城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)解析

城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)解析 前言：城市綜合體的最新發(fā)展（一） 房地產(chǎn)巨頭集體轉(zhuǎn)型搏殺商業(yè)地產(chǎn) 繼 華潤(rùn)置地 上月底在香港 2009年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上率先披露公司商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)資產(chǎn)比例和利潤(rùn)貢獻(xiàn)將上升至 40%以后，一直專注于住宅開發(fā)的 雅居樂(lè)地產(chǎn) 隨后也在中山拋出 20萬(wàn)平方米 商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目。近日，宣布涉足商業(yè)地產(chǎn)后， 萬(wàn)科 三個(gè)大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在 10余天內(nèi)先后曝光；昨天，央企地產(chǎn)大佬 保利地產(chǎn) 再度向記者透露，該公司計(jì)劃到 2010年商業(yè)地產(chǎn)方面的投資總額將占到 總投資的 30%，商業(yè)物業(yè)面積將增加到 300萬(wàn)平方米 。 “商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然階段?！?在中國(guó)房地產(chǎn)巨頭集體轉(zhuǎn)型的背后，逐漸成熟的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正掀開商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代。 前言：城市綜合體的最新發(fā)展（二） 商業(yè)地產(chǎn)每年增量將達(dá) 1300萬(wàn)平方米 在 5月 8日舉行的 2010中國(guó)（深圳）商業(yè)房地產(chǎn)合作大會(huì)上，諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)可能將進(jìn)入新一輪快速擴(kuò)張。 當(dāng)前中國(guó)不少城市提出城市升級(jí)的概念， 第一階段是以改造城區(qū)和打造商務(wù)為主旋律；第二階段是從現(xiàn)在開始以打造新城、新區(qū)為主旋律。以上海和杭州為例，目前上海提出要打造 147個(gè)商業(yè)中心，杭州明確提出要打造 100個(gè)商業(yè)綜合體。 目前中國(guó)趕上了 城市化發(fā)展的 “ 鉆石時(shí)期 ” ，每年將有 1300萬(wàn)人進(jìn)城。如果按照每人商業(yè)配套 1平方米，將是 1300萬(wàn)平方米的增量工作。目前中國(guó)社會(huì)商品零售總額是 13萬(wàn)億人民幣，而美國(guó)社會(huì)商品零售總額高達(dá) 10萬(wàn)億美元，與國(guó)外相比我們還很落后。 提綱 第一篇 城市綜合體概述 第一章 城市綜合體的定義、特征與價(jià)值前景 第二章 城市綜合體的主要產(chǎn)品構(gòu)成及特點(diǎn) 第二篇 城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì) 第一章 城市綜合體開發(fā)的前期策劃 第二章 城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 第三章 城市綜合體的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 第三篇 案例分析 第一篇 城市綜合體概述 第一章 城市綜合體的定義、特征與價(jià)值前景 第二章 城市綜合體的主要產(chǎn)品構(gòu)成及特點(diǎn) 第一章 城市綜合體的定義、特征與價(jià)值前景 1、城市綜合體的定義 2、城市綜合體的特征 3、城市綜合體的價(jià)值前景 1.1 城市綜合體的定義 中國(guó)大百科全書 ：建筑綜合體為多個(gè)功能不同的空間組合而成的建筑。 美國(guó)建筑百科全書 ：建筑綜合體是在一個(gè)位置上，具有單個(gè)或多個(gè)功能的一組建筑。 城市綜合體 是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。 城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，它具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)，城市綜合體通過(guò)街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價(jià)值。 城市 綜 合體 樓盤類型： 寫字樓、商住公寓、購(gòu)物中心 建筑規(guī)模： 總規(guī)劃占地逾 10公頃，總建筑面積超過(guò) 48萬(wàn)平方米 開 發(fā) 商： 北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 北京萬(wàn)達(dá) CBD聚合品牌商業(yè)中心、國(guó)際商務(wù)港、五星級(jí)酒店、 5A級(jí)寫字樓、特色商業(yè)區(qū)于一身，是 CBD核心區(qū)鉆石級(jí)商務(wù)聚合體。 XWHO的設(shè)計(jì)師試圖以更有吸引力的方式創(chuàng)造城市生態(tài)空間，而不僅僅是對(duì)自然進(jìn)行模仿。廣場(chǎng)上有兩處規(guī)整的 “ 城市森林 ” ，商鋪前茂盛的樹叢也構(gòu)成了一個(gè)小森林。 城市 綜 合體 樓盤類型： 寫字樓、國(guó)際公寓、豪華酒店、國(guó)際商城 建筑規(guī)模： 總占地面積 6萬(wàn)平方米，總筑面積 100萬(wàn)平方米 開 發(fā) 商： 北京國(guó)華置業(yè)有限公司 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 華貿(mào)中心由三棟高逾百米的 5A智能寫字樓、 2座豪華酒店、大型國(guó)際商城、國(guó)際公寓和中央公園組成。華貿(mào)中心的整體設(shè)計(jì)由世界著名的美國(guó) KPF建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，建筑設(shè)計(jì)極富紀(jì)念性和時(shí)代感。 1.2 城市綜合體的特征（一） 1 2 3 4 5 6 7 8 高可達(dá)性 高密度、集約性 整體統(tǒng)一性 功能復(fù)合性 土地使用均衡性 空間的連續(xù)性 內(nèi)外部關(guān)系完整性 社會(huì)效應(yīng)及升值價(jià)值 1.2 城市綜合體的特征（二） 功能復(fù)合性 位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò) 高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補(bǔ) 建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào) 高密度，集約性 整體統(tǒng)一性 高可達(dá)性 可實(shí)現(xiàn)自身完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可 1.2 城市綜合體的特征（三） 巨大的社會(huì)效應(yīng) /升值潛力 內(nèi)外部聯(lián)系完整性 空間連續(xù)性 土地使用均衡性 注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過(guò)分集中于某一特定功能 鑒于都市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其在平面、立面和空間均表現(xiàn)為連續(xù)性、統(tǒng)一性：其設(shè)計(jì)通常采用整體設(shè)計(jì)，內(nèi)部建筑物風(fēng)格統(tǒng)一；建筑體之間均通過(guò)空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)、流動(dòng)、連續(xù)的空間體系。 內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過(guò)立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機(jī)結(jié)合； 對(duì)外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模 因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)； 同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的 HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力 1.3 城市綜合體的價(jià)值前景 城市綜合體各子項(xiàng)在功能上的互補(bǔ)性和實(shí)際生活中的互動(dòng)性，使各子項(xiàng)互為配套，互為支持，最大程度地形成資源共享，從而使各項(xiàng)子功能有可能在綜合體自身一體化價(jià)值平臺(tái)上，對(duì)自身的價(jià)值鏈進(jìn)行全面超越。 一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)，會(huì)為開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)巨大的品牌價(jià)值和高升值的前景。 城市綜合體是城市化進(jìn)程和體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要載體，多種業(yè)態(tài)相互作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)的高度集約，將大大提升城市區(qū)域的價(jià)值，帶來(lái)巨大的社會(huì)價(jià)值；其發(fā)展是適應(yīng)區(qū)域開發(fā)和提高土地集約利用的趨勢(shì)，也將成為中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流模式之一。 第二章 城市綜合體的主要產(chǎn)品構(gòu)成及特點(diǎn) 城市綜合體的四大 產(chǎn)品構(gòu)成： 1、住宅、公寓 2、辦公 3、酒店 4、 商業(yè)零售及服務(wù) 2.1 住宅、公寓（一） 選址特點(diǎn) 目標(biāo)客戶 住宅類型 產(chǎn)品特點(diǎn) 普通住宅 大眾消費(fèi)者 具備基本生活配套的市區(qū)或郊區(qū) 戶內(nèi)各功能房間完善；戶型以居以上為主 一般為毛坯房，近年來(lái)精裝修開始流行 配套以停車場(chǎng)及公共廣場(chǎng)為主 商住樓 商務(wù)區(qū)域 投資者 中小企業(yè)主 既可居住又可辦公；部分沒(méi)有廚房功能 強(qiáng)調(diào)商務(wù)中心、餐飲功能配套 毛坯房為主 住宅類型 2.1 住宅、公寓（二） 選址特點(diǎn) 目標(biāo)客戶 公寓類型 產(chǎn)品特點(diǎn) 投資者 高收入白領(lǐng) 普通公寓 酒店式公寓 投資者 高級(jí)經(jīng)理人 外籍人士 商業(yè)繁華區(qū)域 商業(yè)繁華區(qū)域 戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備完善，通常配備高檔家具電器 星級(jí)裝修，尤其是公共區(qū)域 提供房間清潔，衣物送洗等酒店式服務(wù) 通常設(shè)有會(huì)所，提供餐飲、康體等配套服務(wù) 戶內(nèi)各功能房間完善；小戶型比例較大 精裝修 一般設(shè)有大堂 公寓類型 2.1 住宅、公寓（三） 公寓： 最接近住宅的商業(yè)性質(zhì)物業(yè)； 城市綜合體平衡現(xiàn)金流的擋箭牌； 由于自住成本高，通常作為投資型物業(yè)，對(duì)投資市場(chǎng)成熟度要求較高； 高端公寓（住宅）同商業(yè)零售屬于 天敵 關(guān)系，交通設(shè)計(jì)中須充分分區(qū)； 其總銷售額在可能的前提下，盡量 達(dá)到 或 超過(guò) 整個(gè)綜合體的 總投資額 ； 2.2 辦公（一） 選址 服務(wù)配套 類型 建筑特點(diǎn) 租戶特點(diǎn) 頂級(jí)寫字樓 建筑品質(zhì)一流 頂級(jí)裝修 通常為 5萬(wàn)平米以上 商務(wù)核心區(qū)域 知名大型跨國(guó)公司 金融機(jī)構(gòu) 甲級(jí)寫字樓 商務(wù)區(qū)或區(qū)域中心 建筑標(biāo)準(zhǔn)有所落后 中檔裝修 1萬(wàn)平米左右 乙級(jí)寫字樓 中小型私營(yíng)企業(yè)為主 丙級(jí)寫字樓 建筑標(biāo)準(zhǔn)陳舊 普通裝修 小于 1萬(wàn)平米 小型私營(yíng)企業(yè) 寫字樓類型 市區(qū) 市區(qū) 大中型各類企業(yè)、機(jī)構(gòu) 設(shè)施設(shè)備 建筑品質(zhì)優(yōu)良 高檔裝修 通常 2-5萬(wàn)平米 有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會(huì)議廳、休閑設(shè)施 地上地下停車位充足 有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會(huì)議廳、休閑設(shè)施 地上地下停車位充足 有部分商務(wù)配套 有地上地下停車位 幾乎沒(méi)有服務(wù)配套 品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng) 智能化樓宇自控系統(tǒng) 先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信 品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng) 智能化樓宇自控系統(tǒng) 先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信 有中央空調(diào)系統(tǒng) 有樓宇自控系統(tǒng) 無(wú)綜合布線 無(wú)中央空調(diào)系統(tǒng) 無(wú)樓宇自控系統(tǒng) 無(wú)綜合布線 2.2 辦公（二） 性價(jià)比較 高的 抗通貨膨脹 資產(chǎn)； 可實(shí)現(xiàn)局部回款，但在二、三線城市中屬于 高風(fēng)險(xiǎn)性物業(yè) ； 在非產(chǎn)業(yè)區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格控制放量比例； 在非一線城市中。 5A甲級(jí)寫字樓性價(jià)比低于乙級(jí)寫字樓； 寫字樓的四大直觀產(chǎn)品指標(biāo) 電梯、大堂、空調(diào)、玻璃幕墻； 銷售及租賃時(shí)，以鏈型營(yíng)銷思路為主 主力客戶的特點(diǎn)； 2.3 酒店（一） 選址 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 酒店類型 目標(biāo)客戶 代表項(xiàng)目 商務(wù)酒店 以公務(wù)出差的旅客為主，包含境外游客 城市中心 商務(wù)區(qū) 區(qū)域中心 除各類客房齊備之外通常配備有大型餐廳、會(huì)議室、歌舞廳、商務(wù)中心等綜合配套設(shè)施滿足客人商務(wù)相關(guān)需求 設(shè)施設(shè)備通常采用較高標(biāo)準(zhǔn) 香格里拉 洲際酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 商業(yè)中心附近 選址靈活 國(guó)內(nèi)游客及中小企業(yè)商務(wù)差旅客人為主 團(tuán)體會(huì)議及會(huì)展服務(wù)接待為主 會(huì)議 /會(huì)展酒店 北京九華山莊 五洲大酒店 旅游度假酒店 景區(qū)游客接待為主；季節(jié)性明顯 三亞天域酒店 酒店類型 市區(qū)或郊區(qū) 遠(yuǎn)郊或旅游風(fēng)景區(qū) 以滿足住宿的基本需求為主，較少其他服務(wù)配套功能，價(jià)格實(shí)惠 通常以品牌連鎖形式經(jīng)營(yíng) 在一般商務(wù)酒店基礎(chǔ)上，強(qiáng)化會(huì)議會(huì)展的設(shè)施建設(shè)與相關(guān)服務(wù) 建設(shè)有多個(gè)不同規(guī)模的會(huì)議廳；及更加豐富的休閑娛樂(lè)設(shè)施 如家快捷 速 具有完善的休閑娛樂(lè)設(shè)施 突出個(gè)性化服務(wù)；創(chuàng)造放松環(huán)境 酒店建設(shè)強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合 2.3 酒店（二） 成本投入最高，回收難度極大； 優(yōu)質(zhì)酒店對(duì)于運(yùn)營(yíng)管理要求很高； 1、已上市公司； 2、待上市公司； 3、政府強(qiáng)制要求； 4、體量實(shí)在過(guò)剩 除上述四種狀況，不建議開發(fā)或持有。 酒店標(biāo)準(zhǔn)制定與策略。 2.4 商業(yè)零售及服務(wù)（一） 選址特點(diǎn) 業(yè)態(tài)組合 類型 商圈范圍 代表項(xiàng)目 城市購(gòu)物中心 核心商圈 3公里 次級(jí)商圈 6公里 三級(jí)商圈 40公里 城市中心區(qū)域 10萬(wàn)平米以上 香港 ifc 北京東方廣場(chǎng) 購(gòu)物中心類型 主力店 購(gòu)物 60-70% 餐飲 10-20% 休閑娛樂(lè) 15-20% 3-5個(gè)主力店 主力店面積占比 40-60% 區(qū)域購(gòu)物中心 區(qū)域中心 5-8萬(wàn)平米 北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 深圳花園城 購(gòu)物 60-70% 餐飲 15-25% 休閑娛樂(lè) 10-15% 2-3個(gè)主力店 主力店面積占比 40-60% 鄰里購(gòu)物中心 社區(qū)中心 不超過(guò) 4萬(wàn)平米 伊藤洋華堂 華潤(rùn)萬(wàn)佳 購(gòu)物 70-80% 餐飲 10-15% 休閑娛樂(lè) 3-5% 服務(wù) 5% 1-2個(gè)主力店 主力店面積占比 40-60% 能量中心 郊區(qū) 4-10萬(wàn)平米 北京金源茂 購(gòu)物 80-95% 餐飲 10-20% 3以上個(gè)主力店 主力店面積占比 70-90% 生活方式購(gòu)物中心 高檔住宅區(qū)附近 自然條件優(yōu)越 1-5萬(wàn)平米 上海新天地 美國(guó) COCOWALK 購(gòu)物 30-40% 餐飲 30-40% 休閑娛樂(lè) 30-40% 0-2個(gè)主力店 主力店面積占比 0-50% 核心商圈 3公里 次級(jí)商圈 6公里 三級(jí)商圈 10公里 核心商圈 1公里 次級(jí)商圈 3公里 核心商圈 3公里 次級(jí)商圈 6公里 三級(jí)商圈 20公里 核心商圈 1公里 次級(jí)商圈 3公里 2.4 商業(yè)零售及服務(wù)（二） 商業(yè)零售及服務(wù)的形式： （ 1） 商業(yè)街； （ 2）住宅或辦公樓底商； （ 3）裙房； （ 4）建筑單體； 2.4.1 商業(yè)街 對(duì)于用地強(qiáng)度占用最大，適合低密度商業(yè)用地； 有效渠道的前提下，套現(xiàn)能力最強(qiáng)； 常規(guī)單位鋪面不高于 400平米； 在無(wú)法保證充足消費(fèi)人流的基礎(chǔ)上，原則上不要出現(xiàn)內(nèi)街； 2.4.2 住宅或辦公樓底商 受到一定程度的業(yè)態(tài)限制； 較好操作，易于套現(xiàn)； 盡量通過(guò)轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)將商業(yè)部分處理為框架模式，剪力墻對(duì)商業(yè)價(jià)值影響很大； 原則上設(shè)計(jì)層數(shù)不要高于兩層； 2.4.3 裙房 由于建筑格局及單元面積，造成風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)最高，最難套現(xiàn)； 受上方附著建筑核心筒下落位置的影響很大； 即便租賃，通常也為大面積低租金業(yè)態(tài)（同樣受底商業(yè)態(tài)限制）； 由于投資總額過(guò)高，極難銷售（除產(chǎn)權(quán)式切割商鋪，但操作難度較大）； 2.4.4 建筑單體 操作難度最高，經(jīng)濟(jì)效益最難實(shí)現(xiàn)； 2萬(wàn)平米以上單體必須多業(yè)態(tài)操作； 有可能出現(xiàn)主力店，性價(jià)比低且難以套現(xiàn)； 只能出現(xiàn)局部散售，且存在銷售比例風(fēng)險(xiǎn)； 在不存在其他回款物業(yè)的前提下，大型商業(yè)單體的開發(fā)現(xiàn)金流很難支持。 第二篇 城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì) 第一章 城市綜合體開發(fā)的前期策劃 第二章 城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 第三章 城市綜合體的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 第一章 城市綜合體開發(fā)的前期策劃 1、城市綜合體的開發(fā)條件及定位 2、城市綜合體的區(qū)位選擇 3、城市綜合體的開發(fā)時(shí)序 1.1.1 城市綜合體開發(fā)的條件因素 1.1.2 城市綜合體開發(fā)的定位（一） 定位需滿足的目標(biāo)： 1、符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求 2、具有鮮明特色，體現(xiàn)項(xiàng)目地段價(jià)值 3、符合市場(chǎng)要求，實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 1.1.2 城市綜合體開發(fā)的定位（二） 定位依據(jù)： 定位依據(jù) 1 2 3 4 5 6 城市和區(qū)域市場(chǎng) 城市化發(fā)展 經(jīng)濟(jì)和人口狀況 城市和區(qū)域地理環(huán)境 歷史、文化、民俗、民情 政府規(guī)劃及功能定位 1.1.3 城市綜合體開發(fā)的定位（三） 三位一體定位方法 1.1.3 城市綜合體開發(fā)的定位（三） 城市綜合體的開發(fā)模式： 1、均衡發(fā)展的模式 2、以辦公業(yè)為核心的發(fā)展模式 3、以酒店業(yè)為核心的發(fā)展模式 4、以零售業(yè)為核心的發(fā)展模式 1.2 城市綜合體的區(qū)位選擇（一） 城市綜合體的發(fā)展離不開城市化發(fā)展進(jìn)程 1.2 城市綜合體的區(qū)位選擇（二） “ 一個(gè)城市只有一個(gè)中心 ” 廣州 -北京路 重 慶 -解放碑 北京 -西 單 上海 -南京路 “ 一個(gè)城市只有一個(gè)中心 ” ，上世紀(jì) 90年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說(shuō)法，然而，城市在發(fā)展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長(zhǎng)的發(fā)展需求嗎？ 城市化發(fā)展 1.2 城市綜合體的區(qū)位選擇（三） 上海由一個(gè)中心向多個(gè)中心發(fā)展 上海 -淮海路 上海 -人民廣 場(chǎng) 上海 -陸 家嘴 上海 -徐家 匯 上海 -虹 橋 上海南京路 城市化發(fā)展 1.2 城市綜合體的區(qū)位選擇（四） 北京西單的核心地位正逐步被國(guó)貿(mào) CBD取代 城市化發(fā)展 城市化多核發(fā)展是必然趨勢(shì) 1.2 城市綜合體的區(qū)位選擇（六） 未來(lái)深圳可能面臨的城市綜合體形態(tài) 城市核心 區(qū) 城市次中心 城市 綜 合體 核心區(qū)內(nèi)的城市綜合體、次中心的綜合體、核心區(qū)和次中心間的綜合體 1.2 城市綜合體的區(qū)位選擇（七） 城市綜合體可以存在于 CBD，可以存在于城市副中心內(nèi)，也可以位于 CBD和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位。 在城市綜合體項(xiàng)目所處的區(qū)域中，具體位置不同，對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平也會(huì)有 所不同；而在這個(gè)區(qū)域中，一般認(rèn)為一定存在一個(gè)重要的點(diǎn)，這就是峰值 地價(jià)交叉點(diǎn)。 1.2 城市綜合體的區(qū)位選擇（八） 居住 區(qū) 市中心 A B 1.3 城市綜合體開發(fā)的時(shí)序 正確的開發(fā)時(shí)序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化有著極為重要的意義。 首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時(shí)機(jī)的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后；而為了樹立項(xiàng)目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼?xiàng)目一般先期入市。 其次，不同物業(yè)之間的影響也對(duì)入市時(shí)機(jī)有一定選擇。如寫字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動(dòng)公寓的銷售。 綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含幾個(gè)方面的含義： 1、最大限度的實(shí)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)自身的價(jià)值； 2、最大可能實(shí)現(xiàn)各功能間關(guān)聯(lián)帶動(dòng)價(jià)值； 3、避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。 第二章 城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃 1、商業(yè)地產(chǎn)概述 2、城市綜合體商業(yè)規(guī)劃的重要性 3、城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn) 4、如何在商業(yè)規(guī)劃階段規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 5、塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素 2.1 商業(yè)地產(chǎn)概述（一） 商業(yè)地產(chǎn)核心規(guī)律 渠道 2.1 商業(yè)地產(chǎn)概述（二） 1、 商 業(yè) 地 產(chǎn) ： 為社會(huì)交易創(chuàng)造交易地點(diǎn)和交易平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)，能夠使商人們 更容易的接觸 到他們所需要推銷商品的 客戶； 因此其愿意為獲得這一 機(jī)會(huì)支付租金 。 2、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 價(jià) 值 ： 商業(yè)地產(chǎn)的真正價(jià)值不在于鋼筋水泥建得有多漂亮，而在于這塊地點(diǎn)是否能 有效交易 （能夠接觸到他所需要的消費(fèi)者） 渠道價(jià)值 。 商業(yè)地產(chǎn)賣的是 “接觸客戶的機(jī)會(huì)” 而非建筑價(jià)值。開發(fā)商將交易場(chǎng)地租給商人，商人見(jiàn)到的客戶越多、實(shí)現(xiàn)的交易越大，愿意付出的代價(jià)越高。 2.1 商業(yè)地產(chǎn)概述（三） 3、商 業(yè) 地 產(chǎn) 三大盈利點(diǎn) 一大盈利 ，商業(yè)租售贏利。 二大盈利 ，物業(yè)升值，并以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信 額度；融資后進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。 三大盈利 ，提升開發(fā)企業(yè)品牌知名度，成為上市的資產(chǎn)包基礎(chǔ)；或 對(duì)于已上市公司，增加其股票在資本市場(chǎng)上的吸引力。 2.1 商業(yè)地產(chǎn)概述（四） 4、 商 業(yè) 地 產(chǎn) 同住宅地 產(chǎn) 的本 質(zhì)區(qū)別 ： 產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成：生產(chǎn) 流通（渠道） 消費(fèi) 商業(yè)地產(chǎn)賣的不是物業(yè)，而是渠道價(jià)值。 5、 商 業(yè) 地 產(chǎn)營(yíng)銷 如同建水 庫(kù) ： 住宅 操作 思路：造水庫(kù) 賣水庫(kù) （不一定有水）。 商業(yè) 操作 思路：造水庫(kù) 引水 賣水籠頭 （喝水的機(jī)會(huì)）。 住宅客戶 無(wú)辜的購(gòu)房者，商業(yè)客戶 精明的商人。誰(shuí)比誰(shuí)傻？ 2.1 商業(yè)地產(chǎn)概述（五） 6、商 業(yè) 地 產(chǎn) 與住宅地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程對(duì)比 第二 個(gè)階 段： 競(jìng)爭(zhēng) 的加 劇與產(chǎn)業(yè)鏈 的成熟，不具 備 多少能力的 發(fā) 展商幾乎被淘汰了，能生存下 來(lái) 的 發(fā) 展商必 須 都是具有 較 強(qiáng)的 實(shí) 力 與 操作能力的 發(fā) 展商 ，成功 變 成了一種實(shí) 力 與 能力的考 驗(yàn) 。 第一 階 段：利用了城市化所 帶來(lái) 的巨大市 場(chǎng) 需求，只要拿到一 塊 地，通 過(guò) 一定的 資 本運(yùn)營(yíng) 就