2020年最新房地產(chǎn)成本管理論文.doc

最新房地產(chǎn)成本管理論文 隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)開始越來越受到重視，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理也變得非常重要。房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品有著一次性、多變性與不確定性的特點，其特定開發(fā)項目適用于一次性設(shè)計，而一些環(huán)境與項目的設(shè)計相對較為多變。要想降低開發(fā)項目成本，就要對造價成本進行管理與控制，使得房地產(chǎn)項目的開發(fā)質(zhì)量不斷提升，為人民提供更為優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。 房地產(chǎn)幵發(fā)項目的成本管理直接決定了其發(fā)展方向與長久性，其對成本進行控制是為了在工程質(zhì)量良好、開發(fā)期限可以保證的前提下，保證所完成建筑產(chǎn)品成本的合理性，要對項目進行全過程管理、全方位的控制，將多種可以對成本進行干擾的因素排除，要將激勵競爭機制建立起來，全員簽訂管理目標(biāo)責(zé)任書，實行獎懲制度，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益的良好發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理主要分為以下四個階段： 一、策劃準(zhǔn)備階段 策劃準(zhǔn)備階段的成本管理與控制決定著開發(fā)項目經(jīng)濟效益的成敗。相關(guān)調(diào)查表示：每個項目的策劃對成本和效益都有著35%的影響，策劃階段的成本管理是對項目進行地段地塊的選擇和建設(shè)方案的設(shè)計。要對地價與出讓金進行了解，對拆遷等補償費用的髙低進行比較，配套設(shè)施的費用要明確。然后經(jīng)過與銷售價格的平衡，選擇出最好的地塊。確定建設(shè)方案，在建設(shè)地點選擇完畢以后，方案的建設(shè)對開發(fā)的成本和效益非常重要，利用建設(shè)方案進行招標(biāo)。開發(fā)商要對區(qū)域總體設(shè)計進行招標(biāo)，對建筑設(shè)計進行招標(biāo)，對投資進行估算。組成評審專家組對方案進行評定，專家組包括技術(shù)專家和經(jīng)濟專家。業(yè)主所選定的必須是技術(shù)指標(biāo)與經(jīng)濟指標(biāo)最佳的中標(biāo)方案。如果選擇的是技術(shù)指標(biāo)最佳而經(jīng)濟指標(biāo)較差的方案，就要釆取有效的措施對其進行優(yōu)化，經(jīng)濟學(xué)家要對投標(biāo)人評標(biāo)時的投資估算進行審計與評估，保證投資估算的真實度與可靠度，減少實施中標(biāo)方案時估算值突破情況的發(fā)生。 二、設(shè)計定型階段 在設(shè)計定型階段中，對成本的管理與控制，是利用策劃批準(zhǔn)的方案，對初步的設(shè)計進行與擴大。相關(guān)調(diào)查表示，設(shè)計定型階段的工作效率直接影響了項目成本的管理，所以，加強對該階段工作的管理是非常重要的。因此，設(shè)計者或設(shè)計團體必須是設(shè)計水平與專業(yè)水平較髙、具有豐富的實踐經(jīng)驗、較強責(zé)任心的人或團體。在設(shè)計開展之前，業(yè)主與設(shè)計委托者雙方必須簽訂委托書與設(shè)計合同，合同條款要包括技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)與監(jiān)督配合等，要對設(shè)計在實際運用中所達到的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進行考核，要有獎勵或懲罰的考核制度。在設(shè)計開展以后，業(yè)主應(yīng)利用專業(yè)技術(shù)經(jīng)濟人員對設(shè)計進行全過程跟蹤。在對初步設(shè)計進行擴大時，要與設(shè)計人員對技術(shù)方案進行研討，如建筑的基礎(chǔ)類型、管道的選型等，對信息要大量搜集，對設(shè)計人員進行市場行情的反饋，使其可以在項目中運用新型技術(shù)與材料。這樣建筑產(chǎn)品的檔次也就得以提髙，工程成本也可以有效降低。造價人員要對技術(shù)方案進行經(jīng)濟比較，使得成本的髙低顯露出來，更好的為業(yè)主的決策進行參謀。在這個階段有兩個誤醫(yī)，必須都對其進行防治：第一個誤區(qū)是對設(shè)計人員有著完全依靠的行為，從不對設(shè)計進行過問；第二個誤區(qū)是對技術(shù)方案沒有進行經(jīng)濟評估、成本的分析。要利用經(jīng)濟專家和造價師對設(shè)計院出示的設(shè)計概算進行審計評估，保證其真實性與可靠性，要查找出超出投資估算的原因。如果是技術(shù)方案原因，應(yīng)在施工設(shè)計的時候?qū)ζ溥M行優(yōu)化，對設(shè)計人員優(yōu)化設(shè)計方案工作進行配合。業(yè)主方的專業(yè)人員在施工設(shè)計應(yīng)該對技術(shù)方案設(shè)計進行督促，并對設(shè)計計算的結(jié)果進行了解，對單項設(shè)計加以重視，注意其經(jīng)濟性，對配筋數(shù)量隨意加大進行預(yù)防。以期在設(shè)計階段強化開發(fā)項目成本管理，從而有效降低工程成本。 三、施工實施階段 施工實施是設(shè)計階段成本管理的繼續(xù)，主要的特征是以下幾點： 1.較強的針對性 施工階段成本管理對象很明確，完成特定的產(chǎn)品所需成本，但是目前還存在很大的風(fēng)險，不確定性較強。 2.三個基本要素、一個指標(biāo)這個過程指標(biāo)的組成是利用三個基本要素與一個指標(biāo)完成的，要素是：項目成本、項目工期、項目質(zhì)量；指標(biāo)就是項目的安全性，必須將二者進行統(tǒng)一，使之可以相互影響與促進。 3.利益主體 施工實施階段會涉及到很多利益主體，這些利益主體是承包商、供應(yīng)商等，整個施工過程的完成都是由他們的合作來進行的。在對設(shè)計進行確定以后，施工任務(wù)的完成多采用以下兩種方法：招標(biāo)發(fā)包法，承包商通過中標(biāo)獲得施工任務(wù)并將其完成；自營施工法，在選擇施工材料時，要選擇質(zhì)量較好且價格較低的，要對不同廠家的材料進行比對。 施工結(jié)束以后，要對工程竣工的決算和財務(wù)決算進行編制，其對成本控制是非常重要的。利用竣工決算對成本目標(biāo)制定與貫徹情況進行考査，査看其是否有偏差。總結(jié)經(jīng)驗、得出教訓(xùn)，使企業(yè)管理的水平得到提高，成本控制能力得到加強。 四、保修服務(wù)階段 這個階段成本是由施工質(zhì)量決定的，所以要將工程質(zhì)量工作做好，降低保修費用。要將商品房的使用說明書和保修書做好，將開發(fā)商與物業(yè)管理、用戶等在保修時應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任與費用分清，為開發(fā)商減少不必要的保修支出。 在選擇物業(yè)管理公司時，要對其業(yè)務(wù)水平的髙低、管理素質(zhì)的情況進行了解，選擇業(yè)務(wù)水平較高、管理素質(zhì)良好的公司來對項目的業(yè)務(wù)管理工作進行承擔(dān)，可以使開發(fā)商的信譽得到有效提髙。 五、結(jié)語 總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項目對成本進行全面地管理與控制，是綜合地管理與控制，但對經(jīng)濟造價進行單一的管理不能達到項目成本控制的目的，因而其管理過程應(yīng)該是動態(tài)的。利用各種手段將不確定的因素進行優(yōu)化，成為了特定因素，從而更好的對成本進行