房地產(chǎn)案例.doc

河北房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案上訴人(原審原告) 謝應(yīng)朝(兼楊朝瓊、謝東昇的委托代理人)，男，1964年5月25日生，漢族，河北省禾正制藥駐廣州辦事處職員，經(jīng)常居住地河北省海珠區(qū)南華中路380號(hào)1808房。上訴人(原審原告) 楊朝瓊，女，1965年2月7日生，漢族，河北省禾正制藥駐廣州辦事處職員，經(jīng)常居住地河北省海珠區(qū)南華中路380號(hào)1808房。上訴人(原審原告) 謝東昇(又名謝東升、曾命名謝祥亮)，男，1987年11月19日生，漢族，現(xiàn)暫住重慶巴蜀中學(xué)。被上訴人(原審被告)廣州漢和房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱漢和公司)，住所：河北省南華中路南洲前18號(hào)之一首二層。法定代表人張建鵬，董事長。委托代理人李文革，男，1967年11月6日出生，該公司職員，聯(lián)系地址：河北省南華中路南洲前18號(hào)之一首二層。被上訴人(原審第三人)中國農(nóng)業(yè)銀行河北省流花支行(以下簡(jiǎn)稱農(nóng)行流花支行)，住所：河北省東風(fēng)西路178號(hào)。負(fù)責(zé)人岑矛，行長。委托代理人陳芬蘭，1979年2月20日出生，中國農(nóng)業(yè)銀行河北省流花支行職員，聯(lián)系地址：河北省東風(fēng)西路178號(hào)。委托代理人陳穗華，1967年7月6日出生，中國農(nóng)業(yè)銀行河北省流花支行職員，聯(lián)系地址：河北省東風(fēng)西路178號(hào)。上訴人因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省海珠區(qū)人民法院(2003)海民三初字第1589號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。原審法院認(rèn)為，被告與第三人就 “豪豐園”豪逸閣18樓G、H號(hào)房屋發(fā)生的抵押關(guān)系有效成立，第三人主張對(duì)抵押的房屋依法享有優(yōu)先受償權(quán)，予以支持。被告向原告轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)，未能依法通知第三人，并告知原告房屋已抵押的情況，故原、被告就廣州市海珠區(qū)南華中路374428號(hào)等以南 “豪豐園” 豪逸閣18樓G、H號(hào)房屋所簽訂的豪豐園商品房認(rèn)購書和商品房預(yù)售合同，違反了中華人民共和國擔(dān)保法第四十九條第一款之規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓行為無效。被告對(duì)此應(yīng)承擔(dān)無效的過錯(cuò)責(zé)任。隨之原告要求被告立即辦好上述商品房預(yù)售合同的鑒證手續(xù)和上述房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證書的請(qǐng)求，不予支持。預(yù)售合同無效的締約過錯(cuò)責(zé)任在被告，亦是引起糾紛的主要原因，被告應(yīng)承擔(dān)本案受理費(fèi)。原審法院遂依照中華人民共和國擔(dān)保法第三十三條第一款、第四十一條、第四十九條第一款、中華人民共和國合同法第五十二條第一款第(五)項(xiàng)之規(guī)定，于2003年12月5日作出如下判決：一、原告謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇與被告廣州漢和房地產(chǎn)有限公司分別于2001年1 月11日、2001年2月26日所簽訂的豪豐園商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同無效；二、駁回原告要求被告辦理房屋買賣合同的鑒證手續(xù)和房產(chǎn)權(quán)證的訴訟請(qǐng)求；三、第三人中國農(nóng)業(yè)銀行廣州市流花支行對(duì)被告用以抵押的廣州市海珠區(qū)南華中路374428號(hào)等以南“豪豐園”豪逸閣18樓G、H號(hào)房屋，在被告不能履行對(duì)第三人的債務(wù)時(shí)，第三人有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款中優(yōu)先受償。本案受理費(fèi)300元，由被告廣州漢和房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)。判后，謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇不服原審判決，向本院上訴稱：一、被上訴人農(nóng)行流花支行對(duì)被上訴人漢和公司抵押給其支行的抵押物監(jiān)管不嚴(yán)，未將房管部門核發(fā)給漢和公司的商品房預(yù)售合同有效地監(jiān)管起來，導(dǎo)致抵押物被出賣，應(yīng)負(fù)過錯(cuò)責(zé)任；二、其與漢和公司簽訂的豪豐園商品房認(rèn)購書、商品房預(yù)售合同是雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)為有效合同，且其已交納房款和稅費(fèi)，并于2001年10月28日接收了上述房產(chǎn)，應(yīng)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益；三、其與漢和公司之間是房屋買賣關(guān)系，漢和公司與農(nóng)行流花支行之間是抵押貸款關(guān)系，原審判決農(nóng)行流花支行優(yōu)先于其受償是適用法律不當(dāng)，本案應(yīng)適用最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)第一條和第二條的規(guī)定。故上訴請(qǐng)求：1、撤銷原審判決，支持其一審的訴訟請(qǐng)求；2、本案受理費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。被上訴人漢和公司答辯稱，對(duì)本案的法律適用其司不發(fā)表意見。因上訴人謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇所購房屋被查封，其司現(xiàn)沒有能力為謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇辦理合同鑒證手續(xù)。被上訴人中國農(nóng)業(yè)銀行廣州市流花支行答辯同意原審判決，不同意謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇的上訴請(qǐng)求。經(jīng)審理查明，上訴人謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇于2001年1月11日與被上訴人漢和公司簽訂豪豐園商品房認(rèn)購書，訂明謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇以1275360元向漢和公司購買廣州市海珠區(qū)南華中路388號(hào)豪豐園豪逸閣18層G、H單元。2001年2月26日，謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇與漢和公司簽訂商品房預(yù)售合同(編號(hào)：穗房合字99038182號(hào))，約定由謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇以1275360元向漢和公司購買廣州市海珠區(qū)南華中路374428號(hào)等以南“豪豐園”豪逸閣18樓G、H號(hào)房屋，漢和公司應(yīng)當(dāng)于2001年8月31日前，將經(jīng)竣工驗(yàn)收(包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收)合格，并符合本合同附件二所規(guī)定的裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇使用，本合同雙方簽字并自簽字后30天內(nèi)向廣州市房地產(chǎn)交易所審核登記備案后生效等；合同中還規(guī)定上述商品房的預(yù)售許可證號(hào)為穗房預(yù)字990112號(hào)。謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇在2001年6月13日前向漢和公司支付了房款128160元和稅費(fèi)9565元，并于2001年10月28日辦理了收樓手續(xù)。但上述買賣合同至今未在房管部門登記。另查，漢和公司于2000年9月15日與被上訴人農(nóng)行流花支行簽訂最高額抵押合同約定，農(nóng)行流花支行向漢和公司發(fā)放貸款3000萬元，期限自2000年9月15日起至2003年9月15日， 漢和公司同意以豪豐園在建工程第11、17、18、2124層抵押給農(nóng)行流花支行作為抵押物;如未經(jīng)農(nóng)行流花支行書面同意，漢和公司不得對(duì)抵押物作出轉(zhuǎn)讓、出售、出租、或其它任何方式的處分。2000年11月9日，廣州市國土局房管局出具廣州市房地產(chǎn)抵押登記證明書(NO.0000039)，其中載明抵押權(quán)人為農(nóng)行流花支行，抵押人為漢和公司，權(quán)利范圍為上述豪豐園在建工程第11、17、18、2124層全層，設(shè)定日期為2000年9月15日。該抵押情況在漢和公司的商品房預(yù)售許可證(穗房預(yù)字19990112號(hào)，房管部門于2001年2月27日發(fā)出)備注欄上亦已有記載。農(nóng)行流花支行分別在2000年9月21日、11月17日向漢和公司發(fā)放貸款1200萬元和1800萬元。截止至2003年10月20日，漢和公司尚欠貸款1650萬元未償還。2003年8月，謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇向原審法院提起訴訟，要求漢和公司立即與其到房管部門辦理上述商品房預(yù)售合同的登記手續(xù)和上述房屋的房產(chǎn)證并承擔(dān)受理費(fèi)。原審法院依法追加農(nóng)行流花支行為本案第三人后，農(nóng)行流花支行要求確認(rèn)謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇與漢和公司所簽的商品房預(yù)售合同無效；確認(rèn)其支行對(duì)上述房屋擁有抵押權(quán)，可優(yōu)先受償；受理費(fèi)由謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇和漢和公司負(fù)擔(dān)。在原審訴訟中，原審法院依照最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第三十五條第一款之規(guī)定，對(duì)謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇與漢和公司作出雙方之間的商品房買賣關(guān)系無效的釋明，謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇表示不變更訴訟請(qǐng)求。二審中，謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇為證明豪豐園的商品房預(yù)售許可證上沒有記載抵押情況，提交了房管部門于2000年11月2日發(fā)出的商品房預(yù)售許可證(穗房預(yù)字19990112號(hào))復(fù)印件，上面?zhèn)渥⒁粰跒榭瞻?。漢和公司表示無法確定向謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇出售房屋時(shí)所展示的是不是這份許可證。農(nóng)行流花支行對(duì)上述證據(jù)不發(fā)表意見。本院認(rèn)為，被上訴人漢和公司依最高額抵押合同提供給農(nóng)行流花支行的抵押物經(jīng)房管部門辦理了抵押登記手續(xù)，雙方的行為符合中華人民共和國擔(dān)保法第四十一條的規(guī)定，合法有效，因此，在漢和公司不履行還款義務(wù)時(shí)，農(nóng)行流花支行對(duì)抵押物豪豐園第11、17、18、2124層房地產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。在抵押期間，漢和公司與謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇簽訂商品房預(yù)售合同，將其中一套設(shè)定抵押權(quán)的商品房出售給謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇時(shí)并未取得農(nóng)行流花支行的書面同意，因此，原審根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法第四十九條第一款的規(guī)定認(rèn)定漢和公司和謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇簽訂的商品房預(yù)售合同無效并認(rèn)定農(nóng)行流花支行對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)正確。雖然謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇是善意購房人，也實(shí)際履行了合同，但由于農(nóng)行流花支行依法在房管部門辦理了抵押物的登記手續(xù)，其行為具有對(duì)外公示性，根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法第四十三條的規(guī)定，農(nóng)行流花支行對(duì)上述抵押物所設(shè)立的抵押權(quán)得以對(duì)抗謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇，且漢和公司將上述商品房抵押在先銷售在后，因此，謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇主張商品房預(yù)售合同有效缺乏法律依據(jù)。農(nóng)行流花支行已履行了法定的公示義務(wù)，謝應(yīng)朝、楊朝瓊、謝東昇認(rèn)為農(nóng)行流花支行應(yīng)承擔(dān)對(duì)漢和公司的預(yù)售合同監(jiān)管不嚴(yán)的過錯(cuò)責(zé)任同樣沒有法律依據(jù)。關(guān)于本案的法律適用問題，最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)第一條和第二條的規(guī)定適用于購房人與開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同有效的情況，因此本案不適用上述規(guī)定，據(jù)此，謝應(yīng)朝、