縣，在哈拉勿蘇設開通縣，在雙流鎮(zhèn)設洮南府，在大賚設大賚廳，在安廣設安廣縣，在南叉干撓設鎮(zhèn)東縣。 民國時期政權(quán)仍襲清制，白城地區(qū)先后處在地方軍閥吳俊升、萬福麟的統(tǒng)治之下。座落在白城市政府院內(nèi)的“老萬大樓”，就是萬福麟在東北為官時于 1926年動工修建的私人宅邸。洮南“吳俊升商業(yè)大樓”是吳俊升用軍閥張作霖獎賞其“平叛郭松齡”賞金修建的，是軍閥爭雄的歷史見證。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 7 三、白城市經(jīng)濟特點： 白城市位于吉林省西北部邊陲，宛如一棵璀璨的明珠，鑲嵌在舉世聞名、風光如畫的科爾沁草原上，絢麗多姿，光彩奪目。東南部與吉林省白城市相連，西部、北部與內(nèi)蒙古自治區(qū)接壤，東部、東北部與黑龍江省隔江相望。全市南北長 230公里，東西寬 211公里，轄洮南市、大安市、鎮(zhèn)賚縣、通榆縣和洮北區(qū)，設有白城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、民營經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、查干浩特旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、大安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，全市幅員 25767平方公里，人口 220多萬。 白城地處三省 (區(qū) )樞紐，地理位臵優(yōu)越交通發(fā)達便捷。白城市是聯(lián)合開發(fā)計劃署醞釀設計的第四條歐亞大陸橋的主要樞紐城市之一。有長 (長春 )白 (白城 )、白 (白城 )齊 (齊齊哈爾 )、圖 (圖們 )烏 (烏蘭浩特 )等高等級公路交匯通過，鄉(xiāng)鎮(zhèn)通油路率居全省之首。鐵路四通八達，平齊線、通讓線縱貫南北，長白線橫跨東西，可直達北京、長春、吉林、哈爾濱、沈陽、大連等大城市，白阿線一直通往北疆邊陲伊爾施。水運有省內(nèi)最大的內(nèi)河港口 -大安港，逆流而上可達齊齊哈爾，順流而下可達哈爾濱、佳木斯，還可進入第二松花江到達吉林港，又可進入黑龍江和烏蘇里江抵達俄羅斯的伯力等港口。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 8 白城特色經(jīng)濟明顯，農(nóng)業(yè)是國家級大型商品糧基地市，被列為全國農(nóng)業(yè)四大開發(fā)區(qū)之一和國家生態(tài)建設示范區(qū)。 工業(yè)以紡織服裝、汽車配件、機械建材、食品醫(yī)藥和造紙印刷等行業(yè)為主。 白城獨特的生態(tài)環(huán)境、草原風光、蒙古風情以及一些古跡，也為發(fā)展旅游業(yè)提供了得天獨厚的條件。 市場建設初具規(guī)模，建成各類市場 160多處，集貿(mào)市場、專業(yè)市場、批發(fā)市場和要素市場功能比較齊全，輻射力較強，吸引了大量的人流、物流、信息流和資金流。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 9 白城市經(jīng)濟特點總結(jié)： 白城市是吉林省西部草原上的一座小城市，改革開放給城市帶來生機，城市經(jīng)濟得到發(fā)展，城市面貌有了較大改觀，但就歷史和宏觀地緣環(huán)境看，還存在著一些問題。 1. 白城市地處吉林省西部邊遠地區(qū)，現(xiàn)轄一個區(qū)、二個縣級市、二個縣，就吉林省東、西、中部地區(qū)比較，西部地廣人稀，密度 76人平方公里。 2. 由于長期處于自然經(jīng)濟封閉狀態(tài)，許多市鎮(zhèn)小而全，對外的經(jīng)濟聯(lián)系較差，外向經(jīng)濟十分薄弱。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 10 四、白城市整體規(guī)劃： 近年來，全市共完成城市建設總投資 230億元，其中白城市區(qū)總投資達 136.6億元。全市共實施了 1644項工程，其中白城市區(qū)實施了 1077項工程。在城市道路建設、住宅建設、給排水建設、環(huán)境建設、商業(yè)設施建設、公益事業(yè)建設以及城市管理等方面取得了重大突破。 白城市區(qū)新建、拓寬、改造道路 198條，總長 233.57公里，鋪裝面積 209萬平方米，全面改造、拓寬了東、南、西、北的城市出入口，構(gòu)筑了兩環(huán)相套、縱橫相連的中等城市道路的主體框架；新建了第三水廠，新增供水能力 8萬噸，自來水普及率 79.75%；結(jié)合新建、改造道路，鋪設、改造排水管線 139公里，形成了暢通的排水網(wǎng)絡；大打了綠化建設翻身仗，實施了街路、廣場、庭院、游園及立體綠化，增加綠化面積 425萬平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率 28.83%；新建了站前廣場、吉鶴廣場，改造了街心廣場，并構(gòu)筑了具有象征意義的大型雕塑；重建了白城火車站，新建了 3個體育館、 4個區(qū)域供熱站、 10個大廈、 40個社區(qū)活動中心及一大批文化、體育、衛(wèi)生等公益項目，城市的綜合服務功能日臻完善；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)各項建設突飛猛進；全面實施了城市凈化、亮化、美化等工程，開展了治理“十亂”戰(zhàn)役，市容市貌、環(huán)境衛(wèi)生、市場秩序、交通秩序等方面的管理工作全面加強，城市管理維護水平明顯提高，城市環(huán)境、特色逐步顯現(xiàn)。白城人民以自強不息的精神和辛勤勞動的汗水，鑄就了城市建設的新輝煌。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 11 生態(tài)經(jīng)濟城鎮(zhèn)布局 根據(jù)我市城鎮(zhèn)的自然分布特點和在生態(tài)建設、經(jīng)濟發(fā)展中所處的重要位臵及發(fā)揮的重要作用，按大型、中型、小型三個層次進行布局，近期、中期、遠期三個階段梯次發(fā)展?？傮w布局與發(fā)展思路是：以白城市大型生態(tài)經(jīng)濟城市為中心，沿東南、西南、東北、西北四條綠色通道，建立以洮南、通榆、大安、鎮(zhèn)賚主要中等生態(tài)經(jīng)濟城市為支點的生態(tài)經(jīng)濟帶，呈放射狀逐步向相鄰的內(nèi)蒙、黑龍江及吉林的中部地區(qū)發(fā)展和輻射。在生態(tài)經(jīng)濟帶和主要生態(tài)功能區(qū)，培育 15個具有不同生態(tài)功能和產(chǎn)業(yè)特色的重點生態(tài)經(jīng)濟城鎮(zhèn)，與大、中型生態(tài)經(jīng)濟城市相輝映，最終形成一城崛起，縣城爭輝，各具特色，共同發(fā)展的區(qū)域生態(tài)經(jīng)濟城市圈。 近期 ，集中發(fā)展白城市大型生態(tài)經(jīng)濟城市，建設通榆中等生態(tài)經(jīng)濟城市，培育 5個生態(tài)經(jīng)濟中心示范鎮(zhèn)。啟動洮南 白城城市生態(tài)經(jīng)濟帶建設。 中期 ，建設大安、洮南中等生態(tài)經(jīng)濟城市，使全市中等生態(tài)經(jīng)濟城市達到 3個，培育生態(tài)經(jīng)濟強鎮(zhèn) 10個，增強城市生態(tài)經(jīng)濟帶輻射能力。 遠期 ，建成大型生態(tài)經(jīng)濟城市 1個，中等生態(tài)經(jīng)濟城市 4個，重點生態(tài)經(jīng)濟城鎮(zhèn)15個，形成具有吉林西部特色的白城城鎮(zhèn)生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展體系。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 12 大型生態(tài)經(jīng)濟城市 白城市地處吉林、內(nèi)蒙、黑龍江三?。▍^(qū)）交匯區(qū)域的中心地帶，特殊的地理位臵和區(qū)位優(yōu)勢，將使白城市成為未來生態(tài)省大型生態(tài)經(jīng)濟城市體系的西北支點和區(qū)域生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展中心。2000年，市區(qū)人口 25萬人， GDP 27億元。汽車配套、紡織服裝和食品工業(yè)已成為三大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。城市基礎設施建設飛速發(fā)展，城市環(huán)境、城市品位和城市綜合服務功能不斷改善和提升?！笆濉睍r期和未來 10年，圍繞增強中心城市的功能， 加快綠色行走機械配套城、生態(tài)環(huán)保旅游城和區(qū)域商貿(mào)中心城 “ 新三城 ” 建設， 加速發(fā)展城市環(huán)保產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和“數(shù)字白城”，市區(qū)人口發(fā)展到 50萬人；到 2030年，城市人口規(guī)模達到 100萬人，成為吉林西部環(huán)境優(yōu)美，功能齊全，經(jīng)濟發(fā)達，生態(tài)文明程度較高的區(qū)域大型生態(tài)經(jīng)濟城市。 建設洮南 白城生態(tài)經(jīng)濟帶。以白城、洮南城市為依托，以公、鐵綠色通道和洮兒河為紐帶，以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、民營經(jīng)濟發(fā)展區(qū)為支點，開發(fā)建設生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)基地，綠色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，農(nóng)畜產(chǎn)品貿(mào)易基地，培育發(fā)展特色優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品市場體系，增強兩市優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度和互補性，促進城市分工協(xié)作和區(qū)域經(jīng)濟一體化，向未來形成聯(lián)結(jié)一體的吉林、內(nèi)蒙、黑龍江三?。▍^(qū)）交匯區(qū)域中心都市的方向發(fā)展。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 13 中等生態(tài)經(jīng)濟城市 規(guī)劃發(fā)展的中等生態(tài)經(jīng)濟城市主要包括大安、通榆、洮南和鎮(zhèn)賚。洮南市因地處與白城市緊密相聯(lián)的特殊位臵，在布局上與白城市中心城市和洮 白生態(tài)經(jīng)濟帶統(tǒng)籌規(guī)劃，同步發(fā)展。重點發(fā)展醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)和精紡服裝工業(yè)經(jīng)濟；大安和通榆分別位于白城東南和西南兩大生態(tài)經(jīng)濟帶的輻射前沿，是吉林西部生態(tài)經(jīng)濟區(qū)白城與白城兩大功能區(qū)的聯(lián)結(jié)點。大安市以石油和汽車兩大配套工業(yè)為支柱，發(fā)展城市經(jīng)濟；通榆以綠色食品和農(nóng)畜產(chǎn)品加工業(yè)為支柱，發(fā)展城市經(jīng)濟；鎮(zhèn)賚處于白城東北部生態(tài)經(jīng)濟帶向黑龍江區(qū)域輻射的重要位臵，重點扶持玻璃、紙業(yè)、稻米、小冰麥等初具規(guī)模優(yōu)勢的產(chǎn)品，培育區(qū)域性專業(yè)市場體系，發(fā)展貿(mào)易經(jīng)濟。在白城西北向內(nèi)蒙輻射生態(tài)經(jīng)濟帶上，近期沒有具備發(fā)展中等城市規(guī)模基礎的城鎮(zhèn)，遠期規(guī)劃將與內(nèi)蒙接壤的嶺下鎮(zhèn)，培育成為具有中等城市功能的生態(tài)經(jīng)濟中心鎮(zhèn)。按照生態(tài)省建設總體布局，近期優(yōu)先建設通榆中等生態(tài)經(jīng)濟城市。 旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 查干浩特旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（以下簡稱“開發(fā)區(qū)”），是省政府 2002年 11月 29日正式批準的省級開發(fā)區(qū)，其前身是查干浩特旅游區(qū)和洮北區(qū)的嶺下鎮(zhèn)。位于白城市西北部，地處吉林、內(nèi)蒙古、黑龍江三?。▍^(qū)）交界處，距白城、烏蘭浩特兩市均為 45公里。轄一個鎮(zhèn)（嶺下鎮(zhèn)）、 十一個行政村、一個街道、一個林場（鎮(zhèn)西林場），總面積 171.86平方公里，其中旅游主體開發(fā)面積 9.6平方公里，總戶數(shù) 7619戶，總?cè)丝?23685人。區(qū)內(nèi)有團結(jié)湖、 半拉山、日偽遺址等自然和文化古跡旅游資源。圖烏公路貫穿全區(qū)；白阿鐵路可直達北京、哈爾濱、長春等大中城市；烏蘭浩特白城機場距開發(fā)區(qū) 48公里，可當天往返北京，交通便利。嶺下鎮(zhèn) 2000年被省政府評為“全省十強鎮(zhèn)”。 查干浩特旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立以來，在市委、市政府的領導下，在各相關部門的大力支持下，廣大黨員干部精誠團結(jié)、強化措施、破難而進、合力攻艱，完成了大量的工作。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 第二部分： 白城市房地產(chǎn)的概述 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 15 總體市場分析： 2004 2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入 2004 2008年工業(yè)增加值及其增長速度 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 16 2004 2008年生產(chǎn)總值及其增長速度 2008年白城市城鎮(zhèn)單位就業(yè)和平均工資保持穩(wěn)定增長 2008年，全市五個縣（市、區(qū)）、加市本級單位從業(yè)人員達 17.75萬人，同比增長 6.3%；全市在崗職工年平均工資為16127元，同比增加 2219元，增長 19.95%。高于全市年平均水平的有鎮(zhèn)賚、大安、洮北分別為 1748元、 17390元、 17342元、洮南 16690元。低于全市年平均水平的通榆為 14154元。市區(qū)在崗職工年平均工資為 16808元。在崗職工年平均工資水平差異顯著。 2008年社會消費品零售總額首破 2000億 2008年全年，吉林省社會消費品零售總額 2484.26億元，首次突破 2000億大關，比上年增長了 24.3，增幅居全國第三位。去年全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額 2127.91億元，同比增長 23.7；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 354.67億元，同比增長28.1。消費品零售額增幅較大與物價有很大關系。去年消費價格指數(shù)先高后低，累計上漲 5.1，社會消費品零售額累計增幅扣除物價因素上漲 18.3，物價上漲拉動零售額增幅 6.0個百分點。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 17 2008年城鎮(zhèn)基建投資同比增長 50% 去年吉林省基礎建設投資 971.93億元，同比增長 50%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額的比重為20.7%，總投資 3000萬元以上的項目 4755個，億元以上項目 766個。 另外，去年完成社會固定資產(chǎn)投資 5608.20億元，增長 40.1%。其中，城鎮(zhèn)投資 4687.35億元，增長 40.3%，農(nóng)村投資 920.85億元，增長 38.9%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 96.15億元，增長 93.0%；第二產(chǎn)業(yè)投資 2609.36億元，增長 49.1%；第三產(chǎn)業(yè)投資 1981.84億元，增長 28.7%。 2008年建筑企業(yè)收入同比增長 14.8 去年建筑業(yè)企業(yè) (指具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)，不含勞務分包建筑業(yè)企業(yè) )實現(xiàn)利潤和上繳稅金大幅增加，總收入 779.44億元，比上年增加 100.20億元，增長 14.8。 建筑業(yè)企業(yè)總收入中，國有及國有控股企業(yè)總收入 178.14億元，比上年增加 40.01億元，增長29.O；非國有企業(yè)總收入 601.30億元，比上年增加 60.19億元，增長 11.1。去年我省建筑業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額 2 1.82億元，比上年增加 8.42億元，增長 62.9。去年我省建筑業(yè)企業(yè)上繳稅金 31.16億元，比上年增加 12.22億元，增長 64.5。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 18 2009年 1月份財政收入實現(xiàn)小幅增長 省財政收支主要特點： 財政收入實現(xiàn)小幅增長。 2009年 1月份，地方及財政收入 40.6億元，比上年同期增加 1.2億元，增長 2.9%。財政收入增速較低的原因：一是上年同期提高城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅稅額標準形成的政策性增收集中入庫，收入基數(shù)較高。二是貫徹落實國家實施全面增值稅轉(zhuǎn)型、企業(yè)所得稅“兩法合并”、提高個人所得稅工資薪金所得減除費用標準、免征居民儲蓄存款利息所得稅、提高個體工商戶營業(yè)稅起征點，降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收等政策，減少一部分財政收入。三是今年春節(jié)假期在 1月份，有效工作日較上年同期減少，在一定程度上影響了財政收入的增長。 非稅收入增加較多。全省非稅收入 8.3億元，比上年同期增加 5.8億元，增長 2.2倍，拉動財政收入增長 14.6個百分點。 市縣級收入增幅高于全省平均水平。全省實現(xiàn)地方級財政收入 30億元，比上年同期增加 1.3億元，增長 4.4%，高于全省平均增幅 1.5個百分點。 社會保障、環(huán)境保護、交通運輸?shù)戎С鲈龇^高。全省財政支出 77億元，比上年同期增加 15.3億元，增長 24.7%。其中，社會保障和就業(yè)支出 19.2億元，增長 70%，主要是提高城鄉(xiāng)低保對象財政補助標準，以及國家為拉動低收入群體消費需求、保障困難群眾“兩節(jié)”期間基本生活等增加的支出；環(huán)境保護支出 2.1億元，增長 1.7倍，主要是白城市、雙遼市城市污水處理增加的支出；交通運輸支出 2.3億元，增長 1.3倍，主要是實施成品油消費稅改革，將原來部分基金預算支出改列一般預算支出增加的支出；城鄉(xiāng)社區(qū)事務支出 6.4億元，增長 34.5%。 1月地方財政收入同比增 1.2億 今年 1月份我省地方財政收入 40.6億元，比上年同期增加 1.2億元，增長 2.9，實現(xiàn)小幅增長。 財政收入增速較低的原因，主要是由于上年同期提高城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅稅額標準形成的政策性增收集中入庫，收入基數(shù)較高。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 19 62.474.556586062646668707274762 0 0 7 年上半年 2 0 0 8 年上半年白城市生產(chǎn)總值(億元)5278010203040506070802 0 0 7 年上半年 2 0 0 8 年上半年白城市引進資金(億元)30.441.50510152025303540452 0 0 7 年上半年 2 0 0 8 年上半年白城市固定資金投資(億元)56610860200400600800100012002 0 0 7 年上半年 2 0 0 8 年上半年白城市實際利用資金(萬美元)5100615268099407112510200040006000800010000120002002年 2003年 2005年 2006年 2007年白城市人均G D P ( 元)按行業(yè)分 :批發(fā)業(yè)零售額 18.9億元；零售業(yè)零售額 67.7億元；住宿和餐飲業(yè)零售額 8.9億元。 73.695.501020304050607080901002006年 2007年白城市社會消費品零售額(億元)吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 20 118371390810500110001150012000125001300013500140002006年 2007年白城市職工平均工資(元)546054845445545054555460546554705475548054852006年 2007年白城市居民人均儲蓄余額(元)32.50%29.50%28.00%28.50%29.00%29.50%30.00%30.50%31.00%31.50%32.00%32.50%2006年 2007年白城市居民恩格爾系數(shù)(億元)9604115350200040006000800010000120002006年 2007年白城市居民可支配收入(元)吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 21 70.784.86065707580852006年 2007年白城市接待國內(nèi)外游客(萬人次)白城市共有星級賓館 14家，旅行社 10家， AAAA級景區(qū)2處， AA級景區(qū) 4處。 4.96.8012345672006年 2007年白城市旅游收入(億元)吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 22 白城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢： 國民經(jīng)濟繼續(xù)保持強勢增長。 投資規(guī)模擴張拉動建筑業(yè)增長。 投資規(guī)模擴大，大項目強勁支撐作用繼續(xù)顯現(xiàn)。 消費品市場繁榮活躍，消費需求持續(xù)較快增長。 城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)得到改善。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 23 房產(chǎn)市場分析： 近年來，新建住宅樓 638棟、 344萬平方米，住宅建設進入了一個綜合開發(fā)、連片改造、配套建設的新階段，以吉鶴苑、陽光嘉園、百?；▓@等為代表的住宅建設，在結(jié)構(gòu)、造型、色調(diào)、風格等方面都提高了檔次和品位，市民的居住條件得到了明顯改善；新建了新世紀購物廣場、瑞光商貿(mào)城、開發(fā)區(qū)批發(fā)大世界、中興家居城、吉鶴商都、巴黎商業(yè)街等一大批商場和批發(fā)市場，增強了白城的輻射力和吸引力； 全市棚戶區(qū)改造完成拆遷 30萬平方米，拆遷 3773戶，現(xiàn)已全面開工建設。 2008年，省政府下達白城農(nóng)村泥草房改造任務 2萬戶，現(xiàn)已改造完成 12315戶，正在施工和已備料的戶數(shù)以達 8099戶，預計到年底全市將超額完成 1000戶左右。 2008年，白城著力加強市區(qū)城市基礎設施改造建設。實施綠化工程，對市區(qū) 25條街路、 8處綠地、 10條街路分車島以及公園、廣場等進行了全面綠化，栽植喬灌木 36個品種 14616株，翻整綠地 12300平方米。市區(qū)綠化面積增加到 817萬平方米，綠化率達到 38.74%。實施環(huán)路和廣場維修改造工程，對市區(qū)內(nèi)環(huán)路路面和外環(huán)路路面進行了維護改造鋪裝，共計完成 12.38公里，地下鋪設各種管線 4000延長米；改造轉(zhuǎn)盤廣場 5個，重新設臵了廣場 1個。除環(huán)路外還對兩條路面進行了維修，這是白城市區(qū)環(huán)路 8年來第一次進行全面改造鋪裝。實施造紙廠立交橋維修加固工程，總投資 400萬元對造紙廠立交橋進行全面維修加固。實施白城熱電廠供熱管網(wǎng)改造配套工程，完成鋪裝供熱管線，恢復改造路面 3000米。 實施市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)范化建設工程，對市區(qū) 8條專業(yè)街、 6個重點商品交易市場、 1個商業(yè)中心進行了規(guī)劃建設。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 24 104.89105.83104.4104.6104.8105105.2105.4105.6105.81062001年 2003年白城市公共建筑面積(萬平方米)9.64 9.7522.923.905101520252002年 2003年 2006年 2007年白城市人均居住面積(平方米)4.894.794.744.764.784.84.824.844.864.884.92001年 2003年白城市公共建筑竣工面積(萬平方米)2003年白城市房地產(chǎn)新開工面積 24.32萬平方米 棚戶區(qū)改造工程完成拆遷面積 102萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)和新開工面積 71.7萬平方米。 06-08年，白城市共完成拆遷面積 290萬平方米，開工建設面積 308萬平方米，使 3萬多戶城市居民居住條件得到了徹底改善， 5280戶低保家庭享受到住房租金補貼。 09年，計劃改造棚戶區(qū)(危舊房 )150萬平方米以上，建設城市廉租房6.1萬平方米，發(fā)放住房租賃補貼 33802戶。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 25 11.314.302468101214162006年 2007年白城市建筑業(yè)完成增加值(億元)2007年房屋建筑施工面積 79.8萬平方米，竣工房屋面積 22.2萬平方米。 4.47.60123456782006年 2007年白城市房地產(chǎn)投資(億元)吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 26 白城市房產(chǎn)市場發(fā)展趨勢： 1. 居民住房需求潛力巨大。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)起步晚，整體水平較低。 3. 棚戶區(qū)改造，增加了商品房的剛性需求。 4. 經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展將帶來房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速擴張。 5. 城鎮(zhèn)化加快將帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 6. 房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在明顯的滯后性。 7. 房地產(chǎn)價格處在較低水平。 8. 房地產(chǎn)市場正處于上升的波動周期。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 27 開發(fā)商應對策略建議： 1. 有效整合資源，增強企業(yè)的競爭實力。 2. 調(diào)整優(yōu)化開發(fā)結(jié)構(gòu)。 3. 立足創(chuàng)新，形成企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源泉。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 第三部分：連城項目 商業(yè)模式概念建議 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 29 總體策略 商業(yè)平臺 項目優(yōu)化建議 業(yè)態(tài)定位建議 市場機會 本案地下商城客觀條件 站前廣場商圈特征 優(yōu)勢 策略 我們需要充分利用項目的地段優(yōu)勢，通過自身的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，吸引更多的消費者前來消費。 交通的便利性、通暢性和停車的便利性是本項目商業(yè)發(fā)展的關鍵。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 30 Department store 百貨公司 Super market 超市 Shopping Mall 銷品茂 精品購物步行街 專業(yè)性市場 大賣場 以上模式均有延伸及變化類型、均以特色主力店、主題商業(yè)帶動。 目前市場上普遍存在的幾種典型商業(yè)模式： 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 31 建議，本案商業(yè)部分采用模式： 一站式復合型休閑購物街區(qū) +特色商業(yè)（奧特萊斯） 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 32 營銷 IDEA “白城 奧特萊斯城市廣場” 特色 復合型休閑購物街區(qū) 項目緊鄰站前廣場，地段優(yōu)勢明顯，堪稱白城地王。 “一站式復合型休閑購物街區(qū)” 填補了白城目前商業(yè)模式的空白，有利于形成差異化競爭。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 33 定位： “特色品牌” 消費場所。 規(guī)模： 體量并不算大 選址： 以品質(zhì)特色支撐 模式： 管理與經(jīng)營分離 效益： 以主力主題來帶動商業(yè) 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 34 帶租約銷售 產(chǎn)權(quán)式銷售 常規(guī) 三種商鋪銷售方式 直接銷售 多用于獨立商鋪或街鋪的銷售，法律關系簡單，易于操作，無后患，缺點是較難控制業(yè)態(tài)品質(zhì)。 一般的租售組合策略： 適用于較成熟的商圈，優(yōu)點是有利于在租約內(nèi)控制業(yè)態(tài)品質(zhì)，缺點是發(fā)展商要承擔較為沉重的租金貼補，而且一旦招商不成功將直接影響項目的整體形象。 在引入大型商家的前提下將商鋪分割成小單位出售，優(yōu)點是可以將商鋪面積控制在小規(guī)模，有利于銷售，缺點是缺乏必要的法律依據(jù)，雖一度風靡，現(xiàn)卻成為政府明令禁止的操作模式。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 35 分析：本項目周邊居民人口相對較多 ， 其商業(yè)價值較大 ， 在此前提下 ， 不建議以招商為主要工作方向 ， 而應炒作一個主題 ， 引發(fā)投資者對項目升值前景的無限想象 ， 通過直接銷售的方式實現(xiàn)項目盈利預期 。 若要完全考慮商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營 ， 則唯獨通過純招商租賃的形式方可確保 ， 但這與現(xiàn)階段的銷售需求矛盾 ！ 本項目的租售思路 仍以直接銷售為主！ 商業(yè)采用租售配合方法 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 36 項目出 路 輻射區(qū)位 （站前廣場商圈 、 海明東路步行街） 引領經(jīng)營新模式 （室內(nèi)步行街） 倡導消費新觀念 （ 享受生活 、 擁 抱時尚 ） 挖掘潛在的 消費需求 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 37 點對點招商 通過人脈關系招商 項目洽談會 廣告招商 招商流程： 市場調(diào)研 本案定位 業(yè)態(tài)定位 功能分區(qū) 招商準備階段 主力店招商階段 全面招商階段 招商調(diào)整階段 招商手段 ： 點對點招商 通過人脈關系招商 項目洽談會形式招商 廣告推廣招商 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 第四部分：奧特萊斯業(yè)態(tài)介紹 39 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 奧特萊斯是英文 OUTLETS的譯音，意為出路、出口，最早誕生于美國，迄今已有近百年的歷史。 在歐美當代商業(yè)社會中，奧特萊斯是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)過 100多年的發(fā)展，奧特萊斯業(yè)態(tài)已由過去單純的工廠直銷購物中心，轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐饭S、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商甚至是大型百貨店共同參與、功能齊全的休閑購物中心。 這種零售業(yè)形式是讓品牌消費者能夠花低價去購買那些從高檔專賣店或商場轉(zhuǎn)出的名牌商品的下架商品、過季商品和斷碼商品。 目前，奧特萊斯在美國約有 200家，由于適合消費實際，經(jīng)營狀況普遍良好。在 亞洲地區(qū)，日本已有 6家大型奧特萊斯和不少于 30家的小型奧特萊斯，在韓國有 1家 位于首爾遠郊的大型奧特萊斯于 2007年開業(yè)。生意都十分興隆。 何謂“奧特萊斯 40 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 奧特萊斯在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 奧特萊斯這種商業(yè)模式進入中國應該說正當其時。奧特萊斯模式把品牌、知識產(chǎn) 權(quán)和低價有效、合理地整合起來，成為在普通商品和高檔商品中間特有的商業(yè)狀態(tài)， 提供一種中等價位 高檔品牌一種特殊贏利模式，能滿足目前中國消費者特別是長 三角地區(qū)消費者的需要。目前，越來越多的國際知名品牌進入這個地區(qū)，品牌和業(yè)態(tài) 的輻射效應日益明顯，建造更多奧特萊斯的條件也日趨成熟。 目前，奧特萊斯在中國開設最早的有北京燕莎奧特萊斯，效益最好的是上海百聯(lián) 奧特萊斯（青浦趙巷）。招商試運營中的有蘇州金雞湖和杭州休博園中的奧特萊斯。 還有待開發(fā)或正在開發(fā)的有武漢、成都、重慶、青島等地的項目。 據(jù)不完全統(tǒng)計， 2002年至今，全國各地涌現(xiàn) 300多家號稱奧特萊斯的商場或購 物中心，但真正符合奧特萊斯標準的寥寥，成功運營者 更微。 41 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 發(fā)展前景 中國的品牌消費從發(fā)展前景來看還屬于初期階段，消費者有高檔商品的消費沖 動，但尚不具備真正高檔商品的消費能力，而奧特萊斯恰恰為這種消費現(xiàn)狀提供了一 種可實現(xiàn)的消費模式，這種消費基