探討房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理問題及對策[權(quán)威資料]

探討房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理問題及對策 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 摘要 :近年來隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了蓬勃的繁榮，已經(jīng)成為了一個重要的經(jīng)濟支柱。在競爭日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中 ,房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理也變得越來越重要。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中出現(xiàn)了很多問題，本文對現(xiàn)目前房地產(chǎn)行業(yè)在工程管理方面存在的問題進行了分析研究 ,并提出了可行性的對策 ,對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的工程管理有一定的幫助。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理 ；問題；對策 F293.3 A 引言：進入現(xiàn)代社會，資源匱乏，為了高效地利用資源，各個行業(yè)都在利用管理學(xué)理念進行管理，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)更是如此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重點。然而 ,現(xiàn)目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理存在很多問題 ,嚴重阻礙了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。對此 ,應(yīng)當(dāng)找出房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的問題 ,并提出相應(yīng)的建設(shè)性措施 ,促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。 1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中存在的問題 房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過一系列的具 體措施，把最初的想法，構(gòu)思最終落成一座具體建筑物的社會實踐活動。在這項實踐活動中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要遵守國家的相關(guān)政策要求，循序漸進的落實到最后建筑物的施工建設(shè)，首先需要完成的工作取得土地開發(fā)使用權(quán)，并對整個房地產(chǎn)的開發(fā)項目進行規(guī)劃設(shè)計，在一切相關(guān)手續(xù)準(zhǔn)備完成后，通過市場招、投標(biāo)，確定合格的建筑施工隊伍，開展建筑工程施工建設(shè)，完成從設(shè)計圖紙到實際建筑的轉(zhuǎn)變。 1.1 缺乏前期準(zhǔn)備 現(xiàn)目前 ,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注得更多的是開發(fā)地段的周邊環(huán)境的商業(yè)價值 ,且建筑施工單位也只是僅僅負責(zé)項目的施工工作 ,而開發(fā)商又想開發(fā)項目盡早動工 ,他們都缺乏對項目工程前期準(zhǔn)備的了解及重視 ,導(dǎo)致開發(fā)項目都普遍存在著盲目開發(fā)決策的問題 ,例如 :在施工的過程中才發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在著錯、碰、缺、漏 ,結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理以及成本過高等現(xiàn)象 ,這不僅會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來經(jīng)濟損失 ,還會給業(yè)主帶來功能使用缺陷。 1.2 管理制度不健全 現(xiàn)目前我國房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中 ,項目的管理不夠深入和具體 ,雖然也在按照項目管理的模式進行著管理 ,但未對項目管理的具體細節(jié)進行深入研究 ,工程管理制度普遍不夠完善。這容易導(dǎo)致在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本和 進度方面失控 ,偏離預(yù)期的項目開發(fā)目標(biāo)。例如 :很多房產(chǎn)開發(fā)都存在著延遲交房 ,由于成本過高而難以控制房價 ,工程管理費用偏高等現(xiàn)象。 1.3 設(shè)計和監(jiān)督制度不規(guī)范 現(xiàn)目前 ,在房地產(chǎn)項目的開發(fā)中 ,監(jiān)理單位和設(shè)計單位的配合不密切 ,很多設(shè)計問題在施工中得不到解決 ,很多施工單位施工變更很多 ,不僅造成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本浪費 ,還對房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理造成混亂 ,加上工程設(shè)計的建立制度不夠完善 ,很多施工單位對設(shè)計對項目投資的控制重要性不夠重視 ,導(dǎo)致施工單位缺乏有效的規(guī)范運行及制度保證。 1.4 售后服務(wù)和物業(yè)管理不到位 房地產(chǎn)行業(yè)是一個投資比較大的產(chǎn)業(yè) ,很多消費者往往在購買時都很注重房地產(chǎn)后期的維修以及相關(guān)配套設(shè)備的齊全。然而我國現(xiàn)目前的很多的房地產(chǎn)開發(fā)項目 ,品牌意識和售后服務(wù)都比較差。比如一些已經(jīng)交房的商品房屋存在質(zhì)量及其他問題 ,開發(fā)商沒有及時對其進行售后維修 ；另外開發(fā)商之前予以承諾的一些基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套設(shè)施也存在了偷工減料現(xiàn)象 ,有的開發(fā)項目甚至沒有。這對房地產(chǎn)開發(fā)項目的后期銷售產(chǎn)生嚴重的負面影響 ,嚴重影響著房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益的發(fā)揮。 1.5 造價預(yù)算出現(xiàn)嚴重偏差 一般的情況下，房地產(chǎn)項目的投資額度是在決策階段或者設(shè)計階段進行確定，但是在項目正式確定開工以后，由于受到施工各方的人員、材料、施工的機械以及施工工藝和施工環(huán)境之間的不斷變化的因素的影響，施工階段對于工程的造價管理出現(xiàn)極大的偏差，比如開發(fā)商在設(shè)計階段不重視設(shè)計的合理性，導(dǎo)致在施工階段出現(xiàn)問題而對設(shè)計進行更改。這種更改往往引發(fā)連續(xù)性的一系列的變動而可能增加工程造價。 1.6 完工驗收與備案管理不夠嚴格 房地產(chǎn)開發(fā)單位對工程施工中分項驗收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴格，一直到工程完工驗收之后還存在 著結(jié)算依據(jù)不足、驗收資料不完全等情況，從而導(dǎo)致不能辦理相關(guān)的驗收手續(xù)，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。假如建筑施工單位是由多一個施工隊伍組成，工程驗收環(huán)節(jié)與備案就更加重要，必須重視。 2 應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理問題的對策 項目管理雖然在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中取得了一些成效 ,但在實際的管理過程中仍存在一些問題 ,應(yīng)當(dāng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理 ,使房地產(chǎn)行業(yè)健康良性發(fā)展 ,可以從以下幾方面入手： 2.1 加強房地產(chǎn)項目開發(fā)的規(guī)劃管理 房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場的行情 ,選擇開發(fā)的地理 位置應(yīng)當(dāng)具有商業(yè)價值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前應(yīng)當(dāng)進行市場調(diào)查 ,了解消費者的具體需求 ,合理規(guī)劃建筑戶型。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)和國家規(guī)劃部門進行溝通 ,尋找政策保障。在房地產(chǎn)項目的工程招標(biāo)前做好建筑圖紙的優(yōu)化設(shè)計工作 ,盡量減少后期施工中的工程變更。 2.2 加強對工程質(zhì)量的管理和控制 房地產(chǎn)是人們所有投資中所占比例最大的投資 ,人們在房屋的質(zhì)量方面考慮很多 ,房屋質(zhì)量合格是房地產(chǎn)企業(yè)對房屋的最低保證。為了更好地保證房屋的質(zhì)量 ,在項目工程的開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)在材料、人員、機械及施工等方面嚴格控制和管理 ,并做到量化 要求。另外 ,應(yīng)當(dāng)做好其它基礎(chǔ)配套設(shè)施 ,房屋的排水、暖通方面也要保證暢通。還應(yīng)當(dāng)加強對商品房售后的監(jiān)管和控制 ,積極了解客戶的需求并及時作出滿意的回復(fù) ,組建專門的售后服務(wù)部門 ,對房屋維修做出及時的處理。 2.3 完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理 在競爭日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中 ,價格已成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個主要籌碼和優(yōu)勢。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)工程中 ,必須對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理進行全面完善 ,并對工程項目的成本嚴格控制。可以采取以下方式進行控制 : 在項目開發(fā)的規(guī)劃階段 ,應(yīng)當(dāng)做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)測及評估工 作 ,對房地產(chǎn)開放項目的成本、銷售及利潤進行嚴格控制 ,盡量做到房地產(chǎn)開發(fā)項目成本最低且質(zhì)量最優(yōu)。 在房地產(chǎn)項目的實際施工中 ,應(yīng)當(dāng)引入競爭機制 ,做到市場化投保招標(biāo) ,還應(yīng)當(dāng)建立明確的獎懲制度 ,嚴格控制項目工程的工期和質(zhì)量。在項目的施工階段應(yīng)當(dāng)加強和完善現(xiàn)場簽證管理 ,可以從現(xiàn)場簽證的辦理及審查兩個階段進行加強和完善。 2.4 加大對項目的風(fēng)險管理 由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期長、投資大的行業(yè) ,必須加強房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)前應(yīng)當(dāng)規(guī)避風(fēng)險 ,盡量減少房地產(chǎn)開發(fā)的損失 ,實現(xiàn)經(jīng)濟效益的 最大化。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以通過簽訂合同的方式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險 ,達到降低和減少風(fēng)險管理的目的。通過簽訂合同 ,明確甲乙雙方的責(zé)任 ,減少房地產(chǎn)業(yè)的隱蔽損失。另一方面是采取保險管理來降低和減少風(fēng)險管理。采取保險管理 ,一旦發(fā)生意外 ,相關(guān)保險公司會承擔(dān)一定的費用 ,項目的一部分風(fēng)險就轉(zhuǎn)移給了保險公司 ,當(dāng)發(fā)生重大自然災(zāi)害或施工事故時 ,項目的很大一部分費用有了保險公司這個承擔(dān)客體 ,在客觀上降低了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和風(fēng)險。 2.5 開發(fā)商要加強在開發(fā)建設(shè)的過程的控制 施工過程管理前期必須要明確質(zhì)量目標(biāo)，明確項目 的管理責(zé)任?，F(xiàn)場的簽證程序必須要明確清晰，責(zé)任必須明確，企業(yè)要適當(dāng)?shù)膶?quán)利下放給現(xiàn)場的操作或者管理人員，規(guī)定了現(xiàn)場簽證的權(quán)限，及時地處理突發(fā)的情況以及問題，并能夠在緊急的情況下，可以預(yù)先報告設(shè)計的單位，從而獲得口頭的許可，并且在事后及時的補辦相關(guān)流程手續(xù)。 3 結(jié)束語 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是一項比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程 ,對房地產(chǎn)項目工程的優(yōu)化管理 ,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)房地產(chǎn)項目規(guī)劃前做好充分的調(diào)研 ,應(yīng)當(dāng)不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的機制和制度 ,著眼于房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的工程管理問題 ,對房地產(chǎn)開發(fā) 的整個過程進行全面控制 ,促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。 參考文獻 1唐誠 .淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中的常見問題和解決措施 J.建筑 建材 裝飾 ,2013,(5):102-103. 2楊光 .房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的關(guān)鍵問題及措施J.城市建設(shè)理論研究 (電子版 ),2012,(15). 3陳加慶 .房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理問題及對策研究J.科技信息 ,2012,(3):474. 4曹懷 .基于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理措施分析探討J.四川建材 ,2009,35(4):258-260. 5張榮超 .淺談如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理 J.建材發(fā)展導(dǎo)向 (下 ),2012,10(6):149-150. 文檔資料：探討房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理問題及對策 完整下載 完整閱讀 全文下載 全文閱讀 免費閱讀及下載 閱讀相關(guān)文檔 :探討道路橋梁設(shè)計的現(xiàn)狀與改善措施 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