《物業(yè)管理實務(wù)》.doc

物業(yè)管理實務(wù)教案王 箏河南商業(yè)高等?？茖W校工商管理系物業(yè)管理實務(wù)教案第一部分：課程簡介（一）課程介紹本課程是高職高專院校房地產(chǎn)類專業(yè)的專業(yè)課。其教學目的和任務(wù)有兩個方面：一是使學生在學習現(xiàn)代物業(yè)管理基本理論與方法的基礎(chǔ)上，進一步探討不同類型物業(yè)的特點及物業(yè)管理的要求；二是培養(yǎng)學生的操作技能，使學生能夠?qū)W會用現(xiàn)代的思想觀念、理論與方法研究和解決物業(yè)管理企業(yè)在實際管理服務(wù)工作中面臨的各種問題。（二）考核方式本課程采用考試的方式對學生進行考核，考試以課程設(shè)計的形式進行。（三）學時分配教 學 內(nèi) 容學時數(shù)第一講 收益性物業(yè)管理概述第二講 辦公物業(yè)的管理第三講 商業(yè)物業(yè)的管理第四講 酒店物業(yè)的管理第五講 ISO9000質(zhì)量管理體系第六講 物業(yè)管理服務(wù)招投標第七講 物業(yè)接管驗收及用戶入住程序106-86-86-810106-8總 計60（四）先修課與后修課學習好物業(yè)管理實務(wù)課程的基礎(chǔ)是先開設(shè)管理學基礎(chǔ)、房屋建筑構(gòu)造、物業(yè)管理概論、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等課程。 本課程一般安排在最后一學期進行。（五）課程答疑在教學過程中，每一講結(jié)束后，將利用課余時間安排一次課程答疑的時間，以回答學生在學習中遇到的問題。（六）推薦的參考書目1建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司：物業(yè)管理概論，北京，中國物價出版社，1996。2李萬才等：物業(yè)管理實務(wù)手冊，上海，上海遠東出版社，1997。3黃安永：物業(yè)管理招標投標，南京，東南大學出版社，2000。4趙紹鴻：物業(yè)管理實務(wù)，北京，中國林業(yè)出版社，2000。5（美）羅伯特C凱爾等：物業(yè)管理案例與分析，北京，中信出版社，2001。6王要武：物業(yè)管理概論，北京，中國財政經(jīng)濟出版社，2001。7丁蕓、譚善勇：物業(yè)管理案例精選與解析，北京，中國建筑工業(yè)出版社，2003。8劉民昌等：現(xiàn)代物業(yè)管理實務(wù) 精選100案例，北京，冶金工業(yè)出版社，2004。9羅宗科：物業(yè)管理知識手冊，太原，山西科學技術(shù)出版社，2005。10陳小明：ISO9001標準理解與實施及認證轉(zhuǎn)換實務(wù)，廣州，廣東經(jīng)濟出版社，2001。11王佑輝：物業(yè)管理國際質(zhì)量標準，武漢，華中科技大學出版社，2004。第二部分：課程內(nèi)容第一講 收益性物業(yè)管理概述【教學目的】本講的教學目的是使學生了解收益性物業(yè)的含義、特點，收益性物業(yè)物業(yè)管理的主要內(nèi)容，能夠根據(jù)收益性物業(yè)的特點制定物業(yè)管理方案。【教學內(nèi)容提要】本講的教學內(nèi)容主要包括：收益性物業(yè)的含義；收益性物業(yè)管理的組成部分；收益性物業(yè)管理的內(nèi)容；收益性物業(yè)管理經(jīng)費的來源等?！窘虒W重點和難點】本講的教學重點是收益性物業(yè)管理的內(nèi)容；難點是收益性物業(yè)管理與非收益性物業(yè)管理的差異?！窘虒W方法】本講的教學方法將采用以教師講授的方法為主，適當?shù)囊龑W生參與課堂討論?！窘虒W手段】本講的教學手段將主要以傳統(tǒng)的講授教學手段為主?！窘虒W內(nèi)容與學時】本講的教學內(nèi)容約需10學時，具體內(nèi)容如下：（1）收益性物業(yè)管理的含義及特點（2）收益性物業(yè)管理的組成部分（3）收益性物業(yè)管理的內(nèi)容（4）收益性物業(yè)的租賃管理（5）收益性物業(yè)的租金管理（6）收益性物業(yè)管理的經(jīng)費一、收益性物業(yè)管理及其特點（一）收益性物業(yè)及其特點1、非住宅物業(yè)。是指除住宅物業(yè)以外的物業(yè)。包括：市場上公開出租經(jīng)營的收益性物業(yè)，政府機關(guān)和事業(yè)單位自用的辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營性的非住宅物業(yè)等。其中收益性物業(yè)的管理最為復雜，市場化、社會化的程度也最高。2、收益性物業(yè)。是指以出租經(jīng)營性房屋為主體對象的物業(yè)。一般指寫字樓、商業(yè)中心、酒店、工業(yè)廠房以及其他可出租的物業(yè)（如出租型公寓）等。如北京的國際貿(mào)易中心，擁有包括寫字樓、酒店、公寓、展覽中心在內(nèi)的8幢主要建筑，總建筑面積達40余萬M2。根據(jù)用途的不同，物業(yè)可以劃分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和其他物業(yè)等多種類型。商業(yè)物業(yè)在國內(nèi)也有人稱為“商務(wù)物業(yè)”、“收益性物業(yè)”。美國的羅伯特C凱爾認為商業(yè)物業(yè)是“一種私有但為公眾提供商品、服務(wù)、設(shè)施和場地的場所”，國內(nèi)較為成熟的概念認為商業(yè)物業(yè)是指以經(jīng)營和收益為目的的建筑物及配套設(shè)備、設(shè)施、場地及相關(guān)權(quán)益的總稱。商業(yè)物業(yè)包括綜合樓、寫字樓、購物中心、酒店和康樂場所等。因此，它既可以是一幢配套設(shè)施完善的辦公樓宇、購物中心、百貨商店，也可以是一個加油站和停車場等。隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展和城市建設(shè)水平的提高，各種類型的商業(yè)物業(yè)迅速發(fā)展，商業(yè)物業(yè)管理作為物業(yè)管理的一個重要組成部分，其市場化、社會化的程度也比較高。商業(yè)物業(yè)有出租經(jīng)營、確保最高回報率的目標，它們的設(shè)備設(shè)施比較先進、復雜，對專業(yè)物業(yè)管理的要求較高，要求管理者有系統(tǒng)的經(jīng)營管理理論、服務(wù)意識和操作技能，它最能反映現(xiàn)代物業(yè)管理的本質(zhì)。3、收益性物業(yè)的特點（1）經(jīng)營性。無論業(yè)主或租戶，他們付出貨幣而獲得物業(yè)永久或一定期限的使用價值，其主要的目的都是直接或間接從事經(jīng)營活動，他們的付出均構(gòu)成經(jīng)營成本的組成部分，經(jīng)營活動的贏利目的非常明顯。（2）公眾性。商業(yè)物業(yè)主要是為公眾服務(wù)，為有現(xiàn)實需要或潛在需要的顧客服務(wù)，因而原則上是應(yīng)該能夠向公眾開放的。在這類物業(yè)中，雖然也有些企業(yè)制定了準入“門檻”，如會員制俱樂部，但這種門檻只能是“消費門檻”，凡具有這種消費能力和消費需要的顧客，都應(yīng)該可以進入。（3）服務(wù)性。商業(yè)物業(yè)主要從事第三產(chǎn)業(yè)，即服務(wù)業(yè)的經(jīng)濟活動，而不是從事第一產(chǎn)業(yè)或第二產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)活動。（二）收益性物業(yè)管理的含義及其特點1、收益性物業(yè)管理的含義。所謂物業(yè)管理，簡單地說，就是人們對一個特定的物業(yè)進行的管理活動。但任何物業(yè)都是為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù)的。因此，從這一角度去考察，物業(yè)管理的含義要豐富的多。關(guān)于物業(yè)管理的含義，理論界有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管理，是指一切為了物業(yè)的正常使用而對物業(yè)本身以及物業(yè)的所有者、使用者所進行的管理和服務(wù)活動。狹義的物業(yè)管理，一般只限于對某個已建成投入使用的具體物業(yè)在委托管理范圍內(nèi)所進行的管理服務(wù)，其主要任務(wù)是房屋的維修養(yǎng)護、共用設(shè)備和設(shè)施的管理、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護等服務(wù)。商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容除了包括狹義物業(yè)管理的內(nèi)容之外，還應(yīng)當包括物業(yè)的出租、銷售、公共關(guān)系、客戶管理等經(jīng)營管理方面的內(nèi)容。2、收益性物業(yè)管理的特點。（1）需要營造良好的商業(yè)氛圍。商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營就是要吸引顧客，所以，講究良好的區(qū)位和交通條件，包括便捷的公共交通和足夠的停車場，利用集聚效應(yīng)，成行成市的布局來擴大消費半徑，利用戶外廣告、霓虹燈飾和巨幅招牌營造氣氛。（2）具有不斷追求設(shè)施設(shè)備先進性的特點。只有良好的、舒適的、高檔次的先進設(shè)施，才能保證業(yè)主的物業(yè)出租率及租客的營業(yè)收入。很多有名的酒店、商業(yè)大廈，雖然歷史悠久，但仍長盛不衰，除了其良好的商業(yè)信譽外，其重要的原因之一就是不斷更新設(shè)備設(shè)施，保持先進性，才能吸引租客和顧客。（3）具有較高的租賃比例。很多商業(yè)物業(yè)的投資者，當物業(yè)建成后，全部或部分用于出租給其他人進行經(jīng)營活動，以收取租金作為投資回報，如辦公物業(yè)，出租率會遠高于自用率。有些商務(wù)樓雖然是作為開發(fā)建設(shè)單位總部的所在地，但也只有部分屬自用，其余均出租給其他機構(gòu)，如廣東建設(shè)銀行大廈、廣東發(fā)展銀行大廈、粵海大廈、健力寶大廈等均是如此。至于購物中心、批發(fā)市場等則很多都是出租鋪位或攤位。（4）以出租經(jīng)營為主的商業(yè)物業(yè)具有價值不能庫存的特點。以出租經(jīng)營為主的商業(yè)物業(yè)中，房屋建筑物及其設(shè)備設(shè)施的價值是不能庫存的，若當天租不出去，就失去當天的價值和費用回收補償?shù)臋C會。如商務(wù)樓的房間數(shù)是固定的，即使這個月的出租率達到100，也無法挽回上一個月空置所造成的損失。而且不論物業(yè)的出租情況如何，其物業(yè)的管理服務(wù)支出的固定成本，一般不會因物業(yè)的空置而有太大的變化，如管理處的人員數(shù)量、公共照明、電梯服務(wù)等，都不會因租客的減少而削減。二、收益性物業(yè)管理的組成部分收益性物業(yè)管理的重點是環(huán)境，即承租人對其所使用的物業(yè)環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。其管理活動是由相互聯(lián)系和相互影響的以下幾部分組成：1、物業(yè)發(fā)展目標-即物業(yè)的市場定位。2、物業(yè)管理的目標-利潤、信譽、發(fā)展、服務(wù)等。3、承租人管理-為承租人提供滿意的服務(wù)。4、租務(wù)市場管理-吸引和發(fā)展可能的承租人。5、租賃期間的管理-對承租人履約情況的監(jiān)督、制定有效的租金收取政策、租金的調(diào)整、續(xù)約談判、租賃終止手續(xù)的辦理、管理費收取等。6、人事管理-物業(yè)管理企業(yè)工作人員的選聘，上崗培訓，職業(yè)道德教育等。7、建筑物管理-建筑物的維修養(yǎng)護、定期的檢查、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護與管理等。8、財務(wù)管理-編制預算、出來納稅、保險事宜、財務(wù)檔案管理等。9、物業(yè)經(jīng)營狀況評估。包括：（1）預期的租金與實際租金水平的比較；（2）預計和實際的物業(yè)資本價值的增長；（3）物業(yè)的競爭能力以及與競爭對手的比較；（4）資本回報率。即年凈收益與物業(yè)資本價值的比率。（5）凈收益。即毛收益減去經(jīng)營成本。（6）空置水平；（7）物業(yè)服務(wù)收費水平；（8）租金拖欠和壞賬情況；（9）財務(wù)內(nèi)部收益率；（10）物業(yè)在企業(yè)資產(chǎn)中的位置。三、收益性物業(yè)管理的具體內(nèi)容針對不同用途的商業(yè)物業(yè)，商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容可以分寫字樓的管理、商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)管理、酒店管理、會所管理等更加專業(yè)化的領(lǐng)域，并根據(jù)各類物業(yè)的特點、委托人的要求等確定物業(yè)管理的側(cè)重點。但無論哪一類商業(yè)物業(yè)的管理，基本上都包括以下幾方面的內(nèi)容。（一）制定管理計劃在接管一宗物業(yè)后，首先要制定一份管理計劃并獲委托方認可。管理計劃是對將進行的管理行為在經(jīng)濟上和行動策略上的行動綱領(lǐng)。為制定管理計劃，一般應(yīng)遵循以下的工作步驟：1、進行調(diào)查研究。（1）市場分析。它包括對本地區(qū)市場和周邊地區(qū)市場的分析。本地區(qū)市場分析主要是當?shù)氐娜丝跇?gòu)成、經(jīng)濟狀況和發(fā)展趨勢、消費水平、交通設(shè)施狀況、同類型物業(yè)的租售情況。為了確立一處物業(yè)可實現(xiàn)的最佳效益，物業(yè)管理者必須關(guān)注和分析其周邊地區(qū)的經(jīng)濟氣氛。所謂周邊地區(qū)，通常沒有固定的范圍，主要指某一類商業(yè)圈，即商業(yè)物業(yè)吸引顧客的地理區(qū)域，它是以物業(yè)為中心向四周擴展構(gòu)成一定的輻射范圍，形成商業(yè)圈。商業(yè)圈包括三部分：核心商業(yè)圈、次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈，其中核心商業(yè)圈占該類商業(yè)物業(yè)顧客的一半以上。商業(yè)圈的規(guī)模受各種因素的影響，除商業(yè)物業(yè)類型、規(guī)模、競爭者的位置等經(jīng)濟因素外，物業(yè)管理者還要特別注意商業(yè)圈內(nèi)的地理特征，如公園、休閑地帶、公路、鐵路和河流等，因為這些地物可以實質(zhì)性地限制這些地區(qū)未來的發(fā)展。（2）交通與公用設(shè)施情況。它包括公共交通和停車場的狀況，對商業(yè)物業(yè)都是相當重要的。商業(yè)物業(yè)中的員工和顧客，很多都依靠公共交通工具來上班或消費，但停車場的車位數(shù)量對吸引一些消費量較大的顧客也不可忽視。（3）經(jīng)濟發(fā)展狀況。商業(yè)圈中的經(jīng)濟發(fā)展狀況與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素有關(guān)，區(qū)域宏觀經(jīng)濟發(fā)展迅速，必然會導致服務(wù)業(yè)的比重逐漸升高；抵押貸款利率與經(jīng)濟活動的活躍程度成反比，利率提高則經(jīng)濟增長速度放緩，并影響商業(yè)物業(yè)的建設(shè)融資；一個由不同產(chǎn)業(yè)有機組合的周邊環(huán)境比由單一產(chǎn)業(yè)支撐的周邊環(huán)境要理想得多，當依賴的唯一產(chǎn)業(yè)倒閉或遷移后，后者的經(jīng)濟可能因此而崩潰。（4）供求狀況。為了確定某一特定種類的商業(yè)物業(yè)的出租率上升或下降及其變化速度，應(yīng)該尋找可比性強的類似物業(yè)加以比較，即對位于鄰近地區(qū)的類似房產(chǎn)就其建筑類型、年代、大小、位置、特征和租金狀況以及出租率的變化等方面加以分析，并將租戶與有效租用房屋綜合起來考慮，通過對潛在租戶的數(shù)量、租戶的實力與意愿、租戶的經(jīng)濟來源等方面進行考察，預測未來出租率的變化。較高的出租率意味著該類房源的短缺，租價就可能上漲。如果招租的牌子隨處可見，出租率就不會很高。2、業(yè)主目標分析。物業(yè)所有者（業(yè)主）的目標是制定管理計劃的基礎(chǔ)，管理者如沒有弄清并分析物業(yè)所有者對委托管理物業(yè)的具體目標，是很難制定出有針對性的物業(yè)管理計劃。通常物業(yè)所有者可以分成兩類：一類是投資房產(chǎn)用于獲利，如房地產(chǎn)開發(fā)公司、信托投資公司；而另一類是為了本身的利益，保護物業(yè)的價值，如政府部門的物業(yè)、大公司總部的寫字樓。所以，物業(yè)管理者要與物業(yè)所有者進行充分的磋商，在管理目標方面達成共識，并且要明確物業(yè)所有者授予管理者的權(quán)力范圍。有些物業(yè)所有者只對重大決策問題發(fā)表意見，而有些業(yè)主可能希望對有關(guān)細節(jié)亦予過問。這些問題明確后，物業(yè)管理者就可以根據(jù)調(diào)查分析的結(jié)果和物業(yè)所有者的要求，確定物業(yè)管理的目標。3、物業(yè)資質(zhì)分析。市場分析的目的在于確定待租物業(yè)的最佳價格，對物業(yè)的資質(zhì)分析則可使物業(yè)管理者對所管物業(yè)的質(zhì)量和條件取得全面的了解，確立該物業(yè)在當?shù)厥袌錾贤愇飿I(yè)中的地位。為此，物業(yè)管理者必須對物業(yè)進行詳細的考察，利用可比物業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)與該物業(yè)的相應(yīng)部分進行比較。對建筑物內(nèi)部的考察，首先應(yīng)注意可供租用的房源數(shù)量和單元面積。最適合的出租不僅依賴于戶型的設(shè)計，而且在于設(shè)施的質(zhì)量，無論哪一類商業(yè)物業(yè)，室內(nèi)的給排水、通風及空氣調(diào)節(jié)、電梯、高低壓配電房、管線，甚至小五金配件等方面都不能忽視。要注意設(shè)備設(shè)施的工作狀況和新舊程度，陳舊的地毯和不潔的墻壁是不可能留住租戶的，物業(yè)管理者要考慮所有必需設(shè)備的添置、更換、維修或油漆，使建筑物保持一定的特點、獨特的設(shè)施，同當?shù)厥袌鐾愇飿I(yè)進行競爭。對建筑物的外部和內(nèi)部及其設(shè)施的細致考察為物業(yè)管理者確定下年度對物業(yè)的維護與經(jīng)營所需費用提供了依據(jù)。另外，還必須認真檢查門窗、屋檐及屋頂裝飾物、陽臺、車庫、草坪、餐廳、球場和安全通道、消防設(shè)施等方面的缺陷，確定哪些是必須立即加以維修的項目。對建筑物內(nèi)部，如門廳、走廊、地下室和其他公共區(qū)域同樣不可忽視，通過這些檢查，可以估計出對房屋及設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)所需的費用。4、形成租金方案和出租策略。出租實際上是出售一定期限的物業(yè)使用權(quán)，只有在業(yè)主和租戶均滿意的情況下，租約才會繼續(xù)下去。從這種意義上講，為物業(yè)的出租和提高出租率而進行的努力是永無休止的。從理論上說，租金的確定要以物業(yè)出租的經(jīng)營成本、稅費和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的供求關(guān)系。從總體上說，物業(yè)租金收益必須能抵償投資成本，并能為投資者帶來一個合理的投資回報，否則就不會有人來進行建設(shè)投資。物業(yè)管理者還必須了解市場，過高或過低的租金都有可能導致業(yè)主利益受損。過高的租金令租客望而卻步，而過低的租金，雖然可能使出租率達到100%，但可獲得的總租金收人并不理想。對于大型物業(yè)管理企業(yè)來說，一般都較容易確定租金水平和出租方案，因為他們往往擁有大量類似物業(yè)出租的租金數(shù)據(jù)，使得物業(yè)管理人員很容易確定物業(yè)合適的租金水平。當然，為了準確地判斷物業(yè)的市場租金水平，需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的市場租金水平。 當然，影響租金的因素還有很多，但主要還是上述幾點。租金方案還會受出租策略的影響，如在寫字樓方面，租期長短和承租面積的大小，承租人的資信狀況，為承租人提供服務(wù)的水平，附屬設(shè)施的收費水平，是否帶家具等。對出租期限內(nèi)租金水平的調(diào)整和形成初始租金方案一樣困難，如果投資購買的物業(yè)本來就有人租用，這種租金的調(diào)整就更困難，因為先前的業(yè)主確定的租金低于市場租金水平時，調(diào)升租金可能會受到抵制。正是由于制定租金方案和調(diào)整租金水平非常復雜，才需要物業(yè)管理專業(yè)人員提供有關(guān)的專業(yè)服務(wù)。5、提出經(jīng)營管理預算。預算是經(jīng)營管理計劃的核心，主要包括經(jīng)營預算、合同期內(nèi)的預測、投資與回報分析等三部分。（1）年度經(jīng)營預算。預期的年度經(jīng)營支出。對未來一年中經(jīng)營管理開支的計算，可通過相類似物業(yè)實際需要發(fā)生費用獲得，包括房地產(chǎn)稅及其他各項經(jīng)營管理稅費、員工工資、水電費用、耗材和日常維護費用、保險和廣告招租費用等。允許空置率水平的估計。在商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營預算方案中，還應(yīng)估計物業(yè)的空置率水平，因為在各種各樣因素的影響下，物業(yè)出租率不可能每天都能達到100，應(yīng)該允許有一定的空置率。空置率水平會影響到預期收益和費用的計算，因此，允許的空置率的估計應(yīng)合理。預算收益的估計。商業(yè)物業(yè)的預算收益主要包括預期的租金收入，管理服務(wù)費的收入和各種經(jīng)營服務(wù)項目如停車費、自動售貨機、洗衣房、客戶服務(wù)等收入，這些增益性服務(wù)收入與租賃收入構(gòu)成了整個年度的總收入。其中租金收入是根據(jù)租金水平和物業(yè)面積以及估計的出租率等計算取得的。（2）合同期內(nèi)的經(jīng)營預測。物業(yè)管理者除要做好一年期的經(jīng)營預算外，還要做好整個合同期（國內(nèi)一般為23年）可能發(fā)生的變化情況進行預測，管理者要仔細考慮每種收入的來源及市場變化對其可能造成的影響。在確定年均收入時，管理者應(yīng)把握當前本地租金上漲的速率，考慮潛在的租金漲跌的可能性以及由于對物業(yè)整修所引起的租價提高等因素。做經(jīng)營期內(nèi)經(jīng)營預測之前，必須先設(shè)定一些假設(shè)：假如租金的上漲率保持在目前10%的水平，所有的租約都是一年期的，同時假設(shè)客源的損失是穩(wěn)定的，每年宏觀經(jīng)濟增長率限定在一定范圍內(nèi)變動，合同期內(nèi)的營業(yè)支出必須在實際觀察發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上進行現(xiàn)實的估計，應(yīng)在考慮范圍內(nèi)的影響是通貨膨脹率、勞動力價格上漲、稅率和原材料的價格上漲以及保險費增加等。（3）投資回報分析。經(jīng)營管理計劃中，最后的內(nèi)容是通過改造、裝修項目費用的計算進行投資回報分析。它包括經(jīng)業(yè)主同意的和為保證物業(yè)的市場競爭力或迎合市場需要的項目。這一工作需對施工、材料、人工費等各項費用加以準確的核算，并分析和計算由于改造所帶來的收入增加和開支節(jié)約。最后，應(yīng)把所得結(jié)果與不作任何改造時的預期收益進行比較，以確定改造的效益和必要性。通過分析核算，管理者可以向業(yè)主提供詳實的材料，以顯示投資的回收周期以及改建后收入的增益率。（二）簽訂物業(yè)管理委托合同，啟動物業(yè)管理工作業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的委托管理合同，必須明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)，以免物業(yè)管理企業(yè)事無巨細都要請示業(yè)主。一般的物業(yè)管理委托合同，主要包括物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量要求、物業(yè)管理服務(wù)費用、酬金標準、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)費的調(diào)整和違約責任等。而商業(yè)物業(yè)管理由于很多都有經(jīng)營責任，面臨著瞬息萬變的市場環(huán)境，因此，還應(yīng)在一般物業(yè)管理委托合同的基礎(chǔ)上，明確規(guī)定需定期向業(yè)主呈送的文件和報告。一般而言，物業(yè)的規(guī)模越大，檔次越高，求租人的數(shù)量越多，則物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)內(nèi)容就可能越多。因此，在合同中必須明確提示，哪些服務(wù)項目是包括在管理費之內(nèi)的，哪些服務(wù)項目是需要另行收費的，在合同中不應(yīng)有無償無限期的服務(wù)承諾。簽訂物業(yè)管理委托合同后，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)積極參與物業(yè)的開發(fā)建設(shè)，從物業(yè)使用和管理的角度提出意見或建議（這一過程稱作物業(yè)管理的早期介入），協(xié)助業(yè)主參與物業(yè)的竣工驗收，進行物業(yè)的接管驗收，根據(jù)物業(yè)管理計劃做好裝修管理工作，啟動物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、公共環(huán)境管理、安全保衛(wèi)及合同中規(guī)定的其他管理服務(wù)項目，使物業(yè)管理服務(wù)迅速轉(zhuǎn)入正常運作階段。（三）加強市場宣傳以提升物業(yè)的租金水平物業(yè)管理企業(yè)通常要努力進行市場宣傳以使物業(yè)達到一個較為理想的租金水平。這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來進行，如宣傳物業(yè)所處的位置、同圍景觀、通達性和方便性等，他們一般很少通過強調(diào)稅金低廉來吸引承租人。因為對于收益性物業(yè)，租金水平相對于物業(yè)的其它特性來說可能并不十分重要。所以，一般認為，只要租金相對于其它競爭性物業(yè)來說向差不大，則物業(yè)的特性和質(zhì)量是吸引承租人的主要因素。通過對大量承租人的調(diào)查表明，在商業(yè)物業(yè)的承租中，租金并不是他們考慮的第一因素。物業(yè)管理企業(yè)選定了進行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇適當?shù)男麄髅浇?。一般來說，對于中低檔寫字樓物業(yè)，選擇報紙上的分類廣告或?qū)I(yè)期刊比較合適，對于大規(guī)模的收益性物業(yè)還可以選擇電視、廣播等公共傳媒來進行宣傳。目前流行的作法還包括物業(yè)管理企業(yè)帶領(lǐng)有興趣的人士前往“看樓”，所以通常物業(yè)管理企業(yè)會配合業(yè)主制作物業(yè)沙盤或樣板間以供參觀。物業(yè)本身及物業(yè)管理企業(yè)的工作情況和服務(wù)效率給承租人留下的第一印象也非常重要。展示物業(yè)是一種藝術(shù)，它取決于物業(yè)管理企業(yè)對未來承租人需求的了解程度，而這種需求可通過與承租人非正式的接觸、問卷調(diào)查等形式來獲取。承租人是否租用物業(yè)，一般取決于其對目前和未來所提供空間的滿足感和所需支付費用的承受能力。（四）制訂租金收取辦法制訂租金收取辦法的目的是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來的損失。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡量體諒和考慮租戶的特殊困難，并想辦法盡力為其解決這些困難，以達到按期足額收取租金的目的。也就是說，租金的收取要盡量考慮到租戶的方便，在物業(yè)管理企業(yè)和租戶之間要建立起良好的信任關(guān)系，尤其是經(jīng)濟不景氣或租戶的業(yè)務(wù)發(fā)生困難時，這種彈性策略尤為重要。當然，這并不排除訴諸法律的可能。在制訂租金收取辦法的過程中，物業(yè)管理企業(yè)通常對按時交付租金的租戶實行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。經(jīng)驗表明，激勵比懲罰更有效。此外，租金收取的方式和時間的選擇亦很重要，要根據(jù)租戶的收入特點采取靈活的收租方式，合理確定收租時間。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提倡主動的收租服務(wù)，通過電話、信件甚至親臨訪問來提醒租戶按時交納租金，對租戶主動交納租金的行動，要表示感謝和鼓勵。（五）協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系1、協(xié)調(diào)與業(yè)主的關(guān)系。物業(yè)管理者可能與業(yè)主之間有幾種不同的關(guān)系。當一個物業(yè)管理企業(yè)代表許多個業(yè)主或法人監(jiān)管很多樓宇時，管理者為物業(yè)管理企業(yè)工作，在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)扮演業(yè)主代理商的角色，管理者代表他所屬的管理企業(yè)。在另一種情況下，管理者可能為一個大業(yè)主所委托，如目前管理著一些大公司總部辦公大樓的物業(yè)管理企業(yè)。這時，雖然從理論來說，物業(yè)管理企業(yè)作為自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟實體，還可以有接受其他樓宇的業(yè)主委托的權(quán)利，但他們的活動受到目前的委托人的限制，如提出某些業(yè)務(wù)骨干一定要留在該樓盤內(nèi)服務(wù)的要求等。2、協(xié)調(diào)與租戶的關(guān)系。商業(yè)物業(yè)的租戶，雖然不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過簽訂租賃合同而獲得物業(yè)使用權(quán)，并在實際上使用物業(yè)。租戶的基本權(quán)利、義務(wù)受到租賃合同的一定限制，即在租賃合同中，業(yè)主已經(jīng)闡明賦予租戶哪些權(quán)利和義務(wù)。但租戶作為物業(yè)的實際使用人，也是物業(yè)管理服務(wù)的對象，租戶只要是交了同等的管理費，就該享受與業(yè)主同等質(zhì)量的服務(wù)。在一些租戶較多的物業(yè)，如零售中心、批發(fā)商場等，在決定一些重大的物業(yè)管理事項時，可以讓租戶代表列席參加業(yè)主委員會會議，傾聽租戶的意見。對租戶有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)方面的投訴，同樣認真對待，落實人員負責處理，并做好回訪?？傊?，協(xié)調(diào)與租戶的關(guān)系，既是物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)水平的標志，也是作為委托代理維護業(yè)主利益的職責要求。3、協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶之間的關(guān)系。業(yè)主與租戶之間也會因任何一方違約出現(xiàn)矛盾，在業(yè)主方面，比較常見的是未能按期交付被租用的物業(yè)，或是沒有提供租賃合同中承諾的營商環(huán)境及服務(wù)設(shè)施；而作為租戶，則多是拖欠租金、損壞物業(yè)內(nèi)的設(shè)施等。作為物業(yè)管理者，必須設(shè)法建立三方經(jīng)常溝通的渠道，通過物業(yè)管理企業(yè)這個中間媒介，使某方的希望、需要和抱怨能及時地讓其他各方了解，通過協(xié)商解決矛盾。4、協(xié)調(diào)租戶之間的關(guān)系。對于一些商業(yè)物業(yè)，由于租戶眾多，租戶之間難免會因商業(yè)利益或其他原因而發(fā)生糾紛，作為物業(yè)管理者應(yīng)盡力協(xié)調(diào)租戶之間的一些矛盾。諸如某些租戶在營業(yè)時散發(fā)過量的噪音，貨品堆放不當而影響相鄰的租戶，包裝廢棄物沒有及時清理等，這些矛盾和爭端都沒有必要付諸法律程序解決，物業(yè)管理企業(yè)作為解決矛盾的中介，一方面可以要求租戶按管理合約各自約束自己的經(jīng)營行為，另一方面亦要求各租戶對于對方的一些疏忽能夠給予諒解和包容，使不同的租戶之間能夠和睦共處。四、收益性物業(yè)管理的運作模式（一）自建自管模式在商業(yè)物業(yè)中，有些開發(fā)建設(shè)單位投資興建物業(yè)后，在即將竣工時則開始籌建班子，準備日后的經(jīng)營與管理。凡適用于自建自管的物業(yè)，首先是開發(fā)建設(shè)單位本身是唯一的業(yè)主，物業(yè)中沒有出售的部分；其次，也應(yīng)該是以自用為主，只有部分出租。這樣，就不會產(chǎn)生區(qū)分所有權(quán)的問題，沒有共有部分，也甚少共同事務(wù)。再次，該類物業(yè)需要自建自管，是因為他們的經(jīng)營活動與管理服務(wù)的同步性極強，管理服務(wù)中的微小失誤，都可能導致經(jīng)營活動的損失，如在酒店中，服務(wù)員的粗心或清潔工的魯莽，都可能使顧客中止消費。所以，該類型的物業(yè)多為酒店物業(yè)，尤其對小型、低檔次的酒店物業(yè)比較適用。而對于四星級或五星級的酒店，則最好按現(xiàn)代管理理論的要求，實行所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，委托專業(yè)的酒店管理公司進行經(jīng)營管理。目前，國內(nèi)外都有一批專門從事酒店管理的品牌公司，例如美國的希爾頓酒店公司、假日酒店管理集團公司、喜來登飯店公司，香港的新世界酒店管理集團，廣州珠江物業(yè)酒店管理公司等，在管理國內(nèi)一些星級酒店過程中都有良好的業(yè)績。由香港新世界酒店管理集團管理的廣州中國大酒店，是國內(nèi)首批評定的五星級酒店，于1983年12月試業(yè)，至1993年就完全償還了外商投資的本息，經(jīng)濟效益居全國酒店之首。（二）自營與專業(yè)物業(yè)管理相結(jié)合的模式這種模式是由開發(fā)建設(shè)單位負責商業(yè)物業(yè)的出租經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，而聘請專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)提供日常管理與服務(wù)。一些大機構(gòu)投資興建的商務(wù)樓常用這種模式，建成后部分樓層作為機構(gòu)總部辦公用，其余部分用于出租經(jīng)營，但又對鄰居（承租人）的選擇比較慎重。另外，有些零售中心和批發(fā)中心，開發(fā)建設(shè)單位掌握了較多的租賃客源，為降低出租經(jīng)營成本，也采用這種方式。（三）委托經(jīng)營模式由開發(fā)建設(shè)單位把建成的商業(yè)物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)，承擔出租經(jīng)營和日常管理服務(wù)工作。這種狀況，主要是我國目前的物業(yè)管理企業(yè)，絕大部分為開發(fā)建設(shè)單位屬下的子公司，物業(yè)建成后，開發(fā)建設(shè)單位“順理成章”地交給子公司進行經(jīng)營管理。這種模式要求受委托的物業(yè)管理企業(yè)有一定的商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，如果缺乏這種經(jīng)驗，一般都會在開業(yè)時聘請一些水平較高的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)擔任顧問工作。也有些開發(fā)建設(shè)單位把出租經(jīng)營業(yè)務(wù)委托給房地產(chǎn)代理公司，這樣，可以充分利用代理商的營銷經(jīng)驗和租戶網(wǎng)絡(luò)，較快地完成物業(yè)租賃工作，取得較好的經(jīng)濟效益。目前的商業(yè)物業(yè)大部分都是委托經(jīng)營型的，因此，研究該類型的物業(yè)管理，自然就成為商業(yè)物業(yè)管理的重點。商業(yè)物業(yè)管理工作中的每一部分，都應(yīng)以滿足當前的承租人需要和吸引新的承租人為中心。五、收益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇標準商業(yè)物業(yè)管理對物業(yè)管理企業(yè)的選擇，通常要求有較高的營銷策劃水平、專業(yè)素質(zhì)較高的工程技術(shù)人員以及熟悉服務(wù)規(guī)范和法律知識的管理人員。對物業(yè)管理企業(yè)選擇的標準通常包括：（一）能否令業(yè)主滿意物業(yè)管理企業(yè)提供管理服務(wù)，令業(yè)主滿意是首要的條件。然而，在選擇物業(yè)管理企業(yè)的過程中，由于還沒有接受物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)，因此，只可能從一些間接的材料來進行判斷。這些材料包括投標中的經(jīng)營管理計劃、行業(yè)內(nèi)的口碑、管理業(yè)績等。正如上述，在經(jīng)營管理計劃中，對業(yè)主目標進行分析定位是否正確，實際上就已經(jīng)反映了業(yè)主的意圖與期望值，很難想象，如果連業(yè)主目標都把握不準的物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù)能讓業(yè)主滿意。（二）專業(yè)服務(wù)水平物業(yè)管理企業(yè)中，專業(yè)人員的素質(zhì)，知識結(jié)構(gòu)的合理性，在行業(yè)的知名度等都從不同的側(cè)面反映出一個企業(yè)的專業(yè)水平。從事商業(yè)物業(yè)管理的企業(yè)，專業(yè)性比較強，很多都是以管理商務(wù)物業(yè)為主的，如香港的第一太平戴維斯物業(yè)管理公司、廣州珠江物業(yè)酒店管理有限公司等，在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)有一定的知名度。 （三）管理服務(wù)收費標準在以上兩個條件基本相近的情況下，物業(yè)管理企業(yè)所提出的管理服務(wù)費標準和管理酬金比例是否合理，是否與管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)深度相適應(yīng)，顯然是業(yè)主需要考慮的一個重要問題。應(yīng)該指出，選擇物業(yè)管理企業(yè)和當初選擇物業(yè)時一樣要小心謹慎，因為良好的物業(yè)管理極大地影響著業(yè)主投資目標的實現(xiàn)。業(yè)主能否達到預期權(quán)益的目標，投資成功還是失敗都與物業(yè)管理有著直接的關(guān)系。六、對物業(yè)服務(wù)的評價標準良好的物業(yè)管理并不僅僅意味著百分之百的出租率，實際上，沒有空置可能預示著租金低于市場租金，所以要結(jié)合目標標準對物業(yè)管理工作進行評價，而不能憑主觀的感覺。當然，對物業(yè)管理工作進行評價的主要目的是要令物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和租戶提供更好的服務(wù)，而不是意味著決定是否保留還是辭退當前的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理工作的評價應(yīng)著重從以下幾個方面考慮：（1）與租戶有良好的溝通；（2）及時地收取租金；（3）及時地處理好租戶的有關(guān)抱怨；（4）較好地達到出租率的目的；（5）物業(yè)維修狀況良好；（6）物業(yè)經(jīng)營服務(wù)費用沒有突破事先的預算；（7）及時提供有關(guān)的物業(yè)報告；（8）能為業(yè)主的利益主動地提出建議；（9）對業(yè)主和租戶的批評或建議反應(yīng)迅速。需要考慮的因素可能還有很多，可以通過對每一項因素打分的方式來做出綜合評價。當然，評價的最后一步就是將評估結(jié)果與物業(yè)管理企業(yè)見面，這是物業(yè)管理企業(yè)改進與業(yè)主的關(guān)系，提高管理服務(wù)水平的絕好機會。七、收益性物業(yè)的租賃管理（一）影響收益性物業(yè)租賃市場的主要因素1、城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境。城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境是指城市的總體經(jīng)濟環(huán)境。如該城市的國民生產(chǎn)總值、國民收入、國民經(jīng)濟增長率等反映國民經(jīng)濟狀況的指標；當?shù)氐南M總額、消費結(jié)構(gòu)、居民收入、存款余額、物價指數(shù)等描述社會消費水平和消費能力的指標；該城市進出口增長情況、外資企業(yè)新增加數(shù)量等反映高檔物業(yè)需求的指標以及當?shù)氐慕?jīng)濟政策、財政政策、消費政策、金融政策等產(chǎn)業(yè)政策方面的情況等。城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境情況的好壞，首先直接決定著是否有足夠的、具有一定支付能力的租戶來租賃該城市的物業(yè)，包括商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)以及高檔公寓物業(yè)、中低檔居住物業(yè)等等。其次，宏觀經(jīng)濟環(huán)境的狀況，也是房屋租金水平高低的決定者。宏觀經(jīng)濟形勢看漲，各行各業(yè)發(fā)展迅速，市場對出租的房屋需求旺盛，必然會促使房屋租金提高，反之，房屋租金就會走低。最后，宏觀經(jīng)濟環(huán)境的狀況還是房屋租賃期限長短的重要影響因素。如果宏觀經(jīng)濟形勢看好，租戶就希望通過簽訂一個長期不變的合同來獲取某些利益，而房屋出租者則希望盡量簽訂短期租賃合同或增加提高租金的條款等等。2、房屋出售市場情況。房屋出售市場情況包括兩個方面：第一，房屋出售市場供給情況，如待建、新建與存量待售、已售房屋的名稱、地區(qū)、數(shù)量類型、檔次、配套設(shè)施、價格、物業(yè)管理單位、成交條件(預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等)、出售時的房齡和狀況以及開發(fā)單位和調(diào)查日期等項目。第二，房屋出售市場需求情況，包括客戶資料和需求狀況。就客戶資料來說，主要包括客戶的單位名稱、職業(yè)或從事的行業(yè)、地區(qū)、收入水平、購買用途、購買心理特征、對承租房屋的看法以及對出售物業(yè)的品質(zhì)、價格、地區(qū)、配套等方面的需求。房屋市場需求狀況，主要是指客戶對出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求等。房屋出租市場與房屋出售市場是密切聯(lián)系在一起的。房屋出售市場產(chǎn)品質(zhì)量好、位置優(yōu)、配套全、價格低，則必然會吸引大量消費者去購買，而租賃市場就會因此而減少一些承租客戶；反之，如果房屋出售市場沒有真正適合消費者需要的房屋產(chǎn)品，比如價格太高、配套不全、位置欠佳等，則消費者就會轉(zhuǎn)而到房屋出租市場去承租自己滿意的房屋等等。所以，在分析和預測物業(yè)出租市場時，一定要注意分析房屋出售市場，并努力把兩者結(jié)合起來。這樣才有可能準確地把握物業(yè)出租市場的現(xiàn)況與未來發(fā)展趨勢。3、房屋租賃政策法規(guī)環(huán)境。房屋租賃政策法規(guī)包括直接規(guī)范房屋租賃管理的政策法規(guī)規(guī)定，如城市房地產(chǎn)管理法、城市房屋租賃管理辦法以及間接影響房屋租賃的相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定，比如城市公有房屋管理規(guī)定、城市私有房屋管理條例等。房屋租賃政策法規(guī)是決定或影響城市居民或城市單位是否租賃房屋、租賃什么類型的房屋、租賃多大規(guī)模房屋以及租賃期限的主要因素。比如，若規(guī)定國有單位不能租賃私有房屋辦公，則這些單位就不會租賃私有房屋等等。另外，房屋拆遷管理辦法也間接影響房屋租賃市場情況，如規(guī)定的拆遷補償費標準比較低，而房屋出售市場的售價比較高，則被拆遷的住戶就很有可能短期或長期租賃房屋居住而不是直接到出售市場購買住房等。（二）收益性物業(yè)爭取租戶的措施與方法1、物業(yè)管理企業(yè)爭取租戶的措施。物業(yè)管理企業(yè)為了將房屋盡可能快捷、有效地出租出去，需要采取主動的措施去尋找和爭取租客。這些措施包括：（1）發(fā)布廣告。廣告有多種形式，如做標志牌、在報紙期刊上做宣傳，或通過廣播電視，或用信函、宣傳手冊、傳單和網(wǎng)址，或通過贊助體育比賽、戲劇、音樂會等形式。但需要注意的是，做廣告時一定要考慮到租賃房屋的類型、檔次以及相應(yīng)的潛在租戶的類型，以便能夠用最少的廣告成本開支爭取到最多的潛在租戶。（2）“免費”或優(yōu)惠。如可以提供一次免費旅行、免費使用俱樂部的機會等。也可以在廣告中聲明前若干位簽約者可免收第一個月的租金，或在一個特定的時期內(nèi)有某種優(yōu)惠或向光顧物業(yè)的客戶發(fā)送禮品等。（3）引導參觀。通過引導潛在租戶參觀，來使其對待租房屋產(chǎn)生興趣和需求。參觀中工作人員不僅要突出不同物業(yè)的優(yōu)點，并且要說明他們所能提供的服務(wù)，如保潔方面、便利服務(wù)方面、設(shè)備的維修保養(yǎng)和常規(guī)操作情況以及管理的方針和行為規(guī)范等。（4）建立租售中心。使用合適的租售中心會增加潛在租戶的詢問率，從而提高出租的可能性。租售中心要有完整的裝修并帶有極富吸引力的家具，以使?jié)撛谧鈶艨吹酵瓿珊蠓课莸那闆r。但當市場強勁時，一般不需要精心布置這樣的租售中心。（5）與獨立的房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀人合作。房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀人往往具有豐富的推銷經(jīng)驗，了解市場的供求狀況，并且具有廣泛的客戶網(wǎng)，借助于他們的力量往往可以事半功倍。特別是在出租一個新的戰(zhàn)相當規(guī)模的物業(yè)時，與他們的合作會特別有效。2、物業(yè)管理企業(yè)了解租戶情況的方法。（1）開展?jié)撛谧鈶舻牡怯?。讓每一個前來咨詢或參觀房屋的潛在租戶填寫一份來客登記表。登記表中應(yīng)包括潛在租戶的姓名、單位、住址與辦公地點、聯(lián)系電話、從事行業(yè)、收入水平、員工數(shù)量、所需房屋的類型和面積、擴租的可能以及需要的特殊物業(yè)管理服務(wù)等等。（2）核對潛在租戶的身份。尤其是零售性的商業(yè)用房，如混合租賃的零售購物中心，租戶做何種生意非常重要，它關(guān)系到該租戶能否與其他租戶協(xié)調(diào)，如有些租戶就要求同在一個購物中心限制有競爭性的租戶等等。（3）調(diào)查租戶的租賃經(jīng)歷和資信狀況。通過多種形式的調(diào)查，了解潛在租戶的過去租賃歷史，盡量尋找租賃歷史穩(wěn)定可靠、租賃期較長的租戶。通過調(diào)查還可以得到所需要的潛在租戶的以往信用資料，從租戶以往的拖欠記錄中了解潛在租戶的資信狀況。對那些有拖欠賴賬史的潛在租戶可不予考慮。（三）收益性物業(yè)租賃的特點收益性物業(yè)租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟活動形式，具有以下特點：1、商業(yè)物業(yè)租賃不轉(zhuǎn)移物業(yè)的所有權(quán)。商業(yè)物業(yè)租賃只轉(zhuǎn)移物業(yè)權(quán)屬中的使用權(quán)，不轉(zhuǎn)移物業(yè)所有權(quán)。因此，承租人擁有的是占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，房屋的處分權(quán)和最終收益權(quán)仍屬出租人所有，而且這種權(quán)屬轉(zhuǎn)移是有期限的，一旦租賃期滿，承租人有義務(wù)將房屋出租權(quán)利歸還出租人。2、租賃的標的是作為特定物的物業(yè)。商業(yè)物業(yè)租賃的標的是特定物而不是種類物。房地產(chǎn)租賃的標的必須是特定的，不能像大多數(shù)其他產(chǎn)品一樣可以以同類物來代替，出租人在提供房屋時，只能按合同的規(guī)定出租，而不能用其他的同樣房，包括其他區(qū)域、地段的房屋代替。租賃合同終止后，承租人必須將房屋奉還。因此，在租賃合同中必須對標的物做詳細的區(qū)別性的描述。3、物業(yè)租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約的關(guān)系。物業(yè)租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟的關(guān)系，應(yīng)體現(xiàn)契約雙方有償、互惠互利的關(guān)系。同時由于房屋租賃的特殊性，租賃契約必須是要式合同，而且是法定要式合同。我國法律規(guī)定，租賃合同必須采取書面形式，而且必須登記備案。4、物業(yè)租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止。在物業(yè)租賃的有效期內(nèi)，即使出租人物業(yè)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原租賃關(guān)系仍然有效，物業(yè)新所有權(quán)人必須承擔物業(yè)原所有人在租賃合同中確定的義務(wù)，尊重承租人的合法權(quán)益。5、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人。租賃作為一種民事法律行為，對其主體租賃雙方都有相應(yīng)的法律要求，其表現(xiàn)為：租賃雙方必須具有民事行為能力；出租人必須是房屋所有權(quán)人或其指定的委托人或法定代管人；要求承租人遵守法律限制承租的要求。例如我國規(guī)定機關(guān)、團體、部隊及其他企事業(yè)法人不得租用或變相租用城市私房，外國人不能租用內(nèi)銷房等等。（四）收益性物業(yè)租賃管理模式根據(jù)商業(yè)物業(yè)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的委托內(nèi)容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)對商業(yè)物業(yè)租賃采用不同的管理模式。 1、包租轉(zhuǎn)租模式。物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主對物業(yè)管理的委托時，將出租物業(yè)全部或部分包租下來，然后負責轉(zhuǎn)租，即由物業(yè)管理企業(yè)零售出租。包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負責物業(yè)的租賃，不承擔市場風險，只收取包租的租金。包租按慣例在租金上應(yīng)有所優(yōu)惠。在租賃市場不景氣或不容易把握時，業(yè)主通常選擇包租轉(zhuǎn)租模式，將市場風險轉(zhuǎn)移。物業(yè)管理企業(yè)此時既要承擔商業(yè)物業(yè)的租賃經(jīng)營，又要負責物業(yè)的管理服務(wù)工作。除賺取一般物業(yè)管理正常收取的管理費用之外，還將從承租活動中獲取一定的批零差價利潤。但以固定的租金包租的物業(yè)管理企業(yè)，一旦不能全部將物業(yè)出租，或空置率過高，將自行承擔風險。關(guān)鍵是批零差價的確定，要充分考慮到空房率，避免或減少風險。2、出租代理模式。商業(yè)物業(yè)業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)負責租賃活動以及租賃中的管理與服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)只獲取傭金，傭金的計算與出租物業(yè)的多少成比例。出租代理模式，業(yè)主同樣不負責物業(yè)租賃，但要承擔一定的市場風險，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入，在租賃市場活躍時，業(yè)主通常選擇出租代理模式。此時，物業(yè)管理企業(yè)按委托代理合同，從事租賃活動及租賃過程中的管理和服務(wù)，并根據(jù)合同承擔一定的責任，如管理不善或租賃活動的失誤都將受到懲罰，但風險較小，尤其是空置房對業(yè)主的影響大，對物業(yè)管理企業(yè)影響小。物業(yè)管理企業(yè)所獲得的收益主要是管理和服務(wù)費用。在經(jīng)營租賃活動中，物業(yè)管理企業(yè)得到的只是傭金。3、委托管理模式。商業(yè)物業(yè)業(yè)主自己直接負責租賃活動，不讓物業(yè)管理企業(yè)介入，業(yè)主將物業(yè)管理服務(wù)工作委托給物業(yè)管理企業(yè)負責，這種模式與多業(yè)主樓宇物業(yè)管理中所做的工作近似，但物業(yè)管理企業(yè)屆時所面對的不是諸多業(yè)主，而是一個業(yè)主和諸多承租人。委托管理模式，業(yè)主負責物業(yè)租賃的所有活動，承擔全部市場風險，也獲得全部租金收入。物業(yè)管理企業(yè)負責物業(yè)管理和服務(wù)，只要沒有失職行為就不承擔風險，經(jīng)租中的風險完全由業(yè)主承擔，因此經(jīng)租所獲得的利潤與物業(yè)管理企業(yè)無關(guān)，它只獲取物業(yè)管理和服務(wù)的費用。（五）收益性物業(yè)的租賃合同1、物業(yè)租賃合同的概念。物業(yè)租賃合同是出租人與承租人簽訂的、用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責任，以物業(yè)為租賃標的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人與承租人應(yīng)當對雙方的權(quán)利和義務(wù)做出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問題共同遵守的準則。2、物業(yè)租賃合同的法律特征。（1）物業(yè)租賃合同是雙務(wù)合同。雙務(wù)合同是指合同當事人都享有權(quán)利和負有義務(wù)的合同。這類合同的每一方當事人既是債權(quán)人又是債務(wù)人，而且互為等價關(guān)系，即雙方各自享有的權(quán)利和負有的義務(wù)，正是對方應(yīng)盡的義務(wù)和享有的權(quán)利。雙務(wù)合同的主要意義在于合同的履行，即任何一方在自己未履行合同義務(wù)的情況下，無權(quán)請求對方履行義務(wù)而自己只有權(quán)利，否則就成了單務(wù)合同。（2）物業(yè)租賃合同是有償合同。有償合同是指當事人享有合同規(guī)定的權(quán)利時必須付出代價的合同。有償合同大多數(shù)是雙務(wù)合同。區(qū)分有償合同與無償合同的法律意義在于確定當事人履行合同義務(wù)時應(yīng)達到和完成的程度及違約責任大小。一般而言，有償合同義務(wù)的履行，其完成程度要高于無償合同，有償合同義務(wù)的違約責任比無償合同義務(wù)的違約責任要重。（3）物業(yè)租賃合同是要式合同。要式合同是相對不要式合同而言的。凡要求有特定形式和履行一定手續(xù)的合同稱為要式合同，否則為不要式合同。要式合同由法律直接規(guī)定的，稱為法定要式合同；法律無明文規(guī)定的，只是當事人約定必須履行特定方式和手續(xù)的合同，稱為約定要式合同。房屋租約是法定要式合同。房屋租賃，當事人應(yīng)當簽訂書面租賃合同，沒有書面合同的租賃行為不受法律的保護。 （4）物業(yè)租賃合同是繼續(xù)性合同。物業(yè)租賃當事人雙方的權(quán)利和義務(wù)，均與合同的存續(xù)期相關(guān)，租賃時間是合同的基本元素，因而房屋租賃合同屬于繼續(xù)性合同。3、物業(yè)租賃合同的主要條款。（1）當事人姓名或名稱及住所。租賃合同是房地產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓證書，它必須包括租賃雙方的姓名并且有承租戶和業(yè)主（或授權(quán)代表）簽名。如果租賃當事人是一個組織或公司，則必須有該組織或公司的名稱并有該組織或公司的法人代表簽名及公章。當事人的住所也是合同的必要要素之一，法律上判定租賃當事人之間的有關(guān)通知送達都是以合同上的地址為準。（2）物業(yè)的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況。該條款是對出租物業(yè)的描述。如果出租物業(yè)包括了土地，則在合同中必須有精確的法律描述，如果出租物業(yè)只是一棟大樓的一部分，則寫明大樓的地址及房間號碼已足夠。對于商業(yè)鋪面，最好是除了地址、號碼的描述以外還必須有租戶對使用公共部位如電梯、樓梯、大廳、停車場位置以及走廊等處的使用權(quán)的描述，除此以外還要有一張表示鋪面位置的平面圖附在租約后面。物業(yè)描述中可能規(guī)定了對租賃空間的間隔、裝飾、設(shè)施方面的要求以及費用的分擔方法。有時這些具體的要求會使租賃合同顯得冗長而復雜，這樣租賃雙方可另立一個補充合同作為正式合同的有效附件。（3）租賃用途。租賃用途是租賃合同中的一個重要條款，是指合同規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應(yīng)當按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)來使用房屋，不得變更使用用途，確須變動的，應(yīng)當征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。在寫字樓等物業(yè)租約中流行的一條限制性條款是限制承租人使用房屋時只能用于租賃合同規(guī)定的用途，而不能用于其他目的，這些限制性條款的用詞必須清楚和不含糊。因為法院是根據(jù)限制性條款的含義來解決任何爭端的。如果沒有書面的限制性條款，承租人可以將房子用于任何合法的用途。對于多用戶大樓來說，限制房屋用途的另一方法是“大樓管理規(guī)則”，它規(guī)定了更為詳細的處理日常事務(wù)的方法，如承租戶如何使用公共場所、停車場和大樓的運營時間，這些規(guī)則是為了保護物業(yè)的良好狀態(tài)，維護物業(yè)的聲譽和安全而設(shè)計的。（4）租賃期限。作為嚴格的租賃行為必須有明確的租賃期限。租賃期限的表達應(yīng)完整、明確，寫明開始與終止日期，并說明整個期限的時間長度。出租人應(yīng)當按照租賃合同規(guī)定的期限將出租房屋交給承租人使用，租賃期滿后，出租人有權(quán)收回房屋。出租人在租賃合同期滿前需收回房屋時，應(yīng)當事先征得承租人同意，并賠償承租人損失，承租人有義務(wù)在房屋租賃期滿后返還