理財規(guī)劃師三級考試之制定住房消費方案.doc

理財規(guī)劃師三級考試之制定住房消費方案 一、xx理財規(guī)劃師三級考試專業(yè)能力考點：為什么進(jìn)行住房消費規(guī)劃 二、xx理財規(guī)劃師三級考試專業(yè)能力考點：住房支出的分類 住房消費是指居民為取得住房提供的庇護(hù)、休息、娛樂和生活空間的服務(wù)而進(jìn)行的消費，這種消費的實現(xiàn)形式是(買房或租房)。 按照國際慣例，住房消費價格常常是用(租金)價格來衡量的，而對于自有住房的價格則用(隱含租金)來衡量。 住房投資是指將住房看成投資工具，通過(住房價格)上升來應(yīng)對通貨膨脹，獲得投資收益以期望資產(chǎn)保值或增值，在國外住房投資有時還被用來避稅，在我國住房投資避稅(作用不大)。 三、xx理財規(guī)劃師三級考試專業(yè)能力考點：購房的目標(biāo) 理財規(guī)劃師在了解客戶的購房需求后，應(yīng)幫助其確定購房目標(biāo)，購房的目標(biāo)包括計劃購房的時間、希望的居住面積、屆時房價。 (一)購房面積需求：1、不必盲目求大2、無需一次到位3、量力而行 (二)購房環(huán)境需求。房價取決于兩個因素：區(qū)位與面積。 (三)購房規(guī)劃的流程圖P40 購房或租房決策的影響因素有：房租上漲率、房價上漲率、居住年數(shù)、利率水平、負(fù)擔(dān)能力。 人們的居住需求由空間需求和環(huán)境需求等因素所決定。其中，空間需求的決定因素主要是(家庭人口)。環(huán)境需求的決定因素主要是(生活品質(zhì))。 四、購房的財務(wù)決策 (一)購房財務(wù)規(guī)劃的基本方法 1、以儲蓄及還貸能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價 (1)可負(fù)擔(dān)首付款 (2)可負(fù)擔(dān)房貸 (3)可負(fù)擔(dān)房屋總價=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸 (4)可負(fù)擔(dān)房屋單價 2、按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費用 例2-2(P41) 經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示，貸款購房房價最好控制在年收入的(6倍以下)，貸款期限在(815)年之間。因為在這個范圍內(nèi)，每月還款壓力較小，而且承擔(dān)的壓力也比較合理。 (二)其他需要考慮的因素 購房除了房款本身之外，還需要繳納契稅、印花稅、房屋買賣手續(xù)費、公證費、律師費等種費用，按揭購房還需要承擔(dān)按揭保險費等等。 1、契稅：普通住宅成交價1.5%，非普通住宅3%。普通住宅：容積率1.0(含)以上;單套建筑面積140(含)平米以下;成交價低于同級別普通住房平均交易價格1.2倍以下。其他為非普通住宅。 2、評估費 3、律師費：辦理公積金貸款時不需要支付律師費。組合貸款，公積金部分不收，商業(yè)貸款部分收。二手房貸公證每件200左右。 4、保險費：保險費是貸款費用中額度最大的一筆費用。公積金貸款不買。商貸中財產(chǎn)抵押擔(dān)保須購買，稱為“財產(chǎn)抵押擔(dān)保加購房綜合險”;財產(chǎn)抵押并加連帶責(zé)任保證，須購買;財產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)?；蜻B帶責(zé)任擔(dān)保，可不購買。組合貸款保費計算中房屋險按商貸，人身險按公積金貸款方式繳納保費。 5、抵押登記費：需辦理抵押登記的貸款，抵押登記部門將收取每平米0.3元(建筑面積)計算的登記費。 6、印花稅：商品房買賣，0.5(萬分之五);貸款0.05(萬分之0.5);房產(chǎn)證，每件5元;房租1，不足1元按1元;出售住房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)，按0.5(萬分之五)。 (三)購房財務(wù)規(guī)劃的主要指標(biāo)(P44) 理財規(guī)劃師用以估算最佳的住房貸款額度的最重要支付比率指標(biāo)： 1、房屋月供款與稅后月總收入的比率(注：三版是占“稅前”)：一般不應(yīng)超過25%-30% 2、所有貸款月供款與稅后月總收入的比率：33%-38% 五、住房消費信貸 (一)住房消費信貸的種類 目前我國各商業(yè)銀行開辦的個人住房消費信貸主要包括個人住房公積金貸款、個人住房商業(yè)貸款、個人住房組合貸款等。 1、個人住房公積金貸款 (1)住房公積金貸款的定義與特點 定義：個人住房公積金貸款是指銀行根據(jù)公積金管理部門的委托，以(公積金存款)為資金，按規(guī)定要求向購買普通住房的個人發(fā)放的貸款。 特點： 貸款期限。一般來說，最長不得超過(30年)。 貸款利率。比商業(yè)銀行住房貸款利率低。 個人住房公積金貸款的借款人需提供一種擔(dān)保方式作為貸款的擔(dān)保。擔(dān)保方式有抵押加一般保證、抵押加購房綜合險、質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任保證四種。 住房抵押貸款是指貸款銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息。作為個人住房貸款的抵押物首先是(抵押人所擁有的房屋或者預(yù)購房屋)，其次可以用(抵押人依法取得的國有土地使用權(quán))及貸款銀行認(rèn)可的其他符合法律規(guī)定的財產(chǎn)。 連帶責(zé)任保證貸款方式對保證人要求比一般保證人嚴(yán)格，且僅限于(5)年期以下貸款。 貸款對象。對貸款人的年齡限制不如商業(yè)銀行個人住房貸款那么嚴(yán)格，沒有年齡上的限制。 貸款額度由于各地住房公積金管理中心規(guī)定的貸款最高限額不同而有差異，因此與商業(yè)銀行個人住房貸款額度沒法比較高低。 還款靈活度高 辦理公積金貸款的申請人需提供的資料。P46合法的身份證件、住房公積金儲蓄卡及借款人名章、購買住房首期付款證明、借款人夫妻雙方穩(wěn)定的收入證明等。 (2)舉例。P46，例2-3。 2、個人住房商業(yè)性貸款 (1)個人住房按揭貸款。 貸款期限不得超過(30年)。個人住房按揭貸款，貸款額不高于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的擬購買住房的價值或?qū)嶋H購房費用總額的80%(以二者低者為準(zhǔn))。 (2)個人二手房貸款 (3)個人商用房貸P48 個人商業(yè)住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的購置新建自營性商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。銀行發(fā)放的個人商業(yè)用房貸款數(shù)額一般不超過所購房屋總價或經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的所購商業(yè)用房、辦公用房全部價款(二者以低者為準(zhǔn))的60%。貸款期限原則上最長不得超過10年。 申請條件：申請人須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件信用良好，具有按期償還貸款本息的能力有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押自籌資金不低于總房款的40% (4)個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款 (個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款)是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人在還款期間，由于房屋出售等原因，房屋產(chǎn)權(quán)和按揭貸款需同時轉(zhuǎn)讓給他人，并由銀行為其最貸款轉(zhuǎn)移手續(xù)的業(yè)務(wù)。 (5)向集資建房和個人自建住房等發(fā)放個人住房貸款 (6)個人住房商業(yè)性貸款的貸款方式：抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押(質(zhì)押)加保證貸款。 3、個人住房組合貸款 貸款期限必須一致。工行還規(guī)定，組合貸款的住房商業(yè)性貸款部分最低按央行相應(yīng)檔次基準(zhǔn)利率0.85倍下浮利率執(zhí)行;公積金部分按公積金貸款利率執(zhí)行。 4、經(jīng)濟(jì)適用房 (二)還款方式和還款金額(P51) 1、首付款。一般情況下，銀行會要求借款人首先自行支付房屋總價款的(20%-30%)。 2、期款 (1)等額本息還款法。在貸款期內(nèi)每月以相等的還款額足額償還貸款的本金和利息。每月所還款款項中，利息是逐步減少的。 適合人群：收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，如公務(wù)員、教師等。 (2)等額本金還款法。采用等額本金法進(jìn)行還款，每月所還本金相等。 適合人群：目前收入較高但預(yù)計將來收入會逐步減少的人群，如面臨退休的人，或初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期歸還較多款項來減少利息支出的人。 (3)等額遞增還款法 適合人群：目前收入一般、還款能力較弱，但未來收入預(yù)期會逐漸增加的人群，如畢業(yè)不久的年輕人。 (4)等額遞減還款法 適合人群：目前還款能力較強(qiáng)，但預(yù)期收入將減少，或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕的人，如中年人或未婚白領(lǐng)人士。 (5)等比遞增還款法 適合人群：前期還款壓力較小，工作年限短，收入呈上升趨勢的年輕人。 (6)等比遞減還款法 適合人群：收入較高，還款初期希望歸還較大款項來減少利息支出的借款人。 3、提前還貸的選擇權(quán) (1)提前還貸發(fā)生的三種情況 (2)提前還貸的方法 全部提前還款 部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。(節(jié)省利息較多) 部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。(節(jié)省利息最少) 部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。 (3)如何還貸更經(jīng)濟(jì) (4)提前還貸需注意的問題 提前償還部分貸款，應(yīng)當(dāng)在按月正常償還貸款本息1年后提出。 提前還款的前提是借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當(dāng)期利息及違約金已經(jīng)還清。 借款人一般須提前15天向貸款機(jī)構(gòu)提出書面申請還貸。 貸款期限在一年以內(nèi)，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法，不得提前償還部分本金。 組合貸款中不必先還公積金貸款。 4、延長貸款 延長貸款必須在原貸款沒有到期時進(jìn)行申請，延長期限前借款人必須先清償其應(yīng)付的貸款利息、本金及違約金，原借款期限與延長期限之和最長不超過30年。 (三)利率調(diào)整對還款總額的影響P57 1、貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，遇法定利率調(diào)整，不調(diào)整，繼續(xù)按合同利率。期限在1年以上的，于次年1月1日開始執(zhí)行新利率。 2、當(dāng)中國人民銀行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)貸款利率后，金融機(jī)構(gòu)將按照新的貸款利率發(fā)放貸款。借款合同約定，簽訂合同后與發(fā)放貸款期間，如遇利率調(diào)整，貸款賬戶開立時執(zhí)行最新利率。 六、租房的選擇 (一)適宜租房的人群 (二)租房與購房的比較分析 1、年成本法 2、凈現(xiàn)值法 3、房屋生涯規(guī)劃P60 工作要求 工作程序 例2-8P67(三版P84) (1)計算沒有提前還貸時支付利息總額 (2)計算提前還貸時已支付利息，未還本金 (3)分別計算不同提前還貸方式下節(jié)省的利息額 月供不變，還款期縮短 減少月供，還款期不變 月供減少，還款期縮短 注意事項 1、項目手續(xù)法律風(fēng)險 (1)表現(xiàn) (2)防范：在建工程抵押貸款應(yīng)提醒客戶要求開發(fā)商出示“五證”的原件，這樣既可以了解項目手續(xù)是否完備，又可以了解項目當(dāng)時的法律狀態(tài)。 2、房屋位置約定不清的漏洞 (1)表現(xiàn) (2)防范 3、面積約定方面的漏洞和風(fēng)險 (1)表現(xiàn) (2)防范：簽訂合同時與開發(fā)商分別約定套內(nèi)建筑面積的誤差和公攤面積誤差具體處理原則。 4、關(guān)于房屋交接約定的問題 (1)表現(xiàn) (2)防范：要求賣人嚴(yán)格按照書面通知方式將所需通知的內(nèi)容送達(dá)買受人。 5、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑運行約定的問題 (1)表現(xiàn) (2)防范：