房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程成本管理 內(nèi)容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念成本控制基本方法 目標(biāo)管理詳解建立多層次的成本管理體系房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn) 房地產(chǎn)成本管理理念 房地產(chǎn)成本管理行業(yè)特征房地產(chǎn)成本管理理念 5W1H分析房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程 房地產(chǎn)成本管理行業(yè)特征 成本管理的基本內(nèi)容 合理確定成本與有效控制成本房地產(chǎn)行業(yè)中不同角色的成本管理特征 施工企業(yè)的確定與控制 現(xiàn)場(chǎng)與花費(fèi) 管理上的問題設(shè)計(jì)單位的確定與控制 設(shè)計(jì)周期與深度 技術(shù)上的問題造價(jià)咨詢公司的確定與控制 圖紙與定額 技術(shù)上的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的確定與控制 產(chǎn)品與市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)上的問題 就是要知道哪些該花哪些不該花 有效 每部分花多少合適 匹配 合理配置成本 均衡 強(qiáng)調(diào)成本的產(chǎn)品導(dǎo)向 成本管理是為了配合產(chǎn)品開發(fā) 做出更好的產(chǎn)品 不同利益原則下導(dǎo)致目的不同 導(dǎo)致關(guān)注對(duì)象 工作內(nèi)容及方法等方面的差異 房地產(chǎn)成本管理理念 5W1H分析 1 成本管理的目的 WHY 提升價(jià)值2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成 WHAT 全成本3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn) WHERE 確定與控制4 成本管理的階段 WHEN 全過(guò)程5 成本管理的責(zé)任人 WHO 全員6 成本管理的方法 HOW 目標(biāo)管理 成本管理的目的 WHY 房地產(chǎn)公司是企業(yè) 利潤(rùn)是企業(yè)用永恒目標(biāo)成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益 消除無(wú)效成本 提升投資價(jià)值成本控制不等于省錢 花得多會(huì)浪費(fèi) 花得少也會(huì)有浪費(fèi) 花多花少不是重點(diǎn) 花的有效才是關(guān)鍵 避免價(jià)值不平衡造成的浪費(fèi) 怎么花錢 成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的 機(jī)構(gòu) 團(tuán)隊(duì)的目標(biāo) 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成 WHAT 全成本的概念 1 成本的概念 一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系 成本 造價(jià) 投資 費(fèi)用2 成本構(gòu)成建造成本 前期費(fèi)用 建安工程費(fèi) 室外及配套費(fèi)開發(fā)成本 土地費(fèi)用 建造成本 開發(fā)間接費(fèi)全成本 開發(fā)成本 期間費(fèi) 營(yíng)銷和管理等 3 時(shí)間與空間上的分布時(shí)間 建設(shè)全過(guò)程都在發(fā)生空間 公司 現(xiàn)場(chǎng) 實(shí)體 費(fèi)用 工程成本與完全成本 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 工程成本與完全成本 例1 工程成本與完全成本 例2 1 合理確定 確定是控制的前提和基礎(chǔ) 根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)原則 沒有準(zhǔn)確只有合理 計(jì)算準(zhǔn)確 有條件的 施工單位算的與甲方不同 成本的決定因素 外部 市場(chǎng) 內(nèi)部 產(chǎn)品定位 成本的影響因素 諸多經(jīng)營(yíng) 技術(shù) 管理方面 如 資金 進(jìn)度 協(xié)調(diào) 例定位樁基 泳池 付款 裝修趕工返工 中海的人才 客戶質(zhì)量要求 經(jīng)營(yíng)門鎖 成本確定的方法 決不是靠定額算出來(lái)的 靠對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握 市場(chǎng)包括銷售市場(chǎng)和原材料市場(chǎng) 成本管理的立足點(diǎn) WHERE 兩大基本內(nèi)容 確定與控制 2 有效控制 動(dòng)態(tài)監(jiān)控 做到隨時(shí)心中有數(shù)控制的概念 控制是解決問題的手段之一 目的為達(dá)到某些既定目標(biāo) 控制可理解為一系統(tǒng)對(duì)外界影響的調(diào)節(jié)功能 此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果不偏離既定目標(biāo) 控制的要素 制定目標(biāo) 偏差測(cè)定 修正 有效控制的前提 目標(biāo)要合理實(shí)在 實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋 能動(dòng)的控制 不等同于限制 時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因 幅度 造成后果 進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案 保持心中有數(shù)就可以說(shuō)在控制之中 成本管理的立足點(diǎn) WHERE 兩大基本內(nèi)容 確定與控制 成本管理的階段 WHEN 全過(guò)程 1 階段立項(xiàng) 策劃 設(shè)計(jì)發(fā)包 施工 竣工 維護(hù)2 對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過(guò)程 由虛到實(shí)虛擬 估 概 預(yù)算現(xiàn)實(shí) 合同價(jià) 付款 結(jié)算價(jià) 從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包 成本管理的階段 WHEN 全過(guò)程 各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容立項(xiàng)階段 成本測(cè)算 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià) 盈利目標(biāo)策劃階段 選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品 制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃設(shè)計(jì)階段 產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定 方案 最經(jīng)濟(jì)合理方案 符合項(xiàng)目定位 體現(xiàn)產(chǎn)品特征 初步 材料設(shè)備的合理選型 施工圖 限額設(shè)計(jì) 圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證發(fā)包階段 通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位 完備的合同 與合作伙伴雙贏的關(guān)系 資源與技術(shù)的把握 施工階段 變更和簽證的管理 付款審核 動(dòng)態(tài)監(jiān)控銷售階段 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理 售樓工程成本控制 銷售承諾與資料的把關(guān)竣工階段 結(jié)算 索賠辦理 項(xiàng)目后評(píng)估維護(hù)運(yùn)營(yíng)階段 保修金 維護(hù)費(fèi)用的管理 成本管理的責(zé)任主體 WHO 全員 要點(diǎn) 所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門 都有成本管理的責(zé)任 都要具有成本意識(shí) 成本意識(shí) 只要考慮了性價(jià)比問題 就是有成本意識(shí)控制主體 從 誰(shuí)花錢控制誰(shuí) 到 誰(shuí)花錢誰(shuí)控制 成本管理的基本方法 HOW 目標(biāo)管理 目標(biāo)確定的依據(jù) 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù) 市場(chǎng)調(diào)研 產(chǎn)品把握 目標(biāo)管理的過(guò)程 PDCA循環(huán)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段 信息化 成本管理的基本方法 HOW 目標(biāo)管理 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程 房地產(chǎn)成本管理的三個(gè)階段造價(jià)計(jì)算 概 預(yù) 結(jié) 定額模式下 強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn) 追求算得快 算量準(zhǔn) 定額熟 套價(jià)正確 審算型 成本控制 強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值 控制型 提升價(jià)值 強(qiáng)調(diào)企業(yè) 團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo) 面向公司利益 講求性價(jià)比 發(fā)掘價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 能動(dòng)型 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程 管理難度加大 統(tǒng)籌協(xié)調(diào)要求高 當(dāng)前指導(dǎo)思想結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng) 以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ) 以目標(biāo)管理為方法 以技術(shù)管理為保障 以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開展成本管理工作 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程 內(nèi)容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念成本控制基本方法 目標(biāo)管理詳解建立多層次的成本管理體系房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn) 房地產(chǎn)成本目標(biāo)管理 房地產(chǎn)成本目標(biāo)管理原則房地產(chǎn)成本目標(biāo)制定的過(guò)程房地產(chǎn)成本目標(biāo)分解的方法房地產(chǎn)成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方式 成本目標(biāo)管理原則 1 目標(biāo)的內(nèi)涵 不僅限于成本目標(biāo)值本身 更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo) 2 目標(biāo)的作用 目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn) 目標(biāo)的作用在于心中有數(shù) 3 目標(biāo)的范圍 成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo) 目標(biāo)范圍覆蓋全成本 成本目標(biāo)的制定過(guò)程 目標(biāo)制定的時(shí)間 幾個(gè)階段目標(biāo)制定的方法 正向與反向目標(biāo)制定的要求 成本 產(chǎn)品目標(biāo)制定案例 制定的時(shí)間 目標(biāo)的雛形從立項(xiàng)時(shí)開始形成 成本水平是考慮是否立項(xiàng)的要素之一 策劃 設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算 各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng) 比較變化原因 原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo) 實(shí)施方案確定后 形成正式項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo) 施工圖完成后 可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整 通常是在偏差較大的情況下 形成內(nèi)控目標(biāo) 目標(biāo)形成的幾個(gè)階段 正向測(cè)算 測(cè)算依據(jù) 成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的 因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定 在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程 一般的依據(jù)文件有 項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告 策劃報(bào)告 各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn) 測(cè)算方式 根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特征 不一定是固定方式 如爛尾樓改造 中學(xué)等 團(tuán)隊(duì)工作 前期工作盡可能做細(xì) 促進(jìn)策劃 設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮 不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定 工作重心前移 制定的方法 反向倒逼 確定銷售價(jià)格水平 確定利潤(rùn)要求 反推計(jì)算成本水平 目標(biāo)需經(jīng)過(guò)各方的討論 審批和正式發(fā)布 也可能經(jīng)集團(tuán)審批 制定的方法 水平恰當(dāng) 支持定位 提升價(jià)值 既有可行性 又具挑戰(zhàn)性 適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn) 依據(jù)充分 產(chǎn)品定位支撐目標(biāo)數(shù)據(jù) 合理確定的前提條件 了解市場(chǎng) 結(jié)合產(chǎn)品 有充分的數(shù)據(jù)支持 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù) 內(nèi)容具體明確 成本內(nèi)容明確 比如同樣是高檔 各人心目中可能不同 考慮全面 不要漏項(xiàng) 量化計(jì)算 盡可能有量化的計(jì)算 量?jī)r(jià)分離 而不是籠統(tǒng)的總數(shù) 便于今后的對(duì)比分析 推行標(biāo)準(zhǔn)化 最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn) 制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格 各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整 可以節(jié)省時(shí)間 減少誤解 強(qiáng)調(diào)考核作用 盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo) 所有房地產(chǎn)公司都會(huì)做測(cè)算 只是沒有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控 沒有用成本目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核 制定的要求 1 某中學(xué)成本控制綱要 注意前期制定的過(guò)程 計(jì)劃和人員 如何調(diào)整2 某中學(xué)成本測(cè)算 注意全成本的范圍 對(duì)產(chǎn)品的明確3 某改建項(xiàng)目成本測(cè)算4 成本目標(biāo)評(píng)審要點(diǎn) 成本目標(biāo)制定 案例 方式之二 按項(xiàng)目實(shí)體分解 方式之一 按合同計(jì)劃分解 方式之三 按考核責(zé)任分解 三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián) 成本目標(biāo)的分解 分解依據(jù) 甲方的分判與采購(gòu)計(jì)劃分解內(nèi)容 總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo)分解時(shí)間 發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo) 設(shè)計(jì)階段完成各目標(biāo)值的確定 招標(biāo)簽約過(guò)程中調(diào)整 范圍調(diào)整 方式之一 按合同計(jì)劃分解 各合同分解目標(biāo)也是招標(biāo)的評(píng)判依據(jù)之一 目的 及時(shí)掌握實(shí)際發(fā)生成本 實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控 多層次 全方位計(jì)劃管理 一級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃總綱領(lǐng)二級(jí)計(jì)劃 運(yùn)作實(shí)施計(jì)劃控制設(shè)計(jì)計(jì)劃管理 出圖計(jì)劃 定樣計(jì)劃合約計(jì)劃管理 考察計(jì)劃 招標(biāo) 簽約計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃管理 隊(duì)伍 材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃成本計(jì)劃管理 目標(biāo) 標(biāo)底 結(jié)算編制計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃 施工進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施 分解依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明 分解內(nèi)容 總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo) 包括功能組件的劃分 專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分 可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件 分解時(shí)間 概算或預(yù)算完成后分解 招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對(duì)比分析 方式之二 按工程實(shí)體分解 目的 成本數(shù)據(jù)合理性判定 分解依據(jù) 部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法 分解內(nèi)容 總目標(biāo)分解為每個(gè)部門或崗位的成本管理指標(biāo) 以及輔助管理的工作要求 分解時(shí)間 發(fā)展計(jì)劃完成后即可確定責(zé)任 具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定 方式之三 按考核責(zé)任分解 目的 落實(shí)成本責(zé)任考核 方式之三 按考核責(zé)任分解 策劃階段 項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告 設(shè)計(jì)階段 圖紙 選材用料 設(shè)備選型 總成本測(cè)算 成本預(yù)控目標(biāo) 分判計(jì)劃項(xiàng)目組建 方案 初步 施工圖 分項(xiàng)成本測(cè)算 概算 預(yù)算 成本目標(biāo) 成本目標(biāo)調(diào)整 成本動(dòng)態(tài) 按責(zé)任分解 按合同分解 按實(shí)體分解 成本目標(biāo)分解過(guò)程 成本目標(biāo)的分解 案例 1 按招標(biāo)和合同項(xiàng)分解 2 按科目細(xì)分 3 責(zé)任劃分 成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法 控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 落實(shí)到設(shè)計(jì) 選型與合約中 在設(shè)計(jì)和合約中體現(xiàn)甲方的意圖 保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次上的偏差 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí) 使預(yù)測(cè)成本分塊 分步變?yōu)閷?shí)際成本 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 充分掌握技術(shù)與市場(chǎng) 保證經(jīng)濟(jì)適用性 加強(qiáng)過(guò)程控制 既要有完整的流程 更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的成本意識(shí)與溝通 對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對(duì)成本的控制同步實(shí)現(xiàn) 這里所謂成本意識(shí)就是要考慮性價(jià)比 實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控 預(yù)測(cè)可能變化 重視動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié) 招標(biāo) 變更 結(jié)算 與利用相應(yīng)的工具 軟件與報(bào)表 偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡 調(diào)整也是一種落實(shí) 關(guān)鍵是要心中有數(shù) 調(diào)整的原因 內(nèi)容 幅度 產(chǎn)生的影響等 調(diào)整的對(duì)象包括成本目標(biāo) 實(shí)施方案和利潤(rùn)預(yù)期 調(diào)整提出原則 誰(shuí)主張 誰(shuí)舉證 過(guò)程與結(jié)果的全面考核 明確考核的對(duì)象 要求 指標(biāo) 成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 案例 1 月報(bào)表 2 每月變更匯總 3 調(diào)整所需文件 4 后評(píng)估報(bào)告 小結(jié) 1 成本目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)事前有目標(biāo) 項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解事中有監(jiān)控 月報(bào)表事后有分析 后評(píng)估報(bào)告目標(biāo)管理兩階段 招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主 招標(biāo)后以動(dòng)態(tài)監(jiān)控為主 成本控制始終圍繞產(chǎn)品與市場(chǎng)2 如何著手開展目標(biāo)管理建立科目 結(jié)合合同策劃 制定目標(biāo) 方案 擴(kuò)初 施工圖階段每月專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)成本變更 針對(duì)每個(gè)合同 出成本月報(bào) 數(shù)據(jù)及分析 建議對(duì)數(shù)據(jù)的及時(shí)性進(jìn)行考核要求 內(nèi)容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念成本控制基本方法 目標(biāo)管理詳解建立多層次的成本管理體系房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn) 房地產(chǎn)成本管理體系的建立 房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與成本管理企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容成本管理的組織管理系統(tǒng)成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范成本管理運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)成本管理的評(píng)價(jià)系統(tǒng) 房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與成本管理 單一公司的管控模式職能式管控 業(yè)務(wù)職能部門為主導(dǎo)矩陣式管控 業(yè)務(wù)職能部門與項(xiàng)目開發(fā)流程相互平衡項(xiàng)目制管控 以項(xiàng)目開發(fā)流程為主導(dǎo) 集團(tuán)公司的管控模式運(yùn)營(yíng)管控 組織與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的環(huán)節(jié)戰(zhàn)略管控 主要資源 人 財(cái) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)管控 投資與財(cái)務(wù) 類型 職能管理型 矩陣式管理型 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 職責(zé)分工 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理部門 項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體 職能部門成為資源提供 建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點(diǎn) 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢 需要高層協(xié)調(diào)工作多 容易形成決策堆積 員工介入雙重職權(quán)之中 需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 實(shí)施條件 項(xiàng)目數(shù)量少 特定區(qū)域經(jīng)營(yíng)客戶定位專一 項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 項(xiàng)目數(shù)量較多 需要人才共享 不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng)客戶較穩(wěn)定 但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境公司有專業(yè)技能提升要求 項(xiàng)目管理型 項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大 不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展 跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化多項(xiàng)目管理前期的客戶定位非常準(zhǔn)確更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足程度 項(xiàng)目部 缺點(diǎn) 職能部門內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速 便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏 清晰的產(chǎn)品責(zé)任 容易達(dá)到客戶的滿意 單一公司的管控模式 集團(tuán)公司的管控模式 形成過(guò)程 項(xiàng)目 公司 區(qū)域 集團(tuán)確立依據(jù) 集團(tuán)與分公司的管控模式授權(quán)程度 先集權(quán) 后放權(quán) 集團(tuán)公司的成本管理模式 確立 集團(tuán)公司的成本管理模式 案例1 管理職能 經(jīng)營(yíng)層面 立項(xiàng)與資金審批 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定 集團(tuán)確定收益要求及時(shí)間 管理層面 人力資源與考核 針對(duì)下派人員 包括總經(jīng)理 總監(jiān) 建筑 財(cái)務(wù) 成本部經(jīng)理 學(xué)生招聘與培養(yǎng) 統(tǒng)一架構(gòu) 管理制度與流程 作業(yè)指導(dǎo) 業(yè)務(wù)層面 管理 監(jiān)控與服務(wù) 案例1 業(yè)務(wù)管理定位 具體操作 目標(biāo)評(píng)審 立項(xiàng)及方案階段 審批 動(dòng)態(tài)監(jiān)控 集團(tuán)成本月報(bào) 參與重大招標(biāo)戰(zhàn)略采購(gòu) 與技術(shù)部協(xié)作 地區(qū)成本基準(zhǔn) 考察分析 與地方一起 標(biāo)準(zhǔn)合同 招標(biāo)文件成本控制研究 設(shè)計(jì)階段 含鋼量 信息化平臺(tái)建設(shè)與推廣分公司年度月度檢查評(píng)分 集團(tuán)公司的成本管理模式 案例1 案例1 業(yè)務(wù)管理定位 案例2 綜合管理定位 管理職能 經(jīng)營(yíng)層面 立項(xiàng)與資金審批管理層面 人力資源 強(qiáng)勢(shì)管理 與考核 一年一次全集團(tuán)公開排名 具體分公司自己考核 統(tǒng)一架構(gòu) 管理制度與流程 作業(yè)指導(dǎo) 業(yè)務(wù)層面 服務(wù)與指導(dǎo) 集團(tuán)公司的成本管理模式 案例2 具體操作 綜合成本管理 項(xiàng)目成本監(jiān)控 16個(gè)公司 3 4項(xiàng) 公司 按區(qū)域分工 月報(bào)表 戰(zhàn)略采購(gòu) 配合專業(yè)采購(gòu)部門的評(píng)標(biāo)分析 造價(jià)管理 清單招標(biāo) 戰(zhàn)略咨詢公司 造價(jià)研究 案例分析 到分公司隨機(jī)抽查目標(biāo)不審批 集團(tuán)只管何時(shí)定目標(biāo) 修訂是否按程序 只審核 專業(yè)參謀保證利潤(rùn) 總之 分公司做事 集團(tuán)看方向 業(yè)務(wù)對(duì)接 沒有管理對(duì)接關(guān)系 集團(tuán)公司的成本管理模式 案例2 案例2 綜合管理定位 成本管理的基本內(nèi)容 機(jī)構(gòu)組織 架構(gòu) 崗位與職責(zé) 目標(biāo)制定 招標(biāo)合約 結(jié)算分析 運(yùn)營(yíng)流程管理 項(xiàng)目成本全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制 評(píng)價(jià)體系 數(shù)據(jù) 工具與標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)務(wù)管理 四個(gè)重點(diǎn)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié) 業(yè)務(wù)規(guī)范 制度 規(guī)定與細(xì)則 變更簽證 三個(gè)基本面 四個(gè)重點(diǎn) 一條主線 企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 成本管理體系的四個(gè)子系統(tǒng) 成本管理的組織管理系統(tǒng) 組織管理系統(tǒng)的三項(xiàng)內(nèi)容組織架構(gòu) 部門設(shè)置及管轄關(guān)系 崗位設(shè)定及人員編制職責(zé)劃分 部門職能與崗位職責(zé)權(quán)限分配 業(yè)務(wù)審批權(quán)限 行政審批權(quán)限 成本管理組織架構(gòu)與人員配置 非集團(tuán)公司 成本管理組織架構(gòu) 采購(gòu)及招標(biāo)管理 人員 分專業(yè) 分項(xiàng)目負(fù)責(zé) 采購(gòu)部 成本目標(biāo)管理 公司分管領(lǐng)導(dǎo) 現(xiàn)場(chǎng)成本控制 供方管理 合同管理 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 成本管理中心 成本管理部門職職能 各企業(yè)部門的名稱和職責(zé)劃分往往不同 預(yù)算部 成本部 材料部 采購(gòu)部 合約部 工程部 商務(wù)部 但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全 才能達(dá)到精細(xì)化管理要求 成本管理崗位職責(zé) 成本部經(jīng)理崗位職責(zé)預(yù)算工程師崗位職責(zé)采購(gòu)部經(jīng)理崗位職責(zé)合約工程主管崗位職責(zé)合約物資主管崗位職責(zé)合約營(yíng)銷主管崗位職責(zé)成本管理事務(wù)員崗位職責(zé) 成本管理權(quán)限劃分 成本管理權(quán)限劃分招標(biāo)采購(gòu)事務(wù)權(quán)限劃分規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分營(yíng)銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范分類 關(guān)于管理規(guī)范分類的說(shuō)明 制度也可稱為 條例 規(guī)章規(guī)定也可稱為 規(guī)則 準(zhǔn)則 原則 規(guī)范 規(guī)程細(xì)則也可稱為 方法 辦法 指引 指引與程序一般質(zhì)量管理體系中專指描述流程的企業(yè)公文 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 成本管理制度 目標(biāo)成本管理規(guī)定 招標(biāo)管理規(guī)定 合同管理規(guī)定 供方管理規(guī)定 采購(gòu)管理規(guī)定 工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)定 設(shè)計(jì)變更 現(xiàn)場(chǎng)簽證實(shí)施細(xì)則 付款管理規(guī)定 成本資料管理規(guī)定 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程管理是以項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值鏈 valuechain 為主導(dǎo)展開的 跨部門 橫向交叉的運(yùn)營(yíng)流程管理促進(jìn)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化 提高工作效率 成本管理的運(yùn)營(yíng)流程管理是其中的重要組成部分 成本管理的運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 案例 流程全景 基于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 基于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程是指產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流程 例如 市場(chǎng)調(diào)研流程產(chǎn)品開發(fā)流程施工管理流程銷售流程包括房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生收益的核心作業(yè) 管理支持流程支持流程為其它流程提供基本的框架和底層基礎(chǔ)沒有這些管理支持流程 核心流程不可能有效運(yùn)作 客戶 設(shè)計(jì)階段流程 策劃階段流程 發(fā)包階段流程 施工階段流程 立項(xiàng)階段流程 成本管理流程 人力資源管理流程 財(cái)務(wù)預(yù)算流程 竣工階段流程 流程清單 成本管理運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 案例 案例1 流程圖 案例2 流程關(guān)鍵點(diǎn)的詳細(xì)描述 案例3 作業(yè)表單 目的與作用內(nèi)容與形式建立及維護(hù)注意的問題 思考與研討 本公司房地產(chǎn)管理的基本標(biāo)準(zhǔn)是什么 有何量化的衡量與評(píng)價(jià)指標(biāo) 成本管理的評(píng)價(jià)系統(tǒng) 目的掌握市場(chǎng)信息積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)匯總公司資源沉淀業(yè)務(wù)知識(shí)衡量工作成效作用保證公司的成本管理水平穩(wěn)定 提升 目的與作用 主要內(nèi)容成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)成本管理考核指標(biāo) 內(nèi)容與形式 成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)包括成本管理標(biāo)準(zhǔn) 供方 法規(guī)合同 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 與成本指標(biāo)成本指標(biāo)不僅包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 價(jià)的指標(biāo) 即成本數(shù)據(jù) 還應(yīng)包括技術(shù)指標(biāo) 量的指標(biāo) 定額也是一種成本數(shù)據(jù)庫(kù) 甲方定額就是技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)成本數(shù)據(jù)內(nèi)容很多 概括為三個(gè)層次的成本數(shù)據(jù) 項(xiàng)目及單體 分部分項(xiàng)及專項(xiàng)工程 人材機(jī)及設(shè)備成本數(shù)據(jù)的相關(guān)信息也要同時(shí)記載 時(shí)間 技術(shù)特征 來(lái)源 充分反映市場(chǎng)和產(chǎn)品的特征 成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)的主要內(nèi)容 主要形式用工具軟件 EXCEL AEECSS等 形成固定的表格模版 管理軟件 通用 定制 如萬(wàn)科 金地 招商 形式的選擇根據(jù)公司的管理現(xiàn)狀和需要區(qū)分管理類軟件和信息類軟件結(jié)合具體業(yè)務(wù)流程和管理特征盡可能集成 防止重復(fù)勞動(dòng) 數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容與形式 工作內(nèi)容 建立制度與規(guī)范 制定成本管理數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)與分類 分析整理 BCIS的方法 錄入與維護(hù)工作時(shí)間 在幾個(gè)節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行 調(diào)研 詢價(jià) 招標(biāo) 合同 結(jié)算 最好能與工作過(guò)程結(jié)合而不是做為額外的工作工作人員 專職或?qū)I(yè)人員 二者結(jié)合 數(shù)據(jù)庫(kù)的建立與維護(hù) 成本管理考核指標(biāo) 1 相關(guān)制度 2 分析表格3 成本管理信息庫(kù) 檢索 供方 法規(guī)4 成本數(shù)據(jù)庫(kù) 單價(jià)庫(kù)ACCESS 電梯EXCEL 成本管理的評(píng)價(jià)系統(tǒng) 案例 內(nèi)容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念成本控制基本方法 目標(biāo)管理詳解建立多層次的成本管理體系房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn) 立項(xiàng)階段成本控制規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制招標(biāo)階段成本控制施工階段成本控制結(jié)算階段成本控制營(yíng)銷階段成本控制 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)開發(fā)階段作業(yè)過(guò)程進(jìn)行成本控制 實(shí)現(xiàn)降低成本的目的 開發(fā)各階段的成本控制要點(diǎn) 成本全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制 一條線 開發(fā)各階段的成本控制要點(diǎn) 立項(xiàng)階段成本控制 項(xiàng)目立項(xiàng)階段需對(duì)項(xiàng)目發(fā)展成本客觀 全面 準(zhǔn)確地估算 充分考慮項(xiàng)目的不確定性 合理確定估算基礎(chǔ) 合理預(yù)計(jì)工程量和工程綜合單價(jià) 謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本 立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 立項(xiàng)階段成本控制 實(shí)例 成本調(diào)研報(bào)告模板 開發(fā)成本測(cè)算表 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制所占權(quán)重最大在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵 可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制過(guò)程以經(jīng)濟(jì)合理性最大為原則 周密規(guī)劃 科學(xué)討論 嚴(yán)格審批 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 續(xù) 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 續(xù) 實(shí)例 限額設(shè)計(jì)控制表 價(jià)值分析模板 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化流程 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制 基本定義 通過(guò)在設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)設(shè)計(jì)的中間結(jié)果進(jìn)行功能及成本的評(píng)估 對(duì)整體設(shè)計(jì)思路或局部做法 材料選用進(jìn)行檢查 比較 改進(jìn) 獲得更滿意性價(jià)比的設(shè)計(jì)成果 范圍 所有設(shè)計(jì)方案 土方 基礎(chǔ) 結(jié)構(gòu) 外立面 門窗 精裝修 智能化 室外管網(wǎng) 道路 景觀 等等 實(shí)施 組織保證 成立項(xiàng)目設(shè)計(jì)小組 包括設(shè)計(jì) 工程 項(xiàng)目等專業(yè)工程師及成本人員 綜合控制設(shè)計(jì)成果 準(zhǔn)備階段 分項(xiàng)目 按出圖計(jì)劃 編制項(xiàng)目總體方案優(yōu)化的時(shí)間計(jì)劃 收集類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)做法及數(shù)據(jù) 作為方案比較的參照物 事前控制 設(shè)計(jì)合約的簽訂 包括限額設(shè)計(jì)的指標(biāo) 過(guò)程配合條款 獎(jiǎng)罰條款 設(shè)計(jì)小組與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)組的聯(lián)系電話互換 事中控制 貼身跟進(jìn) 典型測(cè)算 修改建議 事后反饋 預(yù)算指標(biāo) 檢查調(diào)整 落實(shí)獎(jiǎng)罰 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化 例 特別注意 方案優(yōu)化 省錢方案優(yōu)化 降低品質(zhì)方案優(yōu)化要兼顧效果 質(zhì)量 成本 實(shí)施 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化 例 前提 建筑體型看似復(fù)雜設(shè)計(jì)院習(xí)慣性的保守設(shè)計(jì)目的 確保項(xiàng)目結(jié)構(gòu)鋼含量 砼含量合理經(jīng)濟(jì) 確保項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)計(jì)合理 經(jīng)濟(jì) 減少圖紙錯(cuò)誤 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化 例 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化 廣州萬(wàn)科城市花園設(shè)計(jì)指標(biāo)控制表 控制要點(diǎn) 工程部配置結(jié)構(gòu)工程師 專業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化工作 必須設(shè)立含量指標(biāo)及獎(jiǎng)罰條款 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化 例 控制要點(diǎn) 計(jì)劃管理定期例會(huì)協(xié)調(diào)對(duì)設(shè)計(jì)院過(guò)程管理測(cè)算基礎(chǔ)成本應(yīng)綜合考慮地基處理及承臺(tái)到設(shè)計(jì)院與設(shè)計(jì)師直接溝通 準(zhǔn)確 迅速提供梁 板 柱數(shù)據(jù)橫向比較分析 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化 例 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化 控制要點(diǎn) 快速反饋預(yù)算指標(biāo)如果分段出圖 則分段提供預(yù)算數(shù)據(jù)獎(jiǎng)罰措施兌現(xiàn)圖紙會(huì)審盡快完成 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化 例 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化 招標(biāo)階段成本控制 招標(biāo)階段要把握兩點(diǎn) 標(biāo)書制訂 逐步實(shí)施工程量清單招標(biāo) 評(píng)標(biāo) 合理低價(jià)中標(biāo)原則 材料及設(shè)備采購(gòu)成本控制的核心要素是 市