項(xiàng)目招商手冊(cè)-長(zhǎng)春.doc

項(xiàng) 目 招 商 手 冊(cè)目錄 一、 長(zhǎng)春城市介紹 1、地理位置2、長(zhǎng)春城市展望 二、 南關(guān)區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析 1、 商業(yè)布局 2、 消費(fèi)群體分析 三、 項(xiàng)目介紹 1、 地段位置 2、 項(xiàng)目形態(tài) 3、 商業(yè)氛圍 4、周邊配套 5、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 四、 具體消費(fèi)群體分析 1、 城市消費(fèi)群體 2、 輻射消費(fèi)群體 五、項(xiàng)目商業(yè)功能定位六、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)客戶定位七、項(xiàng)目形象定位八、項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位九、結(jié)束語(yǔ)一、 長(zhǎng)春城市介紹 智者黃金眼、立足長(zhǎng)春、商機(jī)無(wú)限The wise gold eyes, basing on Changchun, the bu0siness opportunity is no-limited 長(zhǎng)春吉林省省會(huì)，東北地區(qū)重要商貿(mào)物流中心，現(xiàn)有萬(wàn)米以上交易中心40多處，汽車(chē)、電子、服務(wù)性行業(yè)等在東北地區(qū)都具有很大的輻射力，是東北地區(qū)重要的商品集散地。逐漸形成中軸樞紐經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，尤其是新機(jī)場(chǎng)的開(kāi)辟、城市規(guī)劃的進(jìn)一步運(yùn)作，“大長(zhǎng)春”經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成。隨著振興東北的實(shí)施,為了把長(zhǎng)春建設(shè)成東北的一個(gè)新經(jīng)濟(jì)樞紐核心，一個(gè)新型的現(xiàn)代化城市，政府也在加大招商引資的力度，不斷改善投資環(huán)境和城市建設(shè)狀況。 近年來(lái)，以“一站式”大型購(gòu)物廣場(chǎng)為首的商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)業(yè)投資的新熱點(diǎn)。它的出現(xiàn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必然趨勢(shì)，是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的市場(chǎng)形態(tài)，并已經(jīng)形成自己相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)空間。 顯而易見(jiàn)，商業(yè)投資熱的形成，其中與逐漸成熟的商業(yè)環(huán)境、高額的投資回報(bào)應(yīng)是息息相關(guān)的。尤其是像北京、上海、廣州、深圳等國(guó)際大都市，商業(yè)活動(dòng)將日趨頻繁和興旺。對(duì)于發(fā)展商而言，從商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)來(lái)看，不能局限在簡(jiǎn)單的商鋪上。隨著商業(yè)環(huán)境的成熟和不斷發(fā)展，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的整體經(jīng)營(yíng)才是最終成功的關(guān)鍵，綜合性商業(yè)物業(yè)是市場(chǎng)的必然趨勢(shì)，并且能為發(fā)展商帶來(lái)非?？捎^的利潤(rùn)空間。 速度決定優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)者領(lǐng)袖秩序The speed determines the advantage , powerhouse leaders orderA、地脈便捷之脈交通可達(dá)性長(zhǎng)春市城市道路交通規(guī)劃充分利用長(zhǎng)春的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自然地理?xiàng)l件，依托長(zhǎng)吉、沈哈高速公路，形成多層次、布局合理、功能明確、四通八達(dá)、高效便捷的對(duì)內(nèi)、對(duì)外綠色交通體系。公交系統(tǒng)更是發(fā)達(dá)，項(xiàng)目周?chē)倜字畠?nèi)24條公交線路由此經(jīng)過(guò)，幾乎覆蓋整個(gè)長(zhǎng)春市。 B、財(cái)脈機(jī)遇之脈業(yè)態(tài)稀缺性規(guī)劃勢(shì)在必行，新航線在長(zhǎng)春起飛。長(zhǎng)春，將建設(shè)成為東北經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、富有發(fā)展特色的發(fā)達(dá)中等城市和溝通東北地區(qū)的中心樞紐城市。 長(zhǎng)春市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r:1) 目前長(zhǎng)春商圈主要集中在重慶路商圈；紅旗街商圈；桂林路商圈2) 商業(yè)業(yè)態(tài)較多，而目前存在的購(gòu)物中心并不是真正意義上此類業(yè)態(tài)，仍以購(gòu)物為主線，不能體現(xiàn)休閑、娛樂(lè)、餐飲帶動(dòng)購(gòu)物的現(xiàn)代購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)理念。3) 長(zhǎng)春商圈大型商場(chǎng)長(zhǎng)春目前商業(yè)狀況，中心商圈以大型商場(chǎng)為主，我們選擇幾個(gè)較有代表性的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行比較：卓展購(gòu)物中心：卓展是長(zhǎng)春市最高檔的百貨商場(chǎng)，成立至今已有近十年歷史，項(xiàng)目總建筑13.3萬(wàn)，分A、B兩座，地下一層至地上六層作為商場(chǎng)，其余作為寫(xiě)字間及酒店。商場(chǎng)部分主要經(jīng)營(yíng)中高檔服飾、箱包皮具、家居用品及日用品等；主要包括HUGO BOSS、DUNHILL、BALLY、鐵獅東尼等國(guó)際一線品牌。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況較好，大約每天保持在250萬(wàn)元左右的營(yíng)業(yè)額。商場(chǎng)統(tǒng)一收銀，采取扣率形式收取租金，扣率在26%左右。長(zhǎng)春百貨大樓：長(zhǎng)百大樓是國(guó)家二級(jí)企業(yè)，位于重慶路與人民大街的交匯處，曾多次受到國(guó)務(wù)院及中宣部、內(nèi)貿(mào)部等黨和國(guó)家有關(guān)部門(mén)的表彰嘉獎(jiǎng)，是全國(guó)商業(yè)系統(tǒng)、吉林省和長(zhǎng)春市選出的先進(jìn)單位。它是目前長(zhǎng)春百貨商場(chǎng)中最早的一個(gè)，已經(jīng)有了近50年的歷史，所以在長(zhǎng)春它就是百貨的代名詞。長(zhǎng)百的檔次雖然不及卓展高，但是這里卻是擁有超高的人氣，“十一”黃金周單天客流量最高超過(guò)23萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)額超過(guò)1000萬(wàn)元。歐亞商都：長(zhǎng)春歐亞商都是國(guó)內(nèi)知名上市公司歐亞集團(tuán)所屬大型商貿(mào)分公司。營(yíng)業(yè)面積5萬(wàn)，銷(xiāo)售利潤(rùn)在全國(guó)重點(diǎn)零售商業(yè)單體店排行居前三位。1994年開(kāi)業(yè)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模及經(jīng)濟(jì)效益迅速增長(zhǎng)，年銷(xiāo)售額超過(guò)28億元。該商場(chǎng)整個(gè)經(jīng)營(yíng)檔次偏中檔，主要經(jīng)營(yíng)品牌有：莊吉、VERO MODA、JACK JONES、袋鼠、金利來(lái)、BELLE及周大福等。國(guó)商百貨：國(guó)商百貨是長(zhǎng)春市在檔次上接近卓展的百貨之一，在長(zhǎng)春一共擁有三家分店，其中一家就在站前，與火車(chē)站南出口一水之隔。在沒(méi)有國(guó)商之前，站前商圈可以用臟亂差來(lái)詮釋，批發(fā)的多，零售的少；低檔次的多，中檔次的少。所以國(guó)商對(duì)整個(gè)站前商圈起到了很大的帶動(dòng)作用。C、長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為103.7%,漲幅比上年提高2.4個(gè)百分點(diǎn)，其中，除衣著、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通和通訊、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)價(jià)格有不同程度下降外，其他消費(fèi)品價(jià)格均有所上漲。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)二、南關(guān)商業(yè)現(xiàn)狀分析 占據(jù)稀缺價(jià)值、成就財(cái)富人生Occupy rare value, achievement the wealth life南關(guān)區(qū)，作為城市規(guī)劃進(jìn)程的重要支撐，在整個(gè)運(yùn)行機(jī)制中也發(fā)揮著重大作用。南關(guān)將打造使北部商貿(mào)區(qū)形成年交易額超百億元的經(jīng)濟(jì)版塊，并隨著新機(jī)場(chǎng)大道的起飛，形成在全市、全省乃至全東北亞地區(qū)首席現(xiàn)代商埠地。從06年伊始，南關(guān)區(qū)將重點(diǎn)打造“一區(qū)兩帶六圈十街”模式。南關(guān)，一個(gè)形成中的新經(jīng)濟(jì)樞紐，一個(gè)最具潛力的發(fā)展區(qū)域，也必將在城市發(fā)展進(jìn)程中完成蝶變?nèi)藲庵笖?shù)高昂、商業(yè)黃金海岸High , commercial Gold Coast of the popularity index 隨著收入水平的提高，長(zhǎng)春市民的消費(fèi)理念已從以往單純的生活需求向享受型消費(fèi)（中高檔多元化購(gòu)物場(chǎng)所）轉(zhuǎn)變。同時(shí)購(gòu)物場(chǎng)所也從單純的購(gòu)物向一站式購(gòu)物轉(zhuǎn)變。而多元化、高檔化的商場(chǎng)正是長(zhǎng)春消費(fèi)群體所期望的，全安家世界房地產(chǎn)有限公司，為城市生活者提供首席地標(biāo)性、國(guó)際化、高品質(zhì)、大規(guī)模商業(yè)廣場(chǎng)，滿足人們餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、公寓、寫(xiě)字間、酒店等多功能需要。 由于長(zhǎng)春長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有一家集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一 體的大規(guī)模商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所，區(qū)域內(nèi)及周邊有較多的成功人士和高收入的企事業(yè)職員，而且有大量的流動(dòng)性消費(fèi)群體，人均收入及消費(fèi)水準(zhǔn)位居前茅，而本案的興建，正是抓住了這些有實(shí)力的巨大消費(fèi)群體。 三、地產(chǎn)投資新寵、夜生活專區(qū)模板The investment new favorite of real estate , night life prefecture norm1、 地段、地段、還是地段 Location , location , location本案 本項(xiàng)目地處長(zhǎng)春黃金版圖，解放大街與大經(jīng)路交匯處，與重慶路相依，與人民廣場(chǎng)核心商圈帶交相生輝。屬長(zhǎng)春的政治、經(jīng)濟(jì)、文化核心位置。 2、 城市高空的舞者 Dancer in the city high altitude 本項(xiàng)目占地48，100平方米，建筑面積341，888平方米，最高樓層41層。地下二層設(shè)有停車(chē)場(chǎng)，可停放600余輛汽車(chē)，地上停車(chē)場(chǎng)近400輛停車(chē)位，共計(jì)擁有1000余輛車(chē)位超大停車(chē)場(chǎng)；地下一層擬為大型超市；地上建筑分為五部分，裙房1號(hào)樓1-5層為商業(yè)，面積約12萬(wàn)平方米，一層層高為6米，2-5層層高為5米；2號(hào)樓為公寓；3號(hào)樓為長(zhǎng)春市目前設(shè)計(jì)最高的寫(xiě)字間；4號(hào)樓為回遷安置樓；5號(hào)樓擬為二期建設(shè)五星級(jí)酒店。整個(gè)項(xiàng)目一共設(shè)有18部垂直客梯，43部自動(dòng)扶梯，配置均按最佳商業(yè)建筑設(shè)計(jì)配套。商業(yè)背景得天獨(dú)厚，為規(guī)劃一個(gè)有特色的標(biāo)志性商場(chǎng)奠定了有利基礎(chǔ)。3、雙C勢(shì)力、拓展版圖Pair of C force , expanding the domain本項(xiàng)目地處長(zhǎng)春CBD核心商圈。周邊經(jīng)營(yíng)環(huán)境優(yōu)越，經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次相對(duì)較高，人流量較多，鋪?zhàn)廨^高。加上新機(jī)場(chǎng)的建立，雙CBD位置的優(yōu)勢(shì)，人氣、商氣濃厚，發(fā)展?jié)摿薮蟆?4、頂級(jí)配套、勢(shì)不可擋！Top complete network, irresistible!周邊配套：通鋼國(guó)際大廈、21世紀(jì)大廈、中糧大廈、金葉大廈、中安大廈、吳太大廈、客運(yùn)南站、兒童公園、中國(guó)人民銀行、建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、平陽(yáng)綜合市場(chǎng)、全安綜合市場(chǎng)、克派斯健身中心、民航售票處、岳陽(yáng)界地板城、南關(guān)區(qū)醫(yī)院、中醫(yī)院、口腔醫(yī)院、吉大二院、電力醫(yī)院、平安保險(xiǎn)、社會(huì)保險(xiǎn)、人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、吉林大學(xué)、樹(shù)勛小學(xué)、解放大路小學(xué)、吉大子弟中學(xué)、師大附中等等城市配套一應(yīng)俱全。5、 六大優(yōu)勢(shì)、篤定乾坤 Six major advantages, calm universe解放大路黃金版塊，倍受矚目的雙C生活。長(zhǎng)春首家餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、公寓、寫(xiě)字間、酒店等多功能性商業(yè)項(xiàng)目。智能建筑：集樓宇自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、安防一體化、物業(yè)智能化系統(tǒng)于一身。全安家世界打破常規(guī)生活模式，提供更多維生活空間。長(zhǎng)春市地標(biāo)性、國(guó)際化、高品質(zhì)、大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目。新機(jī)場(chǎng)大道，財(cái)富“黃金線”。本項(xiàng)目發(fā)展商具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，具有很大的投資機(jī)遇與升值潛力，全安家世界商業(yè)項(xiàng)目被長(zhǎng)春市政府確定為城市標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)正是符合政府規(guī)劃關(guān)于“營(yíng)造多個(gè)繁華商業(yè)區(qū)來(lái)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”政策，而市政府的支持勢(shì)必改善舊城區(qū)的經(jīng)商環(huán)境和居住條件，帶旺周邊物業(yè)，從而在城區(qū)中心迅速形成繁華商圈中心。四、 具體消費(fèi)群體分析 Consumption1、項(xiàng)目消費(fèi)人群定位我們對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)消費(fèi)人群的界定如下：廣泛目標(biāo)消費(fèi)客戶群體：不分種族、職業(yè)、年齡、性別、收入，這是一個(gè)廣泛的消費(fèi)群體，是項(xiàng)目的風(fēng)格、形象的傳播間接導(dǎo)體，具有較強(qiáng)的廣域性特征，是項(xiàng)目不可預(yù)估的潛在消費(fèi)群體；主力目標(biāo)消費(fèi)客戶群體：以1840歲之間追求流行、講究時(shí)尚，追逐時(shí)髦，個(gè)性化較強(qiáng)的消費(fèi)群體為項(xiàng)目的主力消費(fèi)客戶；這個(gè)消費(fèi)群體受教育程度較高，消費(fèi)力在城市消費(fèi)群體中屬于中等，是整個(gè)社會(huì)的中堅(jiān)力量，對(duì)于新鮮事物的接受和認(rèn)知程度高，喜好休閑生活，敢于嘗試和創(chuàng)新，容易受大眾媒介和傳播的引導(dǎo)，是城市時(shí)尚潮流化消費(fèi)的主力群體，消費(fèi)的觀念及行為代表了城市商業(yè)消費(fèi)發(fā)展的前沿。2、輻射消費(fèi)群體 由于長(zhǎng)期以來(lái)長(zhǎng)春市內(nèi)無(wú)大型的集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、公寓、寫(xiě)字間、酒店等多功能的商業(yè)場(chǎng)所，阻礙了周邊的消費(fèi)群體的延續(xù)消費(fèi)，本項(xiàng)目作為新商圈中一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言，正是從消費(fèi)者的需求出發(fā)，以此作為消費(fèi)群體節(jié)假日和閑暇時(shí)間所依賴的休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物場(chǎng)所。 我們對(duì)于項(xiàng)目的消費(fèi)群體的策略將打破常規(guī)商業(yè)項(xiàng)目 “立足項(xiàng)目所在區(qū)域，吸引外區(qū)域消費(fèi)”的做法，反其道而行之“首先吸引外區(qū)域消費(fèi)者，其次立足本區(qū)域的消費(fèi)者”，形成消費(fèi)市場(chǎng)上的一道亮點(diǎn)。五、項(xiàng)目商業(yè)功能定位根據(jù)項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位以及項(xiàng)目的各項(xiàng)特征，本項(xiàng)目的商業(yè)功能定位為：餐飲美食功能休閑娛樂(lè)功能零售購(gòu)物功能展示配套功能文化景觀功能六、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)客戶定位l 主力店：國(guó)內(nèi)外知名的百貨店/超市/休閑娛樂(lè)/餐飲美食/專業(yè)賣(mài)場(chǎng)企業(yè)，具備較好的品牌知名度和美譽(yù)度，經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)化，在業(yè)界具有較好的口碑；l 次主力店：國(guó)內(nèi)著名的連鎖企業(yè)，品牌知名度高，在業(yè)界具有良好的口碑，客戶經(jīng)營(yíng)方向主要以?shī)蕵?lè)、餐飲為主，或者是經(jīng)營(yíng)主題零售的客戶；l 一般商戶：本地或區(qū)域性的商家客戶，品牌知名度高，可以是代理商或經(jīng)銷(xiāo)商，主要是經(jīng)營(yíng)各類零售商品的客戶。七、項(xiàng)目形象定位本項(xiàng)目的形象定位是：八、項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)思路：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商不直接進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，將聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)、物業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行商業(yè)及物業(yè)管理，實(shí)行項(xiàng)目的所有者、管理者與經(jīng)營(yíng)者分離，使得各方面進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，既可以保證和提高購(gòu)物中心的管理水平，又可以使全安家世界購(gòu)物中心以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，按照前期的商業(yè)規(guī)劃，項(xiàng)目?jī)?nèi)的商家客戶分別經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品，可以充分展示獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。九、結(jié)束語(yǔ)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位鮮明，經(jīng)營(yíng)主題突出，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)合理并以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)管理方式吸引消費(fèi)者。在