房地產(chǎn)改革策略.doc

時(shí)評(píng)：穩(wěn)定樓價(jià)應(yīng)成中長(zhǎng)期國(guó)策 陳三三 發(fā)布時(shí)間:2012-03-07房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了深水區(qū)，這正是考驗(yàn)政府的勇氣和決心的時(shí)候。筆者以為，在中國(guó)工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚未結(jié)束之前，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的潛在壓力較大，因此，必須將保持房地產(chǎn)價(jià)格的基本穩(wěn)定上升到國(guó)家中長(zhǎng)期戰(zhàn)略的高度，建立起具有中國(guó)特色的政府主導(dǎo)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相結(jié)合的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，而不僅只是相機(jī)調(diào)控，以從根本上消除國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌的心理預(yù)期。改革開放前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房實(shí)行國(guó)家供給制，農(nóng)村居民則由于人口遷移限制而棲息在鄉(xiāng)村中，城鄉(xiāng)居民在較低的水平上“安居”。改革開放后，政府逐步取消了住房供給制度，同時(shí)隨著工業(yè)化進(jìn)程的逐漸推進(jìn)，出現(xiàn)了人口的世紀(jì)大遷移，在經(jīng)濟(jì)全球化浪潮的催化下，數(shù)量巨大、持續(xù)旺盛的住房需求成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量。經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)帶來的財(cái)富效應(yīng)反過來又激發(fā)了住房需求，再加上房地產(chǎn)業(yè)本身具有金融屬性，投機(jī)性較強(qiáng)，形成了房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)化進(jìn)程、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的相互激蕩。正如對(duì)于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化速度推進(jìn)之快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展之速，國(guó)人始料未及一樣，房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，也大大超乎了國(guó)人的想象。人們總是帶著某種臆想或以西方成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)作為鏡像來揣度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)自動(dòng)調(diào)整，回歸到合理水平。因此，政府總是以相機(jī)調(diào)控的方式微調(diào)，期望矯正市場(chǎng)的失靈。但政府的每一次調(diào)控帶來的都是房地產(chǎn)價(jià)格的報(bào)復(fù)性上漲。這就涉及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍性與特殊性的問題，對(duì)此作些理性分析，將有助于廓清房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展之大計(jì)。從普遍性來看，房地產(chǎn)首先是商品，須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般價(jià)值規(guī)律，供求關(guān)系決定房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)。在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)而回歸合理水平，無需政府過多干預(yù)，只需微調(diào)來矯正市場(chǎng)失靈。但是，房地產(chǎn)并不是完全競(jìng)爭(zhēng)性商品，具有部分公共性屬性，與此相適應(yīng)，其供給也就不能不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性供給與國(guó)家公共性供給相結(jié)合。從特殊性來看，中國(guó)還處于工業(yè)化和城市化初始階段，中國(guó)的工業(yè)化進(jìn)程起步于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，計(jì)劃生育政策又在一定程度上導(dǎo)致了城鎮(zhèn)勞動(dòng)力供給不足，這一缺口正好由農(nóng)村剩余勞動(dòng)力來填補(bǔ)，從而開啟了農(nóng)民涌入城鎮(zhèn)的大幕，其數(shù)量之大，范圍之廣，古今中外，絕無僅有。在旺盛的需求下，供給相對(duì)稀缺，這就自然而然推升了土地價(jià)格。在中國(guó)，土地是國(guó)有的，地方政府在政績(jī)考核面前，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)土地比起經(jīng)營(yíng)其他實(shí)業(yè)來得更為實(shí)惠，既改變了城市面貌，又獲得了高額的土地出讓收益，可謂一舉雙得。因此，地方政府對(duì)城市開發(fā)樂此不疲，形成了土地財(cái)政。同時(shí)，中國(guó)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)之日，正是世界歷史上經(jīng)濟(jì)金融自由化浪潮最為風(fēng)行之時(shí)，中國(guó)開始全面融入國(guó)際社會(huì)。美元貶值帶來的國(guó)際原材料價(jià)格上漲輸入國(guó)內(nèi)，推升了房地產(chǎn)的成本價(jià)格。中國(guó)房地產(chǎn)的特殊性恐怕在世界房地產(chǎn)發(fā)展史上也很難找到相似的案例。這就產(chǎn)生了一個(gè)悖論：一方面，如果政府只是微調(diào)，任由市場(chǎng)主導(dǎo)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格還將不斷上漲。按照西方國(guó)家農(nóng)業(yè)人口占全部人口3%左右比例計(jì)算，中國(guó)還有龐大的人口轉(zhuǎn)移空間，這將形成巨大的房地產(chǎn)潛在需求，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格還存在較強(qiáng)的上漲沖動(dòng)。另一方面，如果加大宏觀調(diào)控力度出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，不僅會(huì)帶來相關(guān)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和蕭條，地方財(cái)政也會(huì)再度出現(xiàn)困難。而被壓抑的需求總有迸發(fā)的時(shí)候，一旦迸發(fā)必將造成調(diào)控結(jié)果的付諸東流。更令人擔(dān)憂的是，大量國(guó)際熱錢蠢蠢欲動(dòng)，伺機(jī)覬覦中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，日本、東南亞以及拉美等國(guó)由于地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致的金融危機(jī)的教訓(xùn)，始終是我們揮之不去的夢(mèng)魘，國(guó)際熱錢沖擊中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可能性始終存在。因此，必須高度重視從國(guó)家層面整體規(guī)劃，建立具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。具體說來，筆者以為，政府應(yīng)從立法、整體規(guī)劃、籌融資、建設(shè)、銷售、回收等方面入手，建立起一整套基本住房體系，而不僅只局限于保障房體系，形成合理的價(jià)格體系，滿足大多數(shù)人的住房需求。為此，宜設(shè)立國(guó)家層面的住房金融局，統(tǒng)一規(guī)劃、監(jiān)督、管理基本住房市場(chǎng)，各地設(shè)立獨(dú)立于當(dāng)?shù)卣淖≌O(jiān)督管理直屬分支機(jī)構(gòu)，監(jiān)督管理基本住房的建設(shè)、質(zhì)量、銷售、回收；設(shè)立專業(yè)的住宅儲(chǔ)蓄銀行，專司基本住房的籌融資業(yè)務(wù)；現(xiàn)有的國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)公司從競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)退出，專司基本住房的開發(fā)和建設(shè)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面，鼓勵(lì)民營(yíng)房地產(chǎn)公司的整合，提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、技術(shù)水平與服務(wù)能力，切實(shí)降低房地產(chǎn)價(jià)格；對(duì)高端房地產(chǎn)征收特別稅，以補(bǔ)充地方財(cái)政之不足。中國(guó)的特殊國(guó)情決定