房地產(chǎn)明天與企業(yè)的作為(高繼勝).doc

中國房地產(chǎn)明天與企業(yè)的作為高繼勝主持人： 大家下午好，今天非常高興邀請(qǐng)到浙江萊茵達(dá)集團(tuán)高繼勝董事長，高總一直是我們歷屆學(xué)員特別喜愛的老師，講課非常有激情，而且高總的公司在短短幾年時(shí)間發(fā)展的非常好，在全國二十多個(gè)省市都有自己的分公司，今天請(qǐng)高總為我們講的是中國房地產(chǎn)明天與企業(yè)的作為。高繼勝： 各位學(xué)員大家下午好！ 剛才我跟朱總交流了一下，我們這個(gè)班一共是一百多個(gè)學(xué)員，來自全國各地，都是我們地產(chǎn)界的財(cái)富和地產(chǎn)界的精英，我今天跟大家交流的就是中國房地產(chǎn)的未來和我們企業(yè)怎么樣在這個(gè)產(chǎn)業(yè)里面不斷壯大，有所作為。中國房地產(chǎn)業(yè)跌蕩起伏的走過了20個(gè)年頭，這個(gè)產(chǎn)業(yè)帶來太多人的希望、寄托和企盼走進(jìn)了新世紀(jì)，走到了今天，它成為我們國家國民經(jīng)濟(jì)重要的產(chǎn)業(yè)支柱，成為了經(jīng)濟(jì)的焦點(diǎn)，成為了輿論的焦點(diǎn)，成為了矚目的產(chǎn)業(yè)。有人說這個(gè)產(chǎn)業(yè)是讓我們自豪的產(chǎn)業(yè)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)也是讓人羨慕的產(chǎn)業(yè)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)是更讓人妒嫉的產(chǎn)業(yè)，其實(shí)都反映了我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)為國人和世界全球范圍的高度重視和矚目。 這次兩會(huì)期間我們所熱愛的產(chǎn)業(yè)又一次推到了輿論的前沿，引起了全國人民的高度重視，輿論的焦點(diǎn)就是房地產(chǎn)的價(jià)格。都說房地產(chǎn)的價(jià)格太高，我們現(xiàn)在的收入水平無法接受高價(jià)的房子，高價(jià)的房子沒有人住得起，所以又把我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)推到了一個(gè)備受輿論關(guān)注的前沿，也推到了一個(gè)讓政府神經(jīng)高度緊張的前沿，所以我想這是最表象的現(xiàn)象，是什么問題、什么狀態(tài)下又讓房地產(chǎn)的價(jià)格和這個(gè)產(chǎn)業(yè)成為全國的焦點(diǎn)呢？它絕不是偶然的，我把這個(gè)價(jià)格作為開頭來講我的第一個(gè)問題。 中國房地產(chǎn)目前的基本矛盾和這個(gè)產(chǎn)業(yè)所面臨的前所未有的社會(huì)沖突，而且矛盾和沖突是不能以我們主觀意志為轉(zhuǎn)移的，也是不可回避的，我們的政府、產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，特別是地產(chǎn)界的精英，唯一的辦法就是正確的面對(duì)，勇敢的迎上前去，并且對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展進(jìn)行認(rèn)真的分析，我們雖然不能先知先覺，但是要努力到先知先覺，先敵發(fā)現(xiàn)，先敵開火，先發(fā)制人，方能贏得自我發(fā)展空間。 現(xiàn)在的主要矛盾焦點(diǎn)表面上是房價(jià)不斷地上漲，是什么力量在推動(dòng)著房地產(chǎn)的價(jià)格不斷地上揚(yáng)呢？去年5月宏觀調(diào)控以后，我記得在我們第四屆還是第五屆班的時(shí)候我講過，宏觀調(diào)控在市場上的反映應(yīng)該是房價(jià)的不斷上揚(yáng)，而且沿海地區(qū)房價(jià)上漲的幅度將會(huì)更大，在上海第六屆的課上我也強(qiáng)調(diào)了房價(jià)是不可能在短期內(nèi)回落的，繼續(xù)向上沖刺是絕對(duì)的市場表現(xiàn)，事實(shí)上半年多來時(shí)間證明，我的推斷是正確的。我去年曾經(jīng)寫過關(guān)于房價(jià)為什么會(huì)上揚(yáng)，今后幾個(gè)月，乃至幾年房價(jià)還要繼續(xù)上漲的根本原因是什么，網(wǎng)上說高繼勝是算命先生，你既然這么會(huì)算命，你怎么不算算你的股票什么時(shí)候能漲上去，讓我們減少虧損呢，當(dāng)然股票是受宏觀大環(huán)境的影響，各股無能為力的，如果說1400多家上市公司的個(gè)股都把自己的事情做好了，我想股票自然會(huì)上去，問題是在1400多家上市公司是不是已經(jīng)規(guī)范了，是不是你的質(zhì)地已經(jīng)很好了呢？所以說經(jīng)濟(jì)問題既有宏觀的問題，又有微觀的問題。 所以圍繞房地產(chǎn)價(jià)格上漲來講，去年我們?cè)趫?bào)紙上都可以看到，業(yè)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖任志強(qiáng)先生跟國土資源部進(jìn)行了為期三個(gè)月的論戰(zhàn)，這個(gè)論戰(zhàn)的焦點(diǎn)就是“是誰推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲”，任志強(qiáng)認(rèn)為中國房地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)是由于地價(jià)的不斷推動(dòng)導(dǎo)致的，國土資源部認(rèn)為，是房價(jià)不斷地推動(dòng)，才讓土地價(jià)格有了上升的空間，所以說根本的責(zé)任是因?yàn)殚_發(fā)商讓房價(jià)賣的太高了，所以這樣的爭論持續(xù)了兩三個(gè)月，也就是到底是先有雞還是先有蛋的爭論，這種爭論我認(rèn)為是表面的，它沒有觸及到根本的問題，造成房價(jià)上漲表面的現(xiàn)象有成本的原因、有地價(jià)的原因，也有開發(fā)商有利潤空間向上漲價(jià)的原因，但是這只是經(jīng)營活動(dòng)的市場表現(xiàn)，根本的動(dòng)力在于供求關(guān)系。 經(jīng)濟(jì)學(xué)上價(jià)格受供求關(guān)系的影響是絕對(duì)的，供大于求，過剩市場、過剩經(jīng)濟(jì)條件下價(jià)格自然回落，甚至價(jià)格要跌到成本以下，因此才會(huì)有許多老板要跳樓的現(xiàn)象，當(dāng)產(chǎn)品供不應(yīng)求，市場十分短缺，市場處在一種饑渴的狀態(tài)下價(jià)格自然上漲，價(jià)格上漲的速度和供求關(guān)系原則上呈正比狀態(tài)，越缺貨價(jià)格越上漲，越接近供求平衡點(diǎn)價(jià)格越趨向合理。這是一個(gè)最根本的原理，但是這場爭論沒有涉及到市場供求關(guān)系帶來了房價(jià)上揚(yáng)的根本問題，由于供不應(yīng)求造成價(jià)格上揚(yáng)，因?yàn)閮r(jià)格上揚(yáng)，給房地產(chǎn)的開發(fā)商帶來了巨大的利潤空間，由于開發(fā)商有巨大的利潤空間，推動(dòng)了政府對(duì)土地期望值的價(jià)格不斷上升，這種期望值又推動(dòng)了土地掛牌價(jià)格和拍賣競價(jià)的不斷上升，由于土地價(jià)格的上升進(jìn)一步推動(dòng)了開發(fā)商成本的上升，又讓價(jià)格在原有成本的支撐點(diǎn)上進(jìn)一步向上推動(dòng)，與此同時(shí)由于價(jià)格的巨大空間、盈利的巨大空間，又吸引了大批的投機(jī)者、投資者介入到消費(fèi)行列當(dāng)中，因此讓消費(fèi)繼續(xù)擴(kuò)大，消費(fèi)擴(kuò)大、市場擴(kuò)大又進(jìn)一步加劇了供求關(guān)系的矛盾，由于繼續(xù)擴(kuò)大供不應(yīng)求的市場格局，繼續(xù)推動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)，這樣房價(jià)上揚(yáng)推動(dòng)土地價(jià)格上揚(yáng)，進(jìn)一步吸引更多人來投資，價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，輪番上漲造成了今天一些地區(qū)、一些城市房地產(chǎn)房價(jià)居高不下，上漲幅度驚人的局面，這種局面是我們所不愿意看到的，但是它卻客觀的、真實(shí)的、具體的在我們所處的社會(huì)里和城市里發(fā)生了。 全國31個(gè)重點(diǎn)城市，備受關(guān)注的成為全國房地產(chǎn)處于警戒狀態(tài)的城市，戒備狀態(tài)的城市是上海和杭州。2003年的8月份杭州房價(jià)平均價(jià)格在7000塊錢左右，新華社的記者連續(xù)給溫總理寫了四封信，溫總理進(jìn)行了五次批示，搞的浙江非常緊張，最后我們主管的副總理曾培炎到杭州進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，并且表示浙江的房地產(chǎn)形勢是健康的、繁榮的、穩(wěn)定的，局部輿論就下去了，所以說現(xiàn)在輿論和對(duì)于輿論的反映都是過度的，輿論是過度的，政府和消費(fèi)者、開發(fā)商對(duì)輿論的反映也是敏感的，同時(shí)是過度的，過度的輿論和過度的反映就加劇了對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的動(dòng)蕩。 進(jìn)入了2004年，杭州的房地產(chǎn)在輿論的推動(dòng)下人們覺得預(yù)期不好，到了6月份的房交會(huì)進(jìn)行了冰點(diǎn)，使杭州房地產(chǎn)1996年進(jìn)入逐步啟動(dòng)，到2000年推進(jìn)高潮，到2004年的6月份進(jìn)入了低谷，往年的房交會(huì)是人頭竄動(dòng)，成交活躍，始終以刷新歷史記錄為前提，但是2004年6月的房交會(huì)門廳冷落，成交寥寥，一副荒蕪和凄涼的景象。到了8月份房價(jià)繼續(xù)推動(dòng)，這種房價(jià)的推動(dòng)是波浪形的，前一個(gè)波峰到后一個(gè)波峰絕對(duì)是要增長2030，有的甚至要高達(dá)60，過了這個(gè)山頭，另一個(gè)山頭需求量更大，價(jià)格更高，這是一個(gè)規(guī)律。到了去年11月份以后，全線房地產(chǎn)飄紅，成交量之大，價(jià)格上揚(yáng)速度之快，我去年8月份說盡管現(xiàn)在整個(gè)市場反映低迷，但是我認(rèn)為兩年以后杭州環(huán)城內(nèi)不可能有15000元以下一平方米的房產(chǎn)，今年2月3月份一下子推到了12000元一平方米，所以去年6月份以前的低迷到8月份以前的火熱又引起了中央的高度關(guān)注，因此去年溫總理對(duì)浙江的批示是五次，我們浙江曾培炎的批示是八次，省委書記批示十次，省長批示十五次，高度密切的關(guān)注著這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 再看上海，上海環(huán)城以內(nèi)的，去年宏觀調(diào)控以來到現(xiàn)在增幅38，郊區(qū)盤，由外環(huán)到郊區(qū)增幅是40，處在核心地帶和郊外的中間地帶，這個(gè)層面漲幅18，不到20，總體上海房價(jià)增長速度是非常快的，很多人感覺到上海的房價(jià)不是增長百分之幾十，而是成倍的增長。去年10月我去考察過濱江恒潤花園，當(dāng)時(shí)的二手房賣價(jià)是2.8萬，我為之心動(dòng)，但是稍稍猶豫了一下，現(xiàn)在回國頭去看，它現(xiàn)在已經(jīng)漲到3.8萬了。 但是全國也有少數(shù)地區(qū)房價(jià)是走平的，甚至是下跌的。比如說深圳，深圳去年以來房價(jià)漲幅只有8，不到10，當(dāng)然版本是多家的，有的說它增長12，有的說它增長了10，我估計(jì)肯定是在10以內(nèi)，因?yàn)楹芏嗟亩址克S持在兩年前左右的價(jià)格，二手房的價(jià)格不上揚(yáng)，新盤的價(jià)格就失去了它上揚(yáng)的依托和市場的支撐。深圳為什么會(huì)平緩的上漲。 再看廣州，廣州去年以來有的月份是下降的，有的月份是上漲的，但是平均漲幅是非常有限的，特別是在所謂的華南板塊，包括番禺、中山一帶房價(jià)的漲幅是非常緩慢的，為什么會(huì)出現(xiàn)有的地方熱的水深火熱，有的地方卻近于冰點(diǎn)，這就是供求關(guān)系使然。比如說大家現(xiàn)在反映上海和杭州的房價(jià)高的驚人，摩根斯坦利的研究分析院謝國宗去年11月份發(fā)表文章，語出驚人，他說上海憑他的估計(jì)多則半年，少則幾個(gè)月，肯定要出現(xiàn)樓市崩潰，泡沫是毫無疑問的，為什么會(huì)出現(xiàn)過熱？不就是供求關(guān)系嗎？杭州的房價(jià)高了，上海的房價(jià)高了，如果說現(xiàn)在上?？偟墓?yīng)量大約在3000萬平方米，一年內(nèi)馬上供應(yīng)3000萬平方米，看你的房價(jià)還降不降，杭州一年大約消化1500萬平方米，我現(xiàn)在馬上供應(yīng)1500萬平方米，你的房價(jià)不下來是不可能的，所以說當(dāng)前房價(jià)過快的上漲根本原因就是因?yàn)樾枨蟮牟粩鄶U(kuò)大，加上價(jià)格的上漲、投資的介入，進(jìn)一步推動(dòng)了需家的需求，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品的供不應(yīng)求。 房價(jià)過快的上漲對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的傷害、對(duì)于產(chǎn)業(yè)的傷害毫無疑問，是嚴(yán)重的，我們不希望看到淘金的局面，我們都是開發(fā)商，都是總經(jīng)理、董事長、老板，我們是淘金者，我們希望有很多的金礦，但是世界上所有的金礦都是很快的資源枯竭，到過新加坡和馬來西亞的同志都看過曾經(jīng)華人在那里的淘金熱，去南非可以看到南非金礦的淘金熱也有華人的身影，去加拿大也有華人在那里主動(dòng)的和被迫的淘金局面，既然是淘金就會(huì)吸引著越來越多人的參與，資源是有限的，開發(fā)的人、淘金的隊(duì)伍越來越大，資源很快就會(huì)枯竭，房地產(chǎn)也這樣，毫無疑問它是當(dāng)前所有產(chǎn)業(yè)當(dāng)中盈利水平最高的，是一個(gè)巨大的金礦，當(dāng)全社會(huì)的人都來淘金的時(shí)候，這個(gè)資源很快就枯竭的，所以我們這一代人希望它是持續(xù)的發(fā)展，希望它是和諧的發(fā)展，而不希望它在過熱之后很快的泡沫破滅，進(jìn)入到一種我們沒有經(jīng)驗(yàn)的困難境地。 我們只是經(jīng)歷到了這種輝煌，我們所經(jīng)歷的是傲慢，我們所經(jīng)歷的是成功，我們沒有嘗到過失敗，沒有嘗到過簫條的社會(huì)經(jīng)歷，除了1993年從海南掏出來的精英之外，我想在座的大部分同仁是沒有這番經(jīng)歷的，但是我1989年在日本留學(xué)的時(shí)候，我所經(jīng)歷的簫條的，由高峰到低谷，由空前的高度繁榮到極端的困難，這個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下的社會(huì)人和這些老板人是如何痛苦。 1989年5、6月份我到日本留學(xué)，那時(shí)候我有一個(gè)很好的朋友，他每天晚上都到我那兒吹牛，他一方面做地產(chǎn)，另一方面做股票，地產(chǎn)也賺錢，股票也賺錢，形象的說晚上一坐下來他就說，高先生今天又開進(jìn)了兩輛奔馳，每天的收入，資本增長就相當(dāng)于每天開進(jìn)了兩輛奔馳，真的非常開心，那種狀態(tài)我認(rèn)為是這代日本人所經(jīng)歷的最好的歷史時(shí)期。但是到了1990年的元月，1月1號(hào)是我們的正月初一，他們是元旦過年，元旦12點(diǎn)的鐘聲敲響，我認(rèn)為它不是進(jìn)入了新紀(jì)元，而是敲響了日本經(jīng)濟(jì)的響鐘，沒有幾天股票爆泄，接下來就是房價(jià)的大幅度下降，房價(jià)下降地價(jià)也大幅度下降，人們這種恐慌，對(duì)于經(jīng)濟(jì)崩潰的恐懼跟我們的人群面對(duì)洪水、面對(duì)海嘯、面對(duì)地震、面對(duì)火災(zāi)的道理是一樣的，那個(gè)老兄以后到我這兒來，又有三輛奔馳開出來，開出去的不是奔馳了，開出去的是整個(gè)車隊(duì)了，這是我親眼看到的實(shí)實(shí)在在非常具體的，而不是抽象的東西，所以作為這個(gè)產(chǎn)業(yè)利的從業(yè)人員，我們有社會(huì)責(zé)任，不能說今天我賺錢就行了，我們希望它是長治久安的充分繁榮的，又是持續(xù)和諧的，是綠色的、健康的發(fā)展，這是我們的期望。 我們的老百姓希望房價(jià)降下來，開發(fā)商不希望今天占100的利潤，希望它每年有15，100兩年沒有了，后年要不要活了，后年是不是不當(dāng)老板了呢？我們希望它每年1015，賺50年，在我們有生之年開開心心的做老板不好嗎，但是這是一廂情愿，消費(fèi)者說你們開發(fā)商是強(qiáng)勢群體，我們是弱勢群體，因此他狀告我們，我們往往非常被動(dòng)，事實(shí)上非?？蓱z，我們是不是強(qiáng)勢群體？我們對(duì)于一個(gè)巨大的市場，對(duì)于一個(gè)像潮水一樣的市場，對(duì)于強(qiáng)勢的政府面前我們是強(qiáng)者嗎？我們同樣也是弱者，也是希望政府能夠伸出友誼的手，伸出公平的手來扶持我們，可見企業(yè)只是一個(gè)細(xì)胞，是國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的一個(gè)細(xì)胞，企業(yè)對(duì)于大勢是非常屬小的，是無能為力的，千千萬萬個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)正處在政治、經(jīng)濟(jì)、文化的漩渦當(dāng)中，正處在一種矛盾的運(yùn)動(dòng)當(dāng)中，這是我們不能回避的，但是不能因?yàn)槲覀兪侨跽?，我們是?xì)胞，就不作為了，那也不行，我們要分析形勢，預(yù)測未來，把握主動(dòng)，方能大有作為。 中國房地產(chǎn)業(yè)到底面臨著什么樣的矛盾和沖突呢，我曾經(jīng)說過，在房地產(chǎn)健康發(fā)展的條件下，中國房地產(chǎn)業(yè)的基本矛盾是大規(guī)模的、多元的需求和落后的生產(chǎn)力之間的矛盾，除此之外我覺得在當(dāng)前我們還有很多很多的矛盾和問題，甚至有些矛盾是激烈的，會(huì)發(fā)生強(qiáng)烈的碰撞和沖突。這個(gè)產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)利益和短期利益的沖突。前一陣子大家都在議論，說中國目前的土地出讓方式雖然已經(jīng)大大的前進(jìn)了一步，我們已經(jīng)進(jìn)入市場化的運(yùn)作，但是這種土地出讓的方式是把房地產(chǎn)居住用地的70年和其他商業(yè)用地40年的收入全部集中到一屆政府，作為一屆政府的收入，我們?cè)谫嵶訉O的錢，所以有學(xué)者和專家提出要向香港學(xué)習(xí)，香港是怎么做的？香港土地出讓金是一部分，還有物業(yè)稅，把土地價(jià)值通過物業(yè)稅轉(zhuǎn)化成為短期的政府收入，轉(zhuǎn)化成為70年，比如香港是99年的政府收入，這就是我們現(xiàn)有的狀態(tài)，是眼前的利益，是當(dāng)前的利益，是政府收入，如果變成物業(yè)稅的形態(tài)那是長期的、分散性的收入，這個(gè)局面是完全不一樣的，如果說我們也采用香港模式，采用物業(yè)稅的辦法來分解現(xiàn)有的土地出讓收入，也就是說政府的收入將遞延70年，而我們現(xiàn)在的國家要大踏步的走向城市化，要向發(fā)達(dá)國家的城市化水平的方向推進(jìn)，我們要解決農(nóng)業(yè)問題、農(nóng)村問題、農(nóng)民問題，我們要盡快的奔小康，這些都需要錢，都需要資本，都需要資源，假設(shè)我們把現(xiàn)在的上萬億的土地收入遞延到70年的話，也就是說我們當(dāng)前的收入只是1/70，而中國的城市化推進(jìn)過程當(dāng)中，政府的基礎(chǔ)設(shè)施投入1/70能否滿足發(fā)展建設(shè)的要求，顯然是不可能的，不要說70年了，就是一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)要改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，要能夠讓土地資源達(dá)到一個(gè)科學(xué)合理的價(jià)位，不進(jìn)行先期的投入我認(rèn)為是國有資產(chǎn)最大的浪費(fèi)，為什么這么說？城市的土地只有到城市化充分的條件下它的價(jià)值才是最有限的，才是最合理的。 比如說我曾經(jīng)到江蘇的宿遷去考察，宿遷的人均GDP在1000美元以下，還不具備房地產(chǎn)啟動(dòng)的經(jīng)濟(jì)條件，宿遷城關(guān)鎮(zhèn)的財(cái)政收入不足2個(gè)億，這種狀態(tài)是不是政府在城市化方面就不作為了呢？要作為，那就是政府負(fù)責(zé)進(jìn)行城市的建設(shè)和改造，把城市的道路與外匯的高速公路很快接軌，同時(shí)強(qiáng)化城市的水、電、汽一切公建設(shè)施配套建設(shè)，如果達(dá)到這樣的規(guī)劃，土地使用價(jià)值應(yīng)該在每畝3080萬之間，但是如果達(dá)不到這樣的水平，只能是20萬以下每畝，2050萬差額是30萬，一個(gè)城市如果說5年內(nèi)推5000畝土地，相當(dāng)于中等城市是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我想1萬畝也不多，1萬畝的差價(jià)就是30個(gè)億，30個(gè)億哪兒來？所以說先期投入需要有先期的資金，更何況我們國家在發(fā)展過程當(dāng)中，我們要強(qiáng)盛起來，我們要借助于現(xiàn)在和平是主流的世界大格局的良好氛圍贏得時(shí)間，發(fā)展自己，錢用70年分?jǐn)偽覀冞€有什么財(cái)力去發(fā)展自己呢？所以說眼前的利益和近期的利益、長遠(yuǎn)的利益，在房地產(chǎn)上存在著矛盾，在開發(fā)商當(dāng)中也存在矛盾，在消費(fèi)者當(dāng)中同樣存在著眼前利益和長遠(yuǎn)利益之間的矛盾。 第二，地方利益和中央利益之間的矛盾，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于地方的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，甚至它是一個(gè)地方性非常強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，至少在以下幾個(gè)方面跟政府是緊密相連的。第一，與我們的干部體制是緊密相連的，什么事情讓它能夠立竿見影的，能夠很快的反映政績的，而政績的輝煌又能讓自己很快提升的，我想唯房地產(chǎn)莫屬。最近有一個(gè)對(duì)溫州不太好的評(píng)價(jià)，最近我去看我們的老書記，他現(xiàn)在在溫州當(dāng)市委書記，我在那兒待了兩天，非常的傷感。溫州作為中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育階段的一面旗幟，號(hào)稱溫州模式，溫州模式最根本的精髓就是政府無為而治，讓市場充分發(fā)揮作用，市場調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)，利益推動(dòng)人們不斷向前，所以說它的本質(zhì)是草根，是千千萬萬扎根在農(nóng)村的農(nóng)民走向城市、走向全國、發(fā)展自己，但是溫州模式走到了今天，我們前任的溫州市委書記說溫州是個(gè)地瓜經(jīng)濟(jì)，地瓜的藤延伸到哪兒，無論如何你這個(gè)地瓜還是生長在溫州，我不怕溫州資本外逃，溫州的企業(yè)家走向全國，反而溫州的企業(yè)家走向全國以后地瓜都是在溫州的，事實(shí)上是不是這樣呢？不是這樣，我認(rèn)為這個(gè)觀點(diǎn)是不懂地瓜，不懂農(nóng)業(yè)，有點(diǎn)兒農(nóng)業(yè)常識(shí)的人肯定地瓜藤到那兒地瓜就長到哪兒，地瓜絕不會(huì)在溫州，現(xiàn)在的情況就是這樣。溫州現(xiàn)在處于什么樣的狀態(tài)呢？政府在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下如果說完全不作為的話，對(duì)經(jīng)濟(jì)的傷害是嚴(yán)重的。 現(xiàn)在蘇州模式和蘇南模式就是政府有作為的，政府在一定程度上干預(yù)經(jīng)濟(jì)的，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)自由調(diào)節(jié)、自發(fā)調(diào)節(jié)和政府干預(yù)相結(jié)合的道路，這就是我們講的蘇州模式，但是在溫州模式的條件下政府是不作為、不干預(yù)的，在這樣的條件下溫州的企業(yè)家走了，身強(qiáng)力壯的走了，有錢的人走了，有知識(shí)的人走了，到過國外的人也走了，下海的，剩下的是老弱病殘，他們沒有消費(fèi)能力，沒有發(fā)展能力，放大的說，極端的說真是個(gè)寡婦村了，所以說經(jīng)濟(jì)缺乏活力和動(dòng)力，我們講流動(dòng)是要雙向的，既要流出也要流入，流入的人幾乎很少，就是一些留給溫州的繼續(xù)維持原始生產(chǎn)的，規(guī)模上的原始和生產(chǎn)方式原始水平上的勞工，所以一個(gè)城市只剩下了勞工還有什么活力呢？所以我對(duì)王書記建議，產(chǎn)業(yè)的培育發(fā)展是一個(gè)漫長的過程，實(shí)踐成本很高，而你已經(jīng)接近50，你在這里培育一個(gè)產(chǎn)業(yè)得5年時(shí)間，這條路行不通，你要在3年內(nèi)趕緊見效，你才有回浙江省城和杭州的機(jī)會(huì)，我給他出歪點(diǎn)子，那就是大力發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盡快推動(dòng)城市化進(jìn)程，大力發(fā)展房地產(chǎn)，積累資本，改善溫州的城市形象，這就是我們的干部機(jī)制，我為什么會(huì)說這番話呢？因?yàn)槲覀兊母刹繖C(jī)制本來就是這樣，不是我歪點(diǎn)子，這是房地產(chǎn)和城市化與地方干部考核機(jī)制的聯(lián)系。 第二，就是與地方財(cái)力的聯(lián)系，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)的積累起著非常重要的作用，除了產(chǎn)業(yè)本身對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)政的貢獻(xiàn)之外，更重要的是它對(duì)于三產(chǎn)的貢獻(xiàn)，對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)所帶來的貢獻(xiàn)，地方無論是中央如何檢查，如何指責(zé)地方的房價(jià)太高，但是政府無論如何都不承認(rèn)這個(gè)事實(shí)。比如說浙江省政府去年就向國務(wù)院打了報(bào)告，經(jīng)過我們長期反復(fù)的調(diào)查了解，浙江省的房地產(chǎn)是健康的，是繁榮的，理由有四條。第一條，浙江的經(jīng)濟(jì)繁榮、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，走在全國的前茅；第二條，浙江有巨大的市場，因?yàn)?000多萬的浙江人富裕的速度很快；第三條，浙江的城市化欠帳太多，城市化的發(fā)展過程當(dāng)中提供了大量的房地產(chǎn)空間；第四條，杭州是杭州人民的，是浙江人民的，是全國人民的杭州，更是世界人民的杭州，杭州的市場不是杭州人的市場，是全國人的市場，乃至世界人的市場，所以說需求很大，很旺盛，盡管價(jià)格上升過快，但是它仍然是有消化能力的市場，因此我們不承認(rèn)有泡沫，把國務(wù)院的批評(píng)給頂回去了，誰批評(píng)哪一個(gè)地方誰都不承認(rèn)。 上海也不承認(rèn)，上海說我是國際化的大都市，我的市場是全球化的，當(dāng)然毫無疑問在上海新增房地產(chǎn)購買力的比例當(dāng)中，臺(tái)灣人、新加坡人以及歐美人占了很大的比重，現(xiàn)在上海的二手市場挺有意思，上海人賣給了臺(tái)灣人，臺(tái)灣人賣給了歐洲人，歐洲人再賣給美國人，一步一步大家都賺了很多的錢，把地產(chǎn)已經(jīng)變成一種金融的恒生品，是賺錢的籌碼而已，它已經(jīng)失去了它居住的功能，所以說地方一定要保護(hù)這個(gè)產(chǎn)業(yè)，但中央?yún)s不是這樣考慮，中央要站在長遠(yuǎn)利益的角度來考慮，它要站在全局范圍考慮，所以說中央總是對(duì)下面指指點(diǎn)點(diǎn)，你要如何如何，甚至對(duì)建設(shè)部也指指點(diǎn)點(diǎn)，建設(shè)部怎么搞的，房價(jià)你們還有沒有敏感性，又上來了，所以建設(shè)部最近也要開座談會(huì)，因?yàn)椤皟蓵?huì)”期間這個(gè)問題反映強(qiáng)烈，當(dāng)然國務(wù)院問建設(shè)部，第一，為什么漲這么快；第二，有沒有辦法讓它漲得慢一點(diǎn)或者是能不能想辦法采取一些措施，讓它能夠平穩(wěn)一點(diǎn)。這就是一個(gè)矛盾。 事實(shí)上建設(shè)部也是無能為力的，它在國務(wù)院里也是弱勢群體，也很可憐，我們的汪部長稍微溫柔一點(diǎn)，一個(gè)部門的領(lǐng)導(dǎo)如果強(qiáng)勢一點(diǎn)可能聲音就宏亮一點(diǎn)，就會(huì)高度受領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注一點(diǎn)，我們現(xiàn)在都是總經(jīng)理和董事長，在你們眼里你們的辦公室主任占的分量很重要，財(cái)務(wù)部經(jīng)理的分量很重，但絕不是因?yàn)椴块T的原因，而是因?yàn)椴块T領(lǐng)導(dǎo)水平的原因，我總覺得建設(shè)部的話講的不夠響亮，甚至要開座談會(huì)讓潘石屹、任志強(qiáng)去座談一番，然后說他們?nèi)绾稳绾握f，這都說明什么呢？中央的觀點(diǎn)是站在中央利益全局上研究，地方的觀點(diǎn)是站在地方利益前提下，所以這就是一種矛盾，一種對(duì)抗，甚至是駁議。 第三，政治利益和經(jīng)濟(jì)利益之間的沖突，地方講的最多的是經(jīng)濟(jì)利益，而中央講的最多的是政治利益?！皟蓵?huì)”這次強(qiáng)烈的反映到房價(jià)上，這是中央要考慮的政治利益問題，當(dāng)然經(jīng)濟(jì)利益和政治利益的權(quán)衡之下，政治利益至上，經(jīng)濟(jì)利益必須服從政治利益，所以說在服從政治利益的條件下我相信今后會(huì)采取一系列的政策來研究和解決房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中的種種問題，這些政策毫無疑問將對(duì)我們開發(fā)商造成巨大的遏制，我們的活動(dòng)空間和消費(fèi)者的想象空間，和對(duì)未來市場預(yù)計(jì)的空間將會(huì)受到嚴(yán)重的威脅，這就是我們需要研究的問題。 我認(rèn)為許多問題如果真正站在政治地位來考慮，我們現(xiàn)在的政策很多都是值得調(diào)整的，比如說現(xiàn)在全國的政府一看房價(jià)上揚(yáng)，受到了中央和人民的批評(píng)之后，輿論馬上出臺(tái)，杭州一年提供多少多少萬平方的安居工程，上海又提供了多少多少萬平方米的聯(lián)租房，有的地方說我已經(jīng)正在解決多少萬平方米的土地問題，解決安居工程問題，事實(shí)上我覺得安居工程不是好東西，無論站在政治的經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)的角度、市場的角度，它絕對(duì)不是一劑良藥，不是解決當(dāng)前房地產(chǎn)過熱和房價(jià)過高的良藥，反而我認(rèn)為它是一劑毒藥。安居工程當(dāng)中存在的問題，包括廉政問題、腐敗問題在安居工程當(dāng)中反映很多，這是一個(gè)毛病。第二個(gè)毛病，安居工程往往是政府工程，政府在開發(fā)安居房的時(shí)候絕對(duì)是最大的國有房地產(chǎn)企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)在所有的開發(fā)環(huán)境當(dāng)中都存在著嚴(yán)重的浪費(fèi)，2000塊錢的成本絕對(duì)不是2000塊錢房產(chǎn)品真正的價(jià)值，中間的跑冒滴漏是非常嚴(yán)重的，同時(shí)安居工程在低水平的產(chǎn)品條件下它并不是說資源是低水平的，它仍然要占用我們非常寶貴的國土資源，更為寶貴的城市土地資源，這些寶貴的資源就讓粗制濫造的安居工程占用了。第三個(gè)毛病，安居工程分配的不和諧性、不科學(xué)性，原則上是按照收入水平進(jìn)行搖號(hào)分配，搖號(hào)過程當(dāng)中仍然存在著嚴(yán)重的作弊行為，并且安居工程為了讓人家今后能夠通過二手市場賣得出去，安居工程的面積由70多方不斷地上升，上升到120方甚至150方，有的人真正想要住安居房的卻一套都輪不到，但是有的人三套安居工程的房子，門口就停著一輛600的奔馳，這分配合理嗎？很典型，所以我認(rèn)為要解決這些問題就要迅速的廢止安居工程現(xiàn)行的分配機(jī)制。 當(dāng)然市場歸市場，政治歸政治，安撫歸安撫，一部分人租不起房我們不能讓他住露天，我們是社會(huì)主義的國家，要照顧到絕大多數(shù)人的利益，怎么辦呢？我們不是要交稅嗎，稅到哪兒去了？稅就是二次分配，二次分配就要解決平均的問題，我們的稅源應(yīng)該解決一部分，讓這部分處在貧困線以下的人能夠住得到房子，所以我傾向于應(yīng)該用聯(lián)租房，香港、新加坡都是采取的聯(lián)租房來解決社會(huì)的穩(wěn)定問題，讓住者有其屋，這都是站在政治利益上考慮，而且政府有聯(lián)租房，價(jià)值不斷地上漲，是政府未來巨大的財(cái)產(chǎn)，當(dāng)這部分人的生活條件逐步改善以后，他可能要買新的房子了，他不再待在聯(lián)租房里了，他不愿意交臨時(shí)的租費(fèi)，他希望永遠(yuǎn)擁有，我們應(yīng)該相信中國人的擁有情結(jié)是非常深刻的，對(duì)于擁有是情有獨(dú)鐘的，什么叫擁有？就是我自己所有，但是在過去，在20年以前我們能是擁有嗎？如果你想擁有你就是資產(chǎn)階級(jí)，所以廣大的老百姓，廣大的中國人民幾千年的擁有情結(jié)在這幾年里集中的反映到房地產(chǎn)領(lǐng)域上，就是想擁有一套房子，擁有自己真正意義上的家，這也是推動(dòng)市場不斷擴(kuò)大的精神因素和精神致勝力、文化的致勝力。 第四，宏觀調(diào)控和市場調(diào)節(jié)之間的沖突，我認(rèn)為宏觀調(diào)控任何國家都是需要的，但是中國的宏觀調(diào)控在過去的20年里絕大部分我們采取的是行政手段和政治手段、這一輪宏觀調(diào)控有一些市場手段和經(jīng)濟(jì)手段。比如說適度的提高了利率，控制了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的金融支持，控制了土地，當(dāng)然這屬于經(jīng)濟(jì)手段范圍，但是更多的我們習(xí)慣于行政主導(dǎo)型的宏觀調(diào)控，首長命令型、行政調(diào)控型、長官意志型的調(diào)控，這種調(diào)控在這一輪的經(jīng)濟(jì)周期當(dāng)中仍然不同程度的體現(xiàn)在微觀經(jīng)濟(jì)層面，但市場是不是買帳呢？市場是不以長官意志為轉(zhuǎn)移的，市場是按照本身的矛盾運(yùn)動(dòng)的自身規(guī)律我行我素，按照自身的客觀規(guī)律在運(yùn)行的，所以當(dāng)今的房價(jià)不斷地上漲不是我們主管當(dāng)局所愿意看到的，但是它卻發(fā)生了，為什么發(fā)生？就是因?yàn)楣┣箨P(guān)系是不聽你指揮的，而現(xiàn)在的矛盾是什么呢？宏觀調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說就是兩大前提。第一點(diǎn)前提是資源、土地，房地產(chǎn)的特殊性就是需要不可再生的土地資源；第二是需要開發(fā)資金，如果便宜房價(jià)就要增加和擴(kuò)大我們的市場供應(yīng)量，市場供應(yīng)量首先得有土地，土地問題是不是可以放呢？是不是可以杭州再增加5000畝土地呢？不可能，第一，它受到中央宏觀土地使用計(jì)劃的限制；第二，受到城市土地資源匱乏和土地資源變現(xiàn)過程當(dāng)中補(bǔ)償?shù)碾y度、拆遷的難度，所以沈鴻賓說打死我也不搞舊城改造，打死我也不搞改造拆遷的房子。 三年前江蘇揚(yáng)州市的市委書記，原來是市長，從昆山調(diào)過去，因?yàn)槲覀冊(cè)诶ド侥抢锉憩F(xiàn)的不錯(cuò)，他到揚(yáng)州第一個(gè)旗幟就是大張旗鼓搞拆遷，接下來就搞土地的拍賣，但是揚(yáng)州第一次土地拍賣有償了，蘇南地區(qū)的模式我們蘇北部適應(yīng)，蘇州能行我們揚(yáng)州不行，市長覺得沒面子，他說高總你是不是幫我們接這個(gè)盤，我們?cè)倥囊淮危瑳]有人來買你就拿下，我也是愛面子的人，去了以后根本沒有人來了，我拿進(jìn)來，1200戶的拆遷戶，市長的力度很大，半年時(shí)間推平搞走了800戶，剩下400戶，有兩個(gè)大的變化，江蘇省舊房改造補(bǔ)助政策進(jìn)行了調(diào)整，發(fā)現(xiàn)了南京拆遷戶焚燒自殺。第三要大規(guī)模上訪北京，人家天不怕，地不怕就怕老百姓上訪北京到天安門，什么也不敢動(dòng)了，政府沒有手段了，法院說不受理，公安說這個(gè)事情不是我們范圍內(nèi)的，老百姓我認(rèn)為叫行權(quán)過度，人民的權(quán)利，人民的政府要保護(hù)，但是老百姓以行權(quán)過度怎么行呢？行權(quán)過度就無法無天了，但是在那種情況下他就無法無天，你怎么地？拖了我三年沒有拆出來，而且繼續(xù)存在問題，因?yàn)樾碌难a(bǔ)貼老的就返過來，這樣一撥一撥下去土地成本怎么辦，政府也不干，所以說你說要增加土地供應(yīng)量存在著客觀上的難度和主觀上宏觀控制的難度，我們不可能指望在未來的房地產(chǎn)發(fā)展過程當(dāng)中政府會(huì)大量放地，政府的拳頭是無論如何都要捏緊的。 政府說開發(fā)商手里還有大規(guī)模的土地，比如南京江寧1萬畝土地在開發(fā)商手里，你趕緊開，平移市場，開發(fā)商很軟，沒有錢，銀行不支持，所以說開發(fā)商手里的土地不能轉(zhuǎn)化成為有效供給的商品，你要平移物價(jià)趕快放錢，不行，也不能放，一放要存在金融危機(jī)和金融風(fēng)險(xiǎn)，所以說金融不放，土地也不放，房價(jià)怎么能下得來呢，這就是宏觀和微觀之間的矛盾問題，我覺得我們處在這個(gè)階段有很多的機(jī)會(huì)，但仍然是非常痛苦的階段，看誰能把握得準(zhǔn)，誰就能夠獲得更快的發(fā)展機(jī)會(huì)。中國的歷史上發(fā)展都是在大亂之中，在矛盾集中之中，矛盾集中了才有機(jī)會(huì)，問題是你如何把握這個(gè)矛盾，游刃有余的發(fā)展自己，這才是關(guān)鍵點(diǎn)，也可能是我們要研討的問題。 第二個(gè)問題，中國房地產(chǎn)業(yè)的政策取向和我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，我剛才了一大堆的矛盾、問題和沖突，大家覺得已經(jīng)混沌乾坤，覺得很煩，很復(fù)雜，但是我們所有的領(lǐng)導(dǎo)不會(huì)被這種紛繁現(xiàn)象所迷惑，我們并不是在霧里看花，我相信領(lǐng)導(dǎo)的高明之處就在于看本質(zhì)，本質(zhì)上一看我們的脈絡(luò)還是很清晰的，我們并不煩，也并不復(fù)雜。首先看看未來中央和地方政府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的政策會(huì)處在什么樣的指導(dǎo)思想下。 我認(rèn)為房價(jià)失控、房地產(chǎn)過熱是比較可怕的，它對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的破壞將會(huì)十分嚴(yán)重，為什么這么說？我剛剛談到房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20年的發(fā)展，形成了巨大的市場，在全世界范圍內(nèi)都是少有的，所以顧云昌先生說，如果說世界上有房地產(chǎn)王國的話，這個(gè)王國一定是中國，所到之處都是大工地，到處都在熱火朝天的進(jìn)行著城市建設(shè)，而城市建設(shè)的背后就是房地產(chǎn)，由于這個(gè)產(chǎn)業(yè)存在著巨大的市場和巨大的盈利，市場的規(guī)律就是資本意志決定所有的生產(chǎn)要素向高盈利產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。生產(chǎn)要素是什么呢？資金要素、人才要素、快速的向房地產(chǎn)集中，前一段時(shí)間有“三外”現(xiàn)象，外資的投入、外行的介入、外地企業(yè)的進(jìn)入，所以房地產(chǎn)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，但是個(gè)人在做、上市公司在做、專業(yè)公司在做、非專業(yè)公司在做，甚至一切經(jīng)濟(jì)的、文化的單位所橫生出來的經(jīng)濟(jì)組織都在做地產(chǎn)。 特別是121號(hào)文件以后房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金和項(xiàng)目貸款都給予嚴(yán)重的關(guān)注和大規(guī)模的縮減之后，房地產(chǎn)總的資金的擁有量卻在不斷地?cái)U(kuò)大，這些資金從哪里來的呢？一方面是地下“斯摩”，高利性的接待，這在北方發(fā)生很少，但是在浙江和其他一些沿海地區(qū)斯摩是非常廣泛存在的。第二方面大量上市公司資金轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在跟我們合作的，所謂叫做揚(yáng)長避短發(fā)揮優(yōu)勢，萊茵達(dá)發(fā)揮品牌優(yōu)勢、開發(fā)優(yōu)勢，他們就發(fā)揮資金優(yōu)勢。比如說東方中心、東方集團(tuán)、航天中惠，這些企業(yè)他們跟我們合作，但是你要知道現(xiàn)在全國的上市公司1400家，其中69家是正經(jīng)的屬于上市時(shí)候就決定的或者以后的幾年當(dāng)中通過資產(chǎn)重組確定的房地產(chǎn)公司只有69家，現(xiàn)在半數(shù)以上的上市公司都不同程度的介入到房地產(chǎn)。 比如浙江的登岸原本是制造空調(diào)，電氣的，是制造業(yè)，它去年忽然一下子20億做了房地產(chǎn)市場，20億可不是小數(shù)字，但是大量的資金涌入，意味著什么？意味著社會(huì)產(chǎn)業(yè)資金結(jié)構(gòu)的重新調(diào)整，也就是說大量的第三產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)的資金集中涌向了房地產(chǎn)，它的后果是兩個(gè)方面，第一，推動(dòng)了這個(gè)產(chǎn)業(yè)的急性發(fā)展；第二，大量的第三產(chǎn)業(yè)的資金和制造業(yè)的資金流落到這個(gè)產(chǎn)業(yè)，造成了三產(chǎn)和制造業(yè)發(fā)展的困難，制造業(yè)資金的枯竭，制造業(yè)資金的枯竭是嚴(yán)重的問題。一個(gè)國家制造業(yè)的水平代表了民族的形象，代表了一個(gè)國家富強(qiáng)的程度，代表了一個(gè)國家能否走在世界科技前沿的重要標(biāo)志，制造業(yè)不行了衛(wèi)星能上天嗎，制造業(yè)不行了導(dǎo)彈能打到美國去嗎，制造業(yè)不行了我們能造多少導(dǎo)彈呢？制造業(yè)不行了我們能造航母嗎，能造軍艦嗎，制造業(yè)不行了我們建筑材料能科技化、能綠色化嗎，所以制造業(yè)是民族經(jīng)濟(jì)的靈魂，國民經(jīng)濟(jì)的脊梁，但是長此以往，大量的制造業(yè)進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，就會(huì)嚴(yán)重的威脅制造業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，而且現(xiàn)在號(hào)稱一種工業(yè)地產(chǎn)模式，就是以工業(yè)發(fā)展，以工業(yè)為名取得銀行的貸款，蓄房地產(chǎn)開發(fā)之勢，那是一種悲哀，到那天就會(huì)形成因?yàn)楦髀焚Y金涌入到地產(chǎn)，造成地產(chǎn)的供過于求，由短缺經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為過剩經(jīng)濟(jì)，由于過剩經(jīng)濟(jì)，就會(huì)造成價(jià)格的大幅下跌，也就是說我們的泡沫就要破裂，泡沫破裂就是因?yàn)檫^剩引起的，那時(shí)候原本是1萬塊錢一平方米的房子可能會(huì)變成50塊，價(jià)格在泡沫時(shí)期是背離價(jià)值向上翻的，到破滅時(shí)期是價(jià)格背離價(jià)格向下走。 香港1997年金融風(fēng)暴以后的三年里就直接反映了地產(chǎn)大幅度下跌，價(jià)格是1997年金融風(fēng)暴以前的一半，隨著香港經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，到了去年的8月份上漲了20，今年是上漲了40，逐步的向上回升，但是我相信這撥回升的價(jià)格一定會(huì)高于1997年的最高價(jià)格，這就是波浪里面的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，這是政府為什么三令五申高度緊張的根本原因。 第二，這個(gè)產(chǎn)業(yè)是可怕的，好比是水能載舟亦能覆舟，我們不能說水要翻船我們就不行船，恰恰是我們要把這個(gè)船行的更好，而且不讓它翻船，這就要采取保護(hù)的政策，所以我認(rèn)為繼續(xù)保護(hù)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，繼續(xù)讓房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)性的支柱，這個(gè)基本政策是不會(huì)變的，這是中央的想法。第二，地方的想法，地方也是千方百計(jì)讓房地產(chǎn)控制在一個(gè)既繁榮又沒有泡沫的框架范圍內(nèi)，特別是現(xiàn)在我們的財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴度越來越高，很多城市財(cái)政來源很大程度上寄托于房地產(chǎn)，財(cái)政稅收更多的是財(cái)政費(fèi)用，地方收入一塊是費(fèi)，一塊是稅，土地出讓是不計(jì)在稅里的，而土地出讓的空間又很大，所以房地產(chǎn)業(yè)感冒就會(huì)形成地方財(cái)政傷風(fēng)的社會(huì)現(xiàn)象，地方經(jīng)濟(jì)對(duì)于這個(gè)產(chǎn)業(yè)的依存度會(huì)越來越高。 浙江省今年人大公布的財(cái)政數(shù)字，其中財(cái)政收入的22.69是來源于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)，所以說這個(gè)產(chǎn)業(yè)不能再不穩(wěn)定，不能再有大起大落，有大起大落肯定拖累局部經(jīng)濟(jì)和全局經(jīng)濟(jì)，中國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率已經(jīng)達(dá)到了1.8，有媒體報(bào)道已經(jīng)超過了2個(gè)百分點(diǎn)，我記得去年3月份，也是兩會(huì)期間我到這兒來上課，溫總理的報(bào)告當(dāng)中談到，2004年國民經(jīng)濟(jì)增長控制在7.5以內(nèi)，要在2003年的基礎(chǔ)上增加就業(yè)800個(gè)崗位，安置大學(xué)畢業(yè)生700萬，增加120萬就業(yè)，我當(dāng)時(shí)很納悶，為什么？因?yàn)?003年增長了9.2，2004年安排7.5，下降2個(gè)百分點(diǎn)，按照中國經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀和中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)，國民經(jīng)濟(jì)1個(gè)百分點(diǎn)將安置1200萬人就業(yè)，如果從9.2下降到7.5的話就意味著下降2個(gè)百分點(diǎn)，要有2400萬人要失業(yè)，上年失業(yè)2400萬，今年又要增加1500萬，這些崗位從哪兒來？實(shí)踐證明2004年經(jīng)濟(jì)增長是8.5以上，因?yàn)槟阏娴牡搅四莻€(gè)點(diǎn)上，社會(huì)上的就業(yè)人口就會(huì)大大增加，失業(yè)人口大大增加就會(huì)造成社會(huì)的不安定因素，假設(shè)我們一定要讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)下來，下降1個(gè)百分點(diǎn)，意味著1200萬人下崗，但事實(shí)上我認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不能簡單的以社會(huì)平均的就業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來推量，因?yàn)榻ㄖI(yè)是勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)，我們每年開發(fā)120萬平方米的企業(yè)，至少每天在工地上的人保持在500010000人左右，不就是安排了就業(yè)嗎，所以從國家穩(wěn)定、和諧社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局來看，國家的政策取向是絕不會(huì)讓這個(gè)產(chǎn)業(yè)有大起大落的，這一點(diǎn)我們可以相信，從這一點(diǎn)出發(fā)，我們的開發(fā)商不管眼前有多么困難，不管有多少矛盾，我們對(duì)未來一定要充滿信心，一定要堅(jiān)持自己在這個(gè)領(lǐng)域里能夠不斷發(fā)展的堅(jiān)定信念。 對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本著良好的愿望進(jìn)行科學(xué)的宏觀調(diào)控是十分必要的，首先我認(rèn)為中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)究竟有沒有泡沫這是一個(gè)爭論已久的問題，2002年清華大學(xué)的魏杰教授就在中央電視臺(tái)的一次訪問當(dāng)中提出中國的房地產(chǎn)2002年將會(huì)走入房地產(chǎn)的冬天，但是它卻愈演愈烈。到2003年121號(hào)文件出臺(tái)，引起了中央的高度重視，之后對(duì)于房地產(chǎn)的泡沫過熱論爭論是此起彼伏的，爭論的最終結(jié)果就是建設(shè)部和地方或者中央的領(lǐng)導(dǎo)出來說話，讓它暫告一段落，到目前為止我們主流的看法是中國房地產(chǎn)業(yè)是健康的，是持續(xù)繁榮的，是這樣的基調(diào)。 最近大家注意到國務(wù)院副總理曾培炎講，整體是健康的，但是一些城市、一些地區(qū)存在著房地產(chǎn)過熱和泡沫的現(xiàn)象是不容忽視的，我覺得這是比較全民、客觀的反映了中國房地產(chǎn)業(yè)目前所處的一種狀態(tài)，一種現(xiàn)實(shí)，我也非常同意這樣的觀點(diǎn)。我認(rèn)為在一些地區(qū)、一些城市房地產(chǎn)過熱存在著需求的泡沫，這是毫無疑問的，但是我不是說一個(gè)城市的房地產(chǎn)整體泡沫，我講的是需求泡沫。需求泡沫和整體泡沫是有區(qū)別的，所謂整體泡沫就是供應(yīng)和消費(fèi)都是過熱的，而且都是虛假的，實(shí)際需求和供求都存在著巨大差距的狀態(tài)，但是我認(rèn)為整體泡沫不客觀，而需求泡沫是客觀的，是具體存在的。什么叫做需求泡沫？就是在房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域當(dāng)中的需求的虛假性、不真實(shí)性造成了房價(jià)的不斷推動(dòng)和上揚(yáng)，這些虛假的需求表現(xiàn)在什么地方呢？第一，表現(xiàn)在需求的投機(jī)性，因?yàn)槲覄偛耪劦接型稒C(jī)空間的利潤，投機(jī)是一種經(jīng)濟(jì)行為，是在市場經(jīng)濟(jì)條件下不可避免的，陳總是溫州房地產(chǎn)的，溫州房地產(chǎn)炒房團(tuán)讓人家感到害怕，甚至有的地方公開打出拒絕溫州炒房團(tuán)的旗幟，其實(shí)這都是不懂經(jīng)濟(jì)，你拒絕的了嗎，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)全球化，市場全球化，局部地區(qū)還搞市場分割，搞貿(mào)易壁壘，搞市場壁壘，那是違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，你不應(yīng)該打這個(gè)牌，而溫州炒房團(tuán)其實(shí)也沒有這么大的本事，炒房團(tuán)為什么要去炒房呢？因?yàn)樗锩嬗杏臻g，包括溫州炒房團(tuán)我認(rèn)為是一個(gè)放大的概念，有溫州炒房團(tuán)炒房，更有全國千千萬萬的散戶炒房，這就是虛假需求，盈利空間越大，增幅越大，增幅的速度越快，它就像抽水機(jī)一樣，不僅把水抽過來了，同時(shí)把泥漿也抽進(jìn)來了，所以這是我認(rèn)為虛假消費(fèi)的第一點(diǎn)。 第二，過度置業(yè)，去看我們周邊的同事，我們所熟悉的人，在發(fā)達(dá)地區(qū)，在沿海的熱點(diǎn)城市基本上都擁有兩套以上的房子，所謂租一套，住一套，這叫做以租養(yǎng)住，當(dāng)然這是比較合理的，但是由于二手房價(jià)格在不斷地推動(dòng)和租賃市場的看好，有的人不是兩套房，是三套房，甚至四套房。 第三，考慮到房價(jià)不斷上揚(yáng)，我必須買一套放在那兒，現(xiàn)在很多的老百姓說房價(jià)50萬，到50萬再買，當(dāng)?shù)搅?0萬變成60萬、70萬了，到了70萬的時(shí)候房子同樣100平米已經(jīng)變成100萬了，開發(fā)商的心理和老百姓買房的心理是一樣的，2003年拿了230萬一畝，2004年已經(jīng)接近300萬了，300萬肯定不行，不買了，一個(gè)瞌睡到了2004年的下半年已經(jīng)500萬了，買不買？實(shí)在太高，不行，到2005年年初是2.5的容積率，每畝150平方米左右，每平方樓板地價(jià)是7728元，這是同等地區(qū)，更有厲害的每平方米賣到2萬多，由于良好的利潤空間的預(yù)期，他本來要慢慢買房，他覺得以后要買不起，所以現(xiàn)在就超前消費(fèi)、負(fù)債消費(fèi)，形成了一種不客觀的虛擬需求。 第四，來自于海外的炒房，甚至叫做太太炒房團(tuán)，海外的一些老板們太太的私房錢集中起來炒房，因?yàn)橛欣麧櫩臻g，這些造成了市場供應(yīng)的嚴(yán)重不足，造成需求的不斷放大，而這種放大不是真實(shí)的，是虛擬的，存在巨大水分的，這就是需求的泡沫，需求泡沫是整體泡沫的開端，是整體泡沫的資源，因?yàn)槟阌行枨?，才有生產(chǎn)，而因?yàn)樘摷俚男枨笤斐闪嗣つ康纳a(chǎn)，到有一天虛假的需求由于輿論的原因，由于經(jīng)濟(jì)的變化，宏觀條件的變化，這種需求很快要抽身走的，這種需求一旦抽身就跟啤酒一樣，泡沫回落，這時(shí)候我們忽然發(fā)現(xiàn)我們的生產(chǎn)能力已經(jīng)超過了啤酒泡沫，就造成了生產(chǎn)過剩和真正的泡沫破裂，所以面對(duì)這樣一個(gè)房地產(chǎn)復(fù)雜的局面，特別是在沿海地區(qū)，在熱點(diǎn)城市，所謂經(jīng)濟(jì)高增長的地區(qū)，這種需求的泡沫是客觀存在的。比如說杭州、上海，我們應(yīng)該冷靜的看到這些需求泡沫所帶來的危險(xiǎn)性。 在這樣的情況下，政府怎么樣來干預(yù)這個(gè)市場，讓這個(gè)市場更趨理性，讓它能夠理性規(guī)范的運(yùn)行呢？我站在政府角度考慮，我想它無非也就是這樣幾個(gè)手段。第一，增加有效的供應(yīng)，增加供應(yīng)量來相對(duì)的縮短與需求之間的差距，讓價(jià)格有所回落，或者價(jià)格緩慢怎樣，趨向合理。這種手段的資源有限，因?yàn)槎唐诖罅吭黾油恋毓?yīng)量會(huì)影響國家長遠(yuǎn)的發(fā)展，所以長遠(yuǎn)利益和短期利益的矛盾在中央的取舍上必須服從長遠(yuǎn)利益，所以這些有效的改變供求關(guān)系的手段能力不強(qiáng)。 第二，通過行政和輿論的干預(yù)，所謂行政和輿論的干預(yù)就是中央進(jìn)駐在某個(gè)地方，比如說2003和2004年中央和建設(shè)部派調(diào)查組進(jìn)駐浙江，高度關(guān)注這個(gè)市場，對(duì)地方政府造成形成壓力，迫使地方政府正確的面對(duì)這個(gè)市場，采取一些有效的措施，實(shí)行行政劃地承包，“兩會(huì)”期間中央說江蘇省要有人到人民大會(huì)堂和天安門來上訪，省委書記一把手負(fù)責(zé)制，省委書記馬上說蘇州市誰要是上訪了書記負(fù)責(zé)制，書記跟下面講，一層一層書記掛帥，市長負(fù)責(zé)，堅(jiān)決包干，不能到北京來。房地產(chǎn)也是這樣，建設(shè)部要負(fù)責(zé)，浙江省要負(fù)責(zé)，省長負(fù)責(zé)制、書記負(fù)責(zé)制，不能有泡沫，一旦有泡沫殃及全局，國民經(jīng)濟(jì)下降你要負(fù)責(zé)，出于對(duì)于帽子和位置的負(fù)責(zé)，他們要非常謹(jǐn)慎的對(duì)待這個(gè)市場，這是最簡單、傳統(tǒng)、行之有效的行政干預(yù)辦法。 第三，發(fā)動(dòng)輿論，比如說這次人大代表的意見，廣泛的、大規(guī)模的，不管是主流媒體還是地方媒體，大聲的宣傳房地產(chǎn)價(jià)太高，必須堅(jiān)決的遏制下來，這些行政和輿論的干預(yù)其實(shí)也是非常厲害的，這種干預(yù)最終的結(jié)果是什么？打擊消費(fèi)、遏制消費(fèi)，以強(qiáng)烈的遏制消費(fèi)的手段強(qiáng)迫你消費(fèi)和供應(yīng)走向平衡，輿論和行政的手段主要是對(duì)預(yù)期的打擊。房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)品不是現(xiàn)做現(xiàn)賣的產(chǎn)品，它是有一個(gè)較長的生產(chǎn)周期，而且不同于其他所有產(chǎn)品。比如說電腦、話筒絕對(duì)是最終產(chǎn)品銷售，但是唯有房地產(chǎn)，目前的政策還允許半成品預(yù)售，所以生產(chǎn)、消費(fèi)到使用有很長的周期，這是一個(gè)十分強(qiáng)烈的預(yù)期性產(chǎn)品，如果說一個(gè)社會(huì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)預(yù)期不好，接下來就會(huì)打擊消費(fèi)信心，如果沒有了消費(fèi)信心，沒有了對(duì)于預(yù)期的良好愿望和期盼，這些超前的消費(fèi)、負(fù)債的消費(fèi)以及投資行為和投機(jī)行為，這部分消費(fèi)首先受到遏制，同時(shí)投機(jī)沒有了，投資減少了，預(yù)期消費(fèi)遏制了，還會(huì)帶動(dòng)真實(shí)有效需求的下降。所以人是高級(jí)動(dòng)物，他是受精神因素影響，消費(fèi)同樣受到精神和文化的支配，一旦預(yù)期受到打擊，消費(fèi)就會(huì)嚴(yán)重的下滑，所以說我們不能忽視預(yù)期的心理對(duì)于未來經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的巨大影響。 用日本舉例子，日本從1990年開始到現(xiàn)在15年一蹶不振，15年來日本的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、官方多次講日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇就在明天，所以他們把復(fù)蘇的希望都寄托在明年或者是明年的元旦，但是若干個(gè)元旦過去了，經(jīng)濟(jì)有沒有復(fù)蘇呢？沒有，日本不管15年來怎么痛苦，發(fā)展是如此的倒退，是日本經(jīng)濟(jì)實(shí)力沒有扭轉(zhuǎn)乾坤的能力嗎？作為日本的中央財(cái)政，它仍然是全世界的經(jīng)濟(jì)大國，全世界的財(cái)政大國，資源儲(chǔ)備、資金儲(chǔ)備完全有能力改變現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)局面，但這只是政府的一廂情愿，不可能，為什么？因?yàn)橄M(fèi)者失去了消費(fèi)信心，投資者失去了投資信心，很多日本人很有錢，但是他捏在手里，不愿意存銀行，也不愿意消費(fèi)，他覺得未來沒有希望，他要把錢捏在手里，維持未來時(shí)間的生計(jì)，他不消費(fèi)了，不買房也不買車了，房地產(chǎn)商生產(chǎn)出來房子賣給誰？汽車生產(chǎn)出來賣給誰？服裝生產(chǎn)出來賣給誰？過去的老板兩年換一輛車，日本的二手車市場非?；钴S，現(xiàn)在兩年換車的老板幾乎沒有的，所以汽車市場大幅度萎縮。過去老板換車，作為老板的夫人換什么呢？老板的夫人就換她的服裝，換她的和服，老板開奔馳200萬一輛，和服也要200萬的價(jià)值，老板開奔馳出去參加晚會(huì)，太太必須有200萬左右的和服穿在身上，才能與身份匹配，車子不買了，老婆的和服當(dāng)然也不買了，和服生產(chǎn)商如何處理呢？和服不買了，和服的面料又賣給誰呢？和服的面料不買了，上游的印染又怎么樣呢？印染不行了印染的化工原料又賣給誰呢？經(jīng)濟(jì)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，最終消費(fèi)凝固就造成生產(chǎn)凝固，每一個(gè)消費(fèi)的環(huán)節(jié)都凝固，由于賣不出去，這些老板們就不再進(jìn)行技術(shù)改造，現(xiàn)有的產(chǎn)品都賣不出去，制造了以后賣給誰？沒有出路，因此他不敢進(jìn)行設(shè)備更新，不敢提高效率，效率不提高，設(shè)備不更新，技術(shù)不進(jìn)步，現(xiàn)在我們是全球的市場，你老產(chǎn)品、老價(jià)格、老成本，我新產(chǎn)品，新價(jià)格跟你競爭，本來是有限的市場，所以造成了千千萬萬中小企業(yè)不斷地倒閉，這就是預(yù)期，預(yù)期不好大家自己把自己捆綁起來，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的逐漸自縛現(xiàn)象。 現(xiàn)在的輿論和適度的行政干預(yù)不會(huì)對(duì)當(dāng)期產(chǎn)生什么樣的影響，過了春節(jié)以后我跑了主要的城市，上海、杭州、嘉興、嘉善、南通、蘇州、昆山、揚(yáng)州，我跑了一圈因?yàn)樾幕ㄅ?，所有的樓盤都是一路繁榮狂銷，而且價(jià)格還在微微上揚(yáng)，他們告訴我不知不覺春節(jié)以后又漲了200塊錢，他們都沒有感覺，因?yàn)樾蝿萏昧耍瑵q了200塊沒有感覺。蘇州的樓盤賣到1.68萬，2000多美金一平方米，年內(nèi)還有十幾套，過完節(jié)就沒有了，賣光了。這就是說前一步預(yù)期推動(dòng)的慣性，我相信這次人代會(huì)以后和輿論方向的轉(zhuǎn)移，到6、7月份又會(huì)出現(xiàn)市場的低迷，6、7月份本身由于經(jīng)濟(jì)的原因，再加上輿論導(dǎo)向滯后的市場反映，可能到7、8月份又會(huì)造成市場低迷，銷售不暢的市場現(xiàn)象。這是我認(rèn)為輿論和行政干預(yù)未來對(duì)我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)可能會(huì)帶來的負(fù)面影響。 第二，既然政府不可能在擴(kuò)大供應(yīng)商做文章，我就一定在遏制消費(fèi)上做文章。剛才講了輿論的遏制，第二個(gè)就是經(jīng)濟(jì)手段的遏制，千方百計(jì)讓你少買房，甚至?xí)簳r(shí)不買房，什么辦法呢？財(cái)政杠桿和金融杠桿是政府常用的拿在手里的大棒。最近上海已經(jīng)出臺(tái)一個(gè)政策，第一，要征高消費(fèi)稅，超過多少萬以上的房子要征比一般普通住宅高得多的稅，這個(gè)政策最近正在醞釀之中。第二，已經(jīng)出臺(tái)的，一年內(nèi)的房子不能進(jìn)行二手市場的交易，如果要交易，賺錢這部分差額要交個(gè)人所得稅。第三，杭州2003年出臺(tái)了一個(gè)由于二手房，也就是炒房謀取的利潤差額要實(shí)行個(gè)人所得稅，市場旺銷的前