項(xiàng)目合作方案.doc

顧問工作計(jì)劃書 項(xiàng)目合作方案._威格斯針對貴司項(xiàng)目的實(shí)際情況，和貴司服務(wù)之要求，在我司的具體工作中，我們將著重圍繞著如下兩個(gè)方面展開研究：第一階段 區(qū)域商業(yè)發(fā)展研究作為北京內(nèi)城超大規(guī)模的區(qū)域性商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，無論是從項(xiàng)目位置、開發(fā)體量、運(yùn)行周期等客觀條件進(jìn)行考察，還是基于對項(xiàng)目運(yùn)作所面臨一系列新問題的預(yù)估。本案首先帶有明顯的“城市更新”性質(zhì)，其次才是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，這就決定了本項(xiàng)目的整體開發(fā)思路應(yīng)該有別于一般的房地產(chǎn)開發(fā)。其必須是一個(gè)由商業(yè)項(xiàng)目帶動、由大到小、由宏觀到微觀，對城市更新影響和商業(yè)鏈條設(shè)計(jì)一一加以剖析，并逐次加以認(rèn)識與細(xì)分的有機(jī)開發(fā)案。本項(xiàng)目發(fā)展對于新街口未來的區(qū)域發(fā)展具有極大的輻射作用，同時(shí)項(xiàng)目發(fā)展前景在一定程度上又依賴于項(xiàng)目區(qū)域自身的發(fā)展?jié)摿ΑＲ虼?，首先有必要就?xiàng)目的區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r，尤其是項(xiàng)目區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行詳細(xì)研究。針對項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)發(fā)展研究，我們將從城市地理學(xué)及經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，著重展開如下幾個(gè)方面的研究：一區(qū)域發(fā)展研究1區(qū)域地段的過去與現(xiàn)狀區(qū)域地段的過去與現(xiàn)狀分析，將包括區(qū)域在現(xiàn)有城市中的功能定位、人口的由來與遷移、經(jīng)濟(jì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。l 宏觀地段分析宏觀地段指項(xiàng)目所在的整個(gè)西城區(qū)，分析目的在于通過把本項(xiàng)目地段放在北京市這個(gè)大的范圍內(nèi)進(jìn)行研究，并結(jié)合地區(qū)投資環(huán)境分析認(rèn)清本地區(qū)在宏觀環(huán)境中所處的地位和作用以及未來發(fā)展趨勢。l 中觀地段分析中觀地段指本項(xiàng)目所在的新街口區(qū)域。我司將從區(qū)域概況、交通條件、配套設(shè)施等各個(gè)方面展開分析與研究，并對區(qū)域發(fā)展進(jìn)行遠(yuǎn)景分析與預(yù)測。l 微觀地段分析微觀地段指項(xiàng)目所在的地塊區(qū)域。針對項(xiàng)目微觀地段特征的研究，是挖掘形成項(xiàng)目自身特征及鮮明亮點(diǎn)的獨(dú)有因素，并將是指導(dǎo)后期區(qū)域內(nèi)不同地塊差異化產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)。2未來在城市結(jié)構(gòu)中的位置項(xiàng)目區(qū)域自身的發(fā)展和變革、政府的政策傾斜、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、人口的遷徙、區(qū)域中的突發(fā)事件等，都會影響到項(xiàng)目區(qū)域未來在城市結(jié)構(gòu)中的位置，從而決定項(xiàng)目區(qū)域地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。就本項(xiàng)目而言，尤其要對項(xiàng)目區(qū)域的交通狀況、環(huán)境狀況改造，以及由此所帶來此區(qū)域的市場變化加以分析。以項(xiàng)目區(qū)域未來城市結(jié)構(gòu)的變遷動力為著眼點(diǎn)，基于動態(tài)發(fā)展的角度，來考察項(xiàng)目地段演變的特征，以充分挖掘項(xiàng)目開發(fā)潛力為目的，對產(chǎn)品進(jìn)行動態(tài)定位。3. 區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展前景分析基于以上地段的分析，我們將站在城市發(fā)展的角度，對項(xiàng)目區(qū)域未來在北京城市發(fā)展中的位置進(jìn)行分析與判斷，尤其是對商業(yè)人流的發(fā)展與演變展開分析，從而對區(qū)域商業(yè)發(fā)展的前景進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。第二階段 市場分析與定位一區(qū)域商業(yè)市場分析1區(qū)域商業(yè)市場供應(yīng)分析區(qū)域商業(yè)市場狀況，是由區(qū)域的過去與現(xiàn)狀，以及區(qū)域未來在城市結(jié)構(gòu)中的位置所決定的，這些在項(xiàng)目供應(yīng)量、經(jīng)營業(yè)態(tài)、租售價(jià)格、產(chǎn)品品質(zhì)、投資特征、推廣銷售等方面都會有所體現(xiàn)。本項(xiàng)目屬于老商業(yè)街的改造項(xiàng)目，因此其供應(yīng)均來自于未來客戶的潛在需求。其中，主要內(nèi)容包括：l 區(qū)域商業(yè)市場供應(yīng)分析l 區(qū)域商業(yè)市場業(yè)態(tài)狀況l 區(qū)域現(xiàn)有競爭項(xiàng)目分析l 區(qū)域潛在競爭項(xiàng)目分析2區(qū)域商業(yè)市場需求分析l 消費(fèi)群體構(gòu)成分析l 消費(fèi)群體特征分析l 消費(fèi)群體投資傾向l 消費(fèi)群體需求分析3區(qū)域商業(yè)市場空間分析l 商業(yè)市場空間分析l 商業(yè)市場容量分析l 商業(yè)市場類型分析4分析結(jié)論根據(jù)以上分析，結(jié)合市場前景及市場潛在之容量，就本項(xiàng)目開發(fā)之可行性提出結(jié)論性意見，如果市場可行，則繼續(xù)進(jìn)行下面的工作。二客戶群定位對于不同類型的商業(yè)物業(yè)，客戶的投資動機(jī)是不同的，尤其是對于客戶群構(gòu)成相對復(fù)雜的大型商業(yè)項(xiàng)目更是如此。需要對目標(biāo)客戶群進(jìn)行細(xì)分，根據(jù)各類客戶在投資目的、需求傾向、投資模式、經(jīng)營特征等方面的不同將其分解，并進(jìn)行詳細(xì)論述。其中，主要內(nèi)容包括：l 投資客戶群定位l 消費(fèi)客戶群定位以上客戶定位包含客戶群類群論述、客戶群購買行為分析，以及針對不同的客戶群，所應(yīng)該采取的市場定位與廣告策略。三產(chǎn)品定位上述客戶群的多種需求動機(jī)將反映在產(chǎn)品偏好上，具體體現(xiàn)為商業(yè)模式、規(guī)劃形式、功能形式、環(huán)境塑造、建筑外觀風(fēng)格等。產(chǎn)品定位就是客戶需求與產(chǎn)品設(shè)計(jì)之間的推導(dǎo)過程。其中，主要內(nèi)容包括：1 產(chǎn)品概念結(jié)合項(xiàng)目地段、客戶群定位，就商業(yè)布局、魅力設(shè)計(jì)、物業(yè)搭配、交通組織等方面提出建議。其中，重點(diǎn)就產(chǎn)品理念描述、商業(yè)模式、主要賣點(diǎn)等方面進(jìn)行分析，并提出相關(guān)建議（包括臨街商鋪等的概念描述）。l 商業(yè)物業(yè)總體定位l 商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃l 商業(yè)核心動力設(shè)計(jì)l 商業(yè)集中與分散之規(guī)劃設(shè)計(jì)2 價(jià)格定位建議結(jié)合產(chǎn)品定位提出價(jià)格定位建議。四開發(fā)策略建議結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)可能性和建設(shè)單位的開發(fā)需要性，并結(jié)合建設(shè)單位項(xiàng)目具體運(yùn)作的需要，顧問單位將具體地給出建設(shè)單位所需要的總體開發(fā)策略。總體開發(fā)策略將包括關(guān)于首發(fā)地塊、不同物業(yè)類型的開發(fā)順序、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)節(jié)奏、產(chǎn)品定位以及價(jià)格策略，以及與之對應(yīng)的不同階段產(chǎn)品的開發(fā)建議、規(guī)劃建議及推廣建議。其中，主要內(nèi)容包括：1、開發(fā)模式建議2、開發(fā)程序建議五顧問工作時(shí)間與顧問費(fèi)用1顧問工作時(shí)間根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，顧問單位完成以上顧問服務(wù)的正常工作時(shí)間為：60個(gè)工作日（含周六、周日）。2顧問工作費(fèi)用根據(jù)