論文范文—談商業(yè)地產(chǎn)金融化.doc

談商業(yè)地產(chǎn)金融化 一直以來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)主要是通過出售“房產(chǎn)”來完成的，然而，通過“售房”的方式很難長期保證及提升商業(yè)物業(yè)的價值。由于管理權的分散，難以進行統(tǒng)一專業(yè)化規(guī)劃管理，難以保證商業(yè)的持久運營，直至導致項目運營的失敗。由于國內(nèi)大部分開發(fā)商自有投資能力較弱，加上目前宏觀調(diào)控的影響，如何滿足項目投資的資金需要，如何體現(xiàn)及實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的價值并實施交易，這是大部分商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商、投資商所最關注的問題。 一、商業(yè)地產(chǎn)金融化的必要性 其一、來自歐洲的商業(yè)地產(chǎn)投資及基金管理專家RichardAlanWright曾任英國購物中心協(xié)會主席。這位旺德行的高級顧問說，中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展令人興奮，但是國內(nèi)這方面的信息質(zhì)量卻不高，境外投資人往往很難獲得進行投資決策的完整市場信息。據(jù)介紹，境外投資人關注的問題包括：體現(xiàn)承租人與業(yè)主關系及未來續(xù)約前景的合約質(zhì)量，商鋪組合，包含交通狀況、消費群體和競爭狀況的選址情況以及長期經(jīng)營中可能的其他隱藏成本。他認為，中國商業(yè)地產(chǎn)市場還不是一個成熟的市場，開發(fā)商要吸引投資人就應該幫助投資人規(guī)避風險，把商業(yè)地產(chǎn)做成金融產(chǎn)品應當是未來中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。 其二、從地產(chǎn)公司融資角度分析，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不同于住宅開發(fā)，前者蘊涵的風險要大于后者，而目前國內(nèi)房地產(chǎn)公司主要以銀行貸款方式融資，商業(yè)項目一旦操作失敗，開發(fā)商將虧損巨大，銀行不良資產(chǎn)增加，而且還損害了投資者的利益，所以商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標準將更為嚴格，物業(yè)結構適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象。而優(yōu)秀的金融品種投資到有投資潛力的商業(yè)地產(chǎn)中來。 其三、能有效規(guī)避風險，增加投資者信心。目前，國家宏觀調(diào)控，銀行貸款收縮，利用金融手段投資商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造新的金融形式，不僅會為投資公司帶來巨大收益，也會為開發(fā)商緩解資金壓力，同時為投資者提供了更多的投資選擇，創(chuàng)造更多的投資收益，可謂一舉三得。 二、商業(yè)地產(chǎn)金融化的實施基礎 一是從商業(yè)操作方面來看，隨著近幾年商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，越來越多的地產(chǎn)開發(fā)商進行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，但從結果來看，并不容樂觀，成功與失敗的案例都很多，主要原因是缺乏準確的市場及商業(yè)定位，同時缺乏合理的體量，專業(yè)的商業(yè)、建筑規(guī)劃，優(yōu)秀店鋪的招商，沒有科學統(tǒng)一的商業(yè)及物業(yè)管理。中國連鎖百強從2001年到2003年所用的店鋪數(shù)量呈現(xiàn)出的快速增長勢頭，對國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商意味著商鋪成為一種直接的需求。商鋪投資雖然回報率高，但也蘊涵著很大的風險，如何降低開發(fā)商的投資風險及提高投資者的投資興趣，不僅需要商業(yè)策略的支持，金融形式的介入也提到日程上來。 利用金融機構的資金實力及信息渠道等無形資本，有效包裝項目，聘請優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)管理隊伍，按照規(guī)范的信息披露制度，完善財務透明化管理，達到資本收益最大化。 二是開發(fā)商的優(yōu)化。隨著商業(yè)地產(chǎn)運營模式的理性回歸逐步到位，以租賃為主的運營模式將越來越多，比例將越來越高，開發(fā)商將越來越意識到追求短期獲利行為已不現(xiàn)實，而獲得合理收益和長期效益將使市場更趨于有序。 隨著國內(nèi)各項商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策逐步到位，特別是房地產(chǎn)信貸門檻的提高以及城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例的出臺，都將在一定程度上限制商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)的門檻抬高后，將淘汰眾多不具開發(fā)實力的小公司，而使大公司開發(fā)的集中度提高，投資開發(fā)的盲目狀況將有所改善，將會出現(xiàn)一些無力繼續(xù)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目被大公司并購的現(xiàn)象，經(jīng)營好的店鋪保證了物業(yè)租金的穩(wěn)定收益及租金上漲的可能性。所以，商業(yè)地產(chǎn)項目得到優(yōu)化，自然為金融投資規(guī)避風險打下了良好的基礎。 三是國際知名商業(yè)公司及投資公司進駐商業(yè)地產(chǎn)項目，開發(fā)商利用商業(yè)帶動融資，同時也為項目成功發(fā)展奠定了基礎。目前，世界知名的連鎖零售集團搶灘國內(nèi)市場，沃爾瑪超市，家樂福超市，百安居建材超市等在各個商業(yè)項目里設立分店，他們成熟的經(jīng)營理念，較高的知名度確保了項目的成功發(fā)展。而一些地產(chǎn)公司也充分利用商業(yè)帶動其在國外金融市場融資的發(fā)展。大連的萬達集團通過與時代華納電影公司的合作尋求海外上市，大連天興羅斯福購物廣場直接引進美國投資基金?？梢?，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)吸引了外資的眼球，而國內(nèi)的金融機構似乎并沒有充分意識到這是一個很好的投資機會。 三、金融投資產(chǎn)品的主要形式 什么是商業(yè)地產(chǎn)的“金融產(chǎn)品化”呢？是商業(yè)地產(chǎn)的價值及創(chuàng)造價值的能力，這個價值是房產(chǎn)的價值及房產(chǎn)的商業(yè)價值所形成商業(yè)地產(chǎn)的價值；這個價值是客觀的、可評估的、真實的；這個價值是可流通的。這個價值也是變化的。一個商業(yè)地產(chǎn)項目只有體現(xiàn)出公證的價值，才有可能進行投/融資工作，才有可能在資本市場上流通。商業(yè)地產(chǎn)價值的可增長性使商業(yè)地產(chǎn)交易異?；钴S。 目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了121號文和國務院系列宏觀調(diào)控，其融資問題受到業(yè)界廣泛關注。目前房地產(chǎn)業(yè)融資主流模式到底是什么？如何規(guī)避信托投資風險？尤其是商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)融資渠道的問題日益受到重視。而信托投資以具有財產(chǎn)管理、避稅、規(guī)避政策功能等而受到青睞。 簡單地說，信托就是“受人之托、代人理財”，如同其英文“trust”所寓意的，信托的關鍵在于“信”字。信托公司做的事情，就是找到一個“以錢賺錢”的好項目后，去找一批愿意為此投資的客戶。國外比較成熟的房地產(chǎn)投資信托模式是這樣的，它是基于房地產(chǎn)資產(chǎn)的這種上市公司，所以他的股票跟房地產(chǎn)是有關聯(lián)的。但我們說股票的價格和房地產(chǎn)價格之間并不一定是同方向的變化，這種規(guī)律是這樣，股票價格比房地產(chǎn)的價格變化要快得多，房地產(chǎn)的投資信托的這種公司股票的價格可能在短期內(nèi)背離他所投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值。我的股票的價格和我背后的資產(chǎn)的價值可能是不一致的，如果股票市場的價格低于房地產(chǎn)的價格，就開始購買股票，足以控制這個股票，然后賣掉賺錢。如果股票的價格高于房地產(chǎn)的價格，這個時候就可以用比較便宜的錢去買房地產(chǎn)的資產(chǎn)，而且為IPO出現(xiàn)提供了條件。 房地產(chǎn)企業(yè)如何有效地與信托投資公司合作，應該遵循以下原則：作為金融機構要注意控制風險性。房地產(chǎn)企業(yè)如何能讓金融機構控制風險，開發(fā)商用什么來做抵押，用什么來做擔保等，都很重要；其次是盈利性。開發(fā)項目的盈利性，產(chǎn)品的市場潛力，項目未來的現(xiàn)金流，集團背景，資源整合能力，這都是信托要重點關注的；再次，就是要給投資者比較高的回報。向市場募集基金，需要好賣的信托產(chǎn)品。在給投資者安全感的前提下，必須具備比較高的收益率，才能使產(chǎn)品銷售順利。股票可以隨時流通，信托產(chǎn)品也需要流通。當然，房地產(chǎn)投資信托只是一個籌資的渠道，在投資渠道方面，還應