房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略研究 【論文題名】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略研究 【論文作者】劉麗英 【專業(yè)名稱】 區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué) 【導(dǎo)師姓名】 丁蕓 【授予學(xué)位】碩士 【授予單位】 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 【授予學(xué)位時(shí)間】 20030301 【 分類號(hào) 】 F293.33 【 關(guān)鍵詞 】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 核心競(jìng)爭(zhēng)力 發(fā)展戰(zhàn)略 【論文頁數(shù)】 34 頁 【文摘語種】中文文摘 【 文 摘 】房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn) ,持續(xù)健康發(fā)展 .這給作為 基組成部分的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了蓬勃的生機(jī) .然而 ,與此同時(shí) ,無論是外部環(huán)境的日新月異還是自身發(fā)展的需要都給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新的挑戰(zhàn) .因此 ,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中勝出 ,并建立自己獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ,就要從戰(zhàn)略的角度出發(fā) ,培育企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 .該文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略研究的理論基礎(chǔ)出發(fā) ,通過對(duì)其外部環(huán)境和內(nèi)部資源的分析 ,提出了培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要途徑 .全文分為四個(gè)部分 :第一部分在介紹核心競(jìng)爭(zhēng)力理論的基礎(chǔ)上 ,主要是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力基本概念的闡述 ；第二部分是從宏觀和微觀兩個(gè)層次 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部環(huán)境的分析 ,其中微觀環(huán)境的分析主要包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)需求兩個(gè)方面 ；第三部分借助價(jià)值鏈理論對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部資源進(jìn)行分析 ；第四部分則是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上 ,提出培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的四個(gè)主要途徑 ,分別是 :打造客戶本位的價(jià)值理念 ；加強(qiáng)人力資源管理 ；戰(zhàn)略資源整合能力的強(qiáng)化 ；激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新能力 .該文通過以上分析得出結(jié)論 ,那就是 ,在以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的今天 ,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略制定要緊密圍繞企業(yè)內(nèi)在和外在的資源 ,注重以資源為基礎(chǔ)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng) . 目 錄 文摘 英文文摘 引言 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略研究的理論基礎(chǔ) 第一 節(jié)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力理論 一、核心競(jìng)爭(zhēng)力的概念 二、核心競(jìng)爭(zhēng)力理論的創(chuàng)新 第二 節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力概述 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的概念與特征 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的 構(gòu)成 第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部環(huán)境分析 第一節(jié)宏觀環(huán)境分析 一、政治和法律環(huán)境 二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 三、社會(huì)、文化與自然環(huán)境 四、技術(shù)環(huán)境 第二節(jié)微觀環(huán)境 產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)需求分析 一、房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析 二、市場(chǎng)需求狀況分析 第三部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部資源分析 第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈的構(gòu)建 第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈分析 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本活動(dòng)分析 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的輔助活動(dòng)分析 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈的聯(lián)系 第四部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力培養(yǎng) 第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀分析 第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng) 一、打造客戶本位的價(jià)值理念 二、加強(qiáng)人力資源管理 三、戰(zhàn)略資源整合能力的強(qiáng)化 四、激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新能力 結(jié)論 參考文獻(xiàn) 內(nèi) 容 提 要 房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，持續(xù)健康發(fā)展。這給作為其組成部 分的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了蓬勃的生機(jī)。然而，與此同時(shí)，無論是外部環(huán)境的日新月 異還是自身發(fā)展的需要都給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中勝出，并建立自己獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就要從戰(zhàn)略的角度出 發(fā)，培育企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略研究的理論基礎(chǔ)出發(fā)，通過對(duì)其外部 環(huán)境和內(nèi)部資源的分析，提出了培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要途徑。 全文分為四個(gè)部分：第一部分在介紹核心競(jìng)爭(zhēng)力 理論的基礎(chǔ)上，主要是對(duì)房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力基本概念的闡述；第二部分是從宏觀和微觀兩個(gè)層次對(duì) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部環(huán)境的分析，其中微觀環(huán)境的分析主要包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng) 需求兩個(gè)方面；第三部分借助價(jià)值鏈理論對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部資源進(jìn)行分 析：第四部分則是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，提出培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的 四個(gè)主要途徑，分別是：打造客戶本位的價(jià)值理念；加強(qiáng)人力資源管理；戰(zhàn)略資 源整合能力的強(qiáng)化；激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新能力。 本文通過以上分析得出結(jié)論，那就是，在以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的今天，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略 制定要緊密圍繞企業(yè)內(nèi)在和外在的資源，注重以資源為基礎(chǔ)的核 心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)。 關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、核心競(jìng)爭(zhēng)力、戰(zhàn)略 ， ， ， ， ， ， 引 言 十幾年來，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從無到有，持續(xù)發(fā) 展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 在此背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迎來了蓬勃發(fā)展的大好機(jī)會(huì)，然而，挑戰(zhàn)往往與 機(jī)會(huì)是并存的。 隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的興起和全球經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境 發(fā)生了巨大變化。以智力資源為依托、以高新技術(shù)為核心的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來， 必然引發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)行業(yè)乃至各企業(yè)的深刻變化，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 也不例外。與此同時(shí)，隨著我國(guó)加入 ，我國(guó)企業(yè)已經(jīng)越來越明顯地感覺到 了強(qiáng)大的全球經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)及其所帶來的沖擊。房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 也面臨巨大壓力。盡管由于房 地產(chǎn)業(yè)固定性的特征，外國(guó)企業(yè)全面進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng) 還要假以時(shí)日，但以各種形式進(jìn)入的外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在引入先進(jìn)的理念與技術(shù)的同時(shí)，也不可避免地加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多從舊體制脫胎而來，在不成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)展壯 大。這些企業(yè)，在歷史環(huán)境下，也許取得了驕人的戰(zhàn)績(jī)，甚至在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā) 展的今天也還保持著良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但是，由于缺少市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的經(jīng)驗(yàn)積 累，盡管他們擁有數(shù)量可觀的物力資源、財(cái)力資源或政策優(yōu)勢(shì)，卻還不能形成一 種具有核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的資源組合和發(fā)展戰(zhàn)略。也正因?yàn)闆] 有明晰的核心競(jìng)爭(zhēng)力， 面對(duì)越來越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，難免會(huì)力不從心。 核心競(jìng)爭(zhēng)力理論是美國(guó)學(xué)者普拉哈拉德和英國(guó)學(xué)者哈默在他們 年發(fā)表 的經(jīng)典論文 公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力中首次提出來的。該理論認(rèn)為，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng) 力是企業(yè)獨(dú)特?fù)碛械?，能為消費(fèi)者帶來特殊的效用，使企業(yè)在某一市場(chǎng)上長(zhǎng)期具 有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的內(nèi)在能力資源，是公司所具有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的知識(shí) 體系，是公司在發(fā)展過程中建立與發(fā)展起來的一種知識(shí)與資產(chǎn)互補(bǔ)的體系，是公 司競(jìng)爭(zhēng)能力的基礎(chǔ)。由此，也決定了它對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略意 義。 因此，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)更為嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，只有全面提升自身素 質(zhì)，著力于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，注重企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)，才能在以創(chuàng)新為特征 的知識(shí)經(jīng)濟(jì)浪潮中保持自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能抵御外來風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù) 發(fā)展。 本文研究的中心問題就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何確立核心競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略。核心競(jìng) 爭(zhēng)力理論認(rèn)為企業(yè)的戰(zhàn)略是“可能做的”（環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅）和“能夠做的”組 織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）的有機(jī)組合，也就是企業(yè)運(yùn)用自身的資源和能力應(yīng)對(duì)外部環(huán)境 變化的一種方略。因此，本文在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 基本概念闡述的基 礎(chǔ)上，首先對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外部環(huán)境進(jìn)行分析，然后借助價(jià)值鏈理論對(duì)其內(nèi) 部資源進(jìn)行分析，最后提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的途徑。 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略研究的理論基礎(chǔ) 第一節(jié) 企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力理論 二十世紀(jì)中期，隨著全球范圍內(nèi)的市場(chǎng)環(huán)境開始向多樣化的買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變， 競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，企業(yè)戰(zhàn)略理論的研究也正是在這種背景下逐步發(fā)展起來的。 自 6年美國(guó)學(xué)者安索夫 （ .）以其企業(yè)戰(zhàn)略論開現(xiàn)代企業(yè)戰(zhàn)略研究的先河以來，至今已有三十多年?？v觀企 業(yè)戰(zhàn)略理論研究的歷程，大致可 以分為經(jīng)典戰(zhàn)略理論、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析理論和以資源為基礎(chǔ)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)理論 核心競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略理論三個(gè)階段。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析理論認(rèn)為產(chǎn)業(yè)吸引力對(duì)企業(yè)利潤(rùn)水平具有決定作用。但越來越 多的事實(shí)表明，同一產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)間的利潤(rùn)差距并不比產(chǎn)業(yè)間的利潤(rùn)差距小，在沒 有吸引力的產(chǎn)業(yè)可以發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)水平很高的企業(yè)，在吸引力很高的產(chǎn)業(yè)，也有經(jīng)營(yíng) 狀況不佳的企業(yè)。這些都是波特戰(zhàn)略理論不能很好解釋的現(xiàn)象。與此同時(shí)，隨著 市場(chǎng)全球化的趨勢(shì)日益明顯，企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)和核心競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ臎Q定 性作用也日漸突出。 正是在這種背景下，以培養(yǎng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力為主題的戰(zhàn)略理 論迅速發(fā)展起來。 該理論認(rèn)為，企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的關(guān)鍵在于培養(yǎng)和發(fā)展能使企業(yè)在未來市場(chǎng)中居 于有利地位的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在戰(zhàn)略管理過程中，企業(yè)應(yīng)首先考察現(xiàn)有資源和核心 競(jìng)爭(zhēng)力，以及在適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)機(jī)會(huì)中這些資源和競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)值，然后確定與未來可 能存在的商業(yè)機(jī)會(huì)所要求的資源和競(jìng)爭(zhēng)力相比的差距，最后進(jìn)行如何彌補(bǔ)差距的 戰(zhàn)略決策。由此可見，核心競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略理論的觀點(diǎn)是企業(yè)應(yīng)更多的關(guān)注自己的能 力和資源，因?yàn)槠髽I(yè)超額利潤(rùn)來源于其核心競(jìng)爭(zhēng)力和核心資源，而企業(yè)所在產(chǎn)業(yè) 的 競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)并不十分重要。 一、核心競(jìng)爭(zhēng)力的概念 核心競(jìng)爭(zhēng)力理論是美國(guó)學(xué)者普拉哈拉德和英國(guó)學(xué)者哈默在他們 年發(fā)表 于 哈佛商業(yè)評(píng)論上的經(jīng)典論文 公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力中首次提出來的。他們 在對(duì)世界上優(yōu)秀公司的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)、分析的基礎(chǔ)上提出，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的真正源泉 在于 “管理層將公司范圍內(nèi)的技術(shù)和生產(chǎn)技能合并為使各業(yè)務(wù)可以迅速適應(yīng)變化 機(jī)會(huì)的能力?！逼浜?，更多的研究通過對(duì)不同行業(yè)企業(yè)的實(shí)證考察與分析，以及對(duì)理論體系本身的綜合梳理與總結(jié)，使這一管理理論體系，不斷完善，日益趨于嚴(yán) 密和具有可操作性 。 核心競(jìng)爭(zhēng)力又稱為核心能力。根據(jù)普拉哈拉德和哈默的定義，核心競(jìng)爭(zhēng)力是 “組織中的積累性學(xué)識(shí)，特別是關(guān)于如何協(xié)調(diào)不同的生產(chǎn)技能和有機(jī)結(jié)合多種技術(shù)流派的學(xué)識(shí)”。（ ， ， ， ， ）該定義有以下幾層含義： 核心競(jìng)爭(zhēng)力的載體是企業(yè)整體，而不是企業(yè)的某個(gè)業(yè)務(wù)部門、某個(gè)行業(yè)領(lǐng)域； 核心競(jìng)爭(zhēng)力是從企業(yè)過去成長(zhǎng)里程中積累而產(chǎn)生的，而不是通過市場(chǎng)交易可 獲得的； 核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵在于 “協(xié)調(diào)”和 “有機(jī)結(jié)合”而不是某種可分散的技術(shù)和 技能 ； 核心競(jìng)爭(zhēng)力的存在形態(tài)基本上是結(jié)構(gòu)性的、隱性的，而非要素性的、顯性的。 二、核心競(jìng)爭(zhēng)力理論的創(chuàng)新 核心競(jìng)爭(zhēng)力理論突破了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析理論提出的產(chǎn)業(yè)吸引力決定企業(yè)利潤(rùn)水 平這一主要論點(diǎn)所帶來的局限性，將主要目光集中于企業(yè)主要業(yè)務(wù)和核心競(jìng)爭(zhēng)力 對(duì)企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ臎Q定性作用。核心競(jìng)爭(zhēng)力理論的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 首 先，該理論認(rèn)為在九十年代以來激烈變化的市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì) 發(fā)生了變化，呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)化的特征。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能否成功，己經(jīng)不再取決于企業(yè) 的產(chǎn)品、市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，而取決于企業(yè)的行為反應(yīng)能力，即對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)和對(duì) 變化中的顧客需求的快速反應(yīng)。因此，企業(yè)戰(zhàn)略的目標(biāo)就在于識(shí)別和開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手難以模仿的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 其次，該理論對(duì)如何識(shí)別和培育企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力提出了新的理解。核心競(jìng) 爭(zhēng)力理論認(rèn)為，如何識(shí)別核心競(jìng)爭(zhēng)力己成為一個(gè)企業(yè)能否獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的首要前 提，而培育核心競(jìng)爭(zhēng)力，并不意味著要比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在研究開發(fā) 方面投入更多的資 金，也不是要使其各個(gè)業(yè)務(wù)單元垂直一體化。事實(shí)上，核心競(jìng)爭(zhēng)力來自于企業(yè)內(nèi) 部的集體學(xué)習(xí)，來自于經(jīng)驗(yàn)規(guī)范和價(jià)值觀的傳遞，來自于企業(yè)員工間的相互交流 和共同參與。 最后，該理論認(rèn)為，一個(gè)企業(yè)要建立或捍衛(wèi)其長(zhǎng)期的優(yōu)勢(shì)地位就必須在核心 競(jìng)爭(zhēng)力、核心產(chǎn)品和最終產(chǎn)品三個(gè)層面上參與競(jìng)爭(zhēng)，并成為勝利者。企業(yè)的核心 競(jìng)爭(zhēng)力是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之源，企業(yè)之間因其各自所擁有的資源和核心競(jìng)爭(zhēng)力的不 同而存在巨大的差異。如果一個(gè)企業(yè)擁有一些與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比占優(yōu)勢(shì)或特異的資 源和核心競(jìng)爭(zhēng)力，并且還能夠與環(huán)境機(jī)會(huì)恰當(dāng)?shù)?匹配的話，這就將構(gòu)成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)，并且，在產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)發(fā)生變化時(shí)，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力也是企業(yè)保持 其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要手段。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力概述 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的概念與特征 根據(jù)以上核心競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略理論，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，我們可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力做如下定義： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心竟?fàn)幜κ欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)多方面技能與運(yùn)行機(jī)制的有 機(jī)融合，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營(yíng)過程中形成的，不易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手效仿的， 能帶來超額利潤(rùn)的獨(dú)特的資源、知識(shí)和能力。核心競(jìng) 爭(zhēng)力不僅僅表現(xiàn)為關(guān)鍵設(shè)備、 關(guān)鍵技術(shù)和企業(yè)的運(yùn)行機(jī)制，更為重要的是它們之間的有機(jī)融合，是房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)綜合能力的提升。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的實(shí)質(zhì)是對(duì)資源和能力的整合與協(xié)調(diào)。對(duì)企業(yè)資 源和能力的整合和協(xié)調(diào)，不僅增加了系統(tǒng)之間的內(nèi)部關(guān)聯(lián)，使對(duì)手難以模仿、復(fù) 制，同時(shí)也促進(jìn)了企業(yè)的學(xué)習(xí)。企業(yè)在實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的過程中，將許多不同的知識(shí)、 能力和有形資源整合于一個(gè)系統(tǒng)之中，企業(yè)由此演化出其獨(dú)特的整合、協(xié)調(diào)方法， 而企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力也即形成于這一過程之中。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之所以能給房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu) 勢(shì)是因?yàn)樗邆湟韵滤膫€(gè)特性： 用戶價(jià)值性，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在保證用戶對(duì)房地產(chǎn)的適用性、安 全性、衛(wèi)生性和經(jīng)濟(jì)性要求的前提下，所提供的產(chǎn)品在房型、環(huán)境、配套設(shè)施等 方面具有超前性和性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)增值或具有一定的增值空間； 延展性，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為滿足客戶要求，提供的物業(yè)管理、中介服務(wù)和 社區(qū)服務(wù)等衍生服務(wù)； 獨(dú)特性，指企業(yè)所特有的，沒有被當(dāng)前和潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所擁有的，如土地 儲(chǔ)備、人力資源、資源整合等方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)： 動(dòng)態(tài)性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中逐步積累形成的， 它作為支撐企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的主動(dòng)力，具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性，其生命周期也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 某項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)的生命周期。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)成 我們可以從以下兩個(gè)層面來界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)成：一是核 心競(jìng)爭(zhēng)力的外殼，就是核心競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)表現(xiàn)：二是核心競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)核，就是隱 藏其后的內(nèi)涵。 作為核心競(jìng)爭(zhēng)力外殼的市場(chǎng)表現(xiàn)，對(duì)于不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā) 的不同階段，是有不 同表現(xiàn)的。在前期它表現(xiàn)出的市場(chǎng)能力一般 是對(duì)市場(chǎng)的研究 與把握，或是對(duì)消費(fèi)者的吸引與挖掘等：在項(xiàng)目開發(fā)中期即建設(shè)生產(chǎn)階段，則主 要包括建筑管理、環(huán)境質(zhì)量的管理和配套能力的管理等；在項(xiàng)目開發(fā)的后期就是 進(jìn)行銷售以后，則主要表現(xiàn)為良好的服務(wù)和較高的美譽(yù)度等方面。市場(chǎng)能力主要 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)了解市場(chǎng)、開發(fā)市場(chǎng)、帶動(dòng)市場(chǎng)的能力，涉及到對(duì)市場(chǎng)宏觀經(jīng) 濟(jì)形勢(shì)的把握，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與客戶的把握。通常結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù) 流程，我們認(rèn)為核心競(jìng)爭(zhēng)力的外殼 （市場(chǎng)表現(xiàn)）主要包括：前期開發(fā)策劃、規(guī)劃 設(shè)計(jì)、項(xiàng)目推廣策劃與銷售控制和戰(zhàn)略預(yù)見與整合能力。 、前期開發(fā)策劃 前期開發(fā)策劃是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過市場(chǎng)調(diào)查研究，確定開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo) 客戶群，對(duì)目標(biāo)客戶群的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等特征做出準(zhǔn)確界定；發(fā)現(xiàn)目標(biāo)客戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核群的需求；綜合考慮各方面因素，確定滿足客戶需求的項(xiàng)目開發(fā)與策劃方案。 前期開發(fā)策劃不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，而且也是項(xiàng) 目成敗的關(guān)鍵。意識(shí)到 這一點(diǎn)標(biāo)志著不僅是觀念而且是公司內(nèi)部實(shí)質(zhì)性的變革，房地產(chǎn)公司要將內(nèi)部資 源配置的重心向市場(chǎng)需求的調(diào)查研究?jī)A斜，并以此建立起相應(yīng)的業(yè)務(wù)動(dòng)作流程， 從戰(zhàn)略發(fā)展的高度對(duì)前期開發(fā)策劃能力加 以系統(tǒng)的培育和強(qiáng)化。 、規(guī)劃設(shè)計(jì) 這里，“規(guī)劃設(shè)計(jì)”是指房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境與建筑的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，即確定在給定 規(guī)劃條件下的住宅小區(qū)的空間排列組合、建筑風(fēng)格、環(huán)境特色和智能化水平，各 個(gè)戶型的結(jié)構(gòu)和平面設(shè)計(jì)特征以及建材選料和造價(jià)成本，總之，規(guī)劃設(shè)計(jì)確定了 房地產(chǎn)項(xiàng) 目的基本形態(tài)。規(guī)劃設(shè)計(jì)的極端重要性和它的外包作用模式使開發(fā)商對(duì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的控制能力成為以準(zhǔn)確有效的方式來滿足客戶物業(yè)需求的關(guān)鍵因 素。為此，開發(fā)商要建立一支專業(yè)、高效的規(guī)劃設(shè)計(jì)控制隊(duì)伍，他們能以專業(yè)水 準(zhǔn)提出規(guī)劃設(shè)計(jì)的任務(wù)要求， 評(píng)價(jià)每個(gè)階段的進(jìn)程并糾正其中存在的問題，把規(guī) 劃設(shè)計(jì)工作引導(dǎo)到符合客戶需求的軌道上去。 、項(xiàng)目推廣策劃和銷售控制 項(xiàng)目推廣策劃和銷售控制是前期開發(fā)策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)控制的成果在市場(chǎng)中得 到體現(xiàn)的有力保證。 在設(shè)計(jì)完成后，項(xiàng)目推廣成為首要任務(wù)，項(xiàng)目推廣包含營(yíng)銷策劃、形象包裝、 廣告宣傳、銷售管理、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)，但關(guān)鍵是策劃和銷售控制。 營(yíng)銷策劃是將項(xiàng)目的利益點(diǎn)以創(chuàng)造性的方式傳導(dǎo)給潛在客戶的過程。利益是 在與對(duì)手的比較中產(chǎn)生的，因此，策劃人員要十分熟悉市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況， 找 準(zhǔn)利益比較的基準(zhǔn)，優(yōu)秀的策劃方案必須另辟蹊徑，以獨(dú)特的視角審視項(xiàng)目。 銷售控制是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的捷徑。房地產(chǎn)與其他消費(fèi)品不同，它的生 產(chǎn)周期很長(zhǎng)，市場(chǎng)需求變化后供給是不可調(diào)節(jié)的，只能以銷售控制來實(shí)現(xiàn)微調(diào)。 一個(gè)項(xiàng)目開盤即一搶而空不一定是一件好事，開發(fā)商可能沒有得到最大的銷售收 入，所以要控制好銷售節(jié)拍，在先導(dǎo)期、開盤期、強(qiáng)銷期、收盤期各安排合理的 供給比例，每個(gè)期間內(nèi)供應(yīng)的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、 高低的比例，實(shí)現(xiàn)均衡銷售。這種能力不是一朝一夕能培養(yǎng)起來的，而是通過長(zhǎng) 期市場(chǎng)探索形成的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)并加以科學(xué)發(fā)展的。 、戰(zhàn)略預(yù)見與整合能力 企業(yè)戰(zhàn)略預(yù)見與整合能力是指企業(yè)在外部環(huán)境與內(nèi)部經(jīng)營(yíng)條件分析的基礎(chǔ)上，明確企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向，明確企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力及其發(fā)展規(guī)劃，并且有效地 實(shí)施戰(zhàn)略的能力。 核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)最寶貴的戰(zhàn)略資源，是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的源泉。核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育，首先就涉及企業(yè)的發(fā)展方向問題。只有發(fā)展方向正確，在此基礎(chǔ)上才有可能形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，否則，核心競(jìng)爭(zhēng)力無從談起?！耙粋€(gè)以低成本生產(chǎn)錯(cuò)誤產(chǎn)品的企業(yè)比一個(gè)以高成本生產(chǎn)正確產(chǎn)品的企業(yè)更容易失 敗”。因而企業(yè)強(qiáng)大的戰(zhàn)略預(yù)見能力是企業(yè)核心能力形成的前提。其次，核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育與管理需要強(qiáng)有力的戰(zhàn)略管理的支持。企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的形成不是一個(gè)偶然的隨機(jī)過程，而需要企業(yè)有意識(shí)、有計(jì)劃的培育與發(fā)展。這就要求企業(yè)以核心競(jìng)爭(zhēng)力為中心進(jìn)行環(huán)境分析、制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以及實(shí)施戰(zhàn)略。 核心競(jìng)爭(zhēng)力的外殼是其為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)表現(xiàn)，而真正支撐核心競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)核有兩點(diǎn)：一是資源的整合能力；二是創(chuàng)新學(xué)習(xí)能力。 這主要是由房地產(chǎn)行業(yè)的特征所決定的。即：一是技術(shù)透明化，這個(gè)行業(yè)的基本 技術(shù)是公開的，可 以說房地產(chǎn)行業(yè)不存在技術(shù)障礙。二是在很大程度上依賴外部 資源。房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施通常需要借助多方面的外力。如項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，對(duì)消 費(fèi)者進(jìn)行研究，要請(qǐng)專業(yè)的調(diào)查公司，產(chǎn)品定位時(shí)要咨詢房地產(chǎn)策劃公司，項(xiàng)目 施工時(shí)要請(qǐng)建筑公司，而營(yíng)銷推廣時(shí)要借助廣告公司等等。實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)只是一個(gè)資源的整合者，最終賣給消費(fèi)者的樓房其實(shí)是一個(gè)資源的整合品。 三是購(gòu)買消費(fèi)己經(jīng)日趨理性，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品的需求標(biāo)準(zhǔn)正日益提高。四是 房地產(chǎn)商品的需求變化快。個(gè)人購(gòu)房時(shí)代的到來，人們的需求千變?nèi)f化。企業(yè)必 須不斷學(xué)習(xí)密切跟蹤前沿的 知識(shí)，否則就會(huì)落伍，甚至被市場(chǎng)拋棄。 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部環(huán)境分析 所謂外部環(huán)境，就是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的不可控制的參與者 和影響力。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存空間。在激烈復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，機(jī)會(huì)與 威脅往往同時(shí)并存，而不斷變化的外部環(huán)境又不斷造成新的機(jī)會(huì)與新的威脅。從 戰(zhàn)略角度分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外部環(huán)境，是要把握環(huán)境的現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)，利 用有利于企業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，避開環(huán)境可能帶來的威脅，這是企業(yè)謀求生存發(fā)展的 首要問題。下面，我們將從宏觀和微觀兩個(gè)層次來分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的外 部環(huán)境 。 第一節(jié) 宏觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宏觀環(huán)境就是間接影響與制約其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的社會(huì)力量，一般來說，可以概括為政治與法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)、文化與 自然環(huán)境和技術(shù) 環(huán)境四類，即 （，）如圖所 示。企業(yè)及其所處的微觀環(huán)境都在這些宏觀力量的控制和影響下。 一、政治和法律環(huán)境 政治和法律環(huán)境，是指那些制約和影響企業(yè)的政治要素和法律系統(tǒng)，以及它 們的運(yùn)行狀態(tài)。政治和法律因素是保障企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本條件 。只有在一 個(gè)穩(wěn)定的法治環(huán)境中，企業(yè)才能夠真正通過公平競(jìng)爭(zhēng)，獲取自己正當(dāng)?shù)臋?quán)益，并 得以長(zhǎng)期、穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)的位置固定、投資巨大和投資回收期長(zhǎng)等特性更 決定了政治和法律環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響特別深遠(yuǎn)。無論是政治局勢(shì)、政治制度 的變化還是相關(guān)法律法規(guī)的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展都具有重要意義。 二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指構(gòu)成企業(yè)生存和發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，包括 社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)體制、發(fā)展?fàn)顩r、宏觀經(jīng)濟(jì)政策等要素。與政治法律環(huán)境相 比，經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的影響更直接更具體 。例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的反應(yīng)就非常敏感。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，百業(yè)俱興，對(duì)房地產(chǎn) 需求旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迅速發(fā)展；但當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷入低谷時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 也首當(dāng)其沖受到負(fù)面影響。近兩年，香港樓市的低迷就與香港經(jīng)濟(jì)的徘徊不前不 無關(guān)系，因此，許多香港地產(chǎn)企業(yè)紛紛北 ，尋求發(fā)展機(jī)會(huì)。 三、社會(huì)、文化與自然環(huán)境 社會(huì)文化環(huán)境是指企業(yè)所處的社會(huì)結(jié)構(gòu)、社會(huì)風(fēng)俗和習(xí)慣、信仰和價(jià)值觀念、 行為規(guī)范、生活方式、文化傳統(tǒng)、人口規(guī)模與地理分布等因素的形成和變動(dòng)。自 然環(huán)境是指企業(yè)所處的自然環(huán)境與生態(tài)環(huán)境，包 括土地、森林、河流、海洋、生 物、礦產(chǎn)、能源、水源、環(huán)境保護(hù)、生態(tài)平衡等方面的發(fā)展變化。社會(huì)文化和自 然環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響也是不言而喻的。例如，人口規(guī)模、社 會(huì)人口年齡結(jié)構(gòu)、家庭人口結(jié)構(gòu)、社會(huì)風(fēng)俗對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)偏好的影響、環(huán)境保護(hù) 與生態(tài)平衡狀況等因素都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定投資方向、產(chǎn)品改進(jìn)與革新等 重大經(jīng)營(yíng)決策問題時(shí)必須考慮的因素。 四、技術(shù)環(huán)境 技術(shù)環(huán)境是指企業(yè)所處的環(huán)境中的科技要素及與該要素直接相關(guān)的 各種社會(huì) 現(xiàn)象的集合，包括國(guó)家科技體制、科技政策、科技水平和科技發(fā)展趨勢(shì)等。在科 學(xué)技術(shù)迅速發(fā)展變化的今天，技術(shù)環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響可能是創(chuàng)造性的，也可能是 破壞性的，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要預(yù)見這些新技術(shù)帶來的變化，在戰(zhàn)略管 理上做出相應(yīng)的戰(zhàn)略決策，以獲得新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 第二節(jié) 微觀環(huán)境 產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)需求分析 企業(yè)經(jīng)營(yíng)所面對(duì)的微觀環(huán)境包括兩個(gè)方面 產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)。以下，我們將從 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)需求兩個(gè)方面來分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的微觀環(huán)境。 一、 房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析 一個(gè)企業(yè)的發(fā)展離不開 整個(gè)的宏觀環(huán)境，更與本產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)息息相 關(guān)。接下來。借鑒邁克爾波特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析原理對(duì)影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展 的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)分析。該理論認(rèn)為，在一個(gè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部存在著五種基本的 競(jìng)爭(zhēng)力，即潛在的進(jìn)入者、替代品、買方侃價(jià)能力、供方侃價(jià)能力和現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手的競(jìng)爭(zhēng)。這五種競(jìng)爭(zhēng)力共同決定著一個(gè)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度和最終的利潤(rùn)潛力，其 中最強(qiáng)的一種或幾種競(jìng)爭(zhēng)力占據(jù)著統(tǒng)治地位并對(duì)一個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略的形成起著關(guān)鍵作用。（見圖） （一）房地產(chǎn)業(yè)的潛在進(jìn)入者分析 潛在進(jìn)入者，即潛在的競(jìng)爭(zhēng)者，相對(duì)于現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 者而言，是指其有可能成為產(chǎn)業(yè)內(nèi)未來的競(jìng)爭(zhēng)者。一般情況下，當(dāng)社會(huì)對(duì)某一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品需求增加， 而該產(chǎn)業(yè)內(nèi)的現(xiàn)有企業(yè)受生產(chǎn)能力限制又一時(shí)無法滿足這些市場(chǎng)需求時(shí)，潛在的 競(jìng)爭(zhēng)者就會(huì)紛紛涌入，從而構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。隨著房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)地 位的確立，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展更進(jìn)一步擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。與此同時(shí)， 國(guó)內(nèi)部分產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)則日趨飽和，競(jìng)爭(zhēng)幾近白熱化，因而，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)潛在的進(jìn) 入者產(chǎn)生了巨大的吸引力。但是，受種種因素的制約，并不是每一個(gè)潛在進(jìn)入者 都能夠如愿以償。進(jìn)一步研究，可以將最有可能進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的潛在競(jìng) 爭(zhēng)者分為 以下兩種類型： 第一種類型是通過相關(guān)多元化進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。所謂相關(guān)多元化 是指企業(yè)涉及的諸業(yè)務(wù)活動(dòng)之間存在技術(shù)的或市場(chǎng)的相關(guān)性。這一類潛在競(jìng)爭(zhēng)者 又可分為兩類： （）實(shí)行橫向相關(guān)多元化的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。這種類型的潛在競(jìng)爭(zhēng)者大多憑借其 在本行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過產(chǎn)品擴(kuò)張進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)中。如青島海爾集團(tuán)這一 家電行業(yè)巨頭就通過生產(chǎn)整體廚房進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。 （）實(shí)行縱向一體化的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。這一類型的潛在競(jìng)爭(zhēng)者來自房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 鏈的前后方。在我國(guó)，最典型的就是建 筑企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。 第二種類型是通過非相關(guān)多元化進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的潛在經(jīng)營(yíng)者。通過這種方式 進(jìn)入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，原來的業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)沒有直接的關(guān)系，在房地產(chǎn)業(yè)高額 利潤(rùn)等原因的驅(qū)動(dòng)下而涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)。如長(zhǎng)期從事遠(yuǎn)洋運(yùn)輸?shù)闹羞h(yuǎn)集團(tuán) 就是根據(jù)其 “下海、上天、登陸”的多元化戰(zhàn)略于 年通過在資本市場(chǎng)上成功 地收購(gòu)眾城實(shí)業(yè)進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，并很快打響了 “中遠(yuǎn)房地產(chǎn)”這一品牌。 （二）房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析 在大多數(shù)產(chǎn)業(yè)中，各個(gè)企業(yè)是相互依存的，因此，一個(gè)企業(yè) 的競(jìng)爭(zhēng)行為對(duì)其 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)產(chǎn)生影響，因而可能激起競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們對(duì)該行動(dòng)進(jìn)行報(bào)復(fù)或設(shè)法應(yīng)付。 然而，不同的產(chǎn)業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度是不一樣的，競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)度主要取決于以下幾個(gè)因素。 、產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘較低，勢(shì)均力敵的對(duì)手較多。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史不長(zhǎng)， 進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的壁壘較低，加上早期較高的產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)水平的吸引，競(jìng)爭(zhēng)參與者 范圍廣泛，數(shù)量眾多，規(guī)模普遍偏小。盡管近幾年來隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)少數(shù)實(shí) 力雄厚的大企業(yè)的發(fā)展，非規(guī)范與小型企業(yè)的生存己被大大壓縮，但總體來看，房地產(chǎn)業(yè)的集中化程度仍然很低，激烈、無序、非規(guī)范 的競(jìng)爭(zhēng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然 相當(dāng)普遍。 、市場(chǎng)趨于成熟，產(chǎn)品需求增長(zhǎng)速度放緩。在增長(zhǎng)緩慢的產(chǎn)業(yè)，企業(yè)為了以既有的速度持續(xù)發(fā)展，只能進(jìn)入爭(zhēng)奪市場(chǎng)份 額的競(jìng)爭(zhēng)。目前，房地產(chǎn)業(yè)己趨于成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)己從賣方市場(chǎng)步入買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的需求增長(zhǎng)趨緩，同時(shí)，購(gòu)買行為更為理性，因此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng) 度越來越大。 、退出壁壘高。退出壁壘是指迫使那些投資收益很低，甚至虧損的企業(yè)仍留在產(chǎn)業(yè)內(nèi)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、戰(zhàn)略協(xié)同關(guān)系和情感等方面的因素。近些年來，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)決策失誤及 宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，很多企業(yè)都處于虧損甚至破產(chǎn)狀態(tài)，大量的資金沉淀在房地產(chǎn)上。然而受房地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)的限制，再加上其他方面的原因，許多業(yè)內(nèi)企業(yè)都不愿主動(dòng)降價(jià)銷售，或退出房地產(chǎn)市場(chǎng) 綜合以上分析可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)目前還屬于進(jìn)入壁壘相對(duì)較低，而 退出壁壘相對(duì)較高的產(chǎn)業(yè)，在這種情況下，進(jìn)入市場(chǎng)較為容易，而大量的潛在進(jìn) 入者曾一度被產(chǎn)業(yè)的瞬間暴利所誘引紛紛入市，然而在隨后出現(xiàn)的市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷 的狀態(tài)時(shí)，又難以退出，所以，從目前總體上來看，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展仍 處于一種相當(dāng)艱難的境地。 三房地產(chǎn)產(chǎn)品的替代威脅分析 通常，我們是根據(jù)產(chǎn)品或服務(wù)來定義一個(gè)產(chǎn)業(yè)，據(jù)此我們能夠識(shí)別生產(chǎn)相似 產(chǎn)品又相互競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)。然而，如果我們僅僅根據(jù)產(chǎn)品來定義一個(gè)產(chǎn)業(yè)，那么這個(gè)產(chǎn)業(yè)通常就會(huì)變得很狹窄，而且往往忽視競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的一些關(guān)鍵方面。對(duì)房地 產(chǎn)業(yè)而言，若單就產(chǎn)品來看，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的特性，決定了它的不可完全 替代性：房地產(chǎn)產(chǎn)品首先有區(qū)位上的差異，即使是在相同的區(qū)位，同一棟建筑，也存在著樓層、戶型、朝向等方面的差異。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)品的替代性是較差的。 但如果我們從購(gòu)買者的角度來定義產(chǎn)業(yè)的話 ，則就有可能將完全不同的企業(yè)聯(lián)系 在一起：雖然它們生產(chǎn)不同的產(chǎn)品，但卻能滿足購(gòu)買者的同一類需要。比如隨著 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的完善與應(yīng)用，人們的工作、生活方式都將 發(fā)生很大的變化，“虛擬公司”、“居家辦公”、“網(wǎng)上購(gòu)物”等大量普及將會(huì)使得人 們對(duì)環(huán)境空間的需求發(fā)生變化。這些都將構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的沖擊。而且，隨著 網(wǎng)絡(luò)技術(shù)所產(chǎn)生的 “虛擬區(qū)位”和 “虛擬空間”對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位唯一性的特點(diǎn)也構(gòu) 成挑戰(zhàn)，尤其是在商業(yè)活動(dòng)中，作為一種媒介，部分物質(zhì)空間 （房地產(chǎn)）正在逐 步被 “虛擬空間”所代替。 （四）房地產(chǎn)購(gòu)買者的議價(jià)能力分析 購(gòu)買者主要通過其壓低價(jià)格、以較高的產(chǎn)品質(zhì)量或更多的服務(wù)要求以促使企 業(yè)間互相傾軋等來影響產(chǎn)業(yè)中現(xiàn)有企業(yè)的獲利能力。一般而言，具備下列條件的 購(gòu)買者可能具有較強(qiáng)的議價(jià)能力： ，購(gòu)買者數(shù)量較少，而每個(gè)購(gòu)買者的購(gòu)買量較大，占了賣方銷售量的很大比 例； 、賣方產(chǎn)業(yè)由大量相對(duì)來說規(guī)模較小的企業(yè)組成： 、購(gòu)買者所購(gòu)買的產(chǎn)品基本上是一種標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，可以由多家企業(yè)提供； 、購(gòu)買者掌握了充分的信息，如市場(chǎng)供求狀況、市場(chǎng)價(jià)格、 產(chǎn)品生產(chǎn)成本等。 但是，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所呈現(xiàn)的下列特點(diǎn)則決定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的購(gòu)買者 的議價(jià)能力較弱： 、房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性； 、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)多、交易成本高； 、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，中介機(jī)構(gòu)不發(fā)達(dá)，且運(yùn)作不規(guī)范，購(gòu)買者對(duì)信 息的獲取困難而昂貴： 、大量的個(gè)人購(gòu)房者； 、房地產(chǎn)消費(fèi)或投資占購(gòu)買者總消費(fèi)額的比重較大： ，購(gòu)買者轉(zhuǎn)換成本較高。 （五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)者的議價(jià)能力分析 供應(yīng)者主要通過提高 投入要素的價(jià)格或降低單位價(jià)值質(zhì)量的能力，來影響某 產(chǎn)業(yè)內(nèi)各企業(yè)的收益能力。一般來說，作為供應(yīng)者，當(dāng)其具備下列條件時(shí)，具有較強(qiáng)的議價(jià)能力： 、企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要的要素資源為少數(shù)幾個(gè)甚至一個(gè)供應(yīng)者所壟斷；而且這種資 源在市場(chǎng)上需求者眾多，以致于每一單個(gè)企業(yè)都不可能成為供應(yīng)者的重要客戶。 、供應(yīng)者的產(chǎn)品具有極大的差異性，以致于企業(yè)難以轉(zhuǎn)換或轉(zhuǎn)換成本很高， 甚至很難找到與供應(yīng)者的產(chǎn)品相競(jìng)爭(zhēng)的替代產(chǎn)品。 、供應(yīng)者能夠方便地實(shí)行前向關(guān)聯(lián)，而企業(yè)卻難以進(jìn)行后向關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象是 房屋和土地，尤其是城鎮(zhèn)國(guó)有土地，作為一種 位置固定、用途多樣、數(shù)量有限的稀缺資源，其供給狀況直接決定了房地產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展。根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)行法律制度，政府是城鎮(zhèn)國(guó)有土地的唯一所有者，城鎮(zhèn)國(guó)有 土地只能以使用權(quán)為交易對(duì)象，國(guó)有土地使用權(quán)又分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，而 在一級(jí)市場(chǎng)上，政府又對(duì)土地實(shí)行壟斷性經(jīng)營(yíng)。這使得作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主 要供應(yīng)方，政府具有很強(qiáng)的議價(jià)能力，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平具有重 要的影響。 通過上面的分析，我們可以得出以下結(jié)論： 目前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出進(jìn)入壁壘較低 ，退出壁壘較高，買方議價(jià)能力 較低，供方議價(jià)能力較高，替代品壓力相對(duì)較小，行業(yè)內(nèi)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，行業(yè)總 體收益水平不高的特點(diǎn)。 房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)化分析為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略研究提供了一個(gè)系統(tǒng)認(rèn)識(shí)產(chǎn)業(yè) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的框架，這對(duì)研究制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略極為關(guān)鍵。因?yàn)橹挥?在當(dāng)影響房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的作用力以及其產(chǎn)生的內(nèi)在機(jī)制被確定以后，一個(gè)房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)才能夠弄清自己在整個(gè)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，才能夠確定自己針對(duì)每一種 競(jìng)爭(zhēng)力所處的地位，并據(jù)此采取下一步的行動(dòng)。 二、市場(chǎng)需求狀況分析 市場(chǎng)需求狀況分析是房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)微觀環(huán)境分析的另一個(gè)重要內(nèi)容。房地 產(chǎn)的市場(chǎng)需求狀況呈現(xiàn)以下幾個(gè)主要特點(diǎn)： 、市場(chǎng)需求的廣泛性。房地產(chǎn)是人類生存發(fā)展的基本物質(zhì)條件，在一切存在 著商品生產(chǎn)和商品交換的國(guó)家和地區(qū)都存在著房地產(chǎn)的生產(chǎn)和交換。 、市場(chǎng)需求的多樣性。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)收入、使用目的、文化觀念等等的不同，人 們對(duì)房地產(chǎn)的需求也有所不同。 、市場(chǎng)需求的融資性。一般情況下，購(gòu)買房地產(chǎn)無論對(duì)個(gè)人還是組織都是一 項(xiàng)很大的開支，而購(gòu)買者或者出于經(jīng)濟(jì)壓力或者出于投資考慮通常會(huì)借助金融信 貸機(jī)構(gòu)的融資手段，以及 各種商業(yè)信用和民間信用形式。 、市場(chǎng)需求的長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)耐用消費(fèi)品，其使用期限往往高達(dá)幾 十年。雖然，由于工作的流動(dòng)性和生活方式的改變，人們也在不斷改善居住空間 的數(shù)量、質(zhì)量和位置。但是，與一般商品的需求不同，房地產(chǎn)的再次交易通常會(huì) 間隔很長(zhǎng)時(shí)間。 通過以上特點(diǎn)，我們對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求狀況有了一個(gè)初步的了解。接下來， 我們將從市場(chǎng)需求的決定因素和需求價(jià)格彈性這兩個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況 進(jìn)行更深入的探討。 （一）市場(chǎng)需求的決定因素 經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，決定一個(gè)消費(fèi)者對(duì)一 種產(chǎn)品的需求數(shù)量的主要因素有：該 產(chǎn)品的價(jià)格、消費(fèi)者的收入水平、相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格、消費(fèi)者的偏好、消費(fèi)者對(duì)產(chǎn) 品的價(jià)格預(yù)期等。一個(gè)市場(chǎng)上所有消費(fèi)者對(duì)該種產(chǎn)品的總需求量還取決于這個(gè)市 場(chǎng)上消費(fèi)者的數(shù)量。市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)中有這樣一個(gè)公式：市場(chǎng)需求二人口購(gòu)買力購(gòu)買 欲望。這個(gè)公式概括了上述的各個(gè)決定因素：人口對(duì)應(yīng)一個(gè)市場(chǎng)上消費(fèi)者的數(shù)量； 購(gòu)買力對(duì)應(yīng)消費(fèi)者的收入水平；購(gòu)買欲望對(duì)應(yīng)產(chǎn)品價(jià)格、相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格、消費(fèi) 者的偏好、消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格預(yù)期等。 在市場(chǎng)需求的決定因素中，人口和購(gòu)買力是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以控制的因素 ， 而購(gòu)買欲望這個(gè)因素則是可以把握的。 （二）需求價(jià)格彈性分析 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求原理，一般產(chǎn)品的價(jià)格越高，需求量越??；價(jià)格越低，需 求量越大。房地產(chǎn)的需求也遵循著這樣一個(gè)規(guī)律，為了進(jìn)一步探討當(dāng)價(jià)格發(fā)生一 定幅度的變化時(shí)，房地產(chǎn)需求量的改變幅度大小，我們就要對(duì)房地產(chǎn)的需求價(jià)格 彈性進(jìn)行分析。房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性作為市場(chǎng)需求分析的重要內(nèi)容，是決定企業(yè) 收益水平的關(guān)鍵因素，是企業(yè)制定價(jià)格策略的主要依據(jù)。 一般說來，影響產(chǎn)品需求價(jià)格彈性的因素主要有：產(chǎn)品的可替代程度；商品 對(duì)購(gòu)買者的重要 程度；購(gòu)買者在某一商品上的支出在其總支出中所占的比重；購(gòu) 買者轉(zhuǎn)向替代品的轉(zhuǎn)換成本。 房地產(chǎn)作為人們生產(chǎn)生活的必需品，對(duì)購(gòu)買者來說很重要，而且其替代性差， 所以，需求價(jià)格彈性不大。也就是說，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)對(duì)它的需 求量的變化并不大，但是，不同類型的房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性也不能一概而論。 通常，普通商品房的需求價(jià)格彈性相對(duì)來說較大，適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)會(huì)增大需求，而對(duì) 于高檔公寓、別墅來說，價(jià)格的變動(dòng)對(duì)需求的影響則較小。降低此類商品房的價(jià) 格非但不能較大幅度增加需求，還有可能帶來負(fù)面影響。在這種情 況下，企業(yè)以 穩(wěn)定的價(jià)格樹立形象更有利于在行業(yè)中建立長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)。 第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部資源分析 通過以上第二部分對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的宏觀和微觀環(huán)境的分析，我們對(duì) 影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境因素有了一定的了解和把握。對(duì)于一個(gè)房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，適應(yīng)環(huán)境是至關(guān)重要的，也是成功發(fā)展的必要條件。然而，根 據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)企業(yè) “能夠做的”和 “可能做的”之間的 有機(jī)結(jié)合，是使企業(yè)內(nèi)部因素與外部環(huán)境以理想的狀態(tài)相連接的紐帶。因此如何 組織好企業(yè)的內(nèi)部和外部資源為市場(chǎng)提供高質(zhì)量的產(chǎn) 品和服務(wù)，并最終得到市場(chǎng) 的肯定，才是企業(yè)成功發(fā)展的核心所在，也正是企業(yè)戰(zhàn)略所要解決的問題。畢竟， 面對(duì)同樣的環(huán)境，不同的企業(yè)會(huì)因?yàn)樽陨碣Y源與能力的差異做出不同的反應(yīng)，其 結(jié)果也是大相徑庭。因此 ，還需要基于資源與能力的角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部 條件進(jìn)行系統(tǒng)的分析。接下來，我們?cè)趯?duì)外部環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，借助價(jià)值鏈， 這一企業(yè)戰(zhàn)略研究中常用的分析方法，展開對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部資源的分析。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈的構(gòu)建 價(jià)值鏈分析法是將企業(yè)在向顧客提供產(chǎn)品過程中的一系列活動(dòng)分解為在戰(zhàn)略 上相互關(guān)聯(lián)的活動(dòng)，并通過考察這些活動(dòng)本身及其相互之間的關(guān)系來確定企業(yè)的 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 每一個(gè)產(chǎn)業(yè)都有自己的特點(diǎn)，即使在一個(gè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，由于各企業(yè)在發(fā)展歷史、 經(jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等方面存在的差異，它們各自的價(jià)值鏈也互不相同。借助邁 克爾波特的價(jià)值鏈分析方法，可以構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈，并對(duì)其價(jià)值 活動(dòng)進(jìn)行分析，從而系統(tǒng)了解企業(yè)的資源狀況，確定本企業(yè)強(qiáng)于競(jìng)爭(zhēng)者的特殊優(yōu) 勢(shì)，從而探究產(chǎn)生這種優(yōu)勢(shì)的源泉 企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有投資意向開始，至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽 命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個(gè) 程序包括八個(gè)步驟，即投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、細(xì)化投資方案、可行性研究、合同 談判、正式簽署有關(guān)合作協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入使用、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。 （房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，劉洪玉、江籠 ，城市開發(fā)，年期） 開發(fā)商在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有比較深入的了解并占有大量市場(chǎng)信息的 基礎(chǔ)上，探討投資可能性，尋找多個(gè)可供選擇的投資機(jī)會(huì)，在頭腦中快速判斷其 可行性。 開發(fā)商選擇出實(shí)現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討 技術(shù)可行性，與潛在的 租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)計(jì)方案，探討獲取開 發(fā)用地的可行性。 開發(fā)商進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn) 行可行性研究，將有關(guān)開發(fā)計(jì)劃報(bào)送政府有關(guān)部門，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。 開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶需求特征確定最終設(shè)計(jì)方案，開始合 同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲取政府的用地、 規(guī)劃等許可。 簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié) 議、土地出 讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租 售合同。 開發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場(chǎng)推廣和開發(fā)隊(duì)伍提出的工程變 更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。 開發(fā)商組織物業(yè)管理隊(duì)伍、進(jìn)行市場(chǎng)推廣活動(dòng)，政府批準(zhǔn)入住，接入市 政設(shè)施，租客入住，償還建設(shè)貸款，長(zhǎng)期融資到位。 業(yè)主 （開發(fā)商或新業(yè)主）進(jìn)行物業(yè)管理、更新改造、市場(chǎng)推廣等工作， 以延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其作為固定資 產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中。 此外， 作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)行不可或缺的部分，房地產(chǎn)開發(fā)還需要一些重 要的支持系統(tǒng)：信息支持系統(tǒng)、資金支持系統(tǒng)、法律支持系統(tǒng)、技術(shù)支持系統(tǒng)， 這些系統(tǒng)的支持作用貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。 通過以上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)普通特點(diǎn)的分析，可以將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分解為在策略上相互關(guān)聯(lián)的九項(xiàng)活動(dòng)，其中包括前期工作、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、 市場(chǎng)營(yíng)銷及物業(yè)管理五項(xiàng)基本活動(dòng)和信息管理、技術(shù)開發(fā)、人力資源管理及企業(yè) 的基礎(chǔ)設(shè)施等四項(xiàng)輔助活動(dòng)。（見圖） 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈分析 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本活動(dòng)分析 （一）前期工作 房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額巨大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。 要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須做好各項(xiàng)前期工作。這里，所要討論 的前期工作不僅包括通常意義上的獲取土地使用權(quán)、拆遷安置補(bǔ)償、安排貸款等 工作還包括在此之前的投資決策分析。 （二） 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值活動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因?yàn)?，?duì)于房地產(chǎn)來說， 無論是產(chǎn)品的質(zhì)量、市場(chǎng)的反應(yīng)、還是物業(yè)管理的成本和效果，很重要的部分都 集中在對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案的控制上。但是，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)作 的時(shí)間并不很長(zhǎng)，傳統(tǒng)的開發(fā)模式在一定程度上使許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)產(chǎn)品設(shè) 計(jì)沒有足夠的重視，設(shè)計(jì)師在建筑決定論和功能主義觀念的影響下，忽略市場(chǎng)的 需求造成大量建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)單一，毫無個(gè)性和生氣 。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的今天，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的重要性日益凸現(xiàn)。越來越多 的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到迎合市場(chǎng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)才是順暢銷售的有力保證。房地產(chǎn)業(yè)的一場(chǎng) 革命悄然開始，房地產(chǎn)的產(chǎn)品時(shí)代正在來臨。建筑位置、居住功能、建筑風(fēng)格、 環(huán)保建材，社區(qū)功能的完善，文化建設(shè)的追求，已經(jīng)成為成熟社區(qū)高品質(zhì)高目標(biāo) 的追求。 （三）建筑施工 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段一開始，就意味著在選定的開發(fā)地點(diǎn)，以在特定 時(shí)間段上分布的特定成本，來開發(fā)建設(shè)一棟特定的建筑物。此時(shí)，對(duì)有些問題的 處理就不像前面兩個(gè)環(huán)節(jié)那樣具有彈性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這一階段的工 作目標(biāo)就轉(zhuǎn)為在預(yù)算成本和計(jì)劃工期范圍內(nèi)，高質(zhì)量地完成工程施工工作，也就 是尋求項(xiàng) 目成本、時(shí)間、質(zhì)量三要素的最優(yōu)均衡控制。 四市場(chǎng)營(yíng)銷 伴隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化趨勢(shì)，市場(chǎng)營(yíng)銷己經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵業(yè) 務(wù)活動(dòng)。正如美國(guó)著名市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)權(quán)威菲利 普科特勒所定義的那樣，市場(chǎng)營(yíng)銷是 通過創(chuàng)造和交換產(chǎn)品和價(jià)值，從而使個(gè)人和群體滿足欲望和需要的社會(huì)管理過程。 具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)營(yíng)銷可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)一步理解： 第一、市場(chǎng)營(yíng)銷應(yīng)以消費(fèi)者需求為中心，這正是市場(chǎng)營(yíng)銷的概念所要求的。 今天的房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，也就是說，消費(fèi)者面臨眾多的產(chǎn)品與服務(wù)的 選擇。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能贏得顧客及在績(jī)效上超過競(jìng)爭(zhēng)者， 答案就在于市場(chǎng)營(yíng)銷的概念 在符合及滿足顧客需求上做得更好。因此，任何 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存和發(fā)展， 必須深入細(xì)致地調(diào)查、 分析和研究市場(chǎng)上顧客的需求。市場(chǎng)營(yíng)銷應(yīng)從顧客開始，而非生產(chǎn)過程開始。畢 竟，市場(chǎng)才是檢驗(yàn)產(chǎn)品開發(fā)成功與否的最終標(biāo)準(zhǔn)，脫離客戶需求的物業(yè)產(chǎn)品，無 論其設(shè)計(jì)、功能怎樣，都只能遭遇積壓、閑置的尷尬。 第二，市場(chǎng)營(yíng)銷是一種動(dòng)態(tài)的全過程營(yíng)銷。市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)認(rèn)為，市場(chǎng)營(yíng)銷是企 業(yè)價(jià)值鏈的靈魂，而不能簡(jiǎn)單地看成是一個(gè)單獨(dú)的功能，它是整個(gè)企業(yè)的活動(dòng)。 具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，市場(chǎng)營(yíng)銷的前期介入和全過程性也已經(jīng)成為當(dāng)前營(yíng)銷實(shí) 踐的根本點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)，即在前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)滲透營(yíng)銷理念，使物業(yè)擁有市場(chǎng)的 天 性。房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷和開發(fā)是密不可分的，營(yíng)銷是開發(fā)的龍頭，同時(shí)又服務(wù) 于開發(fā)。 第三，市場(chǎng)營(yíng)銷的產(chǎn)品是廣義的，不僅指有形的貨物、商品，而且指無形的思想觀念和服務(wù)。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈及市場(chǎng)營(yíng)銷策略被廣泛地運(yùn)用，越來 越多的開發(fā)企業(yè)意識(shí)到了無形的理念和服務(wù)的重要性。作為市場(chǎng)營(yíng)銷主要因素的 服務(wù)，從產(chǎn)品的整體概念中延伸出來，其對(duì)象及內(nèi)容不僅包括對(duì)現(xiàn)實(shí)顧客的服務(wù)， 而且也包括對(duì)潛在顧客的服務(wù)；不僅要提高預(yù)期的 （售前的）滿意程度，還要提 高顧客現(xiàn)實(shí)的 （售后的）滿意程度。服務(wù)不僅可用來創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)者難 以模仿的差異 性還能夠提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有效地增加企業(yè)的新銷售和再銷售的實(shí)現(xiàn)機(jī)率。 五物業(yè)管理 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)，是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中為完善市場(chǎng)機(jī)制而逐 漸建立起來的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式，其對(duì)消費(fèi)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)有著培育和完善的 作用。物業(yè)管理的核心工作是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的 客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對(duì)于收益性物業(yè)而言， 除此之外，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展和成熟，物業(yè)管理 己成為一個(gè)完整的房地產(chǎn)產(chǎn)品 的不可或缺的組成部分，購(gòu)房者在認(rèn)可物業(yè)管理必要性的同時(shí)，也對(duì)其提出了越 來越高的要求。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要在區(qū)位選擇、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面力求 使客戶達(dá)到滿意，還要著力打造物業(yè)管理的服務(wù)品質(zhì)，使其成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中新的 制勝點(diǎn)。 以上每項(xiàng)基本活動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)都是至關(guān)重要的，企業(yè)可 以通過在任何一項(xiàng)活動(dòng)中建立起來的優(yōu)勢(shì)來提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的輔助活動(dòng)分析 一信息管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息管理從最初的市場(chǎng)信息調(diào)研、加工 整理直至最終的分 析應(yīng)用，貫穿整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程，不僅對(duì)房地產(chǎn)投資決策、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng) 銷等基本活動(dòng)起到至關(guān)重要的輔助作用，也存在于其他各項(xiàng)輔助活動(dòng)中。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就必須掌握足夠的市場(chǎng)信 息，如消費(fèi)者的需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況和市場(chǎng)供求狀況等。這不僅是房地產(chǎn)開發(fā) 中所倡導(dǎo)的以人為本理念的具體體現(xiàn)，也是知己知彼，百戰(zhàn)不殆的要求。只有充 分有效的市場(chǎng)調(diào)研才能掌握客戶需求的第一手資料，從而結(jié)合企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)為 客戶打造令其滿意的產(chǎn)品。同時(shí)，也只有充分有效的市場(chǎng)調(diào)研才能掌握 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 和市場(chǎng)供求的狀況，從而有針對(duì)性的推出自己的產(chǎn)品，攻其不備。如深圳萬科早 在幾年前，就先后在國(guó)內(nèi)外收集相關(guān)的樓市信息，也正是在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上， 才提出了獨(dú)特的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念和整個(gè)公司的收縮戰(zhàn)略。 （二）技術(shù)開發(fā) 技術(shù)開發(fā)發(fā)生在企業(yè)中的許多部門，對(duì)各種價(jià)值活動(dòng)中包含的技術(shù)起到輔助 作用。技術(shù)開發(fā)對(duì)所有產(chǎn)業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)都很重要，然而，長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)業(yè) 被認(rèn)為是一個(gè)資金密集型和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍對(duì)技術(shù)創(chuàng)新缺 乏應(yīng)有的重視，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)往往局限于資金規(guī)模、土地儲(chǔ) 備、區(qū)位優(yōu)勢(shì)等方 面。這一認(rèn)識(shí)誤區(qū)的存在使房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)發(fā)展與時(shí)代發(fā)展的步伐相脫節(jié)，住宅 建設(shè)產(chǎn)業(yè)化水平低，規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量不高，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在急功近利的思想，忽視對(duì)新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品的開發(fā)和應(yīng)用，消費(fèi)者的需求得不到滿足。 世紀(jì)的今天，隨著我國(guó)城市居民的住宅需求從追求生存空間的數(shù)量型向追 求住宅功能環(huán)境的質(zhì)量型的過渡，如何加強(qiáng)企業(yè)的技術(shù)開發(fā)活動(dòng)，將現(xiàn)代科學(xué)技 術(shù)的最新成果與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，通過對(duì)固有的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式的改造，實(shí)現(xiàn)房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作由粗放型向集約型方式轉(zhuǎn)變，在提高工程質(zhì)量和服 務(wù)水平的同時(shí) 降低工程成本、縮短工期、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和樹立企業(yè)品牌形象已成為房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。 （三）人力資源管理 人力資源管理包括涉及所有類型人員的招聘、雇傭、培訓(xùn)、開發(fā)和報(bào)酬等的 各種活動(dòng)。人力資源管理通過它決定雇員們的技能和積極性以及雇傭和培訓(xùn)的成 本所起的作用，影響著任何企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 在當(dāng)今社會(huì)，人力資源在企業(yè)成長(zhǎng)和發(fā)展中的地位越來越重要，人作為企業(yè) 的主體，也是企業(yè)活力的源泉。與人居環(huán)境強(qiáng)調(diào) “人本主義”相對(duì)應(yīng)，現(xiàn)代房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理也越來 越強(qiáng)調(diào)以人為本的管理思想。只有全方位地充分調(diào)動(dòng)員 工的主觀能動(dòng)性，才能在企業(yè)內(nèi)部形成一種整體的強(qiáng)大合力，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中 脫穎而出。因此，如何通過人力資源管理在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造一種團(tuán)結(jié)和諧、相互協(xié) 助、相互信任的氛圍，以充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，發(fā)揮他們的主動(dòng)性和創(chuàng)造性己 不僅僅是一個(gè)戰(zhàn)術(shù)問題，而是一個(gè)戰(zhàn)略問題。如深圳萬科就明確將積蓄重要的關(guān) 鍵技術(shù)人才作為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要戰(zhàn)略，并因此而聚集了一批富有激情和理想、 有專業(yè)知識(shí)、不斷追求卓越的人才，形成了追求創(chuàng)新的進(jìn)取精神和蓬勃向上的公 司氛圍。 （四 ）企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施 企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施由大量活動(dòng)組成，包括總體管理、計(jì)劃、財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、法律、 政府事務(wù)和質(zhì)量管理?；A(chǔ)設(shè)施與其他輔助活動(dòng)不同，它通過整個(gè)價(jià)值鏈而不是 單個(gè)活動(dòng)起輔助作用。企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施有時(shí)僅僅被視為間接費(fèi)用，但它卻是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu) 勢(shì)的一個(gè)重要來源。例如，恰如其分的管理信息系統(tǒng)對(duì)成本地位貢獻(xiàn)巨大，同樣 在房地產(chǎn)業(yè)，高層管理在處理與供應(yīng)商 （尤其是政府）的關(guān)系方面也被認(rèn)為是至 關(guān)重要的。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈的聯(lián)系 從以上闡述 ，我們可以了解到，價(jià)值鏈將一個(gè)企業(yè)分解為戰(zhàn)略性相關(guān)的許多 活 動(dòng)。企業(yè)也正是通過比其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更廉價(jià)或更出色地開展這些重要的戰(zhàn)略活動(dòng) 來贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。而價(jià)值鏈分析的關(guān)鍵是使人們認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不 是上地、機(jī)械設(shè)備、資金和人員的簡(jiǎn)單堆砌組合，如果不將這些資源進(jìn)行有效地 組織以納入到一個(gè)系統(tǒng)或日常工作中來，確保生產(chǎn)出最終客戶認(rèn)為有價(jià)值的產(chǎn)品 或服務(wù)，那么這些資源將毫無價(jià)值。換句話說，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不僅來源于單個(gè) 的價(jià)值活動(dòng)本身，也常常來源于活動(dòng)間的聯(lián)系。這種聯(lián)系既包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 價(jià)值鏈的內(nèi)在聯(lián)系也包括企業(yè)與供給商、客戶之間的外在聯(lián)系。 一房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈的內(nèi)在聯(lián)系 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈并不是一些獨(dú)立活動(dòng)，而是相互依存的活動(dòng)構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。在這個(gè)系統(tǒng)中，各項(xiàng)價(jià)值活動(dòng)通過價(jià)值鏈的內(nèi)部聯(lián)系聯(lián)結(jié)起來。這些 聯(lián)系是某一價(jià)值活動(dòng)進(jìn)行的方式與成本之間的關(guān)系，或者是其與另一活動(dòng)之間的 關(guān)系。這種聯(lián)系可以通過最優(yōu)化和協(xié)調(diào)兩種方式為企業(yè)帶來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一方面， 它反映在企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)其總體目標(biāo)，往往在各項(xiàng)價(jià)值活動(dòng)間的聯(lián)系上進(jìn)行最優(yōu)化 的抉擇。例如，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)花費(fèi)較大的氣力進(jìn)行扎實(shí)的前期調(diào)研工作 以大大降低后期的市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用。另一方面，它也反映 在企業(yè)可以通過協(xié)調(diào)各項(xiàng) 活動(dòng)間的聯(lián)系來增加經(jīng)營(yíng)歧異性和削減成本。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 市場(chǎng)營(yíng)銷，就需要協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部的市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑施工和物業(yè)管理等 活動(dòng)之間的聯(lián)系。 盡管價(jià)值鏈內(nèi)部的各種聯(lián)系對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)十分關(guān)鍵，它們卻不易識(shí)別，而且對(duì) 各種聯(lián)系的利用常常要求信息或信息系統(tǒng)允許最優(yōu)化或協(xié)調(diào)配合的發(fā)生。因此， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅需要大量的信息去認(rèn)識(shí)形式多樣的聯(lián)系，與此同時(shí)，還要建 立自己的管理信息技術(shù)，鞏固或增強(qiáng)原有的聯(lián)系，創(chuàng)造與發(fā)展新的聯(lián)系。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值 鏈的外在聯(lián)系 價(jià)值活動(dòng)的聯(lián)系不僅存在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈的內(nèi)部。而且存在于企業(yè) 價(jià)值鏈與外部相關(guān)組織或群體的價(jià)值鏈之間。其中最典型的是縱向聯(lián)系，即企業(yè) 價(jià)值鏈與供應(yīng)商 （包括政府）、中介代理機(jī)構(gòu)和客戶價(jià)值鏈之間的聯(lián)系。 供應(yīng)商提供了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于其價(jià)值鏈中的土地、原材料或服務(wù)，供應(yīng) 商的價(jià)值鏈也在其他接觸點(diǎn)上影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；中介代理機(jī)構(gòu)的聯(lián)系與供 應(yīng)商的聯(lián)系相類似，其具有與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品流通相似的價(jià)值鏈。這些聯(lián)系 意味著三者的關(guān)系并不是此消彼漲的零和游戲，而是存在著各方共 同收益的內(nèi)在 關(guān)系。對(duì)這些聯(lián)系進(jìn)行周密的規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有可能通過在它們提供的 產(chǎn)品和服務(wù)中形成 “轉(zhuǎn)移成本”的辦法來獲得成本優(yōu)勢(shì)，以改善其競(jìng)爭(zhēng)地位。 客戶也有價(jià)值鏈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品表現(xiàn)為客戶價(jià)值鏈的外購(gòu)?fù)度搿?對(duì)工業(yè)、商業(yè)和公共事業(yè)買方的價(jià)值鏈的認(rèn)識(shí)比較直觀、容易，而個(gè)人消費(fèi)者價(jià) 值鏈的理解則相對(duì)困難，但卻非常重要。并不需要為每一個(gè)消費(fèi)者建立價(jià)值鏈， 但有代表性的個(gè)人消費(fèi)者的價(jià)值鏈則是用于對(duì)經(jīng)營(yíng)歧異性進(jìn)行分析的一個(gè)重要工具。 一個(gè)成功的企業(yè)應(yīng)該能夠以自己的價(jià)值鏈影響客戶 的價(jià)值鏈，從而達(dá)到減少客戶成本和提高客戶效益的目的。企業(yè)對(duì)客戶價(jià)值鏈的每一個(gè)影響，包括企業(yè)與客戶價(jià)值活動(dòng)之間的每一種聯(lián)系都蘊(yùn)涵有建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的機(jī)會(huì)，企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)對(duì)客戶價(jià)值鏈介入的時(shí)間越早，持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)，其對(duì)客戶的直接和間接的影響也越多，其間的聯(lián)系越緊密，企業(yè)確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的機(jī)會(huì)就越大，而競(jìng)爭(zhēng)者也就越難以模仿。 綜上所述，我們發(fā)現(xiàn)不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之所以會(huì)具有差異性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，正是由于它完成以上各個(gè)價(jià)值活動(dòng)的效果不同造成的。每個(gè)價(jià)值活動(dòng)環(huán)節(jié)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中與競(jìng)爭(zhēng)者相關(guān)環(huán)節(jié)的不同地位及它們對(duì)利潤(rùn)貢獻(xiàn) 的影響，就構(gòu)成了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的真正來源。通過對(duì)價(jià)值鏈的分析，企業(yè)不僅能確認(rèn)自身的優(yōu)勢(shì)，更為重要的是企業(yè)可以找出真正創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。企業(yè)正是在這些戰(zhàn)略環(huán)節(jié)做得比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出色，才最終贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。 比如，就我國(guó)目前的房地產(chǎn)業(yè)而言，各大公司在生產(chǎn)管理方面沒有什么大的差距，承建商容易找，而且費(fèi)用幾乎是透明的。生產(chǎn)管理對(duì)招商地產(chǎn)來說可能不構(gòu)成戰(zhàn)略環(huán)節(jié)，但是對(duì)中國(guó)海外來說，可能就是戰(zhàn)略環(huán)節(jié)，因?yàn)橄鄬?duì)于平均水平 它更具有明顯優(yōu)勢(shì) 。而對(duì)招商地產(chǎn)來說，服務(wù)客戶能力可能就是一個(gè)戰(zhàn)略環(huán)節(jié)， 因?yàn)樗哂袆e人所不具備的優(yōu)勢(shì) 蛇口強(qiáng)大的生活配套，它能將蛇口的各種生 活資源整合起來，為業(yè)主提供一張服務(wù)卡，憑借該卡在蛇口片區(qū)里所有酒店、旅 館，包括各種娛樂場(chǎng)所消費(fèi)，都能得到一定的折扣。實(shí)際上，企業(yè)價(jià)值鏈上的某 些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)就是企業(yè)培育核心競(jìng)爭(zhēng)力最好的切入點(diǎn)。運(yùn)用價(jià)值鏈的分析方法 來確定核心競(jìng)爭(zhēng)力，就要求企業(yè)密切關(guān)注組織的資源狀況，要求企業(yè)特別關(guān)注在 價(jià)值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)培育并獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力，以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力培養(yǎng) 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀分析 改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)取得了前所 未有的巨大發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位 也不斷上升，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資額從年的億元上升到年的 億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也從 年的 迅速提高到 ，房 地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。此外，房地產(chǎn)業(yè)在吸納勞動(dòng)力和增加 就業(yè)崗位方面也做出了很大的貢獻(xiàn)，直接從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)從 年的 家發(fā)展到年的 萬余家，從業(yè)人員從 年的 萬人增加到 年的 萬人。（近 萬家開發(fā)企業(yè)說明了什么，張 建華，房地產(chǎn)世界年第 期） 然而，伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的空前發(fā)展，作為產(chǎn)業(yè)主體的房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)其自身存在的問題，也逐漸暴露出來，主要有以下幾個(gè)方面： 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、資質(zhì)低、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。 房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，特別需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行規(guī) ?；?、集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，以提高其抗風(fēng)險(xiǎn)能力。然而，根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，到 年為止，盡管我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到 萬余家，但是平均資產(chǎn)規(guī) 模僅為萬元，每年的平均開發(fā)量不到萬平方米 。以目前規(guī)模較大的上市房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)深圳萬科為例，截止到年，總資產(chǎn)億元，凈資產(chǎn)億 元，年凈利潤(rùn) 億元，這與香港房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)輒上百億的規(guī)模，年 創(chuàng)凈利潤(rùn)超十億、幾十億甚至上百億相比，是無法相提并論的。與此同時(shí)，在這 近萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，達(dá)到一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)只占到了，二級(jí)資質(zhì)的 也只有 ，大部分是三級(jí)以下的小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 由于企業(yè)規(guī)模太小，導(dǎo)致自有資金嚴(yán)重不足，許多開發(fā)項(xiàng)目的資金只能依靠 銀行貸一點(diǎn)、材料供應(yīng)商欠一點(diǎn)、商品 房預(yù)售一點(diǎn)的方式來解決。年我國(guó)房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，企業(yè)自籌資金不足 ，銀行融資占 ，建筑公司的工程款和購(gòu)房者的預(yù)付款占 （后者的也源于銀行貸款）。 由此可見，由于企業(yè)自有資金不足，大量占用銀行信貸資金，必然導(dǎo)致企業(yè) 資本結(jié)構(gòu)單一，負(fù)債率居高不下，在這種情況下，一旦項(xiàng)目銷售不暢，必然引發(fā) 連鎖反應(yīng)，隱含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。 、市場(chǎng)占有率較低，行業(yè)準(zhǔn)入壁壘低。 同樣，以深圳萬科為例，該公司 年集團(tuán)全年結(jié)算樓宇面積 萬平方米 ， 結(jié)算收入 億元， 公司房地產(chǎn)銷售額在全國(guó)的市場(chǎng)份額為 ；在居領(lǐng)先 地位的深圳市場(chǎng)，以銷售額計(jì)算的市場(chǎng)份額僅為 ，而在香港，前十名的房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)占有率在左右。 各房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)占有率低，使行業(yè)的準(zhǔn)入壁壘低，外來資本得以輕松 進(jìn)入，房地產(chǎn)公司數(shù)量多、規(guī)模小。這不僅分散了有限的投資資金，還很容易引發(fā)行業(yè)內(nèi)部的惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等眾多問題，引發(fā)客戶投訴， 從整體上影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公眾形象。而這種競(jìng)爭(zhēng)的最終結(jié)果就是將使房地 產(chǎn)行業(yè)面臨一 次大的變動(dòng)和調(diào)整，優(yōu)勝劣汰。 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體信用狀況堪憂 。 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小，還導(dǎo)致了許多開發(fā)企業(yè)的短期行為嚴(yán)重。銀行 業(yè)去年對(duì)我國(guó)多個(gè)行業(yè)的信用狀況進(jìn)行了內(nèi)部排序，房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四， 僅居冶金行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前。中國(guó)誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司受銀行界 委托近期對(duì)上海、福建兩地的部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展了銀行貸款信用評(píng)級(jí)，結(jié) 果表明：在信用較好的上海，受評(píng)的家開發(fā)公司中，信用等級(jí)在（有貸款 價(jià)值）及以上的企業(yè)只占 （有風(fēng)險(xiǎn)但可以貸款）占 ；福建受評(píng)的 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，及以上的企業(yè)占到 得出的結(jié)論是房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)信用狀況普遍較低。貸款企業(yè)信用低對(duì)銀行而言就意味著信貸風(fēng)險(xiǎn)高，導(dǎo)致銀 行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，尤其是 年 月在中國(guó)人民銀 行頒布了 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知之后，各金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的開發(fā)性貸款數(shù)量下降明顯，工商、農(nóng)業(yè)、建設(shè)和中國(guó)四大國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行紛 紛對(duì)開發(fā)商的貸款政策作了重大調(diào)整，主要放貸行工商銀行、建設(shè)銀行確定了今 后只對(duì)大型、特大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或萬 平方米以上的特大型樓盤放貸的新政 策。隨著 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知的貫徹落實(shí)，資金實(shí)力弱、信用度較 低的小規(guī)模開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款的難度將進(jìn)一步加大。 、部分國(guó)有大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不足。 目前，部分國(guó)有企業(yè)依然存在政企不分、權(quán)責(zé)不明確的問題。這種既無壓力 也無動(dòng)力的情況，必然使一些國(guó)有開發(fā)企業(yè)無論是在市場(chǎng)份額、開發(fā)規(guī)模還是在 市場(chǎng)中的地位和競(jìng)爭(zhēng)力都逐漸下滑。國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和 新近涌現(xiàn)的大量合資及民營(yíng)企業(yè)的興起，其經(jīng)營(yíng)方式和管理機(jī)制均面臨著前所未 有的挑戰(zhàn)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng) 雖然，目前許多發(fā)展較成熟的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到了核心競(jìng)爭(zhēng)力的重 要性，而且這些企業(yè)已經(jīng)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的某些領(lǐng)域形成了自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 但是無論是從獨(dú)特性還是實(shí)現(xiàn)客戶的可識(shí)別價(jià)值性看，大都沒有上升成為核心競(jìng) 爭(zhēng)力。加之，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展和所處市場(chǎng)環(huán)境還存在著諸多問題。 在這種情況下，深入分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀，進(jìn)而探求培育核心競(jìng)爭(zhēng)力的途徑 就尤為重要了。 一、打造客戶本位的價(jià)值理念 價(jià)值理念是規(guī)范企業(yè)運(yùn)作的基本思維模式 和行為準(zhǔn)則。不同的價(jià)值理念必然 會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生不同的引導(dǎo)效應(yīng)。因此，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所秉持的價(jià)值理念正 確與否就至關(guān)重要了。在錯(cuò)誤價(jià)值理念推動(dòng)下的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，無論做得多么出色也 不可能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，只會(huì)南轅北轍。 核心競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)基本特點(diǎn)就是能夠?qū)︻櫩退匾暤膬r(jià)值有超乎尋常的貢 獻(xiàn)。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的落腳點(diǎn)是為了提升客戶價(jià)值，也就是要提升 客戶對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的滿意度。因此，培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，首先要打 造客戶本位的價(jià)值理念。如果不做到這一點(diǎn)，核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育也無從談起。 一方面， 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、危舊房改造和住宅分配貨幣化改革的進(jìn)行， 人們改善居住環(huán)境的迫切要求史無前例地爆發(fā)出來。在這樣的產(chǎn)業(yè)背景下，處于 賣方市場(chǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)奉行的是大規(guī)模、低成本、基本無差異的企業(yè)戰(zhàn)略， 以盡快、最大量地滿足市場(chǎng)的需求，獲取規(guī)模效益。但是，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)者蜂擁而至， 市場(chǎng)進(jìn)入到買方市場(chǎng)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求暫時(shí)的經(jīng)濟(jì)效益，而忽視消費(fèi) 者的需求，就只能敗下陣來。比如，我們不時(shí)聽到的，無論是商品房建筑質(zhì)量不 合格、銷售中的欺詐行為還是物業(yè)管理方面的問題，這些短視的行為都是價(jià)值理 念存在誤區(qū)的體現(xiàn)。不 管是片面地追求利潤(rùn)還是管理的問題，其結(jié)果只能是使企 業(yè)自身的名譽(yù)受損，產(chǎn)生的負(fù)面影響是無法估算的。 另一方面，時(shí)至今日，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到客戶價(jià)值最大 化的重要性，可是卻在客戶價(jià)值如何實(shí)現(xiàn)方面又走入了誤區(qū)。一些房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)認(rèn)為只要著力打造 “優(yōu)質(zhì)”的物業(yè)產(chǎn)品，就一定會(huì)受到消費(fèi)者的青睞，殊不知， 脫離市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，固然質(zhì)量過硬，也并不是客戶心目中的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。因此， 不能及時(shí)把握不同市場(chǎng)物業(yè)的供求規(guī)律，不能科學(xué)地運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)研手段，準(zhǔn)確把 握客戶需求動(dòng)向，并不能真正實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值。 綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展是以不斷滿足消費(fèi)者需要為前提 的。美國(guó)蘭德公司曾花 年時(shí)間跟蹤了家世界大公司，發(fā)現(xiàn)其中百年不衰的 企業(yè)有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是他們始終堅(jiān)持以下四種價(jià)值觀：一是人的價(jià)值高于 物的價(jià)值；二是共同價(jià)值高于個(gè)人價(jià)值；三是社會(huì)價(jià)值高于利潤(rùn)價(jià)值；四是用戶 價(jià)值高于生產(chǎn)價(jià)值。因此，只有開發(fā)經(jīng)過客戶認(rèn)可的物業(yè)產(chǎn)品才是能為企業(yè)帶來 利潤(rùn)的價(jià)值增值活動(dòng)?？蛻魞r(jià)值的實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)并不矛盾， 而是相統(tǒng)一的。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有真正地建立客戶本位的 價(jià)值理念，才能有機(jī)會(huì)在 對(duì)企業(yè)資源環(huán)境分析的基礎(chǔ)上培育自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 二、加強(qiáng)人力資源管理 目前，人類進(jìn)入了一個(gè)以知識(shí)為主宰的全新經(jīng)濟(jì)時(shí)代。在這個(gè)時(shí)代，人力資 源與知識(shí)資本優(yōu)勢(shì)的獨(dú)特性成為企業(yè)重要的核心技能，人力資源的價(jià)值成為衡量 企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)志之一?，F(xiàn)代企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，就必須提升人力資源的價(jià)值。如果說傳 統(tǒng)管理手段下的精髓是強(qiáng)調(diào)做事，強(qiáng)調(diào)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的執(zhí)行，那么在新經(jīng)濟(jì) 時(shí)代企業(yè)的管理更強(qiáng)調(diào)的是做人，尊重和發(fā)揮個(gè)人的價(jià) 值，最大限度地激發(fā)個(gè)人 潛力。但是，不論是起步較早的國(guó)有開發(fā)企業(yè)還是近幾年迎頭趕上的民營(yíng)房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)，在人才管理方面都存在著這樣那樣的先天不足，而在發(fā)展過程中則由 于低水平的管理模式和落后的人才觀念與制度的缺陷，而受困于低水平的 “人才 陷阱”，主要表現(xiàn)為這些企業(yè)一方面急需人才，另一方面在得到人才后又難以在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)留住人才，發(fā)揮其最大潛能。因此，加強(qiáng)人力資源管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力就變得更為迫切。 現(xiàn)代組織的人力資源管理就是運(yùn)用現(xiàn)代化的科學(xué)方法，對(duì)人力資源進(jìn)行合理 的培訓(xùn)、組織和 調(diào)配，使人力、物力經(jīng)常保持在最佳比例，同時(shí)對(duì)人的思想、心 理和行為進(jìn)行恰當(dāng)?shù)恼T導(dǎo)、控制和協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性，將人力資源 向人力資本轉(zhuǎn)變，使人盡其才、事得其人、人事相宜，以實(shí)現(xiàn)組織的目標(biāo)。主要 涉及到四個(gè)方面的內(nèi)容：選人、育人、用人、留人。下面，我們將具體地探討房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何從這幾個(gè)方面出發(fā)加強(qiáng)人力資源管理，從而提升企業(yè)的核心競(jìng) 爭(zhēng)力。 （一）吸納和選拔優(yōu)秀人才 知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的一個(gè)顯著特征是知識(shí)成為第一生產(chǎn)要素。知識(shí)創(chuàng)新能夠創(chuàng)造 巨大的財(cái)富，己成為大家公認(rèn)的事實(shí)。隨著高新 技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用和競(jìng)爭(zhēng) 的日益激烈，導(dǎo)致決策與管理的難度愈來愈大，吸納優(yōu)秀人才提高房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，將是新世紀(jì)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)之一。一個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力很大一部 分是來自人才，有優(yōu)秀人才隊(duì)伍的快速儲(chǔ)備，才能適應(yīng)公司業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展。而 優(yōu)秀人才的選拔和吸納是一項(xiàng)持久的工作，通常我們可以采取雙管齊下策略，一 方面加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)，在現(xiàn)有基層員工中應(yīng)用人才評(píng)測(cè)技術(shù)選拔和挖掘本企業(yè) 員工中具有培養(yǎng)潛力的人才，通過內(nèi)部培訓(xùn)與送外學(xué)習(xí)相結(jié)合的方法進(jìn)行培訓(xùn)提 拔；另一方面是通過對(duì)外招聘迅速加強(qiáng)業(yè)務(wù)骨干力量，除 每年招收高校優(yōu)秀的應(yīng) 屆畢業(yè)生外，還可以通過面向社會(huì)直接招聘人才，讓那些有經(jīng)驗(yàn)、有能力的人在 企業(yè)鋪墊的平臺(tái)上能迅速發(fā)揮才干，為企業(yè)所用。在外部?jī)?yōu)秀人才的吸納方式上 應(yīng)靈活掌握，對(duì)于企業(yè)急需或特別杰出的人才可以采用 “技術(shù)入股”的方式，從 而大大提高專業(yè)人才的積極性和主人翁意識(shí)。 （二）建立有利于優(yōu)秀人才脫穎而出的用人機(jī)制 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)業(yè)務(wù)門類極其廣泛的行業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為例，就涉及 到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑施工、監(jiān)理、園林景觀、企業(yè)管理、成本核算、營(yíng)銷策劃、 評(píng)估、信息網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管 理等等，房地產(chǎn)業(yè)需要的是 “一專多能”的復(fù)合型人才。 而當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于高速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式正在由速度 規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)制也正在由主要靠行政措施和政 府調(diào)控向市場(chǎng)機(jī)制和自身調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)人員提出了更 高的要求。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，要把開發(fā)人才資源放在更加重要的位置。鄧小平說：“要?jiǎng)?chuàng)造一種環(huán)境，使拔尖的人才脫穎而出?！?也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要營(yíng)造 “尊重知識(shí)，尊重人才”的工作環(huán)境，建立公開、公平、競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)的 用人機(jī)制，完善對(duì)人才的激勵(lì)和考核監(jiān)督機(jī)制。在用人方面主張任人唯賢，“人盡其才，物盡其用”是人力資源管理的最終 目的，達(dá)成這一目的的重要方式是合理公正的考核制度?？己耸鞘侄味悄康?，所以，考核前將考評(píng)的標(biāo)準(zhǔn)公開化，人人都明白目的和要求，才能竭力去爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)。在員工績(jī)效考核的基礎(chǔ)上，對(duì)工作業(yè)績(jī)突出或行為不當(dāng)?shù)膯T工進(jìn)行精神上或物質(zhì)上的鼓勵(lì)或懲罰，充分體現(xiàn)激勵(lì)與約束相結(jié)合，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)相結(jié)合，最大限度地調(diào)動(dòng)員工積極性，努力造就一個(gè)溫馨、富有人情味的、具有激勵(lì)作用的人力資源管理體系。 三構(gòu)建人才 培訓(xùn)體系 構(gòu)建有效的人才培訓(xùn)體系是企業(yè)人力資源管理不可或缺的一個(gè)環(huán)節(jié)。員工培 訓(xùn)的必要性首先來自于科學(xué)技術(shù)的日新月異。信息產(chǎn)業(yè)革命對(duì)企業(yè)生存與運(yùn)作方 式產(chǎn)生了巨大而深刻的影響，計(jì)算機(jī)等高科技信息化技術(shù)設(shè)備和手段在企業(yè)中的 使用日益廣泛，這些因素都使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)感到，只有讓員工掌握更為先進(jìn)的 工作方法，才能更好地完成自己的工作，從而提高企業(yè)整體的效能和競(jìng)爭(zhēng)力。 高等院校是培養(yǎng)人才的基地和搖籃，房地產(chǎn)人才建設(shè)可以發(fā)揮院校主渠道的 作用，構(gòu)建具有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色的科技人才培訓(xùn)體系，切實(shí)把培養(yǎng)具有現(xiàn)代科學(xué) 文化知識(shí)和現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)的高層次人才放在突出位置。在采取多種措施吸引 國(guó)外、境外高層次人才的同時(shí)，加大現(xiàn)有員工的教育培訓(xùn)工作力度，通過“充電”， 著力提高各類專業(yè)人才素質(zhì)，努力把人力資源的潛在優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的人才優(yōu)勢(shì)。 正如前面所提到的，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)業(yè)務(wù)涉及廣泛的行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)人才的 要求也是復(fù)合型的，因此，只接受單一的學(xué)院教育是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還要加強(qiáng)工作 中的培訓(xùn)和交流。大力推廣講座、研討會(huì)、網(wǎng)上教育、拓展訓(xùn)練等多種培訓(xùn)形式， 激發(fā)員工的學(xué)習(xí)熱情，營(yíng)造濃厚的學(xué)習(xí)氛圍，鼓勵(lì)員工通過各種學(xué)習(xí)途徑 ，提高 自身綜合素質(zhì)，真正實(shí)現(xiàn)員工隊(duì)伍素質(zhì)和個(gè)人價(jià)值與公司運(yùn)營(yíng)績(jī)效的同步提高， 使員工和公司同步成長(zhǎng)。 入世后，房地產(chǎn)從業(yè)人員不僅要熟悉國(guó)際市場(chǎng)上的“游戲規(guī)則”，熟悉法律知 識(shí)，還要善于從工作中積累經(jīng)驗(yàn)，審時(shí)度勢(shì)，以應(yīng)對(duì)入世后市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和瞬 息萬變的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。這也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要把人才資源的開發(fā)建設(shè)作為一項(xiàng) 長(zhǎng)期戰(zhàn)略任務(wù)。 （四）加大投入，創(chuàng)造環(huán)境，留住優(yōu)秀人才 房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，是各類人才縱橫馳騁的廣闊舞臺(tái)，對(duì)人才具有相當(dāng) 大的吸引力。而當(dāng)前，我們也必須清醒地看到 ，入世以后，一些外資、外商加入 我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，人才國(guó)際化的潮流，是不可避免的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想擁有 人才，留住人才，就必須舍得投入。首先應(yīng)舍得在發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)房地產(chǎn)專門人才上 下功夫。實(shí)踐證明，事業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，也是吸引人才、留住人才的重要方面，在 提高薪酬待遇、適應(yīng)市場(chǎng)人才價(jià)值的同時(shí)，更重要的是為人才提供良好的施展才 智的工作環(huán)境，拓展其施展才華的領(lǐng)域，創(chuàng)造出與高層次人才相匹配的知識(shí)與科 技含量高的崗位，做到用事業(yè)留人、用感情留人和用適合的薪酬待遇留人。 （五）運(yùn)用先進(jìn)手段打造現(xiàn)代人力資源管理 世紀(jì)的今天，信息技術(shù)正在以前所未有的速度改變著我們生產(chǎn)生活的方方 面面。與此同時(shí)，隨著業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層也開始意 識(shí)到，過去單獨(dú)、孤立的基于部門應(yīng)用的人事管理系統(tǒng)己經(jīng)不能勝任日新月異的 企業(yè)發(fā)展需求，只有實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體的集成化和一體化的現(xiàn)代人力資源管理，才有 可能對(duì)企業(yè)的管理能力起到推動(dòng)和提升作用。因此，運(yùn)用先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)就 成為未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造現(xiàn)代人力資源管理的一個(gè)趨勢(shì)。 萬科集團(tuán)一直以來就努力培養(yǎng)以職業(yè)經(jīng)理資源為主的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，人力 資源的管理與 開發(fā)是該公司長(zhǎng)期的工作重點(diǎn)。年月，更是借助 項(xiàng) 目的成功實(shí)施，為萬科在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)拓展打造了一個(gè)全新的人力資源 管理平臺(tái)，從技術(shù)上保障了企業(yè)人力資源管理水平的發(fā)揮，從而使萬科的核心競(jìng)爭(zhēng)力得以持續(xù)領(lǐng)先。 根據(jù)萬科人力資源管理的現(xiàn)狀，該項(xiàng)目采用了分步實(shí)施的方式。第一步是在集團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)全面替換原系統(tǒng)，即要達(dá)到組織管理、主數(shù)據(jù)管理和工資計(jì)算，此外， 還將實(shí)施培訓(xùn)模塊。在第一步完成以后，繼續(xù)實(shí)施其他模塊，最終將覆蓋萬科人 力資源部的全部業(yè)務(wù)領(lǐng)域。經(jīng)過近半年的穩(wěn)定運(yùn)行，項(xiàng) 目己經(jīng) 達(dá)到預(yù)定 的目標(biāo)，為萬科集團(tuán)建立起一個(gè)統(tǒng)一、穩(wěn)定、準(zhǔn)確的人力資源信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了 跨地域、跨硬件平臺(tái)的人力資源管理系統(tǒng)，員工的人事信息、組織結(jié)構(gòu)管理、考 勤管理、工資核算形成有機(jī)的集成和統(tǒng)川，提高了企業(yè)的運(yùn)作效率，為企業(yè)提供 了及時(shí)、準(zhǔn)確的人力資源信息。 三、戰(zhàn)略資源整合能力的強(qiáng)化 伴隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，面向新世紀(jì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如何實(shí)現(xiàn)由做 項(xiàng) 日到做企業(yè)的跨越，如何使企業(yè)贏得市場(chǎng)并得到可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵就是要有能 力高效整合當(dāng)前企業(yè)的各種戰(zhàn)略資源，以形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 按照資源 學(xué)派的觀點(diǎn)，戰(zhàn)略資源是能低成本高效率地滿足消費(fèi)者需求，為企 業(yè)帶來 “經(jīng)濟(jì)租金”的資源，是企業(yè)所擁有的對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)建立和維持具有核心意 義的資源。稀缺性和可持續(xù)性 （一定時(shí)期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手難以模仿、難以替代）是其 最顯著的特征。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略資源的組成 在市場(chǎng)環(huán)境日趨復(fù)雜的今天，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，傳統(tǒng)的以土地和資金 為主的資源優(yōu)勢(shì)己經(jīng)淡化，而人們更從新的角度來理解資源這一動(dòng)態(tài)和多維的概 念。通?？梢园逊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略資源分為有形資源和無形資源。 有形資源包括： 市場(chǎng)資源 （市場(chǎng)目標(biāo)以及需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)等）； 利益相關(guān)者資源 （客戶、企業(yè)全員、合作伙伴、供應(yīng)商、分包商等）； 原材料資源 （土地、建材等）； 傳媒資源 （通過傳播渠道疏通分銷渠道，在競(jìng)爭(zhēng)與信息過剩的年代，傳媒成為企業(yè)獲取商業(yè)通道不可回避的資源）。 無形資源則主要包含： 信息資源 （新技術(shù)、新材料的獲得渠道、時(shí)尚文化概念等）； 政策資源 政府宏觀指導(dǎo)和控制因素、新政策、新法規(guī)等； 品牌資源 （企業(yè)及產(chǎn)品 的知名度、市場(chǎng)的忠誠(chéng)度）； 組織資源 （企業(yè)的文化建設(shè)成為釋放企業(yè)員工能量和形成合力的有效渠道）。 資源整合能力包括有形資源的整合和無形資源的整合。在世紀(jì)后半期，全 球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式發(fā)生了巨大的變化，非物質(zhì)性無形資源在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用變得 越來越重要。這一變化在房地產(chǎn)業(yè)主要表現(xiàn)為：無形資源己成為今天房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的主導(dǎo)因素；相應(yīng)的，無形資源的整合水平成為衡量現(xiàn)在企 業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)能力的新標(biāo)尺。 這里有一個(gè)招商地產(chǎn)對(duì)無形資源進(jìn)行整合的案例。年，招商地產(chǎn)準(zhǔn)備在 其開發(fā)的蛇口花園城開盤前建一個(gè)展示中心，并且決定要在月日交付使用。因?yàn)檫@一天，展示中心對(duì)面亞洲最大的沃爾瑪百貨店開業(yè)，同時(shí)，又是深圳房地產(chǎn)交易市場(chǎng)開業(yè)的日子，招商地產(chǎn)就是看準(zhǔn)了這一非常的日子，想利用巨大的人氣和業(yè)界關(guān)注等無形資源，一炮打響，引起轟動(dòng)，帶動(dòng)銷售。按照傳統(tǒng)的操作方 法，展示中心建成可能要用十個(gè)月，因?yàn)榻ㄟ@個(gè)展示中心可能要同二十多個(gè)專業(yè) 公司打交道，要縮短工期并保證質(zhì)量，必須具備較強(qiáng)的協(xié)同作戰(zhàn)能力與資源整合 能力。招商的做法就是編制項(xiàng)目計(jì)劃表，把各專業(yè)公司完成的時(shí)間明確表示出來。 然后再整 合專業(yè)資源，協(xié)調(diào)各專業(yè)公司之間關(guān)系，理順每一環(huán)節(jié)之間的銜接關(guān)系。 因此公司對(duì)于項(xiàng) 目負(fù)責(zé)人員提出了較高標(biāo)準(zhǔn)，一是要熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)， 了解土建、裝飾、規(guī)劃等知識(shí)，應(yīng)該是一個(gè)復(fù)合型人才。二是良好的協(xié)調(diào)溝通能 力；三是要有協(xié)同作戰(zhàn)的能力，出色的管理能力。通過對(duì)有關(guān)資源的有效整合， 使招商僅 天就建成了展示中心。而從 月日當(dāng)天發(fā)售起的一個(gè)月就銷售了 套的良好業(yè)績(jī)來看，廣告宣傳的確起了很大作用，這就是一種對(duì)無形資源整 合所發(fā)揮的作用的體現(xiàn)。 （二）戰(zhàn)略資源整合是培育企業(yè)核心 競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵 核心競(jìng)爭(zhēng)力是由不同的戰(zhàn)略資源有機(jī)聯(lián)系而成的整體的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，一組分散 的技能、專長(zhǎng)和戰(zhàn)略資源都不成其為競(jìng)爭(zhēng)力。所以，在企業(yè)通過各種方式得到建 立核心競(jìng)爭(zhēng)力所需的資源后，如何將這些戰(zhàn)略資源有效整合為核心競(jìng)爭(zhēng)力，就成 為關(guān)鍵的問題。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略資源的整合，涉及企業(yè)內(nèi)部管理幾乎各個(gè)方面的具體問 題。例如，要使開發(fā)商在建筑設(shè)計(jì)這一核心技術(shù)方面的專長(zhǎng)成為核心競(jìng)爭(zhēng)力：第一，需要企業(yè)在該領(lǐng)域不斷進(jìn)取提高，始終處于領(lǐng)先地位，做到這一點(diǎn)又要求企 業(yè)不僅能給予必要的資金支持，還要建立有效的科研開 發(fā)激勵(lì)制度，以保證研究 人員充分的研究熱情：第二，需要在消費(fèi)者研究方面對(duì)設(shè)計(jì)創(chuàng)新予以支持，并很 好地協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)部門與工程、營(yíng)銷部門之間的關(guān)系；第三，在樓盤的銷售階段，需 要建立銷售部門與設(shè)計(jì)部門之間密切的信息聯(lián)系，以及時(shí)將市場(chǎng)信息反饋到設(shè)計(jì) 部門，使建筑設(shè)計(jì)更好地與市場(chǎng)需求相一致，等等。幾乎每一項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力的實(shí)現(xiàn)都 需要類似的涉及多方面內(nèi)容的管理整合工作，可以說，企業(yè)戰(zhàn)略資源的整合與內(nèi) 部管理所涉及的問題是基本重合的，其實(shí)質(zhì)都在于內(nèi)部資源的優(yōu)化配置，與傳統(tǒng) 管理觀念不同的是，以建立企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力為目的的戰(zhàn)略資源整 合，更關(guān)注企業(yè) 長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要，追求的不僅是如何在當(dāng)前的市場(chǎng)上做得更好，而是如何獲得在 未來市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位。 四、激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新能力 “企業(yè)創(chuàng)新”一詞，最先是由美籍奧地利著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家約瑟夫阿羅斯熊彼特 于年在其名著 經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論中提出的。企業(yè)創(chuàng)新是指把一些嶄新的生產(chǎn) 要素的 “新組合”引入生產(chǎn)體系，目的在于獲得超額利潤(rùn)。這些組合包括以下內(nèi) 容：（）引進(jìn)新產(chǎn)品；（）弓傭 新技術(shù)；（）開辟新市場(chǎng)；（）控制原材料新的 供應(yīng)來源；（）實(shí)現(xiàn)工業(yè)的新組織。 普拉哈 拉德和哈默，在 年發(fā)表于 哈佛商業(yè)評(píng)論的“企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力” （ ）一文中，從技術(shù)與產(chǎn)品創(chuàng)新的 角度提出并研究了核心競(jìng)爭(zhēng)力的思想，認(rèn)為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的積累過程伴隨著企 業(yè)的核心產(chǎn)品的創(chuàng)新。 因此，在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展就必須不斷地創(chuàng)新，即實(shí) 現(xiàn)觀念、制度、技術(shù)、管理、經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)品等方面的創(chuàng)新，在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，形成 自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以真正實(shí)現(xiàn)跨越式的發(fā)展。 隨著技術(shù)進(jìn)步和時(shí)代的變遷，企業(yè)創(chuàng)新的內(nèi)涵也越 來越豐富，接下來，我們 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)主要就以下兒個(gè)方面進(jìn)行分析。 （一） 制度創(chuàng)新 制度創(chuàng)新是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，是各種創(chuàng)新的前提，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn) 一個(gè)企業(yè)不斷創(chuàng)新的保障。從理論和實(shí)踐兩方面來說，企業(yè)的創(chuàng)新活動(dòng)都是系統(tǒng) 性的，如果沒有一個(gè)不斷創(chuàng)新的企業(yè)制度，企業(yè)的其他創(chuàng)新活動(dòng)就不會(huì)是有效的， 也不會(huì)是持久的。另外，企業(yè)在不同的發(fā)展階段，也有不同的戰(zhàn)略重點(diǎn)。房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)在發(fā)展到一定階段的時(shí)候，也必然面對(duì)制度創(chuàng)新的問題，同時(shí)也只有解 決好這個(gè)問題，刁能更好地進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)營(yíng) 的創(chuàng)新。 西方制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家諾思把 “制度”的涵義表述為 “是一系列被制定出來的規(guī) 則、服從程度和道德規(guī)則。”企業(yè)制度是一個(gè)多層次制度體系，它包含企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié) 構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)和管理結(jié)構(gòu)。 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行制度創(chuàng)新的主要內(nèi)容包括： 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是國(guó)有大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股份制改造。 制度創(chuàng)新的中心工作是產(chǎn)權(quán)改革，建立產(chǎn)權(quán)明晰的股份制。按照現(xiàn)代企業(yè)制 度的要求，使企業(yè)切實(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)檫m應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法人實(shí)體和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)體，通過規(guī)范上 市、中外合資、企業(yè)法人參股和內(nèi)部職工入股等多種形 式，改制為股份制公司。 這樣，一方面可以吸收和組織更多的社會(huì)資金，實(shí)現(xiàn)投資主體多元化，從而辦成 實(shí)力更加雄厚的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；另一方面可以通過股權(quán)多元化，在其他股 東監(jiān)管其投資運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，使國(guó)有資產(chǎn)也相應(yīng)地得到監(jiān)督，從而形成良好的投資 約束機(jī)制。年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，廣州城建開發(fā)集團(tuán)與香港越秀集團(tuán)進(jìn)行了資產(chǎn) 重組。同年 月，集團(tuán)資產(chǎn)的 己通過 “羅湖橋”進(jìn)入香港資本市場(chǎng)?；洝⒏?兩大集團(tuán)的這一資產(chǎn)重組是實(shí)現(xiàn)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，取得快速發(fā)展的一次重大機(jī)遇。 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu)創(chuàng)新 良好的組織架構(gòu)是企業(yè)重要的資源，它可以有效地降低交易成本、信息溝通 成本，使企業(yè)家得到公平有效的回報(bào)，并促使企業(yè)不斷提高其核心競(jìng)爭(zhēng)力和保持 可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展中必須確保組織架構(gòu)能適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化， 具有靈活性與彈性的功能，能夠隨著市場(chǎng)的發(fā)展、變動(dòng)，來組織、協(xié)調(diào)企業(yè)的各 種資源。 目前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都力圖在房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)中綜合發(fā)展，即以控股 或參股方式成立自己的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、商貿(mào)公司、銷售公司，甚至成立自己的設(shè)計(jì)所。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這種小而 全、大而全的組織架構(gòu)，在現(xiàn)階段由于房地產(chǎn)咨詢和中介市場(chǎng)的不完善、商業(yè)信用鏈和企業(yè)社會(huì)契約意識(shí)極度脆弱的情況下有其存在的合理性，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，勢(shì)必產(chǎn)生如下弊端： （）對(duì)自身企業(yè)的人員的素質(zhì)提出挑戰(zhàn)，企業(yè)往往在人力資源的調(diào)配使用上捉襟見肘，降低項(xiàng) 目經(jīng)營(yíng)管理的質(zhì)量： （） 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其上下游企業(yè)形成了實(shí)質(zhì)意義上的母子公司關(guān)系，加上人事、經(jīng)濟(jì)利益等多方面的關(guān)系因素，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接在工程工期控制、質(zhì)量控制、工程預(yù)決算、物業(yè)管理等方面處于難于控制的尷尬境地，與其成立這些公 司的初衷相悖。 因此，這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要在組織架構(gòu)方面進(jìn)行必要的創(chuàng)新，在實(shí)際 運(yùn)作中，可采取如下方式： （） 采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將控股或參股的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè) 管理公司、銷售公司等剝離出去，在項(xiàng) 目運(yùn)作中可根據(jù)需要以嚴(yán)格、科學(xué)的合同 方式單獨(dú)聘用市場(chǎng)上的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷售公司進(jìn)行 具體操作。 （） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，成立綜合職能部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)前期部、 項(xiàng) 目部、財(cái)務(wù)部等各職能部門工作，強(qiáng)化公司項(xiàng)目整體營(yíng)銷、現(xiàn)場(chǎng)銷售、規(guī)劃設(shè) 計(jì)組織管理、項(xiàng)目工程工期質(zhì)量管理和資金運(yùn)作等，使項(xiàng)目運(yùn)作更具整體性、協(xié) 調(diào)性和效率性。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有知識(shí)含量高、技術(shù)性強(qiáng)的特點(diǎn)，而且隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn) 步還將涉及到更多門類的知識(shí)，所以，建立專家集團(tuán)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人 的決策支持系統(tǒng)，是企業(yè)規(guī)模化、集團(tuán)化發(fā)展的需要，也是組織發(fā)展的創(chuàng)新。此 外，在建立現(xiàn)代企業(yè)制度過程中，根據(jù)權(quán)力機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)相互分離、 相互制衡和高效的原則，依據(jù)法律制定企業(yè)章程，形成由股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事 會(huì)和經(jīng)理層組織的法人治理結(jié)構(gòu)，保證權(quán)責(zé)明確，各司其職， 有效行使決策、監(jiān) 督和執(zhí)行權(quán) ，也是制度創(chuàng)新成功的組織保證。 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理創(chuàng)新 管理創(chuàng)新是企業(yè)創(chuàng)新的主要保證。因?yàn)椋髽I(yè)的其他創(chuàng)新都需要經(jīng)過企業(yè)管 理職能逐步實(shí)施，都需要經(jīng)過管理的各個(gè)層次具體執(zhí)行，管理創(chuàng)新在企業(yè)創(chuàng)新中 處于綜合統(tǒng)籌、指揮協(xié)調(diào)的關(guān)鍵地位。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理狀況大 多還是粗放型和松散型的戰(zhàn)略管理模式，管理水平普遍比較低下，如管理制度松 弛、管理手段原始、管理方法落后等，與國(guó)際強(qiáng)勢(shì)企業(yè)相比存在相當(dāng)大的差距。 因此，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)努力提高經(jīng)營(yíng)管理水 平，并不斷銳意創(chuàng)新，以縮小 差距。其中，推進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)化管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代市場(chǎng)發(fā)展 的一項(xiàng)重要管理創(chuàng)新。它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將內(nèi)部的知識(shí)資源、人力資源及外 部的市場(chǎng)供給和行業(yè)資源數(shù)字化，并通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行管理，同時(shí)，要求企業(yè)運(yùn)用 量化管理技術(shù)解決房地產(chǎn)業(yè)的管理問題。 （二）技術(shù)創(chuàng)新 在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，高新技術(shù)滲透到商品產(chǎn)、供、銷各個(gè)環(huán)節(jié)，誰率先進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，擁有先進(jìn)技術(shù)，生產(chǎn)出成本更低、效用更大、更能夠滿足消費(fèi)者需要的新產(chǎn)品，誰就會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。技術(shù)創(chuàng)新是實(shí)現(xiàn)生產(chǎn) 要素和生產(chǎn)條件的全新組合，并將其引入企業(yè)的生產(chǎn)體系，這是企業(yè)創(chuàng)新的核心。企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)的重大變革，包括新產(chǎn)品開發(fā)、新工藝應(yīng)用、新技術(shù)推廣等。縱觀國(guó)內(nèi)外成功企業(yè)走過的路程，企業(yè)發(fā)展的歷史就是技術(shù)創(chuàng)新的歷史，企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)就在于技術(shù)創(chuàng)新。 從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)發(fā)展看，建造技術(shù)仍然十分落后，基本生產(chǎn)方式仍然是手工操作形式的濕作業(yè)勞動(dòng)，我國(guó)的勞動(dòng)生產(chǎn)率只相當(dāng)于先進(jìn)國(guó)家的，能耗比率卻為發(fā)達(dá)國(guó)家的倍，科技進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率只有 ，而發(fā)達(dá)國(guó)家為；住宅的規(guī)劃設(shè) 計(jì)缺乏個(gè)性，戶型和空間的設(shè)計(jì)不能滿足發(fā)展的要求，人居環(huán)境質(zhì)量較低；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在