商業(yè)地產(chǎn)建筑設計與人流動線研究

商業(yè)地產(chǎn)建筑設計與人流動線研究 商業(yè)前期策劃關于建筑設計的建議 【文章簡述】 ：隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟和理性，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)從當初以住宅開發(fā)模式做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的套路中轉(zhuǎn)變過來，甚至對后期經(jīng)營管理的重視程度已經(jīng)超過銷售。而在前期策劃工作中相當重要的一個環(huán)節(jié)就是對建筑方案設計的支持，包括整體規(guī)劃、物業(yè)形態(tài)、建筑風格、商業(yè)建筑要求、人流動線等。 本文從后期經(jīng)營、招商的角度出發(fā)，研究不同商業(yè)經(jīng)營模式對前期商業(yè)建筑設計、配套設施的要求。以期在項目初始的策劃階段能夠?qū)ㄖO計和布局規(guī)劃提出建設性的意見，減少后期的改動與損失。 第一部分 商業(yè)建筑整體規(guī)劃設計 一、規(guī)劃設計創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間 1、商業(yè)項目設計總體原則 商業(yè)物業(yè)較為常見的有以下四種空間形式： （1 ）室內(nèi)大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕；（如百貨、大賣場） （2 ）露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；（如吳江路步行街、梅川路步行街等） （3 ）回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋；（如西郊百聯(lián)購物中心） 1 （4 ）室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋。（如港匯廣場、正大廣場） 由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于商場的經(jīng)營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。 商業(yè)項目在追求寬敞舒適的空間的同時，對得房率 K（實際使用面積/ 銷售面積）也要控制，不能過小。室外步行街的得房率 K 能達到 8090%，而室內(nèi)購物中心的得房率要小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區(qū)等公共部位面積都屬于公攤面積，一般在得房率在55%65%之間。 內(nèi)部布局規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達到最大，達到購物中心的整體人氣平衡，避免產(chǎn)生絕對的死角死鋪。在規(guī)劃設計上常用手法有： （1 ）以主力店引導人流。 一般大型購物中心都會引進主力店來吸引人流，并對人流起到引導作用。通常會將主力店安排在整個人流動線體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長購物中心的人流通過路線；例如很多大賣場會設置在相對比較靠里的位置，人流進入大賣場必須要經(jīng)過較長的一條通道，通道兩邊通常布置專賣店?；蛘邔⒋筚u場設置在二樓，讓消費者必須要從二樓經(jīng)過。 （2 ）以局部的造景、中庭聚集人流； 景觀、中庭是現(xiàn)代商業(yè)中心的必要元素。不論你是哪種形式的商業(yè)，景觀和中庭都是必2 不可少的，它已經(jīng)不僅僅是購物環(huán)境、消費檔次的符號。 景觀和中庭在商業(yè)建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用。一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通過通透、寬敞的視覺可見性，消費者非常容易尋覓到自己的消費目的地，迅速有針對性地引導人流。 （3 ）以餐飲休閑娛樂區(qū)引導人流； 餐飲業(yè)態(tài)已被驗證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)。不管是綜合性商場、休閑步行街還是社區(qū)底商，餐飲都應該作為主力業(yè)態(tài)而占有相當大的比例。尤其是在一些流動人流較少的住宅區(qū)，普通零售、百貨服裝等對人流依賴較大的業(yè)態(tài)難以生存，而餐飲、休閑、娛樂等服務型業(yè)態(tài)卻能夠很好的吸引人流。 餐飲業(yè)態(tài)有帶動人氣的作用 物業(yè)形態(tài) 餐飲業(yè)態(tài)設置位置 說明 百貨商場 主力品牌設置一樓，休閑餐飲可分設在各個樓層，大型餐飲設置在高樓層。 主力品牌如麥當勞、 KFC 通常設置在一樓，作為形象和吸引人流；休閑特色餐飲分設樓層可以有效帶活人流的垂直動線；大型餐飲面積需求較大，且目的性消費較強，設在高樓層搭配觀光電梯，較有檔次也符合經(jīng)濟性。 大賣場 主力品牌一般設置在賣場主入口或沿街，休閑餐飲設置在內(nèi)部。 與賣場戰(zhàn)略合作的品牌餐飲通常都會獲得較好的商鋪位置，如主入口或者曝光度較好的沿街位置。由于大賣場的開設地點多半為社區(qū)或近郊，因此賣場也需要借助品牌餐飲3 吸引人流。 休閑步行街 通常為一二層商鋪聯(lián)動經(jīng)營，主力品牌通常設置在街頭或街尾。 以休閑特色餐飲為主， 面積適中，得房率也較高。主力品牌設置在兩端，提升步行街號召力。 社區(qū)商鋪 較為雜亂，一般分割都較為靈活。 社區(qū)商鋪大多為產(chǎn)權銷售，業(yè)態(tài)經(jīng)營較為靈活，通常是自然成市。 總結(jié) 無數(shù)案例說明，餐飲對整體商業(yè)的帶動作用，尤其是在經(jīng)營初期，并且餐飲也是眾多業(yè)態(tài)中，相對來講經(jīng)營成功率較高的業(yè)態(tài)。最典型的案例就是陸家嘴的正大廣場，項目開業(yè)初期，只有餐飲、休閑、咖啡類業(yè)態(tài)能夠經(jīng)營成功，而其他對人流依賴較大的服裝零售業(yè)則經(jīng)營慘淡。 （4 ）出入口數(shù)量和位置的設置調(diào)節(jié)人流量均衡； 出入口是吸引人流的關鍵所在，但并非入口越多就是越好。過多的出入口也會導致人流的流失以及商業(yè)動線的混亂。通常商業(yè)項目的出入口會有主入口和次入口之分，主入口 12個，次入口 23 個，視項目的具體面積而定。 出入口的位置通常是設置在通行方便，人流量較大，曝光率較高的明顯位置，如街角。 商業(yè)街、商場的出入口設置比較 商業(yè)街 商場 主入口位置 通常設置在街角和街尾 通常設置在商場轉(zhuǎn)角或正面沿街面 主入口數(shù)量 2 12 次入口位置 設置在步行街的中部 通常設置在主入口的并排或?qū)?次入口數(shù)量 24 12 總結(jié) 相比較而言，商業(yè)街的出入口要比商場的多一些，因為商業(yè)街是開放式的條狀商業(yè)，人流不斷走動；而商場是封閉型商業(yè)，出入口設置的少而精便于將人流滯留在商場內(nèi)部。 4 購物中心的室外、外立面和室內(nèi)的處理，要處理講究建筑的個性風格，同時要追求商業(yè)氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標示兩種方式。 （1 ）屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營期購物氣氛的營造，又能取得可觀的廣告位出租收入。 （2 ）建筑細節(jié)中溶入標志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。 5、商業(yè)項目的無障礙設計 商場應為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環(huán)境，在建筑設計體現(xiàn)“ 以人為本” 的思想。比如自動步道的運用、平進平出出入口、自動門、有高差處設坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。 5 6、商業(yè)項目的景觀設計 豐富的綠化能營造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛，給購物者購物賞景的感覺。如同其他設計一樣，景觀綠化設計在項目開始時就要拿出方案來，比如對種植花樹的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關系、現(xiàn)場植被的圍護問題、澆灌系統(tǒng)的設計、避免強光光源的影響等等因素。 7、公共部 位的燈光照明設計 商業(yè)燈光照明對創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點照明；注重情調(diào)表現(xiàn)，用在餐飲、娛樂、休閑等服務區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內(nèi)空間顯得寬敞。要達到良好的購物中心室內(nèi)燈光效果，在設計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關系，使燈光和裝飾相映生輝。 二、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項目設計的最大挑戰(zhàn) 在大型商業(yè)項目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內(nèi)容和功能結(jié)構已經(jīng)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結(jié)構復雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)6 態(tài)與復雜的功能流程之間的矛盾，是商業(yè)地產(chǎn)項目設計中最大的挑戰(zhàn)。 在商業(yè)運營與建筑設計之間有時會產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設施的運營與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結(jié)構及造型的技術合理性，甚至會產(chǎn)生關系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業(yè)項目設計中，一方面要追求技術的進步、重視對新型結(jié)構形式以及技術設備的研究和探索，以適應更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時，應充分考慮技術實現(xiàn)的可能性。 相 互 矛盾第二部分 人流系統(tǒng)規(guī)劃設計 人流系統(tǒng)是一個商業(yè)項目能否經(jīng)營成功的基礎條件，失敗的人流規(guī)劃就會造成動線混亂、人流行走不暢、商業(yè)死角（死鋪）等現(xiàn)象，直接影響商業(yè)經(jīng)營業(yè)績。 一、商業(yè) 建 筑的外部 人 流系統(tǒng)規(guī) 劃 商業(yè)建筑的外部環(huán)境雖然不參與直接經(jīng)營， 也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益， 但其對吸引人流及聚集人流具有重要的意義。 1、人流規(guī)劃 符合易達 性 暢旺的人流、 車流是商業(yè)經(jīng)營之根本。 外部交通的易達性和人流組織的結(jié)合是商業(yè)項目成功的關鍵。因此，商業(yè)項目必須具有非常好的易達性。 位于公交換乘站點、 地鐵出入口附近的商業(yè)項目， 通常能獲得大量、 持續(xù)人流； 過寬 的主干道或者有護欄阻隔的道路兩邊，不利于人流的穿越和引導。 通常可以根據(jù)不同情況進行如下設計： 將商業(yè)主入口設置在路口或靠近車站的位置 在商場地下一層設置通道與地鐵車站相通 設置過街人行天橋 設置規(guī)范、準確的引導標識系統(tǒng) 2、停車體系 現(xiàn)代商業(yè)對停車要求越來越高， 除要確保停車位數(shù)量的基本條件外， 車流的組織以及停建筑設計師 結(jié)構設計師結(jié)構設計可行性 結(jié)構設計成本控制商業(yè)運營要求 設計規(guī)范 相 互 矛盾建筑設計方案 結(jié)構設計方案相 互 矛盾 相 互 平衡7 車后的人流動線也越來越受到重視。人車分流已經(jīng)成為規(guī)劃設計中最基本的一個滿足條件，越來越多的新建商業(yè)都會考慮專門的出租車上下客區(qū)。 對于大型商場而言，停車場地的設計及合理安排關系到消費者的便捷性，并很大程度上影響到消費者的購物決定。從方便大多數(shù)消費者的角度出發(fā)，宜在商場外部周圍布置大量的地面停車場位，但在實際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位所取代，這就需要從地下停車庫到商場內(nèi)部的動線必須便捷、直達；另外，還需協(xié)調(diào)好商場的貨物運輸、卸貨區(qū)及出租車?？奎c的停車用地，并進行有效的人車分流體系，以免對消費者產(chǎn)生相互干擾的影響。 大型商業(yè)設施通常較為多見的是將車庫設置在地下一層或二層。以家樂福（碧云） 為例，其車庫設置在地下一層，與家樂福賣場同一樓層，不用走電梯就直接通向超市內(nèi)部。方便了消費者購物，也增加了商家的商業(yè)機會。 3、廣場 許多大型的商業(yè)項目都有設置廣場，廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所，也可為消費者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如可在廣場周邊布置餐飲、休閑項目或室外運動娛樂設施，也可將其作為戶外展示及大型營銷活動的空間。 大型商業(yè)的廣場，分為室內(nèi)和室外兩種情況： 室內(nèi)廣場中庭；是大型商場購物中心必不可少的建筑元素。 室外廣場的大小則視地塊規(guī)劃要求而定，通常會設置在主入口或項目紅線。以溧陽項目為例，政府要求其建筑紅線距離人行道要退界 60 米，建設市民廣場。 一般廣場的用途主要有： 8 設置地面停車場 設置綠化、道路景觀 設置消費者休憩空間 4、外立面設計 形象鮮明、設計突出的商業(yè)項目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受，吸引它們前往，同時也是本項目區(qū)別于其它項目的顯著標致之一。 從外立面設計的角度來看，符合產(chǎn)品、目標客戶定位是關鍵。通常一般的社區(qū)型大型購物中心的外立面不應設計的太過高檔或另類，而是以暖色調(diào)、簡約風格等較有親和力的設計更為貼切普通大眾的審美觀點和消費心理。 二、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃 室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設計因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。 （一）物理因素 即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構，如滿足商業(yè)項目樓層垂直系統(tǒng)設計、立柱間距、中庭、大堂設計、應急出口設計等基礎上規(guī)劃設計。此類要求最好能夠在前期設計階段就明確下來，特別是大型商業(yè)項目，其主力店的建筑規(guī)劃要求應當盡早明確，以免在后期建設過程中造成不必要的浪費。 （二）建筑設計因素 1、人流動線設計以直線為主，根據(jù)經(jīng)驗，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有高租金的價值。但在直線的人流動線中，可以規(guī)劃幾個類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。 小中庭通常設置在較為靠里的位置，用于對人流的疏散引導。此外，小中庭也有利于增大一些商鋪的開間和可視性，增加內(nèi)部商鋪的價值。 2、為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。 3、如果商場面積過大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應該在商鋪前后都設立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達率。 為了最大限度的保證人流暢通，有時會將兩條通道之間的商鋪設計為前后通鋪，消費者可以很方便的游走于兩條通道之間，加速人流行走。但是這樣的設計也會存在一些問題，例如： 商鋪的面積增大（原本可以劃分為兩間商鋪） 9 4、人流通道盡量采用圍繞中庭的雙環(huán)回型結(jié)構，這種結(jié)構可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達率。 適當?shù)倪B廊設計會起到很好的人流引導作用，連廊可以比作為室內(nèi)的天橋，在不同的區(qū)域之間起到橋梁作用。而且連廊也是很好的縱覽這個商場格局的位置，從而有效提高人流行走的效率。 5、在樓層之間設立的臺階式手扶電梯上下部分應分開設計或設計成剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數(shù)量。 此種電梯和樓梯的設置在百貨商場里較為常見，這樣可以讓消費者多繞半圈中庭，起到延長行走路線的作用。 （三）業(yè)態(tài) 1、合理分布主力店位置，如果將其設在入口附近，將損失后邊的人流到達率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。在多層建筑結(jié)構的商場，最理想的人流拉動策略是，將主力店設在高層。 2、按照消費者的購物目的進行業(yè)態(tài)分布，對于經(jīng)營誘導性商品、季節(jié)性商品、時尚類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的，而對于經(jīng)營目的性較強的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂、大型餐飲等適宜分布在較高樓層上。 3、按照商品屬性進行業(yè)態(tài)分布，一般而言購買頻率、占用空間較小的日