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賽睿顧問商業(yè)項(xiàng)目策劃工作框架概要 北京瑞美賽睿投資顧問有限公司 一 賽睿商業(yè)服務(wù)內(nèi)容 阿里巧巧 賽睿顧問服務(wù)項(xiàng)目 1 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查進(jìn)行目標(biāo)項(xiàng)目消費(fèi)者調(diào)查 零售商調(diào)查及競爭市場調(diào)查 為商業(yè)項(xiàng)目咨詢方案 定位 規(guī)模 商業(yè)組合 市場策略等 提出提供基于市場的數(shù)據(jù)依據(jù) 2 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場咨詢依據(jù)對宏觀市場的分析 參照市場調(diào)查的結(jié)果 進(jìn)行目標(biāo)項(xiàng)目的市場定位 進(jìn)行商圈分析 對目標(biāo)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)模 客流量等進(jìn)行預(yù)測 依據(jù)目標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 周邊交通停車條件 提出可行的發(fā)展規(guī)模 結(jié)合市場調(diào)查的結(jié)果及商業(yè)經(jīng)驗(yàn) 提出適合目標(biāo)項(xiàng)目的商業(yè)組合方案 對項(xiàng)目的成本 收益進(jìn)行預(yù)測 建立財(cái)務(wù)模型 對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)并最終確定方案 阿里巧巧 賽睿顧問服務(wù)項(xiàng)目 3 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃在建筑師完成項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)方案后 針對概念設(shè)計(jì)方案提出基于市場經(jīng)驗(yàn)的建議 并就內(nèi)部商業(yè)動(dòng)線的規(guī)劃提出方案 4 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目招商 營銷為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供包括主力店 半主力店及旗艦店在內(nèi)商家的招商服務(wù) 市場調(diào)查的零售商調(diào)查 就是招商的前期工作 依托公司旗下易鋪網(wǎng) 進(jìn)行商鋪銷售營銷 5 商業(yè)管理賽睿顧問聚合商家資源和專業(yè)價(jià)值 為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供商業(yè)管理顧問及商業(yè)管理服務(wù) 二 賽睿資源及優(yōu)勢 阿里巧巧 賽睿資源 為推動(dòng)國內(nèi)外品牌商家與中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間有效的信息互通 提供直接互動(dòng)的交流機(jī)會(huì) 易鋪網(wǎng)定期舉辦 中國商業(yè)地產(chǎn)招商論壇 首屆招商論壇由 易鋪網(wǎng) 賽睿顧問和安家雜志主辦 北京青年報(bào)媒體協(xié)辦 中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟等單位支持 于2004年8月31日 9月1日在北京隆重舉行 期間共有60多家國內(nèi)外品牌商家代表 與300位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商代表到會(huì) 中國商業(yè)地產(chǎn)招商論壇 易鋪網(wǎng)和賽睿顧問針對廣大經(jīng)營商戶市場擴(kuò)張過程中對招商信息及專業(yè)平臺(tái)的需要 特別發(fā)起成立了會(huì)員規(guī)模龐大的 中國經(jīng)營商戶聯(lián)盟 實(shí)現(xiàn)廣大經(jīng)營商戶和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全方位對接 易鋪網(wǎng) 中國經(jīng)營商戶聯(lián)盟 易鋪網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng)站 已成為國內(nèi)最專業(yè)的商鋪投資經(jīng)營理財(cái)工具 易鋪網(wǎng)不斷創(chuàng)造新的專業(yè)價(jià)值 全力助推中國商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展 阿里巧巧 行業(yè)門戶網(wǎng)站 易鋪網(wǎng) 阿里巧巧 賽睿資源 阿里巧巧 賽睿資源 阿里巧巧 賽睿顧問優(yōu)勢 1 賽睿顧問經(jīng)過長期實(shí)踐 在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 招商 管理 投資所牽涉到的各核心環(huán)節(jié)所打造出的理論制高點(diǎn) 2 賽睿核心團(tuán)隊(duì)在大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā) 定位 招商 管理方面深刻的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) 3 依托實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn) 以及眾多的國內(nèi)外品牌商家資源 積累了賽睿顧問在主力店招商方面的優(yōu)勢 4 賽睿顧問與北京新燕莎 控股 集團(tuán)建立的戰(zhàn)略合作框架 專業(yè)顧問機(jī)構(gòu) 專業(yè)商業(yè)管理運(yùn)營商 零售商團(tuán)隊(duì) 5 行業(yè)門戶網(wǎng)站易鋪網(wǎng) 搭建了良好的商鋪投資者 商戶資源平臺(tái) 為賽睿顧問從事商鋪營銷奠定了優(yōu)勢 賽睿顧問簡介 阿里巧巧 專業(yè)優(yōu)勢 中國超級購物中心SHOPPINGMALL投資開發(fā)指南 商業(yè)房地產(chǎn)投資 融資指南 商鋪投資指南 賽睿顧問叢書 賽睿決策分析理論賽睿商業(yè)房地產(chǎn)資本模式賽睿商鋪投資原理 賽睿顧問理論 易鋪網(wǎng) 中國首家商鋪投資專業(yè)電子媒體 為商鋪投資者 投資機(jī)構(gòu) 商戶提供專業(yè)化的投資指導(dǎo)和投資資訊 發(fā)布熱點(diǎn)投資項(xiàng)目 全力助推中國商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展 阿里巧巧 市場調(diào)研特點(diǎn) 賽睿顧問認(rèn)為 一切商業(yè)項(xiàng)目的策劃工作必須以深入全面的市場調(diào)查為基礎(chǔ) 特別是以消費(fèi)市場的調(diào)查研究為基礎(chǔ) 消費(fèi)市場的發(fā)展特點(diǎn)及趨勢 最終決定了商業(yè)項(xiàng)目真正的發(fā)展空間 我們的消費(fèi)市場調(diào)研將采取問卷方式 對目標(biāo)消費(fèi)市場進(jìn)行量化的 深入的了解 市場調(diào)查方面 我們還突出了經(jīng)營商戶調(diào)查和主力商戶深度訪談部分 經(jīng)營商戶的調(diào)查可以充分了解潛在的中小商戶在入駐意向和對于項(xiàng)目的基本開發(fā) 為后期的鋪位分割 租金 售價(jià)厘定以及進(jìn)一步招商打好基礎(chǔ) 主力商業(yè)企業(yè)深度訪談部分在了解主力商業(yè)企業(yè)情況 包括背景 經(jīng)營規(guī)模和現(xiàn)狀 開店要求和工程技術(shù)條件 開店決策流程以及對于項(xiàng)目所在城市和項(xiàng)目本身的評價(jià)和看法等方面進(jìn)行了深入的探討 此項(xiàng)工作的進(jìn)行 希望可以為開發(fā)商在工程設(shè)計(jì) 規(guī)劃以及潛在主力店的選擇方面提供有效的幫助 阿里巧巧 商業(yè)資源優(yōu)勢 大中型品牌商家資源先后舉辦中國商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng)站 易鋪網(wǎng) 賽睿顧問和主辦的 易鋪網(wǎng) 2004中國商業(yè)地產(chǎn)招商論壇 以及易鋪網(wǎng) 深圳銅鑼灣集團(tuán) 賽睿顧問和安家雜志主辦的 易鋪網(wǎng) 2005中國商業(yè)地產(chǎn)管理年會(huì) 先后兩次大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)的搭建 也使得賽睿顧問在商業(yè)資源的整合與高度的提升方面有了迅猛的發(fā)展 中小商戶及投資人資源賽睿顧問依托旗下的 易鋪網(wǎng) 為各類經(jīng)營商戶提供了網(wǎng)上交流的平臺(tái) 有效的聚合了國內(nèi)外中小商家 商業(yè)經(jīng)營者以及商鋪投資人 對商業(yè)項(xiàng)目的后期招商及運(yùn)營提供了有力的支撐 阿里巧巧 本土企業(yè)的國際化優(yōu)勢 賽睿顧問通過金源新燕莎MALL 北京MALL 等大型商業(yè)項(xiàng)目的國際化運(yùn)作 以及與國際商業(yè)資源的良好溝通與協(xié)作 已經(jīng)成長為一個(gè)具有國際化視野及資源優(yōu)勢的本土顧問公司 近期同美國瑞美商業(yè)管理有限公司組建了 北京瑞美賽睿商業(yè)管理顧問有限公司 專門進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的招商營銷 運(yùn)營管理及金融服務(wù) 北京瑞美賽睿商業(yè)管理顧問有限公司同時(shí)接受美國瑞美商業(yè)管理有限公司委托 在中國進(jìn)行 瑞美購物中心 瑞美OUTLETS 連鎖品牌的經(jīng)營和管理 三 咨詢策劃服務(wù)內(nèi)容 1 咨詢策劃服務(wù)目標(biāo) 阿里巧巧 咨詢目標(biāo) 1 判斷目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目的市場定位2 提出打造強(qiáng)勢競爭力的市場策略3 預(yù)測開發(fā)組合建議4 財(cái)務(wù)可行的項(xiàng)目方案 滿足項(xiàng)目決策需求 符合項(xiàng)目資金計(jì)劃需要 1 市場咨詢結(jié)論反映 三向 消費(fèi)者 零售商和投資者 市場需求 是本案資金風(fēng)險(xiǎn)判斷的基礎(chǔ)2 未來資金計(jì)劃有賴于市場咨詢報(bào)告的科學(xué)性 真實(shí)性 準(zhǔn)確性 滿足項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)需要 1 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目不同的定位基本確定項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)2 商業(yè)組合 確定商業(yè)空間方案3 進(jìn)行內(nèi)部商業(yè)規(guī)劃 便于項(xiàng)目銷售 招商方案有的放矢地實(shí)施 2 咨詢框架 阿里巧巧 咨詢總體框架 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目主要商圈宏觀環(huán)境和行業(yè)研究目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)市場與功能定位分析 目標(biāo)市場自身形象分析 競爭市場分析 目標(biāo)市場需求分析 商圈分析 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目定位判斷及市場策略 競爭策略各地塊商業(yè)組合初步建議及商業(yè)規(guī)劃 投資收益分析投資風(fēng)險(xiǎn)分析財(cái)務(wù)可行性分析 框架一 市場環(huán)境分析 阿里巧巧 市場環(huán)境分析 宏觀環(huán)境分析城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢城市的規(guī)劃政府相關(guān)政策研究 行業(yè)市場分析城市百貨商場 購物中心及娛樂 餐飲等相關(guān)行業(yè)分布狀況城市目標(biāo)行業(yè)市場規(guī)模與發(fā)展?jié)摿δ繕?biāo)行業(yè)進(jìn)入壁壘 市場供需 目標(biāo)市場與功能定位分析目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目競爭市場分析目標(biāo)市場需求分析商圈分析 阿里巧巧 市場及功能定位分析框架 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目 目標(biāo)市場需求 競爭對手 不同類型競爭對手狀況市場功能定位 目標(biāo)顧客需求市場及功能定位 區(qū)位分析 阿里巧巧 不同競爭市場分析 競爭項(xiàng)目目標(biāo)顧客分析主要顧客特征顧客需求消費(fèi)方式消費(fèi)目的 阿里巧巧 不同競爭市場競爭對手分類分析 服務(wù)檔次 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目 本項(xiàng)目周邊及城市同類型商業(yè)項(xiàng)目需要重點(diǎn)研究 阿里巧巧 目標(biāo)市場需求分析 目標(biāo)市場差距分析 確定目標(biāo)客戶 確定提供產(chǎn)品或服務(wù)項(xiàng)目 市場及功能定位 找出現(xiàn)有市場與不同類型顧客需求間的差距 阿里巧巧 目標(biāo)市場需求分析 阿里巧巧 市場定位分析 阿里巧巧 商圈分析 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目商圈研究 人口與購買力分析 競爭者調(diào)查 環(huán)境分析時(shí)間距離 環(huán)境限制競爭狀況 社經(jīng)因素 商圈界定主要商圈次要商圈周邊地區(qū) 過去趨勢購買力銷售狀況獲利狀況家庭組成及所得 市場現(xiàn)況商圈范圍內(nèi)購買力競爭狀況供需狀況 未來發(fā)展新增家庭所得所得成長趨勢消費(fèi)水準(zhǔn) 選址與市場定位調(diào)查 經(jīng)營結(jié)構(gòu)特色與效益調(diào)查 商圈范圍內(nèi)購買力評估現(xiàn)況短期趨勢長期趨勢 基地潛評估滲透率 阿里巧巧 具體研究方法 定性研究 定性研究 草案 本案主要競爭項(xiàng)目相關(guān)資料研究項(xiàng)目區(qū)位資料收集及研究區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目資料收集 項(xiàng)目名稱 價(jià)位 定位 銷售狀況等 座談會(huì) N 2 每組6至8人 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目主力消費(fèi)者周邊商業(yè)項(xiàng)目評估對本項(xiàng)目定位假設(shè)的評價(jià)及需求狀況 座談會(huì) 城市范圍內(nèi)核心商家深訪 阿里巧巧 具體研究方法 定量研究 定量研究 草案 競爭者分析城市同類型競爭項(xiàng)目的實(shí)力強(qiáng)弱 市場策略及未來發(fā)展趨向 目標(biāo)行業(yè)主要競爭者的實(shí)力強(qiáng)弱 市場策略及未來發(fā)展趨向 目標(biāo)行業(yè)替代產(chǎn)品的競爭威脅 消費(fèi)者分析城市人口統(tǒng)計(jì)特征 消費(fèi)結(jié)構(gòu)及模式 城市人口的消費(fèi)特征 本項(xiàng)目消費(fèi)群分層及消費(fèi)特征 目標(biāo)行業(yè)的消費(fèi)群分層 消費(fèi)特征及發(fā)展趨向 選擇城市范圍內(nèi)有代表性的百貨商場 購物中心 餐飲 娛樂商進(jìn)行經(jīng)營狀況調(diào)查 店鋪面積規(guī)模 店鋪?zhàn)赓I狀況 店鋪?zhàn)饨?售價(jià)情況 商家選鋪決策體系 未來開店計(jì)劃等 上述選定商家對本項(xiàng)目商業(yè)的態(tài)度 傾向 計(jì)劃 上述選定商家對目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目的認(rèn)可度 傾向 需求方式等 零售商分析 框架二 咨詢方案建議 阿里巧巧 咨詢方案建議 商業(yè)項(xiàng)目定位判斷 目標(biāo)市場 市場區(qū)域定位和消費(fèi)者群體 功能框架 商業(yè)內(nèi)容組合范圍 營銷特色 商品特色 經(jīng)營特色 管理特色 服務(wù)特色等 管理模式策略 經(jīng)營管理模式及水準(zhǔn) 阿里巧巧 咨詢方案建議 市場策略 打造強(qiáng)勢競爭力原則 尋找市場機(jī)會(huì)預(yù)成熟的真空地帶 集中打造強(qiáng)勢熱點(diǎn) 強(qiáng)勢熱點(diǎn) 簡單化 阿里巧巧 咨詢方案建議 競爭策略 建設(shè)期 運(yùn)營期 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目競爭力 準(zhǔn)確市場定位奠定競爭力基礎(chǔ) 土地成本競爭力 項(xiàng)目規(guī)模決策競爭力 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)競爭力 市場策略競爭力 資金平臺(tái)競爭力 招商效率競爭力 基礎(chǔ)競爭力 運(yùn)營期動(dòng)態(tài)競爭力 任何基礎(chǔ)競爭力的缺失 都將降低本案的運(yùn)營競爭力 建設(shè)期項(xiàng)目定位和市場策略競爭力將是本案競爭制勝的基礎(chǔ) 項(xiàng)目市場公關(guān)策劃競爭力 項(xiàng)目管理競爭力 項(xiàng)目資金平臺(tái)競爭力 阿里巧巧 咨詢方案建議 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)組合初步建議 市場策略 零售 餐飲娛樂服務(wù)規(guī)模配比 定位 成本因素 商業(yè)組合初步建議 框架三 財(cái)務(wù)評估 阿里巧巧 咨詢方案評價(jià) 方案評估的基礎(chǔ) 財(cái)務(wù)模型 財(cái)務(wù)假設(shè) 成本決策 租售價(jià)格預(yù)測 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目投資本案資金預(yù)算 阿里巧巧 咨詢方案評價(jià) 投資收益分析框架 市場調(diào)查 市場預(yù)測 確定市場規(guī)模 財(cái)務(wù)預(yù)測 基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與基本財(cái)務(wù)報(bào)表 投資回報(bào)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 財(cái)務(wù)可行性分析 阿里巧巧 咨詢方案評價(jià) 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目方案財(cái)務(wù)評估方法 投資收益分析 投資風(fēng)險(xiǎn)分析 財(cái)務(wù)可行性分析 贏利能力分析 成本 效益分析 財(cái)務(wù)比率 敏感性分析 資金流分析 盈虧平衡分析 阿里巧巧 3 商業(yè)規(guī)劃 阿里巧巧 設(shè)計(jì)結(jié)合 咨詢策劃后期 設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 在此階段 賽睿顧問需要與設(shè)計(jì)師進(jìn)行方案交流 該項(xiàng)工作屬于咨詢策劃工作的內(nèi)容 概念設(shè)計(jì)深化為初步設(shè)計(jì)方案時(shí) 內(nèi)