二手房屋看房、購買、過戶手續(xù)、注意事項(xiàng)全集.doc

1 看房注意事項(xiàng)1.1 購置二手房先做四查避風(fēng)險(xiǎn)一、查房屋產(chǎn)權(quán)查房屋產(chǎn)權(quán)是成交的關(guān)鍵，因此在買樓前要先查看房屋產(chǎn)權(quán)的完整性和可靠性，尤其要查清楚房產(chǎn)證上的業(yè)主是否與售房者是同一個(gè)人。應(yīng)先到房管部門進(jìn)行查冊，查詢該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。二、查水電等隱性問題對于二手房本身的結(jié)構(gòu)、裝修、戶型、樓齡，周邊配套、市政設(shè)施、物業(yè)管理水平等等，很多人都會忽略了一些隱藏性問題，包括水壓、供電容量等，購房者均應(yīng)在成交之前查清。另外，還要查看水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用是否已繳清，必要時(shí)可在合同中寫上雙方協(xié)商好的解決辦法。三、查戶口問題不少二手房買家購房是為了解決孩子的教育問題，因此買家應(yīng)該對入戶情況等有關(guān)事宜做謹(jǐn)慎了解，要確保原戶口全部遷出，這樣才能保證新買家購房后能順利地遷入。四、查市場價(jià)位在買房前應(yīng)對該物業(yè)所在區(qū)域的二手房價(jià)格有所了解，這樣在購房過程中，出價(jià)及還價(jià)都可以做到心中有數(shù)。1.2 首次看房1. 看房時(shí)隨身攜帶卷尺，以便測量距離。2. 如果房主和租客同意，可以用手機(jī)或相機(jī)拍下照片。3. 不要隨便在中介給服務(wù)協(xié)議上簽字。可以自備紙筆給中介寫個(gè)看房證明。4. 不要隨便給中介交意向金，否則會非常被動。5. 碰上無良中介去建委投訴。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)64/public/tousu/index.asp1.3 看房清單1.年代：磚混得板樓基本上是90年以前的，塔樓，高板大多是90年之后的，看年代還可以看原來住戶的窗戶，要是鋁合金/塑鋼窗戶，大多是接近兩千年的。2.樓層：頂層比較曬，老樓還有可能漏雨，底層（塔樓的下三層，六層板樓的一層）一般會有陽光遮擋問題，而且底層下水道可能容易堵，陰天會有味道。3.朝向：最好是正向（包括東南西南），東向也可以。最好不考慮西/北向，朝向不好也不好出手4.產(chǎn)權(quán)：因?yàn)橐J款，盡量不考慮使用權(quán)的房子，有風(fēng)險(xiǎn)。5.營業(yè)稅：一定要問清楚，中介有時(shí)候不會主動說。老房子有的可能轉(zhuǎn)過手，有的拿證晚，所以也可能有稅。6.物業(yè)費(fèi) ：問清楚收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一般在0.53.0元之間。7.采暖：有的房子是獨(dú)立供暖,最好問清楚是不是集中供暖,每平米多少錢，一般在1630元之間.8.采光：每個(gè)臥室都看看,注意有無遮擋9.噪音：看房子的臥室是否臨街,開了窗戶聽一聽.10.房屋質(zhì)量：基本上就是看看層高,房屋陽臺有無裂縫,房頂有無漏水的痕跡.11.小區(qū)的環(huán)境：看完房自己走走,和周圍的老頭老太太聊聊天,順便問問樓層的年代12.雙氣/單氣：就是看看有沒有管道天然氣13房屋裝修：要仔細(xì)檢查一下精裝修，自己有經(jīng)驗(yàn)自己檢測，不行的話找個(gè)懂裝修的人看看。確實(shí)是精裝修的可以加一些裝修款。胡亂整整的看上去“精裝修”比毛坯還麻煩，要拆改還要去修補(bǔ)原來的問題。1.4 約見房主時(shí)需要確定的問題1)房主已婚未婚？房子是否共同所有2)寫合同的補(bǔ)充條款，約定違約處罰3)定金要交給房主，并打收條4)確定首付和過戶的時(shí)間5)貸款問題，包括貸款金額，如果貸款不成功如何6)房子會留下什么東西：如果有，一定要在補(bǔ)充協(xié)議中逐項(xiàng)寫清楚，不要怕麻煩。7)戶口遷出問題，權(quán)屬問題,物業(yè)過戶，各種費(fèi)用8)房子內(nèi)有租戶的問題：要房主提供租戶放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明9)房本是否有抵押，是否有未還完貸款10)房主面向如何，是否厚道11）如果是學(xué)區(qū)房，要確定上學(xué)名額是否已經(jīng)被用掉。入住后，小孩是否有資格入學(xué)。12）跟賣家砍價(jià)時(shí)，千萬別死勁說房子的不好，要主動哭窮，這樣碰到人性化的賣家可能有用。13）如果賣家的房子還抵押在銀行，需要我的錢去解抵押不安全。解抵押的情況有兩種處理方式： 1. 找擔(dān)保公司解抵押；2. 找賣家貸款銀行轉(zhuǎn)按揭，需和賣家貸款銀行聯(lián)系2 購房注意事項(xiàng)2.1 中介的各種費(fèi)用中介列出的費(fèi)用：信息費(fèi)2.5% 代書費(fèi)0.5% 過戶費(fèi)3000 貸款服務(wù)費(fèi)3000，甚至有無良中介說貸款30萬以內(nèi)的為3000，每多貸1萬還要多交50元。 評估費(fèi)1500 擔(dān)保費(fèi)3000 也有中介說是貸款額的千分之3或者千分之1.5 避稅費(fèi)用：所斃掉稅費(fèi)的10%，中介說是交給銀行的。個(gè)人意見個(gè)人認(rèn)為信息費(fèi)、代書費(fèi)、過戶費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、避稅費(fèi)用都是落在中介口袋里的，可以跟中介砍價(jià)，個(gè)人認(rèn)為1.5%左右全包比較合適，但是現(xiàn)在中介費(fèi)用好像非常不好砍價(jià)，可以采用跳單的方式找其他中介來減少費(fèi)用。舉例來說：我買的房子全價(jià)157萬，信息費(fèi)、代書費(fèi)等所有費(fèi)用中介2萬全包（跳單的方式實(shí)現(xiàn)），評估費(fèi)400。正常算來稅費(fèi)要9萬多，但是中介按照接近最低指導(dǎo)價(jià)的重新做了網(wǎng)簽，過戶時(shí)一共交稅不到1萬4，2.2 二手房交易納稅詳解/house/house63.htm2.3 購房簽合同時(shí)注意事項(xiàng)1最好直接交定金，談好中介費(fèi)之后，同時(shí)簽合同，合同中要注明定金情況。每交一筆錢都要寫收條。如果一定要交意向金，要寫清楚，無論任何理由，一旦自己不想買房子，一個(gè)工作日內(nèi)全額退還意向金。在交定金之前，強(qiáng)烈建議到區(qū)所在區(qū)房屋權(quán)屬登記中心查驗(yàn)房產(chǎn)證有無抵押、查封等不能交易等情形（如果交了錢發(fā)現(xiàn)不能交易就麻煩了，這時(shí)很多中介會引用免責(zé)條款拒絕退付中介費(fèi)）；向賣方及中介了解有無承租者信息，如有一定要讓承租者出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明，并且妥善解決過戶后承租者何時(shí)搬出等問題（法律規(guī)定，買賣不破租賃，且承租者在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，這一條非常重要）2.簽合同前，檢驗(yàn)房東身份證、房產(chǎn)證、戶口本原件以及共有人同意出售協(xié)議原件，并保留相關(guān)復(fù)印件，在沒有看到這幾件東西之前，不交一分錢。3.首付款一定不能直接交給房主和中介，要在銀行賬戶凍結(jié)。銀行需要在見到過戶后的契稅發(fā)票和領(lǐng)新房本通知單才會解凍放款，可以過戶當(dāng)天與貸款一起轉(zhuǎn)入賣方賬戶。4.定金不超過交易價(jià)格的20%，一般不超過10%。5.相關(guān)費(fèi)用：稅費(fèi)參見上節(jié)；評估費(fèi)。中介費(fèi)要分筆付款。6.合同要確定過戶時(shí)間、物業(yè)交驗(yàn)時(shí)間和交鑰匙時(shí)間，以及相關(guān)的違約責(zé)任，重點(diǎn)是違約金。7過戶時(shí)需要先交契稅才能辦房產(chǎn)證，讓業(yè)主交公共維修基金發(fā)票。8丈量房屋尺寸，檢查房屋相關(guān)質(zhì)量和配套情況。2.4 二手房首付支付協(xié)議（適用于防止貸款批不下了的情況）購房首付收款協(xié)議出售方：（以下簡稱甲方）買售方：（以下簡稱乙方）居間方：（以下簡稱丙方）北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，甲、乙、丙三方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓甲方房產(chǎn)“XXX”（房屋所有權(quán)證書證號為XXX號）買賣及乙方向甲方支付購房首付事宜達(dá)成一致，訂立本協(xié)議：1、甲乙雙方同意上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為XXX萬元整人民幣，乙方向甲方支付此房產(chǎn)交易購房首付款XXX萬元整人民幣（包括2007年X月X日乙方支付甲方的X萬元整人民幣購房定金），甲方向乙方開具購房首付收據(jù)證明（由乙方保留），丙方作為見證方，見證此全過程。2、乙方支付甲方購房首付金額XX萬元人民幣整后，乙方申請商業(yè)銀行貸款XX萬元整人民幣，作為剩余房款支付甲方。3、若商業(yè)銀行批準(zhǔn)乙方貸款，甲、乙雙方應(yīng)在商業(yè)銀行批貸之日起兩個(gè)工作日內(nèi)共同配合辦理完畢產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，丙方應(yīng)積極配合完成此產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)及過程。任何一方于約定期限內(nèi)未積極配合或推遲辦理此過戶登記手續(xù)及過程，則視為違約方。4、若商業(yè)銀行拒絕批準(zhǔn)乙方貸款，甲方應(yīng)在商業(yè)銀行拒絕批貸之日起兩個(gè)工作日內(nèi)退還乙方購房首付金額XXX萬整人民幣，丙方有義務(wù)幫乙方向甲方追回此購房首付金額XXX萬元整人民幣。5、違約方每逾期一日應(yīng)賠償守約方相當(dāng)于交易價(jià)格的萬分之二的違約金。6、此協(xié)議上的印刷文字經(jīng)雙方簽章確認(rèn)后與居間合同、購房合同、補(bǔ)充協(xié)議（均于2007年X月XX日簽署）正文條款具有同等效力。如與居間合同、購房合同正文條款有沖突，以此協(xié)議為準(zhǔn)。如與補(bǔ)充協(xié)議正文條款有沖突，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。甲方：乙方：丙方：北京xx房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)辦人：20XX年XX月XX日2.5 購房補(bǔ)充協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議出售方：（以下簡稱甲方）買售方：（以下簡稱乙方）居間方：（以下簡稱丙方）北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司1、如果補(bǔ)充協(xié)議和居間合同沖突，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。2、丙方應(yīng)保證該房屋產(chǎn)權(quán)無任何瑕疵、符合國家法律和法規(guī)交易條件，房屋無抵押、無貸款、無凍結(jié)、無查封、無任何質(zhì)量問題、房屋共有人書面同意出售、房屋交易過程中的委托代理關(guān)系真實(shí)、合法、有效以及無其他導(dǎo)致交易失敗的風(fēng)險(xiǎn)，保證該房屋不受合法追索，如因上述原因而導(dǎo)致本交易無法實(shí)現(xiàn)，丙方應(yīng)及時(shí)通知乙方并在兩個(gè)工作日內(nèi)退還乙方全部付款（包括定金），丙方另支付乙方雙倍定金，并按總房款的10%作為違約金支付給乙方。3、本協(xié)議簽訂后，丙方應(yīng)在2007年_月_日前辦理完畢貸款手續(xù)，乙方予以協(xié)助，如因丙方原因而逾期，丙方向乙方支付違約金100元/天。貸款合同簽訂后，三個(gè)工作日內(nèi)丙方安排甲乙雙方辦理完畢過戶手續(xù)。丙方應(yīng)在2007年_月_日前拿到交易房屋產(chǎn)權(quán)證，并交給乙方，如丙方原因而逾期，丙方向乙方支付違約金100元/天。逾期7個(gè)工作日，乙方可單方面解除本協(xié)議，乙方在送達(dá)丙方書面解除合同通知兩個(gè)工作日內(nèi)，丙方退還乙方已交全部房款及稅金、交易費(fèi)用及服務(wù)費(fèi)用，丙方另支付乙方雙倍定金，并按總房款的10%作為違約金支付給乙方。4、支付方式：過戶費(fèi)在過戶當(dāng)天辦理完過戶后交（法院凍結(jié)只有在過戶時(shí)才能發(fā)現(xiàn)），至少要交完契稅以后5、甲方承諾該房產(chǎn)無產(chǎn)權(quán)爭議，房屋所有共有人都愿意出售此房產(chǎn)。如出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)爭議或其他一切導(dǎo)致該房產(chǎn)無法正常過戶的事項(xiàng)，到托管銀行解除托管，將托管的資金歸還乙方，甲方承擔(dān)違約責(zé)任，支付乙方雙倍定金，丙方負(fù)連帶責(zé)任。如過戶后的交易過程中或交易結(jié)束后該房產(chǎn)受合法追索，甲方應(yīng)退還乙方全部房款，并賠償乙方其他各項(xiàng)損失。甲方保證在過戶前不再改變約定交易價(jià)格，若改變交易價(jià)格，甲方承擔(dān)違約責(zé)任，支付乙方雙倍定金，同時(shí)承擔(dān)丙方所有費(fèi)用。6、乙方不承擔(dān)由政策引起的任何其它費(fèi)用，否則解除合同，甲方和丙方兩天內(nèi)分別退還乙方已交付給甲方和丙方的全部款項(xiàng)。甲方和丙方中逾期方分別向乙方支付違約金100元/天。7、乙方首付_萬元（乙方可根據(jù)房屋評估情況增加，但不超過_萬元，甲方不能要求增加），其中兩萬元現(xiàn)已交付甲方，其余首付采用資金托管的方式，拿到契稅發(fā)票才解除托管；貸款方式為商業(yè)貸款，貸款銀行為_。如因政策變化影響本條約定，合同自動解除，甲方和丙方兩天內(nèi)分別退還乙方已交付給甲方的定金和丙方服務(wù)費(fèi)用。逾期甲方和丙方中逾期方分別向乙方支付違約金100元/天。8、甲方應(yīng)在20_ 年_月_日前辦理完畢電話注銷手續(xù)，并結(jié)清電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，如逾期，甲方向乙方支付違約金100元/天；甲方應(yīng)在2007年_月_日前辦理完畢物業(yè)交割手續(xù)和有線電視、煤氣的過戶手續(xù)，并結(jié)清有線電視費(fèi)、煤氣費(fèi)、電費(fèi)，水費(fèi)，暖氣費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，如逾期，甲方向乙方支付違約金100元/天；甲方應(yīng)在2007年_月_日前辦理完畢戶口遷移手續(xù)，如逾期，甲方向乙方支付違約金100元/天。9、所述房屋內(nèi)的各種電器、家具、設(shè)備、裝修的價(jià)值均已包括在房屋交易價(jià)內(nèi)，賣方在交接房屋前須保持完好并轉(zhuǎn)交給買方。上述電器、家具、設(shè)備、裝修包括：臺空調(diào)、熱水器、電視、家俱件、不銹鋼或鋁合金門窗、灶臺、廚房設(shè)備、整體浴室等。公共維修基金一并轉(zhuǎn)讓不另收費(fèi)。10、甲方如果落戶于該房屋，必須于過戶后30日內(nèi)遷出，否則甲方向乙方支付違約金100元/天。11、乙方有權(quán)要求甲方在過戶當(dāng)天驗(yàn)房、收房，保證房屋內(nèi)的附屬設(shè)施完整無損壞。甲方確保房屋產(chǎn)權(quán)人在過戶當(dāng)天或之前中止現(xiàn)房屋出租合同，保證現(xiàn)租戶搬離，并將房屋鑰匙交付乙方，每逾期一日，甲方需按100元/天支付給乙方違約費(fèi)用，如逾期超過五天乙方有權(quán)要求騰房，行使房屋的所有權(quán)，如現(xiàn)租戶拒絕搬離，將交由法院強(qiáng)制執(zhí)行，相關(guān)費(fèi)用由甲板方承擔(dān)。12、本補(bǔ)充協(xié)議上的印刷文字經(jīng)雙方簽章確認(rèn)后與居間合同、購房合同正文條款具有同等效力，如與居間合同、購房合同正文條款有沖突，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。甲方：乙方：丙方：住址：地址：地址：代理人：代理人：經(jīng)紀(jì)人：身份證號碼：身份證號碼：經(jīng)紀(jì)人證號聯(lián)系方式：聯(lián)系方式：聯(lián)系方式年月日年月日年月日2.6 二手房過戶所需資料辦事大廳語音咨詢電話：82618228，會告訴你有些什么材料（一）委托贖樓1、買賣雙方身份證。2、還款清單。3、產(chǎn)權(quán)證明（房地產(chǎn)證復(fù)印件、預(yù)售合同、按揭合同）。4、委托贖樓協(xié)議。5、全權(quán)委托公證書。6、賣方扣款存折。（二）申請按揭1、成交協(xié)議。2、評估報(bào)告。3、買賣雙方身份證。4、房地產(chǎn)證復(fù)印件。5、賣方收款賬戶。6、買方收入證明。7、首期款證明。（三）產(chǎn)權(quán)過戶1、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請登記表。2、房地產(chǎn)買賣（現(xiàn)售）合同。3、買賣雙方身份證。4、房地產(chǎn)證。5、如有委托，還需委托公證書、受托人身份證、委托人身份證復(fù)印件。（四）交稅、領(lǐng)證1、過戶回執(zhí)。2、過戶稅費(fèi)單。3、買方身份證（五）辦理抵押登記1、抵押登記申請表。2、抵押合同。3、買方身份證。4、抵押登記費(fèi)。（六）過戶水、電、煤氣、有線電視、電話1、房產(chǎn)證復(fù)印件。2、買方身份證。3、賣方身份證。4、買方扣款存折或銀行卡。（七）交房、結(jié)單需結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等。2.7 房屋以外的各項(xiàng)手續(xù)的過戶大全一、水表過戶海淀自來水公司，88511010，經(jīng)咨詢海淀自來水公司：水表只認(rèn)可地址，去銀行交費(fèi)只給交費(fèi)的收據(jù)，拿著銀行交費(fèi)的收據(jù)到自來水公司開具發(fā)票。誰要就給誰開（應(yīng)該是誰交費(fèi)就給誰開）。二、燃?xì)膺^戶北京地區(qū)咨詢電話96777。經(jīng)咨詢：抄表的不用過戶，是拿著銀行的交費(fèi)憑證去換發(fā)票，誰交錢給誰開發(fā)票；卡表過戶，拿著卡去銀行打印憑條，然后拿著卡和憑條去過戶。三、電表過戶經(jīng)咨詢：不變不影響使用，但是發(fā)票無法變化。過戶手續(xù)：拿著房產(chǎn)證原件、電卡或者發(fā)票、新房主身份證可以進(jìn)行過戶；如果電卡丟失，補(bǔ)辦電卡需要20元工本費(fèi)，在電卡丟失的情況下如果過戶，需要提供表上的10位表號和電表示數(shù)（如果沒有顯示，用其他卡也可以插出表數(shù)）、還有一個(gè)表上的四位的數(shù)字。所在營業(yè)廳過戶時(shí)間為周一周五8：3017：00。如果周末過來，有人值班，但是當(dāng)天辦不了。由于電表并未登記在戶主名下，只是登記在房間下，所以就未進(jìn)行電表的過戶（添加業(yè)主的姓名），如需開具業(yè)主的發(fā)票可以添加業(yè)主的姓名。四、歌華有線電視過戶問了96196，過戶情況如下：聯(lián)系原房主，與原房主一齊到營業(yè)廳，原房主帶身份證原件、有線電視用戶回執(zhí)和指定的存折，新房主帶新的存折、身份證。存折需要使用指定銀行的，指定如下八家銀行：工商9558（卡號頭4位，下同）、建設(shè)4367、北京銀行6029、農(nóng)業(yè)、中國銀行、華夏銀行、郵政、北京市農(nóng)村商業(yè)銀行。所在營業(yè)廳過戶時(shí)間為：每月11日20日辦理不了，因?yàn)殂y行結(jié)帳；周末上午9點(diǎn)5點(diǎn)，中午12點(diǎn)到1點(diǎn)30分休息，平時(shí)8點(diǎn)30分6點(diǎn)，中午12點(diǎn)到1點(diǎn)30分休息。3個(gè)月以上不交費(fèi)，有權(quán)停止信號，可以只初裝，但是不開通信號。經(jīng)咨詢營業(yè)廳，在原房主欠費(fèi)的情況下，可以撤下原來的，安裝新的有線電視；初裝時(shí)需要攜帶房產(chǎn)證、身份證、存折（或銀行卡）。有線電視可以暫時(shí)中止信號，但是再次開通時(shí)需要交納60元開通費(fèi)，對于暫停超過3個(gè)月的比較合適。五、物業(yè)過戶經(jīng)咨詢：物業(yè)費(fèi)用到物業(yè)公司過戶，需要查詢物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等有無結(jié)清，然后才能過戶。換鎖可以找物業(yè)或者其他換鎖公司。開鎖電話為1600110。六、電話和網(wǎng)絡(luò)過戶關(guān)于電話和adsl網(wǎng)絡(luò)，經(jīng)咨詢10060，需要提供屋里電話號碼、交費(fèi)存折、原房主身份證、新房主房產(chǎn)證和身份證，還需要結(jié)清所有費(fèi)用，才能過戶。如果對于房主信息和電話號碼全然不知，需要帶著身份證和初裝費(fèi)，去營業(yè)廳，核實(shí)費(fèi)用有無結(jié)清，結(jié)清后才能新裝。在營業(yè)廳申請電話和adsl網(wǎng)絡(luò)，7天內(nèi)約時(shí)間安裝，可以與10060聯(lián)系安裝時(shí)間。辦理申請當(dāng)天取得adsl帳號卡一份。初裝電話和adsl一般7天，最長25天初裝不帶電話機(jī)，需要自備電話機(jī)。七、戶口遷移辦理遷移戶口需要如下手續(xù)：先去物業(yè)開具入住證明（入戶通知書，分上下兩聯(lián)，主要就是證明你在這里有房物業(yè)知道如何辦理，以及去哪個(gè)派出所），攜帶如下材料，去房產(chǎn)所在地派出所辦理戶口轉(zhuǎn)移： 1、房產(chǎn)證原件及復(fù)印件（有貸款的為購房合同原件及復(fù)印件）2、購房發(fā)票所有的，原件及復(fù)印件3、本人集體戶口卡原件，此件沒收不退4、本人身份證原件5、新立戶還需物業(yè)開一張證明6、非明示所有權(quán)人，需提供證明親屬關(guān)系的材料，結(jié)婚證、出生證之類的八、公共維修基金過戶2009年12月1號后，首先去小區(qū)物業(yè)問問房子的性質(zhì)，如果房子是房改房，也就是已購公房，且建房單位沒有辦理公共維修基金的，無須過戶。如果原業(yè)主購買的是商品房，且繳納過公共維修基金，則需要過戶公共維修基金。只用準(zhǔn)備：1.產(chǎn)權(quán)人身份證原件及復(fù)印件；2.房本的原件及復(fù)印件注：1.海淀的維修基金過戶地點(diǎn)在西直門中坤大廈(離嘉茂大廈不遠(yuǎn))；2.昌平辦理地點(diǎn)在公積金管理中心昌平管理部（昌平建委斜對面），辦理時(shí)間是每周二下午1:30-5:30和每周四全天（上午8:30-11:30，下午1:30-5:30）。2.8 公積金貸款&提取（市管）2.8.1 公積金貸款流程：市管公積金貸款流程：評估-交首付-初審-面簽-過戶-放款-領(lǐng)取契稅票和評估報(bào)告-出房產(chǎn)證-轉(zhuǎn)擔(dān)保中心做抵押；所需材料清單：/zyyw/dkyw/tx/201002/t20100208_2793.html序號材料名稱擔(dān)保中心擔(dān)保方式非擔(dān)保中心擔(dān)保方式備注自行劃轉(zhuǎn)資金非自行劃轉(zhuǎn)資金自行劃轉(zhuǎn)資金非自行劃轉(zhuǎn)資金規(guī)格份數(shù)規(guī)格份數(shù)規(guī)格份數(shù)規(guī)格份數(shù)1買方身份證或有效身份證明原件1原件1原件1原件1對于已婚者，須夫妻雙方共同提供，對于有房屋共有權(quán)人的，共有權(quán)人須夫妻雙方提供；第二代身份證正反兩面均復(fù)印復(fù)印件4復(fù)印件4復(fù)印件4復(fù)印件42買方戶口本首頁、本人頁及變更頁原件1原件1原件1原件1復(fù)印件4復(fù)印件4復(fù)印件3復(fù)印件33買方暫住證或有效居住證明原件1原件1原件1原件1非北京市戶口提供復(fù)印件4復(fù)印件4復(fù)印件3復(fù)印件34買方有效婚姻關(guān)系證明原件1原件1原件1原件1已婚者、離異者提供復(fù)印件4復(fù)印件4復(fù)印件3復(fù)印件35買方離退休證明原件1原件1原件1原件1離退休職工提供復(fù)印件2復(fù)印件2復(fù)印件2復(fù)印件26買方收入證明原件2原件2原件2原件2離退休職工提供7首付款收據(jù)原件1原件1自行劃轉(zhuǎn)交易資金的提供復(fù)印件4復(fù)印件38存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)協(xié)議原件1原件1自行劃轉(zhuǎn)交易資金的提供復(fù)印件4復(fù)印件39存量房交易結(jié)算資金托管憑證原件1原件1非自行劃轉(zhuǎn)交易資金的提供(注:首付款已交清提供；首付款未交清可在復(fù)審時(shí)提供)復(fù)印件4復(fù)印件310北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議原件1原件1非自行劃轉(zhuǎn)交易資金的提供復(fù)印件4復(fù)印件311購房合同(正本）(對于應(yīng)該網(wǎng)簽的，提供網(wǎng)簽信息表）原件1原件1原件1原件1初審后貸款中心留存復(fù)印件6復(fù)印件6復(fù)印件5復(fù)印件5其中1份個(gè)人留存；其中1份做抵押物評估用12賣方身份證或有效身份證明原件1原件1原件1原件1有房屋共有權(quán)人的共有權(quán)人須提供；第二代身份證正反兩面均復(fù)印復(fù)印件4復(fù)印件4復(fù)印件4復(fù)印件413賣方房屋產(chǎn)權(quán)證及房屋共有權(quán)證原件1原件1原件1原件1復(fù)印件4復(fù)印件4復(fù)印件4復(fù)印件414賣方收款賬戶原件1原件1原件1原件1應(yīng)符合相關(guān)部門的要求復(fù)印件3復(fù)印件3復(fù)印件2復(fù)印件215學(xué)歷、學(xué)位證書、職稱證書、自有產(chǎn)權(quán)住房證明、租賃公有住房證明原件1原件1原件1原件1根據(jù)信用評估申請人實(shí)際情況提供16貸款還清證明原件1原件1原件1原件1需要對借款申請人是否已辦理公積金貸款或政策性貼息情況進(jìn)行認(rèn)定的提供，復(fù)印件貸款中心留存復(fù)印件1復(fù)印件1復(fù)印件1復(fù)印件117中心要求的其他材料特別說明： 1、審核原件后將原件退還給借款人(購房合同、存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)協(xié)議、北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議原件除外)；2、提交的資料統(tǒng)一使用A4紙復(fù)??；3、對于有代理機(jī)構(gòu)代理須提供代辦授權(quán)書（原件）3份。地址：北京住房公積金管理中心：崇文區(qū)西革新里 108 號 100077住房公積金貸款中心 ：方莊芳城園三區(qū) 18 號樓二層 100078貸款周期：北京市公積金管理中心承諾自辦理貸款初審到放款的時(shí)間為15個(gè)工作日，其中初審到復(fù)審的時(shí)間為5個(gè)工作日，復(fù)審后，只等銀行放款了。辦理公積金貸款時(shí)資料一定要齊全。電話：67690494案例：評估后第三天出評估結(jié)果，評估出結(jié)果后一周去網(wǎng)簽，房主因故晚了兩天網(wǎng)簽完后第三天去方莊公積金中心交初審材料，買賣雙方都到場五個(gè)工作日后面簽，買方到場面簽完成后就可以過戶從評估到過戶大約一個(gè)月（其中包括若干天因買賣方的原因被延誤）。網(wǎng)簽，公積金的初審，面簽啥的，去催專員比較有效，自己算著差不多時(shí)間多打電話去問問，催業(yè)務(wù)員效果不大，有的業(yè)務(wù)員對這些手續(xù)也不是很了解。一些賣家可能會因?yàn)椴涣私夤e金貸款的手續(xù)步驟表現(xiàn)出不配合，買家可以找中介、公積金中心給說明、解釋，促成盡早辦完2.8.2 公積金提取 首次提取住房公積金所需資料：（1）購房合同或購房協(xié)議的原件及復(fù)印件；（2）購房發(fā)票的原件及復(fù)印件；（3）提取人的身份證原件及復(fù)印件；（4）提取本人的銀行儲蓄賬號；（5）如用于償還住房貸款本息，還需提供借款合同的原件及復(fù)印件。配偶提取住房公積金，除以上資料，還需提供夫妻關(guān)系證明的原件及復(fù)印件、主買房人提取記錄單的復(fù)印件。 約定提取登/zyyw/gjyw/tq/200903/t20090325_2592.html1、什么是住房公積金約定提?。?住房公積金約定提取，是指因購買、建造、翻建、大修自住住房及償還住房貸款本息等情況而辦理住房公積金部分提取的職工及其配偶，向住房公積金管理中心提出以后提取的有關(guān)約定，住房公積金管理中心按照約定的時(shí)間，將提取款項(xiàng)劃入職工本人的銀行賬戶。2、什么是約定提取登記？ 約定提取登記，是指需要辦理約定提取的職工，向住房公積金管理中心提出申請，住房公積金管理中心核準(zhǔn)提取人信息、提取周期、提取賬號等事項(xiàng)。3、辦理約定提取登記應(yīng)提供哪些材料？ 單位經(jīng)辦人為職工辦理住房公積金約定提取登記時(shí)，在提供提取相關(guān)材料的同時(shí)還需提供由職工本人簽字、由單位加蓋預(yù)留印鑒的住房公積金約定提取申請書，住房公積金約定提取申請書為無碳復(fù)寫格式一式兩聯(lián)，第一聯(lián)交管理部留存，第二聯(lián)單位留存。5、約定提取登記的程序是什么？ （1）單位經(jīng)辦人持職工本人簽字、單位加蓋預(yù)留印鑒的住房公積金約定提取申請書及提取的相關(guān)材料到開戶管理部辦理約定提取登記。 首次辦理提取手續(xù)，并同時(shí)辦理約定提取的，需提供提取業(yè)務(wù)和約定提取業(yè)務(wù)的相關(guān)材料，管理部前臺應(yīng)先審核提取材料并錄入提取記錄單，再辦理約定提取登記。 非首次辦理提取手續(xù)，且累計(jì)提取金額未達(dá)到提取記錄單的提取上限的，管理部前臺核實(shí)系統(tǒng)中的提取記錄單后，直接進(jìn)行約定提取登記。 （2）管理部接柜人員審核材料及預(yù)留印鑒后，將約定提取登記的相關(guān)信息錄入系統(tǒng)，原則上以系統(tǒng)計(jì)算出的首次約定提取日做為首次劃款的日期。 （3）業(yè)務(wù)確認(rèn)后，管理部打印住房公積金約定提取確認(rèn)表一式兩份，加蓋管理部業(yè)務(wù)章，由單位經(jīng)辦人簽字確認(rèn)后，一份由單位經(jīng)辦人轉(zhuǎn)交職工個(gè)人，一份由管理部與單位提供的住房公積金約定提取申請書一并留存。6、約定提取的到賬時(shí)間 首次約定提取的到賬時(shí)間是自住房公積金約定提取確認(rèn)表中明確的“首次約定提取日”起的三個(gè)工作日內(nèi)。 以后每次約定提取的到賬時(shí)間均為依據(jù)約定提取周期計(jì)算出的約定提取日（遇節(jié)假日順延）起的三個(gè)工作日內(nèi)。7、約定提取失敗后如何處理？ 由于個(gè)人賬戶戶名或賬號不正確導(dǎo)致住房公積金管理中心首次向個(gè)人賬戶劃款失敗時(shí)，住房公積金管理中心將終止該職工的約定提取登記，并通知單位經(jīng)辦人轉(zhuǎn)告職工個(gè)人。8、如何終止約定提取？ 因職工個(gè)人申請，單位經(jīng)辦人可到住房公積金管理中心辦理約定提取終止。管理部接柜人員操作登記終止確認(rèn)后，打印住房公積金約定提取終止通知一式兩份，一份由單位經(jīng)辦人轉(zhuǎn)交職工個(gè)人，一份由管理部留存。2.8.3 貸款后拿房本房子過戶已經(jīng)有六個(gè)月了，市管公積金貸款，房本進(jìn)行擔(dān)保登記去了，一直沒有消息，問中介也是一問三不知，就推脫說有人會打電話，故發(fā)揮主動性自己動手解決，把整個(gè)過程發(fā)上來，供大家參考：首先，可以打北京市住房貸款擔(dān)保中心電話82011234詢問房本擔(dān)保已經(jīng)辦理程度，需要提供主貸款人的個(gè)人信息，網(wǎng)址是/zhxjsh/zhxjsh-3.htm第二，如果已經(jīng)辦理完畢，擔(dān)保中心會告訴領(lǐng)取房本的電話和內(nèi)部編號，電話是64077996。第三，取房本，需要房主本人攜帶身份證和復(fù)印件另外，我們是5月過戶的，房本上面顯示是10月中旬擔(dān)保完畢，所以把這個(gè)時(shí)間給大家，供大家參考。2.9 二手房網(wǎng)簽貸款過戶流程全指導(dǎo)第一步：雙方協(xié)商購房，簽署雙方協(xié)議（如果是通過中介，則簽署三方協(xié)議），無論對買賣雙方此協(xié)議最后都要注明成交價(jià)格和付款方式以此協(xié)議為準(zhǔn)。第二步：貸款（如果需要的話）根據(jù)合同約定付首付或者定金，雙方辦理貸款。如果需要貸款建議直接找銀行個(gè)人信貸部，我咨詢過民生、光大、深發(fā)，都可以直接辦理，并且不收一分錢，當(dāng)然評估費(fèi)幾百塊是需要的，二套房也基本都能下浮到接近7折。有朋友問怎么聯(lián)系銀行？直接谷歌或者百度搜索銀行網(wǎng)點(diǎn)，一家一家打電話轉(zhuǎn)信貸部，肯定能找到。雙方準(zhǔn)備好房產(chǎn)證、購房合同、雙方身份證、戶口本、如果已婚夫妻雙方都要到場，一起面簽。之后銀行會上門去評估房價(jià)并且給出批貸書。拿到批貸書了就說明貸款肯定沒問題了，后面就是辦過戶和抵押了。（這里是假設(shè)房屋沒有貸款或者其他抵押，如果有貸款就需要雙方協(xié)商如何先換上并且辦理解壓，只有解壓之后才可以再次申請貸款）至于貸款，如果沒有信用卡逾期，房貸逾期，一般沒有太大的問題，我們因?yàn)樾庞糜涗浄浅７浅：?，用信用?年了，目前所有銀行都已經(jīng)是白金卡，平時(shí)基本各種開銷都是刷卡，全部全額還款，前面兩套房子都沒有逾期，所以批貸很快很快，3天就下來了。即便是實(shí)在是懶得聯(lián)系銀行，也可以找擔(dān)保公司，很多中介公司也都是找擔(dān)保公司來做貸款，擔(dān)保公司需要收費(fèi)，但是可能辦理略快一些。我接觸過中宇匯通和厚澤（用過厚澤，詳細(xì)咨詢過中宇），總體而言，兩者相比專業(yè)程度差不多，中宇的費(fèi)用便宜不少，僅供參考。無論在銀行或者擔(dān)保公司都不需要帶復(fù)印件，都會有免費(fèi)復(fù)印的服務(wù)，這點(diǎn)比房管局要好很多很多。時(shí)間方面，無論是銀行還是擔(dān)保公司都差不了太多，一般資料交齊5-10個(gè)工作日會批貸，時(shí)間上還算可以接受。第三步：過戶，過戶分幾個(gè)步驟，網(wǎng)簽-繳稅-過戶-領(lǐng)證。網(wǎng)簽 辦理時(shí)間：大約10-15分鐘。這個(gè)讓很多老百姓弄不明白的東西其實(shí)很簡單。雙方帶上資料直接去房管局辦理大廳，都有網(wǎng)簽的柜臺，要一份存量房買賣合同信息表（自行成交），建議在網(wǎng)上打印填好了帶過去，準(zhǔn)備好雙方的身份證、房產(chǎn)證（如果雙方本人不到場，代理人需要提供公證處開出的委