陜西西安佳誠長安集項(xiàng)目商業(yè)定位及發(fā)展策略（112頁）

佳誠長安集項(xiàng)目 商業(yè)定位及發(fā)展策略 謹(jǐn)呈： 陜西佳誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 本報(bào)告解決的四大問題 從城市、區(qū)域板塊、市場角度，我們擁有怎樣的潛力，能給合作商家提供哪些信心支撐？ 潛力 定位 確定商業(yè)評級，明晰項(xiàng)目定位、指導(dǎo)項(xiàng)目招商方向？ 規(guī)模 我們應(yīng)該采用怎樣的發(fā)展戰(zhàn)略，才能最終使得 33萬平米超大綜合體商業(yè)開發(fā)成功？ 招商 本項(xiàng)目應(yīng)采取怎樣的招商策略和運(yùn)營策略才能使項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)成功？ 目錄 第一部分：項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會研究 城市 發(fā)展 機(jī)會 板塊 發(fā)展 機(jī)會 市場 機(jī)會 消費(fèi)者 機(jī)會 第二部分：商圈機(jī)會研究 第三部分：案例 研究 第四部分：項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分、招商及運(yùn)營策略 第一部分 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會研究 從城市、區(qū)域板塊、市場角度，我們擁有怎樣的潛力，能給合作商家提供哪些信心支撐？ 1. 宏觀市場潛力研判 關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略核心在 關(guān)中城市群 。其重點(diǎn)在于充分發(fā)揮區(qū)域內(nèi)科技研發(fā)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)特色和歷史文化資源的優(yōu)勢，打造全國內(nèi)陸型經(jīng)濟(jì)開發(fā)開放的戰(zhàn)略高地和新型樣板，以此帶動(dòng)整個(gè)西部區(qū)域的發(fā)展。 陜西地區(qū)屬于典型的單核極化型經(jīng)濟(jì)地域格局，作為區(qū)域中心的西安隨著關(guān)中城市群的發(fā)展，拓展空間很大； 西安是 西北五省區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、交通和商貿(mào)中心，是高科技產(chǎn)業(yè)競爭力最強(qiáng)的城市之一 ；大西北發(fā)展的龍頭和政府規(guī)劃的亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶的心臟，發(fā)展?jié)摿薮蟆?省會城市 蘭州 烏魯木齊 銀川 西安 GDP （億元） 1100.39 1311 763.26 3241.49 增長率 12.8% 12.2% 13.7% 14.5% 人均 GDP （元） 30479 42154 38341 38409 城市戶籍總?cè)丝冢ㄈf） 361.616 311.02 199.30 846.7837 2010年西部城市宏觀數(shù)據(jù)分析 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)及 2009年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2009年陜西省主要城市 GDP 西安作為西部發(fā)展的龍頭城市，城市首位度高、輻射力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿Υ?城市 地位 西咸新區(qū)的戰(zhàn)略定位 “引領(lǐng)內(nèi)陸型經(jīng)濟(jì)開發(fā)開放戰(zhàn)略高地建設(shè)的國家級新區(qū)” 國家級新區(qū)為城市質(zhì)變升級發(fā)展提供巨大契機(jī)，將會帶來城市版塊、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)等一系列升級突破，加快西安向國際化大都市的發(fā)展進(jìn)程 2011年 6月 13，國新辦新聞發(fā)布廳“西咸新區(qū)規(guī)劃”新聞發(fā)布會正式舉行。此舉標(biāo)志著 我國按國家戰(zhàn)略打造的又一個(gè)城市新區(qū)正式誕生，成為繼上海浦東、天津?yàn)I海、重慶兩江之后的又一個(gè)“國家級新區(qū)” 西咸新區(qū)將包括 涇河新城、空港新城、秦漢新城、灃西新城和灃東新城 共 5個(gè)組團(tuán)。西咸新區(qū)到 2015年城市建設(shè)用地 160平方公里，到 2020年城市建設(shè)用地 272平方公里，其中涇河新城 47平方公里，空港新城 36平方公里，秦漢新城 50平方公里，灃西新城 64平方公里，灃東新城 75平方公里。 2009年 6月，國務(wù)院批準(zhǔn) 關(guān)中 天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ，提出“加快推進(jìn)西咸一體化建設(shè)，著力打造西安國際化大都市” 2010年 12月，國務(wù)院進(jìn)一步提出西安咸陽一體化進(jìn)程和西咸新區(qū)建設(shè) 2011年 6月 13，國新辦新聞發(fā)布廳“西咸新區(qū)規(guī)劃”新聞發(fā)布會正式舉行。此舉標(biāo)志著我國按國家戰(zhàn)略打造的又一個(gè)城市新區(qū)正式誕生。 西咸 新區(qū) 濱海新區(qū)為代表的國家級新區(qū)逐漸成為我國新經(jīng)濟(jì)增長極，帶來了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通、城市地位等的質(zhì)變提升，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到引擎之用 新區(qū) 質(zhì)變 1 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高端、高質(zhì)、高新發(fā)展 2 形成貫通京津?yàn)I的交通新紐帶 3 國際級金融商務(wù)區(qū)建設(shè)的全面啟動(dòng) 濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量已超越全國大部分大中城市，除比廣州、蘇州、深圳等“第一集團(tuán)軍”少外，濱海新區(qū)已處于“第二集團(tuán)軍”前列位置 。根據(jù)目標(biāo)， 2011年濱海新區(qū)全區(qū)生產(chǎn)總值將實(shí)現(xiàn) 20%以上增長，總量跨過 6000億 ，爭取實(shí)現(xiàn) 6200億。到 2015年，濱海新區(qū)生產(chǎn)總值將力爭突破 1萬億 區(qū)域常住人口變化 1993 2002 2008 2010 103萬 126萬 202萬 248萬 2006年 5月，濱海新區(qū)被納入國家發(fā)展戰(zhàn)略 ，成為全國綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。它的建設(shè)目標(biāo)十分明確：成為我國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運(yùn)中心和物流中心， 成為深圳、浦東之后又一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長極 城市 人口 西安市歷年戶籍人口數(shù)41% 41%42%42%43%44% 44%45%46%46%47%01002003004005006007008001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008單位：萬人30%32%34%36%38%40%42%44%46%48%50%西安人口數(shù)量 城鎮(zhèn)人口數(shù)量 城市化率發(fā)展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 發(fā)展階段 初步城市化 低速發(fā)展期 高速增長期 穩(wěn)定發(fā)展期 城市化率 30% 30 50% 50 90% 90%以上 城市發(fā)展 特征 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放 工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸收大批農(nóng)業(yè)人 工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速催生第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長期 城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 人口增長： 在 1998到 2008的十一年間 ， 西安市戶籍總?cè)丝跀?shù)穩(wěn)步增長 ， 年復(fù)合平均增長率為 1.4%。 截至 2008年底 ， 西安市戶籍人口已達(dá) 772萬 ， 同比增長 1.1%， 而 常住人口 837.5萬人 ，其中城鎮(zhèn)常住人口數(shù)為 565萬 ， 占常住人口的 67.48% ；預(yù)計(jì)到2020年 ， 西安的常住人口數(shù)量將突破千萬 ； 人口結(jié)構(gòu)變化： 非農(nóng)業(yè)人口在過去十年中保持穩(wěn)定增長 ，1998到 2008年間平均增長率為 2.8%， 快于西安市總?cè)丝跀?shù)增幅 ， 這說明西安市的人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化 ， 務(wù)農(nóng)人員在逐漸減少； 城鄉(xiāng)一體化建設(shè)： 隨著政府促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展計(jì)劃的實(shí)施 ，西安市 市區(qū)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大 ， 城市化率也較 1998年的 41%提升至 2008年的 47%。 西安 2008年城市化率已經(jīng)達(dá)到 47%， 接近 50%。 通過城市發(fā)展模型可以看到 ， 西安 城市發(fā)展已經(jīng)全面進(jìn)入高速增長期 。 人口的穩(wěn)定增長為城市各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)帶來充足的商品、服務(wù)的生產(chǎn)者和消費(fèi)者，產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展 城市綜合交通規(guī)劃 主城區(qū)形成 “ 兩軸、三環(huán)、一高、一繞、六縱、七橫、八射線加旅游環(huán)線 ” 的道路網(wǎng)格局； 通過三環(huán)、繞城高速、快速干道等與機(jī)場、城北火車站、 “ 米 ” 字形高速路網(wǎng)相連，輻射大關(guān)中及西北五省。 城市軌道交通 2005年編制的西安 規(guī)劃 建設(shè) 6條地鐵線路，總長 252公里 ， 6條線路，連接城市各個(gè)方向； 一期規(guī)劃的線路基本都已開始動(dòng)工，其中地鐵 1、 2號線分別于 2013年、 2011年底通車，至此西安正式步入軌道交通時(shí)代； 2010年又 開展 的 軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃修編工作 中指出 ，西安 今后 擬建設(shè) 15條地鐵線路 ，總長約 600公里。 。 城市綜合交通與軌道交通的不斷完善為城市的外向發(fā)展、縮小城市尺度起到積極促進(jìn)作用 2005年地鐵規(guī)劃圖 6條線路 252公里 2010年地鐵規(guī)劃圖 15條線路 600公里 城市 交通 人均 GDP3000美元以下 人均 GDP10000美元以上 人均 GDP3000-10000美元 隨著城市能量的增強(qiáng)，西安進(jìn)入多中心化發(fā)展的階段 隨著城市各版塊的發(fā)展成熟，西安市進(jìn)入城市多中心化發(fā)展的階段 隨著多中心化的深入，城市各板塊逐步明確?？邕^二環(huán)北部和南部、東部已有了較強(qiáng)的城市化意向。 在單中心時(shí)代，西安的繁華社區(qū)和市級商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)都集中在二環(huán)以內(nèi)，中心城區(qū)是城市功能和人口的高度密集區(qū)，也是城市的唯一中心。 單中心 多中心 城市 發(fā)展 250 西部發(fā)展的龍頭城市 城市骨架拉大，多中心發(fā)展 軌道交通路網(wǎng)建設(shè)、航空產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展 政府力支持下城市新區(qū)發(fā)展 多中心城市發(fā)展 千萬級人口都市 航空型國際化交通網(wǎng) 省會城市 獨(dú)特的城市文化魅力 快速發(fā)展期 第三國際大都市 國際城市、文化之都 西安城市發(fā)展處于由普通省會城市向第三國際大都市跨越的快速發(fā)展期 總結(jié)：城市 發(fā)展 機(jī)會 link 2. 區(qū)域機(jī)會研判 西安市主要由六大功能板塊構(gòu)成，繼高新、曲江、城北板塊之后， 城東浐灞逐漸成為熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 功能定位：自然資源豐富，但發(fā)展仍處于起步階段，區(qū)域陌生、配套匱乏； 房地產(chǎn)開發(fā)：區(qū)域房地產(chǎn)以中低端為主，看好片區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展； 浐灞新區(qū)： 生態(tài)新區(qū) 功能定位：憑借其深厚的歷史文化價(jià)值及區(qū)位條件，打造以唐文化為主題的多個(gè)大型旅游休閑娛樂項(xiàng)目，營造為新興的文化旅游區(qū)； 房地產(chǎn)開發(fā)：成為西安高端低密度物業(yè)聚集區(qū)，但后續(xù)發(fā)展供應(yīng)有限； 曲江： 文化旅游區(qū) 功能定位： “中國科技創(chuàng)新中心、西部現(xiàn)代制造業(yè)中心、西部商務(wù)金融中心” 房地產(chǎn)開發(fā)：西高新濃厚的商務(wù)氛圍、良好的交通、生態(tài)環(huán)境及生活配套，使其房地產(chǎn)開發(fā)擁有很大的發(fā)展空間。 高新區(qū)： 科技新區(qū) 功能定位：位于政府主導(dǎo)的發(fā)展方向上，經(jīng)濟(jì)增速領(lǐng)先西安，市府北遷、地鐵 2號線修建、大明宮等規(guī)劃利好； 房地產(chǎn)開發(fā)：成為西安房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域； 經(jīng)開區(qū)： 制造業(yè)基地，政務(wù)新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 西高新 曲江 浐灞 內(nèi)城區(qū) 西郊 功能定位：傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)：受到西咸一體化進(jìn)程的推進(jìn)，未來將成為城市的綜合新區(qū)，但目前房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢 西郊： 傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū) 功能定位：大力還原西安歷史古都風(fēng)貌，建設(shè)成具有鮮明的歷史文化特色的核心區(qū)，著力打造鮮明歷史文化特色的商貿(mào)、旅游區(qū)； 房地產(chǎn)開發(fā)：老城保護(hù)和內(nèi)城邊緣舊城改造； 內(nèi)城區(qū)： 旅游中心 商業(yè)中心 板塊機(jī)會 城市板塊發(fā)展機(jī)會 從城市及區(qū)域板塊功能劃分上來說，本項(xiàng)目位于商務(wù)、產(chǎn)業(yè)居住板塊結(jié)合處，未來功能板塊規(guī)劃發(fā)展對項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展形成利好條件 板塊機(jī)會 功能板塊規(guī)劃機(jī)會 商貿(mào)版塊與產(chǎn)業(yè)板塊結(jié)合處 城市功能板塊位置 大東郊功能板塊位置 科教文化區(qū) 生態(tài)居住 旅游區(qū) 居住板塊與產(chǎn)業(yè)板塊結(jié)合處 東郊為西安市商貿(mào)批發(fā)中心、物流中心，擁有眾多的國防工業(yè)以及大型國企，經(jīng)濟(jì)活力根實(shí)，是全市最為 穩(wěn)定的居住區(qū)，為商業(yè)發(fā)展提供消費(fèi)支撐 地理區(qū)位 灞橋 雁塔 碑林 新城 未央 科教文化產(chǎn)業(yè)，咸寧路南不僅僅匯聚交通大學(xué)、建筑科技大、工程科技大、西安科技大學(xué)等多所國家、省級重點(diǎn)高等學(xué)府和科研機(jī)構(gòu)，同時(shí)還有東開發(fā)區(qū)、交大曲江兩個(gè) 重點(diǎn)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) 由康復(fù)路、輕工市場、華東服裝批發(fā)城、義務(wù)小商品城等 多個(gè)大型商貿(mào)中心 構(gòu)成西北最大的小商品零售和批發(fā)中心，同時(shí)該中心的對外輻射西北午生和山西、河南等其他省會 以華清路和自強(qiáng)路為骨架以西安鐵路站、隴海線、西康線、西銅高速等多條對外交通大動(dòng)脈為支撐形成了 西北最大物流運(yùn)輸基地 匯集了多家工業(yè)和兵工企業(yè)，西光、華山、秦川、紡織散場、四廠、五廠、六廠等多家 大型國有企業(yè)， 涉及紡織、兵工、制造多個(gè)行業(yè) 東郊主要包括的行政區(qū)域?yàn)樾鲁菂^(qū)，區(qū)域商貿(mào)和工業(yè)人口數(shù)量多，收入能力較高。 2008年新城區(qū)社會零售品消費(fèi)總額達(dá)到 220.8億 ； 截止 2006年底，新城區(qū)各種商貿(mào)及餐飲網(wǎng)點(diǎn) 24569個(gè) ，從業(yè)人員 69365人 。 全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 42家 ，分布于汽車制造、醫(yī)藥、建筑機(jī)械、軍工等行業(yè) ； 全區(qū)工業(yè)企業(yè)從業(yè)人員年平均數(shù) 40089人 ，全年工業(yè)總產(chǎn)值 213.72億元 。 板塊機(jī)會 區(qū)域?qū)傩詢?yōu)勢機(jī)會 城市商圈規(guī)劃之下的大力發(fā)展將會使項(xiàng)目所在 區(qū)域商圈與整個(gè)城市核心商圈逐漸實(shí)現(xiàn)無縫對接 ，實(shí)現(xiàn)商業(yè)等級提升 商圈機(jī)會 城市商圈規(guī)劃機(jī)會 到 2020年，西安十三個(gè)區(qū)縣將升級改造和新建 85個(gè)各類商圈，最終形成 “時(shí)尚購物在中心 、休閑消費(fèi)在二環(huán)、增強(qiáng)輻射在三環(huán)”的商業(yè)服務(wù)布局。 新城區(qū) 4個(gè)超廣域商圈： 解放路商圈、長樂路商圈、太華路建材商圈和北石橋物流商圈 2個(gè)廣域商圈： 胡家廟商圈和東二環(huán)商圈 3個(gè)區(qū)域商圈： 幸福路商圈、自強(qiáng)路商圈和長纓路商圈 西安市區(qū)縣商圈發(fā)展規(guī)劃 項(xiàng)目所在幸福路商圈為東城唯一一個(gè)二級商圈 輻射 50萬人口； 政府規(guī)劃業(yè)態(tài)為：中型百貨、專業(yè)店、專賣店、超市、便利店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、文化娛樂設(shè)施等 項(xiàng)目處于 幸福林帶規(guī)劃帶來的“一核兩帶三軸”商圈結(jié)構(gòu)規(guī)劃中心位置 ，處于市級商業(yè)中心與區(qū)域及商業(yè)中心集合規(guī)劃商圈核心區(qū) 商圈機(jī)會 幸福林帶規(guī)劃利好 規(guī)劃形成”一核兩帶三軸六區(qū)五節(jié)點(diǎn)“功能結(jié)構(gòu) 一核 兩帶 三軸 胡家廟市級商業(yè)核心 沿幸福林帶兩側(cè)發(fā)展的商業(yè)帶 沿金花路發(fā)展的商業(yè)帶 沿長樂路、咸寧路的交通功能軸 沿韓森路的商業(yè)發(fā)展軸 六區(qū) 1 綜合商務(wù)區(qū) 2 配套設(shè)施完善的安置區(qū) 3 城市更新區(qū) 4 高品質(zhì)居住區(qū) 5 成熟社區(qū) 6 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū) 五節(jié)點(diǎn) 分布于區(qū)內(nèi)的四個(gè)商業(yè)節(jié)點(diǎn)與一個(gè)創(chuàng)意節(jié)點(diǎn) 未來項(xiàng)目在地鐵八號線站口，成為名副其實(shí)的地鐵上蓋物業(yè) 商圈機(jī)會 幸福林帶規(guī)劃利好 地鐵 3號線 ： 2015年通車 ，韓森寨站距離項(xiàng)目地塊公里 地鐵 1號線 ： 2013年通車 ，萬壽路站距離項(xiàng)目公里 地鐵 6號線 ： 2030年通車，緯十街站距離項(xiàng)目地塊公里 地鐵 8號線 ：涇河工業(yè)園到西安航天產(chǎn)業(yè)基地，幸福林帶站點(diǎn)位于項(xiàng)目地塊 未來區(qū)域?qū)⑦M(jìn)行 大規(guī)模城市改造 ，區(qū)域傳統(tǒng)老舊面貌將進(jìn)一步改善，帶動(dòng)原有 傳統(tǒng)商業(yè)進(jìn)入全面升級發(fā)展時(shí)期 市場機(jī)會 區(qū)域更新機(jī)會 link 總結(jié)： 1. 區(qū)域 發(fā)展機(jī)會 經(jīng)開區(qū) 西高新 曲江 大東郊 內(nèi)城核心 西郊 多級發(fā)展城市版圖 大東郊新城 曲江新城 大長安新城 大高新新城 涇渭新城 灃渭新城 大城東板塊，西安國際化發(fā)展，向東重要增長一級 高新核心 唐延路 輻射拓展區(qū) 高新區(qū) 未央大道 經(jīng)開區(qū) 經(jīng)開核心 輻射拓展區(qū) 西安城市發(fā)展一般規(guī)律： 一個(gè)核心率先發(fā)展，承接城市核心區(qū)主要功能 一條主軸，沿主軸向兩側(cè)輻射發(fā)展 科教文化區(qū) 生態(tài)居住 旅游區(qū) 鐘樓核心區(qū) 形成核心，承接核心區(qū)主要功能延展 以幸福林帶為中軸，輻射發(fā)展 依照板塊一般發(fā)展規(guī)律，本項(xiàng)目處亍大東郊未來中央商務(wù)核心區(qū)，未來“東郊 CBD” 總結(jié)： 2. 板塊發(fā)展機(jī)會 政府力驅(qū)動(dòng)下的新一級商圈發(fā)展 未來項(xiàng)目在地鐵八號線站口，成為名副其實(shí)的地鐵上蓋物業(yè) 并福林帶政府規(guī)劃帶動(dòng)，地鐵助推之下，傳統(tǒng)商業(yè)進(jìn)入全面升級發(fā)展時(shí)期，本項(xiàng)目處亍新一級商圈核心 總結(jié)： 3. 規(guī)劃利好機(jī)會 3. 區(qū)域市場分析 中等以上規(guī)模商業(yè)主要集中在東二環(huán)、興慶路沿線，長樂路、韓森路、柿園路等為區(qū)域最早形成的商業(yè)聚集地（以社區(qū)商業(yè)為主），區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布不均，高檔次業(yè)態(tài)缺失 區(qū)域 商業(yè)分布 9 長纓路 長樂路 柿園路 互助路 韓森路 咸寧路 建工路 幸福路 萬壽路 公園路 東二環(huán) 興慶路 康樂路 項(xiàng)目地塊 4 20 10 9 12 11 9 13 14 15 16 1 18 17 19 2 3 5 6 7 22 8 經(jīng)過區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研，目前本區(qū)域商業(yè)主要分為四種類型，以社區(qū)型和主流型為主，目的地型及商務(wù)社交型業(yè)態(tài)存在不足 區(qū)域 商業(yè)分類 1 2 4 3 社區(qū)型 區(qū)域內(nèi) 主流商業(yè)形式 ，以滿足區(qū)域常住居民日?；A(chǔ)生活所需； 社區(qū)商業(yè)，如便利店、美容美發(fā)、洗衣房、藥店、小型餐飲等，面貌多為中低端； 主要分布在各社區(qū)底商 目的地型 區(qū)域商業(yè)分類 區(qū)域內(nèi)較少，且檔次不高 ； 如茶葉市場、東方家園家居廣場，國美電器等； 輻射范圍廣，對區(qū)域內(nèi)外的特定消費(fèi)者吸引力強(qiáng)。 公務(wù) /社交型 由商務(wù)、政務(wù)、企業(yè)經(jīng)營等帶來的公務(wù)或社交消費(fèi)；如皇后大酒店、天上人間等； 目前以中高端餐飲、娛樂為主的公務(wù)、社交商業(yè)極少，功能不完善，存在市場空間 。 區(qū)域主流型（替代型） 區(qū)域內(nèi)主流消費(fèi) 業(yè)態(tài)種類仍不齊全，中高檔類型不足 ： 如超市、百貨、影院、 KTV、大中型餐飲等； 分布集中，主要位于東二環(huán)、興慶路沿線，以立豐國際為代表 。 主要分布在各社區(qū)以及城中村民房的底商，以滿足區(qū)域常住社區(qū)居民的日?；A(chǔ)生活需求為主 區(qū)域商業(yè)分類：社區(qū)型 長纓路 長樂路 柿園路 互助路 韓森路 咸寧路 建工路 幸福路 萬壽路 公園路 東二環(huán) 興慶路 康樂路 項(xiàng)目地塊 6 7 8 主要分布： 各個(gè)住宅小區(qū)的底商，城中村民房，以滿足社區(qū)居民日常生活為主。 經(jīng)營內(nèi)容： 基礎(chǔ)商業(yè)為主：如便利店、美容美發(fā)、中小型大眾餐飲、五金店等 。 商業(yè)形式： 以 臨街底商 為主，地上一層至二層。面積主要為 30-300平方米 中小商鋪，檔次多為 中低端 。 商業(yè)價(jià)格： 整體 租金水平實(shí)現(xiàn)度較低 ，多在 50-150元 /平米 /月，但呈 逐年遞漲趨勢 。 關(guān)鍵詞：基礎(chǔ)商業(yè)；中低檔；租金遞增 區(qū)域內(nèi)社區(qū)型商業(yè)發(fā)展成熟，經(jīng)營狀況良好，但整體缺乏品質(zhì)，提升攔截型商業(yè)的品質(zhì)感可作為本項(xiàng)目的市場機(jī)會 社區(qū)型商業(yè)機(jī)會 商業(yè)類型 1 特征 /代表設(shè)施 分布 消費(fèi)者 市場空間 攔截型 （鄰里商業(yè)） 日?？焖傧M(fèi)品零售及服務(wù) ，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等； 區(qū)域內(nèi) 主流商業(yè)形式 ，以滿足區(qū)域常住居民日?；A(chǔ)生活所需； 社區(qū)商業(yè)，如便利店、美容美發(fā)、洗衣房、藥店、小型餐飲等，面貌多為中低端 主要分布在各社區(qū)底商及臨街民房 區(qū)域原住民居民日常生活消費(fèi) 隨著區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的不斷進(jìn)行； 依賴社區(qū)的成熟及社區(qū)自身人口聚集； 在品質(zhì)提升方面具備很大機(jī)會 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者：錢小姐， 25歲，現(xiàn)居移動(dòng)家屬院 平時(shí)偶爾想出去和朋友聚聚或者吃點(diǎn)什么， 社區(qū)周圍都沒事么特別好的，買東西的地方檔次也都不高 ，最近的好點(diǎn)的也是立豐國際了，所以 社區(qū)商業(yè)我認(rèn)為還是很重要 的，要是能做一些 酒吧、咖啡廳或者特色精品小店 平時(shí)逛就會很方便了。 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者：劉先生， 30歲左右，兵工廠子弟 老人買日用品會去 康復(fù)路 ，但是我們 不會去 ；這附近要是有個(gè)有特色的的地方就好了，能走路誰愿開車，當(dāng)然是近點(diǎn)好，方便；住東郊這面，家里來重要客人出去吃飯只能開車去別處，很不方便， 希望能開些有點(diǎn)品質(zhì)感的茶秀、咖啡廳、麻將館 。 客戶對具備品質(zhì)感的基礎(chǔ)商業(yè)存在明顯需求 長樂路商圈 區(qū)域較早形成的商業(yè)中心，但發(fā)展較為滯后，以大型專業(yè)市場、大體量街鋪為主的低端消費(fèi)品市場為主 區(qū)域商業(yè)分類 ：主流型 卜蜂蓮花 長纓路 長樂路 柿園路 互助路 韓森路 咸寧路 建工路 幸福路 萬壽路 公園路 東二環(huán) 興慶路 長樂路專業(yè) 市場商圈 區(qū)域內(nèi)目前商業(yè)環(huán)境差，形象差 主要分布： 集中于長樂路與長纓路沿線 經(jīng)營內(nèi)容： 輕工、康復(fù)路商圈，包括： 康復(fù)路交易市場、丹尼爾商城、羊毛衫批發(fā)市場、胡家廟批發(fā)市場、輕工批發(fā)市場、茶葉批發(fā)時(shí)尚、西北服裝城等； 商業(yè)形式： 大型專業(yè)市場、大體量街鋪為主的低端消費(fèi)品市場； 商業(yè)價(jià)格： 整體 租金水平實(shí)現(xiàn)度較高 ，多在 300-400元 /平米 /月。 關(guān)鍵詞：專業(yè)、批發(fā)市場；中低檔；租金較高 東二環(huán)、興慶路 百貨、超市、電器、餐飲、娛樂等商業(yè)集中區(qū)域，目前商業(yè)氛圍較為成熟，以大眾化消費(fèi)為主，缺少高端餐飲娛樂設(shè)施 區(qū)域商業(yè)分類：主流型 9 長纓路 長樂路 柿園路 互助路 韓森路 咸寧路 建工路 幸福路 萬壽路 公園路 東二環(huán) 興慶路 康樂路 項(xiàng)目地塊 沃爾瑪 百盛 東來順 國力仁和 美格菲健身 皇后大酒店 紅鼎天餐飲 小閣宴 足浴休閑 足浴休閑 華潤萬家 一尊皇牛等 國美電器 蘇寧電器 秦朝瓦罐 粵匯豪 天上人間 關(guān)鍵詞：大眾消費(fèi)；發(fā)展成熟；租金中等 租金實(shí)現(xiàn)： 80-150 租金實(shí)現(xiàn)： 150-300 以立豐國際百盛、沃爾瑪、紅葉影城等組成的商業(yè)集中區(qū)為區(qū)域內(nèi)唯一大型集中商業(yè)，經(jīng)營狀況良好，周邊租金實(shí)現(xiàn)度為區(qū)域最高 區(qū)域商業(yè)分類：主流 型 4356669704080120卜蜂蓮花 咸寧路華潤萬家 二環(huán)華潤萬家 立豐沃爾瑪區(qū)域內(nèi)超市客單價(jià) 區(qū)位： 西安市東南二環(huán)交匯處 規(guī)模： 購物中心 12萬平方米 ，共計(jì)13層，其中地上 10層，地下 3層 目標(biāo)市場定位： 西安地區(qū)中端 市場 商業(yè)業(yè)態(tài)定位： 集購物、娛樂、休閑、餐飲、健身、文化和旅游等為一體的大型商業(yè)中心 停車位： 地下 700個(gè) 經(jīng)營狀況： 大體量的餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)吸引了大量周邊人群消費(fèi)；立豐國際沃爾瑪?shù)目蛦蝺r(jià)高出區(qū)域內(nèi)的華潤、卜蜂，對于區(qū)域有很強(qiáng)的輻射力；立豐臨街商鋪?zhàn)饨鸺s合 300元 /平米 *月 ，為周邊商業(yè) 最高價(jià)格，且客戶認(rèn)知度高，運(yùn)營情況良好 。 樓層 主力商家 其余商鋪經(jīng)營類別 F9/F10 紅葉影城、超越健身 書店、 CD音像 F8 西安飯莊 美容、美發(fā)、健身 F7 海底撈火鍋、新生代 KTV 餐飲、國際風(fēng)味 F6 金漢斯、陽光電玩城 玩具、童裝、兒童教育 F5 百盛主題百貨（ F2-F5） 麥當(dāng)勞（ F2-F3） 運(yùn)動(dòng)、休閑 F4 男士用品 F3 女士用品 F2 麥當(dāng)勞（ 2F） F1 沃爾瑪（ B1-F1）、蘇寧（ F1） 化妝品、鐘表、珠寶、精品皮具 B1 日常必需品消費(fèi)區(qū) B2/B3 停車場 立豐國際業(yè)態(tài)比例 業(yè)態(tài) 物業(yè) 面積 合計(jì) 零售 百盛 20000 55000 沃爾瑪 19000 其他購物 16000 餐飲 各類連鎖餐飲 25000 25000 娛樂 影院 6000 20000 新生代 KTV 4000 超越健身 3000 陽光電玩城 2000 其他 5000 關(guān)鍵詞：集中商業(yè)； 經(jīng)營良好； 租金較高 目前區(qū)域缺少中高端消費(fèi)業(yè)態(tài)，區(qū)域集中商業(yè)僅有一家，且集中商業(yè)對租金實(shí)現(xiàn)具備較大提升作用，因此本項(xiàng)目在區(qū)域性主流商業(yè)上存在較大市場機(jī)會 32 主流型商業(yè)機(jī)會 商業(yè)類型 特征 /代表設(shè)施 分布 消費(fèi)者 市場空間 替代型 （區(qū)域商業(yè)） 休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè)、如購物中心、中型超市 區(qū)域內(nèi)主流消費(fèi) 業(yè)態(tài)種類仍不齊全，中高檔類型不足 ： 如超市、百貨、影院、 KTV、大中型餐飲等； 以立豐國際為代表 分布集中 ，主要位于東二環(huán)、興慶路沿線 區(qū)域范圍內(nèi)居民日常生活型消費(fèi) 目前僅有立豐國際為成熟綜合商業(yè)， 潛在需求較高，市場空間大 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者 ：王女士， 38歲，私營業(yè)主 這邊吃飯的地方檔次高的太少了，有時(shí)候接待生意客戶都沒地方去， 吃的大多也沒什么特色 。逛街的話立豐國際最方便，平時(shí)也都去那里，但是那個(gè)百盛和其他（西大街）百盛感覺 檔次差好多 ，現(xiàn)在逐漸少去逛了，偶爾圖方便去一次， 應(yīng)該把商場牌子種類多樣化一些，檔次高一些 。 客戶對豐富業(yè)態(tài)存在需求， 同時(shí)消費(fèi)力的提升帶來更高品質(zhì)要求 東方家園為區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)大型家居建材市場，中等檔次；韓森寨家具城年代久遠(yuǎn)，較為低端 區(qū)域商業(yè)分類：目的地型 長纓路 長樂路 柿園路 互助路 韓森路 咸寧路 建工路 幸福路 萬壽路 公園路 東二環(huán) 興慶路 康樂路 項(xiàng)目地塊 國美電器 蘇寧電器 韓森寨家具城 東方家園 東方家園 西安店： 位置：東二環(huán)與南二環(huán)交匯處 ； 規(guī)模： 經(jīng)營面積約 5萬平米，中檔； 經(jīng)營內(nèi)容： 家具、家居用品專業(yè)賣場； 開業(yè)時(shí)間： 2007年 2月 ； 消費(fèi)者： 主要消費(fèi)者來自于西安東部城區(qū)及南郊 韓森寨家具城： 整體 檔次 較低 目前區(qū)域內(nèi)目的地型商業(yè)類型單一，檔次不高，根據(jù)現(xiàn)有區(qū)域基礎(chǔ)，本項(xiàng)目可在檔次提升上發(fā)掘機(jī)會，實(shí)現(xiàn)區(qū)域目的地型商業(yè)規(guī)?；?yīng) 目的地型商業(yè)機(jī)會 商業(yè)類型 特征 /代表設(shè)施 分布 消費(fèi)者 市場空間 目的地型 （特色商業(yè)） 特色商業(yè)和專業(yè)市場，如特色會所、俱樂部、特色餐飲等。 輻射范圍廣 ，對區(qū)域內(nèi)外的特定消費(fèi)者吸引力強(qiáng)； 如茶葉市場、東方家園家居廣場，韓森寨家具城等； 長樂路沿線， 點(diǎn)狀分布 ，區(qū)域內(nèi)較少，且 檔次不高； 周邊區(qū)域及本市特定客群 依賴交通環(huán)境與聚集效應(yīng)； 在 現(xiàn)有商業(yè)基礎(chǔ)上提升的市場空間較大 區(qū)域 內(nèi)消費(fèi)者：馬先生， 42歲，韓森寨家具城私營業(yè)主 現(xiàn)在 韓森寨家具城、摩托車城這一片，加上康復(fù)路輕工的一些專業(yè)市場 已經(jīng)有很大影響力了，好多外地的都來這邊消費(fèi) ，就是目前 檔次還不高 。好多人來我們這邊（韓森寨家具城）都是感覺性價(jià)比高但是希望有檔次更高一點(diǎn)，如果能夠像紅星美凱龍那樣， 統(tǒng)一管理，品質(zhì)感強(qiáng)一些， 估計(jì)我們這一片 輻射影響范圍更廣，對區(qū)域內(nèi)外的特定消費(fèi)者吸引力更強(qiáng) 。 專業(yè)市場具備市場基礎(chǔ)， 規(guī)模化、品質(zhì)化存在潛在需求 目前區(qū)域商業(yè)的四種類型來看，主流型、目的地型、公務(wù) /社交型商業(yè)均存在市場空間 35 商業(yè)市場 機(jī)會總結(jié) 商業(yè)類型 特征 /代表設(shè)施 分布 消費(fèi)者 市場空間 攔截型 （鄰里商業(yè)） 日常快速消費(fèi)品零售及服務(wù) ，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等； 區(qū)域內(nèi) 主流商業(yè)形式 ，以滿足區(qū)域常住居民日?；A(chǔ)生活所需； 社區(qū)商業(yè)，如便利店、美容美發(fā)、洗衣房、藥店、小型餐飲等，面貌多為中低端 主要分布在各社區(qū)底商及臨街民房 區(qū)域原住民居民 日常生活消費(fèi) 隨著區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的不斷進(jìn)行； 依賴社區(qū)的成熟及社區(qū)自身人口聚集； 在品質(zhì)提升方面具備很大機(jī)會 替代型 （區(qū)域商業(yè)） 休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè)、如購物中心、中型超市 區(qū)域內(nèi)主流消費(fèi) 業(yè)態(tài)種類仍不齊全，中高檔類型不足 ： 如超市、百貨、影院、 KTV、大中型餐飲等； 以立豐國際為代表 分布集中 ，主要位于東二環(huán)、興慶路沿線 區(qū)域范圍內(nèi)居民 日常生活型消費(fèi) 目前僅有立豐國際為成熟綜合商業(yè)，潛在需求較高，市場空間大 目的地型 （特色商業(yè)） 特色商業(yè)和專業(yè)市場，如特色會所、俱樂部、特色餐飲等。 輻射范圍廣 ，對區(qū)域內(nèi)外的特定消費(fèi)者吸引力強(qiáng)； 如茶葉市場、東方家園家居廣場，韓森寨家具城等； 長樂路沿線， 點(diǎn)狀分布 ，區(qū)域內(nèi)較少，且 檔次不高； 周邊區(qū)域及本市特定客群 依賴交通環(huán)境與聚集效應(yīng)； 在 現(xiàn)有商業(yè)基礎(chǔ)上提升的市場空間較大 公務(wù) /社交型 由商務(wù)、政務(wù)、企業(yè)經(jīng)營等帶來的 公務(wù)或社交消費(fèi) ； 皇后大酒店、天上人間 等 點(diǎn)狀 分布 區(qū)域內(nèi)的各企業(yè)、機(jī)關(guān)單位等； 公務(wù)、商務(wù)活動(dòng) 目前此類 設(shè)施較少，市場較大 總結(jié)：市場 機(jī)會 城東商圈：大型專業(yè)市場、大體量街鋪為主的低端消費(fèi)品市場 專業(yè)市場 ：康復(fù)路交易市場、丹尼爾商城、羊毛衫批發(fā)市場、胡家廟批發(fā)市場、輕工批發(fā)市場、茶葉批發(fā)時(shí)尚、西北服裝城等 集中于長樂路與長纓路沿線 ； 超市百貨 ：卜蜂蓮花、華潤萬家 (東二環(huán)）、華潤萬家（咸寧路）； 綜合性集中商業(yè)： 立豐國際 立豐國際 華潤萬家 卜蜂蓮花 華潤萬家 長纓路 長樂路 柿園路 互助路 韓森路 咸寧路 建工路 幸福路 萬壽路 公園路 東二環(huán) 興慶路 長樂路專業(yè) 市場商圈 專業(yè)市場 超市 綜合性集中商業(yè) 區(qū)域商業(yè)構(gòu)成街鋪1 9 萬平專業(yè)市場,3 5 萬平超市,2 .5 萬平米立豐1 2 萬平0100000200000300000400000區(qū)域商業(yè)街業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)14%26%3%25%1%11%1%1%2%5%1%10%服裝鞋帽箱包 生活配套 食品餐飲 3C 休閑娛樂 五金建材 圖書音像化妝/ 飾品/ 眼鏡/ 手表 家具家居 其它商務(wù)氛圍嚴(yán)重缺失，商業(yè)以與業(yè)市場為主癿中低端業(yè)態(tài)，缺乏良好癿商業(yè)形象、特色經(jīng)營及真正有凝聚力、滿足一站式消費(fèi)癿集中型商業(yè)中心 本項(xiàng)目機(jī)會總結(jié) 城市機(jī)會 板塊機(jī)會 市場機(jī)會 國際化大都市的無限潛力 城市新一級商圈升級引領(lǐng)者 市場空白全面補(bǔ)充，需求極大滿足 政策規(guī)劃帶來的利好支撐項(xiàng)目未來商業(yè)全面升級發(fā)展； 區(qū)域市場機(jī)會表明項(xiàng)目在集中式中高端消費(fèi)、有特色業(yè)態(tài)經(jīng)營上存在大量補(bǔ)缺機(jī)會 4. 消費(fèi)者研究 通過對住宅區(qū)、城中村走訪人口統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目一級輻射圈內(nèi)，核心區(qū)和次核心區(qū)統(tǒng)計(jì)人口近 50萬，符合區(qū)域商業(yè)中心需求 區(qū)域人口 核心區(qū)支撐總量 次核 心區(qū) 域 約為 13萬人 核心區(qū)域 約為 25萬人 結(jié)合項(xiàng)目輻射區(qū)域官方人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和走訪調(diào)研結(jié)論，項(xiàng)目輻射區(qū)域人口總數(shù)為 376267人，此調(diào)研數(shù)據(jù)不包含棚戶區(qū)、城中村以及生活和工作在項(xiàng)目輻射區(qū)域的流動(dòng)人口， 預(yù)估全部人口將超過 50萬人次。 （小寨商圈輻射區(qū)域人口五十萬） 從人口數(shù)量及密度上來講，完全符合建立區(qū)域商業(yè)中心的需求。 區(qū)域內(nèi)常住人口密集度較高，主要有企業(yè)職工及家屬、農(nóng)民、高校教職工及學(xué)生、科研及事業(yè)單位職工、生意人等 區(qū)域消費(fèi)者 類型 區(qū)域內(nèi)中小學(xué) 城中村及企業(yè)家屬樓 韓森路及延長線 咸寧路 萬壽路 幸福路 東二環(huán) 城墻 長纓路 興慶路 興慶公園 長樂公園 西安交通大學(xué) 西安理工大學(xué) 西安工程大學(xué) 西安工業(yè)大學(xué) 西安建筑科技大學(xué) 西安衛(wèi)星監(jiān)測中心 西安第四軍醫(yī)大學(xué) 西京醫(yī)院 創(chuàng)傷醫(yī)院 華山中心醫(yī)院 東方醫(yī)院 長樂路商圈 立豐國際 建工路 項(xiàng)目周邊區(qū)域 3公里內(nèi)人口密集度較高，主要有： 大型企業(yè)家屬樓 城中村 多所高等學(xué)府的教職工及學(xué)生 科研單位及大型醫(yī)院的企業(yè)職工 長樂路商圈匯集的小生意人及其它流動(dòng)人口等。 區(qū)域內(nèi)人口素質(zhì)普遍較高，且大多有穩(wěn)定的工作和收入，家庭年收入在 6萬以上，具備較強(qiáng)消費(fèi)力 區(qū)域消費(fèi)者 消費(fèi)力 消費(fèi)者月收入分布2000-300044%5000-70004%3000-500014%7000以上1%2000元以下37%7消費(fèi)者學(xué)歷分布高中18%中專10%大專32%本科33%碩士及以上3%初中4%受訪者 68%以上具有大專以上學(xué)歷，區(qū)域內(nèi) 整體人口素質(zhì)較高 ； 受訪者月收入 2500元以上者占 63%，估計(jì)家庭年收入在 6 7萬， 收入處于平均偏上的水平 ； 受訪者約有 60%月消費(fèi) 1000元以上， 消費(fèi)力較為旺盛 ； 兵工廠職工像 那些年紀(jì)大的人早就退休了 ，現(xiàn)在一般就 30 40歲 ，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)條件都不錯(cuò)，有房有車，一個(gè)月家庭收入大多在 5000 6000元 ，家里一般都有 10萬 30萬的存款 ；城中村農(nóng)民比較有錢，一般都有多套房產(chǎn)，包括店鋪，靠收租為生，一般資產(chǎn)都在百萬以上 。 華山廠職工 消費(fèi)者每月消費(fèi)分布（元/ 月）8 0 1 9 9 99%7 0 1 8 0 09%5 0 1 7 0 011%3 0 1 5 0 012%3 0 0 以內(nèi)1%1 0 0 0 以上58%數(shù)據(jù)來源：專業(yè)人士訪談及問卷調(diào)研 人口分類生意人7%高校教職工、醫(yī)生、科研院所員工等5%城中村農(nóng)民5%高校學(xué)生18%企業(yè)職工及家屬65%區(qū)域人口婚否比例已婚,75%未婚,25%受訪者人口年齡分布3 0 - 4 032%4 0 - 5 018% 5 012% 2 0 - 3 033% 2 05%區(qū)域人口分類 3公里內(nèi)人口數(shù)量 企業(yè)工人及家屬 35萬 高校教職工、醫(yī)生、科研院所員工 3萬 高校學(xué)生 10萬 城中村農(nóng)民 3萬 小生意人 4萬 區(qū)域家庭結(jié)構(gòu)分布三代及以上1%兩代人（2 +老人）16%一代人31%兩代人（2 +孩子）52%被訪人群中，企業(yè)職工及其家屬占區(qū)域總?cè)丝谶_(dá) 65，為區(qū)域內(nèi)的核心人口； 被訪人群中，人口年齡大多集中在 30歲左右； 被訪人群中，已婚人口占比高達(dá) 75，說明 以家庭為單位的消費(fèi)群體占主流 ； 被訪人群中，兩代人同居的比例高達(dá) 68%，一代人自居的比例約為 31%，其中 2+孩子的比例高達(dá) 52%，說明， 以孩子為核心的家庭消費(fèi)占據(jù)區(qū)域消費(fèi)中的主流 。 從人口數(shù)量來看，企業(yè)職工及家屬的比例較高達(dá) 65%；從年齡結(jié)構(gòu)來看，主流消費(fèi)群集中在 30-40歲左右；從消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，以家庭為單位的消費(fèi)群體占主流 區(qū)域消費(fèi)者 特征 數(shù)據(jù)來源：專業(yè)人士訪談及問卷調(diào)研 按照區(qū)域現(xiàn)狀及未來人口變化，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者可分成以下類型： 分類 來源 特征 現(xiàn)狀消費(fèi)者 普通居民、個(gè)體戶 區(qū)域商圈生意人、原住民等 有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)但收入不穩(wěn)定，且資金流動(dòng)性快；個(gè)體戶無固定經(jīng)濟(jì)收入，以 基本生活消費(fèi)為主 大型企業(yè)員工、事業(yè)單位職工 省電信、秦川廠、華山廠、省移動(dòng)等 有固定經(jīng)濟(jì)收入，收入處于中等水平，日常消費(fèi)以日用品消費(fèi)為主，對 生活質(zhì)量和品質(zhì)有向往和追求 大型企業(yè)中高管、事業(yè)單位中堅(jiān) 長慶油田、干休所、公安廳等 知識層次高、視野廣、能接受新鮮事物；有較好的穩(wěn)定收入來源，追求生活品質(zhì)， 消費(fèi)偏向中高端消費(fèi)為主 高校教職工及醫(yī)生 交大、理工大、工程大、西京醫(yī)院等 有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入，消費(fèi)能力較高， 追求生活品質(zhì)，消費(fèi)偏向中高端消費(fèi)為主 潛在消費(fèi)者 新遷入居民 購買本地房產(chǎn)而遷入的外地人或其他城區(qū)人群 認(rèn)可區(qū)域發(fā)展?jié)摿熬幼…h(huán)境 ， 多為 首次置業(yè) ， 年輕人較多 ， 事業(yè)上升期 區(qū)域消費(fèi)者特征 各類人群消費(fèi)能力參差不齊，形成明顯需求多樣化，綜合性 強(qiáng)，但消費(fèi)集中性差 消費(fèi)者類型 消費(fèi)者構(gòu)成 消費(fèi)需求 高端消費(fèi)人群 各大高端政府、企業(yè)、院校家屬區(qū) 中高端餐飲消費(fèi) 精品購物消費(fèi) 休閑娛樂消費(fèi) 日常生活消費(fèi) 東郊老牌及新興高端居住小區(qū) 周邊高端支付能力強(qiáng)的商人、教師、醫(yī)生 中端消費(fèi)人群 附近支付能力居中的普通居民 中端餐飲消費(fèi) 休閑娛樂消費(fèi) 日常生活消費(fèi) 周邊支付能力居中的商人、教師、醫(yī)生 中低端消費(fèi)人群 國有企業(yè)老廠家屬區(qū)、少數(shù)城改社區(qū)居民、支付能力較低的原住民 日常生活消費(fèi) 普通餐飲消費(fèi) 休閑娛樂消費(fèi) 周邊各大院校學(xué)生 消費(fèi)能力 強(qiáng) 弱 各類消費(fèi)需求并存，多樣化、綜合性明顯 區(qū)域消費(fèi)者層級 中高端消費(fèi) 區(qū)域外溢 中端消費(fèi) 利豐國際單點(diǎn)滿足 低端消費(fèi) 街區(qū)零散滿足 區(qū)域缺乏全覆蓋型、擁有聚集效應(yīng)的集中消費(fèi)的場所，區(qū)域消費(fèi)缺乏集中性 大型企業(yè)中高管 事業(yè)單位中堅(jiān) 政府公務(wù)員 大型企業(yè)員工、事業(yè)單位職工 東郊老牌及新興高端居住小區(qū) 周邊高端支付能力強(qiáng)的商人、教師、醫(yī)生 新遷入居民 普通居民、個(gè)體戶 3-5萬人 5-7萬人 8-10萬人 20-30萬人 20-30萬人 預(yù)測說明： 目前區(qū)域人口數(shù)量約 50萬人，（主要為企業(yè)職工及家屬、農(nóng)民、高校教職工及學(xué)生、科研及事業(yè)單位職工、生意人等）； 未來兵工廠搬遷將帶來約 30萬人口，舊城改造 1000畝預(yù)計(jì)未來 3-5年遷入人口量在 13萬左右； 根據(jù)區(qū)域在售房地產(chǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)與相關(guān)訪談，未來三年內(nèi)密集的房地產(chǎn)開發(fā)將為區(qū)域帶來 12萬新增人口，除此之外，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住區(qū)內(nèi)中高端人數(shù)約為 5-8萬左右（主要為大型國企中高層，醫(yī)生及老師等）； 由此推測未來 3年內(nèi)區(qū)域消費(fèi)人口數(shù)量及構(gòu)成 （數(shù)據(jù)為市場推測，僅供參考） 。 消費(fèi)能力 高 低 高端消費(fèi)人群 根據(jù)區(qū)域發(fā)展進(jìn)程，預(yù)計(jì)未來 3-5年區(qū)域人口可達(dá)到 80萬以上，其中高端人群 10-15萬 人，為項(xiàng)目提供良好消費(fèi)支撐 區(qū)域消費(fèi)者 中高端人群 區(qū)域中高端消費(fèi)人群按照屬性主要分為消費(fèi)類及租賃類兩類，一類為政府、企事業(yè)、學(xué)校及醫(yī)院等人群，另一類為區(qū)域內(nèi)個(gè)體商戶以及開發(fā)商等人群，兩類客戶對商業(yè)的潛在需求均成為項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)會 區(qū)域消費(fèi)者中高端客戶分類 中高端客戶主要來源