瀏陽河江岸風(fēng)光項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

瀏 陽 河 江 岸 風(fēng) 光 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 長沙 XX 實(shí)業(yè)集團(tuán) 有限公司 上海中建建筑設(shè)計(jì)院有限公司 XX 分公司 二 OO 七 年 三 月瀏陽河 XX 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 目 錄 第一章 公司概況 1.1 公司簡況 1.2 公司組織機(jī)構(gòu) 1.3 公司的經(jīng)營管理 第二章 項(xiàng)目分析 2.1 項(xiàng)目說明 2.2 項(xiàng)目背景 2.3 項(xiàng)目價(jià)值分析 2.4 項(xiàng)目立項(xiàng)及建設(shè)規(guī)模 2.5 項(xiàng)目建設(shè)方案 2.5.1 設(shè)計(jì)原則 2.5.2 建設(shè)布局 第三章 市場分析 3.1 中國房地產(chǎn)宏觀環(huán) 境分析 3.2XX 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 3.3 長沙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變化 3.4 長沙房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 3.5 項(xiàng)目的市場分析 第四章 財(cái)務(wù)分析 4.1 財(cái)務(wù)分析目的及依據(jù) 4.2 投資估算及資金籌措 4.2.1 資金籌措 4.2.2 資金運(yùn)用 4.3 財(cái)務(wù)評估說明 第五 章 結(jié) 論 瀏陽河 XX 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 摘 要 長沙是個(gè)發(fā)展中的城市，根據(jù)長沙 2000 2010年 城市社會(huì)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展綱要， 2020年 城市人口將增加至 350萬。 21世紀(jì)以來， 省委省政府積極推進(jìn)長、株、潭三市融城， 制定了一系列的重大舉措， 其城市產(chǎn)業(yè)、資金、人口等城市要素正處在高速發(fā)展之中。隨著城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 城市居民 收入的 不斷增加， 城市居民的居住方式、居住質(zhì)量也隨著 發(fā)生 突破性的 改變 ， 這種改變主要體現(xiàn)在由傳統(tǒng)式的小面積住宅、單體住宅、危房住宅 向高檔的住宅小區(qū)、高層住宅、大面積住宅的提升。不少房地產(chǎn)策劃商對長沙市居民住宅情況的調(diào)查反映，長沙 210萬居民中，尚有 70%的居民面臨著住宅結(jié)構(gòu)的調(diào)整和 改善 ：一是居 民家庭住宅老、舊、小，需要更住換新； 二是 上世紀(jì) 七 八十年代 生育高峰期出生的人口需要獨(dú)立成家分居； 三是城市化外來新增的城市人口對住宅需求的急劇 增加 ； 四是老城區(qū)的提升改造和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施的擴(kuò)容建設(shè)所產(chǎn)生的喬遷居民的住宅安置 。而目前 長沙房地產(chǎn)業(yè)所打造的住宅樓盤遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)有城市居民的住宅需要。從目前的住宅供求形勢分析， 長沙 住宅市場發(fā)展前途很大，市 場利潤在未來相當(dāng)長的時(shí)間之內(nèi)，仍然保持著高位運(yùn)行，住宅市場的資金投入可望得到豐厚的回報(bào)，外產(chǎn)業(yè)間的資金轉(zhuǎn)移投入，在未來一段時(shí)間內(nèi)仍將保持 快、大 、高 的勢頭。 瀏陽河江岸風(fēng)光 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有獨(dú)特的開發(fā)優(yōu)勢： 從本身的條件來看，該地塊 地處 著名的瀏陽河與 湘江 交匯入口瀏陽河 XX 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 稍上游， 沿河 600米 風(fēng)景秀麗，一衣帶水，南北各有環(huán)城高速平行穿過，交通方便，河堤設(shè)施修筑完善，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全， 是宜居宜商的佳選之地；從該地域所在板塊的城市建筑功能群體來看， 西及西 北有長沙市兩館一中心（博物館、音樂館、文化中心），東 及東北 有世界之窗、廣電中 心、國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和長沙縣城以及河對面大型的水上娛樂中心，南邊緊鄰城市中心 ，是各大典型城市功能建筑群體的中心地帶，該地塊的房產(chǎn)開發(fā)既容易接受各大城市功能群體的人氣輻射，又能使居者容易共享城市資源，特別是城市中少有的生態(tài)資源，是居住人氣聚旺的風(fēng)水寶地；從政策環(huán)境來看，去年來，該項(xiàng)目 已 列入長沙市政府和開福區(qū)政府的重點(diǎn)建設(shè)工程， 各項(xiàng)行政性收費(fèi)減半， 稅收全返，政府統(tǒng)一拆遷，安置政策規(guī)范，不存在扯皮、鬧事的現(xiàn)象；從附近地塊的樓盤開發(fā)銷售的情況來看，價(jià)位久處高位運(yùn)行，日增不減，空房率極低， 炙手可熱，旺銷不滯。因此該項(xiàng) 目的開發(fā)，無論是從地域地理、外圍環(huán)境、同類樓盤的銷售情況、還是從政府支持、政策條件、群體集合、開發(fā)時(shí)期 、市場前景 等方面來看，都具有很大的 開發(fā)價(jià)值和 開發(fā) 優(yōu)勢 。 瀏陽河江岸風(fēng)光 商住小區(qū)項(xiàng)目 由 長沙 XX實(shí)業(yè)集團(tuán)有限 公司 鼎力打造。根據(jù)政府有關(guān)部門的規(guī)定，該地塊容積率為5.06，總建筑面積逾 69.7 萬。目前 公司已進(jìn)行了多個(gè)階段的市場調(diào)研和數(shù)據(jù)論證，認(rèn)為要達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，必須有計(jì)劃的進(jìn)行資金的持續(xù)投入。據(jù)計(jì)算，公司需要外部 融資 1億元 -3 億元 人民幣的資金 作為該項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。 長沙 XX 實(shí)業(yè)集團(tuán)有限 公司 ，于 2006 年 11 月升級 成立 ，瀏陽河 XX 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 注冊資金 1 億 元人民幣， 項(xiàng)目 立項(xiàng)批準(zhǔn)后即正式 進(jìn)行該項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)行 。 目前在建和擬建的主要項(xiàng)目有： 邵陽 占地 366畝、建筑面積 70 萬 的中南農(nóng)貿(mào)大市場，湘潭占地 500 畝 、總建筑面積約 66 萬 的國際有機(jī)綠色復(fù)合肥廠，長沙西苑銀座商住小區(qū)等。 第一章 公司概況 1.1 公司 簡況 長沙 XX 實(shí)業(yè)集團(tuán)有限 公司 成立于 二 00 六年十一 月 ，注冊資本為 一億元人民幣 ， 集團(tuán)下轄 XX金天地市場開發(fā)有限公司，XX 雪納新能源有限公司等控股和全資子公司。 主要從事 房地產(chǎn) 的投資 開發(fā)及配套設(shè)施建設(shè)和自建房產(chǎn)銷售、租賃 以及新能源開發(fā)等配套 產(chǎn)業(yè) 。公司自成立以來， 牢固樹立 “ 打造經(jīng)典 、成就 事業(yè) ”的經(jīng)營 理念， 把 品牌效益 、 社會(huì)效益 、經(jīng)濟(jì)效益 、生態(tài)效益四 位融為一體 ， 追求企業(yè)全方位的形象塑造和可持續(xù)發(fā)展 。 公司董事長經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè) 十多年， 對房地產(chǎn)的開發(fā)及管理運(yùn)營具有豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn) ， 同時(shí)，公司還擁有多名高級工程師 及 市場推廣、營銷類高級人才，負(fù)責(zé)公司各領(lǐng)域內(nèi)的 策劃、 經(jīng)營 和 管理。他們在各自的工作領(lǐng)域中均具有獨(dú)到的專業(yè)知識(shí)， 曾 在各自的工作崗位上做出 過 突出的 業(yè) 績，可充分保障本項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施。 瀏陽河 XX 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 1.2 公司組織機(jī)構(gòu) 長沙 XX實(shí)業(yè)集團(tuán)有限 公司 嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)制度及 科學(xué)經(jīng)營管理的要求，建立嚴(yán)密、高效的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)范運(yùn)作。公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制的全員責(zé)任制的管理，總經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)經(jīng)營管理企業(yè)的全部業(yè)務(wù)。公司本著“統(tǒng)一、精簡、效能”和穩(wěn)健經(jīng)營的原則，下設(shè)質(zhì)量控制部、工程技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、營銷策劃部、招商部、 信息部、物業(yè)公司以及辦公室等核心管理部門，各部門 權(quán)責(zé)分明，運(yùn)行 高 效，推行層次管理，形成了完整的責(zé)任管理 組織 結(jié)構(gòu) 體系 。 1.3 公司的經(jīng)營管理 1）經(jīng)營管理原則 公司以規(guī)范化管理為原則，以制度為行動(dòng)指南，制定了各項(xiàng)必要的規(guī)章制度和操作流程，并在實(shí)踐中不斷完善。為保障規(guī)范化、制度 化管理，目前公司已經(jīng)建立了健全有效的職能機(jī)構(gòu)，各機(jī)構(gòu)成員均能盡勤勉之責(zé)，具有相當(dāng)?shù)膶I(yè)能力，保證公司沿 著 規(guī)范化、制度化的軌道發(fā)展。 2）員工激勵(lì)機(jī)制 員工的薪酬與業(yè)績相聯(lián)系。授予管理層一定的自主權(quán)，尊重和認(rèn)可他們的工作業(yè)績，從而將員工與公司利益聯(lián)系在一起。 對于新進(jìn)入公司的員工，在公司工作滿一年以上的，瀏陽河 XX 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 每年將按其工作績效和崗位給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。 對于高層管理人員，公司將安排適當(dāng)時(shí)機(jī)為其提供外培機(jī)會(huì)。 提供良好的培訓(xùn)和職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，是企業(yè)留住人才的關(guān)鍵。為此我們擬訂了切實(shí)可行的員工培訓(xùn)計(jì)劃及 員工獎(jiǎng)勵(lì)和晉升發(fā)展的制度。 制定靈活的福利計(jì)劃，使員工可以從一系列的福利方案中選擇最佳方式。 建立員工和公司之間良好的溝通機(jī)制，可通過例會(huì)或其它渠道使員工和公司之間進(jìn)行有效的溝通。 3）福利界定 養(yǎng)老保險(xiǎn)：公司所有員工實(shí)習(xí)期滿后，由公司負(fù)責(zé)，個(gè)人與公司共同承擔(dān)費(fèi)用，辦理基本養(yǎng)老保險(xiǎn)。 醫(yī)療保險(xiǎn)：根據(jù)公司經(jīng)濟(jì)效益情況，原則上由公司與個(gè)人雙方共同按當(dāng)年所定比例承擔(dān)費(fèi)用，辦理醫(yī)療保險(xiǎn)。 人身安全保險(xiǎn)：所有員工企業(yè)內(nèi)的人身安全保險(xiǎn)，由公司統(tǒng)一辦理。 獎(jiǎng)金與津貼：依據(jù)公司經(jīng)濟(jì)效益和公司勞動(dòng)定額制度及出勤率等 考核情況決定具體發(fā)放辦法。 瀏陽河 XX 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 4）人事計(jì)劃 人員任用 本公司除高層管理人員外，其他所有人員均采用聘任制和聘用制。具體聘任及聘用辦法同當(dāng)?shù)貏趧?dòng)人事部門聯(lián)系，按公司所定實(shí)施辦法進(jìn)行。 人員培訓(xùn) 所有被聘任和被聘用的員工，上崗前均采用委托辦法進(jìn)行培訓(xùn)，即委托國內(nèi)同類企業(yè)代為培訓(xùn)。具體如下： 崗位培訓(xùn) 對每一個(gè)崗位的員工上崗之前必要培訓(xùn)，特別是專業(yè)性、技術(shù)性和業(yè)務(wù)性比較強(qiáng)的工作崗位，培養(yǎng)員工在作業(yè)過程中的行為規(guī)范，提高工作效率。 技能和業(yè)務(wù)培訓(xùn) 為提高員工的勞動(dòng)績效和業(yè)務(wù)水平而進(jìn)行的專項(xiàng)培訓(xùn)，包括一般技能和崗位技能的訓(xùn)練。 管理培訓(xùn) 提升企業(yè)整體管理水平，包括綜合管理素質(zhì)的培養(yǎng)和專業(yè)職能管理能力的訓(xùn)練。 技術(shù)培訓(xùn) 針對行業(yè)特點(diǎn)對員工進(jìn)行新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備的技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)。 素質(zhì)培訓(xùn) 為提升企業(yè)整體員工素質(zhì)而設(shè)計(jì)各類專題培訓(xùn)，如市場變化與發(fā)展、企業(yè)文化以及與本行業(yè)相關(guān)的背景知識(shí)等。 生產(chǎn)經(jīng)營期間的培訓(xùn)均按公司制定的員工培訓(xùn)管理制度、外培管理制度、公司員工培訓(xùn)計(jì)劃，由公司負(fù)責(zé)組瀏陽河 XX 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 織安排進(jìn)行各類定向培訓(xùn)。 人員考核 公司在定編、定員、定崗、定責(zé)、定酬的基礎(chǔ)上實(shí)行兩級考核，兩級分配的制度。 公司職工按照公司的勞動(dòng)定額制度，參照內(nèi)部制定的有關(guān)勞動(dòng)紀(jì)律和制度進(jìn)行月榜季評年考核?？己伺c工資、獎(jiǎng)金、福利掛鉤，具體按公司所制定的考核辦法執(zhí)行。 實(shí)際工作中采用全方位、多角度的考核方式，以做到公開、公正、公平，具體包括： 上級考核 包括直接上級和間接上級對下級部門進(jìn)行全面考核和評價(jià)。 同事評議 同級或同崗位的職工之間相互考核和評價(jià)，主要用于專業(yè)性組織（如營銷部門）和中層職員。 自我鑒定 給予 定的參照標(biāo)準(zhǔn)，讓職工對 自己進(jìn)行評價(jià)，自己尋找差距和需要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的方法，增強(qiáng)職工尤其是管理干部的自我管理能力和意識(shí)。 管理人員的考核以各級管理人員的職責(zé)、任務(wù)、目標(biāo)為依據(jù)，按照公司所制定的各級管理人員的考核制度和考核辦法進(jìn)行。原則上與個(gè)人在公司的職位升遷和工資、獎(jiǎng)金及福利掛鉤，進(jìn)行半年一考核，一年一總評。 總的原則是：公司考核部門，部門考核人員，公司根據(jù)對各部門考核結(jié)果同工資基數(shù)計(jì)算當(dāng)期工資分配總額，分配到瀏陽河 XX 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 部門，部門根據(jù)員工崗位責(zé)任考核分配給員工個(gè)人。 5）企業(yè)文化 企業(yè)文化是員工在企業(yè)這個(gè)特定環(huán)境中的行為準(zhǔn)則，它是為企業(yè)的生存 和發(fā)展服務(wù)的，是管理制度實(shí)施的需要，健康的企業(yè)文化將為企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造條件。公司的企業(yè)文化主要有以下幾個(gè)方面構(gòu)成： 價(jià)值觀 團(tuán)結(jié)合作、務(wù)實(shí)求新、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠信經(jīng)營。 質(zhì)量觀 科技創(chuàng)新，科學(xué)管理，精益求精。 6）激勵(lì)機(jī)制 激勵(lì)是激發(fā)職工行為動(dòng)機(jī)的心理過程。具體來說，它是通過外部刺激來喚起人的需要，誘發(fā)和引導(dǎo)人的動(dòng)機(jī)，并按照激勵(lì)者的意圖產(chǎn)生行動(dòng)的一種方式或手段。在市場經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，人力已經(jīng)被看成是一項(xiàng)重要的企業(yè)資源，有效的激勵(lì)措施將激發(fā)這一資源的巨大潛力，有效的激勵(lì)已經(jīng)不僅僅限于物質(zhì)上的獎(jiǎng)勵(lì)，心理 認(rèn)同和榮譽(yù)感等精神上的激勵(lì)作用更能激發(fā)出員工的潛能，這種潛能更有持久力和穩(wěn)定性。 薪資激勵(lì) 員工的薪酬與業(yè)績相聯(lián)系，用數(shù)據(jù)顯示成績和貢獻(xiàn)，能更有可比性和說服力，更能直接激勵(lì)員工的進(jìn)取心。對能夠定量考核的各種指標(biāo)，都要盡可能地進(jìn)行定量考核，并定期公瀏陽河 XX 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 布考核結(jié)果，這樣可使員工明確差距，迎頭趕上。 責(zé)任感激勵(lì) 結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，讓員工了解他們的工作貢獻(xiàn)，賦予員工工作使命感，給予員工一定自主權(quán)，樹立員工的主人翁意識(shí)，提高員工的工作的積極性和主動(dòng)性。 榮譽(yù)感激勵(lì) 表彰每個(gè)人的貢獻(xiàn)，每名員工再小的好表 現(xiàn)，若能得到認(rèn)可，都能產(chǎn)生激勵(lì)的作用；通過給予集體榮譽(yù)，培養(yǎng)集體意識(shí)，從而產(chǎn)生自豪感和光榮感，形成自覺維護(hù)集體榮譽(yù)的力量。各種管理和獎(jiǎng)勵(lì)制度，有利于集體意識(shí)的形成，以形成競爭合力。 7）模范作用 一個(gè)好的領(lǐng)導(dǎo)行為能給員工帶來信心和力量，激勵(lì)員工朝著既定的目標(biāo)前進(jìn)。這種好的行為所帶來的影響力，有權(quán)力性的和非權(quán)力性的，而激勵(lì)效應(yīng)和作用更多的來自非權(quán)力性因素。包括領(lǐng)導(dǎo)者的品德、學(xué)識(shí)、經(jīng)歷、技能等方面，而嚴(yán)于律己、率先垂范、以身作則等，是產(chǎn)生影響力和激勵(lì)效應(yīng)的主要方面。 瀏陽河 XX 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 第二章 項(xiàng)目分析 2.1 項(xiàng)目說明 項(xiàng)目整體 開發(fā)分為兩期開發(fā)：第一期為安置房開發(fā) 。 需求資金 3 億元人民幣， 商需融資 1 億元人民幣 。 項(xiàng)目 融 資以安置房的政府定向銷售為保證，安置建筑總面積約 19 萬平方米，政府安置成本總預(yù)算 3.51 億元，政府兜底安置銷售收入共計(jì) 4.56 億元；第二期為商品房開發(fā)。第一期府 4.56 億元兜底安置銷售收入 ， 全部 轉(zhuǎn)為置換 225 畝商品房開發(fā)用地出讓金 及工程建設(shè)用款 。該項(xiàng)目前期所融 1 億元資金直接滾入第二期開發(fā)后，開發(fā)初期可以 225 畝開發(fā)用地作為抵押保證，后期可以銀行貸款或預(yù)售資金 償還 ， 從而充分保障投資者的資金安全及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)資金變現(xiàn)回 流 和經(jīng) 濟(jì)收益。 2.2 項(xiàng)目背景 長期以來，由于瀏陽河堤改造，重要交通道路、橋梁的修建，以及 舊城 改造 等，致使該地域的開發(fā)拆遷安置久久不能到位。目前，該地域上的居民大部分已經(jīng)拆遷完畢，附近地域的拆遷安置也勢在必行，但安置房的開發(fā)，政府不能抽出更多的財(cái)政資金予以支持，只能以土地補(bǔ)償開發(fā)的形勢來瀏陽河 XX 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 開發(fā)安置住宅。因此政府在行政支持、政策扶持、讓利讓惠方面將 采取較大措施，以解決重大的安置問題。在解決安置問題的同時(shí)，市政府和開福區(qū)政府將該地域板塊納入舊城改造的重點(diǎn)工程項(xiàng)目，將其建設(shè) 成為 瀏陽河 沿岸 重要的城市亮點(diǎn)。 為 適應(yīng) 城市 規(guī)劃和城市發(fā)展 形勢的要求，該地 地塊 必須按照城市 統(tǒng)一規(guī)劃 ， 打造高規(guī)格、高等級、現(xiàn)代化的城市建筑 群 和商業(yè)及住宅小區(qū)， 以全面 提升城市功能和 城市形象。 2.3 項(xiàng)目價(jià)值分析 第一地段，第二地段，第三還是地段 本用地選址在長沙市 開福 區(qū) 四方坪 街道 勝利村 ，交通便利、四通八達(dá)， 瀏陽河依邊而下，風(fēng)景秀麗， 占地位置十分優(yōu)越，本案東 西 緊 靠城市主干道 319 大道和環(huán)城高速 ，臨 瀏河河堤 大道長為 600 米， 周圍緊鄰世界之窗、廣電中心、長沙縣城、大型房產(chǎn)金霞小區(qū)，對河 為大型城市水上樂園， 周邊市場群落集中，如： 毛家 橋大型水果市場、 商貿(mào) 中心 等，居住房產(chǎn)開發(fā) 價(jià)值突顯，物業(yè)升值潛力巨大。 本 項(xiàng)目 的 開發(fā)，依河造景 ， 得天獨(dú)厚，布局合理、規(guī)劃完善，是長沙 水邊住宅 超大規(guī)模的 房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ，它不僅為當(dāng)?shù)?居民的安置 提供了方便， 也 為 居者提供了一個(gè)少有的天然生態(tài)景觀的高級住宅園區(qū)， 更為具有超前意識(shí)的專業(yè)地產(chǎn)投資人士打造了一個(gè)財(cái)富聚 集的平臺(tái)和契機(jī) 。 瀏陽河 XX 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 2.4 項(xiàng)目立項(xiàng)及建設(shè)規(guī)模 （一）項(xiàng)目立項(xiàng) 該項(xiàng)目已于 2006 年 11 月 由 開福 區(qū)政府 立項(xiàng) ，作為拆遷居民安置的重要工程， 據(jù)此， 我們 編制了此項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。 （二）項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目總建筑面積 95 萬 ，其中安置建筑 19 萬 ， 商業(yè)住宅 開發(fā)建筑面積 76萬 m2，容積率為 5.06，建筑密度為 35，綠化率 35%，控高 30 層， 其中商業(yè)門面面積 約 6 萬 m2，住宅及其他配套面積 70 萬 m2。） 2.5 項(xiàng)目建設(shè)方案 2.5.1 設(shè)計(jì)原則 該市場作為長沙市新城中心區(qū)建設(shè)的標(biāo)志性地塊，設(shè)計(jì)上力求通過專業(yè)超前的手法，表現(xiàn)出省會(huì)城市乃至中南地區(qū)城市生態(tài) 高層 住宅 小區(qū) 的特點(diǎn)。 小區(qū) 整體 規(guī)劃 和諧， 單體設(shè)計(jì)要造型 新穎，配合 市政府沿河、沿江的重要城市功能建筑風(fēng)格， 力求與城市 東北板塊 融為一體， 在 較好地提升城市品味 的過程中 ， 突出和打造自己的建筑亮點(diǎn)。 瀏陽河 XX 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 2.5.2 建設(shè)布局 本項(xiàng)目 按功能分設(shè) 五 區(qū)，如下圖所示： 說明： （ 1） 安 置住宅 區(qū) 48 畝， 約 19 萬 m2 ； 瀏陽河勝利外灘住宅小區(qū) 安置住宅 小區(qū) 商業(yè)住宅小區(qū) 休閑娛樂區(qū) 配套功能區(qū) 市場交易區(qū) 瀏陽河 XX 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 （ 2） 市場交易 區(qū)為 沿河 600 米 商業(yè)門面及安置小區(qū) 內(nèi)的市場用地 ， 占地 50 畝； （ 3） 商業(yè)住宅小區(qū) 225 畝 ， 總 建筑面積 69.7 萬 m2； （ 4）休閑娛樂 區(qū)、 配套 功能區(qū)： 10 畝。 東市、六橋三環(huán)、山水洲城” 城市格局的基本形成，長沙市二十一世紀(jì)的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模正在延伸擴(kuò)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的步伐也正在逐步加快，房地產(chǎn)開發(fā)已開始成為經(jīng)濟(jì)騰飛的新熱點(diǎn)。 第四 章 財(cái)務(wù)分析 4.1 財(cái)務(wù)分析目的及依據(jù) 本章旨在為項(xiàng)目意向投資者提供該項(xiàng)目投資規(guī)劃及建設(shè)運(yùn)營期間的財(cái)務(wù)分析，就項(xiàng)目的可行性提供有效的財(cái)務(wù)評估。其編制嚴(yán)格按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并參照遵循國家頒布的相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。 瀏陽河 XX 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 4.2 投資估算及資金籌措 本項(xiàng)目計(jì)劃投資總額 180230 萬元 ，其中自籌 47250 萬元，需向銀行及其它渠道融資 20000 萬元。 4.2.1 資金籌措 公司依據(jù)目前國內(nèi)外資本市場狀況，結(jié)合企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，計(jì)劃采取分期、分步融資擴(kuò)張策略，循序漸進(jìn)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模及市場占有規(guī)模，以期達(dá)到預(yù)定經(jīng)營目標(biāo)。測算達(dá)到 預(yù)定目標(biāo)需對外融資額總計(jì)為人民幣 2 億元。公司擬以土地權(quán)益或股權(quán)融資的方式獲得發(fā)展資金，同時(shí)也可以股權(quán)出讓的方式獲得資金，亦可商榷其他融資方式方法。 4.2.2 資金運(yùn)用 目前已投入資金 50 余萬元，主要用于辦理 土地的轉(zhuǎn)用手續(xù)及前期工作費(fèi)用 。 其次公司對外所籌資金總額 2 億元人民幣將全部投入于該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè) 。其中首期融資人民幣 10000 萬元主要用于完成 安置房的啟動(dòng)開發(fā) 。第二期籌措資金 10000 萬元，用于 商品房 工程的報(bào)建、拆遷補(bǔ)償及工程啟動(dòng)。 資金籌措與運(yùn)用情況詳見項(xiàng)目籌措計(jì)劃表（表 1）、項(xiàng)目建設(shè)總投 資估算表（表 2）。 瀏陽河 XX 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 表 1 項(xiàng) 目 籌 資 計(jì) 劃 表 金額單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 金 額 備 注 說 明 一、 外部融資 20000 1 一期融資 10000 1-1-1 其中：土地 工程款 8500 48 畝土地的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi) 1-1-2 部分拆遷補(bǔ)償費(fèi) 1500 2 二期融資 10000 二期資金籌措到位 ，進(jìn)入 69.7 萬商品房開發(fā) 2-1-1 工程報(bào)建支出 4500 2-1-2 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2000 2-1-3 工程啟動(dòng)資金 3500 二 項(xiàng)目自籌 47250 利用 安置房 項(xiàng)目獲利快、收益高、現(xiàn)金流大的特點(diǎn)將獲得資金投入 二期商品房 項(xiàng)目 的 后續(xù) 滾動(dòng) 開發(fā) 合 計(jì) 67250 瀏陽河 XX 外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商業(yè)機(jī)密 表 2 項(xiàng) 目 建 設(shè) 總 投 資 估 算 表 金額單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 金 額 備注說明 一、 安置房建筑成本投入 1 土建工程成本 費(fèi) 31230 2 勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理 費(fèi) 1200 3 電梯設(shè)備安裝 費(fèi) 2160 40 萬 /臺(tái) *54 臺(tái) 4 管理