2012年福建省安海鎮(zhèn)市場調(diào)研報告

安海市場調(diào)研框架 一、安海簡介 安海鎮(zhèn) 位于晉江 市東南部 ， 是 全國經(jīng)濟(jì)百強(qiáng) 鎮(zhèn)之一。 總面積 67.66平方公里 ， 轄區(qū)內(nèi)有 41 個行政村， 5 個居委會， 73 個自然村。 常住人口 166754 人 。 安海 鎮(zhèn) 基礎(chǔ)設(shè)施完善，工業(yè)行業(yè)門類繁多，主要有鋼材、陶瓷、五金、機(jī)械、電子、玩具、服裝、制鞋、皮業(yè)、化工、塑料、文具、婦女用品等支柱產(chǎn)業(yè)。 全鎮(zhèn)擁有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 1230 多家，企業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)模、集團(tuán)化方向發(fā)展。 恒安集團(tuán)、親親公司、三益鋼鐵、福源食品、興業(yè)皮革、晉工機(jī)械等企業(yè) 已 發(fā)展 為全省 乃至 全國知名企業(yè)， 是 安海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。 2011 年，安海鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn) 地區(qū)生產(chǎn)總 値 231.48 億元， 占晉江 2011 年生產(chǎn)總值的 21%； 全社會固定資產(chǎn)投資 12.63 億元，年均增長 33%，固定資產(chǎn)投資增長迅速。 二、 配套及公建設(shè)施 學(xué)校：養(yǎng)正中學(xué)、安海中學(xué)、子江中學(xué)、橋頭中心小學(xué)、成功小學(xué)等 醫(yī)療：安海醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、陽光醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院等 金融：建行、中行、安海農(nóng)商銀行、農(nóng)行、中國郵政儲蓄銀行等 商業(yè)：浪潮生活廣場、跨世紀(jì)百貨、成功路商圈、海八路商圈等 公建：安海文化中心、安海公園、汽車站等 交通：北連晉江城區(qū)，南接中國水頭石材重鎮(zhèn)，西有沈海高速連接線，東有金 井海運(yùn)碼頭，城際交通 便利 。 分析：安海鎮(zhèn) 擁有優(yōu)質(zhì) 教育資源， 如 省重點(diǎn)學(xué)校 養(yǎng)正中學(xué)。鎮(zhèn)區(qū)交通混亂，以摩托車為主 要交通工具。金融、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施都基本能滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钚枰?，總體來說，安海各項(xiàng)配套設(shè)施較為齊全。 三、 安海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 1.在售樓盤情況及客戶群體分析 目前安海鎮(zhèn)在售項(xiàng)目很少，可供選擇房源數(shù)量也不多。主要在售項(xiàng)目有捷龍盛世、寶輝花園、捷宏盛宴（尾盤） ，此外 由連捷集團(tuán)投資開發(fā)的“ 上悅城 ” 將于今年 年底開盤 。 捷龍盛世 在售項(xiàng)目情況 捷龍盛世 開發(fā)商 晉江市捷龍房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建 150000 項(xiàng)目地址 北環(huán)路與世紀(jì)大道交匯處 均價 4300 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目規(guī)劃三棟 9 棟 18-27F 高層，前期 1-4#已基本售罄，目前在售 5#樓王， 1-5#共 361 套 ,其中 5#75 套。項(xiàng)目均價 4300 元 /， 1-4#起價 3250元 / 5#起價 3750 元 / 戶型 132 148 三房， 248 -275 樓中樓 優(yōu)惠 分析 項(xiàng)目位置較偏，配套不完善，定位為中低檔次，樓盤品質(zhì)不高，整個項(xiàng)目缺乏亮點(diǎn)，大戶型為主滿足各類住家剛需，價格也就必須具備競爭優(yōu)勢。 寶輝花園 在售項(xiàng)目情況 寶輝花園二期 開發(fā)商 晉江恒和地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建 102324 項(xiàng)目地址 大深公路與海八路交匯處 均價 小高層 4500，洋房 7500 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目規(guī)劃三棟 9-11F 小高層， 5 棟洋房，小高層全是 180 四房，由兩套 85-100 兩房組成，共計 58 套，捆綁銷售，戶型南北通透。 買洋房送一個車庫，每套洋房均有三層，且洋房與小高層店面捆綁銷售。 戶型 四房 180 平 洋房 350-400 平 優(yōu)惠 9.8 折 分析 項(xiàng)目位處南環(huán)路邊 上，遠(yuǎn)離安海繁華地段，周邊生活商業(yè)配套均不完善，由于項(xiàng)目一期樓盤品質(zhì)得到認(rèn)可，同時引進(jìn)了大型酒店及娛樂設(shè)施，對二期銷售有極大的促進(jìn)作用，二期小高層兩套兩房捆綁銷售，使得戶型通透，兩梯兩戶，加上單價不高，宜居品質(zhì)大為提高，適宜住家。但是項(xiàng)目洋房與店面捆綁銷售有點(diǎn)不得人心。 住宅銷售率預(yù)計 50%左右。 捷宏盛宴 在售項(xiàng)目情況 捷宏盛宴 開發(fā)商 泉州捷宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地 76636 平方米 項(xiàng)目地址 晉江市鴻江西路與海八路交匯處 總建 33 萬平 項(xiàng)目概況 目前項(xiàng)目沿街一 排 4 棟為安置房，其中一棟為單身公寓， 2 期 13 棟為商品房，其中 6 棟為 3 疊加別墅，其他為 33 層高層住宅，一棟幼兒園。 綠地率： 46.8% 容積率： 3.68 住戶： 1200 停車位： 500 個 戶型 主力戶型： 140-180 平方米3-4 房 銷售情 況 別墅剩余 2 棟，高層住宅剩余十幾套。住房均價 4500 分析 樓盤靠一期安置本地居民，為二期開盤銷售吸引人氣，二期為沿河中高檔純住宅，銷售情況較為理想，定位為當(dāng)?shù)貏傂杌蚋纳菩宰≌?。由于?dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)習(xí)慣 ，商業(yè)街內(nèi)空置率較高，業(yè)態(tài)混亂商業(yè)繁華度不夠，隨著道路的擴(kuò)建和政府對這一片區(qū)的改造以及項(xiàng)目對面華府地產(chǎn)的開發(fā)將逐步帶動項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍及樓盤價格的升值。 上悅城 在售項(xiàng)目情況 上悅城 開發(fā)商 連捷地產(chǎn) 總建 200000 項(xiàng)目地址 鴻江中路與恒安路交匯處 均價 未開盤 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目總建筑面積 20 萬平方米，配套有一個規(guī)模完善的、高檔次的近 5 萬SHOPPINGMAL、一個由 3 棟高層建筑共同組成全封閉式生活小區(qū)，還有一棟單獨(dú)管理的酒店式 SOHO 公寓，項(xiàng)目預(yù)期年底 SOHO 公寓開盤，主力面積 35-50， 戶型 35-200 優(yōu)惠 分析 項(xiàng)目是安海首個綜合體項(xiàng)目，位處安海傳統(tǒng)繁華地段 -鴻江中路，位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施完善，且安海無可與之競爭的項(xiàng)目，兩個在售的項(xiàng)目位置均較偏，項(xiàng)目定價合理項(xiàng)目去化會比較良好。 年底預(yù)開的 SOHO 公寓預(yù)計均價 5000 元 /以上，目前處在前期預(yù)熱階段。 分析：目前市場上已交房及在售 樓盤面積均以大三房以上戶型為主，兩房及單身公寓戶型稀缺。究其原因，主要是由于安海商品房客戶大部分為本地客戶，外來投資客戶較少。 在價格上，在售項(xiàng)目均價均在 4000 多元每平方，由于位置不同，配套齊全區(qū)域的價格略高于捷龍盛世等周邊配套欠缺的樓盤。 2.二手房情況 安海鎮(zhèn)住宅以自建房為主， 目前市場上已交房的 商品房小區(qū)較少。 主要有 瑞發(fā)花園 、嘉英豪苑等項(xiàng)目。 瑞發(fā)花園 2010 年交房入住，建筑共 22 層， 400 多套，地下車位 200 個。開盤時價格 3100 元 / 起，均價約 3600 元 /?，F(xiàn)二手房價格約 4000元 / 。 兩房租金約 1000 元 /月 ，入住率約 50%左右。 嘉英豪苑 項(xiàng)目位于 安平開發(fā)區(qū)安平酒店旁 ，分為 A、 B 兩棟 17 層住宅，戶型以三房、樓中樓為主，共 256 戶 ， 2011 年交房入住。銷售價格3780 元 /起，估計均價約 4500 元 / 。目前小區(qū)入住率約 80%。 分析：已交房項(xiàng)目基本已無剩余房源，二手房價格近兩年來呈現(xiàn)上升趨勢， 但 二手房交易市場較為平淡。 四、 安海市商業(yè)情況 1.主要商業(yè)街道情況 中山路是安海最早的商業(yè)街區(qū)，當(dāng)?shù)鼐用穹Q之為“舊街”。近年來，安海商業(yè)沿海八路、成功路逐步向東發(fā)展，現(xiàn)今，成功路（東大街）已取 代了中山路的位置，發(fā)展成為安海最繁華的商業(yè)街 。此外，海八路與鴻江路商業(yè)也較為密集。 同時，隨著鴻塔片區(qū) 的 拆遷改造，在鴻塔小區(qū)周邊也形成了一個商業(yè)集中區(qū)。 中山路 中山路長約 200 米，商鋪面積 10-70 不等。經(jīng)營業(yè)態(tài)以中低端服飾及日雜用品為主，其中服飾占比 90%。租金在 65-110 元 /之間，其中靠近成功路與下墟巷路段租金水平相對較高。 此街區(qū)目前經(jīng)營情況一般，人流量相對較少 ，晚上八點(diǎn)以后基本停止?fàn)I業(yè)。 成功路 成功路分為東、中、西三段，成功中路是最繁華路段。 業(yè)態(tài)：以服裝為主，手機(jī)通訊、餐飲為輔。 主 要品牌服飾有：帝牌男裝，卡賓，貴人鳥，阿迪達(dá)斯，九牧王，勁霸男裝，柒牌，鴻星爾克，特步，法拉利等。 成功路業(yè)態(tài)配比5%3%6%4%6%9%9%34%13%11%服裝 箱包鞋帽家紡 眼鏡珠寶化妝品手機(jī)通訊 家電電腦賣場餐飲 建材配套（銀行，藥店，公建） 其他（美發(fā)，攝影，茶，酒，足浴）成功路租金水平 50-250 元 /，其中成功中路租金水平最高，大致在 200 元 /左右。 鴻江路 鴻江路分為鴻江東路、鴻江中路、鴻江西路三段。 鴻江東路（從清機(jī)路 恒安路） 業(yè)態(tài)： 以摩托車銷售 、 汽配為主，建材 、 酒店 、 五金 、 食雜為輔； 租金 ： 每個店面約 3000 元 /月，面積 30-100 ，恒安路鎮(zhèn)政府前最高， 25-30 ， 2000-3000 元 /月，約 100-120 元 /月 / ，租金 35-120元 / 不等 。 鴻江中路（恒安路 龍山東路汽車站） 業(yè)態(tài)： 以茶葉店 為主，摩托車專賣，酒店，建材 、食雜餐飲、五金 為輔； 租金：每個店面約 2000 3000 元 /月，面積 40 60 ，約 30-75元 / ； 鴻江西路（龍山路 海八南路） 業(yè)態(tài) ：汽修、汽配、電機(jī)一條街和 食雜批發(fā)一條街； 租金： 每個店面租金 約 1800 元 /月，面積約 35 ?？傮w租金水平約 50-80 元 /。 捷宏盛宴商業(yè)街（鴻塔） 此商業(yè)街內(nèi)街店面約 200 多間，業(yè)態(tài)雜亂，完全沒有業(yè)態(tài)規(guī)劃，日用品批發(fā)較多。此外有服飾，餐飲，五交，建材，食雜，銀行，酒店等業(yè)態(tài)。 內(nèi)街空置率達(dá) 30%以上，經(jīng)營情況較差。沿 鴻江路 店面基本滿租，租金為 2500 元 -5000 元 /月 /間 ，面積 40-50 ， 約