2019年房地產法綜合練習.doc

169房地產法綜合練習（一）一、單項選擇題1所有人對房屋的實際控制權是何種權能的體現。(占有)2土地使用權轉讓是轉讓人對土地使用權進行的何種處理。(使用權轉移的處理)3體育用地土地使用權出讓的最高年限規(guī)定為。(50年)4人口100萬以上的城市土地利用總體規(guī)劃需經哪級機關批準。(國務院)5、進行房地產開發(fā)建設，必須同時按照土地管理法和城市房地產管理法的要求進行。6土地使用權變更包括 (主體變更、內容變更、其他事項變更)7城市房屋權屬登記管理辦法規(guī)定，轉移登記必須在轉移事實發(fā)生之日起多長時間內進行(3個月)8房地產開發(fā)企業(yè)注冊的最低限額為多少萬元。(100萬)9房屋拆遷必須按照一定的程序進行，首先應該。(取得拆遷許可證)10房地產交易主要表現為何種關系，并通過各種交易合同形式實現(土地所有權或房屋所有權的實現)11物業(yè)管理的基本主體是(業(yè)主)12代辦物業(yè)的租賃屬于物業(yè)管理的(針對性專項服務)13對外國人在我國境內的個人所有的房屋：應當依照何種法律法規(guī)進行管理。(城市房屋管理條例)14土地增值額未超過扣除項目金額50的部分，土地增值稅稅率為(30)15某地塊轉讓收入$000萬元。已支付土地使用權出讓金1000萬元，開發(fā)土地總費用1000萬元。則應計贈值稅多少萬元。(1200萬元 )16個人與單位之間土地的所有權和使用權爭議，最低可由哪級人民政府處理。(縣級人民政府)17某單位非法轉讓土地，并獲非法所得5000萬元人民幣，則其所面臨的最高罰款額為多少萬元人民幣(2500萬元)18在業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理公司由。(建設單位選聘 )20外商進行成片土地開發(fā)的必要條件是。(成片開發(fā)土地許可證) 21房地產法律關系的客體是。(土地、房屋 ) 22我國國有土地有償使用的主要方式是。(出讓 ) 23國家建設用地主要獲得方式有。(出讓或劃撥) 24下列不屬于國有土地出讓方式的有。(出讓方式包括協(xié)議、招標和拍賣 ) 26“三通一平”的“三邐”是指。(通水、通電、通路 ) 30房地產項目管理包括(項目建設單位、項目設計單位、施工單位、咨詢單位) 31房屋發(fā)生擴建、翻建、改建及相應的宅基地使用范圍的增、減時所進行的登記屬于(變更登記 ) 32根據土地管理法的規(guī)定，征用耕地的補償費標準為該耕地被征 用前三年平均產值的(610倍 ) 33對以贈與方式無償轉讓房地產的，契稅(35) 35物業(yè)管理委托合同的當事人，一方為物業(yè)管理公司，另一方為(業(yè)主或者業(yè)主委員會 )36須經國務院審批的吸收外商投資進行成片開發(fā)的項目使用的土地面積為(耕地1000畝其他土地2000畝 )37土地增值稅的征稅范圍為(國有土地使用權、地上建筑物及其附著物 )38當事人不服城市房屋拆遷糾紛的行政裁決，向人民法院起訴的，應不遲于接到裁決之日后的(3個月 )39城市房地產管理法是處理土地使用權出讓糾紛的依據之一，它開始施行于(1995年1月1日 )40違反土地使用權轉讓合同擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的。(可以無償收回)41在我國，土地使用權出租與土地使用權轉讓的根本區(qū)別，主要體現在 (原土地使用者的權利義務是否轉移)42租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權利義務，并報房屋所在地房管機關(登記)43某村民于1999年向村委會提出占用村內的空閑地建房的申請，經審核其符合用地條件，該用地申請的審批機關應該是(縣人民政府 )44城鎮(zhèn)居民按標準價購買公房后，其對所購房屋享有的權利是(部分產權)45承租公有住房的，在租賃期內，房屋產權人轉讓房屋所有權時，原租賃切、議應(繼續(xù)履行 )46超過土地使用權出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以(加收20的土地閑置金 )47房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級有(5級)48在我國設立房地產開發(fā)企業(yè)依法應實行(資質認證)49“三通一平”的“三通”是指(通水、通電、通路)50拆除臨時建筑(要給予合理補償)51如果房屋的產權人和使用人是兩個人，那么在該房屋被拆遷時，拆遷人需與(產權人和使用人分別簽訂補償協(xié)議和安置協(xié)議 )52北京某四合院為國家二級文物保護單位，在維修過程中資金不足。有人建議將其部分房屋抵押進行貸款，以繼續(xù)裝修。該建議(違法 )53房地產抵押合同的生效時間為 (登記之日)54企業(yè)為職工交納的住房公積金。 (為職工交納的同等數額 )55，當職工離、退休時，其積累的住房公積金本自余額。(可以提取 )56職工的住房公積金利息(歸職工個人所有)57物業(yè)管理服務企業(yè)的管理權源于 (委托合同 )59涉外房產的租賃當事人一方要求解除合同時，須提前書面通知對方；工商業(yè)用房的租賃，須提前(6個月 )60場地使用費標準應根據該場地的用途、地理環(huán)境條件、征地拆遷安置費用和合營企業(yè)對基礎設施的要求等因素，由所在地的(由所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，并向對外經濟貿易部和國家土地主管部門備案。)61在城市規(guī)劃區(qū)內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件向有關管理部門申請定點。該有關管理部門是(規(guī)劃管理部門 )62根據城市房地產管理法的規(guī)定，房地產抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋(不屬于擔保范圍 )63房地產協(xié)會的性質是(自治性組織)64從1999年1月1日起，新增建設用地的土地有償使用費應專項用于(土地的開發(fā)或復墾)66物業(yè)管理委托合同的當事人，一方為物業(yè)管理服務公司，另一方為 (業(yè)主或者業(yè)主委員會)67當事人申請房屋拆遷糾紛行政裁決的，行政機關應當在收到申請書之日起多少日之內做出裁決(30日 )68我國土地利用年度計劃管理的重點是實行(國家集中統(tǒng)一管理與分級管理相結合的土地利用規(guī)劃行政管理體制)69房地產法律關系的主體包括 (國家機關、企業(yè)、事業(yè)單位、社會團體、公民個人)70某工廠依法申請用地以擴建廠房，人民政府批準其占有耕地3畝。后因資金不能到位，該擴建廠房一直未動工，現已使耕地閑置三年零三個月。對其應進行的處罰是(無償收回)71根據城市規(guī)劃法的規(guī)定，建設單位在城市建設中必須取得(建設規(guī)劃許可證 )72根據我國土地管理法的規(guī)定，集體土地中允許設定抵押權的是(有建筑物及其附著物 )75房屋所有人出賣已出租的房屋，承租人在同等條件下享有(優(yōu)先購買權 )77平房作為公有住房銷售的是(平房不能銷售)78職工對其以標準價購買的公有住房，不享有(處分權)二、多項選擇題在每小題列出的五個備選項中有25個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。多選、少選均無分。1被拆遷人可能是(所有人) 3個人住房貸款管理辦法對貸款擔保設定了以下方式。(抵押) (質押)(保證)(公積金貸款)5稅收在形式上具有以下特征(強制性)(固定性)(無償性)6房地產法的調整對象包括(土地房屋財產關系)(土地利用和管理關系)(城市房地產開發(fā)經營關系)(城市房地產管理關系)(城市物業(yè)管理服務關系)7根據我國土地管理法的規(guī)定，農民集體對其擁有的土地不得用于非農業(yè)建設的行為包括(出讓)(出租)(抵押)10解決房地產糾紛的法律依據有(法律文件)(司法解釋)11房地產法律關系包含以下要素 (主體)(客體)(內容)12土地管理法實施條例將國有土地有償使用的方式界定為以下幾種：(國有土地使用權出讓)(國有土地租賃)(國有土地使用權作價出資或者入股)13土地使用權傳來取得的方式主要有(轉讓)(抵押權的實現)(民事執(zhí)行)(繼承)(贈與)14房地產權屬登記作為現代房地產法律制度的基礎，具有以下的功能：(產權確認功能)(公示功能)(管理功能)15按房地產開發(fā)的規(guī)模不同，房地產開發(fā)可分為(單項開發(fā))(小區(qū)開發(fā))(成片開發(fā))16根據我國土地管理法的規(guī)定，符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設用地使用權的鄉(xiāng)辦企業(yè)轉讓土地使用權的條件是被宣告破產、被其他企業(yè)兼并17設立房地產開發(fā)企業(yè)必須(有自己的名稱和組織機構)(有固定的經營場所)(有符合國家規(guī)定的注冊資本)(有足夠的專業(yè)技術人員)(法律行政法規(guī)規(guī)定的其他條件)18房屋拆遷補償的方式有(貨幣補償)(產權置換)20外商投資企業(yè)用地，都應繳納場地使用費，包括(征用土地補償費) (原有建筑物的拆遷費)(人員安置費)(配套設施分攤費用)21房地產法律關系的客體包括：(土地)(房屋)(行為)22我國房地產市場的特征有(綜合功能)(多級市場)(法定形式)(國家干預)23國有土地的使用一般具有如下特征(主體的廣泛性)(取得方式的多樣性)(內容的差異性)24依照房屋所有權的主體不同，房屋可以分為如下幾種(公房)(國有房、集體房)(私房)(外產房)(中外合資房)25現代物業(yè)管理是一種有別于傳統(tǒng)房產管理的新型管理模式，具有以下特征：(是民事關系)(基于服務合同而產生)(具有補償性) 三、填空題1房屋方面，我國存在三種所有權，即全民所有、集體所有和(私有)。2土地復墾實行“誰破壞、(誰復懇)”的原則。3房地產權屬登記的功能包括產權確認功能、公示功能和(管理功能)4房地產開發(fā)應當做到經濟效益、社會效益與（環(huán)境效益)相統(tǒng)一。5拆遷補償的形式有貨幣補償和 (產權置換)。6房地產交易包括轉讓、贈與和(繼承)三種形式。7房地產刑事法律責任是人民法院通過(刑事審判)法律程序判決的。8共有房產分為(共同共有)和按份共有兩種形式。9出租人出賣房屋時，應提前(3個月)承租人。10具體進行物業(yè)管理的行為主體是物業(yè)管理(服務)公司。11按照土地資源狀況和土地利用總體利用規(guī)劃，將土地分為建設用地、農用地和(未利用地)。 12物業(yè)管理服務公司在物業(yè)管理條例中的稱為“物業(yè)(管理服務)合同?！?3房屋共有的形式包括共同共有和 (按份共有)。14按房地產開發(fā)的目的不同，可分為經營性開發(fā)和(自用性開發(fā))。15拆遷當事人包括拆遷人和(被拆遷人)。16房產交易是指房地產產權的變更與(轉移)，包括房地產轉讓、抵押與租賃。17外國人(依法)可以在我國境內擁有房屋產權。18房地產法律責任中的刑事責任，是根據犯罪主體、犯罪主觀方面、犯罪(犯罪客體)和犯罪客觀方面四個要件來確定。19仲裁具有簡便、靈活和專家辦案等特點，故成為解決房地產(糾紛)的主要形式之一。20房地產(違法)行為是指違反國家有關房地產管理法律法規(guī)的行為。21房地產是土地和(房產)的總稱。22土地法律關系調整方法包括(民事性的方法)和管理性的方法。23房屋所有權包括四項權能，即占有、使用、收益和(處分)。24按房地產開發(fā)規(guī)模不同，可分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和(成片開發(fā))。25被拆遷人的基本權利有補償和(安置)26房地產(交易)是指房地產產權的變更與轉移，包括房地產轉讓、抵押和租賃。27具體進行物業(yè)管理的行為主體是物業(yè)管理(服務)公司。 28住房(公積金)管理委員會主任應當由具有較高社會公信力的人士擔任。29(城鎮(zhèn))土地使用稅是對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅。30狹義的房地產民事責任是指違法或(違約)后，依法應承擔的民事法律后果。 31在我國現階段，實行土地的社會主義公有制，即國家所有制和(集體所有制)。32房產(現售)是指房產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房屋價款的行為。33處理房地產相鄰關系應遵循的原則是有利生產、方便生活、團結互助 和(公平合理)。34按房地產開發(fā)的范圍不同，可分為新城區(qū)開發(fā)和(舊城區(qū)開發(fā))。35拆遷人的基本義務是給被拆遷入補償和(安置)。36外國人(依法)可以在我國境內擁有房屋產權。37房地產民事責任是指違法和(違約)后，依法應當承擔民事法律后果。38貸款人應根據實際情況，合理確定貸款期限，但最長不超過(20)年。39稅收有三個基本特征，即固定性、強制性和(無償性)。40房地產抵押范圍包括主債權、(利息)、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。41土地增值稅的稅串采用(四)級超額累進稅率。42經批準開山填海政治的土地和改造的荒棄土地，從使用月份起免繳土地使用稅(5-10)年。43國有土地使用權轉讓合同的轉讓方，應當是依法取得(國有土地使用證)的土地使用者。44對違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用數量較大，造成大量耕地毀壞的，處(5)年以下有期徒刊，并處或者單處罰金。45國有土地使用權出讓屬于房地產的(一)級市場。 四、名詞解釋題1建設用地：是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事用地、從廣義上講，建設用地是指已利用上地中的一切非農業(yè)生產用地。2房地產交易：是指房地產產權的變更和轉移，其形式包括房地產轉讓、抵押、租賃。3物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護才目關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。4房地產稅收：是指以房地產為課稅依據或者主要以房地產開發(fā)經營流轉行為為計稅依據的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、固定資產投資方向調節(jié)稅、房產稅、契稅和土地增值稅。5拆遷當事人：是指城市房屋拆遷活動的參與者，包括拆遷入、被拆遷人。6房地產權：指房地產權利人對房地產享有的實際支配和控制的權利7房地產相鄰權：是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產所有人或使用人在行使房地產的占有、使用、收 益和處分權時，相互之間應當給予便利或者接受限制而發(fā)生的權利義務關系。8房地產轉讓：是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。9個人住房貸款：是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。10涉外房地產：是指房地產法律關系的客體房屋、土地位于我國境內，主體具有涉外因素。11農村土地承包經營權：是指農村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權利。12房地產權屬登記：是指房地產行政管理部門代表政府對房地產所有權牙口使用權以及由上述權利產生的房地產他項權利進行登記，從而依法確認房地產權歸屬關系的行為。13商品房現售：是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。14經濟適用房開發(fā)貸款：是指貸款人用信貸資金向借款人發(fā)放的、用于支持經濟適用住房開發(fā)建設的貸款。15房地產糾紛：是指當事人因有關房地產的權益而引起的爭議。16基本農田：是指按照一定時期人口和社會經濟發(fā)展對農產品的需求，依據土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。17房地產開發(fā)：是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。18商品房預售：是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由于買受人支付定金或者房價款的行為。19住房公積金：是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。20房地產違法行為：是指違反國家有關房地產管理法律、法規(guī)的行為。21房產稅：是以城鎮(zhèn)房產為征稅對象，以房產價值或租金為計稅依據的一種稅。22業(yè)主大會：由物業(yè)內的業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。23業(yè)主委員會：是指業(yè)主大會選舉產生并經房地產行政主管部門登記，在物業(yè)管理管理區(qū)域中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織。24房地產法：是調整房地產關系的法律規(guī)范的總稱。25土地管理法：是國家為實現土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱。 五、簡答題1簡述我國現階段土地使用制度的特點?P112答：國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；土地使用權已成為具有相對獨立意義的一種物權；國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，同時加強土地二級市場的管理；建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認土地使用權的要件；2國有土地使用權出讓的法律特征是什么?P113答：(1)土地使用權出讓是一種特殊的民事法律行為；(2)權利的有期性和有限性3處理房地產相鄰關系時應注意哪些問題?P80答：(1)有利生產；(2)方便生活；(3)團結互助；(4)公平合理。4在哪些情況下職工可以提取自己的住房公積金?P226答：(1)購買、建造、翻建、大修自住住房的；(2)離休、退休的；(3)完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；(4)出境定居的；(5)償還購房貸款本息的；(6)房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。5簡述土地使用權終止的幾種情況。 P46答：(1)因土地使用權出讓合同 期限規(guī)定的使用期限屆滿而終止； (2)土地使用權期限屆滿前，國家根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償；(3)因土地使用者嚴重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權出讓合同而被國家強制收回土地；(4)因土地的滅失而導致土地使用權的終止。6簡述房產開發(fā)企業(yè)設立的條件。P122答：(1)有自己的名稱和組織機構；(2)有固定的經營場所；(3)符合國家規(guī)定的注冊資本；(4)有足夠的專業(yè)技術人員；(5)法律、行政規(guī)定的其他任務。7簡述房地產法律關系的構成要素。P24答：(1)主體：既參加房地產法律關系的當事人。分為國家機關、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人。(2)客體：即房地產法律關系主體的權利義務所共同指向的對象。分為土地和房屋；(3)內容，即房地產法律關系主體享有的權利和承擔的義務。8簡述房產稅的主要內容。P239答：房產稅是以城鎮(zhèn)房為征稅對象，以房產價值或租金為計稅依據的一種稅。 (1)納稅人；(2)征稅范圍；(3)計稅依據；(4)稅率；(5)稅額計算；(6)減免。9我國現階段房屋拆遷的基本原則有哪些?P136答：(1)符合城市規(guī)劃；(2)有利于城市舊區(qū)改造；(3)有利于生態(tài)環(huán)境改善；(4)保護文物古跡。10簡述建筑物區(qū)分所有權的組成。P84答：建筑物區(qū)分所有權的專用部分和共有部分。專用部分是指建筑物中具有構造上和使用上的獨立性的部分。共有部分是供區(qū)分所有人共 (公)用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。 11簡述處理涉外房地產關系應該遵循的原則。P243答：涉外房地產涉及國家的主權、改革開放政策、鼓勵外商和華僑及港澳同胞前來投資建設等多方面的因素，具有很強的政策性。立法、執(zhí)法工作中必須堅持以下原則：(1)維護國家主權原則；(2)平等互利原則；(3)統(tǒng)一管理原則。 12簡述我國現階段城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則。P180答：(1)國家、集體、個人三者共同負擔的原則；(2)租、售、建并舉的原則；(3)統(tǒng)一政策下的因地制宜、分散決策的原則；(4)新舊機制轉換的原則。13簡述契稅的征稅對象。P240答：契稅的征稅對象為轉移土地、房屋權 屬的行為，包括國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓(出售、，贈與和交換)，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換。其中，土地使用權轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。14簡述個人住房貸款的條件。P217答：(1)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；(2)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； (3)具有購買住房的合同或協(xié)議； (4)不享受購房補貼的以不低于所購住房價款的30作為購房的首期付款；(5)有付款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；(6)貸款人規(guī)定的其他條件。 15我國現階段房屋所有權主要有哪些種類?P2答：(1)國家所有權；(2)集體所有權；(3)個人所有權。16我國對于外商投資成片土地開發(fā)經營設定了哪些必要的限制?P248答：(1)向外商出讓的只是土地使用權，土地所有權仍屬于國家；(2)出讓的國有土地傷腦筋權只是一種地上使用權，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國家所有；(3)開發(fā)企業(yè)依法自主經營管理，但在其開發(fā)區(qū)域內沒有行政管理權；(4)外商投資開發(fā)土地，設立和開辦生產、服務、商業(yè)等項目和設施及其經營活動，必須遵守我國的法律、法規(guī)，不得從事國家法律、法規(guī)禁止的經營活動和社會活動。 17簡述我國房地產法的基本原則。P20答：(1)土地公有原則；(2)土地有償使用原則：(3)十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則；(4)房地產綜合開發(fā)的原則；(5)城鎮(zhèn)住房商品化原則；(6)宏觀調控與市場調節(jié)相結合的原則。 18簡述城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內容。P183答：(1)把住房建設投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?、單位、個人三者合理負擔的體制； (2)把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣I(yè)化運行的體制；(3)把住房實物分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；(4)建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入 家庭為對象的商品房供應體系；(5)建立住房公積金制度；(6)建立規(guī)范化的房地產交易市場和發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現住房資金投入產出的良性循環(huán)，促進房地產業(yè)和相關產業(yè)的發(fā)展；(7)加快住房建設，發(fā)送居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民刁；斷增長的住房需求。 19簡述建筑物區(qū)分所有權的法律特征。P81答：建筑區(qū)分所有權作為一種綜合性的物權，具有如下特點：(1)復合性與一體性；(2)專有所有權的主導性；(3)權利主體身份的多重性。 20土地增值稅法定扣除項目有哪些?P234答：(1)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20的；(2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產；(3)個人團工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經申報核準，凡居住滿5年或5年以上的免征。 六、論述題 1試論述基本農田保護方面的法律責任。P285答：(1)非法占用、非法批準占用、非法轉讓基本農田的責任；(2)應劃入基本農田保護區(qū)而不劃入的責任；(3)破壞基本農田保護區(qū)標志的責任；(4)非法占用基本農田的責任；(5)侵占、挪用耕地開墾費的責任。 2試分析物業(yè)管理服務企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關系。答：物業(yè)管理服務企業(yè)是依法設立的從事物業(yè)管理服務的企業(yè)法人；業(yè)主委員會是指業(yè)主大會選舉產生并經房地產行政主管部門登記，在物業(yè)管理管理區(qū)域中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織。物業(yè)管理服務是業(yè)與業(yè)主委員會簽訂合同，雙方的法律地位即成立。(1)、物業(yè)管理服務企業(yè)和業(yè)主委員會的法律地位；物業(yè)管理服務企業(yè)是獨立的企業(yè)法人，在物業(yè)管理中，業(yè)主是物業(yè)管理的主體，決策人是業(yè)主委員會，物業(yè)管理服務企業(yè)實際上是其雇員。物業(yè)管理服務企業(yè)和業(yè)主委員會之間是受托人和委托人、服務者和被服務者的平等關系，沒有行政隸屬關系，兩者不存在領導與被領導、管理與被管理的組織關系。(2)、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會的合作；在管理物業(yè)的過程中物業(yè)管理服務企業(yè)經常要和業(yè)主委員會發(fā)生聯(lián)系，業(yè)主委員會為了業(yè)主們的共同利益也時常要和物業(yè)管理服務打交道，由此而產生了它們之間的合作關系。(3)、業(yè)主委員會對物業(yè)管理服務企業(yè)具有監(jiān)督權， 3試論我國房地產法的基本的原則。P20答：(1)土地公有原則。社會主義經濟是建立在公有制基礎上的，公有制經濟占主導地位，多種所有制經濟共同發(fā)展。(2)土地有償使用原則；國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有代價有期限，有用途限制的使用。(3)十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕的原則；保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。(4)房地產綜合開發(fā)原則。房地產開發(fā)經營應當按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。(5)城鎮(zhèn)住房商品化原則。逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。(6)宏觀調控與市場調節(jié)相結合的原則，房地產市場交易的高利潤和高風險牲，對房地產活動既不能管得太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經濟”成分。4為什么必須依法正確處理土地和房屋的糾紛問題?P262答：(1)土地、房屋糾紛在現實生活中大量存在。從宏觀上說，構建社會主義和諧社會，必須妥善協(xié)調由土地、房屋糾紛引起的利益關系，維護社會安定團結；從微觀上說，正確處理人民內部的這類矛盾，有利用維護群眾現實的、直接的利益，使受損害方得到合理的補償或補救。(2)房地產糾紛往往涉及面廣，社會影響大，為了保障和促進社會主義市場經濟的發(fā)展，維護社會秩序穩(wěn)定，保護公民、法人和其他組織的合法權益，必須公正、及時地處理房地產糾紛案件。特別應當指出的是：土地問題是一個政策性很強的問題。一方面它關系到國家經濟建設發(fā)展的大局，另一方面又涉及許許多多農民的切身利益。發(fā)展經濟建設與保護群眾利益從根本上說是一致的，各級黨政領導及工作人員在辦任何事情的時候，都不應當忽視這個問題。因此，需要特別注意“依法正確處理土地糾紛問題”。(3)中國需要穩(wěn)定、改革、發(fā)展。穩(wěn)定是基礎，改革是動力，發(fā)展是目標。為了有利于推動房地產業(yè)健康發(fā)展、有利于維護正常的房地產市場秩序、有利于保護房地產當事人的合法權益，必須把房地產市場活動納入法制化的軌道，必須依法正確處理各類房地產糾紛案件。5試論土地用途管制制度P54答：土地用途管制制度是指國家為保證土地資源的合理利用，促進經濟、社會和環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地這樣一種制度。其內容；(1)土地用途管制的依據；土地用途管制依據是土地利用總體規(guī)劃；(2)農用地轉為建設用地的批準權限；(3)集中征地審批權；(4)完善土地登記制度；(5)健全土地監(jiān)督檢查制度，強化土地法律責任。七、案例分析題1、案由：某工廠為了擴大生產規(guī)模，擬投資80萬元人民幣興建一個廠，遂向某縣人民政府申請用地2畝（以有償出讓方式取得土地使用權），經縣政府審核批準同意其使用城市規(guī)劃內屬A村集體所有的非耕地2畝。為保證按時使用土了，該工廠與A村簽訂了土地使用權出讓合同。該合同規(guī)定；由A村向工廠出讓土地2畝，土地使用權出讓金30萬元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權出讓年限為70年，合同的其他款項均參照國家關于出讓土地使用權的標準合同注明。請問：（1）該土地使用權出讓合同是否有效？為什么？合同無效。該事同存在違法：1、集體土地使用權不能以裸地出讓土地使用權；2、A村不符合出讓主體資格；3、出讓土地使用權使用期限超過工業(yè)用地使用期限50年的最高期限。（2）縣級人民政府批準該工廠用地70年是否合法？為什么？不合法（3）依照有關法律規(guī)定，該工廠應當如何取得合法的土地使用權？應當先由縣政府將A村土地征用為國有土地，轉為建設用地，該工廠通過與縣人民政府以出讓方式取得土地使用權。2、案由：2004年3月20日，張某與李某簽訂了一份房屋租賃合同。合同約定：張某將自有住房一套出租給李某居住，每月租金1000元，按月收租，租期二年，到2006年9月20日為止。合同簽訂后，雙方到房地產管理部門辦理了登記手續(xù)。當日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005年4月，張某因欠王某50萬，便將該房屋抵押給王某，雙方訂立了抵押合同，合同約定：如張某不能在2005年6月底還債，王某有權將該房屋折價抵債。王某于2005年7月起開始實現其抵押權，要求李某向其繳納押金，被李某以王某無權收取押金為由拒絕。以后，即從2005年7月至2006年5月，無論、張、王怎樣催促，李某均以張、王之間存在抵押合同不成立為由，既拒絕張某交租，也不向王某交租，遂張某決定終止租賃合同。經查獲知，2005年7月起，張、王因抵押合同發(fā)生了訴訟，法院對該案尚未判決。問題：（1）張某能否將已出租的房屋抵押給王某，為什么？（3分）可以。（2）王某與張某的抵押合同是否有效，為什么？（4分）無效。理由：1、抵押合同不能有流質的約定。張某與王某約定張某不能還債以房屋折價抵債違反了這一規(guī)定；2、該抵押合同沒有登記。抵押合同自合同登記之日起生效。（3）王某是否有權向李某收取押金和租金，為什么？（4分）王某無權向李某收取租金和押金。由于抵押合同無效，王某無權取得該房屋所有權。（4）張某和王某是否有權終止租賃合同，收回房屋，為什么？（4分）王某無權終止租賃合同。張某有權提前終止租賃合同，收回房屋。因為李某無理由未交納租金滿6個月。3、案由：1995年10月，某市一房地產開發(fā)公司與該市土地管理局簽訂了200畝土地使用權出讓合同，每畝地價為10萬元。該公司受讓土地后，在未經任何開發(fā)的情況下開始轉讓其所獲得的土地使用權。1995年6月該公司另一房地產開發(fā)公司簽訂了土地使用權轉讓合同，以每畝12萬元的價格轉讓，合計地款項共計2400萬元。市土地管理局獲知此事后，下達了行政處罰決定書，沒收其違法所得400萬元。請問：（1）兩房地產開發(fā)公司簽訂的合同是否有效？為什么？無效。理由見P152（2）土地管理局的行政處罰是否合法？合法（3）若管理相對人對此處罰不服，可通過什么途徑得到法律求濟？一是申請復議。相對人可以自知道該縣體行政行為之日起60天之內向該市人民政府或者上級國土管理部門申請復議，對復議決定不服的，可以向人民法院提起訴訟；二是直接向作出處罰決定的機關所在地的人民法院提起訴訟。4、案由：某酒店與某市公園管理處簽訂租賃合同，雙方商定由酒店承租公園內的長春軒飯店，并投資改建為酒店的分店，長春軒飯店門前的停車場及公園的兩個大門由租賃雙方共同使用，租賃期限為10年。然后酒店向市規(guī)劃局申請改建長春軒飯店，市規(guī)劃局查明該飯店的土地使用權屬于市園林局，遂發(fā)文要求園林局辦理報建手續(xù)。市規(guī)劃局根據市園林局的申請，核準將飯店改建成一棟四層樓的酒樓，建筑面積為5000平方米。改建期間，酒店在原長春軒飯店的北側加建一幢三層面積為900平方米的附屬用房，在西側加建一幢四層面積為1000平方米的酒樓雅座。市規(guī)劃局發(fā)現后，認為園林局未經批準擅自擴大建設規(guī)模，侵占綠地，違反了城市規(guī)劃的有關規(guī)定，違反了城市規(guī)劃，遂作出處罰決定；沒收上述違章加建的兩座樓房。園林局對該處罰不服，向市政府有關主管部門申請復義。試問：（1）本案中，誰是申請改建的合法主體？為什么？市園林局。市園林局是土地使用人。（2）A酒店加建的附屬用房是否合法，為什么？不合法。違反了規(guī)劃許可。（3）規(guī)劃部門的行政處罰是否合法，為什么？不合法。規(guī)劃部門作出沒收違法加建的樓房的處罰決定違法，應當責令限期拆除。（4）園林局如果對復議決定不服，能否提起訴訟？可以。房地產法模擬練習題一、單項選擇題1、有權制定房地產法規(guī)的是（某自治縣人民代表大會）2、房地產法律關系的主體不包括（某公司財務科）3、房地產法律關系的客體不包括（知識產權）4、根據城市規(guī)劃法，規(guī)劃行政主管部門對城市建設必須堅持“一書兩證”制度，其中“一書兩證”是指選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證和（建設工程規(guī)劃許可證）5、下列不屬于民事性質房地產關系的是（房屋拆遷）6、房地產協(xié)會的性質是（自律性組織）7、農村土地承包法通過于（2002年8月9日）8、下列關于承包期的說法不正確的是（耕地承包期限最長不超過70年）9、關于土地承包經營權的保護，下列說法正確的是（承包期內，遭遇自然災害而需調整的，發(fā)包方可以調整承包地）10、下列關于土地承包經營權流轉的說法中，正確的是（土地承包經營權采出租方式流轉的，應當報發(fā)包方備案）11、征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年的平均年產值的610倍 12、下列關于臨時用地，說法不正確的是（國家對于臨時用地的補償費有統(tǒng)一的規(guī)定，土地使用者與所有者應遵守國家規(guī)定）13、對于轉移登記時間限制，建設部城市房屋權屬登記管理辦法規(guī)定為自事實發(fā)生之日起3個月內。14、公用建筑面積不包括（陽臺）15、房地產中介服務不包括（房地產代理）16、根據城市房地產管理法規(guī)定，房地產開發(fā)商超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿_1年_未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金_20%以下_的土地閑置費。17、房地產交易的形式不包括（房地產開發(fā)）18、對于以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓應當具備的條件，下列說法正確的是（按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，應以形成工業(yè)用地或者其他用地條件）19、關于以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓，判斷正確的是（必須依照規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或以轉讓、出租、抵押收益抵交土地使用權出讓金）20、關于租賃合同的變更、解除和終止，下列說法不正確的是（當事人可以解除租賃合同的唯一情形是不可抗力導致合同無法繼續(xù)履行）21、對于公房出售的特點，描述準確的是（公有住房出售給職工家庭后，其產權應歸屬于家庭全體成員）22、下列各項服務中，不屬于針對性的專項服務的是（綠化管理）23、業(yè)主委員會的法律性質是（非法人組織）24、物業(yè)公司的管理權源于（業(yè)主的委托）25、在業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理公司由（開發(fā)商選聘）26、借款人申請個人商業(yè)用房抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應為現房27、狹義的房地產稅包括（城鎮(zhèn)土地使用稅）28、耕地占用稅的征稅范圍不包括（荒山、荒坡）29、外商投資企業(yè)需繳納的稅是（房產稅）30、我國涉外商品房實行（內、外銷審批）31、非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政管理部門沒收違法所得32、根據土地管理法的有關規(guī)定，當事人對有關國家機關就土地所有權和使用權的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起多少時間內向人民法院起訴？（30天）33、依照土地管理法的有關規(guī)定，單位之間土地所有權和使用權的爭議由下列哪個國家機關來處理？（縣級以上人民政府）34、行政復議法第30條規(guī)定，根據國務院或者省級人民政府對行政區(qū)劃的勘定、調整或者征用土地的決定，下列哪級人民政府確認土地等自然資源的所有權或者使用權的行政復議決定為最終裁決？（省級政府A）35、城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據是（納稅人實際占用的土地面積）36、下列關于農用地轉為建設用地的批準權限中，不正確的是（縣人民政府批準的建設項目涉及農用地轉為建設用地時，應經上級人民政府批準）37、根據土地利用總體規(guī)劃，不應當優(yōu)先劃入基本農田保護區(qū)的包括（需要退耕還牧、還林、還湖的耕地）38、狹義的土地使用權包括（以房地產開發(fā)建設為目的而取得的土地使用權）38、土地管理法規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農田保護區(qū)應當占本行政區(qū)域內耕地的（80%以上）39、基本農田保護區(qū)以為單位劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農業(yè)行政主管部門組織實施。二、多項選擇題1、狹義的房地產業(yè)包括A. 城市房地產開發(fā)B. 城市房地產交易D. 開發(fā)經營成片土地2、下列房地產交易中，屬于二級市場的是A. 土地出讓后抵押C. 房地產開發(fā)經營3、行政管理性質的房地產關系包括不平等主體之間基于土地和房屋的A. 拆遷關系B. 征用關系D. 土地用途管制關系4、下列土地中可以屬于農村集體所有的包括B. 農村的土地C. 宅基地D. 自留地、自留山E. 城市郊區(qū)的土地 5、農村土地承包法的空間范圍包括A. 農民集體所有的土地B. 國家所有依法由農民使用的土地C. 耕地、林地、草地D. 荒山、荒溝、荒丘、荒灘E. 其他依法用于農業(yè)的土地 6、土地承包經營權的流轉應當遵守的原則有A. 平等協(xié)商、自愿、有償C. 流轉的期限不得超過承包的剩余期限D. 同等條件下，本集體經濟組織成員享有優(yōu)先權E. 不得改變土地所有權的性質 7、房屋共有具有以下特征A. 主體有兩個或兩個以上B. 客體是同一項房產C. 對外關系中，房屋各共有人共同作為單一的權利主體D. 對內關系中，房屋各共有人對共有房屋共同享有或按份享有權利和共同承擔或按份承擔義務8、表明土地權屬的土地證書包括A. 國有土地使用證C. 集體土地所有證D. 集體土地建設用地使用證 9、對房地產開發(fā)用地的“土地”，理解錯誤的是B. 房地產開發(fā)用地是指取得開發(fā)用地的所有權C. 不僅包括城鎮(zhèn)國有土地，也包括集體所有的土地10、國有企業(yè)改革中涉及劃撥土地使用權，應根據不同形式和具體情況，分別采取的辦法予以處置。A. 國有土地使用權出讓B. 國有土地租賃 C. 保留劃撥用地D. 國家以土地使用權出讓作價入股11、行政劃撥取得土地使用權的范圍包括A. 國家機關用地和軍事用地B. 城市基礎設施用地C. 城市公益事業(yè)用地12、房地產轉讓、抵押的一般原則包括A. 房地產轉讓時，房屋的所有權及土地使用權同時轉讓C. 房地產抵押時，房屋的所有權及土地使用權同時抵押E. 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權及土地使用權都同時轉讓、抵押13、關于商品房預售，下列判斷正確的是A. 房屋預售，必須交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書D. 按提供預售的商品房，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資額的四分之一以上E. 預售房屋，必須已經確定施工進度和竣工交付日期14、已購公有住房和經濟適用房有下列情形之一的，不得上市出售C. 以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的D. 處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內的E. 產權共有的房屋，僅部分共有人同意出售的15、住房開發(fā)貸款的開發(fā)項目必須具備的“四證”，包括A. 國有土地使用證B. 建設用地規(guī)劃許可證C. 建設工程規(guī)劃許可證D. 建設工程施工許可證16、經批準可免征耕地占用稅的包括A.飛機場跑道和停機坪用地B. 炸藥庫用地C. 敬老院用地17、外商投資企業(yè)用地取得方式包括A. 通過出讓方式取得土地使用權B. 土地使用權作價入股方式C. 通過租賃廠房和場地的方式取得D. 通過企業(yè)拍賣或租賃經營方式取得土地使用權18、房地產關系中承擔民事責任的方式主要有A. 停止侵害，排除妨礙，消除危險B. 返還財產，恢復原狀，修理、重作、更換或退回C. 賠償損失D. 消除影響，恢復名譽，賠禮道歉E. 違約金19、房地產糾紛依其法律性質可以分為A. 民事性質的房地產糾紛C. 行政性質的房地產糾紛20、解決房地產糾紛的法律依據包括A. 法律法規(guī)B. 規(guī)章E. 司法解釋21、土地使用權的原始取得的方式主要有A. 有償出讓B. 行政劃撥22、下列關于土地利用總體規(guī)劃的審批，說法正確的A. 全國土地利用總體規(guī)劃，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門編制，報國務院批準B. 湖南省的土地利用總體規(guī)劃，報國務院批準 三、名詞解釋1、房地產權：房產權實即房地產權，包括房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權，它們是作為統(tǒng)一的商品而進入交換領域的。P22、房地產市場：是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。P33、房地產法律關系：房地產關系經過法律的調整，上升為房地產法律關系，即房地產權利義務關系。P23 4、土地管理法：是國家為實現土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱。P385、土地法律關系：是由土地法律規(guī)范調整而形成的、具有權利義務內容的關系。P 396、土地所有權：是指土地所有人依法對其所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。P417、土地使用權：是指土地使用者依法使用其占有土地并享有收益主一定處分的權利。P428、農村土地承包經營權：是指農村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權利。P479、土地用途管制制度：是國家為保證土地資源的合理利用，促進經濟、社會和環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地這樣一種制度。P5410、土地利用總體規(guī)劃：是指在一定區(qū)域內，根據國家社會經濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當地自然、經濟、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理和保護，在空間上、時間上所作的總體安排和布局。P5411、基本農田：是指按照一定時期人口和社會經濟發(fā)展對農產品的需求，依據土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。P6012、基本農田保護區(qū)：是依據土地利用總體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護區(qū)域。P6013、土地開發(fā)：是為擴大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術和資金的投入將土地由自然資源改造為經濟資源。P6214、房屋所有權：是指房屋所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。P7315、異產毗連房屋：是指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。P7816、建筑物區(qū)分所有權的專有部分：是指建筑物中具有構造上和使用上的獨立性的部分。P8417、建筑物區(qū)分所有權的共有部分：是供區(qū)分所有人共（公）用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。P8418、住房部分產權：是指城鎮(zhèn)居民對按標準價（優(yōu)惠價）購買的公房享有的權利。P8719、房地產開發(fā)：是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。P10720、房地產中介服務：是指為房地產開發(fā)和交易提供各種媒介性服務活動的總稱。P12821、被拆遷人：是指被拆遷房屋的所有人。P13522、房地產交易：是指房地產產權的變更、轉移，其形式包括房地產轉讓、抵押、租賃。P14823、房地產轉讓：是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。P150 24、房地產抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。P16225、住房公積金：是由在職職工個人及其所在單位，按職工個人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，存入個人公積金賬戶，用于購、建、大修住房的基金。P185 26、已購公有住房和經濟適用住房：是指城鎮(zhèn)職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城