房地產(chǎn)四大評(píng)估方法.doc

房地產(chǎn)四大評(píng)估方法市場(chǎng)比較法。在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，人們會(huì)自覺或不自覺地將這項(xiàng)房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價(jià)格作一比較。按理說(shuō)，如果住宅的效用相近，那么房?jī)r(jià)理應(yīng)差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價(jià)的參照系。購(gòu)房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價(jià)格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個(gè)。這就是市場(chǎng)比較法所依據(jù)的替代原理。 市場(chǎng)比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，適用范圍寬，簡(jiǎn)單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場(chǎng)比較法的使用范圍。采用市場(chǎng)比較法有三個(gè)必要條件： 第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說(shuō)，要求房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，有相當(dāng)大的規(guī)模，有較長(zhǎng)的歷史。如果在某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場(chǎng)比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬(wàn)個(gè)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，每一個(gè)樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開，討論房?jī)r(jià)時(shí)就失去了判斷標(biāo)準(zhǔn)。 第二，使用市場(chǎng)比較法隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場(chǎng)比較法的使用前提是充分競(jìng)爭(zhēng)。 第三，采用市場(chǎng)比較法必須要求房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。在市場(chǎng)比較法中，房地產(chǎn)商估計(jì)的房?jī)r(jià)取決于他們對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會(huì)在當(dāng)前房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房?jī)r(jià)。如果市場(chǎng)不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)暴漲暴跌，那么采用市場(chǎng)比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)期，采用市場(chǎng)比較法有可能高估房?jī)r(jià)，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場(chǎng)比較法完全喪失了用武之地。 收益還原法。按照房地產(chǎn)未來(lái)的收益來(lái)估計(jì)房?jī)r(jià)的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià)。如果在未來(lái)的純收益和還原利率這兩個(gè)環(huán)節(jié)上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房?jī)r(jià)估計(jì)法。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來(lái)收益超過(guò)其成本。 使用收益還原法的第一個(gè)困難來(lái)自于如何選取合理的還原利率。對(duì)于不同的投資者來(lái)說(shuō)，這個(gè)利率的選擇標(biāo)準(zhǔn)有所不同。對(duì)于購(gòu)房居住者來(lái)說(shuō)，這個(gè)還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機(jī)會(huì)成本。當(dāng)期的利率好說(shuō)，困難在于未來(lái)利率的不確定性，利率的變動(dòng)給還原利率的計(jì)算帶來(lái)了不確定性。 第二個(gè)困難是如何計(jì)算純收益。在計(jì)算純收益時(shí)，由于租金往往是在前期就通過(guò)租約固定了下來(lái)，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房?jī)r(jià)值的增長(zhǎng)率。在房地產(chǎn)市場(chǎng)異常繁榮的時(shí)期，人們對(duì)房?jī)r(jià)的樂觀估計(jì)提高了預(yù)期的純收益，由于純收益上升，房?jī)r(jià)自然也隨著上升。 事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時(shí)期房?jī)r(jià)突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會(huì)隨著潮流改變他們對(duì)住房增值的預(yù)期。在這種情況下購(gòu)買住房看起來(lái)要比租房合算得多，從而越來(lái)越多的人由租房改為購(gòu)房。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)比較容易受到投機(jī)風(fēng)氣的影響。 成本估價(jià)法。采用成本估價(jià)法看起來(lái)比較簡(jiǎn)單，建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤(rùn)就是房?jī)r(jià)。成本估價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無(wú)法采用市場(chǎng)比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價(jià)法。對(duì)于新建造的住宅來(lái)說(shuō)，這個(gè)計(jì)算方法簡(jiǎn)單明了，直接了當(dāng)?？墒?，許多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個(gè)成本估價(jià)法，因?yàn)楸患訑?shù)中有兩項(xiàng)見不得陽(yáng)光，即開發(fā)商的利潤(rùn)和行賄成本，如果說(shuō)房?jī)r(jià)的構(gòu)成很復(fù)雜，也主要是這個(gè)原因。 假設(shè)開發(fā)法。房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷售費(fèi)用，資金成本（利息），稅金等，最后扣除地價(jià)，剩下來(lái)的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤(rùn)。倘若這個(gè)利潤(rùn)是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的，他們就會(huì)積極投入這個(gè)項(xiàng)目。否則，房地產(chǎn)商是無(wú)論如何也不會(huì)接手這個(gè)項(xiàng)目的。預(yù)先估計(jì)房?jī)r(jià)，然后再?zèng)Q定是否開發(fā)，這樣的房?jī)r(jià)估價(jià)法稱為假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。 在開發(fā)商準(zhǔn)備投資某個(gè)項(xiàng)目之前，他們必須要估算出來(lái)地價(jià)。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于建筑費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本、應(yīng)繳納稅費(fèi)等項(xiàng)成本早已心中有數(shù)。房?jī)r(jià)扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價(jià)和利潤(rùn)。地價(jià)高了，利潤(rùn)就降低。如果利潤(rùn)低于某個(gè)水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個(gè)項(xiàng)目，或者改變?cè)瓉?lái)的設(shè)計(jì)預(yù)想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個(gè)項(xiàng)目有利可圖。如果說(shuō)房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)。有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外聲稱他們?cè)谀硞€(gè)項(xiàng)目中，特別是在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中根本就沒有賺到錢，也就是說(shuō)，利潤(rùn)率等于零。倘若如此，這些房地產(chǎn)公司都應(yīng)當(dāng)被樹立為雷鋒式的企業(yè)。在房地產(chǎn)商對(duì)一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目感興趣的時(shí)候，他們預(yù)期的利潤(rùn)率絕對(duì)不會(huì)輕易示人。他們最終實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)率究竟是多少，這正是我們需要認(rèn)真研究的課題。