北京鳳凰城二期商業(yè)策劃方案.ppt

鳳凰城二期商業(yè)策劃 鳳凰 再闖新天 1 項(xiàng)目分析2 策劃理念3 商業(yè)規(guī)劃4 租金分析 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況 安外小關(guān) 三里屯 燕莎 望京 麗都 朝陽(yáng)公園 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)細(xì)分為 燕莎 三里屯 麗都 望京 朝陽(yáng)公園 安外小關(guān) 和平里 東直門(mén)外 幾個(gè)商業(yè)區(qū)塊 地壇和平里 東直門(mén)外 燕莎 燕莎 各類(lèi)涉外商業(yè)設(shè)施齊備高檔消費(fèi)場(chǎng)所主要針對(duì)境外人士缺乏大型綜合型商業(yè)設(shè)施餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)數(shù)量眾多形成了幾條有特色的商業(yè)街區(qū) 位于第二第三使館區(qū)中心地帶 是北京幾個(gè)境外人員工作生活集中地區(qū)之一 總體消費(fèi)水平高 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況 三里屯 毗鄰第二使館區(qū) 是北京酒吧文化領(lǐng)頭羊 也是新近興起的高檔特色餐飲的集中區(qū)之一 毗鄰第二使館區(qū) 是北京酒吧文化領(lǐng)頭羊 也是高檔特色餐飲的集中區(qū)之一三里屯北街突出體現(xiàn)酒吧文化 三里屯南街聚集了一批特色高檔餐廳 三里屯北街 三里屯南街 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況 麗都 麗都 麗都具有非常悠久的國(guó)際化傳統(tǒng) 是北京最早的外國(guó)人聚集地之一 形成以麗都為中心的高檔公寓群和與之配套的高檔社區(qū)商業(yè)設(shè)施酒仙橋部分住宅舊區(qū)中商業(yè)設(shè)施比較低端 隨著舊城改造和房地產(chǎn)升級(jí) 區(qū)域商業(yè)上升空間很大酒仙橋地區(qū)利用舊有廠(chǎng)房改建的藝術(shù)中心 酒吧 餐廳是酒仙橋地區(qū)提升商業(yè)品質(zhì)的有力嘗試和亮點(diǎn) 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況 望京 望京 目前以社區(qū)配套商業(yè)為主導(dǎo) 多以住宅底商形式存在 位于東北四環(huán)外 機(jī)場(chǎng)高速西北側(cè) 作為北京幾個(gè)城市邊緣住宅集中群之一 望京商業(yè)有以下特征 餐飲娛樂(lè)設(shè)施數(shù)量不少 但缺乏高檔消費(fèi)場(chǎng)所 缺少大型綜合商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所 僅有燕莎望京購(gòu)物中心一家 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況 朝陽(yáng)公園 依托朝陽(yáng)公園 近鄰高檔住宅社區(qū) 利用臨近使館區(qū)優(yōu)勢(shì) 餐飲娛樂(lè)業(yè)主要突出特征 朝陽(yáng)公園南門(mén)酒吧曾經(jīng)一度紅火 與京城幾條著名酒吧街齊名 但近來(lái)生意日漸蕭條朝陽(yáng)公園西門(mén)餐飲街生意持續(xù)火爆 顯示出餐飲業(yè)在高檔住宅區(qū)域的優(yōu)勢(shì) 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況 老住宅區(qū) 區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施多為臨街店面 安外小關(guān) 亞運(yùn)村一帶以汽車(chē)整車(chē)及配件銷(xiāo)售為主元大都遺址公園內(nèi)有條近來(lái)小有名氣的元大都酒吧街 2004年年底開(kāi)街 占地面積近萬(wàn)平方米 容納了30多家風(fēng)格迥異 的酒吧 由于臨河外環(huán)境較差及周邊消費(fèi)習(xí)慣養(yǎng)成等方面的原因 尚不具備構(gòu)成成熟特色商業(yè)街所需的基本元素 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況 安外小關(guān) 地壇和平里 北京較老的住宅區(qū) 東城區(qū)內(nèi)較繁華的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) 目前舊城改造 拆遷力度比較大區(qū)內(nèi)大型商業(yè)設(shè)施傳統(tǒng)型如 和平商業(yè)大廈 三利百貨 新項(xiàng)目如 巨庫(kù) 盛興和平里購(gòu)物廣場(chǎng)繁華區(qū)域主要集中在地壇西門(mén) 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況 地壇和平里 東直門(mén)外 東直門(mén)是東城區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū) 主要商業(yè)設(shè)施集中在東直門(mén)內(nèi)大街 東直門(mén)外大街商業(yè)設(shè)施較少 由于老住宅區(qū)城市舊城改造 拆遷力度比較大區(qū)域內(nèi)存在的商業(yè)樣式多為臨街店面 數(shù)量多但規(guī)模不大 大型商業(yè)設(shè)施僅銀座百貨一家 東直門(mén)樞紐 東華廣場(chǎng) 工程 由于華遠(yuǎn)地產(chǎn)退出 項(xiàng)目處于停頓狀態(tài) 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況 東直門(mén)外 燕莎商圈概況 燕莎商圈概況 燕莎商圈主要指北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)路燕莎橋周邊地區(qū)東三環(huán)以?xún)?nèi)部分主要指 新東路以東 新源街 順源街以南 東直門(mén)外大街以北區(qū)域東三環(huán)以外部分主要指 東四環(huán)以西 霄云路以南 含 農(nóng)展館南路以北區(qū)域燕莎商圈是京城最成熟的涉外商務(wù)生活區(qū)之一 擁有四家五星級(jí)酒店 四家四星級(jí)酒店 在這里有許多的北京 第一 第一家中外合資五星級(jí)酒店 長(zhǎng)城飯店 第一家頂級(jí)購(gòu)物中心 燕莎友誼購(gòu)物商城 第一批涉外高檔公寓 別墅等等 僅以麥子店街道為例 該區(qū)域常住人口3萬(wàn)多 人均GDP13萬(wàn)多元人民幣 外籍人士超過(guò)8000人 超過(guò)25 每年該區(qū)域的外籍人士消費(fèi)逾3000萬(wàn)人次 寫(xiě)字樓 高檔外銷(xiāo)公寓 別墅人群是周邊商業(yè)消費(fèi)者的主要構(gòu)成 本區(qū)域內(nèi)各國(guó)大使館聚集 涵蓋了北京第三使館區(qū)和第二使館區(qū)大部 外籍外交人員及家屬眾多 大量外國(guó)駐京商社 辦事處密集 外籍從商人口數(shù)量眾多消費(fèi)者年齡段集中在25 44歲之間 收入較高的外籍人士 商務(wù)白領(lǐng)及周邊居住人群 由于上述消費(fèi)者構(gòu)成特點(diǎn) 本區(qū)域消費(fèi)水平在北京幾個(gè)主要商圈中是最高的 大部分高檔消費(fèi)場(chǎng)所均經(jīng)營(yíng)狀況良好 且營(yíng)業(yè)多年 主要消費(fèi)者特征 主要商業(yè)概況 燕莎商圈概況 據(jù)初步統(tǒng)計(jì) 2年內(nèi)燕莎商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)總供應(yīng)量將達(dá)到約為45萬(wàn)平方米 有近49 的商業(yè)面積是未來(lái)兩年內(nèi)新增供應(yīng)面積平均面積3萬(wàn)平方米左右 從現(xiàn)有數(shù)據(jù)分析 預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)物業(yè)供給以中高檔為主 多以綜合項(xiàng)目底商形式出現(xiàn) 受去年新出臺(tái)北京商業(yè)白皮書(shū)的影響 大型購(gòu)物中心類(lèi)別較少 項(xiàng)目配套及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)比例較大 區(qū)域內(nèi)商業(yè)存在形式 餐飲類(lèi)多以臨街鋪面形式存在 零售類(lèi)多以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形式存在 大型購(gòu)物場(chǎng)所僅燕莎友誼商城一家區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 特色街區(qū)較多且經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)突出 女人街 星巴路酒吧街等在全市商業(yè)環(huán)境中均屬亮點(diǎn) 區(qū)域劃分 安定門(mén)外大街 四環(huán)路 朝陽(yáng)北路 四環(huán)路 二環(huán)路 望京 酒仙橋 北至 北四環(huán)路 東至 東四環(huán)路 安定 門(mén)外大街 東二 環(huán)路以東 朝陽(yáng) 北路以北 區(qū)域范圍內(nèi) 包括呼家樓 三里屯 望京 酒仙橋等十六個(gè)街道156個(gè)社區(qū) 區(qū)域內(nèi)涵蓋第二 三使館區(qū)及中關(guān)村科技園區(qū)的電子城科技園 2 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概覽 地處三元橋 毗鄰第三使館區(qū) 緊鄰首都機(jī)場(chǎng)高速 京順路 燕莎商圈近在咫尺 三元橋據(jù)守京順路口 位于機(jī)場(chǎng)高速的終點(diǎn) 是從機(jī)場(chǎng)進(jìn)入北京市區(qū)的第一個(gè)建筑密集 物業(yè)發(fā)達(dá) 商業(yè)繁華的高尚區(qū)域 它座擁燕沙商圈 麗都商圈 第三使館區(qū) 亞奧商圈 東直門(mén)空港交通樞紐以及CBD商圈 處在5大商圈板塊的交匯處 獨(dú)得一份左右逢源的自如 三元橋鏈接著權(quán)利與財(cái)富在政府大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的思想指導(dǎo)下 北京東區(qū)歷經(jīng)10年的歷練 已將北京原有的幾個(gè) 區(qū)域亮點(diǎn) 連接成一條鏈接財(cái)富與權(quán)利的曲線(xiàn) 東三環(huán)的繁華不斷由燕莎向東南和東北呈半圓延伸 在三元橋向機(jī)場(chǎng)方向延伸的道路上 右邊分布著亮馬河國(guó)際商務(wù)區(qū)以及第三使館區(qū) 左邊是西壩河一帶的第四使館區(qū)和望京地區(qū) 這個(gè)區(qū)域 現(xiàn)在已經(jīng)成為聲譽(yù)漸起的 上東區(qū) 僅次于以國(guó)貿(mào)為中心CBD地區(qū) 而三元橋 正是這個(gè)半圓的圓心 交通 三元橋連接北京三元橋是北京一個(gè)重要的交通樞紐 位于三環(huán)路東北角轉(zhuǎn)彎處 是東三環(huán) 北三環(huán)與京順路的交界點(diǎn) 三環(huán)主路在橋上通過(guò) 橋西側(cè)是北三環(huán) 北側(cè)是京順路 南側(cè)是機(jī)場(chǎng)高速路 是名副其實(shí)的陸地交通港 溫泉會(huì)所 溫泉 這些地球的熱淚 是大地賜予人類(lèi)寶貴的禮物 自古以來(lái)即被人們作為養(yǎng)生與水療的天然資源 它具備治療神經(jīng)系統(tǒng) 消化系統(tǒng) 循環(huán)器官疾病的效果 人類(lèi)利用溫泉水療來(lái)做養(yǎng)生保健的工作 已經(jīng)有很久的歷史了 普通的事情如果有了復(fù)雜的過(guò)程 就從需要變成了享受 茶道如此 溫泉亦如此 鳳凰城溫泉養(yǎng)生會(huì)所 引挖地心3000米的熱泉 華潤(rùn)斥資上千萬(wàn)元 傾心打造所得 京城獨(dú)貴 都心繁華 與鳳凰城獨(dú)有的風(fēng) 水 林景觀(guān) 都市和自然 東方和西方 現(xiàn)代和經(jīng)典 熱鬧和沉靜 在這里奇妙地交織與融匯 隨心漫步 生命可以沉浸在樹(shù)和水構(gòu)筑的自然中 都市罕見(jiàn)的數(shù)百棵私家白楊林在這里茁壯成長(zhǎng) 陽(yáng)光穿透斑駁葉影 時(shí)光在這一瞬間凝固 緩緩流動(dòng) 銀杏 水杉 梧桐 玉蘭 每一棵名貴樹(shù)種在這片林中享受生命的恬靜 在風(fēng)林中休憩 沉吟 經(jīng)歷整日的繁華與喧鬧 回到鳳凰城 享受生命另一種靜謐和安詳 園林 項(xiàng)目用地面積25萬(wàn)米2 總建筑面積77萬(wàn)米2 地上建筑面積62萬(wàn)米238萬(wàn)米2住宅 21萬(wàn)米2公建 3萬(wàn)米2配套 二期地上面積12萬(wàn)米2 地下車(chē)庫(kù)建筑面積近5萬(wàn)米2 車(chē)位1300個(gè) 地下建筑面積15萬(wàn)米2 項(xiàng)目概覽 會(huì)所及商業(yè)部分面積表 面積單位 米2 人流動(dòng)線(xiàn)切斷 做成樓面分拆 截止了人流互動(dòng)的可能性 商鋪均為單向大門(mén)設(shè)計(jì) 背面全部密封 人群只能從正門(mén)進(jìn)入 典型用戶(hù)非友好設(shè)計(jì) 最佳人流聚集之地 若加以利用 不難成為商業(yè)的牽頭主力店 使用會(huì)所后的客戶(hù)必須經(jīng)大門(mén)繞道一圈才能進(jìn)入商鋪 人車(chē)分流對(duì)於本商業(yè)物業(yè)為一大致命傷 因?yàn)榭土骶褪清X(qián)流 商戶(hù)日后的物流未有妥善安排 將來(lái)將構(gòu)成經(jīng)營(yíng)管理上的麻煩 簡(jiǎn)單的長(zhǎng)條狀造型 對(duì)日后招商的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造力有所局限 PHOENIX SPLACE 項(xiàng)目SWOT分析 PHOENIX SPLACE 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析 東三環(huán)沿線(xiàn)選取了時(shí)間國(guó)際底商 第三置業(yè)底商 三里屯3 3時(shí)尚MALL 棕櫚泉時(shí)尚生活中心 泰樂(lè)坊等5個(gè)在建項(xiàng)目 昆侖公寓商場(chǎng) 幸福村 中國(guó)紅街 萬(wàn)豪世紀(jì)中心等3個(gè)遠(yuǎn)期項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析 棕櫚泉時(shí)尚生活中心 泰樂(lè)坊 時(shí)間國(guó)際 第三置業(yè) 三里屯3 3 中國(guó)紅街 昆侖公寓商場(chǎng) 萬(wàn)豪世紀(jì)中心 PHOENIX SPLACE 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析 幸福村 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析 第三置業(yè) 開(kāi)發(fā)商 北京恒陽(yáng)華隆房地產(chǎn)有限公司位置 三元橋東北角開(kāi)業(yè)時(shí)間 2005年1月 租售狀況 銷(xiāo)售項(xiàng)目1F 26000 平方米2F 19000 平方米小區(qū)總建筑面積 195000平方米商業(yè)建筑總面積 7600平方米 定位 國(guó)門(mén)寫(xiě)字樓里的商務(wù)休閑天堂業(yè)態(tài)分布 1F中信銀行 藥店 7 11便利店中復(fù)電訊 中青旅2F餐飲 問(wèn)題 分散產(chǎn)權(quán) 招商工作已結(jié)束 尚未全部開(kāi)業(yè) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析 時(shí)間國(guó)際 開(kāi)發(fā)商 北京頤德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置 三元橋東北角竣工時(shí)間 2005年5月 租售狀況 銷(xiāo)售項(xiàng)目小區(qū)總建筑面積 100000平方米商業(yè)建筑總面積 6000平方米 定位 定位為小區(qū)會(huì)所型配套商業(yè)4月份商業(yè)部分開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià) 22000 平方米業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài)不詳 問(wèn)題 商業(yè)部分主入口朝向北側(cè) 業(yè)主沒(méi)準(zhǔn)備提供統(tǒng)一的招商服務(wù) 可以預(yù)見(jiàn)小業(yè)主招商難度要比第三置業(yè)大很多 開(kāi)發(fā)商 北京世紀(jì)朝陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置 朝陽(yáng)公園南門(mén) 棕櫚泉公寓西側(cè)開(kāi)業(yè)時(shí)間 2005年6月試營(yíng)業(yè) 租售狀況 只租不售 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商業(yè)建筑總面積 10300平方米 定位 鄰里式購(gòu)物中心 生活品位 Life Style 為主題業(yè)態(tài)分布租金價(jià)格 B2華堂生鮮食品超市B1意大利風(fēng)格休閑區(qū)1FLAVAZZACAF 屈臣氏2F瑜伽 美發(fā)3F酒吧 日式料理 4 5 天 平方米 12 天 平方米 20 天 平方米 12 天 平方米 10 天 平方米 問(wèn)題 項(xiàng)目平面偏小 人流動(dòng)線(xiàn)不合理 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析 棕櫚泉時(shí)尚生活中心 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析 昆侖公寓商場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商 華遠(yuǎn)地產(chǎn)位置 昆侖飯店西側(cè) 亮馬河北岸竣工時(shí)間 2006年11月現(xiàn)狀 結(jié)構(gòu)封頂 用地面積 5560平方米總建筑面積 30000平方米商業(yè)建筑總面積 9000平方米 初步定位 品牌旗艦店高檔購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分布 B1 1F世界經(jīng)典品牌珠寶 首飾2F 3F世界頂級(jí)品牌精品店4FVIP康體俱樂(lè)部 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析 泰樂(lè)坊 開(kāi)發(fā)商 銀泰置地位置 昆侖飯店西側(cè) 亮馬河北岸商業(yè)部分 公寓底商裙房部分開(kāi)業(yè)時(shí)間 2005年1月試營(yíng)業(yè) 租售狀況 銷(xiāo)售項(xiàng)目 30000 平方米商業(yè)建筑總面積 5060平方米 初步定位 南三里屯主題娛樂(lè)中心業(yè)態(tài)分布 1FSPR咖啡 家居用品 茶餐廳2F服裝 箱包 首飾3F美容美發(fā) YESCLUB 問(wèn)題 業(yè)態(tài)分布混亂 招商進(jìn)度很慢 已開(kāi)業(yè)面積比例低 已有小業(yè)主開(kāi)始轉(zhuǎn)讓房產(chǎn) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析 三里屯3 3時(shí)尚MALL 開(kāi)發(fā)商 億城股份位置 三里屯北街開(kāi)業(yè)時(shí)間 2005年7月 股東變更 開(kāi)業(yè)期及業(yè)態(tài)分布待定 租售狀況 目前只租不售 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商業(yè)建筑總面積 28880平方米 原定位 三里屯酒吧街24小時(shí)營(yíng)業(yè)的時(shí)尚生活中心原業(yè)態(tài)分布原租金報(bào)價(jià) B1特色主題酒吧1F國(guó)際流行名品店2F絕版京城舶來(lái)品商店3F民族特色餐飲4F 5FKTV 酒吧綜合娛樂(lè)體 餐飲 13 15 天 平方米酒吧 15 20 天 平方米零售 16 30 天 平方米KTV 6 8 天 平方米SPA 12 15 天 平方米 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析 幸福村 開(kāi)發(fā)商 北京天鴻集團(tuán)公司位置 新東路幸福村 項(xiàng)目地跨新東路東西兩側(cè)竣工時(shí)間 一村2006年5月二村2007年三村時(shí)間未定現(xiàn)狀 一村地上十層 二 三村未開(kāi)工 基本情況 項(xiàng)目總建筑面積55萬(wàn)平方米一村用地面積 9 8萬(wàn)平方米總建筑面積 20萬(wàn)平方米二村用地面積 2 6萬(wàn)平方米總建筑面積 15萬(wàn)平方米三村用地面積 4 2萬(wàn)平方米總建筑面積 20萬(wàn)平方米 規(guī)劃定位 幸福村 中國(guó)的浪漫城市 一村 超六星級(jí)酒店 會(huì)展中心 國(guó)際時(shí)尚街 辦公二村 鴻城國(guó)際中心 總部型辦公 城市別墅型辦公樓 城市別墅辦公零售產(chǎn)品 城市別墅零售產(chǎn)品 大使俱樂(lè)部 國(guó)際餐飲酒吧街 現(xiàn)代藝術(shù)中心三村 國(guó)際文化街 空中四合院 一村 三村 二村 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析 中國(guó)紅街 開(kāi)發(fā)商 北京策勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司位置 工體東路北路交匯處竣工時(shí)間 2006年6月現(xiàn)狀 打地基階段 用地面積 9000平方米總建筑面積 70000平方米商業(yè)建筑總面積 10100平方米 初步定位 北京核心娛樂(lè)區(qū)24小時(shí)國(guó)際風(fēng)尚街業(yè)態(tài)分布待定 250米店鋪展示面 獨(dú)立店面 錯(cuò)落有致步行街形式 店面四面臨街 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析 萬(wàn)豪世紀(jì)中心 開(kāi)發(fā)商 北京美邦亞聯(lián)房地產(chǎn)有限公司位置 東北三環(huán)燕莎橋西北角竣工時(shí)間 2007年中現(xiàn)狀 打地基階段 基本情況 總建筑面積 220000平方米商業(yè)建筑總面積 26000平方米酒店建筑面積 73000平方米辦公樓建筑面積 89000平方米建筑高度 酒店128米 寫(xiě)字樓100米初步定位 集酒店 辦公 商業(yè)為一體的綜合項(xiàng)目 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 選取了星吧路 三里屯南北街 798工廠(chǎng) 朝陽(yáng)公園西門(mén)餐飲街 新源西里東街 霄云路餐飲街 798工廠(chǎng) 霄云路 三里屯南北街 朝陽(yáng)公園西門(mén) 新源西里東街 酒吧街 星吧路 三里屯北街798工廠(chǎng)餐飲街 星吧路 新源西里東街 三里屯南街 霄云路餐飲街 朝陽(yáng)公園西門(mén)餐飲街 星吧路 PHOENIX SPLACE 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 星吧路 原名 東方七彩商業(yè)街 2004年下半年后改為現(xiàn)名南段為餐飲區(qū) 匯集餐廳18家 以中餐為主 主要代表有錦鱗舫 味家 檳城小館 蜀地傳說(shuō)等北段為酒吧 餐吧 集中區(qū) 共匯集酒吧 餐吧 28家成功之處 餐飲種類(lèi)多 口味全 吸引不同需求人群消費(fèi)由于餐飲與酒吧毗鄰或酒吧本身就帶有餐飲功能 客人吃飯娛樂(lè)方便由于西側(cè)酒吧臨湖 帶二層的酒吧 餐廳經(jīng)常有外資企業(yè)包場(chǎng)舉辦活動(dòng) 餐廳經(jīng)營(yíng)形式靈活名人效應(yīng)帶動(dòng)酒吧火爆 引領(lǐng)時(shí)尚潮流 PHOENIX SPLACE 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 問(wèn)題 停車(chē)位嚴(yán)重不足 影響了其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目有臨時(shí)建筑性質(zhì) 屬自然形成街區(qū) 規(guī)劃差 尤其是人流 物流動(dòng)線(xiàn)幾乎沒(méi)有考慮 就餐高峰期人車(chē)混行交通混亂各商家檔次參差不齊 沒(méi)有有力統(tǒng)一宣傳推廣手段 長(zhǎng)遠(yuǎn)看市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng) 人均消費(fèi) 檳城小館 50元 人錦鱗舫 60元 人Logos 70元 人比力必利 80元 人 PHOENIX SPLACE 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 星吧路 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 三里屯南北街 自1989年南街開(kāi)出第一家酒吧 如今已經(jīng)成為北京最著名的酒吧街 尤以三里屯北街的名氣最大 北街不到300米的街道上 聚集著近30家酒吧 這里引領(lǐng)著京城酒吧的最新流行趨勢(shì) 南街的酒吧雖不如北街的酒吧稠密 但風(fēng)格各異 音樂(lè)圈的人在南街有很大勢(shì)力 南北兩條街的消費(fèi)群體截然不同 北街是高收入白領(lǐng)或聞風(fēng)而來(lái)的游客 南街是各種身份的外國(guó)人和藝術(shù)圈子的人 三里屯南街太平洋百貨后面 從藏酷開(kāi)始 漸漸聚集了廣州蕉葉 獅子山下 金津咖喱 粉酷 燕尾蝶等一批京城知名餐飲 悄悄打造著特色餐飲的港灣 PHOENIX SPLACE 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 三里屯南北街 成功之處 由于臨近使館區(qū) 外籍人口比較多 西方化生活方式不但吸引外國(guó)人 也吸引追逐時(shí)尚的國(guó)內(nèi)年輕消費(fèi)群體當(dāng)年法國(guó)費(fèi)加羅報(bào)的一則報(bào)道 使三里屯北街一夜成名 年輕消費(fèi)群體的從眾心理起到推波助瀾的作用隨著餐飲尤其是特色異國(guó)餐飲的加入 三里屯特色街的吸引力更上了一個(gè)臺(tái)階 問(wèn)題 三里屯酒吧街一直是一種自發(fā)無(wú)序的狀態(tài) 治安問(wèn)題曾一度被公安部門(mén)所關(guān)注 一般給人以混亂的感覺(jué)所有正在經(jīng)營(yíng)的酒吧都是臨時(shí)建筑 拆遷可能性大 片區(qū)無(wú)規(guī)劃 未來(lái)發(fā)展空間不大 例如三里屯南街道路西側(cè)處于北京通盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi) PHOENIX SPLACE 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 問(wèn)題 消費(fèi)主力群體已由外國(guó)人 轉(zhuǎn)為本地年輕群體 消費(fèi)檔次有所下降雖然不時(shí)會(huì)有旅行團(tuán)來(lái)觀(guān)光 但游客多只是象朝圣一樣 在街上到處看看 滿(mǎn)足好奇心而已 并不一定進(jìn)門(mén)消費(fèi)2003年夏天以來(lái)漸成氣候 以靜為本 人文懷舊的后海酒吧帶 以其不可替代的特色 吸引著三里屯的消費(fèi)人群 甚至有不少當(dāng)年在三里屯酒吧街創(chuàng)業(yè)的重量級(jí)經(jīng)營(yíng)者轉(zhuǎn)到后海開(kāi)店 三里屯往昔風(fēng)采不再 人均消費(fèi) 法雨俱樂(lè)部 180元 人粉酷 120元 人廣州蕉葉 100元 人男孩女孩 120元 人蘭桂坊 100元 人南街酒吧人均70 80元 人 略低于北街 PHOENIX SPLACE 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 三里屯南北街 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 798工廠(chǎng) 全名叫798工廠(chǎng)大山子藝術(shù)區(qū) 位于酒仙橋路宏源公寓附近大山子藝術(shù)區(qū)原是國(guó)營(yíng)798廠(chǎng)等軍工電子企業(yè)老廠(chǎng)區(qū)所在地 2002年開(kāi)始 一批藝術(shù)家和文化機(jī)構(gòu)開(kāi)始進(jìn)駐這里 至今已有超過(guò)70家藝術(shù)畫(huà)廊 餐廳 酒吧聚集于此2003年 紐約時(shí)報(bào) 報(bào)道 中國(guó)出現(xiàn)了自己的SOHO區(qū) 具有國(guó)際化色彩的SOHO式藝術(shù)聚落和LOFT生活方式漸漸形成798工廠(chǎng)可以說(shuō)是一個(gè)新中國(guó)花費(fèi)50年培育的 至今仍然能夠讓世界瞠目的產(chǎn)業(yè)文物區(qū) 建筑形式多為原東德包豪斯設(shè)計(jì)風(fēng)格 不僅僅是現(xiàn)代藝術(shù)家創(chuàng)作的美好空間 同時(shí)也是一件歷史文化展品 更是新中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程的歷史見(jiàn)證 2004年8月北京市主要領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)決定保留大山子藝術(shù)區(qū) 并形成紀(jì)要文件知名的餐飲酒吧如 798時(shí)態(tài)空間 磨俱樂(lè)部 atCaf 江湖會(huì)館 八十座等 PHOENIX SPLACE 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 成功之處 以藝術(shù)為龍頭形成的藝術(shù)畫(huà)廊 個(gè)人工作室 餐廳 酒吧聚集區(qū)抓住了現(xiàn)代人對(duì)50 60年代國(guó)營(yíng)老廠(chǎng)懷舊的情懷 外國(guó)人對(duì)于曾經(jīng)戒備森嚴(yán)的紅色中國(guó)軍工企業(yè)的好奇經(jīng)常舉辦一系列國(guó)際藝術(shù)文化展覽 有部分外國(guó)設(shè)計(jì)師參與了一些建筑室內(nèi)設(shè)計(jì) 甚至將自己的家和工作室安在了798 大大提升了藝術(shù)區(qū)的國(guó)際影響力部分餐廳舉辦各式各樣的Party 邀請(qǐng)諸多影視明星參加 辛迪 克勞馥 周星馳 任賢齊 任達(dá)華等均曾到訪(fǎng) 明星效應(yīng)起到了一定的市場(chǎng)號(hào)召力 PHOENIX SPLACE 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 798工廠(chǎng) 問(wèn)題 由于宣傳力度和宣傳范圍的局限性 大部分北京消費(fèi)者對(duì)這種后現(xiàn)代主義文化藝術(shù)氛圍尚不知曉或難以接受由于是自發(fā)形成的區(qū)域 基礎(chǔ)設(shè)施比較差 藝術(shù)家們又更青睞于藝術(shù)的自我陶醉 這種過(guò)于突出強(qiáng)調(diào)藝術(shù)的結(jié)果使得798更象一個(gè)藝術(shù)品 而不是一個(gè)帶動(dòng)消費(fèi)的場(chǎng)所 整體消費(fèi)水平高低差別較大社區(qū)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃 加上片區(qū)比較大 各商戶(hù)之間沒(méi)有有機(jī)的結(jié)合 互動(dòng)性比較差 沒(méi)有指引標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 園林景觀(guān)幾乎沒(méi)有設(shè)計(jì)只有地主方七星集團(tuán)下屬的物業(yè)管理公司在收房租 沒(méi)有一家經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)或是物業(yè)公司對(duì)整個(gè)園區(qū)進(jìn)行管理 物業(yè)顯得很破舊 甚至有個(gè)別廠(chǎng)房還在進(jìn)行生產(chǎn)以藝術(shù)為主體 商業(yè)功能為輔助 如果沒(méi)有強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)者 未來(lái)市場(chǎng)前景不是十分看好 PHOENIX SPLACE 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 798工廠(chǎng) 人均消費(fèi) AtCaf 60元 人磨俱樂(lè)部 70元 人江湖會(huì)館 80元 人八十座 200元 人大部分藝術(shù)展覽免費(fèi) 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 朝陽(yáng)公園西門(mén) 位于朝陽(yáng)公園西門(mén)外 主要以餐飲為主 帶有部分酒吧朝陽(yáng)公園南門(mén)酒吧崛起于市場(chǎng)中曾風(fēng)傳三里屯要拆遷之時(shí) 但由于三里屯至今經(jīng)營(yíng)正常 更因?yàn)闈L石DISCO搬遷至三里屯南街 使這里雪上加霜 生意日漸殘談知名餐飲如 卡烏秀 安妮 日昌席勒 籮籮酸湯魚(yú) 鵝和鴨 MUSE SuzieWong成功之處憑借近鄰高檔住宅區(qū) 京達(dá)花園 景園公寓 碧湖居等 從最早一批餐廳開(kāi)業(yè)以來(lái) 生意一直很紅火中西餐匯集 菜色品種多樣 客戶(hù)選擇多曾經(jīng)得益于公園南門(mén)酒吧的帶動(dòng) 客流量比較大 PHOENIX SPLACE 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 朝陽(yáng)公園西門(mén) 問(wèn)題停車(chē)位不足 對(duì)餐飲有比較大的影響餐廳檔次高低差別較大 沒(méi)有明確的固定消費(fèi)群體隨著公園南門(mén)酒吧的衰落 餐飲業(yè)受到一定的影響 人均消費(fèi) 日昌席勒 42元 人卡烏秀 150元 人SuzieWong 150元 人安妮 50元 人MUSE 50元 人 PHOENIX SPLACE 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 新源西里東街 位于漁陽(yáng)飯店西側(cè)以及新源西里東街小區(qū)內(nèi) 以異國(guó)餐飲出名小區(qū)內(nèi)短短不足100米道路兩旁 集中了10家餐飲 日餐竟有3家之多 知名餐飲如 鼎泰豐 玄 非常泰 鍋中寶 金五洲 香滿(mǎn)樓成功之處依托四星級(jí)漁陽(yáng)飯店 客源消費(fèi)檔次高由于臨近公寓和使館區(qū) 做外籍人士生意為主由于鼎泰豐在餐飲界的威望 對(duì)周邊餐飲均有相當(dāng)正面的影響 PHOENIX SPLACE 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 問(wèn)題位于新東路西側(cè) 漁陽(yáng)飯店西200米處 交通不方便 影響客流是自然形成的餐飲街區(qū) 又深處小區(qū)內(nèi) 居民對(duì)污染問(wèn)題頗有怨言道路狹窄 停車(chē)位不足由于宣傳推廣力度不夠 許多人不知此一去處 唯鼎泰豐在新東路口豎立大型廣告牌 吸引客流 人均消費(fèi) 鼎泰豐 100元 人非常泰 100元 人鍋中寶 90元 人玄 120元 人 150元 人自助 PHOENIX SPLACE 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 新源西里東街 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 霄云路餐飲街 霄云路從三環(huán)路起幾乎全路段 以中餐為主的餐飲街 集中了將近40家主要餐飲集中在霄云路過(guò)了鵬潤(rùn)大廈一段大部分為中餐 日餐 韓國(guó)料理數(shù)量也不少 主要與日本韓國(guó)大使館在附近和東北三環(huán)沿線(xiàn)日資韓資企業(yè)較多有關(guān)知名餐飲如 鹿港小鎮(zhèn) 囍宴 浮士德 檸檬葉子 酒乃瀧 金山城 成功之處利用臨近第三使館區(qū)的優(yōu)勢(shì) 吸引了大量外籍人士消費(fèi)人群霄云路四環(huán)段沿線(xiàn)有大量別墅 居住著一批高消費(fèi)人群餐飲類(lèi)型多 消費(fèi)者選擇性大 PHOENIX SPLACE 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 問(wèn)題東三環(huán)燕莎橋 京信路口是北京著名堵車(chē)地點(diǎn) 就餐高峰期交通尤為不便餐飲由于是自然形成 規(guī)劃性差 餐飲消費(fèi)檔次差異大 消費(fèi)群體雜停車(chē)位相對(duì)于星吧路要多 但數(shù)量仍顯不足霄云路中間有隔離帶 交通限制較多 道路兩側(cè)難以形成互動(dòng)整條街長(zhǎng)度過(guò)長(zhǎng) 客戶(hù)尋找和選擇餐廳比較困難 人均消費(fèi) 浮士德 350元 人檸檬葉子 80元 人鹿港小鎮(zhèn) 66元 人酒乃瀧 88元 人金山城 50元 人 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 霄云路餐飲街 PHOENIX SPLACE 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 各典型商業(yè)項(xiàng)目的核心成功元素 1 菜色品種多樣 客戶(hù)選擇多2 周邊外籍人口較多 有效地帶動(dòng)了消費(fèi)3 名人明星效應(yīng)4 以酒吧帶動(dòng)餐飲商氣5 以藝術(shù)懷舊為依托 創(chuàng)造文化圈推動(dòng)品味氛圍6 以名店 星級(jí)飯店等帶動(dòng)高端消費(fèi) 各典型商業(yè)項(xiàng)目的共通失敗要素 1 停車(chē)位不足2 項(xiàng)目一般為臨時(shí)建筑 基礎(chǔ)設(shè)施較差 缺乏統(tǒng)一規(guī)劃3 項(xiàng)目一般為自然形成 顯然缺乏幕后強(qiáng)而有力的經(jīng)營(yíng)管理者 致使整體宣傳推廣乏力4 對(duì)于運(yùn)營(yíng)上的人流物流車(chē)流等缺乏規(guī)劃管理意識(shí)5 無(wú)法持續(xù)保持對(duì)高端客群的凝聚力6 面臨新生的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而無(wú)力招架7 整體治安問(wèn)題處理不力8 酒吧業(yè)態(tài)衰落 餐飲業(yè)態(tài)就直接受?chē)?yán)重打擊9 交通限制多或交通整體狀況不理想 戰(zhàn)略性總體定位 創(chuàng)造大磁鐵效應(yīng) 國(guó)際化的氛圍有商氣凝聚力的業(yè)態(tài)有吸引力的商戶(hù)組合 PHOENIX SPLACE 戰(zhàn)略性總體定位 鳳凰城項(xiàng)目整體定位 國(guó)際化生活社區(qū) 國(guó)際生活的生活文化 國(guó)際生活與餐飲文化 3 策劃理念 項(xiàng)目自身的難點(diǎn)與弱點(diǎn)分析通過(guò)對(duì)國(guó)際上成功商業(yè)現(xiàn)象的選擇 或以其它類(lèi)同項(xiàng)目為參照對(duì)象 來(lái)進(jìn)行分析比較評(píng)估并預(yù)測(cè)日后人群的消費(fèi)趨勢(shì)設(shè)計(jì)超前的商業(yè)理念研究及分析其綜合可行性落實(shí)商業(yè)規(guī)劃 PHOENIX SPLACE 策劃思路 策劃思路 項(xiàng)目SWOT分析 PHOENIX SPLACE 策劃思路 突破傳統(tǒng)商業(yè)格局 我們必須要突破首都內(nèi)之傳統(tǒng)商業(yè)格局 通過(guò)一系列的商業(yè)手段 改變現(xiàn)鳳凰城目前之商業(yè)環(huán)境 PHOENIX SPLACE 策劃思路 商業(yè)的發(fā)展是動(dòng)態(tài)的 長(zhǎng)期的行為歷程 而不是靜態(tài)的短期的現(xiàn)象 任何的商業(yè)都有一個(gè) 演變 的過(guò)程 但其中卻有 自然演變 與 主動(dòng)演變 之別 商業(yè)觀(guān)點(diǎn) 老南京路圖 新南京路 新上海 PHOENIX SPLACE 自然演變 商業(yè)觀(guān)點(diǎn) PHOENIX SPLACE 策劃思路 FANEUILHALL波士頓 PHOENIX SPLACE 主動(dòng)演變 商業(yè)觀(guān)點(diǎn) PHOENIX SPLACE 策劃思路 PHOENIX SPLACE 戰(zhàn)略思想 PHOENIX SPLACE 策劃思路 用戰(zhàn)略性的眼光來(lái)制定整個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)和展望 用策略性的方案通過(guò)定位 招商等的調(diào)整來(lái)逐步推進(jìn) 完善 提升 本方案力求做到最大限度考慮以下三贏 這是我們對(duì)一個(gè)真正成功的項(xiàng)目的理解 一個(gè)合理規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目 不僅僅需要考慮開(kāi)發(fā)商 零售商和消費(fèi)者的價(jià)值 還應(yīng)該給當(dāng)?shù)鼐用窈驼畮?lái)好處 PHOENIX SPLACE 目標(biāo) PHOENIX SPLACE 策劃思路 早期的商業(yè)形態(tài) 案例 公元前的古羅馬這一時(shí)期的經(jīng)濟(jì)比較滯后 以手工藝為主 往往集中在城市 這一時(shí)期的城市還僅僅是城墻圍合的范圍 之外的某個(gè)開(kāi)放場(chǎng)地進(jìn)行商品交易 這些商業(yè)的交易中心最后也慢慢成為城市的延伸區(qū)域和人群新的聚集地 古羅馬 公元前110年 TRAJAN SMARKET PHOENIX SPLACE 商業(yè)的歷史演變過(guò)程 PHOENIX SPLACE 策劃思路 位于倫敦的市中心 1971年形成 屬于舊城改造項(xiàng)目 原本是為里面的住家提供生活配套設(shè)施的 現(xiàn)在已經(jīng)成為觀(guān)看歌劇 各種市場(chǎng)交易 夜生活 旅游購(gòu)物的絕佳去處 同時(shí)里面還住著6500戶(hù)人家 基本是豪宅 PHOENIX SPLACE London ConventGarden London ConventGarden PHOENIX SPLACE 策劃思路 主要存在業(yè)態(tài) 各國(guó)特色餐飲影劇院 歌劇院博物館 畫(huà)廊藝術(shù)和手工藝教堂酒店零售大超市各類(lèi)酒吧 PHOENIX SPLACE London ConventGarden London ConventGarden PHOENIX SPLACE 策劃思路 London ConventGarden London ConventGarden PHOENIX SPLACE 策劃思路 1742年 由波士頓大富豪PeterFaneuil建造 作為禮物送給城市 在20世紀(jì)這里曾經(jīng)是一個(gè)富有活力的商務(wù)樞紐 但是到了20世紀(jì)中期 這里開(kāi)始沒(méi)落 空置 直到上世紀(jì)70年代 波士頓的市長(zhǎng) 還有一些企業(yè)家和建筑師提出進(jìn)行保護(hù)修建 重新引入商業(yè) 于1976年開(kāi)始動(dòng)工 今天這里已經(jīng)成為波士頓的中心會(huì)議場(chǎng)所 市民和旅游者的主要購(gòu)物場(chǎng)所 獨(dú)特的商店 飯店和戶(hù)外娛樂(lè)場(chǎng)所的布局 每年吸引著超過(guò)1800萬(wàn)的旅游者 Boston FaneuilHall Boston FaneuilHall PHOENIX SPLACE 策劃思路 FaneuilHall位于波士頓鬧市區(qū)的中心 毗鄰金融區(qū)和政府中心 是波士頓實(shí)行自由行后的一個(gè)絕佳去處 步行5 7分鐘可達(dá)新英格蘭水族館 兒童博物館 美術(shù)博物館 波士頓公眾花園 OldNorth教堂 Fenway公園 Boston FaneuilHall Boston FaneuilHall PHOENIX SPLACE 策劃思路 Boston FaneuilHall PHOENIX SPLACE 策劃思路 Boston FaneuilHall Boston FaneuilHall PHOENIX SPLACE 策劃思路 Boston FaneuilHall PHOENIX SPLACE 策劃思路 日本東京 新宿 日本東京 新宿 購(gòu)物這里有百貨商場(chǎng) 購(gòu)物中心 還有各種各樣的特色商店伊勢(shì)丹 三越 高島屋 小田急 京王 Lumine 丸井 東急Hands等 飲食有速食 西餐 日本料理 中國(guó)菜等各式各樣的飯店 在新宿 你根本不用擔(dān)心吃不到好吃的 有便宜的小飯店 也有價(jià)格昂貴的高級(jí)飯店 在歌舞伎町這一帶 還有很多24小時(shí)營(yíng)業(yè)的酒吧 夜景新宿的夜景是東京的一大景點(diǎn) 無(wú)論是站在低處仰頭看 還是在高樓里作俯視 滿(mǎn)是霓虹閃爍的新宿 在夜里呈現(xiàn)出一種別樣的美 娛樂(lè)以歌舞伎町為中心的這一帶 是日本為數(shù)不多的大型娛樂(lè)街 這里有電影院 劇場(chǎng) 保齡球館 俱樂(lè)部 卡拉OK 居酒屋等等 各色各樣的娛樂(lè)場(chǎng)所應(yīng)有盡有 而且多為24小時(shí)營(yíng)業(yè) 所以特別受愛(ài)過(guò)夜生活的人喜歡 日本東京 新宿 PHOENIX SPLACE 策劃思路 日本東京 新宿 上海新天地 PHOENIX SPLACE 策劃思路 上海新天地 都屬于引入商業(yè)的成功典范 體現(xiàn)了新元素對(duì)開(kāi)發(fā)的價(jià)值 商業(yè)業(yè)態(tài)有很多相似 特色餐飲 各類(lèi)酒吧 博物館 酒店 當(dāng)?shù)靥厣乃囆g(shù) 畫(huà)廊 都位于市區(qū)中心位置 周邊附近有大量辦公場(chǎng)所國(guó)際化氛圍 是涉外人群經(jīng)常光顧之地都承載著一定的藝術(shù)氛圍 PHOENIX SPLACE 策劃思路 以上案例的共同點(diǎn) 以上案例的共同點(diǎn) 符合北京大都會(huì)引導(dǎo)需求型特質(zhì)的 體現(xiàn)未來(lái)城市亮點(diǎn)的國(guó)際化 品味 品質(zhì)的商業(yè)高地 PHOENIX SPLACE 策劃思路 展望 展望鳳凰城 普通上班族消費(fèi) 傳統(tǒng)商業(yè) 高端商務(wù)消費(fèi) 主題化商業(yè) 崇光SOGO君太百貨望京燕莎購(gòu)物中心 國(guó)貿(mào)中心 燕莎友誼百貨賽特購(gòu)物中心 東方新天地 華貿(mào)中心 西環(huán)廣場(chǎng) 是否有一種定位 既能體現(xiàn)主題化的商場(chǎng) 又能區(qū)別與目前商業(yè)定位于商務(wù)族群的現(xiàn)象 PHOENIX SPLACE 主題定位 普通上班族消費(fèi) 傳統(tǒng)商業(yè) 高端商務(wù)消費(fèi) 主題化商業(yè) 崇光SOGO君太百貨望京燕莎購(gòu)物中心 國(guó)貿(mào)中心 燕莎友誼百貨賽特購(gòu)物中心 東方新天地 華貿(mào)中心 西環(huán)廣場(chǎng) PHOENIX SPLACE 主題定位 鳳凰城二期商業(yè)主題定位 創(chuàng)造一個(gè)美好的社交聚會(huì)空間 創(chuàng)造新的商業(yè)價(jià)值 主題定位為 國(guó)際化 高品味 高貴但不貴的西餐私房菜 PHOENIX SPLACE 戰(zhàn)略性總體定位 鳳凰城二期商業(yè)商業(yè)定位 將鳳凰城打造成一個(gè)以高級(jí)白領(lǐng) 金領(lǐng)和涉外客戶(hù)群為消費(fèi)主體的國(guó)際化商務(wù)社交平臺(tái)以 繽紛音樂(lè) 西洋美食 為主題 創(chuàng)造鳳凰城多層次的休閑體驗(yàn) 鳳凰城二期商業(yè)市場(chǎng)定位 一個(gè)讓國(guó)內(nèi)人感受洋環(huán)境氣氛的好去處給北京崇洋的消費(fèi)群一個(gè)愜意的消費(fèi)環(huán)境外國(guó)人 外籍華人或海歸們可以享受回味國(guó)外生活的好地方 PHOENIX SPLACE 戰(zhàn)略性總體定位 鳳凰城二期商業(yè)消費(fèi)群定位 拼馳商海的高級(jí)白領(lǐng) 金領(lǐng)們忙里偷閑的避風(fēng)港大都會(huì)生活與消費(fèi)的追求者追趕時(shí)尚 西方文化之交融性族群有國(guó)際交往需要或有國(guó)外背景的人士 鳳凰城二期商業(yè)表達(dá)形式 1 國(guó)際大都會(huì)極具西洋餐飲文化特色的私房菜2 以名廚精湛的廚藝及名設(shè)計(jì)師的創(chuàng)造性環(huán)境為綜合優(yōu)勢(shì)做宣傳點(diǎn) 不強(qiáng)調(diào)豪華 頂級(jí)為追求目標(biāo) PHOENIX SPLACE 戰(zhàn)略性總體定位 操作模式 經(jīng)營(yíng)單位 創(chuàng)業(yè) 合資爭(zhēng)取使用戶(hù)外與室內(nèi)的使用率業(yè)態(tài)功能白天 公務(wù) 休閑 會(huì)議晚間 浪漫 體驗(yàn) 家廚 記憶經(jīng)營(yíng)模式午膳 公務(wù) 私務(wù)午后 小聚 會(huì)議 休閑 體驗(yàn)晚膳 浪漫 家廚 記憶晚間 休閑 體驗(yàn) 混聚 團(tuán)伙 口碑 亮點(diǎn) 景點(diǎn) 鳳凰城二期商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 西餐的可經(jīng)營(yíng)性品牌餐飲在招商時(shí)可能面對(duì)招商困難競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 其它相對(duì)類(lèi)似項(xiàng)目及預(yù)防 PHOENIX SPLACE 戰(zhàn)略性總體定位 目標(biāo)消費(fèi)者定性研究 目標(biāo)消費(fèi)者背景 與會(huì)者背景資料北京燕莎商圈餐飲娛樂(lè)休閑消費(fèi)現(xiàn)狀北京本地居民非北京本地人的觀(guān)點(diǎn)商鋪經(jīng)營(yíng)者的觀(guān)點(diǎn)各組消費(fèi)習(xí)慣中式餐飲和西式餐飲私人消費(fèi)和公務(wù)消費(fèi)模式目標(biāo)消費(fèi)群對(duì) 鳳凰城 的接受情況北京本地居民北京EXPATS商鋪經(jīng)營(yíng)者的觀(guān)點(diǎn)目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)鳳凰城定位的建議鳳凰城會(huì)吸引什么樣的人來(lái) 對(duì)業(yè)態(tài)類(lèi)型商鋪組合的建議消費(fèi)者給鳳凰城的其他建議商鋪經(jīng)營(yíng)者對(duì) 鳳凰城 的建議和期望 外籍人士餐飲消費(fèi)習(xí)慣研究報(bào)告 撰寫(xiě) CTR市場(chǎng)研究2005年3月 致 SPACE 研究方法 研究方法 隨機(jī)式攔截訪(fǎng)問(wèn) InterceptInterview 研究區(qū)域 北京 燕沙 麗都 國(guó)貿(mào)商圈 研究時(shí)間 2005年3月1日 2005年3月18日有效成功樣本量 N 300合格被訪(fǎng)者條件 在北京居住半年或以上 且未來(lái)一年會(huì)繼續(xù)在北京居住的歐美主要國(guó)家外籍人士 年齡25 44在過(guò)去6個(gè)月內(nèi)沒(méi)有接受過(guò)市場(chǎng)調(diào)查 不在相關(guān)行業(yè)工作 由此看來(lái) 東區(qū)歐美外籍人士外出就餐已具有了一定的穩(wěn)定性及規(guī)模 為日后商圈的餐飲服務(wù) 提供了很好的基礎(chǔ) 結(jié)論及建議 通過(guò)對(duì)外籍人士日常外出就餐習(xí)慣的研究我們發(fā)現(xiàn) 被訪(fǎng)者外出就餐主要集中在晚餐的時(shí)間 其次為午餐和下午茶等非正餐時(shí)間 其中早餐外出就餐的頻率最高 50 的被訪(fǎng)者天天都在外邊用早餐 用晚餐的頻率集中在每周2 3次 43 5 的被訪(fǎng)者天天在外用午餐 男性外出就餐的頻率要高于女性 工作時(shí)間 如午餐時(shí)間 被訪(fǎng)者多會(huì)與自己的同事外出就餐 但在晚餐或非工作時(shí)間外國(guó)人則更愿意與朋友 家人用餐 這一趨勢(shì)在女性被訪(fǎng)者中表現(xiàn)更為明顯 結(jié)論及建議 被訪(fǎng)者外出就餐的主要原因集中在方便及嘗試新的口味方面 調(diào)查結(jié)果顯示 歐美外籍人士在平時(shí)外出就餐時(shí) 更青睞對(duì)于他們而言具有異國(guó)風(fēng)味的食物 如 北京風(fēng)味 以辣為主的川菜 日韓風(fēng)味等 大部分被訪(fǎng)者能夠記住自己常去的餐廳的名稱(chēng) 接受調(diào)查的300個(gè)有效被訪(fǎng)者當(dāng)中 他們所給出最喜歡的餐廳中 酒吧 咖啡廳 茶室占一定比例 結(jié)論及建議 外國(guó)人選擇餐廳的主要考慮因素集中在食物本身的質(zhì)量上 良好的食飯菜量 獨(dú)特的口味 物有所值等 男性偏重于質(zhì)量 女性偏重于口味 在次之后考慮的因素是方便性 如 地點(diǎn)方便等 被訪(fǎng)者忠實(shí)于現(xiàn)有餐廳的原因也集中在高質(zhì)量的食品方面 其次為良好的就餐環(huán)境及朋友的推薦等 CTR建議 Space公司在今后引進(jìn)餐飲項(xiàng)目時(shí) 應(yīng)首先保證飯菜本身的高品質(zhì)能夠滿(mǎn)足需求 然后盡可能改善就餐環(huán)境 提供外文服務(wù) 結(jié)論及建議 對(duì)于品牌轉(zhuǎn)換部分 促使外國(guó)人轉(zhuǎn)換品牌的因素同樣集中在飯菜質(zhì)量上 接下來(lái)的依次為朋友的介紹 地理位置方便等 因此 我們認(rèn)為歐美外籍人士選擇餐廳最看中的是食品的質(zhì)量 其次是餐廳地理位置是否方便 然后 餐廳的環(huán)境 有中英文服務(wù) 朋友的推薦也是不可忽視的因素 OUTBACKSTEAKHOUSECOURTYARDNIVENSIOEKOREANRESTAURANTASSAGGIMRSSHANEN SBAGELSSOOKSOUDMEXICANWAVEBRASSERIEFLO 被訪(fǎng)者提到的部分餐廳 STARBUCKSCOFFEEHATSCNEGOOSEANDDUCKBELLAEIO鹿港PINOCCHIOTEXANGRILLRESTAURANT 被訪(fǎng)者的記憶顯然并不只局限于大品牌和老字號(hào)食肆 其中如茶餐廳 酒吧 咖啡廳等只要自身有特色 也能占一定的比例 客群定位 目標(biāo)消費(fèi)者分析 北京市人口中 0 14歲的人口為187 8萬(wàn)人 占總?cè)丝诘?3 6 15 64歲的人口為1078 6萬(wàn)人 占總?cè)丝诘?8 0 65歲及以上的人口為115 5萬(wàn)人 占總?cè)丝诘? 4 以年齡介于25 34歲的數(shù)目最為龐大 其次是35 44的人群 以上數(shù)據(jù)來(lái)自全國(guó)第五次人口普查 年齡構(gòu)成 社會(huì)人口分析 金領(lǐng)一族 企業(yè)主 商務(wù)人仕階層生活形態(tài)研究 白領(lǐng)上班族 北京的白領(lǐng)上班族 年齡 25 35歲的青年為主職業(yè) 初級(jí)及中級(jí)白領(lǐng)教育程度 大學(xué)及以下家庭生命周期 未婚 大多無(wú)子女負(fù)擔(dān)所得 年收入2 5萬(wàn)標(biāo)簽 沒(méi)有明顯標(biāo)鑒 生活形態(tài) 在商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中 白領(lǐng)上班族拼命的向上攀爬 工作占據(jù)著不少的時(shí)間 休閑娛樂(lè)成為了工作以外忙里偷閑的拼息空間 定期交付按揭房款為其金錢(qián)最主要的支配內(nèi)容 有時(shí)雙休日還是可以到郊外周邊度假散散心 北京的本地金領(lǐng)一族 年齡 25 40歲的青壯年為主職業(yè) 中高層白領(lǐng) 自由職業(yè)者 政府關(guān)鍵崗位公務(wù)員教育程度 大學(xué)及以上家庭生命周期 已婚 子女在學(xué)齡或?qū)W齡前所得 年收入20 30萬(wàn)標(biāo)簽 念過(guò)書(shū) 出過(guò)國(guó) 擁有一部車(chē) Bora Passat1 8 一套房 市區(qū)中心的中高檔公寓或城郊低價(jià)位的聯(lián)排別墅 一款價(jià)值過(guò)萬(wàn)的二線(xiàn)名表 RADO LONGINES OMEGA 生活形態(tài) 在高度的競(jìng)爭(zhēng)中 經(jīng)營(yíng)著事業(yè)的向上攀升 工作占據(jù)著最多的時(shí)間 休閑娛樂(lè)往往是工作中的見(jiàn)縫插針或與工作相復(fù)合 精神狀態(tài)高度緊張 形成了以狂購(gòu) 度假 熬夜 桑拿 賭牌等不同形式的間歇性發(fā)泄式的休閑活動(dòng) 身體健康為該族群的最大關(guān)注 健身美容 按摩理療等為必堅(jiān)持的活動(dòng) 上述活動(dòng)為其金錢(qián)最主要的支配內(nèi)容 年齡 年齡集中在35 45歲之間職業(yè) 高層經(jīng)理人教育程度 大學(xué)及以上家庭生命周期 已婚標(biāo)簽 他們一般受聘于外資企業(yè) 公司按級(jí)配房配車(chē) 居住于高檔地段的公寓或別墅群內(nèi) 身份一望即知 衣飾穿戴均為國(guó)際品牌 而且日常消費(fèi)明顯傾向于西方口味 他們一般不會(huì)刻意表現(xiàn)自己是上等人物 使用的都是一些穩(wěn)重的國(guó)際公眾品牌 生活形態(tài) 與社會(huì)頂層富豪和金領(lǐng)一族族相較 他們正是最懂生活品味 最懂享受生命的階層 他們喜歡自助旅行 尋幽探秘 北京的外籍金領(lǐng)階層 年齡 年齡集中在35 45歲之間職業(yè) 由中國(guó)第二批先富裕起來(lái)的商人和關(guān)鍵部門(mén)的政府高官所組成 近年才有少數(shù)年輕知本家加入這一行列 教育程度 他們以各種方式獲得了一定的學(xué)歷家庭生命周期 已婚 處于子女接受初等教育期標(biāo)簽 他們開(kāi)著Audi Benz或進(jìn)口TOYOTA吉普 車(chē)牌號(hào)碼一望即知 衣飾為Dunhill Boss VERSACE 戴著鑲鉆的二線(xiàn)名表或?yàn)橹袊?guó)人熟知的一線(xiàn)品牌Rolex Cartier 住在最高檔地段的高檔公寓內(nèi) 而終極將是別墅產(chǎn)品的消費(fèi)者 他們使用一切表現(xiàn)自己是上等人的東西 都是一些穩(wěn)重的公眾名牌 既不出彩也絕不會(huì)有失身份 生活形態(tài) 與社會(huì)頂層富豪和金領(lǐng)一族族相較 他們是最缺少生活品味 最物質(zhì)化的階層 他們絕不會(huì)自助旅行 也較少參加團(tuán)旅 僅限國(guó)外 而是以招待和被招待的形式 他們以商務(wù)考察的形式游歷諸國(guó) 旅行時(shí)基本上入住四五星級(jí)酒店 他們喜歡熟悉的豪華舒適氣息 商業(yè)化的企業(yè)主階層 我們將消費(fèi)者定位在哪 金領(lǐng)一族 企業(yè)主 白領(lǐng)上班族 三者能否兼而有之 尋找北京三個(gè)階層的共同點(diǎn) 金領(lǐng)一族 企業(yè)主 白領(lǐng)上班族 共同點(diǎn) 需求供應(yīng)的相同平臺(tái) 只有在供應(yīng)市場(chǎng)可選擇豐富多樣的情況下 三個(gè)階層不同的需求才會(huì)被分別全部滿(mǎn)足 北京市是一個(gè)都市化進(jìn)程較快的城市 生活節(jié)奏迅速 商業(yè)零售業(yè)和餐飲娛樂(lè)業(yè)日漸發(fā)達(dá) 但仍缺少?lài)?guó)際感和多樣性 以北京為主要生活平臺(tái)的三個(gè)階層人士活動(dòng)空間同質(zhì)化 由公寓 辦公室 飛機(jī) 汽車(chē)所組成 八小時(shí)以外的交際娛樂(lè)單調(diào)類(lèi)同 三個(gè)階層人士面臨著同樣的繁忙的壓力或重復(fù)的壓力 階層越高 生活工作區(qū)域的跨地域性越強(qiáng) 三個(gè)階層共同擁有類(lèi)上海式的都市生活體驗(yàn) 盡管各階層在方便性 舒適性 豐富性 格調(diào)上需求各有側(cè)重 但總體上 曾有過(guò)的體驗(yàn)所帶動(dòng)的需求在北京市未能得到滿(mǎn)足 金領(lǐng)一族由于年輕和對(duì)未來(lái)的良好預(yù)期 敢于透支未來(lái) 所以盡管總體上金領(lǐng)一族的收入水平低于企業(yè)主階層一個(gè)層次 但其支出額所占收入額的比重卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上一個(gè)階層 表現(xiàn)出兩階層消費(fèi)支出額度趨同化的趨勢(shì) 金領(lǐng)一族與企業(yè)主階層消費(fèi)支出額度趨同化 鳳凰城有沒(méi)有一個(gè)很好的理由讓商戶(hù)可以安心地營(yíng)業(yè) 由于體量所限 配套型商業(yè)在周邊將面對(duì)嚴(yán)竣競(jìng)爭(zhēng) 缺乏主題的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展亦會(huì)困難重重 西洋私房菜可行性的針對(duì)性訪(fǎng)問(wèn) 有創(chuàng)業(yè)沖勁的知名廚師有前瞻性的知名西餐廳業(yè)界人士知名設(shè)計(jì)師 知名西餐廳業(yè)界專(zhuān)業(yè)人士訪(fǎng)談 知名設(shè)計(jì)師訪(fǎng)談 4 商業(yè)規(guī)劃 出租車(chē)停泊處立柱 排樓 立體裝飾 引導(dǎo)區(qū)意大利布帆下沉式廣場(chǎng)盆栽綠植 四周遍植梧桐 商業(yè)部分外圍建議 PHOENIX SPLACE 商業(yè)部分外圍建議 1 2 3 3 3 3 1 4 2 3 4 商業(yè)部分外圍建議 至于餐廳的前方 我們建議用大量的滿(mǎn)天星的夜燈 而禮拜天卻整天可成為老外日光浴的好去處 此外通過(guò)太陽(yáng)傘與可伸縮白色的布帆 意大利 的綜合部置 可以將第二期 第三期之間的休閑氣氛更能發(fā)揮無(wú)遺 同時(shí)每一個(gè)餐廳應(yīng)該考慮配予十至十五平米的員工休息室 以免影響整體的對(duì)外形象 在售樓處前方應(yīng)設(shè)一個(gè)出租車(chē)停泊處 以方便來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)上下車(chē)之用 而為了增加對(duì)外的形象 建議在售樓處門(mén)前建立標(biāo)志性牌樓 或裝飾性建筑小品 以突出商業(yè)街的商業(yè)形象 停車(chē)方面除了在地下車(chē)庫(kù)以外 第四期也可以做為臨時(shí)解決的方案之一 綠植環(huán)境的深層文化意義 傳說(shuō)梧桐具有靈性 能引來(lái)鳳凰 詩(shī)經(jīng) 大雅 卷阿 云 鳳凰嗚矣 于彼高岡 梧桐生矣 于彼朝陽(yáng) 宋代鄒博的 見(jiàn)聞錄 說(shuō) 梧桐百鳥(niǎo)不敢棲 止避鳳凰也 中國(guó)的龍 鳳 在神話(huà)傳說(shuō)中 鳳是神鳥(niǎo) 能引來(lái)鳳凰的梧桐 自然是神異的植物 建議在商場(chǎng)范圍廣泛栽種 PHOENIX SPLACE 綠植環(huán)境的深層文化意義 商業(yè)面積分割方案 PHOENIX SPLACE 商業(yè)面積分割方案 首層大門(mén) 為了更充分發(fā)揮 內(nèi)街 的聚人功能 我們計(jì)劃將目前臨街的大門(mén)改為朝內(nèi)街開(kāi)口 以構(gòu)成 引流 效果 另原售樓處則將上下兩層分割成兩個(gè)獨(dú)立單元 首層單元入口見(jiàn)圖示 商業(yè)面積分割方案 PHOENIX SPLACE 商業(yè)面積分割方案 二層大門(mén) 二層單元須增加獨(dú)立樓梯做進(jìn)門(mén)通道 各臨街窗櫥可按租戶(hù)需求安裝有特色的招牌 但必須通過(guò)租約嚴(yán)格控制好表現(xiàn)的效果 商業(yè)部分人流 車(chē)流建議 PHOENIX SPLACE 商業(yè)部分人流 車(chē)流建議 人流和車(chē)流的疏導(dǎo)是餐飲業(yè)態(tài)的核心重點(diǎn) 而除了會(huì)所內(nèi)電梯可直達(dá)車(chē)庫(kù)外 則只有圖中位置可供考慮 有鑒人流與垂直和平面交通的唇齒關(guān)系 故必須與設(shè)計(jì)部門(mén)從詳計(jì)議 加以深化 商業(yè)部分與康體會(huì)所的互動(dòng) PHOENIX SPLACE 商業(yè)部分與康體會(huì)所的互動(dòng) 由于會(huì)所之原設(shè)計(jì)并無(wú)考慮與商業(yè)部分聯(lián)通 故在圖中所示位置已安排做洗手間 管理用房 機(jī)房等 但為提高會(huì)所和商業(yè)部分之間的互動(dòng)性和豐富自身的功能性 現(xiàn)計(jì)劃更改其功能為健康飲料水吧 直接與旁邊的商業(yè)融為一體 中間部分我們擬分隔為三 四個(gè)西餐廳 同時(shí)餐廳必須要增加戶(hù)外的座 椅數(shù)目 至于餐廳后門(mén)則建議增加下沉式廣場(chǎng) 餐廳獨(dú)享的后花園 并僻為餐廳專(zhuān)用的茶座范圍 如果環(huán)境條件允許最好在下沉式廣場(chǎng)的上面加建玻璃雨蓬 商業(yè)部分與戶(hù)外范圍和三期的互動(dòng) PHOENIX SPLACE 商業(yè)部分與康體會(huì)所的互動(dòng) 餐飲行業(yè)的成功乃在于其 聚人 的能力 參考麗都廣場(chǎng)和后海酒吧街的經(jīng)驗(yàn) 我們希望引進(jìn)一種法國(guó)街頭茶座的概念 來(lái)達(dá)到增加人氣的效果 鳳凰城健身會(huì)所平面規(guī)劃建議 通常一家會(huì)所的設(shè)計(jì)規(guī)劃需考慮到會(huì)所在該區(qū)域內(nèi)所起到的作用 一般分為兩大類(lèi) 一類(lèi)主要是以服務(wù)為主導(dǎo) 作為業(yè)主配套設(shè)施且不對(duì)外經(jīng)營(yíng) 不以營(yíng)利為目標(biāo) 另一類(lèi)主要以經(jīng)營(yíng)為目標(biāo) 如以經(jīng)營(yíng)為主 則在規(guī)劃俱樂(lè)部各區(qū)域時(shí)應(yīng)考慮到會(huì)員使用俱樂(lè)部的空間順序 以達(dá)到每一寸空間的有報(bào)償性利用 以下就有關(guān)會(huì)所規(guī)劃方案兩大主要目標(biāo)具體分析 一 服務(wù)配套為主要目標(biāo) 1 核心理念重點(diǎn)服務(wù)于小區(qū)業(yè)主 不強(qiáng)調(diào)對(duì)外經(jīng)營(yíng) 不以營(yíng)利為主要目標(biāo) 2 根據(jù)圖紙所示 原會(huì)所入口 前臺(tái)及大廳大部分設(shè)置仍保持不變 3 原圖紙及規(guī)劃比較偏向于以服務(wù)配套為主的經(jīng)營(yíng) 并沒(méi)有考慮很多日后的經(jīng)營(yíng)條件與氣氛營(yíng)造 故除非開(kāi)發(fā)商有意調(diào)整經(jīng)營(yíng)方向 否則原來(lái)的規(guī)劃布局還是相對(duì)合理的 其中可以考慮的功能調(diào)整如下 1 棋牌室離兒童游樂(lè)區(qū)較近 而棋牌室內(nèi)的活動(dòng)功能部分可能與小孩的娛樂(lè)的功能定位有所矛盾 因此建議將棋牌室以可隔音的活動(dòng)隔段 改造成多個(gè)多