中山皇爵假日廣場規(guī)劃方案

第 一 部分 可行性研究 一、可行性研究分析 【判定原則】 商業(yè)中心的形成是一個自發(fā)的過程，它需要時間和歷史的積累和延續(xù)，是一個城市商業(yè)沉淀的結晶。而在一個沒有任何商業(yè)基礎的規(guī)劃地塊上，進行全新的商業(yè)項目的開發(fā)，相當于用開發(fā)企業(yè)自身的力量和資金，在短時間內完成原本社會和歷史需要長時間才能完成的工作，其難度和風險不言而喻。 因此，新建商業(yè)中心，要具備成功的基礎，具備市場可行性，必須從以下三個方面進行判定： 商業(yè)中心 可行性判定 項目選址 企業(yè)決心及能力 政府規(guī)劃及投入 （一）、項目選址可行性 1、重要意義 （ 1）、正確的選址意味著 80的成功。 “一 個商業(yè)項目的成功與否，在選定了地點的那一刻就已經確定，地點選得好，該項目就成功了 80，反之，我們只有 20的把握?！?（ 2）、選址是購物中心經濟命脈的重要因素。 商業(yè)中心選址是否合理直接影響到商業(yè)中心經濟效益。開發(fā)商開發(fā)商業(yè)中心時選擇合理位置，就意味著其共享有優(yōu)越的“地利”優(yōu)勢。在同行業(yè)商業(yè)中心之間，如果規(guī)模得當，商品構成、經營服務水平基本相當的情況下，必然享有更好的經濟效益。所以，商業(yè)中心在分析經濟效益過程中，選址是決定其成功與否的重要命脈線，它將直接影響到購物中心的生死存亡。 2、指導原則 （ 1）、最 短時間原則 指商業(yè)中心應當位于人流集散最方便的區(qū)位。傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間，但是隨著交通改善，購物者的活動范圍大大增加，因此距離已經不是決定購物者行為的主要因素，而更多地要考慮購物過程所花費的行車時間。 （ 2）、區(qū)位易達性原則 指用地一般應分布于交通便捷、易達性好的位置。易達性取決于交通工具和道路狀況。 （ 3）、聚集原則 商業(yè)活動都具有集聚效應，集中布置能夠相互促進，以提高整體吸引力。城市人流，物流和城市社會經濟活動的焦點常常成為優(yōu)先選擇的地點。 （ 4）、接近購買力原則 指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)， 又要接近高收入或高消費人口分布區(qū)。 3、判定內容 鑒于商業(yè)中心的功能特點，其選址應從用地區(qū)位和交通人口狀況、用地物理狀況、規(guī)劃超前性分析三個方面來研究判定。 選址 可行性判定 用地區(qū)位和 交通人口狀況 用地物理狀況 規(guī)劃超前性 4、用地區(qū)位和交通人口狀況可行性判定 判定用地區(qū)位和交通人口狀況是否可行，需要通過以下五個分析因素進行： （ 1）、消費力分析 消費力 分析 交通易達性 分析 區(qū)位分析 用地選擇 用地社會 效益分析 用地區(qū)位及交通人口狀況分析要素 目前皇爵商業(yè)業(yè)態(tài)的主要輻射區(qū)域為坦洲、三鄉(xiāng)、神灣、珠海等地 ， 因此，消費量基本可以保證。 另一方面， 年生產總值為 萬元，比 年約增長 %，增長速度較快，在整體經濟的高速發(fā)展帶動下，當地居民的收入將不斷相應較快地增長，提升購買力； 同時，流動人口 綜合而言，本項目區(qū)位的消費力分析可行。 （ 2）、交通易達性分析 交通易達性也就是交通便捷程度，主要取決于購物者從起點（一般是家里）到購物所花費的時間。特別需要指出的是，空間距離和時間距離是有區(qū)別的，易達性分析確定的距離更重要的指標是時間距離。從坦洲鎮(zhèn)區(qū) 本項目的核心商圈至本項目步行約 15-20min，車行時間約 5min，極為便利；從次級商圈至本項目車 行也僅為 30-40min 左右，因此，本項目的交通便捷程度較好，交通易達性可行。 （ 3）、區(qū)位分析 不同區(qū)位的人口狀況和交通易達性也處在不斷變化之中。本項目位于南坦城的新區(qū)，根據坦洲鎮(zhèn)的城市規(guī)劃，本區(qū)將發(fā)展成為坦洲新的政務中心、居住中心，目前政府公務部門和學校都已經入駐其中，道路已基本開通，市政配套也不斷得到完善，隨著新區(qū)的發(fā)展，必將助推本項目成新的商業(yè)中心，本項目的區(qū)位分析可行。 （ 4）、用地選擇 除了考慮上述商業(yè)建筑的區(qū)位因素之外，還要考慮自身的特點。商業(yè)中心為了滿足多種功能需求，要求占地面積相對較大。并 且，商業(yè)中心對于車輛的依賴性也較強，要求有相對較大的停車場面積，而“皇爵假日” 項目總占地面積 萬平方米，總建筑面積 1 3 萬平方米，為商 業(yè)開發(fā)，因此本商業(yè)項目的用地方面比較寬松，用地選擇性可滿足可行性要求。 （ 5）、用地社會效益分析 從坦洲鎮(zhèn)現有的商業(yè)形態(tài)而言，較為原始和凌亂，且營業(yè)環(huán)境較差，因此，本項目的出現可以為坦洲鎮(zhèn)樹立商業(yè)標桿，為消費者提供更優(yōu)質、更便捷、更豐富的商業(yè)購物娛樂環(huán)境，同時也滿足了新區(qū)商業(yè)配套不足的缺陷，社會效益顯著、可行。 （ 6）、消極因素分析 本項目在區(qū)位方面最不利的因素 在于居民對新區(qū)的認可程度尚且不高，雖然從長遠規(guī)劃看，新區(qū)的發(fā)展是政府行為下的必然，但就目前而言，縣城居民仍持有老城區(qū)購物、娛樂甚至外出消費的心態(tài)，因此，本項目在開發(fā)時要加強對于當地消費者心態(tài)的引導，以合理、優(yōu)秀的產品規(guī)劃設計和商業(yè)業(yè)態(tài)配置消除這一消極因素的影響。 小結：依據以上幾個方面的判定，雖然具有一定的消極因素影響，但本項目的用地區(qū)位和交通人口狀況基本可行。 5、用地物理狀況可行性判定 在完成區(qū)位和交通人口情況分析之后，還需要對用地進行實地調查，對用地的規(guī)模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進入性、地段 周圍環(huán)境等因素進一步分析，判斷其是否適合商業(yè)中心開發(fā)。 用地物理狀況判定包括用地的形狀、平整性、可進入性和用地周圍情況等因素分析。 （ 1）、用地形狀 商業(yè)中心用地必須完整，零散的用地不適合購物中心開發(fā)。用地形狀要求比較規(guī)則，長寬比例適當，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。 本項目屬于“皇爵假日”的商業(yè)部分項目，用地基本沿街設置，可選形狀范圍較大，地塊規(guī)整，易于利用和開發(fā)，因此，用地形狀可行。 （ 2）、用地平整性 商業(yè)中心要求高差變化不宜太大，本項目用地平整、沒坡度，因此用地平整性基本可 行。 （ 3）、用地的可進入性 用地可進入性指用地周圍的交通狀況是否能夠使消費者容易地從周圍道路進用地 周圍情況 平整性 可進入性 用地物理 狀況分析 用地形狀 入商業(yè)中心，車輛是否容易進入停車場。 本項目基本沿街開發(fā)，緊鄰交通干道，消費者可以極為便捷的進入商業(yè)場所。因此車輛的進入同樣便利。用地的可進入性可行。 （ 4）、用地周圍情況 用地周圍最好能夠置于商業(yè)中心的控制之下，其他設施不應當干擾商業(yè)中心的營業(yè)活動，不能影響購物中心的外觀形象，不能產生令人討厭的噪音、氣味和光線。 本項目從定位和城市發(fā)展規(guī)劃看，將發(fā)展成為新區(qū)的商業(yè)中心，因此對周圍的控制力和影響力顯著，同時應位于 新區(qū)，周圍為政務中心和居住區(qū)，沒有不利的噪音、氣味和光線污染。用地周圍狀況良好、可行。 小結：依據以上幾個方面的判定，本項目的用地物理狀況可行。 6、用地規(guī)劃超前性判定 商業(yè)中心的選址要具備一定超前性，因為商業(yè)中心要考慮長期盈利，就必須考慮地塊在未來城市發(fā)展中處于一個什么樣的地位，因此，商業(yè)中心選址具備超前性的重要參考因素就是對選址進行潛在商業(yè)價值的分析。 潛在商業(yè)價值分析是指對擬開發(fā)的商業(yè)中心未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治?。因為一些現時看好的商業(yè)位置，隨著城市建設的發(fā)展可能會由熱變冷，而一些以往不引人注意的地段， 也可能在不久的將來會變成繁華鬧市。 本項目位坦洲鎮(zhèn)的新區(qū)，這里將是未來鎮(zhèn)的重點發(fā)展方向與區(qū)域，目前政務部門和當地最好的教育配套均已經入駐其中，依據規(guī)劃，新區(qū)將成為坦洲鎮(zhèn)新的政務、教育、商業(yè)、居住中心，隨著配套的不斷完善以及政府發(fā)展對當地人意識的帶動，新區(qū)的人氣將愈來愈旺，商業(yè)價值也將逐漸提升，本項目的區(qū)位潛力會逐步得以加速釋放。 小結：由此可見，本項目的規(guī)劃超前性可行。 7、選址可行性判定結論 通過以上三個方面的選址可行性因素判定，本項目的選址具有較大的商業(yè)開發(fā)價值和未來發(fā)展?jié)摿?，選址符合市場可行性。 （ 四）、政府規(guī)劃及投入可行性 基于本項目的基礎條件和市場環(huán)境等客觀因素，通過以上三個方面對項目選址、企業(yè)決定及能力和政府規(guī)劃及投入的可行性判定，雖然不免有一些消極因素的影響，但總體分析而言，本項目具備了選址、企業(yè)和政府三方面的可行性，項目市場開發(fā)可行。 （六）、企業(yè)決心及能力可行性 中山市南興房地產有限是中山市南光置業(yè)開發(fā)公司屬下子公司 完全有能力為坦洲鎮(zhèn)打造一座可以作為坦洲鎮(zhèn)和周邊區(qū)域的典范和標板的新型商業(yè)中心。 對于新建的商業(yè)項目而言，一段較長時間的培育期是必不可少的，至于這段時間的長短，將由 項目的外部環(huán)境決定，如消費者對本項目的接受程度、市政配套的完善程度、經營者經營能力及對收益預期等，一般都需要 3 5 年的時間。因此，開發(fā)企業(yè)要有堅持下去的決定，更需要整合各方資源的能力及培育市場的心態(tài)。 第 二 部分 市場定位篇 一、項目整體開發(fā)策略 商業(yè)地產發(fā)展戰(zhàn)略關系企業(yè)成敗。本項目必須從戰(zhàn)略上解決，如何為客戶提供滿意的服務，如何與商戶建立長期共贏關系，不僅要在銷售招商上取得成功，更要在運營上能夠長期吸引消費者消費，走可持續(xù)發(fā)展之路。 開發(fā)商要想在一個全新的商業(yè)市場中取得成功并領跑，必須謀劃細膩長遠 的發(fā)展戰(zhàn)略目標，引導和倡導新概念消費體驗，展示一種現代化生活消費方式。 （一）、因地制宜，造勢造市 大型項目自己“做市場”，中小型項目只能“跟市場”。作為坦洲及周邊最大的房地產商業(yè)項目，皇爵假日廣場整體項目規(guī)模大，具有造城之勢，借助自身的地段優(yōu)勢和規(guī)劃優(yōu)勢， 突出人與商業(yè)建筑空間的溝通、人文與商業(yè)購物的融匯， 將本案商業(yè)項目塑造成為新城區(qū)地段優(yōu)勢最大、聚集效應最好、投資效益最明顯的商業(yè)中心，向周邊縣市輻射，引導全民投資，刺激全民消費，創(chuàng)造始終領先的市場地位。 （二）、招商先行，品牌聯動 沒有商家的融合、進駐，商 業(yè)地產項目就無法形成商業(yè)價值，所以商家如何引入、正確引入已經成為商業(yè)地產項目成敗的關鍵。 主力 商家 對整個商業(yè)項目人流起著關鍵的作用，布局直接影響到商業(yè)項目的商業(yè)形態(tài)。因此，在規(guī)劃初期，應預先確定主力 商家 的經營區(qū)位，劃分各個業(yè)態(tài)的主力店和散戶招商對象，并積極與主力店接觸，爭取能夠在開工建設前確立數家核心主力店，依托主力店品牌打造優(yōu)勢物業(yè)。這也就是所謂的 開發(fā)前期招商 。 招商策略應以主力店先行的原則， 主力商家 盡量選擇著名的品牌連鎖店，因為成熟的品牌可以更快地進入市場，成功的品牌又能提升商業(yè)的形象，造成品牌效應。 （三）、整體規(guī)劃，適當超前 本項目在開發(fā)過程中應秉承適當超前的理念，對不同區(qū)域劃分、裝飾、風格適當超前，同時順應市場的變化和動向，更具時效性的動態(tài)優(yōu)化，既可提高項目的預期價值和利潤，又降低了市場變化所帶來的風險，保證項目的成功運營。 （四）、準確定位，打造高性價比產品 準確的市場定位是商業(yè)地產獲得成功的引導主線。項目不僅要具有良好的外部形勢，還需要有好的產品支撐。對此，項目要定位準確，以“售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對本案的投資者、租賃經營戶和消費人群進行合理而準確的市場定位。 合理規(guī)劃一站式綜合商場 、主力店特色等各種業(yè)態(tài)的組合配置，制造并引領一種消費文化，使項目使用、投資價值最大化，打造差異化、高性價比的產品，增強投資者與經營者的信心，最終為項目的招商及銷售服務。 （五）、專業(yè)策劃，贏得市場 專業(yè)化是商業(yè)地產項目成功的保障。針對目前商業(yè)房地產市場專業(yè)化程度不夠的現狀，借助外腦，發(fā)揮專業(yè)的策劃代理公司和商業(yè)管理經營公司、專業(yè)的傳推廣公司的先進經驗和成熟的操作能力，對商業(yè)地產項目進行針對性的定位、包裝、招商、經營、管理，將其優(yōu)秀專業(yè)的人才和科學合理的營銷思路運用到項目中來，將可在短時間內使產品品牌一舉占領 消費者心智最高點，以全方位立體化整合營銷手段很快聚集起大量的人氣和買家，有效地避免非專業(yè)操作引來的困境與彎路，實現“品牌與利潤雙贏模式”開發(fā)。 二、市場定位 （一）、市場定位原則 1、先定位，后規(guī)劃 定位是商業(yè)項目及產品成敗的關鍵，是預測、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場及技術預測的結果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的項目發(fā)展決定。 一個大型商業(yè)項目開發(fā)的成功與否，主要取決于市場定位、商業(yè)綜合水平、消費者的持久吸引力和長期的穩(wěn)定運營。在進行規(guī)劃設計之前，應先確定市場定位，以 保證后期的集合推廣、招商經營、專業(yè)管理。 2、持續(xù)創(chuàng)新，適度超前 創(chuàng)新是項目成功的靈魂，是生存之本。而創(chuàng)新并不意味著無原則的超越，其尺度與標準需恰到好處。對于本項目，創(chuàng)新是持續(xù)不斷的，從項目前期的產品開發(fā)、環(huán)境設計到后期的營銷推廣、銷售手法的運用，充分融入創(chuàng)新意識，使得項目整體自始自終，處于市場的領先地位。 3、打造城市大客廳，提升城市功能 本項目位于新城區(qū)，商業(yè)幾乎處于空白的境地。本項目將從總體規(guī)劃、人文景觀設計等方面根本改善這一狀況，以景觀主題營造溫馨、舒適的消費環(huán)境。 本項目不能簡單說只是大型商業(yè)設施 ，應該看作是城市的基礎設施，是作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構成，地位作用類似于公園、體育中心等城市基礎設施。項目建成后，時尚的消費環(huán)境、過硬的配套設施、國際化的商業(yè)管理和全方位的物業(yè)服務為坦洲及周邊區(qū)域人民打造消費新天地，本項目發(fā)揮著城市配套的重要作用。 4、城市名片，商業(yè)坐標 順應坦洲鎮(zhèn)城市的定位精神，在開發(fā)時，應充分考慮“地產與商業(yè)”的有機整合，確保本項目按商業(yè)中心模式進行開發(fā)，使得坦洲商業(yè)形態(tài)實現跳躍式變化并向“質”的方向發(fā)展。而通過商業(yè)中心的后期的成功經營帶熱本區(qū)域， 強化中心 城市價值 ，不僅會增強商業(yè) 競爭力，繁榮轄區(qū)經濟，還會極大地改善、彌補城心商業(yè)雜亂，既能保障本項目在區(qū)域發(fā)揮龍頭地位，在對外是窗口作用，使本項目真正發(fā)揮“ 城市名片 商業(yè)坐標 ”效應， 是 坦洲 商業(yè)繁榮的象征 。 （二）、市場定位 綜合市場的調查結論以及對于坦洲資源機會點的挖掘，以市場定位原則為指導，我司針對本項目目前存在的問題，遵循解決問題的合理思路，提出皇爵假日廣場商業(yè)部分的總體市場定位為： 集 購物、休閑、娛樂、 餐飲、展示、文化于一體的 新 城市商業(yè)中心 “新”表現在哪里？ 結合新城區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，率先將購物、休閑、娛樂、餐飲、展示、文化 等融匯于一體，充分發(fā)揮各種商業(yè)業(yè)態(tài)的魅力，打破傳統(tǒng)因 購物 而 購物 的單一局面， 提供給 坦洲及周邊區(qū)域人民 一個全新的購物消費與娛樂活動相結合的商業(yè)形態(tài) 。 對坦洲目前的商業(yè)形態(tài)而言，無論是新城區(qū)還是舊城區(qū)，本項目就是坦洲商業(yè)的一次全面的刷新和提升！ 商業(yè)中心是什么？ 商業(yè)中心，即城市商業(yè)的核心，是百貨零售業(yè)、金融、貿易服務業(yè)以及其它服務性機能的主要集中地，是城市主要吸引力。它集購物、餐飲、休閑、娛樂和其他商業(yè)服務，甚至金融、文化功能于一體，并形成以零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務設施的 復合型 開放式 商業(yè) 街區(qū)，進行全方位服務，有效商圈將達數公里。 本項目是一個包羅萬象，集購物、休閑、娛樂、餐飲等多種功能于一體的一站式商業(yè)中心，聚集的不僅有購物人流、休閑人潮，還有娛樂、觀光群體等綜合性的消費人群，經營內容綜合廣博，商品種類豐富多彩。 她是一座可購、可憩、可游、可賞的消費中心 整片商業(yè)中心齊集購物、休閑、娛樂、美食、旅游、文化等活動于一體，囊括世界各地商品，既是購物之城、娛樂之城、美食之城，又是歡樂之城、旅游之城、文化之城，可以滿足生活、娛樂、工作的全部需求，這樣一種優(yōu)質的生活資源配置方式，充分體現了 “對人的需求、人的活動場所的滿足是第一位的”。重要的是將刷新坦洲及周邊人民的消費行為、消費觀念，消費將意味著一站式的休閑娛樂，成為一種前所未有的樂趣，再也不是簡單的供需行為。 她是一座面向全家人的游逛場所 她 是潮流的旗幟 ， 是一站式的體驗之城 。她是專為那些熱愛消費，為消費而美麗的現代人打造的完美消費場所，是全家人物質與精神的樂園，適合全家男女老少一起分享消費、分享生活、分享快樂。她之于坦洲，與其說增加了一個消費場所，不如說是一種提升和證明。 （三）、形象定位 1、形象定位原則 明確的形象定位對項目的 規(guī)劃設計、銷售推廣和招商起到統(tǒng)籌及指導作用； 清晰的形象定位，能在市場上擴大知名度，使投資者、經營商家以及未來消費者準確認識項目； 形象定位具備較大包容性，易于包裝表現。 2、形象定位 根據上述形象定位原則，我們將項目形象定位確定為： 中高端 風情 商業(yè)中 心 （四）、目標客戶定位 1、租賃經營者群體 （ 1）主力店 大型綜合超市：經營品種多，價格低廉，滿足居民生活消費，符合市場需要，而且形成自己的一套有效的銷售推廣模式，能夠吸引較多人流。如沃爾瑪、華潤萬佳、樂購、好又多、家樂福、蓮花易初等超市。 娛樂 城： 引進具有豐富的 娛樂 休閑業(yè)管理經驗的企業(yè)進駐經營，可以有效迎合消費者的好奇心，刺激 娛樂 休閑業(yè)的消費。 美食 城：引進著名的 美食 龍頭企業(yè)進駐經營，不僅可以方便滿足當地消費者更高層次的飲食需要。 2、目標消費群體 根據本項目目前所處的地段位置、周邊環(huán)境來看，主要消費群來源于周邊各大住宅小區(qū)。從地理位置、年齡階段、影響消費等因素，可以把群體分成四大類人群。 1、常住人口群體 此類人群為常住該區(qū)域或周邊住宅的固定居住人口，多數為本地人，大多已經成家立業(yè)，主要是來自于政府的公務員，在經濟收入方面較高，消費力以中高檔為主 ，購買偏好上以中高檔居家日用消費品為主。 2、流動人口群體 該類人群主要為租住在周邊住宅的人群，來源工業(yè)區(qū)，他們大多數在坦洲及周邊有著穩(wěn)定的工作，或者在此經商，消費心理較為成熟，經濟能力相對而言不如常住人口，但消費頻率略高于常住人口，對生活追求休閑、個性化、注重品牌享樂效應，自我意識較強。 3、不規(guī)則人群 此類人群為不規(guī)則流動群體，主要是路過或 工作式消費。消費無規(guī)則，頻率不高、消費力為低檔次?？焖傧M食品為購買首選，主要消費群體為珠海市區(qū)與斗門其他各鎮(zhèn)的人群。這一群體大多經濟收入有限，他們更多的是講究消費的便利性、實惠型、實用型。 （五）、特色定位 1、中高端定位 2、特色化定位 大眾化定位和特色化定位本身不存在孰是孰非，只不過隨著商業(yè)數量的增多，區(qū)域性空白已不多，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競爭激烈，所以惟有特色化定位爭奪市場。特色化定位的特色主要體現在：一是經營特色主題；二是特色服務。 （六）、經營業(yè)態(tài)定位 為滿足消費者的一站式消費，商業(yè)經 營業(yè)態(tài)應以主題化經營思路樹立鮮明特色，體現 體驗式商業(yè)中心的布局原則與創(chuàng)新理念， 用唯一性和排他性實行錯位經營。 1、業(yè)態(tài)組合依據 盡可能引進符合本案實際需要的新業(yè)態(tài)，顛覆舊有商業(yè)格局；同時，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于 3-5 年內無人能出其右，形成規(guī)模上的強勢地位，將本案打造成新的商業(yè)中心。 業(yè)態(tài)業(yè)種組合上，應講究功能互補互促，這樣避免同一經營品項內部競爭，又能滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。比如讓顧客逛購疲勞的零售店與顧客休息放松的餐飲店可以互補。 要有主流業(yè)態(tài)和 核心主力店，保證本案開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成強大的優(yōu)勢，以吸引人氣，積聚商氣；但又強調多業(yè)態(tài)經營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經營成本，提高利潤率，預防風險。 大型綜合超市和專業(yè)市場主力店比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進，能夠有效地形成商氣，對確保本案運營成功有利，但其要求租金相對較低，容易產生“租售”矛盾。 2、業(yè)態(tài)組合定位 業(yè)態(tài)組合有許多種選擇，但任何選擇都必須考慮大量的細節(jié)，如業(yè)態(tài)選址、內街商鋪的開間、進深等。本案的業(yè)態(tài)組合是一個無顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務設施的多功能綜合體，具有“一站式、 多功能、休閑性”特點，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閑、娛樂、餐飲和文化等需求。因此，在進行業(yè)態(tài)組合時，經營品項要考慮吃、穿、用、玩、樂、逛等內容的合理配置。 一樓二樓 A 區(qū)為時尚內街街 縱觀坦洲鎮(zhèn)內內，尚未出現具有一定特色和管理規(guī)模的商業(yè)步行街，作為老商業(yè)中心，會昌酒店周邊的商業(yè)設施基本呈現“散布凌亂、檔次雜亂、布置臟亂”的三亂現象，且人車混行，嘈雜不堪。因此，本項目作為新的商業(yè)中心，應在其中設置一條具有特色和品味的商業(yè)內街，滿足人們對于購物環(huán)境提升的需求，同時也體現本項目的高度和立意。同時對可分割出售有 利好。 一樓二樓 B 區(qū)開放式綜合精品百貨區(qū) 設置精品百貨區(qū)的目的主要在于，滿足當地較為富裕的人群對高品質、高檔次商品的需求，也提升項目整體的形象力和商業(yè)產品的多樣化。 一樓以珠寶、玉器、首飾、化妝品專柜加開放式品牌服飾 二樓開放式品牌服飾、鞋帽、包箱。 二樓三樓 C 區(qū)為大型綜合超市 考慮當地存在國際知名品牌大型超市面上空白點，我們建議把大型綜合超市（購物中心）和專業(yè)大賣場點。大型綜合超市主要滿足當地居民日常生活用品需要，而專業(yè)賣場引進知名品牌做專業(yè)大賣場，如沃爾瑪、家爾福、吉之島、易初、大福源、華聯 等。此類業(yè)態(tài)主力店的入駐，對于人流的聚集起著關鍵的作用，常常能帶動整個項目的順利招商與管理。 三樓 A、 B 區(qū)電器賣場 家居賣場 二樓 B 區(qū) 3C 賣場（家電、手機、電腦）或及家居賣場之類的專業(yè)市場。消費者會為了該主題商品遠道而來，完成特定消費行為，并順便完成其他功能分區(qū)的隨機消費。在滿足當地人基本購物需求的同時。 如國美、蘇寧、金海馬、家居樂、宜家、等。 四樓為娛樂城及大型餐飲 由于坦洲城內各類娛樂設施較少，更缺乏具有一定檔次的休閑場所，因此在本項目內規(guī)劃娛樂休閑功能的分區(qū)符合市場消費對于商業(yè)功能的要求，存 在消費人群的支撐。但其娛樂休閑功能較弱，本項目若在此方面加強功能配置，與之形成互補，借其聚客的優(yōu)勢，吸引客流滿足本項目的商業(yè)消費人流需求。 引入百老匯電影院、大型餐飲酒樓、 KTV 娛樂城等。 （七）、經營業(yè)種定位 根據上述業(yè)態(tài)組合分析，結合商業(yè)狀況以及為未來的商業(yè)發(fā)展趨勢，充分利用本案可能整合的各種招商資源，為便于本案實現銷售和成功經營，對本案各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進行業(yè)種規(guī)劃定位。 業(yè)種 所處 主力店 經營行業(yè) 建筑面積 說明 業(yè)態(tài) 位置 （預估） 綜合超市 + 電器賣場 +家居用品 二樓 C區(qū) 、三樓 購物中心 + 3C 大賣場 日用生活用品、生鮮食品、各類干貨、特產、家電、電腦、手機等 規(guī)劃面積 15000平方米為招商預留地，根據主力店商家需要量身定造 客流量大， 聚客能力強 娛樂及大型餐飲 餐飲休閑區(qū) 四樓 娛樂城 （或美食城） 迪 廳 、 量 販 式KTV、電影廳、電子游樂、運動健身等美食、中西式快餐、風味酒樓、酒吧、咖啡店、網吧、茶館、桑拿 SPA、美容美發(fā)等 規(guī)劃面積 12000平方米（為招商預留地，根據主力店商家需要量身定造） / 時尚內街 一、二樓 A 區(qū) / 精品百貨區(qū) E 區(qū) / 精品服飾專賣 、珠寶首飾、鞋帽、化妝品 、箱包皮具等 規(guī)劃面積 5250 類似小商品市場，兼具一定的批發(fā)功能 輔助業(yè)態(tài) 穿插于上述各功能區(qū)域 / 銀行、郵政、電信、移動通信、旅行社、物業(yè)中介等 規(guī)劃面積均計算在各商業(yè)區(qū)內 為各商業(yè)區(qū)提供服務 第 三 部分 規(guī)劃設計篇 一、總體規(guī)劃設計 （一）、總體規(guī)劃設計原則 本項目 的 規(guī)劃 設計不同以往任何一個單體建筑，它是一個城市的 “ 亮點 ” ，因此它的設計首先是一個城市設計問題，其次是城市交通設計和景觀設計問題，最后才是建筑設計問題，根據規(guī)劃條件及現狀環(huán)境特點，確定以下原則： 1、主 題規(guī)劃，定向設計 考慮鎮(zhèn)區(qū) 總體規(guī)劃 、 客流規(guī)律 、 交通狀況 、 地形特點 等因素， 根據商業(yè)項目的選址規(guī)律， 分主題規(guī)劃設計，各個功能分區(qū)有機結合，形成新城中心商業(yè)區(qū)鮮明特點。 2、與老城區(qū)的連匯貫通 作為新 商業(yè)中心，從經濟效益上講， 本項目 必須滿足整個 鎮(zhèn)區(qū)及周邊區(qū)域 消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要求最大限度地利 用 城市的各種基礎設施 ， 要爭取最大的 人流 聚集效益。 隨著新區(qū)的發(fā)展，未來新的城市中心將轉移于此，未來的購物消費模式將進入全民的商業(yè)活動時代，南坦路是進入新區(qū)的交通要塞，因此這樣有必要設置超寬的進 出口，與來新區(qū)有序對接。 3、整體設計的突破性和先進性 根據坦洲當地的消費現狀，突破性引用 SHOPPINGMALL 規(guī)劃設計概念， 以本地消費者的消費心理為規(guī)劃主導核心， 適當 超前， 融入多種業(yè)態(tài)業(yè)種，豐富當地商業(yè)活動。 4、超越時代，滿足消費者需求 消費不僅僅是對物質的需求，更是對生活品質的的重新詮釋和愉悅的生活方式。今天的購物場所是人的聚會之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人與人之間的交流需要。設計必須富有時代感以滿足市場需求，同時又需超越時代趨勢以激發(fā)顧客更深層次的渴望，在不同年齡段引起共鳴。 5、突出人 文關懷 現代商業(yè)空間設計的趨勢之一是，著力尋找人的消費需求，增強人文關懷和空間的識別性。 從人文關懷的角度， 運用現代環(huán)境設計理念， 打破房地產建筑與環(huán)境的局限，以景觀主題營造溫馨、舒適的消費環(huán)境，注重購物娛樂與人們的休閑相互動， 創(chuàng)造一個空間豐富、使用方便、建筑造型各有特色的中心商業(yè)區(qū)，為市民提供一個集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的多層次商業(yè)環(huán)境。 6、外立面設計注重風格、情調，協(xié)調 建筑風格是體現樓盤形象與定位的首要方面，更能體現出整個項目的檔次與素質。在規(guī)劃設計時，應強調項目的商業(yè)氛圍，宜以亮麗色系 為主。 二、規(guī)劃設計建議 （一） 公共空間規(guī)劃建議 1、公共空間規(guī)劃設計原則 （ 1） 注重互動性 公共空間的規(guī)劃設計要與商業(yè)營業(yè)空間形成必要的互動，一方面，公共空間既可為商業(yè)區(qū)域提供了聚客、導向、分流等作用，通過優(yōu)質的設計為商業(yè)部分增添形象表現力，同時還可以通過如設置舞臺廣場的手法為商業(yè)區(qū)提供良好的商業(yè)表演展示場所；另一方面，商業(yè)場所也可作為公共空間的延伸，吸引人流，并豐富公共空間的內容。 （ 2） 以人為本 公共空間的服務對象最主要的就是消費者，在公共空間的設計上要充分體現舒適性和人性化，以通過公共空間這一消費 者較為聚集的場所提升本項目的親和力和形象度。 （ 3） 設計流暢空間 公共空間往往需要通過大量的人流以及車流、物流等，因此在設計時應充分考慮交通的流暢性，避免出現人、車、物因設計原因阻塞的不良現象。 （ 4） 統(tǒng)一風格 公共空間同樣屬于商業(yè)項目中的一部分建筑元素，因此在設計時要與整體形象、風格相吻合，與商業(yè)區(qū)等其他組成空間相互輝映，共同營造統(tǒng)一、完整的項目形象和風格特征。 （ 5）豐富項目功能 公共空間不單是動線通過的區(qū)域，更應當是加以利用成為豐富項目功能的有機場所，應充分考慮公共空間作為休閑、娛樂、展示等附加功能 的設計效果，使公共空間更好地為本項目整體功能服務。 2、公共空間規(guī)劃設計建議 （ 1）充分考慮廣場空間的設置，豐富廣場特色和形象力 廣場是最易于聚集人氣的公共場所。對于一個大型的商業(yè)中心來說，室外廣場不僅是商業(yè)活動的需要，也是城市空間的需要。在本項目中，建議因地制宜設置戶外中心廣場。中心廣場包含以下功能： 演藝廣場 本項目作為商業(yè)開發(fā)性質，匯集了眾多的商家，因此要充分考慮商家對于商業(yè)表演、產品促銷等場地的需要，因此在中心廣場設置演藝廣場，規(guī)劃設計藝術造型，貼近本項目的形象定位，充分展現獨特風情魅力， 滿足商家和消費者對于展示、表演活動空間的需求，同時也豐富項目功能。 兒童廣場 充分考慮本項目對全客層的要求，同時兒童在步行街區(qū)域內沒有車輛的危險，可以快樂玩耍，因此可在步行街內為兒童打造一處娛樂活動場所，即可通過吸引兒童提高家人購物的時間，提升商業(yè)街人氣，也豐富了商業(yè)街內的附加功能，同時也可對兒童相關產品的商家起到引導作用，在兒童廣場附近形成兒童用品的集中區(qū)域。建議可營造小島環(huán)境，體現地中海海洋文化魅力。 實內休憩小廣場 設置休憩廣場為客流提供停留、休息的空間，增加消費者停留時間，提高商 業(yè)街的滯客能力，同時也豐富商業(yè)街內的景觀效果和視覺效果。 在對各個廣場進行規(guī)劃設計的同時還應注意以下細部處理： 廣場休憩設施設置方面，座椅盡量采用可及性高的設置，坐臥高度以 45-60厘米為佳，以達到休憩的便利性； 廣場休憩空間的個人空間距離最適尺度是 1.3 3.75 米，這樣的領域范圍可以達到寬敞舒適的感覺。 廣場休憩空間應盡量位于放射中點面對，有適當的植載配置。 廣場中應有視覺焦點的設置，如鐘樓、活動舞臺、噴水池等設施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點。 無障礙設計：在鋪面的材料考量上，應達到防滑的效果，且 將殘障者行走無障礙空間（導盲磚、殘障步道）考慮其中，這樣才能達到無障礙、安全的步行空間。 （ 2）合理布置休閑座椅、小品、植物等配套建筑、服務設施和點綴元素 在整體和局部空間允許的前提下，合理布置休閑座椅、建筑小品（或噴泉）、植物、掛件等配套建筑和服務設施，豐富景觀和視覺效果，增強停留、聚客和休閑功能。在設計時要注意與整體地中海風格的統(tǒng)一， 包括色調、造型、圖案等 ，且 要避免扎堆、重復設置，避免給消費者一種繁雜無序的感覺。 （ 3）設計標志性建筑物，樹立項目高形象號召力 作為將成為新的商業(yè)中心，本項目應設置一個標志 性的建筑物，以體現項目整體的形象號召力，增強聚客效果。 （二）廣場及主入口等過渡性空間規(guī)劃建議 1、過渡性空間規(guī)劃設計原則 （ 1）保持空間通暢 過渡性空間作為公共空間與商業(yè)區(qū)的過渡， 往往有大量的人流以及車流、物流通過，因此在設計時應充分考慮動線的流暢性， 起到客流分流作用， 確保 無障礙通行， 不能有礙 商業(yè) 的經營 。 （ 2）各入口須醒目，并明確指向作用 商業(yè)中心大而復雜，各功能分區(qū)分散，過渡性空間應具有指向功能， 使 消費 者進入 商業(yè) 中心后能清楚地了解自身所在 位置，了解各功能分區(qū)的方位 ， 便于消費者隨性消費 。 （ 3）風格協(xié) 調統(tǒng)一 作為商業(yè)空間之間的過渡，過渡性空間在設計時要講究與項目形象、建筑風格協(xié)調一致， 結合色調、 造型等 ， 合理規(guī)劃，避免雜亂無章， 避免給消費者一種繁雜無序的感覺。 2、過渡性空間規(guī)劃設計建議 入口布置形象元素點綴， 演義獨特的過渡空間 入口是消費者進入消費場所的第一 處場所 。商場出入口與廣場中庭相銜接，在入口過渡空間設計時，應注風格的體現 ，起到 較強的識別作用。 （三）、動線規(guī)劃建議 1、動線規(guī)劃原則 動線規(guī)劃協(xié)調統(tǒng)一原則 動線規(guī)劃應與總體布局相一致，密切配合平面設計的功能分區(qū)，充分發(fā)揮建筑對空間的界定作用， 合理劃分各個銷售區(qū)的空間層次和引導顧客流向方式， 最好避免穿越交通量大的道路 。 動靜交通組織合理性原則 各功能分區(qū)道路構架完整，層次功能明確， 避免直接沖突而互相干擾。 由于人行、車行的行走習慣一般是偏右，在動線規(guī)劃時，要根據“右進左出”規(guī)則，引導人行、車行進出各功能分區(qū)。 人流、車流、物流分離原則 由于本項目規(guī)模大，各功能分區(qū)復雜，實行完全的人、車、物分流是整體商業(yè)有序運作的基本保證。 2、動線規(guī)劃建議 人流動線 整個商業(yè) 中心 采用全封閉 式內商場，如何留住客人， 有效