豐遠(yuǎn)熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū)-文化科技娛樂中心項(xiàng)目可行性研究報告

豐遠(yuǎn) 熱高樂園 高灣生態(tài) 旅游區(qū) -文化科技娛樂 中心 項(xiàng)目 可研報告 - 2 - 附表： 附表一 總成本費(fèi)用估算表 附表二 損益表 附表三 借款還本付息計(jì)算表 附表四 財務(wù)現(xiàn)金流量表（合部投資部分） 附表五 資金來源與運(yùn)用表 附表六 投資計(jì)劃與資金籌措表 附表七 流動資金估算表 附表八 資產(chǎn)負(fù)債表 附表九 固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)返攤銷費(fèi)計(jì)算表 附表十 敏感性分析表 - 3 - 第一部分 總 論 一、項(xiàng)目概述 （一）項(xiàng)目名稱 豐遠(yuǎn) 熱高樂園高灣生 態(tài)旅游區(qū) -文化科技娛樂中心 項(xiàng)目 （二）項(xiàng)目性質(zhì) 旅游、休閑、運(yùn)動、 度假 項(xiàng)目 （三）承辦單位 *有限公司 （四）建設(shè)用地位置 該項(xiàng)目位于中國遼寧省 *市與撫順交界 處，沈撫同城核心區(qū) 與起步區(qū)。 （五）建設(shè)規(guī)模、用地面積 豐遠(yuǎn) 熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū) -文化科技娛樂中心 項(xiàng)目 占地面積為 1022315平方米， 其中包括 四季 樂園 (水上 樂 園 )、 入口廣場區(qū)、室內(nèi)家庭娛樂中心、奇妙故事區(qū) 、 冒險傳說區(qū)、神話故事區(qū)、漫畫世界區(qū)、生態(tài) 廣場 區(qū)（花園故事區(qū)） 項(xiàng)目 。 （六）項(xiàng)目總投資 豐遠(yuǎn)熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū) -文化科技 娛樂中心 項(xiàng)目 投 資14.95億元。 （七）建設(shè)資金來源 企業(yè)自籌資金 6億元，銀行貸款 8.95億元。 - 4 - （八）項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 建設(shè) 期 為三年 ， 2009年 9月開始動工， 2012年 5月 1日正式對 游客 開放， 2015年 5月全部完工。 二、項(xiàng)目開發(fā)的社會、經(jīng)濟(jì)意義 （一）完善 *旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn) *、撫順旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展 *市 作為遼寧省的省會，雖然擁有故宮、 *世博園、棋盤山風(fēng)景區(qū)等一批休閑娛樂項(xiàng)目和旅游設(shè)施，但從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看還很不平衡。大量游客在 *是以參觀游覽為主，很少有游客以互動 度假 方式滯留。隨 著奧運(yùn)會的勝利召開（ *為奧運(yùn)會協(xié)辦城市）， *市的開放程度日益提高，將會有大量不同消費(fèi)層次的游客會聚沈城， *的旅游配套設(shè)施的不完善與旅游項(xiàng)目結(jié)構(gòu)不平衡的矛盾將更加突出，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國際、國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展和需求。豐遠(yuǎn) 熱高樂園項(xiàng)目及其配套設(shè)施的建設(shè)必將起到補(bǔ)遺拾缺、綜合平衡的良好效果。 （二）拓展不同層次的旅游消費(fèi)群、提升 *旅游 度假 的知名度 豐遠(yuǎn) 熱高樂園項(xiàng)目以其較完善的硬件設(shè)施和較全面的旅游娛樂休閑配套功能為不同消費(fèi)層的客戶提供多種功能的服務(wù)。 （三）完善綜合配套，推動整體經(jīng)濟(jì)開發(fā) 帶動 房地產(chǎn)開發(fā)與增值 商機(jī)無限 豐遠(yuǎn)熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū) -文化科技娛樂中心 項(xiàng)目 的 游客來自各個領(lǐng)域，由不同消費(fèi)能力地消費(fèi)群體組成， 豐遠(yuǎn)熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū) -文化科技娛樂中心 將為廣大地游客提供極其 - 5 - 舒適地休閑 度假 場所。商家可根據(jù)自身的特點(diǎn)和要求，有針對性的選擇不同類型的消費(fèi)群體作為推廣目標(biāo)，通過各種途徑最大限度的展示自身優(yōu)勢，擴(kuò)大自身產(chǎn)品在此消費(fèi)群體中的影響，提高市場占有率。 綜上所述， 豐遠(yuǎn) 熱高樂園 及其配套服務(wù)設(shè)施既符合國家和 *本地政策和經(jīng)濟(jì)、旅游的發(fā)展趨勢以 及 規(guī)劃要求 ，同時能極大的提升 *旅游 業(yè)的整體形象， 因此是完全必要的。同時 豐遠(yuǎn)熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū) -文化科技娛樂中心 及其配套設(shè)施的建設(shè)必將起到補(bǔ)遺拾缺、綜合平衡的良好效果。 三、發(fā)展商概況 豐遠(yuǎn)集團(tuán)旗下主要有遼寧路德森建設(shè)發(fā)展公司、豐遠(yuǎn)房地 產(chǎn) 公司、豐遠(yuǎn)供熱公司、浩博物業(yè)公司以及 *有限公司。公司是集公路施工、 建筑工程施工、 房地產(chǎn)開發(fā)、 供熱、 物業(yè)管理、 汽車銷售、設(shè)備租賃與維修于一體的綜合性企業(yè)集團(tuán) 。 四、項(xiàng)目可行性研究報告編制說明與依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法規(guī)、政策與該項(xiàng)目的具體情況，該項(xiàng)目可行性研究報告的主要編制依據(jù)有 ： （ 1）國家計(jì)委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價辦法與參數(shù)； （ 2）國家有關(guān)部門頒布的關(guān)于開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的有關(guān)規(guī)定； - 6 - （ 3）中國旅游局年鑒數(shù)據(jù)資料； （ 4） *、撫順 市建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； （ 5） *、撫順 市各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （ 6）相關(guān)的政策法規(guī)； （ 7）市場調(diào)查數(shù)據(jù)； （ 8）由委托方提供的其他相關(guān)材料。 五 、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （一）基本設(shè)計(jì)條件 豐遠(yuǎn)熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū) -文化科技娛樂中心 項(xiàng)目 占地1022315平方米 。 豐遠(yuǎn)熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū) -文化科技娛樂中心 項(xiàng)目 建筑面積 ： 200219平方米 。 開發(fā)周期： 3年 資金來源： 豐遠(yuǎn)熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū) -文化科技娛樂中心項(xiàng)目 投資 14.95億元。 企業(yè)自籌資金 6億元，銀行貸款 8.95億元。 從以上 數(shù)據(jù)可以看出，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)狀況較好，屬于高投入，高收益項(xiàng)目，投資回收期較短，抵御風(fēng)險能力較強(qiáng)，在經(jīng)營期間能夠?yàn)楫?dāng)?shù)卣峁└哳~財政收入，能夠?qū)Υ龠M(jìn)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)，總體評價較好。 - 7 - 第二部分 項(xiàng)目提出的背景和必要性 一、 項(xiàng)目提出的背景 豐遠(yuǎn)熱高綜合旅游 度假 區(qū)坐落于 *與撫順交界處，沈撫同城化核心區(qū)與起步區(qū)， 距離棋盤山國際風(fēng)景旅游開發(fā)區(qū)約 10 公里，距*世博園約 6 公里；距 *市府廣場約 25 公里，距 *桃仙國際機(jī)場約 40 公里，距京沈高速公路約 46 公里，距沈大高速公路約 44公里，距沈 丹高速公路約 31公里，距沈哈高速公路約 17公里， 距撫順市中心約 17 公里。 項(xiàng)目距沈吉高速公路 出入口 僅 300 米。由遼寧省政府投資興建的沈撫輕軌 干線已經(jīng)啟動， 將于 2009年 4月 30日通車，進(jìn)一步縮短了游客抵達(dá)本項(xiàng)目的時間，屆時 *市中心至本項(xiàng)目僅需 20-30分鐘。豐遠(yuǎn)熱高綜合旅游 度假 區(qū)位于棋盤山旅游風(fēng)景區(qū)東側(cè)，地理位置得天獨(dú)厚，交通條件四通八達(dá)。 棋盤山旅游風(fēng)景區(qū)位于 *市東北部，東鄰撫順，西至農(nóng)業(yè)高新區(qū)，南至渾河，北接鐵嶺，行政管轄面積 190 平方公里，南北最長 28 公里，東西最寬 15.3 公里。區(qū)內(nèi) 外交通網(wǎng)絡(luò)豐富，外圍道路有三環(huán)高速路、沈哈高速路、沈吉高速公路，內(nèi)部有沈棋路、馬宋路、沈撫路、集錫高速路、毛望路、蒲望路、舊滿路通過，鐵路有沈吉線從區(qū)內(nèi)通過。 景區(qū)主要由森林公園景區(qū)（ 58平方公里）、秀湖景區(qū)（ 48 平方公里）、世園區(qū)（ 97 平方公里）三部分構(gòu)成，整個景區(qū)現(xiàn)有耕地 6.8萬畝，林地 97 平方公里，水面 9 平方公里，是理想的風(fēng)景旅游 度假 - 8 - 區(qū)。是遼寧省 乃至東北地區(qū) 旅游 的 黃金線路。 景 區(qū)內(nèi)自然資源和人文景觀豐富。其中山林資源得天獨(dú)厚，山勢險峻，松林蒼翠， 植被資源和動物資源豐富； 風(fēng)光怡人， 景色秀麗； 河流 水面平坦秀麗，水質(zhì)優(yōu)良； 周邊 人文景觀眾多， *世博園 、 *國家森林公園、 *植物園、清福陵、 *森林野生動物園、盛京高爾夫俱樂部等旅游區(qū)（點(diǎn)） 分布其中 ，。其中，棋盤山風(fēng)景區(qū)和 *植物園，在 2001年雙雙榮獲國家首批 4A 級旅游區(qū)，并被評為遼寧省十五個最佳旅游景點(diǎn)和 *市十五大旅游景觀 ； *世博園也榮膺 國家 5A級 旅游景區(qū) 。 二、擬建項(xiàng)目實(shí)施的必要性 （一）完善 *旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn) *旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展 目前 *的旅游 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。大量游客在區(qū)內(nèi)仍然是以參觀游覽為主，很少 有游客以 度假 方式滯留 *。 隨著奧運(yùn)會的順利召開，大量不同消費(fèi)層次的游客將匯聚 *， 旅游配套設(shè)施的不完善與旅游項(xiàng)目結(jié)構(gòu)不平衡的矛盾將更加突出 ， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國際、國內(nèi)、甚至*市的旅游業(yè)發(fā)展和需求。 豐遠(yuǎn) 熱高 樂園項(xiàng)目及其配套設(shè)施的建設(shè)必將起到補(bǔ)遺拾缺、綜合平衡的良好效果。 （二）項(xiàng)目建設(shè)符合 *旅游業(yè)的發(fā)展趨勢 2007年 5月，省委、省政府首次召開了全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會。時任省委書記李克強(qiáng)、省長張文岳和國家旅游局局長邵琪偉等領(lǐng)導(dǎo)出席會議并做了重要講話。大會全面總結(jié)了十五以來全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展 情況，明確十一五時期旅游業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和主要任務(wù)。會后 - 9 - 省委、省政府印發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展旅游業(yè)的意見，提出培育旅游支柱產(chǎn)業(yè)、建設(shè)旅游強(qiáng)省的一系列政策措施，推動了旅游產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展。 *市委、市政府提出把 *建成東北亞中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變旅游發(fā)展方式，大力推進(jìn)集約型發(fā)展，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，使 *旅游業(yè)發(fā)展在速度、質(zhì)量、效益上全面協(xié)調(diào)， 以項(xiàng)目為牽動，完善旅游體系、提升產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模為重點(diǎn)，開拓實(shí)現(xiàn)國際國內(nèi)市場統(tǒng)一，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展、質(zhì)量和效益全面提高的旅 游發(fā)展態(tài)勢，全面促進(jìn)旅游業(yè)又好又快發(fā)展。 同時，要積極引進(jìn)體量大、規(guī)模大、影響大、吸引力大的旅游大項(xiàng)目，不斷提高產(chǎn)業(yè)的綜合實(shí)力和發(fā)展后勁 打造無障礙旅游 ；確立旅游大市地位；使旅游產(chǎn)品更加豐富。 正在形成的七城市旅游一體化、一小時旅游圈，將打破地區(qū)和行業(yè)壁壘，實(shí)現(xiàn)交通、城建、園林、文物、民航等部門的聯(lián)動。 確立一流的旅游發(fā)展思路： 思路決定出路。近 10 年來， *市旅游業(yè)一直保持著年均 20%的增長速度，旅游業(yè)總收入和接待旅游人數(shù)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直處在全省領(lǐng)先地位。 打造一流的特色產(chǎn)品： 產(chǎn)品是旅游的依托， 特色是產(chǎn)品的靈魂。 創(chuàng)造一流的旅游發(fā)展環(huán)境。建設(shè)東北亞旅游中心城市，不僅需要良好的硬件環(huán)境，更需要寬松的軟環(huán)境。近年來，隨著 *市建設(shè)水平的不斷提高，旅游基礎(chǔ)設(shè)施和旅游服務(wù)環(huán)境等旅游硬件條件有了很大改善，對旅游業(yè)的發(fā)展起到了重要的促進(jìn)作用。 - 10 - 本項(xiàng)目完全符合 *、撫順 旅游業(yè)的發(fā)展趨勢 。 第三部分 市場分析及預(yù)測 一、市場分析 隨著人民生活水平的逐步改善和國家國際地位的日益提升，我國的旅游業(yè)得到了長足的發(fā)展，每年國內(nèi)旅游者以及入境旅游的國外旅游者數(shù)量不斷增長，以下是國家統(tǒng)計(jì)局提供的全國及部分地區(qū)2004-2007年接待國內(nèi)外游客的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。 指 標(biāo) 2004 2005 2006 2007 旅行社數(shù) (個 ) 14927 16245 17957 18943 國際旅行社 1460 1556 1654 1797 國內(nèi)旅行社 13467 14689 16303 17146 旅行社職工人數(shù) (人 ) 246200 248900 293318 307977 國際旅行社 106671 103132 110982 119789 國內(nèi)旅行社 139529 145768 182336 188188 星級飯店總數(shù) (個 ) 10888 11828 12751 13583 入境旅游人數(shù) (萬人次 ) 10903 12029.23 12494.21 13187.33 外 國 人 1693.25 2025.51 2221.03 2610.97 華 僑 港澳同胞 8842.05 9592.79 9831.84 10113.57 臺灣同胞 368.53 410.92 441.35 462.79 #過夜旅游者人數(shù) (萬人次 ) 4176 4680.9 4991.34 5471.98 國內(nèi)居民出境人數(shù) (萬人次 ) 2885.29 3102.63 3452.36 4095.4 #因私出境人數(shù) 2297.90 2879.91 3492.4 國內(nèi)旅游人數(shù) (萬人次 ) 110200 121200 139400 161000 旅游收入 國際旅游收入 (億美元 ) 257.39 292.96 339.49 419.19 國內(nèi)旅游收入 (億元 ) 4711 5286 6230 7770.62 *注：本數(shù)據(jù)來自中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒，從全國旅行社業(yè)務(wù)年檢情況通報的數(shù)據(jù)比本數(shù)據(jù)還要高。 通過以上數(shù)據(jù)可以看出， 2004-2007年全國國外游客人次數(shù)的增長量是非常高的。 - 11 - 綜上所述，憑借著 *卓越的旅游環(huán)境，人民日益增長的 經(jīng)濟(jì)實(shí)力和旅游消費(fèi)需求，以及 豐遠(yuǎn) 熱高 樂園 的鮮明特點(diǎn)，該項(xiàng)目具有極大的消費(fèi)潛力。 二 、市場預(yù)測 按照事物發(fā)展的規(guī)律，市場預(yù)測按照事物的連貫性原則、相關(guān)性原則、類推原則、系統(tǒng)原則等原則進(jìn)行市場預(yù)測。 據(jù)有關(guān)專家預(yù)測考慮到 北京 08 年奧運(yùn)會的成功舉辦， *市奧運(yùn)會的成功協(xié)辦， *的旅游人次將不會低于 10%的增長。 再加之本項(xiàng)目建成后將是 集旅游、運(yùn)動、休閑、 度假 、娛樂、商住 為一體的消費(fèi)多元化、結(jié)構(gòu)全面化的旅游熱點(diǎn)，據(jù)測來到 *棋盤山旅游風(fēng)景區(qū)、*世博園的旅游者中將會有 50 -60的旅游者會 在 豐遠(yuǎn) 熱高 樂園 中旅游、消費(fèi)、休閑、購物。 比例趨勢預(yù)測法 旅游人數(shù)預(yù)測方程為 x=a (1+b)n 其中 x從預(yù)測基準(zhǔn)年的開始 n年的旅游人數(shù) a預(yù)測基準(zhǔn)年的旅游人數(shù) b近幾年的旅游人數(shù)增長率 n預(yù)測年與基準(zhǔn)年的差值 由上述公式可得 *市 2011年初的旅游人數(shù)為 國內(nèi)旅客人數(shù)： 4513 （ 1+20） 5 11230萬人次 國外游客人數(shù)： 40 （ 1+18） 5 91萬人次 由于 該 項(xiàng)目的 社會認(rèn)知度 不斷增加，該區(qū)域?qū)τ慰偷奈⒉?- 12 - 斷增加，預(yù)計(jì)其人數(shù)將 不會低于占到 *旅游人數(shù)的 10。采用比例趨勢分析的方法，我們預(yù)測 豐遠(yuǎn) 熱高樂園項(xiàng)目于 2011年建成后，其國內(nèi)外旅游人數(shù)將達(dá)到： 游客人數(shù)： 11321 10% 55%=623萬人次 但是考慮到影響旅游市場的其它不確定性因素（例如金融危機(jī)、國家政策、國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 、 GDP 的增長 等），進(jìn)行保守估計(jì)項(xiàng)目一期 建成后達(dá)到滿額經(jīng)營，旅游人數(shù)將達(dá)到 500 萬人次（其中國內(nèi)470 萬人次，國外 30 萬人次）。 四季 樂園 (水 上樂園 )人數(shù)將達(dá)到 200萬人次。 在正常經(jīng)營期及在 樂園 建成后不追加投資的假設(shè)下，其預(yù)計(jì)的熱高樂園 500 萬總?cè)舜?/年的入園人數(shù)和 四季樂 園 100 萬 總?cè)舜?/年的入園人數(shù) 已趨于飽和。 上述項(xiàng)目的興建與運(yùn)營，不但豐富了當(dāng)?shù)鼐用竦奈幕瘖蕵飞?，而且吸引了大量的國?nèi)外游客， 增加了區(qū)域的貨幣供給量， 取得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，提升了城市的知名度。 - 13 - 第四部分 項(xiàng)目選址及建設(shè)方案 一、項(xiàng)目選址 （一）項(xiàng)目選址 1. 位置條件 *交通四通八達(dá)， 為東北區(qū)域的樞紐地帶 、交通要塞， 距營口港 150公里， 桃仙國際機(jī)場已開通 50余條國內(nèi) 、 外航線， 京沈高速、沈大高速、沈丹高速、沈吉高速、沈哈高速 、哈大鐵路、遼寧中部城市環(huán)城高速等以此為起點(diǎn) 。 項(xiàng)目選址在沈撫連接帶 （沈撫同城核心區(qū)） 。這里 歷史文化悠久，依山傍水 ，草木繁茂，綠樹成蔭，風(fēng)景之秀麗，氣候之宜人，為 樂園之理想建設(shè)地。 皇家極地海洋世界已在該地區(qū)建成對游客開放 。 本項(xiàng)目距棋盤山國際風(fēng)景旅游開發(fā)區(qū)約 10 公里，距 *世博園約 6公里；距 *市府廣場約 25公里，距 *桃仙國際機(jī)場約 40公里，距京沈高速公路約 46公里，距沈大高速公路約 44公里，距沈丹高速公路約 31 公里，距沈哈高速公路約 17 公里，距撫順市中心約17 公里。項(xiàng)目距沈吉高速公路出入口僅 300 米。由遼寧省政府投資興建的沈撫輕軌干線已經(jīng)啟動，將于 2009年 4月 30日通車，進(jìn)一步縮短了游客抵達(dá)本項(xiàng)目的時 間，屆時 *市中心至本項(xiàng)目僅需 20-30分鐘。以 *市為中心的 100 公里范圍內(nèi)，環(huán)繞鐵嶺市、撫順市、遼陽市、鞍山市、本溪市等遼寧中部城市群，輻射人口 2400 多萬。本項(xiàng)目位于棋盤山旅游風(fēng)景區(qū)東側(cè)，地理位置得天獨(dú)厚。 - 14 - 2. 氣候條件 1.氣溫： 區(qū)域年平均氣溫在 8.1，全年月平均氣溫 7 月最高（ 24.7）， 1月最低（ 11.0）。夏季炎熱，日最高氣溫在 30以上的極熱日 ，年平均為 28.7 天，日最高氣溫 35以上的酷熱天很少出現(xiàn)。日最低氣溫年平均 3.6，最冷月（ 1月）為 -16.2。極端最低氣 溫為 -33.1。 2.氣壓：年平均氣壓 1005.3mb，最高氣壓 1032.4mb，最低氣壓971.2mb。 3.降水：年平均降水量 703.3毫米，其中 63集中在夏季； 4.濕度：年平均相對濕度 70，夏季濕度明顯高于其它月份，冬 季氣候較為干燥。 5.日照：年平均日照數(shù)為 2386小時。 6.風(fēng)情：全年盛行偏南風(fēng)。冬季為偏北風(fēng)，春、秋以南、北風(fēng)交替為主，夏季以偏南方為主。 3. 地質(zhì)條件 項(xiàng)目建設(shè)場地表層為人工填土和粘土類，其下為砂卵礫石層，適合大型娛樂設(shè)施及綜合服務(wù)配套設(shè)施的建設(shè)。 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及 規(guī)模 本項(xiàng)目包含內(nèi)容為： 四季 樂園 (水 上 樂園 )、 入口廣場區(qū)、室內(nèi)家庭娛樂中心、奇妙故事區(qū) 、 冒險傳說區(qū)、神話故事區(qū)、漫畫世界區(qū)、 - 15 - 生態(tài) 廣場 區(qū)（花園故事區(qū)） 項(xiàng)目 。 本項(xiàng)目占地 1022315 平方米，其中 四季 樂園 （ 水 上樂園 ） 占地221879 平方米， 其建筑面積為 24600 平方米 。 樂園 占地面積 800436平方米。 樂園 部分共有七大分區(qū) ： 入口廣場區(qū)、室內(nèi)家庭娛樂中心、奇妙故事區(qū) 、 冒險傳說區(qū)、神話故事區(qū)、漫畫世界區(qū)、生態(tài) 廣場 區(qū)（花園故事區(qū)） 項(xiàng)目。 四季 樂園 （水上 樂園 ） :這是一個類似美國奧蘭多迪斯尼水上樂園的項(xiàng)目，填補(bǔ)了東北地區(qū)大 型水上游樂項(xiàng)目的空白。這里有世界級的各類水上娛樂設(shè)施，包括各式巨型滑道、浪高可達(dá) 1-3米的大型造浪池等，令游客體驗(yàn)龍卷風(fēng)暴的冒險刺激，給游客帶來大海沖浪感受。環(huán)繞水 樂園 的漂流河讓游客既可以觀賞水 樂園 的全景，又可以享受水上嬉戲的樂趣。 家庭娛樂中心 :建有近 5 萬平方米的室內(nèi)家庭娛樂中心，一年四季可以全天候接待游客，解決了北方冬季旅游項(xiàng)目少的問題，滿足和豐富了游客冬季休閑娛樂的需求，為北方冬季旅游增添了無限魅力。 奇妙故事區(qū)：這是一個適合年輕人追求刺激的區(qū)域。代表項(xiàng)目有終結(jié)者 4及外星人出租車。前者與環(huán)球影城樂園的 終結(jié)者 2相似，但這是一個 4D 電影，乘客將進(jìn)入未來機(jī)器人編制的世界，此項(xiàng)騎乘是世界上同類項(xiàng)目的首例。后者是一個外星世界的出租車，它是一個彈射過山車， 2秒鐘內(nèi)速度可以從 0達(dá)到 100公里。 冒險傳說區(qū)：這是喜歡冒險傳說的青少年的天地。游客可以體驗(yàn)興奮和浪漫的財富島、失落的黃金王國等。 最具有特點(diǎn)的是侏羅紀(jì)公 - 16 - 園的黑暗冒險加激流勇進(jìn)，它以侏羅紀(jì)公園電影為主題的探險項(xiàng)目。 神話故事區(qū)：在神話故事區(qū)，幻想和奇跡在等待著游客。在這里生動逼真的神話世界，在這里還同時期的驚奇以三維形式顯現(xiàn)出來。 漫畫世界區(qū)：這里的每一棟房子都長 有眼睛，一臺旋轉(zhuǎn)式過山車在區(qū)域中穿梭。在這里是兒童最愛。游客在這里可以探索狂熱和古怪的卡通城堡 -一個充滿奇妙建筑和互動驚奇的動態(tài)仙境。 生態(tài)廣場區(qū)（花園故事區(qū)）：這是一個驚險刺激、具有強(qiáng)大沖擊力的園區(qū)。區(qū)內(nèi)最吸引人的彈射巨型過山車，將全天候充滿年輕人的尖叫聲。而到了晚上，湖面的音樂、激光水幕多媒體表演也將給游客帶來一場視覺盛宴。 本項(xiàng)目各組成部分及相關(guān)建筑面積如下： 單位：平方米 序號 項(xiàng) 目 名 稱 建筑面積（ ） 占地面積（ ） 1 入口廣場區(qū) 55190 90144 2 室內(nèi)家庭娛樂中心 45192 15064 3 四季 樂園 （水 上樂園 ） 7028 57316 4 奇妙故事區(qū) 22300 75099 5 冒險傳說區(qū) 14390 84147 6 神話故事區(qū) 9847 60253 7 漫畫世界區(qū) 15516 76888 8 生態(tài)廣場區(qū)（花園故事區(qū)） 7028 78791 14 后勤服務(wù)區(qū) 6156 31352 15 總建筑面積 200219 17 停車場占地面積 218283 18 預(yù)留占地面積 70415 19 總規(guī)劃占地面積 1022315 - 17 - 第五部分 市政配套設(shè)施 一、市政配套設(shè)施 本地塊基礎(chǔ)設(shè)施情況如下： （一）交通 *交通四通八達(dá)，為東北區(qū)域的樞紐地帶、交通要塞，距營口港 150公里，桃仙國際機(jī)場已開通 50余條國內(nèi)、外航線，京沈高速、沈大高速、沈丹高速、沈吉高速、沈哈高速、哈大鐵路、遼寧中部城市環(huán)城高速等以此為起點(diǎn)。 本項(xiàng)目距棋盤山國際風(fēng)景旅游開發(fā)區(qū)約 10 公里，距 *世博園約 6公里；距 *市府廣場約 25公里，距 *桃仙國際機(jī)場約 40公里，距京沈高速公路約 46公里，距沈大高速公路約 44公里，距沈丹高速公路約 31 公里，距沈哈高速公路 約 17 公里，距撫順市中心約17 公里。項(xiàng)目距沈吉高速公路出入口僅 300 米。由遼寧省政府投資興建的沈撫輕軌干線已經(jīng)啟動，將于 2009年 4月 30日通車，進(jìn)一步縮短了游客抵達(dá)本項(xiàng)目的時間，屆時 *市中心至本項(xiàng)目僅需 20-30分鐘 （二）供水 日最大自來水需求量為 6600 噸，通過接入 度假 區(qū)自來水網(wǎng)加以解決，并在適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)建一個污水處理站，實(shí)現(xiàn)水資源的循環(huán)利用。 （三）排水 雨水及生活污水經(jīng)污水處理后由排水管網(wǎng)排至 度假 區(qū)排水系統(tǒng)。 - 18 - （四）供電 日需電力為 45500KVA，可以通過新建變電所，將 度假 區(qū)電網(wǎng)引至變電所變配 電來滿足供電要求。 （五）供熱 不采用燃煤供熱，盡量采用電力供熱，同時利用建設(shè)場地充足的陽光條件，安裝太陽能設(shè)備以實(shí)現(xiàn)能源的節(jié)約與環(huán)境的保護(hù)。 （六）通訊 *市電信業(yè)發(fā)展迅速，該區(qū)域已敷設(shè)有通信線路，完全可以滿足該項(xiàng)目通訊工程的需求。 第六部分 機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員安排 一、項(xiàng)目建設(shè)階段組織機(jī)構(gòu) 從節(jié)約資源、平穩(wěn)過度角度出發(fā)，成立專門項(xiàng)目管理公司，由項(xiàng)目公司牽頭，按照社會化分工的模式聘請專業(yè)公司介入項(xiàng)目的全過程，將內(nèi)部資源與外部資源有機(jī)結(jié)合實(shí)施矩陣型的項(xiàng)目管理模式對項(xiàng)目進(jìn)行管理。 這一管理模式下的項(xiàng)目管理公司精干簡潔，主要職責(zé)為協(xié)調(diào)和把關(guān)以及審核各專業(yè)公司的工作成果，從而可以大幅度削減人員和機(jī)構(gòu)的設(shè)置，提高工作效率，降低人力成本，項(xiàng)目公司將由以下部門組成： 財務(wù)部、計(jì)劃部、市場部（營銷部、綜合管理部）、工程物業(yè)部、人事部五部門組成。 聘請的專業(yè) 管理與 顧問公司 ： - 19 - 營銷策劃顧問公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的營銷推廣策劃、商業(yè)策劃等工作。 投資顧問公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資評價、投資控制、投資審核及技術(shù)經(jīng)濟(jì)咨詢。 物業(yè)管理顧問公司。 建設(shè)監(jiān)理公司。 各專業(yè)顧問公司在對項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)的同時，還要對投資人負(fù)責(zé) 。 這一管理模式與我國傳統(tǒng)的行政式的管理模式相比較優(yōu)點(diǎn)在于： 首先，這一模式可以以最低的人力資本聚集最優(yōu)秀的各類專業(yè)人才為項(xiàng)目服務(wù)，有效地利用了社會資源，進(jìn)而為項(xiàng)目奠定成功的人力基礎(chǔ)。 其次，每個成員都受項(xiàng)目經(jīng)理和職能部門的雙重領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目經(jīng)理、職能部門經(jīng)理對項(xiàng)目成員有權(quán)控制和使用，職能部門負(fù)責(zé)人在安排人員時，要保證項(xiàng)目的職能職務(wù)，根據(jù)項(xiàng)目不同的需要配置人員。 第三、這一模式的建立將大大豐富投資人的信息來源，為投資人的各類決策提供深入而廣泛的基礎(chǔ)。 第四、這一模式構(gòu)筑了一種新型的管理組織模式，避免了由于局部人 為失誤而造成的人為風(fēng)險的發(fā)生。 第五、在這種模式下，與后期項(xiàng)目經(jīng)營有關(guān)的人員（工程物業(yè)部、物業(yè)顧問公司）在項(xiàng)目的早期便全面介入，利于未來項(xiàng)目的平穩(wěn)過渡。 - 20 - 二、項(xiàng)目經(jīng)營階段組織機(jī)構(gòu) 該項(xiàng)目建成后擬定管理中心負(fù)責(zé)旅游區(qū)經(jīng)營管理。管理中心下設(shè)：總經(jīng)理辦公室、市場部、運(yùn)營部、人力資源部、安全保衛(wèi)部、工程與綠化部、財務(wù)部等。見下圖： 總經(jīng)理 專業(yè)公司市場部 運(yùn)營部 人力資源部 安全保衛(wèi)部 綠化部 財務(wù)部管理中心人員配置比例為中層以上管理人員占 15%，工程技術(shù)人員占 10%，一線服務(wù)人員占 60%，其他后勤人員占 15%。人數(shù)視實(shí)際需要和游客人 數(shù)的增長情況而定。 全部人員實(shí)行招聘和合同制，上崗前必須經(jīng)過培訓(xùn)。一般服務(wù)人員應(yīng)進(jìn)行 1-2個月培訓(xùn)，對服務(wù)于住宿、餐飲和特種娛樂項(xiàng)目的工作人員應(yīng)進(jìn)行至少 3個月的培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容包括：旅游常識、專業(yè)技術(shù)知識、接待禮儀、形體訓(xùn)練等。 三、建設(shè)進(jìn)度安排 該項(xiàng)目建設(shè)期為 3年，其各期建設(shè)進(jìn)度分別如下： 2009年 4月 12月 前期 用地、 規(guī)劃、勘查 、設(shè)計(jì) 等 工作 2009年 9月 開工 - 21 - 2009年 9月 2011年 5月 建筑、園林、綠化等附屬工程 施工 2011年 5月 2012年 5月 設(shè)備安裝 及配套工程施 工 2012年 5月 對游客開放 2012年 5月 2014年 5月 部分設(shè)備安裝 總建設(shè)期為： 2009年 4月 2014年 5月 - 22 - 第七部分 環(huán)保、勞保措施與衛(wèi)生防疫 一、環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境的保護(hù)不僅要符合 *市 、撫順市 的總體規(guī)劃要求，而且是關(guān)系本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，應(yīng)當(dāng)置于優(yōu)先考慮的地位。為此在設(shè)計(jì)時要求設(shè)計(jì)師依據(jù)中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法的相關(guān)要求在建筑物中科學(xué)合理設(shè)計(jì)涉及環(huán)境保護(hù)的系統(tǒng)和建筑材料。擬采取的措施有： （一）垃圾處理 1.建筑垃圾 主要是由 于土方開挖、場地平整產(chǎn)生的廢棄土石、剩余建筑廢料等，這部分垃圾一般無毒害，在建筑施工結(jié)束后將及時清理。在設(shè)計(jì)時，將充分考慮土方平衡，通過填方處理或堆山造景處理。 2.生活垃圾 綜合服務(wù)中心的生活垃圾將采取分類收集、分別處理的辦法。對有機(jī)垃圾，采用成套的垃圾處理機(jī)進(jìn)行生化處理，污水再通過污水處理達(dá)標(biāo)后回灌；對無機(jī)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)到指定垃圾處理場集中處理。 （二）污水及中水處理 建立完善的生活污水排放系統(tǒng)，建立污水處理站，實(shí)現(xiàn)水資源的循環(huán)利用，減少對周圍環(huán)境的污染。其中洗浴污水、空調(diào)水等經(jīng)過中水處理系統(tǒng)（包括中水原水系 統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、中水給水系統(tǒng)）后，通過中水處理站的管道送往衛(wèi)生間沖洗廁所、車輛和作綠化用水等用 - 23 - 水處；生活廢水和餐飲廢水進(jìn)入污水處理站，經(jīng)過隔油、沉淀處理后達(dá)到國家環(huán)保法規(guī)要求后排放。 （三）噪音處理 對公共場所、機(jī)電設(shè)備、泵房等產(chǎn)生噪音設(shè)備采取相應(yīng)的隔音、消聲措施；再風(fēng)機(jī)管道上加裝各類消聲器，以降低傳到各房間、場所的風(fēng)機(jī)噪音；加強(qiáng)對機(jī)動車輛的管理，禁止鳴笛等使主題 樂園 中的噪聲符合中國城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)。 樂 園周邊噪音白天應(yīng)低于 70dB。別墅、酒店附近噪音應(yīng)控制在白天 45dB，夜間 35dB之內(nèi)。 （四）大氣 保護(hù) 盡量使用電力以及太陽能等清潔能源，以減少甚至消除污染，節(jié)約能源；制冷設(shè)備禁止選用以氟利昂制冷的設(shè)備；排氣煙管應(yīng)避開其他環(huán)境敏感地帶。 （五）材料選用 采用無污染、無輻射作用、隔音效果好的建筑材料，實(shí)現(xiàn)對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。 （六）防災(zāi)安全措施 加強(qiáng)山林防火，制定和執(zhí)行防火制度，山林、旅游景點(diǎn)等處配備充足滅火器具；利用山體原有暗渠完善防洪設(shè)施，并注意維護(hù)和檢修；游樂及服務(wù)設(shè)施需進(jìn)行防風(fēng)設(shè)計(jì)，具備抵御強(qiáng)臺風(fēng)的能力。 二、勞動保護(hù) 對本項(xiàng)目施工過程及經(jīng)營過程中職員的勞動保護(hù)應(yīng)符合中華人 - 24 - 民共和國勞動法，擬采 用的措施為： 在本項(xiàng)目的施工中要求工程承包方對施工人員采取科學(xué)合理而具體的勞動保護(hù)措施，如工作環(huán)境除塵、飲食衛(wèi)生、發(fā)放安全保護(hù)用具等。 要求工程承包方為施工人員在施工期間進(jìn)行人身保險。 在公司運(yùn)營期間，公司應(yīng)與職員簽訂合法的用人合同，保護(hù)職員的合法權(quán)益。 公司應(yīng)為職員提供勞保用品。 對女職員應(yīng)該按照國家法律安排合法的工種，并進(jìn)行孕期保護(hù)。 嚴(yán)禁使用未滿 16周歲的童工。 三、衛(wèi)生防疫 豐遠(yuǎn) 熱高 樂園項(xiàng)目作為一個公共旅游 度假 、休閑娛樂場所，作好公共衛(wèi)生防疫，應(yīng)遵守執(zhí)行公共場所衛(wèi)生管理?xiàng)l例，同時還要執(zhí)行風(fēng)景 名勝環(huán)境衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)。 樂園 的衛(wèi)生整潔直接反映出其檔次，因此作好衛(wèi)生防疫對于 樂園 的經(jīng)營狀況有重要的影響。擬采用的措施有： 樂園 的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、衛(wèi)生管理嚴(yán)格按照游泳場所衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)（ GB9667 1996）；懸浮物質(zhì)人為造成的增加量不能超過 50 毫克 /升；保證水無異色異嗅異味； PH值控制在 7.3 8.8之間；溶解氧任何時候不低于 4 毫克 /升；每隔 6 小時進(jìn)行一次殺菌、消毒，以保證水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)； 與醫(yī)療機(jī)構(gòu)協(xié)作，建立完善的醫(yī)療保障體系，以便處理 度假 區(qū)內(nèi) - 25 - 突發(fā)事故、緊急病人； 健全衛(wèi)生保潔制度，確保主題 樂園 無衛(wèi)生死角，并定期進(jìn)行 大清掃； 對公司職員簽約前進(jìn)行身體檢查，對于身體條件不合格的，堅(jiān)決不簽； 對公共用具、公共場所加強(qiáng)衛(wèi)生管理，作到專人專職； 積極配合政府有關(guān)部門的衛(wèi)生防疫檢查； 在禁止吸煙場所設(shè)立醒目標(biāo)志。 - 26 - 第八部分 安全與消防 一、安全措施 本項(xiàng)目工程涉及面廣，客戶群體多元化，因此解決好本項(xiàng)目施工、運(yùn)營過程中的安全問題關(guān)系到 豐遠(yuǎn) 熱高 樂園項(xiàng)目乃至整個 *市 、撫順市 的聲譽(yù)。同時在建筑設(shè)計(jì)中應(yīng)該符合城市居民住宅安全防范措施建設(shè)管理規(guī)定和城市燃?xì)獍踩芾硪?guī)定等法律、法規(guī)。在經(jīng)營過程中應(yīng)該遵守娛樂場所管理?xiàng)l 例。擬采用的措施如下： 樂園 應(yīng)達(dá)到游樂園（場）安全和服務(wù)質(zhì)量（ 1997年 4月 2日），樂園 的游樂設(shè)施的購置、安裝、使用和管理嚴(yán)格按照游藝機(jī)和游樂設(shè)施安全標(biāo)準(zhǔn)（ GB8408-87）及國家有關(guān)部門制定的游樂設(shè)施安全監(jiān)督管理規(guī)定和 樂園 安全衛(wèi)生管理辦法等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；使用這些設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)取得技術(shù)檢驗(yàn)部門驗(yàn)收合格證書。 在項(xiàng)目施工過程中要求施工方處理安全管理小組，并督促其嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)安全措施和制度，安全避免施工中的重大人身傷亡事故。 在 樂園 各游樂項(xiàng)目設(shè)立專門的經(jīng)過培訓(xùn)的指導(dǎo)人員，知道游客循序漸進(jìn)掌握各項(xiàng)目的 游樂的基本方法，通過廣播系統(tǒng)等向游客宣傳相關(guān)的安全知識以及對非正常情況的處理措施，配備專門的安全巡檢員，及時發(fā)現(xiàn)問題，保護(hù)游客的人身安全； 對到 樂園 的一定級別的客人，由 樂園 保安部門制定相應(yīng)的安全保衛(wèi)計(jì)劃和應(yīng)急措施； 對各個安全崗位的人員進(jìn)行上崗前的強(qiáng)化培訓(xùn)； - 27 - 定期進(jìn)行各安全崗位、安全防范措施、安全防范設(shè)備的檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。 二、消防措施 消防問題涉及到公司的財產(chǎn)、職員和客戶的人身安全，并關(guān)系到豐遠(yuǎn) 熱高 樂園項(xiàng)目乃至整個 *市 、撫順市 旅游業(yè)的 聲譽(yù)，因此需要通過招投標(biāo)，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)并具有豐 富業(yè)績的結(jié)構(gòu)及消防設(shè)計(jì)單位和施工單位，嚴(yán)格按照相關(guān)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、施工規(guī)范以及建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收。在運(yùn)營期間還應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行中華人民共和國消防法和公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定，杜絕消防事故。擬采用的措施有： 酒店、娛樂設(shè)施等在設(shè)計(jì)上要達(dá)到政府部門的消防要求，施工時安裝完善的消防報警、滅火系統(tǒng)。 運(yùn)營公司中專門設(shè)立消防保安崗位，通過對安全設(shè)施及消防報警聯(lián)動控制系統(tǒng)的晝夜監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，最大限度地降低安全及消防隱患。 安全及消防設(shè)備，對設(shè)備進(jìn)行及時地維護(hù)與更換，保證安全及消防 系統(tǒng)地正常運(yùn)行。 健全消防制度，逐級落實(shí)消防責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行消防地操作程序；健全消防組織，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行演練。 定期或不定期對公司職員和客戶進(jìn)行消防教育。 部門和場所設(shè)立醒目的消防警示標(biāo)志。 - 28 - 第九部分 投資估算及資金籌措 一、編制依據(jù) 1. 全國統(tǒng)一建筑 安 裝 、 裝 飾工程預(yù)算定額 及 單位估價表； 2. *市 、撫順市 建筑經(jīng)濟(jì) 法律法規(guī) ； 3. 全國工程造價師執(zhí)業(yè)資格考試培訓(xùn)教材工程造價的確定與控制。 二、編制假設(shè)與說明 該項(xiàng)目的投資估算以委托方提供的設(shè)計(jì)方案和相關(guān)數(shù)據(jù)為計(jì)算依據(jù)，并作以下假設(shè) 及說明： 1.項(xiàng)目的建設(shè)期計(jì)劃為 3年 。 2.項(xiàng)目投資估算采用目前通常的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 三、投資估算 項(xiàng)目投資總額為 149,500萬元，詳細(xì)內(nèi)容如下： 1. 土地出讓地價款 28,080萬元 （ 即 項(xiàng)目土地取得費(fèi)用 ： 為取得項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用 ）。 2.項(xiàng)目前期費(fèi)用 28,625萬元 ,主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及三通一平等階段的費(fèi)用支出。 3.建筑安裝工程費(fèi) 27,855 萬元 ,是指建造房屋所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。 4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6,540 萬元 ,是指建筑物 2 米 以外和項(xiàng)目用地 - 29 - 規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用，按實(shí)際工程量估算。 5.購買娛