2009年玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告

玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 1 玉 溪 市 福 安 康 頤 養(yǎng) 中 心 項(xiàng) 目 建 設(shè) 可 行 性 研 究 報(bào) 告 （代項(xiàng)目建議書） 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目籌備組 二 00 九年三月 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 2 機(jī)密材料 請(qǐng)勿外傳 目 錄 第一章 項(xiàng)目概述 1 1.1 項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目承擔(dān)單位情況 1 1.2 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)和研究范圍 2 1.3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 6 2.1 項(xiàng)目提出 的背景 6 2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 7 第三章 市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)及營(yíng)銷方案 9 3.1 社會(huì)福利事業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展前景 9 3.2 營(yíng)銷方案 13 第四章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 15 4.1 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 15 4.2 建設(shè)條件 15 第五章 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 17 5.1 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想 17 5.2 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 17 第六章 建設(shè)內(nèi)容及公用工程 18 6.1 建設(shè)內(nèi)容 18 6.2 公用工程 21 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 3 第七章 環(huán)境保護(hù)及安全衛(wèi)生 24 7.1 中心環(huán)境保護(hù) 24 7.2 安全衛(wèi)生 25 第八章 中心組織機(jī)構(gòu)、定員及運(yùn)作機(jī)制 28 8.1 中心組織機(jī)構(gòu)框架圖 28 8.2 中心定員編制計(jì)劃 29 8.3 運(yùn)作機(jī)制簡(jiǎn)介 29 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 31 9.1 項(xiàng)目建設(shè)期 31 9.2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 31 第十章 工程的組織管理 33 10.1 工程的組織管理 33 10.2 招投標(biāo) 33 第十一章 投資估算及資金籌措 35 11.1 投資估算 35 11.2 資金籌措 36 第十二章 經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià) 37 12.1 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 37 12.2 成本費(fèi)用估計(jì) 37 12.3 盈利綜合評(píng)價(jià) 38 第十三章 研究結(jié)論 40 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 4 第一章 項(xiàng)目概述 1.1 項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目承擔(dān)單位情況 1.1.1 項(xiàng)目名稱： 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心 1.1.2 項(xiàng)目承擔(dān)單位名稱： 玉溪市匯海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1.1.3 項(xiàng)目承擔(dān)單位通訊地址： 聯(lián)系人： 聯(lián)系電話：2789687 通訊地址：玉溪市紅塔區(qū)玉興路匯溪大廈 703 室 1.1.4 項(xiàng)目承擔(dān)單位簡(jiǎn)介： 玉溪匯海 房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司是專業(yè)從事 房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理，以及物業(yè)管理、裝飾裝修等業(yè)務(wù) 的企業(yè)，公司成立于 2007 年，年輕且充滿活力，注冊(cè)資本三百萬元，目前已經(jīng)成功投資開發(fā)了多處市場(chǎng)以及住宅，包括目前正在建設(shè)的尚品高層建筑“磊山大廈”， 對(duì)于 房地產(chǎn)開發(fā)等方面經(jīng)驗(yàn)豐富。 公司自成立以來， 一直秉承“ 塑物為美，樹仁成林，以人為本，回報(bào)社會(huì)”的經(jīng)營(yíng)理念。在社會(huì)各界的支持下，經(jīng)營(yíng)發(fā)展取得了好成績(jī)，拓寬了市場(chǎng)渠道 ，步入了多元化發(fā)展時(shí)期，公司事業(yè)蒸蒸日上。為回報(bào)社會(huì)，致力于開發(fā)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，現(xiàn)傾力打造一流老年人頤養(yǎng)中心。 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 5 項(xiàng)目宗旨：以建立和諧社會(huì)為目標(biāo)， 結(jié)合市政府建設(shè)生態(tài)城市的指導(dǎo)思想， 大力發(fā)展社會(huì)福利事業(yè) ；以管理價(jià)格、齊備功能提供社會(huì)所需求的全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 項(xiàng)目理念：以人為本，無微不致；溫馨和諧，功能完備。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方針： 1、 夕陽無限好，永留人間美； 2、 承接美德，忠于職守，熱愛工作，強(qiáng)化交流； 3、 注重關(guān)愛、創(chuàng)意和環(huán)境。完善醫(yī)療保健功能，建立和諧老年社區(qū)，健全頤養(yǎng)居住設(shè)施，消除老年“孤獨(dú)”，創(chuàng)建美好社會(huì)； 4、 制定合理通暢的管理 制度和工作流程； 5、 注重國(guó)情，引領(lǐng) 潮流，健康向上，不懈追求； 6、 同心協(xié)力，融 入社會(huì)，全面發(fā)展。 1.1.4 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 項(xiàng)目選址方案： 方案一：聶耳文化廣場(chǎng)州大河北岸，占地 202.6 畝 方案二：州大河北岸代井村以南，占地 202.6 畝 1.2 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)和研究范圍 1.2.1 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) （ 1）國(guó)務(wù)院民政部關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見民發(fā) 2005170 號(hào) （ 2）全國(guó)老年辦發(fā) 200546 號(hào)關(guān)于加強(qiáng)老年人有待工作的意玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 6 見 （ 3）玉溪市紅塔區(qū)人民政府“十一五”發(fā)展計(jì)劃 綱要 1.2.2 可行性報(bào)告研究范圍 根據(jù)國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容和要求，依據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，全方位、多層次地對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的背景、項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和組織管理、投資結(jié)算和資金籌措、效益分析等方面進(jìn)行研究和論述，為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)。 1.2.3 研究結(jié)論 （ 1）玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)，符合國(guó)家大力發(fā)展社會(huì)公益事業(yè)的政策導(dǎo)向，順應(yīng)“贍養(yǎng)老人”傳統(tǒng)美德與現(xiàn)代社會(huì)高節(jié)奏、高效率時(shí)代精神的要求，符合國(guó)家倡導(dǎo)“老有所養(yǎng)、老有 所學(xué)、老有所樂、老有所為”的老齡工作指導(dǎo)思想。 （ 2）玉溪市紅塔區(qū)作為玉溪市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，完善社會(huì)福利事業(yè)，特別是建立老年人頤養(yǎng)天年的場(chǎng)所，建立健全社會(huì)服務(wù)體系，立足老年福利事業(yè)發(fā)展史各級(jí)政府部門工作的重點(diǎn)。玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)完善玉溪社會(huì)福利事業(yè)，積極探索新形勢(shì)下社會(huì)福利市場(chǎng)化和完善社會(huì)化服務(wù)功能等方面具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 （ 3）項(xiàng)目規(guī)劃、 設(shè)計(jì)建設(shè)目標(biāo)是建成云南省乃至西南地區(qū)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，集庭園式、花園式、養(yǎng)老、保健、醫(yī)療、健身、休閑等多功能為一體的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的典范，項(xiàng)目 始終堅(jiān)持“以人為本”玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 7 的理念，為玉溪社會(huì)福利事業(yè)的完善和發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持，帶動(dòng)老年福利事業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化、一體化方向發(fā)展，降低政府社會(huì)管理成本，加快老年福利事業(yè)發(fā)展步伐。 （ 4）項(xiàng)目建設(shè)單位通過 多年經(jīng)營(yíng)發(fā)展，具有較強(qiáng)的資金實(shí)力和融資能力，有著豐富的商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)營(yíng)發(fā)展理念超前，商業(yè)信用良好，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施措施保障到位。 （ 5）根據(jù)市場(chǎng)分析，項(xiàng)目性質(zhì)是公益性社會(huì)福利事業(yè)，與其它行業(yè)比較而言，雖利潤(rùn)較薄，投資回收期較長(zhǎng)，但老年事業(yè)既是一項(xiàng)新型的社會(huì)事業(yè)，也是一種大有可為的新興產(chǎn)業(yè)，在政府領(lǐng)導(dǎo)和大力扶持 下，市場(chǎng)潛力將最大化釋放，龐大的客戶需求群體將為社會(huì)穩(wěn)定作出巨大貢獻(xiàn)，穩(wěn)定的客戶可為企業(yè)維持正常經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。 （ 6）建議主管部門對(duì)可行性研究報(bào)告盡快進(jìn)行論證審批，以便使項(xiàng)目盡早開展下階段工作。 （ 7）鑒于項(xiàng)目社會(huì)公益的特殊性和玉溪處于空白的實(shí)際，建議政府在規(guī)劃選址、土地政策等方面給予支持。 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 8 1.3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注 1 土地利用 畝 202 5 1.1 總占地面積 平方米 135095 1.2 建筑面積 平方米 77567 1.3 其他設(shè)施配套面積 平方米 17567 1.4 建筑占地利用率 % 23.3% 2 勞動(dòng)定員 人 130 2.1 年工作日 日 2.2 日工作班次 班 3 項(xiàng)目總投資 萬元 14200 3.1 建設(shè)投資 萬元 10200 其中：固定資產(chǎn)投資 萬元 10200 無形資產(chǎn)投資 萬元 4000 遞延資產(chǎn)投資 萬元 預(yù)備費(fèi) 萬元 4 流動(dòng)資金 萬元 500 5 年?duì)I業(yè)收入 萬元 1180.8 5.1 年?duì)I業(yè)稅及附加稅 萬元 5.2 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 萬元 540 5.3 管理費(fèi)用 萬元 304.1 5.4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 249.6 6 利稅 6.1 年利潤(rùn)總額 萬元 27.08 6.2 年所得稅 萬元 6.3 年利稅總額 萬元 27.08 7 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 7.1 評(píng)價(jià)投資利潤(rùn)率 7.2 平均投資利稅率 % 0.28 7.3 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 2.80 7.4 投資回收期 年 18 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 9 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 2.1 項(xiàng)目提出的背景 2.1.1 玉溪 市老年社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 從建國(guó)初期到 20 世紀(jì) 90 年代中期，玉溪市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本只是建立了 農(nóng)村、社區(qū)較為簡(jiǎn)單的養(yǎng)老院，設(shè)施單一，環(huán)境簡(jiǎn)陋，管理粗放，經(jīng)費(fèi)匱乏，其功能僅僅滿足孤寡老人基本養(yǎng)老的生活需求。從 2001年起，玉溪市的民間資本開始涉足養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)。此后，紅塔區(qū)、元江縣、易門縣先后辦起了一批養(yǎng)老院和老年公寓。目前，全市有民辦性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 5 個(gè)，床位 200 余張，有 100 多人入住。但是，現(xiàn)有的養(yǎng)老結(jié)構(gòu)仍然存在規(guī)模較小，場(chǎng)地狹窄，設(shè)施缺乏，管理單一，緊緊起到一個(gè)單純托老的作用。隨著人民生活水平的提高和玉溪“生 態(tài)城市”建設(shè)步伐的加快，老年人期待更多的是山水渾然天成，花溪河秀、茂林修竹、亭臺(tái)水榭、環(huán)境優(yōu)美的修養(yǎng)生息樂園；期待提供思想交流、休閑娛樂、健體養(yǎng)心的一個(gè)場(chǎng)所，同時(shí)，現(xiàn)代中青年肩負(fù)著養(yǎng)老、撫小、工作等多重壓力和矛盾， 80%以上的都希望社會(huì)能提供一個(gè)和諧、溫馨和功能齊全、設(shè)施完備、服務(wù)優(yōu)良的平臺(tái)。 2.1.2 玉溪市人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 玉溪市于 1995 年進(jìn)入了人口老年型社會(huì)，截至 2005 年底，全市60 歲以上的老年人有 27.4 萬，這相當(dāng)于江川縣的人口。到 2015 年，玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 10 全市的老年人將達(dá) 38 萬，占全市人口比重的 17%，到 2040 年，我市進(jìn)入老齡化高峰期，屆時(shí)，老年人人口比重將達(dá)到 28%。另外，隨著空巢老年家庭數(shù)量的增多，家庭關(guān)愛不能及時(shí)到位，大部分空巢老年人缺乏精神寄托，希望社會(huì)關(guān)愛。高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化、一體化的養(yǎng)老結(jié)構(gòu)在現(xiàn)代文明社會(huì)的勁頭亟需應(yīng)運(yùn)而生。 2.1.3 玉溪市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)背景 玉溪市隸屬 1 區(qū) 8 縣，國(guó)土面積 1.5 萬平方公里，人口 208.6 萬人，少數(shù)民族人口占 31.76%。玉溪是云南省較為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，有亞洲最大的卷煙企業(yè) 紅塔集團(tuán)。 2005 年全市生產(chǎn)總值 368.4 億元，比上年增長(zhǎng) 7.6%，固定資產(chǎn)投資 105 億元，比 上年增長(zhǎng) 28.2%，農(nóng)民人均純收入 3314 元，比上年增長(zhǎng) 5.1%，全市固定資產(chǎn)投資 67.09億元，同比增長(zhǎng) 30.6%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 34.34 億元，同比增長(zhǎng)16%，地方財(cái)政收入 24.07 億元，同比增長(zhǎng) 4.2%。 2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （ 1）是玉溪市社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的需要 隨著老齡化社會(huì)步伐的加快，老年社會(huì)事業(yè)備受關(guān)注。老年服務(wù)業(yè)是社會(huì)福利不可分割的重要部分，建設(shè)“玉溪市福安康頤養(yǎng)中心”項(xiàng)目是廣大來年人多年所盼，是社會(huì)文明和進(jìn)步的客觀要求；是“上為國(guó)分憂，下為民解愁”政府相關(guān)職能部門工作的具體體現(xiàn)，也是 玉溪社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的需要。 （ 2）是人民日益增長(zhǎng)大精神文化需要 讓老年人度過一個(gè)健康、充實(shí)、歡樂的晚年，不僅在較大程度上玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 11 解除家庭后顧之憂，為其家庭成員全力投入到本職工作創(chuàng)造有利條件， 而且也是一個(gè)城市甚至是整個(gè)社會(huì)文明進(jìn)步的體現(xiàn)，從而為豐富老年人生活，促進(jìn)精神文明建設(shè)、創(chuàng)建平安和諧社會(huì)發(fā)揮積極作用。 （ 3）是玉溪經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要 玉溪市經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)取得長(zhǎng)足進(jìn)步，但總體上講，社會(huì)福利事業(yè)相對(duì)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，多年來，政府承擔(dān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)建設(shè)的任務(wù)較為繁重，壓力巨大，從而導(dǎo)致投入不 足。因此，引導(dǎo)和利用民間資本投入，探索社會(huì)福利事業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作，解決社會(huì)福利問題，是當(dāng)前政府探索的重要課題。玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目的建設(shè)正是探索福利事業(yè)社會(huì)化的排頭兵。 （ 4）是玉溪生態(tài)城市建設(shè)的需要 老年社會(huì)服務(wù)業(yè)是生態(tài)城市建設(shè)的重要內(nèi)容。項(xiàng)目是一個(gè)老年人頤養(yǎng)中心，環(huán)境的規(guī)劃和建設(shè)布局是以“花溪秀河、茂林修竹、亭臺(tái)水榭、假山奇石、山水渾然天成”為主題，項(xiàng)目建成可為旅游小鎮(zhèn)建設(shè)形成強(qiáng)力互補(bǔ)，充實(shí)文化內(nèi)涵，環(huán)境相得益彰。 旅游小鎮(zhèn)的建設(shè)又可為項(xiàng)目提供強(qiáng)有力的外部環(huán)境支持，使碧玉清溪發(fā)揮環(huán)境效應(yīng)，也是生態(tài)城市建設(shè) 的根本目的。 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 12 第三章 市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)及營(yíng)銷方案 3.1 社會(huì)福利事業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展前景 老年社會(huì)服務(wù)事業(yè)市社會(huì)福利事業(yè)的一部分，它的存在和發(fā)展是社會(huì)文明進(jìn)程中的有益產(chǎn)物。截至 2005 年 12 月底，玉溪市共有 60歲以上老人 27.4 萬人，占全市人口總數(shù)的 13%； 70-79 歲之間的老人9.2 萬人，占全市人口總數(shù)的 4.4%； 80-89 歲之間的老人 2.5 萬人。站全市人口總數(shù)的 1.2%； 90-99 歲之間的老人 2163 人， 100 歲以上的老人 22 位。紅塔區(qū)共有 60 歲以上老人 5.1 萬人，占全區(qū)人口總數(shù)的 12.87%； 70-79 歲之間的老人 2.3 萬人，占全區(qū)人口總數(shù)的 5.86%；80-89 歲之間的老人 5731 萬人； 90-99 歲之間的老人 434 人， 100 歲以上的老人 2 位。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，玉溪市老齡化比例以每年 3.3%的增長(zhǎng)率遞增。以上數(shù)據(jù)顯示，開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有著龐大的客源，為項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)奠定了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)，加之市、區(qū)兩級(jí)人民政府部門大力鼓勵(lì)民辦非盈利福利事業(yè)，在稅收上給予全免稅政策優(yōu)惠，為項(xiàng)目收益提供了政策基礎(chǔ)和保證。玉溪是適宜人類居住的地區(qū)之一，曾有版納、昆明、元江、易門等離退休人員電話詢問是否有較好的老年公寓。因此，我們投資的老年 頤養(yǎng)中心本著以“以人為本、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全”的建設(shè)原則，將展示較好的社會(huì)效應(yīng)和環(huán)境效益。 據(jù)此，我們對(duì)玉溪現(xiàn)有的兩個(gè)老年福利中心作了相關(guān)調(diào)查： （ 1） 夕陽紅托老院：占地約 2000 平方米，共有兩幢簡(jiǎn)易的兩層樓房， 有床位 100 個(gè)，現(xiàn)入住老人、幼兒共計(jì) 60 人。夕陽玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 13 紅托老院總體情況不理想，居住環(huán)境、衛(wèi)生條件差，設(shè)備設(shè)施簡(jiǎn)陋，服務(wù)人員不到位內(nèi)設(shè)三人間和單人間、食堂，基本上沒有任何娛樂設(shè)施和休閑、康體設(shè)備，連基本的電視都沒有，僅設(shè)有床鋪，院子很小，基本就是一個(gè)過道，老人可以說沒有活動(dòng)場(chǎng)所，但 因?yàn)槭召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，入住率為 60%左右； （ 2） 星光公寓：占地約 1700 平方米，總體環(huán)境良好，設(shè)有單間、雙人間和三人間，約 40 個(gè)床鋪，現(xiàn)已全部住滿，如需入住，需排隊(duì)預(yù)約。星光公寓基礎(chǔ)設(shè)施較夕陽紅好，但娛樂設(shè)施和健身房也較簡(jiǎn)單，僅有一把按摩椅和一個(gè)腳底按摩器，娛樂設(shè)施僅有一個(gè)麻將室，院子較小，老人活動(dòng)范圍小，但因?yàn)榫幼…h(huán)境還算不錯(cuò)，因此選擇入住的人員標(biāo)準(zhǔn)上比夕陽紅更高些，等待入住的人也較多，星光公寓的缺陷是床位少、面積小。據(jù)調(diào)查，老人希望環(huán)境好，有配套的健身設(shè)備、娛樂設(shè)施。 對(duì)社會(huì)各階層調(diào)查情況：各階層人士對(duì)興辦老年 公寓表示贊同，認(rèn)為是一種社會(huì)趨勢(shì)、一件大好事。特別是在職員工認(rèn)為老年公寓式未來老人的歸宿，在 40 歲左右的人群中，大多數(shù)人認(rèn)為未來的養(yǎng)老靠子女的可能性不大，選擇入住條件較好的老年人公寓的人數(shù)較多。從費(fèi)用上來說，行政事業(yè)單位離退休干部對(duì)費(fèi)用 600-700 元 /人 /月左右可以承受，企業(yè)單位退休工人在 500 元 /人 /月左右可以接受。 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 14 2005 年玉溪市老年公寓入住人數(shù)示意圖 已 解決 200 余人入住問題 3.2 營(yíng)銷方案 一、高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、功能全精心建設(shè)頤養(yǎng)中心 頤養(yǎng)中心是提供 老年人個(gè)性化的居住條件和 人性化的服務(wù)內(nèi)容，其住宅形式一般要包括居家式住宅、酒店式公寓及醫(yī)院式的養(yǎng)老病房，同時(shí)頤養(yǎng)中心興建在城市周邊，功能設(shè)置還需提供多種生活必備設(shè)施和娛樂健身配套設(shè)施， 人性化的家政服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、娛樂服務(wù)。將老年人教育、醫(yī)療、康復(fù)、娛樂、體育等服務(wù)內(nèi)容都寓于其中。因此，福安康頤養(yǎng)中心牢固樹立“以人為本、服務(wù)第一、滿足需求、共享生活”的經(jīng)營(yíng)理念，讓老年人“進(jìn)得來、留得住、有所樂、有所學(xué)、有所養(yǎng)、有所為”，使之能安心快樂頤養(yǎng)天年。 現(xiàn)代老人需求更多的是精神文化，追求的是安靜 祥和 、舒適優(yōu)雅的環(huán)境。 福安康頤養(yǎng)中心精心選址， 配套旅游小鎮(zhèn)建設(shè)，設(shè)計(jì)上力求人與自然和諧，把中心環(huán)境建設(shè)融入更多玉溪獨(dú)特、傳統(tǒng)的民間文化未入住老齡人口26.48 萬人 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 15 和現(xiàn)代文明，使之具備一定的旅游觀光功能，增強(qiáng)吸引力，擴(kuò)大福安康頤養(yǎng)中心整體宣傳。 二、營(yíng)銷策略 老年人頤養(yǎng)中心項(xiàng)目，營(yíng)銷策略需針對(duì)社會(huì)觀念現(xiàn)狀、現(xiàn)代老年人特點(diǎn)制定恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷方案。 （ 1） 宣傳策略 擴(kuò)大宣傳，找準(zhǔn)選創(chuàng)切入點(diǎn)。針對(duì)“送老年人到養(yǎng)老院是子女不孝的表現(xiàn)”的社會(huì)陳舊觀念，中心依托各級(jí)民政部門，利用媒體、會(huì)議、活動(dòng)等形式進(jìn)行廣泛宣傳，并結(jié)合實(shí)際有針對(duì)性地入戶做工作，依靠全社會(huì)的力量著力改變現(xiàn)有社會(huì)的陳舊觀念，為項(xiàng)目建成營(yíng)運(yùn) 奠定堅(jiān)實(shí)的社會(huì)基礎(chǔ)。 （ 2） 價(jià)格策略 結(jié)合現(xiàn)有離退休人員工資水平、社會(huì)老年人收入水平和生活水平，初步擬定以下價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)： 居家式住宅： 800-1100 元 /人 /月（含房租、伙食費(fèi)） 酒店式公寓： 700-800 元 /人 /月 (含房租、伙食費(fèi) ) 醫(yī)院式的養(yǎng)老病房： 600-700 元 /人 /月（含房租、伙食費(fèi)，不含醫(yī)藥費(fèi)、護(hù)理費(fèi)） 凡入住頤養(yǎng)中心的老年人文體娛樂健身設(shè)施免費(fèi)開放。 （ 3） 吸引力策略 為使項(xiàng)目建成后發(fā)揮應(yīng)有的社會(huì)效益，真正體現(xiàn)出社會(huì)主義的優(yōu)越性，中心選址除交通便捷、硬件設(shè)施建設(shè)體現(xiàn)云南一流外，針對(duì)老玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 16 年人的特點(diǎn)，中心還將設(shè)置 ：于是中心醫(yī)院、市醫(yī)保 中心合作開展老年人心理咨詢、常規(guī)醫(yī)療、慢性病康復(fù)等具有特色的醫(yī)療服務(wù)，讓老年人足不出戶，就能享受到星級(jí)醫(yī)療服務(wù)。中心倡導(dǎo)健康、積極向上的精神，與政府協(xié)作，利用中心文體設(shè)施、生活設(shè)施，每年組織開展1 至 2 次全市老年人文體比賽、烹飪比賽；與教育機(jī)構(gòu)合作創(chuàng)辦老年大學(xué)。再則，中心為更好地為老年人服務(wù)，利用當(dāng)?shù)刭Y源和全國(guó)資源進(jìn)行對(duì)接整合，向社會(huì)提供異地互動(dòng)觀光旅游養(yǎng)老（ 候鳥式養(yǎng)老 ） ，通過動(dòng)靜結(jié)合的新模式，實(shí)現(xiàn)各養(yǎng)老院之間客戶資源的互動(dòng)共享，利用教育資源開展養(yǎng)老助教，讓老年人感受到福安康頤養(yǎng)中心是人 生的天堂。 （ 4） 管理策略 為更好地體現(xiàn)人文精神、倡導(dǎo)以人為本的理念，中心擬定以下管理措施： 管理理念：“心理護(hù)理親情化、精神護(hù)理多樣化、康復(fù)護(hù)理大眾化、生活護(hù)理家庭化” 管理模式：以機(jī)制創(chuàng)“新”、服務(wù)創(chuàng)“優(yōu)”、管理創(chuàng)“嚴(yán)”，形成一套獨(dú)特的頤養(yǎng)中心管理模式。 管理制度：福安康頤養(yǎng)中心為爭(zhēng)創(chuàng)云南一流的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，并借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，以倡導(dǎo)平等、民主為宗旨，實(shí)現(xiàn)人性化的管理目標(biāo)。 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 17 第四章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 4.1 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目擬建于州大河沿岸以北，面積 202.6 畝。項(xiàng)目選址地地理位置優(yōu) 勢(shì)突出，緊靠聶耳文化廣場(chǎng)，距中心城區(qū) 2 公里、省會(huì)昆明88 公里、昆玉高速九龍池站口 3 公里，交通便利，周圍環(huán)境較好，空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，溝渠排污通暢，項(xiàng)目實(shí)施地通訊設(shè)施完善。 4.2 建設(shè)條件 （ 1）項(xiàng)目的政策支持 國(guó)務(wù)院民政部民發(fā) 2005170 號(hào)關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利結(jié)構(gòu)的意見、全國(guó)老年辦發(fā) 200546 號(hào)關(guān)于加強(qiáng)老年人優(yōu)待工作的意見等綱領(lǐng)性文件，各級(jí)政府按照國(guó)務(wù)院“堅(jiān)持老齡事業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，促進(jìn)老齡事業(yè)健康發(fā)展；堅(jiān)持黨政領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)參與相結(jié)合，推動(dòng)老齡事業(yè)全面開展；堅(jiān)持家 庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老相結(jié)合，以家庭養(yǎng)老為主，社會(huì)養(yǎng)老為輔，建立和完善老年社會(huì)服務(wù)體系；堅(jiān)持道德規(guī)范與法律約束相結(jié)合，廣泛開展敬老、愛老、助老道德教育， 加強(qiáng)老齡工作法制建設(shè)；堅(jiān)持關(guān)心老年人生活與加強(qiáng)思想政治工作相結(jié)合，使廣大老年人的物質(zhì)生活不斷改善，精神生活更加豐富；堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃與分類指導(dǎo)相結(jié)合，因地制宜開展老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)”為指導(dǎo)思想，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提供強(qiáng)有力的政策支持和指導(dǎo)，玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 18 給項(xiàng)目建設(shè)帶來了歷史性的發(fā)展機(jī)遇。 （ 2） 項(xiàng)目單位商業(yè)經(jīng)營(yíng)豐富 項(xiàng)目單位商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念超前，資金實(shí)力雄厚，人類資源穩(wěn)定，聚集了一批商業(yè) 管理精英和銷售精英。公司建立了現(xiàn)代企業(yè)管理制度，為項(xiàng)目建設(shè)提供了強(qiáng)有力的保證。 （ 3） 公用配套設(shè)施條件完備 項(xiàng)目實(shí)施地基礎(chǔ)設(shè)施完善，水利電力資源豐富（主要靠城區(qū)主管網(wǎng)供給）通信具有國(guó)際、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途 IDD 和 GSM 數(shù)字移動(dòng)，全球通 IP電話，傳真、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)等。河濱公園、聶耳文化廣場(chǎng)的建設(shè)，為項(xiàng)目實(shí)施提供了極大的交通便利和環(huán)境支持。 （ 4） 項(xiàng)目實(shí)施地氣候條件優(yōu)越 玉溪市紅塔區(qū)地處滇中，位于東經(jīng) 102 17至 102 41，北緯 24 08至 24 32之間，氣候?qū)儆谥衼啛釒О霛駶?rùn)冷冬高原季風(fēng)氣候，干濕季節(jié)明顯。具有“冬無嚴(yán)寒 ，夏無酷暑”的特點(diǎn)，年平均氣溫一般在 16左右，最冷（ 1 月）平均氣溫 8.5，最熱（ 7 月）平均氣溫 20.8，年平均氣溫 22.7，最低氣溫 10.9，使最適宜人類居住的環(huán)境之一。 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 19 第五章 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 5.1 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想 項(xiàng)目建設(shè)按照國(guó)務(wù)院“堅(jiān)持老齡事業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，促進(jìn)老齡事業(yè)健康發(fā)展；堅(jiān)持黨政領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)參與相結(jié)合，推動(dòng)老齡工作全面開展； 堅(jiān)持家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老相結(jié)合，以家庭養(yǎng)老為主，社會(huì)養(yǎng)老為輔，建立和完善老年社會(huì)服務(wù)體系；堅(jiān)持道德規(guī)范和法律約束相結(jié)合，廣泛開展敬 老、愛老、助老道德教育，加強(qiáng)老齡工作法制建設(shè)；堅(jiān)持關(guān)心老年人生活與加強(qiáng)思想政治工作相結(jié)合，使廣大老年人的物質(zhì)生活不斷改善，精神生活更加豐富；堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃與分類指導(dǎo)相結(jié)合，因地制宜開展老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)”為指導(dǎo)思想。建設(shè)一個(gè)起點(diǎn)高、標(biāo)準(zhǔn)高、規(guī)模適中、功能齊全的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)。強(qiáng)化生態(tài)城市配套功能，提升城市文化品位，加快城市化進(jìn)程。 5.2 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 通過項(xiàng)目建設(shè)，形成一個(gè)老年人頤養(yǎng)天年、暢談人生、共享生活的樂園。項(xiàng)目建成后，可輻射一區(qū)八縣，解決部分老年人的精神和生活需求，達(dá)到“上為國(guó)分憂、下為民解愁”的目 標(biāo)。 項(xiàng)目分兩期建設(shè)：一期建設(shè)規(guī)模達(dá)到 600 人的接待能力；二期建設(shè)規(guī)模達(dá)到 1200 人的接待能力。 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 20 第六章 建設(shè)內(nèi)容及公用工程 6.1 建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目以居家式住宅、酒店式公寓及醫(yī)院式的養(yǎng)老病房為主，同時(shí)設(shè)置老年人文體協(xié)會(huì)、烹飪協(xié)會(huì)，建設(shè)必備的體育場(chǎng)所、娛樂休閑場(chǎng)所、康復(fù)醫(yī)療場(chǎng)所。建設(shè)設(shè)置上，力求功能完善， 環(huán)境建設(shè)上力求山水渾然天成、人與自然和諧、庭園式的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 6.1.2 建設(shè)及配套實(shí)施工程項(xiàng)目 項(xiàng)目總占地面積 202.6 畝，建筑面積 77567 平方米，各功能分區(qū)建筑面積祥見“建筑面積一覽表” 建筑面積一覽表 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 據(jù) 備 注 總用地面積 平方米 135095 202.6 畝 總建筑面積 平方米 77567 住宿建筑面積 平方米 60000 公建建筑面積 平方米 9000 建筑占地面積 平方米 38784 總床數(shù) 床 1200 每間按兩床計(jì) 容積率 0.57 建筑密度 % 23.2 綠化率 % 42.5 水體面積 平方米 9970 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 21 6.1.3 項(xiàng)目建設(shè)方案 （ 1）場(chǎng)地位置及環(huán)境 項(xiàng)目 建設(shè)場(chǎng)地位于玉溪市紅塔區(qū)聶耳文化廣場(chǎng)州大河以北范圍 。 （ 2）地形 建筑場(chǎng)地為規(guī)則矩形地塊，建筑面積 77567 平方米，地塊呈東西方向，地形平坦。 （ 3）地形自然條件 場(chǎng)地地面標(biāo)高 1635 米，相對(duì)高差 1 米。 水文地質(zhì)：場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水位深 0.5-1.2 米（穩(wěn)定水位深度）、地下水為潛水型，靠大氣降水補(bǔ)給，水位變幅受季節(jié)性自然降雨影響?，F(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)地下水對(duì)建筑混泥土無腐蝕性。 地震烈度：根據(jù)國(guó)家建設(shè)部建抗（ 1993） 1 號(hào)關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（ 1990）”有關(guān)規(guī)定的通知，玉溪地區(qū)地震設(shè)防烈度為 8 度。本工程按抗震 8 度的相關(guān)規(guī)定設(shè)防。 工程地質(zhì)：建設(shè)場(chǎng)地 未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象，場(chǎng)地較為平坦，穩(wěn)定性較好，適應(yīng)工程建筑。下一步將對(duì)場(chǎng)地地質(zhì)情況執(zhí)行全面勘察。 建設(shè)場(chǎng)地工程地質(zhì)評(píng)價(jià)遵循規(guī)范： A、巖土工程勘察規(guī)范（ GB50021-94）； B、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（ GBJ7-89）； C、建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（ GBJ11-89）； D、建筑樁基技術(shù)規(guī)范（ JBJ94-94）； 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 22 6.1.4 建筑工程方案 6.1.4 1 工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)需求 （ 1）主建筑外部設(shè)計(jì)布局參照玉溪民間民居特色和現(xiàn)代建筑風(fēng)格，結(jié)合玉溪城市規(guī)劃布局要求，充分利用現(xiàn)有土地資源， 節(jié)約土地，合理布局。要求具有溫馨、舒適的居住建筑風(fēng)格，還將融入傳統(tǒng)民俗文化、現(xiàn)代玉溪城市文化，與聶耳文化廣場(chǎng)、河濱公園等周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，與城市特色一致、與生態(tài)立市為本。充分展示企業(yè)文化，魅力玉溪文化?；A(chǔ)公用工程，合理到位。 （ 2）內(nèi)部設(shè)計(jì)布局要求頤養(yǎng)中心功能分為六成秉承“以人為本、分類管理、便利服務(wù)”的宗旨，符合服務(wù)流程和功能的需要，并且保持與外部建筑協(xié)調(diào)。 （ 3）基建采用框架磚混結(jié)構(gòu)，裝潢采用鋁塑板及外墻涂料。內(nèi)部裝飾盡量采用防火、防潮的建筑材料。 6.1.4.2 重要工程建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目依據(jù)地形，合理平面布 局， 力求功能分區(qū)合理有序，設(shè)施結(jié)構(gòu)功能完善。項(xiàng)目主要建筑工程建設(shè)項(xiàng)目如下表： 名稱 面積（平方米） 層數(shù) 康復(fù)區(qū) 5000 1（局部 2 層） 休養(yǎng)區(qū) 38000 1（局部 2 層） 頤養(yǎng)區(qū) 12000 1（局部 2 層） 特護(hù)區(qū) 5000 1（局部 2 層） 休閑、健身區(qū) 8500 1（局部 2 層） 綜合服務(wù)區(qū) 9067 3 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 23 6.1.5 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積： 202.6 畝（ 135095 平方米） 總建筑面積： 77567 平方米 水體面積： 9970 平方米 容積率： 0.57 綠化率： 42.5% 建筑密度： 23.3% 6.2 公用工程 6.2.1 給排水 （ 1）概述 本項(xiàng)目總建筑面積 77567 平方米，主體建筑檐高約 12 米，按照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 1997 年版），建筑設(shè)室內(nèi)、外消防系統(tǒng)，并設(shè)一般生活給排水系統(tǒng)。 （ 2）依據(jù) 提供建筑總平面圖一份 （ 3）范圍 承擔(dān)室內(nèi)外給排水及消防。 （ 4） 水源 以市政水管的自來水為水源， 從市城給水上引入兩根 DN100 給水管，在建筑物周圍連接形成環(huán)狀。 生活用水量 項(xiàng)目生活用水主要為管理工作人員、入住老年人生活用水、清潔、玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 24 場(chǎng)地沖洗及室內(nèi)外綠化用水，各項(xiàng)用水量擬按下列表要求： 序號(hào) 用水類別 規(guī)模 用水標(biāo)準(zhǔn) 用水時(shí)間 最高日用水量 (立方米 /) 1 生活 1350 人 /班 0.05/人 10 67.5 2 清潔 6000 0.01/ 次 2 60 3 室外綠化 57415 0.002/次 受季節(jié)、植被品種影響 115 合計(jì) 242.5 排水 采用雨污分流制，污水經(jīng)化糞池處理后排入城市下水道， 雨水匯集后排入城市雨水管。部分生活用水通過過濾處理后作清潔、綠化用水，采用清污分流制。 管材 A、 給水管采用 PEX 塑料給水管、熱熔接口； B、 消防管采用熱鍍鋼管，絲 扣連接； C、 排水管采用 UPVC 管，粘接、室外埋地管 DN 150 采用承插鑄鐵管， DN 150采用鋼筋混凝土管。 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 25 6.2.2 供電 主要為生活用電，電源為城區(qū)北苑主網(wǎng)，項(xiàng)目匹配生活用電所需的變壓器及配電柜室，設(shè)計(jì)供電能力變壓器 200KV. (1) 供電方式 要求采用雙回路電源供電（一回路為主供電源、二回路為備用電源）， 1 臺(tái)變壓器為單母結(jié)線分段運(yùn)行，低壓出線為 220V（ PE） 放射式供電。 (2) 線路敷設(shè) 低壓出線為 YL-1KV 交聯(lián)阻燃電纜沿電纜橋架設(shè)，由配電箱柜因觸電照明線穿阻燃 PVC 管沿網(wǎng)敷設(shè)。 按規(guī)范在出入口，專道設(shè)置疏 散、標(biāo)志應(yīng)急燈具。 6.2.3 消音、減震 項(xiàng)目噪音主要是人為的話語、樂器發(fā)音。對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成干擾，故不須采取措施。 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 26 第七章 環(huán)境保護(hù)及安全衛(wèi)生 7.1 中心環(huán)境保護(hù) 7.1.1 采用標(biāo)準(zhǔn) （ 1） 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ GB8978-1996） （ 2）城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（ GB3096-1993） （ 3）環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（ GB3095-1996） （ 4） 中華人民共和國(guó)工業(yè)“三廢”排放實(shí)施標(biāo)準(zhǔn) （ GBJ4-1973） 7.1.2 項(xiàng)目污染分析 本項(xiàng)目的污染及污染物主要有： （ 1） 噪聲：人為的話語、樂器 發(fā)音。 （ 2） 生活污水：主要為日常生活用水、餐飲廚房等帶動(dòng)、植物油的廢水。 （ 3） 固體廢棄物主要為生活垃圾和醫(yī)學(xué)垃圾。 （ 4） 廚房煙氣。 7.1.3 污染源的處理 （ 1）項(xiàng)目噪音主要是人為的話語、樂器發(fā)音。對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成干擾，故不須采取措施。 （ 2）廚房排氣采用油煙排架排氣過濾罩，過濾罩帶有除油管，去除廚房排氣中的大部分油污，采用交架排氣筒排放（高出屋面 3米），以減少城市大氣污染。 （ 3）一般生活污水合流采取內(nèi)循環(huán)處理作清潔、綠化用水或排入城市下水道，餐飲廢水經(jīng)隔油池處理后也排入城市下水道，雨水匯玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 27 集后集中排入城市雨水管。 （ 4）對(duì)固體廢棄物采用分類投遞、定點(diǎn)儲(chǔ)存、集中堆放，派專人負(fù)責(zé)及時(shí)定期清運(yùn)。同時(shí)，嚴(yán)格推行“ 5S”制，要求工作組做到及時(shí)清理，及時(shí)整頓。使中心全體員工樹立良好的衛(wèi)生工作習(xí)慣。 7.1.4 生態(tài)環(huán)境影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目屬社會(huì)福利服務(wù)行業(yè)項(xiàng)目，雖不屬于生態(tài)建設(shè)項(xiàng)目，但通過合理布局及綠化設(shè)計(jì)、草地等燈光工程，有利于美化城市環(huán)境，提高城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)性。 7.2 安全衛(wèi)生 7.2.1 消防 7.2.1.1 工程概況 頤養(yǎng)中心總建筑面積 77567 平方米，建筑框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)，圍護(hù)裝潢材料主要為鋁塑板、外墻涂料。四周設(shè)環(huán)繞的消防 通道，頤養(yǎng)中心在建設(shè)時(shí)各建、構(gòu)筑物之間，按防火規(guī)范要求，保持一定的安全距離，寬按 6 米考慮， 各界區(qū)之間以道路隔開，平時(shí)可作為車輛進(jìn)出通道，發(fā)生意外火災(zāi)時(shí)，可保證消防車到達(dá)中心任何位置。中心設(shè)低壓制消防系統(tǒng)與給水管網(wǎng)合并，按規(guī)范設(shè)置地上式消火栓。中心水體湖面景觀，特殊情況下可作消防水池防火之用。 同時(shí)，在康復(fù)區(qū)、休養(yǎng)區(qū)、頤養(yǎng)區(qū)、特護(hù)區(qū)、健身區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、辦公區(qū)等顯要位置，配置一定數(shù)量的干粉滅火器，防止火災(zāi)發(fā)生。 7.2.1.2 建筑消防 （ 1）耐火等級(jí)：民用建筑一、二級(jí) 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 28 中心為框架磚混結(jié)構(gòu)建筑。建筑外墻采用 200 規(guī)格厚空心磚，內(nèi)隔墻為 120 規(guī)格厚空心磚，雙面抹灰，均為非燃燒體，耐火極限均大于 4.00 小時(shí)。室內(nèi)木裝飾均作防火處理，其余選用非燃燒材料或者阻燃材料。 （ 2） 給排水消防 按建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 1997 年版），本建筑設(shè)室內(nèi)外消火栓消防系統(tǒng)。其實(shí)外消防用水量為 30l/S,室內(nèi)消防用水量為 15l/S，火災(zāi)延時(shí)兩小時(shí)。 根據(jù)建筑專業(yè)提供的條件圖，需設(shè) DN65 單口室內(nèi)消火栓 16 個(gè)，SQ100 地上式消火栓接合器 4 套，在建筑物周圍應(yīng)設(shè) DN100 室外消火栓 10 個(gè)。 本工程室外消防用水取自市政給水管網(wǎng)，由市政給水干管引入 兩根 DN150 進(jìn)水管，并在建筑物四周形成環(huán)狀，室外 消火栓直接與室外環(huán)管相連。室內(nèi)消防用水火災(zāi)直接由室外給水管供給，室內(nèi)消防管網(wǎng)與給水干管連接，管上設(shè)置止回閥。 建筑物防雷設(shè)施安裝，按防雷規(guī)范及靜電接地的要求執(zhí)行，防止雷擊、觸電事故發(fā)生。 （ 3） 其他安全防范 本項(xiàng)目屬于老年人服務(wù)結(jié)構(gòu)，在設(shè)備的安裝、使用及維護(hù)過程中，力求科學(xué)、合理、規(guī)范、定時(shí)。同時(shí)，樓道、走廊設(shè)置無障礙通道、防滑設(shè)施，加強(qiáng)個(gè)人防護(hù)，嚴(yán)格管理，以杜絕意外傷亡事故的發(fā)生。 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 29 第八章 中心組織機(jī)構(gòu)、定員及運(yùn)作機(jī)制 8 1 中心組織機(jī)構(gòu)框架圖 主要設(shè) 置為中心重要服務(wù)部門的 框架式管理組織機(jī)構(gòu)。各（部門）還可以根據(jù)自身情況，設(shè)置下屬部門。 康復(fù)室 康復(fù)中心 醫(yī)療室 護(hù)理室 副主任 健身室 活動(dòng)中心 娛樂室 文化室 辦公室 董事會(huì) 主任 行政部 物業(yè) 人事 會(huì)計(jì) 財(cái)務(wù)部 出納 餐飲 服務(wù)部 保潔 副主任 清洗 采供 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 30 8.2 中心定員編制計(jì)劃 部 門 職務(wù)崗位 主要職責(zé) 管理定員 下屬編制 備 注 董事會(huì) 主任 全面負(fù)責(zé)中心管理工作 3 屬下所有員工 主要為主任、副主任編制 財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)部經(jīng)理 協(xié)助所以財(cái)務(wù)工作、負(fù)責(zé)所有財(cái)務(wù)工作 2 行政部 行政部經(jīng)理 負(fù)責(zé)辦公室日常工作、物業(yè)、人事管理工作 2 22 含保安 15 人 服務(wù)部 服務(wù)部經(jīng)理 負(fù)責(zé)餐飲、保潔、清洗日常管理工作 3 45 采供部 部門經(jīng)理 全面負(fù)責(zé)中心所需日常物資采購管理 2 6 康復(fù)護(hù)理 部門經(jīng)理 負(fù)責(zé)康復(fù)室、醫(yī)療室、護(hù)理室的日常工作 3 38 護(hù)理人員隨規(guī)模擴(kuò)大增加 活動(dòng)中心 部門經(jīng)理 負(fù)責(zé)健身室、娛樂室、文化室的日常管理工作 1 3 合 計(jì) 16 114 累計(jì) 130 8.3 運(yùn)作機(jī)制簡(jiǎn)介 8.3.1 人員編制 整個(gè)項(xiàng)目人員定員編制為 130 人。全面推行現(xiàn)代企業(yè)管理制度，采取董事會(huì)下屬的中心主任負(fù)責(zé)制，中心主任對(duì)董事會(huì)股東負(fù)責(zé)，各部門經(jīng)理對(duì)中心主任負(fù)責(zé)，所屬員工對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，將決策層和執(zhí)行層嚴(yán)格區(qū)分，采用層層聘用制方法。 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 31 8.3.2 人員的配置，關(guān)系到整個(gè)企業(yè)的發(fā)展。在合理設(shè)置崗位的同時(shí)，注重對(duì)人才的引進(jìn)，嚴(yán)格按照“以崗定人、任人唯賢”的用人機(jī)制，面向社會(huì)公開招聘主要管理人員。加強(qiáng)對(duì)員工的崗位技能、觀念心態(tài) 、服務(wù)理念等培訓(xùn)及培養(yǎng)工作。 8.3.3 對(duì)主要管理人員實(shí)行年薪制，部門及下屬員工實(shí)行績(jī)效考核，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，體現(xiàn)“多勞多得”的分配原則。要求所有從業(yè)人員，從自身崗位做起，從小事做起，注重學(xué)習(xí)，形成“高效、團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、關(guān)愛”的企業(yè)文化內(nèi)涵氛圍。 8.3.4 所有員工必須簽訂勞動(dòng)合同，并享受國(guó)家規(guī)定的相關(guān)養(yǎng)老、醫(yī)療、保險(xiǎn)等福利待遇。 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 32 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 9.1 項(xiàng)目建設(shè)期 9.1.1 中心建設(shè) 本項(xiàng)目建設(shè)期十八個(gè)月，控制時(shí)間 2009 年 12 月至 2011 年 5 月，其中 2010 年 5 月完成籌備及規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計(jì)， 2011 年 3 月完成人員配置等其他工作， 2011 年 4 月完成主體工程建設(shè)， 2011 年 5 月完成竣工驗(yàn)收并試營(yíng)業(yè)。 9.1.2 建設(shè)期前期時(shí)間分配 （ 1）可行性研究和初步設(shè)計(jì)的編制審批時(shí)間需 2 個(gè)月。 （ 2）初步設(shè)計(jì)、審批 2 個(gè)月。 （ 3）施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo) 3 個(gè)月。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 6 個(gè)月。 （ 5）主體工程完工 11個(gè)月。 （ 6）設(shè)備采購和安裝 1 個(gè)月。 （ 7）人員配置 3 個(gè)月。 （ 8）竣工驗(yàn)收試營(yíng)業(yè) 2 個(gè)月。 以上各建設(shè)階段可根據(jù)情況有所交叉，具體實(shí)施進(jìn)度見計(jì)劃表。 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 33 9.2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 祥見項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 項(xiàng) 目 實(shí) 施 計(jì) 劃 進(jìn) 度 表 時(shí)間 項(xiàng)目 09年 2010 年 2011 年 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 完成可行性研究并上報(bào) 前期工作 建設(shè)場(chǎng)址四通一平 工程方案設(shè)計(jì)及施工招標(biāo) 管理、操作人員進(jìn)行篩選培訓(xùn) 主體工程收尾 試運(yùn)營(yíng) 正式營(yíng)業(yè) 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 34 第十章 工程的組織管理 10.1 工程的組織管理 （ 1）本項(xiàng)目嚴(yán)格按基建程序進(jìn)行申報(bào)、審批，控制好建 設(shè)規(guī)模，合理安排資金，積極、充分、扎實(shí)地抓好前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 （ 2）遵循國(guó)家財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于資金管理暫行辦法和基本建設(shè)投資管理的要求，項(xiàng)目建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)、工程監(jiān)理制度。 （ 3）為確保項(xiàng)目建設(shè)的工期、質(zhì)量和效益。公司實(shí)行主要負(fù)責(zé)人，全面負(fù)責(zé)實(shí)施和管理項(xiàng)目的項(xiàng)目法人責(zé)任制，并成立人員精干的職能部門，處理日常工作事務(wù)。 （ 4）主要設(shè)備、土建工程及所需物資，均按照國(guó)家有關(guān)招標(biāo)法律法規(guī)進(jìn)行公開招標(biāo)。 （ 5）項(xiàng)目資金實(shí)行專立帳戶、專人管理，采用報(bào)賬制支列，由項(xiàng)目工程承擔(dān)單位提出資金預(yù)算，報(bào)董事會(huì)審定，按資金支出進(jìn)度 報(bào)賬，并委托有關(guān)部門對(duì)資金實(shí)行監(jiān)管。 （ 6）嚴(yán)格按規(guī)定實(shí)行工程建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理制，嚴(yán)把工期、質(zhì)量、資金關(guān)。 （ 7）嚴(yán)格工程建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度和工程項(xiàng)目質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。 10.2 招投標(biāo) 根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 9 號(hào)令，設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理及設(shè)備采購等各個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)，均需按國(guó)家有關(guān)招標(biāo)法規(guī)進(jìn)行招投標(biāo)，擇優(yōu)選定承建方。 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 35 （ 1） 招標(biāo)范圍 工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工、監(jiān)理、主要維修設(shè)備、其他相關(guān)配套服務(wù)功能設(shè)備、車輛、辦公用品等均全部實(shí)行招投標(biāo)。 （ 2） 招標(biāo)組織形式 采用內(nèi)部或者委托招標(biāo) （ 3） 招標(biāo)方式 采用公開招標(biāo)。 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 36 第十一章 投資估算及資金籌措 11.1 投資估算 11.1.1 估算范圍 （ 1）工程費(fèi)：包括建筑安裝工程、設(shè)備購置及附屬工程。 （ 2）其他費(fèi)用：與本項(xiàng)目直接有關(guān)的無形及遞延資產(chǎn)。 （ 3）預(yù)備費(fèi)：即基本預(yù)備費(fèi)及漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 11.1.2 估算依據(jù) （ 1）投資估算按玉溪市現(xiàn)行工程造價(jià)及目前的物價(jià)水平進(jìn)行分析，以全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額（土建工程）云南省預(yù)算基價(jià)和云南省建筑安裝工程綜合費(fèi)用定額為依據(jù)。建筑工程按玉溪市近期同類建筑工程造價(jià)估算。 （ 2）建筑工程費(fèi)用指拆遷費(fèi)用、場(chǎng) 地修整、主體建筑、場(chǎng)館等工程建設(shè)費(fèi)用。單價(jià)按玉溪類似工程的費(fèi)用計(jì)取。 （ 3） 設(shè)備及安裝工程費(fèi)用包括相關(guān)多功能服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置、設(shè)備及材料的購置和安裝費(fèi)用。 （ 4）公用工程及輔助工程的建設(shè)費(fèi)用、設(shè)備及安裝費(fèi)用不再單列。 （ 5）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)及工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)，依國(guó)家規(guī)定和本項(xiàng)目行業(yè)特點(diǎn)，費(fèi)率按下限計(jì)取?？辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)為第一、第二項(xiàng)費(fèi)用的 4.5%。 （ 6）建設(shè)單位管理費(fèi)按固定資產(chǎn)投資的 5%計(jì)。 （ 7）預(yù)備費(fèi)費(fèi)率按第一、二、三項(xiàng)費(fèi)用和的 5%計(jì)。 （ 8）本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資方調(diào)節(jié)稅為零。 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 37 11.1.3 估算結(jié)果 本項(xiàng)目總投資 14200萬元，其中固定資產(chǎn)投資 10200 萬元，無形及遞延資產(chǎn) 4000 萬元。 11.2 資金籌措 （ 1） 項(xiàng)目總投資估算 14200 萬元，其中：自籌 10200 萬元。銀行貸款 4000 萬元。 （ 2） 流動(dòng)資金由投資方自籌。 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告代項(xiàng)目建議書 The center of fu an kang yiyang in yuxi 38 第十二章 經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià) 12.1 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 我中心是一個(gè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、功能齊全的頤養(yǎng)中心，綜合各酒店公寓、居家式的私人住宅和醫(yī)院式的養(yǎng)老病房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，平均按每人 800 元 /月標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，第一期入住后住宿及伙食科實(shí)現(xiàn)收入 576 萬元，第二期建成完工后收入預(yù)計(jì)可達(dá) 1152 萬元?？紤]到有部分 特別護(hù)理的特殊老人，我中心計(jì)劃 60 人的床位，護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)每人 400元 /月，可收費(fèi) 28.8 萬元。 12.2 成本費(fèi)用估算 （ 1） 我中心投資該項(xiàng)社會(huì)福利事業(yè)，可為政府解決 100 多人的就業(yè)問題，勞動(dòng)定員計(jì)劃第一期需安置 90 人，第二期 40 人，共安置 130 人； （ 2） 固定資產(chǎn)計(jì)提折舊，按國(guó)家政策 20 年計(jì)提，預(yù)計(jì)凈殘值率 5%，第一期完成固定資產(chǎn)投資 3607.5 萬元（ 65%），按第一期營(yíng)運(yùn)承受能力，年折舊