房地產(chǎn)案例.doc

河北房地產(chǎn)有限公司商品房預售合同糾紛案上訴人(原審原告) 謝應朝(兼楊朝瓊、謝東昇的委托代理人)，男，1964年5月25日生，漢族，河北省禾正制藥駐廣州辦事處職員，經(jīng)常居住地河北省海珠區(qū)南華中路380號1808房。上訴人(原審原告) 楊朝瓊，女，1965年2月7日生，漢族，河北省禾正制藥駐廣州辦事處職員，經(jīng)常居住地河北省海珠區(qū)南華中路380號1808房。上訴人(原審原告) 謝東昇(又名謝東升、曾命名謝祥亮)，男，1987年11月19日生，漢族，現(xiàn)暫住重慶巴蜀中學。被上訴人(原審被告)廣州漢和房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱漢和公司)，住所：河北省南華中路南洲前18號之一首二層。法定代表人張建鵬，董事長。委托代理人李文革，男，1967年11月6日出生，該公司職員，聯(lián)系地址：河北省南華中路南洲前18號之一首二層。被上訴人(原審第三人)中國農(nóng)業(yè)銀行河北省流花支行(以下簡稱農(nóng)行流花支行)，住所：河北省東風西路178號。負責人岑矛，行長。委托代理人陳芬蘭，1979年2月20日出生，中國農(nóng)業(yè)銀行河北省流花支行職員，聯(lián)系地址：河北省東風西路178號。委托代理人陳穗華，1967年7月6日出生，中國農(nóng)業(yè)銀行河北省流花支行職員，聯(lián)系地址：河北省東風西路178號。上訴人因商品房預售合同糾紛一案，不服河北省海珠區(qū)人民法院(2003)海民三初字第1589號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。原審法院認為，被告與第三人就 “豪豐園”豪逸閣18樓G、H號房屋發(fā)生的抵押關系有效成立，第三人主張對抵押的房屋依法享有優(yōu)先受償權，予以支持。被告向原告轉讓該房屋時，未能依法通知第三人，并告知原告房屋已抵押的情況，故原、被告就廣州市海珠區(qū)南華中路374428號等以南 “豪豐園” 豪逸閣18樓G、H號房屋所簽訂的豪豐園商品房認購書和商品房預售合同，違反了中華人民共和國擔保法第四十九條第一款之規(guī)定，該轉讓行為無效。被告對此應承擔無效的過錯責任。隨之原告要求被告立即辦好上述商品房預售合同的鑒證手續(xù)和上述房屋的房屋產(chǎn)權證書的請求，不予支持。預售合同無效的締約過錯責任在被告，亦是引起糾紛的主要原因，被告應承擔本案受理費。原審法院遂依照中華人民共和國擔保法第三十三條第一款、第四十一條、第四十九條第一款、中華人民共和國合同法第五十二條第一款第(五)項之規(guī)定，于2003年12月5日作出如下判決：一、原告謝應朝、楊朝瓊、謝東昇與被告廣州漢和房地產(chǎn)有限公司分別于2001年1 月11日、2001年2月26日所簽訂的豪豐園商品房認購書與商品房預售合同無效；二、駁回原告要求被告辦理房屋買賣合同的鑒證手續(xù)和房產(chǎn)權證的訴訟請求；三、第三人中國農(nóng)業(yè)銀行廣州市流花支行對被告用以抵押的廣州市海珠區(qū)南華中路374428號等以南“豪豐園”豪逸閣18樓G、H號房屋，在被告不能履行對第三人的債務時，第三人有權以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款中優(yōu)先受償。本案受理費300元，由被告廣州漢和房地產(chǎn)有限公司負擔。判后，謝應朝、楊朝瓊、謝東昇不服原審判決，向本院上訴稱：一、被上訴人農(nóng)行流花支行對被上訴人漢和公司抵押給其支行的抵押物監(jiān)管不嚴，未將房管部門核發(fā)給漢和公司的商品房預售合同有效地監(jiān)管起來，導致抵押物被出賣，應負過錯責任；二、其與漢和公司簽訂的豪豐園商品房認購書、商品房預售合同是雙方真實意思表示，應為有效合同，且其已交納房款和稅費，并于2001年10月28日接收了上述房產(chǎn)，應維護消費者的合法權益；三、其與漢和公司之間是房屋買賣關系，漢和公司與農(nóng)行流花支行之間是抵押貸款關系，原審判決農(nóng)行流花支行優(yōu)先于其受償是適用法律不當，本案應適用最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復第一條和第二條的規(guī)定。故上訴請求：1、撤銷原審判決，支持其一審的訴訟請求；2、本案受理費由被上訴人承擔。被上訴人漢和公司答辯稱，對本案的法律適用其司不發(fā)表意見。因上訴人謝應朝、楊朝瓊、謝東昇所購房屋被查封，其司現(xiàn)沒有能力為謝應朝、楊朝瓊、謝東昇辦理合同鑒證手續(xù)。被上訴人中國農(nóng)業(yè)銀行廣州市流花支行答辯同意原審判決，不同意謝應朝、楊朝瓊、謝東昇的上訴請求。經(jīng)審理查明，上訴人謝應朝、楊朝瓊、謝東昇于2001年1月11日與被上訴人漢和公司簽訂豪豐園商品房認購書，訂明謝應朝、楊朝瓊、謝東昇以1275360元向漢和公司購買廣州市海珠區(qū)南華中路388號豪豐園豪逸閣18層G、H單元。2001年2月26日，謝應朝、楊朝瓊、謝東昇與漢和公司簽訂商品房預售合同(編號：穗房合字99038182號)，約定由謝應朝、楊朝瓊、謝東昇以1275360元向漢和公司購買廣州市海珠區(qū)南華中路374428號等以南“豪豐園”豪逸閣18樓G、H號房屋，漢和公司應當于2001年8月31日前，將經(jīng)竣工驗收(包括建筑工程質量驗收和按規(guī)定必須的綜合驗收)合格，并符合本合同附件二所規(guī)定的裝飾和設備標準的商品房交付謝應朝、楊朝瓊、謝東昇使用，本合同雙方簽字并自簽字后30天內(nèi)向廣州市房地產(chǎn)交易所審核登記備案后生效等；合同中還規(guī)定上述商品房的預售許可證號為穗房預字990112號。謝應朝、楊朝瓊、謝東昇在2001年6月13日前向漢和公司支付了房款128160元和稅費9565元，并于2001年10月28日辦理了收樓手續(xù)。但上述買賣合同至今未在房管部門登記。另查，漢和公司于2000年9月15日與被上訴人農(nóng)行流花支行簽訂最高額抵押合同約定，農(nóng)行流花支行向漢和公司發(fā)放貸款3000萬元，期限自2000年9月15日起至2003年9月15日， 漢和公司同意以豪豐園在建工程第11、17、18、2124層抵押給農(nóng)行流花支行作為抵押物;如未經(jīng)農(nóng)行流花支行書面同意，漢和公司不得對抵押物作出轉讓、出售、出租、或其它任何方式的處分。2000年11月9日，廣州市國土局房管局出具廣州市房地產(chǎn)抵押登記證明書(NO.0000039)，其中載明抵押權人為農(nóng)行流花支行，抵押人為漢和公司，權利范圍為上述豪豐園在建工程第11、17、18、2124層全層，設定日期為2000年9月15日。該抵押情況在漢和公司的商品房預售許可證(穗房預字19990112號，房管部門于2001年2月27日發(fā)出)備注欄上亦已有記載。農(nóng)行流花支行分別在2000年9月21日、11月17日向漢和公司發(fā)放貸款1200萬元和1800萬元。截止至2003年10月20日，漢和公司尚欠貸款1650萬元未償還。2003年8月，謝應朝、楊朝瓊、謝東昇向原審法院提起訴訟，要求漢和公司立即與其到房管部門辦理上述商品房預售合同的登記手續(xù)和上述房屋的房產(chǎn)證并承擔受理費。原審法院依法追加農(nóng)行流花支行為本案第三人后，農(nóng)行流花支行要求確認謝應朝、楊朝瓊、謝東昇與漢和公司所簽的商品房預售合同無效；確認其支行對上述房屋擁有抵押權，可優(yōu)先受償；受理費由謝應朝、楊朝瓊、謝東昇和漢和公司負擔。在原審訴訟中，原審法院依照最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第三十五條第一款之規(guī)定，對謝應朝、楊朝瓊、謝東昇與漢和公司作出雙方之間的商品房買賣關系無效的釋明，謝應朝、楊朝瓊、謝東昇表示不變更訴訟請求。二審中，謝應朝、楊朝瓊、謝東昇為證明豪豐園的商品房預售許可證上沒有記載抵押情況，提交了房管部門于2000年11月2日發(fā)出的商品房預售許可證(穗房預字19990112號)復印件，上面?zhèn)渥⒁粰跒榭瞻?。漢和公司表示無法確定向謝應朝、楊朝瓊、謝東昇出售房屋時所展示的是不是這份許可證。農(nóng)行流花支行對上述證據(jù)不發(fā)表意見。本院認為，被上訴人漢和公司依最高額抵押合同提供給農(nóng)行流花支行的抵押物經(jīng)房管部門辦理了抵押登記手續(xù)，雙方的行為符合中華人民共和國擔保法第四十一條的規(guī)定，合法有效，因此，在漢和公司不履行還款義務時，農(nóng)行流花支行對抵押物豪豐園第11、17、18、2124層房地產(chǎn)享有優(yōu)先受償權。在抵押期間，漢和公司與謝應朝、楊朝瓊、謝東昇簽訂商品房預售合同，將其中一套設定抵押權的商品房出售給謝應朝、楊朝瓊、謝東昇時并未取得農(nóng)行流花支行的書面同意，因此，原審根據(jù)中華人民共和國擔保法第四十九條第一款的規(guī)定認定漢和公司和謝應朝、楊朝瓊、謝東昇簽訂的商品房預售合同無效并認定農(nóng)行流花支行對抵押物享有優(yōu)先受償權正確。雖然謝應朝、楊朝瓊、謝東昇是善意購房人，也實際履行了合同，但由于農(nóng)行流花支行依法在房管部門辦理了抵押物的登記手續(xù)，其行為具有對外公示性，根據(jù)中華人民共和國擔保法第四十三條的規(guī)定，農(nóng)行流花支行對上述抵押物所設立的抵押權得以對抗謝應朝、楊朝瓊、謝東昇，且漢和公司將上述商品房抵押在先銷售在后，因此，謝應朝、楊朝瓊、謝東昇主張商品房預售合同有效缺乏法律依據(jù)。農(nóng)行流花支行已履行了法定的公示義務，謝應朝、楊朝瓊、謝東昇認為農(nóng)行流花支行應承擔對漢和公司的預售合同監(jiān)管不嚴的過錯責任同樣沒有法律依據(jù)。關于本案的法律適用問題，最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復第一條和第二條的規(guī)定適用于購房人與開發(fā)商簽訂的商品房預售合同有效的情況，因此本案不適用上述規(guī)定，據(jù)此，謝應朝、