工程部運行手冊

陜西恒悅物業(yè)管理有限公司工程部運作手冊第一章 崗位職責及編制說明第一節(jié) 編制說明及組織架構一、 組織架構及人員編制說明1 建立組織機構的原則建立合理的組織機構是高效率地開展物業(yè)設備管理的組織保證。建立設備管理機構必須遵循的一般原則是：1.1 在物業(yè)總經理領導下的工程部經理負責制原則。1.2 精兵簡政的原則。能由社會承擔的工作，要盡量委托專業(yè)廠家承擔。部門管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應靈敏，專業(yè)主管必須堅持在第一線工作，各專業(yè)領班協(xié)助主管的日常工作，在主管不在崗時充當好替補角色。1.3 設備管理、技術和經濟三位一體的原則。1.4 職責、職權對應分明的原則。在統(tǒng)領全局的前提下，職權分散有利于提高效率，有利于調動下級積極性和培養(yǎng)下級的工作能力。1.5 保持最佳管理模式的原則，通常以3-4人為佳。1.6 信息反饋和調控的原則。1.7 按物業(yè)的特點、專業(yè)人員的技術水平設計組織體制。 2 工程部組織機構的設計2.1 物業(yè)工程部組織機構和崗位的合理設置，是完成工程部任務的保證條件。工程部機構的設計，體現(xiàn)統(tǒng)一領導、分級管理的原則。2.2 各種不同層次專業(yè)人員的配置、組成及其比例關系，應與工程部的任務需要相適應。2.3 在人員的配置和機構的設計上要考慮一專多能的原則。2.4 處理好專業(yè)與專業(yè)之間、工種與工種之間的協(xié)調和配合關系。2.5 組織機構還應按照精簡機構、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級、各類人員的積極性原則。3 人員編制說明3.1 辦公室崗位設置：經 理 1人副經理 1人秘 書 1人庫管及資料員 1人 班次編制：9：00-18：003.2 電氣專業(yè)崗位設置：電氣工程師 1人強電領班 1人強電技工 21人弱電主管 1人弱電領班 1人弱電技工 5人班次編制：工程師： 9：00-18：00；領班及技工： 四班二運轉3.3 暖通專業(yè)崗位設置：暖通工程師 1人 空調領班 2人給排水工程師 1人給排水領班 1人司爐領班 1人空調技工 9人司爐技工 8人給排水技工 11人班次編制：工程師及主管： 9：00-18：00；領班及技工： 四班二運轉3.4 綜合維修專業(yè)崗位設置：二裝工程師 1人 二裝主管 2人 綜合維修主管 1人 綜合維修領班 1人 綜合維修技工 13人班次編制：工程師及主管： 9：00-18：00；領班及技工： 四班二運轉4 組織架構圖(見后頁)文件編號 版本號 修改狀態(tài) 第 3 頁 XZG-ED-SF A 0 共 259 頁 陜西恒悅物業(yè)管理有限公司工程部運作手冊二裝專員（配合商管）1人給排水主管（兼二裝專業(yè)審圖）1人1人電氣主管（兼二裝專業(yè)審圖）1人1人暖通主管（兼二裝專業(yè)審圖）1人1人值班經理（調度）2人給排水領班1人給排水技工6人綜合維修領班1人綜合維修技工4人熱力站運行（兼制冷站）8人空調領班1人空調技工4人弱電領班1人弱電技工2人強電領班1人強電技工7人工程庫管及資料員3人工程副經理 1人工程經理 1人恒天國際城物業(yè)工程部組織架構圖 共計：48人文件編號 版本號 修改狀態(tài) 第 4 頁 XZG-ED-SF A 0 共 259 頁 陜西恒悅物業(yè)管理有限公司工程部運作手冊第二節(jié) 崗位職責1 經理崗位職責報告上級：物業(yè)管理處總監(jiān)、工程總監(jiān)督導下級：工程部副經理、工程部各專業(yè)工程師、主管及部門秘書1.1 負責部門人員工作安排及人員管理，保證大廈工程設備設施的正常運轉和使用功能。1.2 調配工程部的技術和設備，界定各專業(yè)工作范圍及職責，確保工程部全面工作的正常運轉。1.3 審定、編制本部門的年度工作計劃、預算等文件及月度實施方案，并報物業(yè)管理處總監(jiān)批后執(zhí)行。1.4 參加增改項目的談判、評審，督導檢查執(zhí)行情況。1.5 主持部門工作例會，安排督導部門副經理、各專業(yè)主管、秘書及庫管員的日常工作，確保大廈設備正常運轉。1.6 負責對部門內員工進行績效評估，并按物管處規(guī)定實行獎懲。1.7 做好同物管處其他部門的對內聯(lián)系及與各政府行政機構的對外關系工作。1.8 遵守政府各職能部門的相關規(guī)定，確保物業(yè)所有屋宇、專業(yè)設備符合規(guī)定和法律要求，定期接受檢查，測試和保養(yǎng)。1.9 負責審定各專業(yè)申購的材料、設備等采購用品。1.10 嚴格執(zhí)行物管處的各種規(guī)章制度和體系文件。1.11 完成上級領導交辦的其他工作。1.12 素質要求 基本素質：具備相當豐富的工程管理專業(yè)知識，責任心強，善于溝通，并能協(xié)調各部門的相互關系，具有相當?shù)慕M織管理能力。 自然條件：28歲以上，身體健康。 文化程度：具有工程技術專業(yè)大本以上或同等學力，受過樓宇工程技術管理的專業(yè)培訓。具有工程師技術職稱。 外語水平：中級以上英文水平，能閱讀普通英文工程技術資料。 工作經驗：在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔任過工程部經理2年以上或副經理4年以上；具有5年以上技術管理經驗。 特殊要求：對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修、機械、電力、管道和弱電等方面的知識有較全面的了解。文件編號 版本號 修改狀態(tài) 第 7 頁 XZG-ED-SF-01 A 0 共 259 頁2 副經理崗位職責報告上級：經理督導下級：各專業(yè)工程師及主管2.1 協(xié)助部門經理做好人員日常工作管理及跟進，保證大廈工程設備設施的正常運轉和使用功能。2.2 調配工程部的技術和設備，確保工程部全面工作的正常運轉。2.3 協(xié)助部門經理參與增改項目的談判、評審，并督導檢查執(zhí)行情況。2.4 主持部門工作例會，安排督導部門各工程師及專業(yè)主管、秘書及庫管員的日常工作。2.5 做好同物管處其他部門的對內聯(lián)系及與各政府行政機構的對外關系工作。2.6 遵守政府各職能部門的相關規(guī)定，確保物業(yè)所有屋宇、專業(yè)設備符合規(guī)定和法律要求，定期接受檢查，測試和保養(yǎng)。2.7 協(xié)助部門經理審定各專業(yè)申購的材料、設備等采購用品。2.8 嚴格執(zhí)行物管處的各種規(guī)章制度和體系文件。2.9 完成上級領導交辦的其他工作。2.10 素質要求 基本素質：具備相當豐富的工程管理專業(yè)知識，責任心強，善于溝通，并能協(xié)調各部門的相互關系，具有相當?shù)慕M織管理能力。 自然條件：28歲以上，身體健康。 文化程度：具有工程技術專業(yè)大本以上或同等學力，受過樓宇工程技術管理的專業(yè)培訓，具有工程師技術職稱。 外語水平：初級以上英文水平，能閱讀普通英文工程技術資料。 工作經驗：在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔任過工程部副經理1年以上或工程師3年以上；具有4年以上技術管理經驗。 特殊要求：對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修、機械、電力、管道和弱電等方面的知識有較全面的了解。文件編號 版本號 修改狀態(tài) 第 9 頁 XZG-ED-SF-02 A 0 共 259 頁3 秘書崗位職責報告上級：經理、副經理督導下級：庫管資料員3.1 在工程部經理的指導下，負責辦公室的有關事務性工作。包括轉接電話、處理信函、接待來訪客人等。3.2 協(xié)助工程部經理起草各類報告、請示等文件。3.3 負責項目內部及外部相關單位文件的傳遞。3.4 負責協(xié)助工程部經理對工程部各項管理制度的實施情況進行定期檢查，并跟進整改結果。3.5 負責協(xié)助工程部經理完善部門管理制度及記錄表格。3.6 負責協(xié)助工程部經理跟進分配任務的完成情況。3.7 負責對部門圖紙、文件、資料的管理，督導部門資料員建立健全、清晰的部門檔案。3.8 處理工程部日常行政事務工作。3.9 負責部門工具及辦公用品的管理工作，督導部門資料員建立健全、清晰的工具用品臺帳。3.10 負責工程部鑰匙的管理工作，保障鑰匙不遺失，管理有序。3.11 負責工程維修單的接收、記錄、發(fā)放及返單工作。3.12 做好物業(yè)管理物管處其他部門工作的協(xié)調。3.13 負責工程款項的申報，現(xiàn)金和支票的報領工作。3.14 完成上級交辦的其他工作。3.15 素質要求 基本素質：辦事嚴謹、講究效率、保守秘密。 文化程度：大專以上學歷，文秘或工程相關專業(yè)畢業(yè)。 外語水平：英語水平良好，具備翻譯工程資料及起草簡單文件的能力。 工作經驗：在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔任秘書職務2年以上，具有工程技術方面的一般知識，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務及設備檔案的分類和管理。能熟練使用常用辦公軟件、自動化軟件及工程制圖軟件。 特殊要求：具備較強的文字處理能力，能編譯起草會議紀要、工作報告等文件。熟悉物業(yè)工程管理運作程序，能夠協(xié)助經理起草、修訂各項管理制度。具有一定的協(xié)調管理能力。 文件編號 版本號 修改狀態(tài) 第 12 頁 XZG-ED-SF-03 A 0 共 259 頁4 庫管及資料員崗位職責報告上級：經理、副經理、秘書4.1 負責對部門圖紙、日常文件、資料的存檔及目錄更新工作，保證資料文件完整清晰。4.2 負責機房鑰匙的保管、借用、移交及登記工作。4.3 處理工程部日常行政事務工作。4.4 負責工程維修單的存檔及相應工時、材料消耗及收支的統(tǒng)計情況。4.5 負責部門工具及辦公用品的保存、發(fā)放、記錄工作，建立健全、清晰的工具用品及材料臺帳，每月對工具用品及材料使用情況進行統(tǒng)計并及時上報。4.6 負責工程部庫房的管理工作。4.7 負責工程部月排班計劃及考勤的匯總整理工作，按時上報排班及考勤表。4.8 完成上級交辦的其他工作。4.9 素質要求： 基本素質：工作認真負責、腳踏實地、一絲不茍，為人正直。 文化程度：中專以上學歷，文秘或相關專業(yè)畢業(yè)。 外語水平：具備初級英語水平，了解簡單的專業(yè)名詞。 工作經驗：在物業(yè)或酒店中擔任文員或庫管職務1年以上，工程技術有一般的了解，能夠獨立對文件及設備檔案進行簡單的分類和保存，能夠獨立管理工程工具及辦公用品。熟練使用常用辦公軟件。文件編號 版本號 修改狀態(tài) 第 15 頁 XZG-ED-SF-04 A 0 共 259 頁5 電氣工程師崗位指責報告上級：經理、副經理督導下級：電氣專業(yè)人員5.1 保證電氣系統(tǒng)及設備之安全正常運行，對電氣系統(tǒng)及設備負有全面管理責任，并對電氣主管、領班、技工工作時間內的一切行為，負有領導、指揮調度之責任，必須以身作則，嚴格執(zhí)行物業(yè)管理處及部門所制訂之各項規(guī)章制度及各項規(guī)程，并領導和監(jiān)督屬下之工作人員上崗工作。5.2 負責制訂及組織實施本系統(tǒng)所屬各類設備、設施的年度維修保養(yǎng)計劃及月度工作計劃（月度工作計劃須每月25日前將下月計劃提交工程部經理審閱），并負責制訂本系統(tǒng)所屬各類設備、設施之運行、操作及維修保養(yǎng)規(guī)程，負責維修、保養(yǎng)的技術把關工作。5.3 負責制訂及修改電氣系統(tǒng)所需之各類運行記錄表、巡檢記錄表、維修保養(yǎng)記錄表等各類表格。5.4 負責建立電氣系統(tǒng)設備臺帳，填制設備卡，并負責做好設備大修記錄及更換零部件記錄。5.5 按要求每天對所屬系統(tǒng)主要設備的運行技術狀況進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。5.6 按要求每天審閱運行、巡檢報表，及時解決問題，杜絕各類設備不正常運行等隱患。5.7 發(fā)生故障時應及時組織檢修，保證所屬系統(tǒng)設備處于良好技術狀態(tài)。5.8 負責制定所屬系統(tǒng)運行方案及設備開停時間表，并須不斷與運行人員研究改進措施，減低機械損耗，節(jié)省能源。5.9 認真督導屬下員工工作，使所屬系統(tǒng)及設備做到： 三干凈：即設備干凈、機房干凈、工作場地干凈。 四不漏：即不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣。 五良好：即使用性能良好、密封良好、緊固良好、潤滑良好、調整良好。5.10 對屬下員工之技術狀況，編制培訓計劃，并安排執(zhí)行，同時定期進行考核，將考核成績與員工雙薪結合。5.11 負責員工綜合考評工作，編制綜合考評表，每月一次，于每月25日前提交工程部經理審批。5.12 負責處理下屬工程人員之行政事務，包括推薦招聘、訓練屬下，編制輪班時間表，審核員工考勤、病假、事假等，處理工傷申報。5.13 監(jiān)管承包商在本物業(yè)內進行的所有施工工程，以確保其施工水平符合工程標準。5.14 負責編寫停電等特別事件報告。5.15 監(jiān)管備品、備件的數(shù)量，并制訂月度采購計劃，以確保庫存量在相應指標之內。5.16 負責分析各類記錄報表，為重大工程提供技術依據(jù)，搞好系統(tǒng)節(jié)能、降噪、減少污染等工作。5.17 對設備事故進行技術鑒定，作出分析報告，制定杜絕事故發(fā)生的綜合管理及技術措施。5.18 負責協(xié)助工程經理及副經理進行安全作業(yè)的檢查及員工安全意識的教育。5.19 素質要求 基本素質：工作踏實、細致、情緒穩(wěn)定、有進取心。 自然條件：身體健康、30歲以上。 文化程度：強電專業(yè)大專以上或同等學歷，接受過酒店工程技術管理的專業(yè)培訓，具有工程師資格。 工作經驗：3年以上酒店或物業(yè)設備維修管理經驗，在高檔大型物業(yè)或酒店中擔任值班工程師或專業(yè)工程師2年以上，有較強的動手能力。文件編號 版本號 修改狀態(tài) 第 18 頁 XZG-ED-SF-05 A 0 共 259 頁6 綜合維修主管崗位職責報告上級：經理、副經理督導下級：綜合維修人員6.1 確保綜合維修工作的及時有效開展，能夠滿足客戶的使用要求是綜合維修主管的首要職責。6.2 及時安排處理本專業(yè)的維修任務，保證維修質量和按時完成。6.3 檢查大廈內土建裝修設施的使用情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，無法解決的及時上報。6.4 按照綜合維修管理制度的規(guī)定，對維修人員進行管理。6.5 熟悉掌握土建維修的相關知識，當現(xiàn)場出現(xiàn)問題時能夠及時解決，以最短的時間恢復其正常狀態(tài)。6.6 貫徹執(zhí)行崗位責任制、安全責任制，督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設備及人員不發(fā)生安全事故，保證辦公地點的干凈整潔。6.7 做好下屬員工的技術培訓和考核工作。6.8 培訓下屬，督導檢查下屬工作。 6.9 做好維修及其他相關記錄，善于總結經驗教訓。6.10 做好與客戶及其他相關部門聯(lián)系協(xié)調工作，保證各項工作的順利進行。6.11 按要求提交每周/每月工作報告至部門秘書處，由秘書匯總整理后上報經理審核。6.12 完成上級領導安排的其他工作。6.13 素質要求： 基本素質：具有認真負責、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風，為人正直，善于協(xié)調人際關系。 自然條件：身體健康，年齡28歲以上。 文化程度：具有相關專業(yè)大專以上或同等學歷。 工作經驗：具有4年以上物業(yè)綜合維修或土建專業(yè)工作經驗。文件編號 版本號 修改狀態(tài) 第 21 頁 XZG-ED-SF-06 A 0 共 259 頁7 空調主管崗位職責報告上級：經理、副經理督導下級：空調司爐及給排水人員7.1 確保供冷（暖）設備系統(tǒng)在供冷（暖）期的24小時正常運行，是空調主管的首要職責。7.2 檢查空調及鍋爐設備系統(tǒng)的運行狀況，每天檢查運行記錄是否清晰詳盡，對記錄的數(shù)據(jù)進行初步判斷，發(fā)現(xiàn)異常立即處理并上報。7.3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對冷凍機房、鍋爐房及送排風設備系統(tǒng)維護保養(yǎng)的計劃，每月定期上報工程部審定，并負責組織實施。7.4 依據(jù)實際使用情況每月初上報本專業(yè)工具材料采購計劃。7.5 熟悉掌握所屬專業(yè)設備的性能，當設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能。7.6 貫徹執(zhí)行崗位責任制、安全責任制，督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設備及人員有發(fā)生安全事故，保證設備機房及值班室的干凈整潔。7.7 做好下屬員工的技術培訓和考核工作。7.8 督導檢查下屬工作。7.9 做好設備檔案的建立、設備標識、管理和維修、檢查、保養(yǎng)的記錄工作，善于總結經驗教訓，使設備系統(tǒng)更加完善。7.10 做好與客戶及其他相關部門聯(lián)系協(xié)調工作，保證各項工作的順利進行。7.11 制定系統(tǒng)運行方案，保證系統(tǒng)所有設備在最高效率下工作，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低能耗。7.12 按要求提交每周/每月工作報告至部門秘書處，由秘書匯總整理后上報經理審核。7.13 協(xié)助工程部經理進行工作： 計算年度開支預算的制定 本專業(yè)年度工作目標的制定 重大設備維修保養(yǎng)外包的標書制定及報價單的審核 監(jiān)管承辦商在物業(yè)內進行的工程，確保安裝水平合乎工程部標準 工程前期接管驗收7.14 完成上級領導安排的其他工作。7.15 素質要求： 基本素質：具有認真負責、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風，為人正直，善于協(xié)調人際關系。 自然條件：身體健康，年齡28歲以上。 文化程度：具有本專業(yè)大專以上或同等學歷。 工作經驗：具有4年以上物業(yè)供冷供暖設備系統(tǒng)運行經驗，2年以上物業(yè)供冷供暖設備系統(tǒng)管理經驗。文件編號 版本號 修改狀態(tài) 第 24 頁 XZG-ED-SF-07 A 0 共 259 頁8 給排水主管崗位職責報告上級：經理、副經理督導下級：給排水人員8.1 確保給排水及中水系統(tǒng)的24小時正常運行，確保項目消防水系統(tǒng)時刻處于良好狀態(tài)，是給排水專業(yè)主管的首要職責。8.2 檢查給排水及中水系統(tǒng)的運行狀況，每天檢查運行記錄是否清晰詳盡，對記錄的數(shù)據(jù)進行初步判斷，發(fā)現(xiàn)異常立即處理并上報。8.3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對給排水及中水系統(tǒng)維護保養(yǎng)的計劃，每月定期上報工程部審定，并負責組織實施。8.4 熟悉掌握所屬專業(yè)設備的性能，當設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能。8.5 貫徹執(zhí)行崗位責任制、安全責任制，督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設備及人員有發(fā)生安全事故，保證設備機房及值班室的干凈整潔。8.6 做好下屬員工的技術培訓和考核工作。8.7 依據(jù)實際使用情況每月初上報工具材料采購計劃。8.8 做好設備檔案的建立、設備管線標識、管理和維修、檢查、保養(yǎng)的記錄工作，善于總結經驗教訓，使設備系統(tǒng)更加完善。8.9 做好與客戶及其他相關部門聯(lián)系協(xié)調工作，保證各項工作的順利進行。8.10 制定系統(tǒng)運行方案，保證系統(tǒng)所有設備在最高效率下工作，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低能耗。8.11 按要求提交每周/每月給排水工作報告至至部門秘書處，由秘書匯總整理后上報經理審核。8.12 協(xié)助工程部經理進行工作： 計算年度開支預算的制定 本專業(yè)年度工作目標的制定 重大設備維修保養(yǎng)外包的標書制定及報價單的審核 監(jiān)管承辦商在物業(yè)內進行的工程，確保安裝水平合乎工程部標準 工程前期接管驗收8.13 完成上級領導安排的其他工作。8.14 素質要求： 基本素質：具有認真負責、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風，為人正直，善于協(xié)調人際關系。 自然條件：身體健康，年齡28歲以上。 文化程度：具有本專業(yè)大專以上或同等學歷。 工作經驗：具有4年以上物業(yè)給排水系統(tǒng)運行經驗，2年以上物業(yè)給排水系統(tǒng)管理經驗。文件編號 版本號 修改狀態(tài) 第 28 頁 XZG-ED-SF-08 A 0 共 259 頁9 強電主管崗位職責報告上級：電氣工程師督導下級：強電專業(yè)人員9.1 確保變配電設備系統(tǒng)、電梯的正常運行， 為物業(yè)經營提供動力和照明，確保電力系統(tǒng)的24小時正常運行，是強電主管的首要職責。9.2 檢查供電、電梯系統(tǒng)的運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并上報。9.3 每天檢查運行記錄是否清晰詳盡，對記錄的數(shù)據(jù)進行初步判斷，發(fā)現(xiàn)異常立即處理并上報。9.4 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對變配電室及電梯系統(tǒng)維護保養(yǎng)的計劃，每月定期上報工程部審定，并負責組織實施。9.5 依據(jù)實際使用情況每月初上報本專業(yè)工具材料采購計劃。9.6 熟悉掌握所屬專業(yè)設備的性能，當設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能。9.7 貫徹執(zhí)行崗位責任制、安全責任制，督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設備及人員有發(fā)生安全事故，保證配電室的干凈整潔。9.8 做好下屬員工的技術培訓和考核工作。9.9 督導檢查下屬工作。9.10 做好設備檔案的建立、設備線路的標識、管理和維修、檢查、保養(yǎng)的工作，善于總結經驗教訓，使設備系統(tǒng)更加完善。9.11 做好與供電局等外協(xié)單位的協(xié)作關系。9.12 制定系統(tǒng)運行方案，保證變壓器及所有設備在最高效率下工作，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低能耗。9.13 組織電梯設備的年檢及外包維修保養(yǎng)工作。9.14 按要求提交每周/每月給排水工作報告至部門秘書處，由秘書匯總整理后上報經理審核。9.15 編制停電通知并提前一天上報經理審批。9.16 協(xié)助工程部經理進行工作： 計算年度開支預算的制定 本專業(yè)年度工作目標的制定 重大設備維修保養(yǎng)外包的標書制定及報價單的審核 監(jiān)管承辦商在物業(yè)內進行的工程，確保安裝水平合乎工程部標準 工程前期接管驗收9.17 完成上級領導安排的其他工作。9.18 素質要求： 基本素質：具有認真負責、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風，為人正直，善于協(xié)調人際關系。 自然條件：身體健康，年齡28歲以上。 文化程度：具有本專業(yè)大專以上或同等學歷。 工作經驗：具有4年以上物業(yè)給強電系統(tǒng)運行經驗，2年以上物業(yè)強電系統(tǒng)管理經驗。文件編號 版本號 修改狀態(tài) 第 32 頁 XZG-ED-SF-09 A 0 共 259 頁10 弱電主管崗位職責報告上級：電氣工程師督導下級：弱電專業(yè)人員10.1 確保樓宇自控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、通訊的正常運行， 為物業(yè)經營提供電梯通訊，確保自控系統(tǒng)24小時正常運行，是弱電主管的首要職責。10.2 檢查消防報警、樓宇自控系統(tǒng)的運行狀況，對記錄的數(shù)據(jù)進行初步判斷，發(fā)現(xiàn)異常立即處理并上報。10.3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對變消防及樓宇自控設備系統(tǒng)維護保養(yǎng)的計劃，每月定期上報工程部審定，并負責組織實施。10.4 依據(jù)實際使用情況每月初上報本專業(yè)工具材料采購計劃。10.5 熟悉掌握所屬專業(yè)設備的性能，當設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能。10.6 貫徹執(zhí)行崗位責任制、安全責任制，督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設備及人員有發(fā)生安全事故，保證辦公地點的干凈整潔。10.7 做好下屬員工的技術培訓和考核工作。10.8 督導檢查下屬工作。10.9 做好設備檔案的建立、管理和標識工作。做好設備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，善于總結經驗教訓，使設備系統(tǒng)更加完善。10.10 做好與客戶及外協(xié)單位的協(xié)作關系。10.11 按要求提交每周/每月給排水工作報告至部門秘書處，由秘書匯總整理后上報經理審核。10.12 協(xié)助工程部經理進行工作： 計算年度開支預算的制定 本專業(yè)年度工作目標的制定 重大設備維修保養(yǎng)外包的標書制定及報價單的審核 監(jiān)管承辦商在物業(yè)內進行的工程，確保安裝水平合乎工程部標準 工程前期接管驗收10.13 完成上級領導安排的其他工作。10.14 素質要求： 基本素質：具有認真負責、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風，為人正直，善于協(xié)調人際關系。 自然條件：身體健康，年齡28歲以上。 文化程度：具有本專業(yè)大專以上或同等學歷。 工作經驗：具有4年以上物業(yè)給弱電系統(tǒng)運行經驗，2年以上物業(yè)弱電系統(tǒng)管理經驗。文件編號 版本號 修改狀態(tài) 第 36 頁 XZG-ED-SF-10 A 0 共 259 頁11 調度主管崗位職責報告上級：經理、副經理督導下級：夜間及假期值班人員11.1 確保項目各系統(tǒng)設備在夜間及假期的正常運行，是調度主管的首要職責。11.2 檢查各系統(tǒng)設備在夜間及假期的運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理并上報。11.3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，監(jiān)督其在夜間及假期的實施狀況，并負責組織實施。11.4 熟悉掌握所有專業(yè)設備的性能，當設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能。11.5 貫徹執(zhí)行崗位責任制、安全責任制，督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設備及人員有發(fā)生安全事故，保證辦公地點的干凈整潔。11.6 培訓下屬，督導檢查下屬工作。11.7 做好設備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄。11.8 善于總結經驗教訓，使設備系統(tǒng)更加完善。11.9 做好與客戶及外協(xié)單位的協(xié)作關系。11.10 按要求提交每月調度工作報告至至部門秘書處，由秘書匯總整理后上報經理審核。11.11 素質要求： 基本素質：具有認真負責、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風，為人正直，善于協(xié)調人際關系。 自然條件：身體健康，年齡28歲以上。 文化程度：具有工程專業(yè)大專以上或同等學歷。 工作經驗：具有4年以上物業(yè)管理工作經驗。文件編號 版本號 修改狀態(tài) 第 39 頁 XZG-ED-SF-11 A 0 共 259 頁12 工程部各專業(yè)領班崗位職責報告上級：各專業(yè)工程師及主管督導下級：夜間及假期值班人員12.1 協(xié)助主管做好本專業(yè)的管理及設備設施運行維護工作，同時在主管不在崗時很好的充當代主管的角色是專業(yè)領班的首要任務。12.2 檢查各系統(tǒng)設備在的運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理并上報。12.3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助主管監(jiān)督專業(yè)員工的實施狀況。12.4 熟悉掌握所有專業(yè)設備的性能，當設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能。12.5 貫徹執(zhí)行崗位責任制、安全責任制，督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設備及人員有發(fā)生安全事故，保證辦公地點的干凈整潔。12.6 做好設備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄。12.7 善于總結經驗教訓，使設備系統(tǒng)更加完善。12.8 協(xié)助主管做好與客戶及外協(xié)單位的協(xié)作關系。12.9 協(xié)助主管做好本專業(yè)的其他工作。12.10 素質要求： 基本素質：具有認真負責、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風，為人正直，善于協(xié)調人際關系。 自然條件：身體健康，年齡24歲以上。 文化程度：具有工程專業(yè)中專以上或同等學歷。 工作經驗：具有3年以上物業(yè)管理工作經驗。文件編號 版本號 修改狀態(tài) 第 41 頁 XZG-ED-SF-12 A 0 共 259 頁第二章 公用管理制度及工作流程第一節(jié) 公用管理制度一、 安全管理制度1 日常安全工作1.1 工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關規(guī)定，各班組均應有專人任安全員（由專業(yè)主管擔任），負責監(jiān)督檢查安全操作施工情況。1.2 各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗所轄范圍內進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應及時消除不安全因素，并應立即上報專業(yè)主管。1.3 應根據(jù)生產局有關規(guī)定，組織對電工、電梯工、司爐工、電(氣)焊工等特殊工種工作進行培訓，須持證上崗，并建立本部門人員持證上崗登記表。1.4 根據(jù)安全生產法，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。1.5 加強生產安全教育，新員工上崗前必須進行安全教育，工程部每年進行一次安全教育培訓，班組每月進行一次安全教育培訓，并做好相關記錄。在進行高危險性的設備搶修、工作時，專業(yè)主管、工程部經理應親自到場指揮。1.6 在進行有危險的設備檢修操作時應放置明顯的警告標志，防止無關人員誤操作或誤入正在維修的設備。如電梯檢修時應在所有電梯出入口放置“請勿使用”標志等。1.7 對變配電安全用具、鍋爐、電梯及壓力容器，必須進行年度檢驗。檢驗結果存檔。1.8 對中央空調、壓力容器的壓力表、保險閥等，必須定期送有關單位進行校驗，校驗結果存檔。1.9 易燃、易爆物品必須存放在危險品倉庫，并應控制最大存放量。1.10 維修工作中需要使用易燃材料時應特別小心，各班組不得存放易燃油料1公斤以上。1.11 水箱、蓄水池的入口處，機房、技術設施層、配電房等均應上鎖，在無人時必須將門窗鎖好，燈光調至合適程度，保持室內清潔。鑰匙應由專人保管，無關人員不得借用。1.12 各機房門、設備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，須向工程部經理提出書面申請，經保安部批準后方可配制。1.13 重要機房如變配電房、鍋爐房、冷凍機房、電梯機房等應設警戒牌，嚴禁非工作人員入內，因工作需要進入機房應執(zhí)行機房管理制度。所有設置于公共區(qū)域內之設備、設施等必須鎖好，必要時設置圍欄及警示標志。1.14 物業(yè)內進行電、氣焊工作，必須到保安部辦理動火證，持動火證操作。2 高空工作2.1 從事高空作業(yè)應嚴格遵守部門的相關制度。2.2 從事高空作業(yè)的人，必須進行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、癲癇及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不允許從事高空作業(yè)。2.3 遇有5級以上大風或打雷、下雨等可能發(fā)生危險的情況，應停止露天高空作業(yè)及清洗外墻。2.4 對高空、外墻清洗的吊架、吊籃等要定期或在作業(yè)前檢查吊繩等安全裝置，定期檢查腳手架等設施的安全性能。2.5 高空作業(yè)前，必須認真檢查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認安全后方可使用。工作人員必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋，并進行其他有效保護措施。2.6 作業(yè)范圍周邊必須加設護網，設置明顯標志劃出危險禁區(qū)，嚴禁無關人員進入，以防止意外墜物傷及人員或設備設施。2.7 作業(yè)人員應正確使用安全裝置確保安全，一塊跳板上只能站一人，且不要站在跳板兩端。2.8 盡量避免高空與地面互相拋擲物品或上下層同時工作，如無法避免則必須做好防護工作。2.9 高空作業(yè)所用的工具材料要捆扎放置穩(wěn)妥，避免墜落。廢棄物要集中存放，禁止隨手亂扔。2.10 高空作業(yè)區(qū)的沿口、孔洞處，應設置護欄和標志，防止失足踏空。2.11 嚴禁在高空作業(yè)時嬉戲打鬧，嚴禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。3 有毒物品的處理3.1 對懷疑有毒、有害的物品應注意保管，與其他物品分開單獨放置，并設置明顯的危險品標志，并嚴防泄漏。3.2 要積極聯(lián)系有關部門確認該物品性質，掌握其特點及應急處理方法，以便于日后正確的保存及使用該種物品。3.3 建立完善的保管領用制度，隨時掌握庫存量，防止有毒物品的散失。3.4 使用剩余的危險品必須及時退回庫房，所產生的廢棄物嚴禁隨意拋棄，須收集包裝好交回庫房統(tǒng)一處理，以保證環(huán)境的安全。4 密閉地方的工作4.1 當欲進入密閉的場所進行工作時，嚴禁未經安全測試而直接進入該地方。4.2 可采用火焰試驗、活性生物試驗或使用氣體分析儀來檢測該密閉場所是否含有有害氣體。但水井、污水井等可能含有可燃氣體（如沼氣）、可燃物（如煤礦礦井）的地方嚴禁采用火焰試驗。4.3 若檢測發(fā)現(xiàn)該密閉地方含有有害氣體或環(huán)境惡劣，則不能允許任何人員進入。應利用適當設備進行處理直至安全檢測合格，如采用風機通風為熱力管溝降溫、清除有害氣體。4.4 工作過程中應隨時注意環(huán)境的監(jiān)測，一旦發(fā)現(xiàn)異常立即撤離，確保人員安全。4.5 工作照明應選用36V安全電壓，工作進行中要注意用電安全，防止觸電。5 發(fā)生意外時的處理5.1 應對員工進行急救及消防知識的教育和考核。5.2 對外單位施工人員，必須進行安全教育，并簽訂安全協(xié)議書。應在施工中進行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。5.3 當發(fā)生事故時，要保持鎮(zhèn)定，監(jiān)護人員立即關閉相關機具停止工作。應盡快將傷員撤離工作區(qū)放置在安全地帶，采取適當?shù)募本却胧?，同時請求其他員工的幫助。撤離過程中應注意搬運傷員的方法，防止不正確的搬運造成傷害的進一步擴大。5.4 搶救人員應注意自身的安全，不要盲目冒進。5.5 根據(jù)傷員的傷情決定是否送醫(yī)院治療，同時保護好現(xiàn)場以利于保險索賠5.6 出具事故報告，總結經驗教訓，處理事故有關責任人員，避免類似事故的再次發(fā)生。6 相關記錄無文件編號 版本號 修改狀態(tài) 第 46 頁 XZG-ED-PS-01 A 0 共 259 頁二、 檔案管理制度1 工程部經理負責審核部門相關的檔案制度，檢查各類檔案的歸整情況。2 工程部秘書負責各專業(yè)的檔案管理，組織檔案的分類、編號、審核、處理、存放，以及對其他部門及對外文件的上送下達。3 工程部庫管資料員負責日常檔案保存、整理工作，妥善保管檔案，杜絕移失。4 各專業(yè)主管負責建立相關專業(yè)檔案管理體系，并對運行情況進行指導與監(jiān)督。對本專業(yè)檔案委派專門接口人進行管理，確保檔案的完整性。5 文檔分類5.1 工程圖紙類：大廈相關的圖紙資料，主要信息源自發(fā)展商及其他相關單位及部門。5.2 設備資料類：大廈內各類設備、設施的統(tǒng)計及參數(shù)資料。5.3 客戶二裝類：大廈入駐客戶的二裝圖紙、資料等。5.4 日常文檔類：部門內部或部門對外收、發(fā)的各類文件、資料及日常所處理的文件、資料（有保存價值的各種文字、圖表、憑證、報表等不同形式的歷史記錄）。5.5 工程合同類：與外部單位簽訂的合同，主要針對大廈內設備設施的維保、維修等工程改造。6 管理要求6.1 本制度應遵照物業(yè)管理處的相關規(guī)定。6.2 工程部辦公室檔案管理人員、專業(yè)接口人嚴守檔案管理制度和保密守則。6.3 各專業(yè)建立檔案管理體系需交工程部存檔，包括所有的工程設備檔案資料、維修維保記錄等專業(yè)涉及的內容。對于檔案中的問題，工程部與各專業(yè)負責人、檔案接口人進行修改、完善。6.4 各專業(yè)檔案統(tǒng)一存放檔案盒或檔案夾并貼上標簽。6.5 檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，需妥善保存，如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應交工程部經理審閱確定用途。需銷毀的資料應由工程部經理及專業(yè)負責人確認決定。6.6 主管借閱檔案時須經相應專業(yè)負責人以上人員批準，專業(yè)負責人借閱檔案須經工程部領導批準，辦公室進行登記文件資料借閱登記表，按期歸還，如需續(xù)借的要重新登記。6.7 工程圖紙資料類：借閱時間最長為1周。6.8 設備資料檔案類：借閱時間最長為1周。7 工程圖紙資料類7.1 此類檔案屬公司重要性檔案，需永久保存。在日常工作中由工程部辦公室統(tǒng)一管理，工程部圖紙目錄（見下）上報物業(yè)管理處留存。7.2 分類方法：根據(jù)不同專業(yè)劃分圖紙，按要求統(tǒng)一編號、存檔。各專業(yè)均按照以下格式要求整理圖紙如下，圖紙編號的原則：按照每份圖紙上所給定的編號，工程部不再另行編號。目錄格式如下：工程部圖紙目錄存檔處：（柜號）-（圖紙盒號）序號專業(yè)圖紙名稱出圖日期頁數(shù)編號備注7.3 所有圖紙按專業(yè)進行匯總分類，形成總目錄報工程部辦公室。7.4 如在實際工作中對圖紙進行更改，需由各專業(yè)主管在圖紙上進行備注說明。8 設備資料檔案類8.1 此類檔案屬物業(yè)管理處重要性檔案，需永久保存。工程部辦公室、各專業(yè)主管共同進行管理，目錄（見下）上報物業(yè)管理處留存。8.2 分類方法：根據(jù)專業(yè)劃分設備資料，同時工程部辦公室建立統(tǒng)一的表格，主8.3 要用于記錄各個設備設施的基本參數(shù)、廠家、相關說明等，以便對系統(tǒng)的全面了解和控制。資料編號原則：各專業(yè)根據(jù)設備檔案卡所述要求對設備進行記錄和保管，按時、準確地填寫其中的內容。設備檔案格式如下：（專業(yè)）設備資料匯總表存檔處：（柜號）-（檔案盒號）序號資料名稱數(shù)量資料編號涉及設備備注8.4 工程部秘書或庫管及資料員完善相關設備檔案時，在此工程部設備資料匯總表上進行記錄和匯總。分別形成目錄由工程部辦公室備案。8.5 各專業(yè)對相關設備發(fā)生的變化應及時在專業(yè)、辦公室相關表格中進行修改，確保其時效性。9 客戶二裝類9.1 該類檔案根據(jù)工作要求進行存檔，