影響拿地的企業(yè)因素.doc

土地儲備系列一:影響拿地的企業(yè)因素 影響拿地的企業(yè)因素有： 1、公司戰(zhàn)略 從公司整體發(fā)展角度，是否要進入一個區(qū)域，進入一個城市，是否要擴大在該城市的市場占有率。這方面需要重點考慮的是做好城市領先和城市數(shù)量的關系，盡可能的把更多的城市做成根據地。 2、土地儲備一是從土地儲備總量上是否充足，能否支持未來幾年的可持續(xù)發(fā)展，特別是對上市公司而言，由于拿地到竣工確認收益至少需要三年，因此土地儲備必須保證未來三年的業(yè)績支撐。二是從土地儲備結構上是否合理，是否一線、二線、三四線布局合理、是否市區(qū)、近郊、郊區(qū)分布合理，是否高端、改善、剛需有效組合等等。 3、資金情況 公司的資金是否充足，募集資金的能力與成本如何？如果資金充足亦或過剩，募集資金的能力強，而項目開發(fā)的預期收益率高于資金募集成本，那么增加項目土地儲備可以增加公司的利潤的，應該合理利用融資增加土地儲備。 4、溢價能力 公司在品牌、產品、營銷等是否能在某一區(qū)域或某一類產品上實現(xiàn)較高的溢價，如果具有較高的溢價能力，那么不僅項目的潛在收益較高，而且公司也有較高的機會獲得該項目。反之，如果公司的溢價能力有限，不僅是收益水平低，實際上公司通過公開方式投的土地的幾率也很低。其中政府關系也是公司實現(xiàn)土地向下溢價的一項重要資源。 5、成本控制 公司取得土地的成本不應該高于周邊土地的價格（除非公司的溢價能力極強），即謹慎對待地王項目，如果公司獲得土地的成本低于市場水平，或是市場的土地價格存在剛性，易升難降，則土地成本風險較低。 6、隱性收益 除了財務性的收益外，項目開發(fā)還有提升公司品牌、改善土地儲備結構、團隊建設等隱性收益，因此也要綜合考慮這些隱性收益，這將影響到公司的長期上溢價能力。土地儲備系列二:影響拿地的城市選擇 除了企業(yè)內部因素外，項目開發(fā)（以住宅為例）的超額利潤來源于行業(yè)上行、城市紅利、項目潛力和操盤附加四個方面，先談 影響拿地的城市因素： 1、城市規(guī)模“溢價誠可貴，風控價更高”，拿地的首要因素是可行，其次才是盡可能高的土地溢價空間。決定項目可行性首先是一個城市的市場規(guī)模大小，市場規(guī)模大，項目的平臺就大操盤的選擇面也大，公司后續(xù)也可以增加項目擴大市場份額，這樣的城市才有價值。 判斷一個城市市場規(guī)模的外在體現(xiàn)是房屋成交量，包括一手房和二手房，內部因素是人口規(guī)模、人口結構和購房偏好。 人口規(guī)模又包括市區(qū)的人口規(guī)模、自然增長及城市化速度，下轄縣人口遷入（受城市首位度影響）和城市外部人口遷入（受城市輻射力影響）三個方面，從人口規(guī)模角度，不僅要了解市區(qū)自身人口數(shù)量，更要分析中心城區(qū)對城市以外區(qū)域和對下轄縣的人口集聚力。 從人口結構角度，要分析購房人口的家庭生命周期，確定剛需、改善型和享受型等細分的規(guī)模及趨勢。 從購房偏好角度，有的城市居民傾向于把儲蓄用于購房自住或是投資，而有的城市居民喜歡吃喝玩樂型消費。 綜合而言，把對影響市場規(guī)模的人口及需求因素作為趨勢研究的根本，以市場房屋成交量作為參考數(shù)據。 2、市場競爭 市場競爭的根源在于土地，因此需要分析土地形態(tài)的三個階段確定競爭程度及趨勢： 決定長期競爭趨勢的是城市土地資源的稀缺程度與政府土地供應的節(jié)奏和規(guī)模；土地稀缺且供應有限，那么長期的住宅市場必然是供應有限的，競爭和風險是可控的，土地升值的空間是廣闊的。 決定短期競爭程度的是開發(fā)商手中的存量土地規(guī)模及在建未售項目，這些將在未來幾個月或是一兩年內形成有效供給，很大程度上決定了當前拿地未來所面臨的競爭程度。 在售項目的規(guī)模及去化速度反映了市場是饑渴的還是需求平淡，也會影響未來價格上漲的動能。 3、溢價機會 對于一名土地儲備工作者而言，確保項目的可行性只是初級，盡可能的追求土地帶來的溢價才是終極目標。 城市給予土地溢價的機會在于以下三個方面： 一是需求帶動型，即城市化進程帶來的人口紅利，大致來講，客群加權城市化水平在45%-55%之間，城市化進程最快，房價上漲也最快。 二是成本推動型，如果政府土地收儲來源由天然凈地轉為舊改或拆遷為主時，或是政府在城市某一區(qū)域投入大量市政建設時，土地的成本價格均會大幅上升，在此之前布局土地無疑有很好的土地溢價空間。 三是由供給結構影響，每個城市的土地供應是波動的，而受到外來開發(fā)商及資金進入影響，需求也是波動的，供給結構的轉變會大幅提升地價，搶在其他地產商大局進入之前，適時布局，將會享有很好的土地溢價空間。 除了以上三個方面，還要注意城市的購買能力，不僅是經濟總量和人均水平，還有分析不同支柱產品間的財富創(chuàng)造水平，國有企業(yè)與私人企業(yè)在GDP的占比等等，好比龍巖和三明，GDP接近，但龍巖的支柱產業(yè)是高利潤的黃金、煤礦等且以私人企業(yè)為主，而三明的支柱產業(yè)是低利潤的鋼鐵等且以國有企業(yè)為主，龍巖的購買力自然強于三明。 4、市場公平 判斷城市機會不可遺漏的是土地市場的公平性，各家開發(fā)商都需要通過公開的招拍掛取得土地，那么市場是公平的，如果你能夠以更低的價格獲得土地，那么低成本的土地自然帶來土地溢價，而如果別人能以比你更低價格取得土地，那你獲得的就是負溢價了。土地儲備系列三:影響拿地的項目研判 不管是對行業(yè)、城市的分析，還是公司內部因素，最終都要落在項目上，外因通過內因起作用。而對項目的研判，首先要選擇一個可量化的評估標準，我認為最合適的是“資本金IRR”指標（公司對項目各個時間投入資金和收到資金的內部收益率），即從企業(yè)資金流量的角度，綜合考慮市場、項目、企業(yè)各方面因素項目所能獲得的動態(tài)收益。相比“銷售利潤率”、“資本金利潤率”、“現(xiàn)金流IRR”三個指標，“資本金IRR”能同時考慮資金杠桿和時間效應，最能體現(xiàn)公司對項目投入資金和獲得收益的關系。 影響項目“資本金IRR”的因素有五個，分別是開發(fā)周期、建設成本、銷售價格、銷售周期、付款與融資，對項目的研判也是基于對以上因素的判斷： 1、項目定位 確定項目定位要綜合考慮項目稟賦、客戶需求、市場競爭、公司策略和能力等因素，但是對于已經形成產品線標準化的公司而言，就容易很多了，只要根據項目稟賦和公司產品線，確定向何種客戶以何等價格提供何類產品。實際上，我們不是拿下了土地再來做定位，而是根據產品線選擇適合的土地來開發(fā)。 從拿地角度，對于每一塊土地，都應當是在適當?shù)臅r候開發(fā)為適合的產品，因為每一塊地，由于交通、配套、心理、人文等因素，都有一個從不成熟到成熟的過程，若在其不成熟時將其開發(fā)為中低端的產品，等到區(qū)域成熟了，周邊都開發(fā)成中高端產品了，過早開發(fā)的地塊就可惜了。這大概就像一個女人，也是希望在適當?shù)臅r候碰到一個合適的男人，而從土地角度就是要尊重城市發(fā)展和尊重土地價值。 2、開發(fā)周期與建設成本 確定項目定位后，產品線的標準化使我們很容易確定項目的開發(fā)周期、建設成本及付款進度，在中駿，從拿地到交房的開發(fā)周期，100米高層是32個月，18層高層是26個月，別墅和多層是18個月；當然，對于新進入區(qū)域和高端產品線的開發(fā)周期，會略長一些，但這也都是可估的。 在整個開發(fā)周期中，需要重點關注的是兩個節(jié)點： 一是取得施工證，四證齊全具備申請開發(fā)貸款的條件； 二是取得預售證，準許預售具備取得銷售回款的條件。 3、銷售價格與銷售周期銷售價格與銷售周期是相關的，對兩者的確定也是整個項目研判中的核心技術環(huán)節(jié)，重點在于價格市場比較修正，難點在于對價格及去化速度的趨勢研判。 價格的市場比較修正，就是選擇地段、產品、客群相似的可比在售項目，根據公司、產品的競爭力及項目價格的市場反饋（去化速度）進行修正，確定本項目的當前售價和預計的去化速度。 價格的趨勢研判，拋開宏觀的、產業(yè)的、城市整體的影響因素不談，要重點分析三個方面： 首先是土地成交價格，這反映了未來競爭項目的成本剛性，也體現(xiàn)出未來價格的走勢； 其次是供給關系變化，這影響到下一階段的定價話語權，供不應求，開發(fā)商定價話語權強，價格上漲動力強； 再次是項目價值變化，即從項目自身的地段、交通、配套、人文等方面，可以感受或是預期的價值變化，這一般與本區(qū)域的規(guī)劃和建設密切相關。 4、付款條件與融資方式 “資本金IRR”受到付款條件與融資的影響很大。 在付款方式上，是全部以現(xiàn)金方式支付，或是以其他實物方式提供，例如一些城市舊改項目，只需要提供一定數(shù)量的安置房，以現(xiàn)金支付的地價很低，這給了企業(yè)很大的空間，因為安置房的建設資金可以部分來源于開發(fā)貸或是商品房的預收款，企業(yè)可以用較少的現(xiàn)金推動一個大項目。 在付款周期上，分期付款可以降低對企業(yè)資金的占用周期，再結合融資方式，如果付款周期超過三個月，那么可以通過信托融資籌集部分土地價款，如果付款周期超過六個月，可以通過向銀行預申請開發(fā)貸的方式，在取得四證后在較短的時間內獲得開發(fā)貸和銷售回款，企業(yè)資金實際占用周期也就短了。 5、城市化率與項目區(qū)位對土地溢價的影響 最后還是回到土地溢價上，怎么從項目角度獲得更大的土地溢價空間，還是要從土地價值出發(fā)。土地溢價來源于土地價值的變化，包括地段、交通、配套、人文、環(huán)境等方面，而這些的提升主要來源于城市發(fā)展中的城市建設投入，所以確定土地溢價就是要確定在城市發(fā)展過程中，每個階段哪些區(qū)域的城市建設投入大。通過分析城市化與項目區(qū)位的關系，有以下幾點經驗： 城市化水平在40%以內時，城市建設主要集中在老城區(qū)，老城區(qū)的土地升值空間最快； 城市化水平在40%-50%時，城市開始建設新城區(qū)，市政建設向新區(qū)建設傾斜，但市民仍然認可老城區(qū)，老城區(qū)和城市新區(qū)的土地升值同時上升； 城市化水平在50%-60%時，新區(qū)建設基本成型，城市市政建設向近郊轉移，城市進入被動郊區(qū)化階段，市民對新區(qū)認可度高，對近郊生活仍有疑慮，此時新區(qū)的土地升值最快，近郊土地價值開始步入快車道； 城市化水平在60%-70%時，近郊建設效果逐步展現(xiàn)，城市市政建設重心開始從近郊向遠郊轉移，城市進入主動郊區(qū)化階段，市民對近郊的居住認同度提高，此時近郊的土地升值最快，遠郊土地價值開始步入快車道； 城市化水平在70%以上時，城市進入遠郊發(fā)展和老城改造階段，遠郊和老城區(qū)的土地升值最快。 因此從溢價角度，土地的布局應當考慮到城市發(fā)展進程，適當?shù)某安季?，享有城市建設帶來的市政紅利。 開發(fā)周期、建設成本、銷售價格、銷售周期、付款與融資，決定了對項目當前“資本金 IRR”的研判，而準確的土地溢價空間研判，則會帶來更強的土地競買能力和更高的開發(fā)收益土地儲備系列四：影響拿地的行業(yè)分析系列四影響拿地的行業(yè)分析將會是土地儲備系列的最后一篇，之所以把它放在最后，是因為影響行業(yè)走勢的因素最多最廣，要做出準確的行業(yè)預判需要完全洞察所有的影響因素，以系統(tǒng)的思維深入到行業(yè)體系之中，因而難度極大，如果沒有系統(tǒng)思維，就會變成盲人摸象，如果不能完全洞察各方因素，又會差之毫厘謬以千里。對行業(yè)的分析，我也無法做到盡善盡美，只能把自己對行業(yè)的一些理解與大家分享。影響行業(yè)走勢的因素眾多，大體可以歸納為外部的經濟與政策和內部的系統(tǒng)與各方。1、外部的經濟與政策影響行業(yè)走勢的外部經濟與政策因素，可以分為四個層面 產業(yè)政策、宏觀政策、國內經濟、國際經濟，而且四個因素實際是相互影響。首先是產業(yè)政策，包括土地、規(guī)劃、預售、開發(fā)貸款、住房貸款、保障房制度等方面，一方面產業(yè)政策不同于宏觀政策，前者是針對某一產業(yè)，而后者是對整個宏觀經濟，另一方面產業(yè)政策又要服從于宏觀政策，不能與宏觀政策相矛盾。 其次是宏觀政策，宏觀經濟的四大目標是經濟增長、充分就業(yè)、物價可控、國際收支平衡，宏觀政策的目標就是實現(xiàn)四大經濟目標。第三是國內經濟，當前中國經濟的特征是經濟增長速度較快，但可持續(xù)性減弱，面臨著高物價和國際收支失衡的問題。第四是國際經濟，當前國際經濟形勢是比較糟糕的，一方面是歐美發(fā)達國家的債務危機和高失業(yè)率，另一方面是發(fā)展中國家的高通貨膨脹率。外部的經濟與政策，又是相互影響的。當前國際經濟的問題的是由舊有的經濟增長方式引起的，當前國際經濟的增長方式是“出口消費”模式，即一端是發(fā)展中國家出口商品帶動經濟增長，外匯盈余又被迫造成國內貨幣超發(fā)，引發(fā)國內的通貨膨脹；另一端是發(fā)達國家進口商品進行消費，國內產出低于國內消費，造成國家負債和居民負儲蓄率，引發(fā)了國家債務危機和高失業(yè)率?！俺隹谙M”的經濟增長方式已經造成了國際經濟失衡，是不可持續(xù)的，那么國際經濟的繼續(xù)增長要求國際收支要相對平衡，這要么依靠匯率調整，要么依靠轉變經濟增長方式。國際經濟影響國內經濟，從中國角度，匯率調整相當于國際貨幣儲備貶值，財富縮水，是無奈之舉；而轉變經濟增長方式來加強國際收支平衡需要擴大內需，同時也要培養(yǎng)新興產業(yè)，保持中國的國際競爭力。 從宏觀政策角度，目標是“保增長、調結構、控物價”，具體要求引導社會資金進入實體新興產業(yè)領域來而非傳統(tǒng)的高能耗和低附加值的產業(yè)，引導居民儲蓄進入消費領域而非投資投機領域（主要是房地產）。 在落實到產業(yè)政策，就要限制社會資金、產業(yè)資金進入房地產開發(fā)領域，造成新興產業(yè)投資不足；限制居民儲蓄資金進入房地產投資領域，以及高房價下的住房消費對其他社會消費的擠出效應。所以，限制產業(yè)資金和消費資金進入房地產開發(fā)和投資領域，將會是當前中國轉變經濟發(fā)展方式過程中的一項基本政策。2、內部的系統(tǒng)與各方參與房地產行業(yè)的主要各方有中央政府、地方政府、開發(fā)商、購房者和金融機構等，由此形成了土地市場、商品市場、貨幣信貸市場。n 中央政府：中央政府是宏觀政策和產業(yè)政策的制定者和監(jiān)督者；n 地方政府：土地市場的供方，保障房的供方，受到經濟政績的激勵和地方財政的限制；n 開發(fā)商：土地市場的買方，商品市場的供方，位于產業(yè)鏈的中間環(huán)節(jié)，同時作為資金密集型產業(yè)，對金融機構的依賴性很強；n 購房者：商品市場的買方，保障房的買方；n 金融機構：為地方政府提供土地開發(fā)貸款，為開發(fā)商提供房地產開發(fā)貸款，為購房者提供住房抵押貸款。土地市場的關鍵因素包括土地供應量、土地供應結構