【房地產(chǎn)】某項(xiàng)目公寓操作模式報(bào)告.doc

關(guān)于項(xiàng)目公寓后期 運(yùn)作模式研究的匯報(bào)與建議為保證項(xiàng)目（下稱：本項(xiàng)目）的整體品質(zhì)和對(duì)公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，我部提出了公寓部分做成酒店式公寓并引入國(guó)際知名公寓酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的定位建議并得到了公司的確認(rèn)。此后，我部通過(guò)及其它一些渠道，與AAA、BBB、CCC等公寓酒店管理集團(tuán)進(jìn)行了接觸，在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目引入經(jīng)營(yíng)管理公司及銷售模式進(jìn)行了研究?，F(xiàn)將前一階段以來(lái)的研究成果及有關(guān)建議匯報(bào)如下：一、與三大公寓酒店管理集團(tuán)接觸的情況匯報(bào)1、AAAAAA是目前全球酒店式公寓經(jīng)營(yíng)管理的第一品牌，國(guó)AAA集團(tuán)是目前世界最大的最富有經(jīng)驗(yàn)的酒店式公寓經(jīng)營(yíng)和管理集團(tuán)，在該領(lǐng)域具有領(lǐng)導(dǎo)地位。AAA目前的業(yè)務(wù)范圍覆蓋美國(guó)、加拿大、亞太、歐洲等國(guó)家和地區(qū)的2000多個(gè)城市，所經(jīng)營(yíng)和管理的公寓超過(guò)40萬(wàn)套，其年平均入住率基本上在80%95%之間。AAA于1960年成立于美國(guó)，具有40多年的公寓經(jīng)營(yíng)和管理經(jīng)驗(yàn)，其在“”這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)地位已達(dá)30多年；AAA擁有先進(jìn)、完善的全球訂房系統(tǒng)和廣泛的客戶資源，每年新入住的個(gè)人和家庭超過(guò)75000個(gè)，世界財(cái)富500強(qiáng)中有85%將其作為首選的指定品牌。目前AAA旗下有四大品牌，按檔次從高到低依次排列為：AAA Corporate Housing、AAA Apartments、AAA Residences和AAA Premier。在中國(guó)大陸，AAA現(xiàn)正在經(jīng)營(yíng)的公寓只有市的花園，9月份赴考察時(shí)其入住率為96%，據(jù)花園銷售總監(jiān)先生介紹其平均入住率在90%以上；在2003年3月份的一次記者采訪中宣稱：花園是地區(qū)惟一采用公寓管理的公寓，也是地區(qū)公寓市場(chǎng)投資回報(bào)率最高的公寓，其投資回報(bào)率高達(dá)20%，收回投資只需8至10年的時(shí)間。AAA已將中國(guó)大陸作為其未來(lái)業(yè)務(wù)拓展的重點(diǎn)，目前正積極在北京、上海尋找理想的物業(yè)。據(jù)了解，AAA在北京地已經(jīng)簽約一個(gè)項(xiàng)目公寓，該項(xiàng)目目前正在施工，AAA管理其中套單元；國(guó)際大廈是由北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于北京立交橋南側(cè)、西側(cè)的綜合性項(xiàng)目，總建筑面積平方米，其中平方米定位于五星級(jí)酒店式服務(wù)公寓，由AAA負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，該項(xiàng)目將于2004年9月竣工。通過(guò)的推介，AAA位于的亞太區(qū)總部的業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)理先生來(lái)京與我部進(jìn)行了洽談，其對(duì)本項(xiàng)目公寓有較大的興趣并提交了合作意向書和三個(gè)合約的框架、項(xiàng)目利潤(rùn)大致測(cè)算以及其對(duì)本項(xiàng)目的戶型和其它配套服務(wù)用房面積（如流通面積、前臺(tái)經(jīng)營(yíng)所需面積、行政辦公面積、商務(wù)中心、健身俱樂(lè)部、陽(yáng)光早餐廳）等的建議。其合作意向書、合約的主要內(nèi)容簡(jiǎn)述如下：（1）AAA明確表示將只進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，不考慮購(gòu)買，并表示不直接面對(duì)散售方式下產(chǎn)生的眾多小業(yè)主是其合作的原則之一。（2）雙方需要簽訂三個(gè)合約：1) 第一是標(biāo)識(shí)授權(quán)使用合約，。2) 第二是離岸技術(shù)服務(wù)和市場(chǎng)行銷合約，。3) 第三是管理合約，。（3）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1) 管理費(fèi)：。2) 商標(biāo)使用費(fèi)：。3) 國(guó)際推廣費(fèi)：。4) 海外技術(shù)服務(wù)費(fèi)：。5) 獎(jiǎng)勵(lì)金：。6) 第三方費(fèi)用：。（4）AAA提出希望能夠盡早介入項(xiàng)目運(yùn)作，包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)和項(xiàng)目推廣。AAA的技術(shù)咨詢將在下列方面提供概念性的、初期及最終設(shè)計(jì)指導(dǎo)：。（5）AAA指出，所有的工作都將在合約簽訂后才能開始。（6）AAA初步提出合約期限為，表達(dá)了其在北京長(zhǎng)期發(fā)展的愿望。（7）AAA將本項(xiàng)目公寓暫定為高級(jí)物業(yè)項(xiàng)目，即將用AAA Corporate Housing或AAA Apartments的品牌來(lái)經(jīng)營(yíng)。2、BBBBBB成立于年，是地區(qū)最大、世界第大的酒店式公寓管理集團(tuán)，總部設(shè)在，其在全球管理的服務(wù)式公寓超過(guò)1.6萬(wàn)套，目前被認(rèn)為是的市場(chǎng)先導(dǎo)者。BBB名下有三個(gè)品牌：, 和。目前，該集團(tuán)在中國(guó)的三個(gè)主要城市北京、上海、天津一共管理個(gè)項(xiàng)目約套公寓，其中品牌共家，北京和上海各家；品牌共家，其中上海家，北京、天津和大連各家；另外，北京公寓也由BBB管理。BBB計(jì)劃在年將北京、上海和天津的市場(chǎng)占有率從現(xiàn)有的擴(kuò)大至；在2008年前，預(yù)期在北京增加套服務(wù)式公寓，發(fā)展區(qū)域傾向于朝陽(yáng)區(qū)，金融街和中關(guān)村地區(qū)。BBB經(jīng)理看過(guò)本項(xiàng)目方案后，對(duì)服務(wù)式公寓的戶型提出初步建議：一居室的面積應(yīng)在平方米，所占比例為；二居室的面積應(yīng)在平方米，所占比例為左右；三居室的面積應(yīng)在平方米左右，所占比例較少。通過(guò)的推介，BBB的業(yè)務(wù)發(fā)展高級(jí)經(jīng)理先生和法務(wù)部副經(jīng)理先生到京與公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了洽談。BBB表達(dá)了其對(duì)本項(xiàng)目公寓的興趣，并表示有意向整買或購(gòu)買一部分；會(huì)議決定由華遠(yuǎn)地產(chǎn)向其提交合作方案建議，現(xiàn)該方案初稿正在修改中(具體內(nèi)容詳見項(xiàng)目之公寓部分投資建議書)。3、CCC國(guó)CCC集團(tuán)是目前世界上最大的環(huán)球酒店公司之一，該集團(tuán)大約在100個(gè)國(guó)家和地區(qū)擁有家酒店、萬(wàn)個(gè)房間。其中國(guó)區(qū)市場(chǎng)經(jīng)理于在宣布：CCC將在今后兩年內(nèi)使其在中國(guó)大陸擁有的酒店數(shù)量由現(xiàn)在的家增加到家，其、三個(gè)品牌已準(zhǔn)備進(jìn)軍中國(guó)主要旅游市場(chǎng)，除目前在北京、成都、濟(jì)南、南京、海南、上海、青島等地已有的酒店外，還將在包頭、長(zhǎng)沙、天津、杭州、蘇州、呼和浩特及岳陽(yáng)等地興建新的酒店。近期，CCC中國(guó)區(qū)發(fā)展經(jīng)理明確向我部表示，CCC有意將本項(xiàng)目公寓作為其品牌來(lái)經(jīng)營(yíng)，合作的條件之一是公寓的散售比例不能超過(guò)，至少應(yīng)有一名業(yè)主擁有以上的物業(yè)。二、分析與建議（一）引進(jìn)國(guó)際知名的公寓酒店管理集團(tuán)的必要性我部認(rèn)為，無(wú)論從項(xiàng)目整體品質(zhì)、產(chǎn)品特色還是公司盈利的角度來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目公寓都應(yīng)引進(jìn)國(guó)際知名的公寓酒店管理集團(tuán)，原因如下：第一，本項(xiàng)目的成本較高，為使項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)預(yù)期的盈利目標(biāo)，公寓售價(jià)應(yīng)在元平方米左右。而從下表所列的周邊一些可比高檔公寓酒店式公寓項(xiàng)目（基本上是精裝）的目前售價(jià)看，絕大多數(shù)在元平方米以下。從公寓產(chǎn)品本身來(lái)說(shuō)，與表中所列項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目公寓雖然通過(guò)本項(xiàng)目的整體特色具備了一定的優(yōu)勢(shì)，但這個(gè)優(yōu)勢(shì)并不足以支持其售價(jià)高于周邊項(xiàng)目3000元平方米以上。引入國(guó)際知名的公寓酒店管理集團(tuán)，則可以為本項(xiàng)目公寓創(chuàng)造一個(gè)區(qū)別于周邊公寓項(xiàng)目的支撐其高售價(jià)的有力賣點(diǎn)。項(xiàng)目名稱報(bào)價(jià)成交價(jià)交房標(biāo)準(zhǔn)財(cái)富中心新城國(guó)際金地國(guó)際花園藍(lán)堡國(guó)際公寓建外SOHO陽(yáng)光100現(xiàn)代城世貿(mào)公寓溫莎大道（怡和國(guó)際）華貿(mào)中心泰悅豪庭(堅(jiān)果寓所)棕櫚泉國(guó)際公寓旺座中心第二，本項(xiàng)目是項(xiàng)目，也是項(xiàng)目，擔(dān)負(fù)著樹立華遠(yuǎn)品牌的重要使命。在本項(xiàng)目公寓引入國(guó)際知名的公寓酒店管理集團(tuán)，將產(chǎn)生巨大的品牌效應(yīng)，從而大大提升本項(xiàng)目的知名度和整體品質(zhì)，這對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)品牌的樹立非常有利。關(guān)于引進(jìn)國(guó)際知名的公寓酒店管理集團(tuán)可使公寓形成強(qiáng)力賣點(diǎn)及提升本項(xiàng)目整體品質(zhì)的原因詳見我部關(guān)于項(xiàng)目公寓引入國(guó)際知名公寓經(jīng)營(yíng)管理公司的建議（二）銷售模式分析如上文所述，國(guó)際知名的公寓酒店管理公司大多不希望面對(duì)眾多的小業(yè)主，而公司近期的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略又不允許我們將公寓持有經(jīng)營(yíng)。為化解這個(gè)矛盾，找到兩者的最佳結(jié)合點(diǎn)，我部對(duì)本項(xiàng)目公寓的銷售模式進(jìn)行了研究，這里匯報(bào)及提出建議如下：1、整售從提前結(jié)利和回收資金、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的要求來(lái)看，整售是銷售模式是比較好的選擇。目前的整售渠道有二個(gè)：第一，酒店式公寓管理集團(tuán)購(gòu)買并經(jīng)營(yíng)，BBB即有此意向；第二，海外投資機(jī)構(gòu)整買，目前已有幾家投資機(jī)構(gòu)提出購(gòu)買意向。我部經(jīng)研究認(rèn)為，在公司目前的發(fā)展階段，整售的優(yōu)點(diǎn)比較明顯，但其實(shí)現(xiàn)的前提是可以短期達(dá)成明確意向且售價(jià)比較理想，從目前的形勢(shì)看，這兩個(gè)前提同時(shí)實(shí)現(xiàn)的不確定性因素還很多，如果執(zhí)著于整售模式，將對(duì)本項(xiàng)目公寓的運(yùn)作帶來(lái)較大的負(fù)面影響。現(xiàn)以BBB為例說(shuō)明如下：1) 在整售特別是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的情況下，最終成交的價(jià)格一般會(huì)低于散售的價(jià)格，從而降低項(xiàng)目的整體盈利水平。2) 整售通常需要較長(zhǎng)的運(yùn)作時(shí)間。對(duì)方什么時(shí)候能夠決策、買多少、對(duì)產(chǎn)品有什么要求等均具有很大的不確定性，這就造成了本項(xiàng)目工期和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的不確定性。而且通過(guò)側(cè)面了解，BBB在北京已經(jīng)看了很多項(xiàng)目，對(duì)大部分項(xiàng)目都表現(xiàn)出了與本項(xiàng)目同樣的整售的意向，因此其整買本項(xiàng)目的可能性難以預(yù)計(jì)。很有可能出現(xiàn)的情況是：本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)按計(jì)劃前進(jìn)到一定的深度甚至到達(dá)施工圖階段時(shí)，BBB做出了購(gòu)買決策并對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出修改要求，使得要么由于設(shè)計(jì)不能滿足對(duì)方要求而影響售價(jià)，要么按其要求修改而對(duì)項(xiàng)目的工期和成本造成重大影響。3) 整售較長(zhǎng)的運(yùn)作時(shí)間也將影響其它銷售模式的選擇。BBB是知名的酒店式公寓管理集團(tuán)，其投資與管理是一體的，因此對(duì)其整買的預(yù)期將使我們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)帶有符合其特點(diǎn)的傾向性。而不同的酒店式公寓管理集團(tuán)因?yàn)槠淇蛻艟W(wǎng)絡(luò)不同其對(duì)公寓的設(shè)計(jì)有一定的差異，如BBB、AAA主要服務(wù)的對(duì)象分別是日本、歐美高端客戶，因此AAA對(duì)戶型面積的要求比BBB要大一些。這樣有可能出現(xiàn)的情況是：雙方在經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的研究、談判后最終沒有達(dá)成整售意向，而此時(shí)在工期或者產(chǎn)品設(shè)計(jì)上已經(jīng)難以滿足其它可能達(dá)成意向的經(jīng)營(yíng)管理公司或投資者的要求，導(dǎo)致本項(xiàng)目提升品質(zhì)、促進(jìn)銷售的目標(biāo)最終難以實(shí)現(xiàn)。2、散售包租散售包租即在與經(jīng)營(yíng)管理公司達(dá)成明確意向后，將本項(xiàng)目散售給投資客，并與投資客通過(guò)協(xié)議約定：投資客購(gòu)買后必須交出經(jīng)營(yíng)權(quán)，由專業(yè)酒店式公寓管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；在若干年內(nèi)，投資客可以獲得承諾的投資回報(bào)。散售包租模式的優(yōu)點(diǎn)：1) 既可以滿足經(jīng)營(yíng)管理公司面對(duì)一個(gè)委托人的要求，又可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利目標(biāo)。2) 小業(yè)主即投資客通過(guò)包租的模式將在若干年內(nèi)獲得幾乎沒有風(fēng)險(xiǎn)的高額回報(bào)，這將非常有利于本項(xiàng)目公寓的銷售。散售包租模式的缺點(diǎn)：1) 在承諾回報(bào)的若干年內(nèi)，公司將承擔(dān)因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)情況出現(xiàn)變化或者公寓出租經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致虧損的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的走勢(shì)做出正確的判斷，并對(duì)經(jīng)營(yíng)管理公司的品牌和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。我部認(rèn)為，AAA全球首位的品牌和40多年的經(jīng)驗(yàn)足以使我們對(duì)其的經(jīng)營(yíng)能力和客戶資源有充分的信心。2) 小業(yè)主即投資客作為產(chǎn)權(quán)所有者，對(duì)其所購(gòu)買的公寓有支配權(quán)，要使本模式順利實(shí)施，必須對(duì)小業(yè)主即投資客的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確、全面的約定。3) 為增強(qiáng)小業(yè)主即投資客的信心，有必要在銷售時(shí)輔助以擔(dān)保的形式，這將增加公司的成本。目前擔(dān)保形式在上海一些售后包租項(xiàng)目如世福匯也被采用。4) 2001年頒布的商品房銷售管理辦法第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！币虼吮句N售模式存在著政策風(fēng)險(xiǎn)，但可以通過(guò)在預(yù)售時(shí)由公司成立的資產(chǎn)管理公司與投資客簽訂包租協(xié)議的辦法規(guī)避。3、整售包租我部在參加12月20日舉行的首都房地產(chǎn)沙龍時(shí)了解到北京國(guó)際信托投資有限公司可采取通過(guò)發(fā)行信托計(jì)劃整購(gòu)的方式開展業(yè)務(wù)，目前其在天津已經(jīng)購(gòu)買了一個(gè)帶租約的商業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目與歐尚簽訂了20年20年的租賃協(xié)議。據(jù)了解，信托公司通過(guò)發(fā)行信托計(jì)劃進(jìn)行整購(gòu)有兩種操作方式，一是真實(shí)交易，即信托公司購(gòu)買后開發(fā)商不用承諾在一定期限后回購(gòu)；一是不真實(shí)交易，即開發(fā)商與信托公司在簽訂購(gòu)買合同時(shí)約定，在信托公司購(gòu)買項(xiàng)目一定期限后，開發(fā)商承諾以一定的價(jià)格回購(gòu)。我部認(rèn)為，本項(xiàng)目公寓可采取包租整售的銷售模式，將其帶著與酒店式公寓管理集團(tuán)的管理合約向信托公司整售，可以承諾在一定年限后回購(gòu)。與散售包租的模式相比，包租整售的模式可以避免銷售風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)提前結(jié)利；而且在這種方式下，是信托公司而非房地產(chǎn)開發(fā)商向投資者承諾回報(bào)，這在一定程度上也降低了政策風(fēng)險(xiǎn)。該模式的具體操作方式見下文“關(guān)于銷售模式的建議”部分。（三）建議1、關(guān)于引進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理公司的建議基于以上分析，我部認(rèn)為，無(wú)論是否整售，本項(xiàng)目公寓均應(yīng)引進(jìn)國(guó)際知名品牌的公寓酒店經(jīng)營(yíng)管理公司。對(duì)于目前三家經(jīng)營(yíng)管理公司的選擇，我部建議：（1）AAA第一，AAA作為全球之首的公寓管理集團(tuán)，相對(duì)于其它管理公司有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。比如，據(jù)目前掌握的情況，與BBB相比，AAA的客戶資源相對(duì)更加高端和穩(wěn)定，所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的平均入住率相對(duì)更高（AAA的平均入住率在80%-95%之間，北京BBB公寓的平均入住率為70%），這將非常有利于投資機(jī)構(gòu)或信托公司做出整購(gòu)本項(xiàng)目的決策。第二，AAA暫擬在本項(xiàng)目公寓引入AAA Corporate Housing或AAA Apartments這兩個(gè)高端品牌，這符合本項(xiàng)目的整體定位。因此對(duì)其的引入，既可使本項(xiàng)目因擁有北京唯一的全球酒店式公寓管理第一品牌而大大提升項(xiàng)目品質(zhì)、強(qiáng)化賣點(diǎn)、樹立品牌，也可以使公司接觸到國(guó)際最先進(jìn)的公寓經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)而長(zhǎng)期受益。第三，在前期接觸中，AAA的合作態(tài)度比較積極，對(duì)本項(xiàng)目公寓的意向明確正式和明確，對(duì)我部提出的配合要求反饋較快，提供的資料也比較規(guī)范和齊全，因此我部認(rèn)為引入其的可能性相對(duì)較大，速度也可能相對(duì)更快。第四，盡早引入AAA，可使產(chǎn)品設(shè)計(jì)盡快得到指導(dǎo)，從而節(jié)省設(shè)計(jì)的時(shí)間。因此，除非與BBB能夠在短期內(nèi)達(dá)成明確的整購(gòu)意向，否則AAA應(yīng)是本項(xiàng)目公寓引入的首選。（2）CCCCCC也是全球最大的酒店管理集團(tuán)之一，同時(shí)其在項(xiàng)目的品牌將與本項(xiàng)目可能使用的品牌互為補(bǔ)充；通過(guò)前期接觸，我部認(rèn)為其合作態(tài)度也比較積極；但是，CCC可能在本項(xiàng)目公寓使用的品牌是其最低端的品牌，實(shí)質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)型酒店，在盈利上可能會(huì)弱于AAA，在定位上與本項(xiàng)目整體定位也有一定的沖突；此外，其要求散售不能超過(guò)的條件使得散售包租的模式難以實(shí)施。因此，建議將CCC作為備選。（3）BBB如果整售意向能夠達(dá)成，BBB無(wú)疑是首選；如果整售意向達(dá)成的可能性較小，可尋求委托其經(jīng)營(yíng)管理，也建議作為備選。2、關(guān)于銷售模式的建議整售模式在現(xiàn)階段比較符合公司要求，如果能夠短期達(dá)成明確意向且售價(jià)滿足公司利潤(rùn)的要求，仍然是首選；但在以上兩個(gè)條件均存在很多不確定性因素的情況下，我部認(rèn)為同時(shí)應(yīng)考慮整售包租的模式或散售包租的模式，分析如下：（1）散售包租模式對(duì)于商品房銷售管理辦法中關(guān)于返本銷售、售后包租的規(guī)定，我部分析認(rèn)為：該規(guī)定是在目前國(guó)內(nèi)的法制狀況下沒有強(qiáng)有力的監(jiān)管手段來(lái)保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返本和保證租金收益的情況下為保護(hù)處于弱勢(shì)的小業(yè)主而訂立的規(guī)范商品房銷售方式的法律，以避免屢屢出現(xiàn)的在市場(chǎng)法制環(huán)境尚不健全的情況下采取返本、包租等方法因兌現(xiàn)不了承諾而侵犯消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象。從條文分析，本條規(guī)定全面禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返本銷售，同時(shí)禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售后包租未竣工的商品房，對(duì)于其它類型的企業(yè)和已竣工的商品房沒有作禁止規(guī)定。此外，自2003年12月1日起實(shí)施的北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法并沒有就此做出規(guī)定。事實(shí)上，在西方國(guó)家，商品房包租的銷售模式被普遍采用，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)；在上海有10多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)或正在采取包租的方式預(yù)售商品房，有的項(xiàng)目如世福匯則采取了預(yù)售時(shí)小業(yè)主與房地產(chǎn)商簽訂購(gòu)房合同，再與管理公司簽訂包租合同的模式。因此，我部認(rèn)為，散售包租模式采取以下操作方式應(yīng)可規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)：1) 公司成立一個(gè)全資的資產(chǎn)管理公司（下稱：A公司），主營(yíng)業(yè)務(wù)為對(duì)開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行管理。2) A公司與經(jīng)營(yíng)管理公司簽訂標(biāo)識(shí)授權(quán)使用合約和管理合約，與經(jīng)營(yíng)管理公司簽訂離岸技術(shù)服務(wù)和市場(chǎng)行銷合約。3) A公司與擔(dān)保公司簽訂為投資客按約定的回報(bào)率每月按期領(lǐng)取現(xiàn)金回報(bào)提供擔(dān)保的合同。4) 公司在銷售公寓時(shí)，投資客與簽訂購(gòu)房合同，同時(shí)與A公司簽訂包租協(xié)議，與擔(dān)保公司簽訂擔(dān)保協(xié)議。5) 每月由A公司向經(jīng)營(yíng)管理公司支付管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)等費(fèi)用，從經(jīng)營(yíng)管理公司收取租金，并按協(xié)議向投資客支付現(xiàn)金回報(bào)。散售包租模式的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)如下：以AAA為例，假設(shè)：1) 由于與AAA的合約可能是年+年，則承諾包租期年，首期承諾回報(bào)期年，年后另行約定回報(bào)率。2) 回報(bào)率的計(jì)算方法為：回報(bào)率現(xiàn)金返還總購(gòu)房款。這里的現(xiàn)金返還是凈回報(bào)，即投資客在得到現(xiàn)金返還后，除需自行還本付息、繳納所得稅外，不再需要支付任何其它稅費(fèi)。3) 假設(shè)前10年承諾的回報(bào)率為：第1年%、第2年%、第3-10年均為%。4) 銷售價(jià)格假設(shè)為元平方米。5) 按AAA提供的面積指標(biāo)，公寓總出租面積為平方米，假設(shè)使用率為%，則公寓總建筑面積為平方米。6) AAA的租金預(yù)期2006年開始運(yùn)營(yíng)時(shí)為平均美元套月，則按使用面積計(jì)算約為美元平方米月，按建筑面積計(jì)算約為美元平方米月。假設(shè)租金從第2007年起按每年%的幅度遞增。7) 公寓經(jīng)營(yíng)的總收入包括出租收入和非出租收入，非出租收入假設(shè)為出租收入的%。8) 按AAA的戶型建議，總套數(shù)為套。其戶型建議如下表所示：?jiǎn)卧N類數(shù)量占總套數(shù)比例單元面積單類總建筑面積平均每套面積工作室一居室兩居室三居室合計(jì)服務(wù)配套用房面積公寓總建筑面積使用率9) 按AAA的要求，假設(shè)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用為毛營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的%。毛營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的計(jì)算方法為：毛營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=總收入-總運(yùn)營(yíng)成本。10) 其它如入住率、總運(yùn)營(yíng)成本等數(shù)據(jù)均由AAA提供，詳見下表。在以上假設(shè)條件下，A公司10年承諾回報(bào)期的盈利如下表所示：合計(jì)2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年12345678910入住率出租收入非出租收入總收入總運(yùn)營(yíng)成本毛營(yíng)業(yè)利潤(rùn)租賃綜合稅營(yíng)業(yè)稅獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用可返還的利潤(rùn)回報(bào)率承諾回報(bào)支付回報(bào)后盈余從上表看，10年包租模式會(huì)在每年給公司造成一定的虧損，但在第1年公司以元平方米的價(jià)格獲得了約億元的銷售收入，以此銷售收入減去10年共萬(wàn)元的虧損，則實(shí)際的售價(jià)高達(dá)約萬(wàn)元。該銷售模式相當(dāng)于公司在2006年以10年共計(jì)萬(wàn)元的利息獲得了億元的貸款，年均貸款利率為%。按以上假設(shè)，并假設(shè)投資客申請(qǐng)7成20年貸款，10年租金承諾期滿后以原購(gòu)買價(jià)格出售，投資客的年均現(xiàn)金回報(bào)高達(dá)%，現(xiàn)金投資回收期為年。（3）整售包租模式整售包租模式即公司與酒店式公寓管理集團(tuán)（假設(shè)為AAA）簽訂管理協(xié)議后，將本項(xiàng)目公寓帶管理協(xié)議整售給信托公司，具體操作方式如下：1) 成立一個(gè)全資的資產(chǎn)管理公司（下稱：A公司），主營(yíng)業(yè)務(wù)為對(duì)開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行管理。2) A公司與經(jīng)營(yíng)管理公司簽訂標(biāo)識(shí)授權(quán)使用合約和管理合約，與經(jīng)營(yíng)管理公司簽訂離岸技術(shù)服務(wù)和市場(chǎng)行銷合約。3) 與信托公司簽訂購(gòu)買合同；信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金以支付購(gòu)房款。4) 信托公司與A公司簽訂委托管理協(xié)議，將所購(gòu)買的公寓委托A公司管理，A公司向信托公司承諾若干年限的固定回報(bào)；信托公司和A公司同時(shí)與擔(dān)保公司簽訂為委托管理協(xié)議的執(zhí)行提供擔(dān)保的擔(dān)保協(xié)議。5) 為使本項(xiàng)目公寓對(duì)信托公司形成更強(qiáng)的吸引力，A公司還可與信托公司簽訂回購(gòu)合同，即在承諾固定回報(bào)期滿后，由A公司以原價(jià)回購(gòu)本項(xiàng)目公寓。6) 每月由A公司向經(jīng)營(yíng)管理公司支付管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)等費(fèi)用，從經(jīng)營(yíng)管理公司收取租金，并按協(xié)議向信托