××公安局物業(yè)管理投標書(64頁).doc

投標文件一：投標函招標評估造價咨詢有限公司：按照中華人民共和國招標投標法等有關(guān)法律規(guī)定，我們根據(jù)編號為SDDQ2005-007招標文件的要求，對市國家局辦公樓物業(yè)管理招標項目進行投標。由投標人*物業(yè)管理有限責任公司（全稱）正式委托全權(quán)代表 孫韜總經(jīng)理 （姓名、職務）提交投標文件正本一份，副本五份。在此文件中，投標人全權(quán)代表聲明并同意：（1）如果我們的投標文件被接受，我們將履行投標文件中規(guī)定的每一項要求，并按我們投標文件中的承諾按期、保質(zhì)完成該項目的物業(yè)管理工作。我方有責任和義務完成合同與投標文件中的條款。（2）我方承諾投標文件所報的物業(yè)管理人員與最終實施合同的物業(yè)管理人員相一致。（3）我方已詳細檢查所有投標文件、附件以及所提供的參考文件，由模糊和誤解產(chǎn)生的一切后果，由我方自負。（4）投標文件在公開報價后90天內(nèi)有效。如果我方在規(guī)定公開報價后的有效期內(nèi)撤回遞交投標文件，將被沒收投標保證金。（5）我方同意招標代理機構(gòu)的要求，提供與遞交招標文件有關(guān)的其他數(shù)據(jù)和資料。（6）我方愿按中華人民共和國合同法履行自己的全部責任。（7）我們理解，最低報價不是中標的唯一條件，你們有選擇中標人的權(quán)利。（8）我方若未成為中標人，招標機構(gòu)有權(quán)不做任何解釋。（9）我方將遵照物業(yè)管理條例的要求。（10）與本報價有關(guān)的所有來往信函，應按下列地址進行：地址：00000000號 郵政編碼：000007電話：（000000000 傳真：0000000電子信箱：0000000投標人全稱：*物業(yè) 開戶銀行名稱：0000000所管理有限責任公司 公章： 銀行帳號：00000000000法人代表簽字： 開戶行地址：00000000000 年 月 日投標文件二：資格資質(zhì)證明文件一、法定代表人授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：我 0000000 （姓名）系*物業(yè)管理有限責任公司（投標人全稱）的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托 *物業(yè)管理有限責任公司 （單位名稱）的 0000總經(jīng)理 （姓名、職務）為我公司全權(quán)代表，全權(quán)代表在投標文件評標過程中的書面承諾、合同等所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事務，我均予以承認。全權(quán)代表無轉(zhuǎn)委權(quán)。特此委托。 （附授權(quán)代理人身份證明復印件）全權(quán)代表姓名：000000 性別：男 年齡：00000000單位：*物業(yè)管理有限責任公司 職務：總經(jīng)理投標人：（蓋章）法定代表人：（簽字、蓋章）日期：年 月 日投標文件三： 報價一覽表報價一覽表投標人全稱*物業(yè)管理有限責任公司單價 2.36 元/m2月總報價（元）小寫：437589元大寫：肆拾叁萬柒千伍佰捌拾玖元整水、電、燈源損耗占總報價比例1320955元，占總報價比例301.87全年總費用（元）1758544元資質(zhì)、資格國家二級資質(zhì)，通過ISO9000質(zhì)量體系認證物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理0物業(yè)實現(xiàn)規(guī)范時間接管后三個月之內(nèi)出現(xiàn)問題服務響應時間1、急需處理的問題，10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場予以處理2、非急需處理的問題，辦個工作日內(nèi)與報修人聯(lián)系，1-2個工作日內(nèi)予以處理3、一時無法解決或根本無法解決的問題，要立即聯(lián)系保修人說明情況或商定處理問題的辦法和時間備注注：1、總報價包括承攬承包本項目所需的所有費用。 2、以上內(nèi)容由招標代理機構(gòu)在開標儀式上統(tǒng)一唱價。投標人：（蓋章） 投標人全權(quán)代表：（簽字）投標文件四：管理成本構(gòu)成及詳細費用測算一、市國稅局新辦公樓物業(yè)服務費用測算表序號費用項目測算依據(jù)月合計（元）年合計（元）一管理人員工資及相關(guān)費用1管理處主任1人工資標準1600元/月1600192003工資相關(guān)費用包括社會保險、教育、福利、工會經(jīng)費等,主任工資的55880.0 10,560.0 4服裝費冬裝每人1套每套200元，夏裝每人2套每套150元41.7 500.0 5綜合辦公費交通費50元/月，電話費120元/月，辦公用品50元/月，手機費150元3704440小計2,891.7 34,700.0 二保安人員工資費用1保安主管1人，工資標準900元900108002保安員7人平均工資600元4200504003保安班長2人平均工資650元1300156004傳達1人工資400元40048005工資相關(guān)費用福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費，工資的17.5%1120134406服裝費（含雨衣等）平均每人每年600元。（冬裝、大衣、春秋裝、雨衣各一套、夏裝兩套，帽子肩章、腰帶等一套）55066007消防培訓費2人*4000元/年666.78000小計9136.7109640三清潔費1保潔主管1人，樓內(nèi)保潔員6人，室外保潔員1人，綠化1人保潔主管600，樓內(nèi)保潔450，室外保潔500，綠化員1人4300516002福利費工資的14%60272243工會經(jīng)費工資的2%8610324教育經(jīng)費工資的1.5%64.57745服裝費夏裝1套60元/套，春秋冬裝2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1雙16元/雙219.0826296清潔耗材小型清潔工具及各類清潔耗材1083.33130007綠化耗材肥料及各種小型工具166.6720008化糞池清理2000元/年166.672000小計6688.2580259四會務接待工資及費用1會務人員2名平均工資600元1200144002福利費工資的14%16820163工會經(jīng)費工資的2%242884教育經(jīng)費工資的1.5%182165服裝費夏裝2套240元，冬裝2套200元73.33880小計1483.3317800五日常維修人員工資及相關(guān)費用1配工程主管1人，技師1人，日常維修1人，值班3人主管工資1000元，技師800元，維修工平均700元4600552002福利費工資的14%64477283工會經(jīng)費工資的2%9211044教育經(jīng)費工資的1.5%698285服裝費夏裝2套60元/套，春秋冬裝2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋1雙16元190.5022866房屋日常維修耗材費日常維修為公共部位零星小修，大中修以上由報業(yè)主承擔，配件費用一般在200元以下，第一年約8000元666.678000小計6262.1775146六開辦費入住時需配備的物品，附明細表1085.2513023七外墻清洗費玻璃幕墻約4000平方米，每年清潔2次，單價2.0元/平方；其余4000平方每年清潔1次，單價1.5元/平方1833.3322000八小計一至七項29380.67352568九不可預見費八3881.4210577.04十企業(yè)管理費(八+九)51513.1018157.25十一營業(yè)稅金(八+九)5.51664.4119972.98十二企業(yè)利潤（八+九）10%3026.2136314.50十三總計八至十二項36465.81437589.77二、附開辦費明細表分類名稱單位數(shù)量單價折舊年限合計辦公用品電腦、打印機臺160003 2,000 空調(diào)臺120003 667 風扇臺21201 240 辦公桌椅套43003 400 資料柜組46003 800 治安用具對講機部412003 1,600 橡膠警棍根3403 40 應急燈盞2801 160 雙層床張62003 400 行李套111001 1,100 強光手電個21001 200 清潔設(shè)備清潔車輛26003 400 榨水車輛22003 133 吸塵吸水機臺115003 500 高壓水 槍支112003 400 2米人字梯個23501 700 洗地機臺128003 933 維修工具3米人字梯個15001 500 2米人字梯個13501 350 小型工具套35001 1,500 總計13023.33三、需要國稅局一次性配備的工具及設(shè)施分類名稱單位數(shù)量單價合計備注大型維修工具壓力鉗、老虎鉗工作臺等套120002000電錘、電鉆套125002500工作梯（6米鋁合金）個112801280管道疏通機臺1800800升降機臺11500015000環(huán)衛(wèi)設(shè)施小型不銹鋼垃圾桶個48602880室外不銹鋼垃圾桶個2340680洗手間防水墊米809720紙婁個1003300衛(wèi)生間垃圾桶個2038760不銹鋼皂液盒個20801600總計28520注：水電材料由物業(yè)公司提報采購計劃，由國稅局審批采購，費用由國稅局承擔。四、花木租擺價格表根據(jù)同行業(yè)的花卉租擺標準，制定了花卉長期租擺價格表（如下表）序號名稱規(guī)格單價日租金月租金（優(yōu)惠10）1鐵樹高1.6米800元4元/天4*30*0.91082鐵樹高1.3米500元2.5元/天67.5元3棕竹1.8米1200元5元/天135元4棕竹1.2米400元2元/天54元5發(fā)財樹1.8米180元1.8元/天48.6元6發(fā)財樹1.5米80元1元/天27元7巴西木1.3米110元0.8元/天21.6元8綠羅1.5米120元1元/天27元9綠羅1.2米60元0.5元/天13.5元10杜鵑冠徑1.5米1500元20元/天540元11杜鵑冠徑80公分180元5元/天135元12杜鵑冠徑50公分40元1.2元/天32.4元13散尾葵高3米260元2元/天54元14散尾葵高2米130元1.2元/天32.4元15散尾葵高1.5米80元0.5元/天13.5元16綠寶石高1.8米130元1.2元/天32.4元17綠寶石高1.2米60元0.5元/天13.5元18鵝掌柴高1.5米85元1.2元/天32.4元19鵝掌柴高1.5米60元0.4元/天10.8元20非洲茉莉冠徑1.5米800元3元/天81元21非洲茉莉冠徑1米160元1元/天27元22橡皮樹高1.2米80元0.5元/天13.5元23肉桂高1.6米90元0.6元/天16.2元24肉桂高1米60元0.5元/天13.5元25針葵高1.8米180元1.2元/天32.4元26針葵高1米50元0.2元/天5.4元27富貴竹籠高1.5米130元1元/天27元28富貴竹籠1.2米80元0.8元/天21.6元29金山棕高1.5米360元2元/天54元30金山棕高1.2米180元1.2元/天32.4元31海芋高2米260元2.2元/天59.4元32海芋高1.5米180元1.5元/天40.5元33高桿榕樹高2.5米260元2元/天54元34高桿榕樹高2米160元1.2元/天32.4元35綠巨人高0.8米 50元0.5元/天13.5元36龍血樹高1.2米160元1.2元/天32.4元37也門鐵高1.8米180元1.5元/天40.5元38也門鐵高1米40元0.4元/天10.8元39小吊蘭0.1元/天2.7元40小型觀葉植物低于15元0.1元/天2.7元盆景1100元以下1元/天27元2200元1.5元/天40.5元3400元2元/天54元4600元3元/天81元5800元4元/天108元61000元以上面議時令草花價格（參考價）1五一前后一串紅1.5元/盆萬壽菊2元/盆三色堇1.5元/盆2十一前后一串紅（七寸）1.5元/盆一串紅（八寸）2.2元/盆日本小菊2.5元/盆彩葉草1.5元/盆萬壽菊2元/盆假龍頭2元/盆雞冠花1.5元/盆矮牽牛2元/盆秋菊（品種菊）注：花卉租擺在此僅提供價格表，接管后根據(jù)國稅局的具體要求，另行簽訂租擺協(xié)議。投標文件五：項目經(jīng)理等骨干人員資料擬參加本項目物業(yè)管理工作主要業(yè)務骨干的配置人選和人員素質(zhì)介紹名稱姓名職務職稱主要資歷、經(jīng)驗及承擔過的項目一、 總部1、分公司經(jīng)理二、 現(xiàn)場1、管理處主任2、保安主管3、保潔主管4、維修主管0分公司經(jīng)理工程師姓名男年齡47職務工程師學歷本科參加工作時間從事物業(yè)管理年限9年已完成項目情況單位項目名稱面積日期項目標準*集團*苑小區(qū)3萬平方1996-2001*集團*集團本部10萬平方2001-2003*集團分公司4萬平方2003至今姓名年齡23職務學歷本科參加工作時間1年已完成項目情況單位項目名稱面積日期項目標準青島天泰物業(yè)公司山東省國稅局4萬04.2-04.11*物業(yè)陽光花園15萬04.11-05.1*物業(yè)車管所0.7萬05.1-今姓名女年齡24職務學歷大專參加工作時間從事物業(yè)管理年限1年已完成項目情況單位項目名稱面積日期項目標準明潔物業(yè)省外經(jīng)貿(mào)廳1.5萬04.4-04.06*物業(yè)汽車廣場1.0萬04.06-04.09*物業(yè)同濟杰座10萬04.09-今姓名性別男年齡33職務職稱學歷中專參加工作時間 1993年從事物業(yè)管理年限3已完成項目情況單位項目名稱面積日期項目標準*物業(yè)分公司4萬2003年至今姓名男年齡26職務學歷高中參加工作時間從事物業(yè)管理年限8年已完成項目情況單位項目名稱面積日期項目標準*物業(yè)*本部5萬19962001*物業(yè)陽光花園15萬2001至今投標文件六：技術(shù)文件第一章 提高物業(yè)管理服務水平的整體設(shè)想及策劃零風險工程 解除后顧之憂一種模式 經(jīng)營型物業(yè)管理二項承諾 示范大廈、滿意率三個重點 整體形象、設(shè)備管理、配套服務四大優(yōu)勢 觀念、技術(shù)、經(jīng)驗、配套五項措施 精銳骨干、設(shè)備管理、綜合服務、質(zhì)保體系、成本控制 一、 認識與定位（一）物業(yè)概況 市國稅局新辦公樓，位于市開發(fā)區(qū)內(nèi)，在光河路東部路北，是一座現(xiàn)代化的辦公大樓。大樓主樓17層，總高度70.65米,總建筑面積13500平方米，主要用于辦公、會議接待等。此外，主樓有地下室一層900平方米，主要用于制冷機組、換熱機組、發(fā)電機組、水泵房等設(shè)備間。另在主樓后建有一座三層輔助樓，面積1980平方米，主要用于機關(guān)餐廳、職工健身等。大樓主要設(shè)備有電梯、發(fā)電機、制冷機組、換熱機組、水泵等。整座大樓形象現(xiàn)代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現(xiàn)代辦公物業(yè)，市國稅局為進一步推進機關(guān)后勤事務社會化改革，為該項目公開招聘專業(yè)的物業(yè)管家，充分體現(xiàn)了市國稅局領(lǐng)導進一步改革開放的魄力和長遠眼光。 （二）物業(yè)管理定位市國稅局新辦公大樓作為一個多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代辦公物業(yè)，整體形象應該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。市國稅局新辦公大樓整體形象定位是 開放、高效、全方位開放 體現(xiàn)市國稅局改革開放的思想和國際化的辦公方式。以*人獨有的熱情和“敢為人先”的敬業(yè)精神，用個性化的服務滿足業(yè)主不同層次上的要求高效 展示市國稅局進取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率。適應高科技物業(yè)的快節(jié)奏步伐，迎合業(yè)主追求高效率的經(jīng)營觀念，以迅捷的物業(yè)服務，保證業(yè)主的工作效率全方位 以各種配套的功能為依托，為業(yè)主提供全方位的服務，及時滿足業(yè)主各方面的需求，實行足不出戶的全新呵護二、工作重點和零風險工程（一）三個重點*物業(yè)公司以客戶導向理論為依據(jù)，從市國稅局的角度分析新辦公大樓的物業(yè)管理服務需求，確定了物業(yè)管理服務的三項工作重點：三個重點設(shè)備管理配套服務整體形象重點一：樹立國稅局物業(yè)整體形象通過環(huán)境樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控制、管理服務人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造新辦公大樓開放、高效、全方位的整體形象。重點二：樓宇設(shè)備管理 新辦公樓樓宇設(shè)備的安裝、調(diào)試難度大，而國稅局物業(yè)的特殊性又要求設(shè)備運行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實力是嚴峻的考驗。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運行正常。重點三：提供綜合性配套服務國稅局新辦公樓包括辦公樓、會議室、綜合配套樓等，集多種功能于一體，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主業(yè)基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務，包括會務服務、健身、汽車美容服務等，這對具有豐富的政府辦公樓物業(yè)管理經(jīng)驗的*物業(yè)公司來講得心應手。（二）零風險工程 零風險工程的出發(fā)點是全面解除市國稅局機關(guān)后勤事務社會化改革的后顧之憂。依托*集團，長遠承擔物業(yè)管理的責任，在任何情況下，確保物業(yè)正常運行。三、 指導思想、管理模式、管理目標（一）指導思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔真誠合作 體現(xiàn)了*物業(yè)尊重客戶、依法經(jīng)營的一貫風格，重合同、講道德、守信譽，注意及時地溝通和協(xié)調(diào)，真誠為市國稅局提供專業(yè)服務，為社會創(chuàng)造價值，服務客戶、拓展市場的意義重于創(chuàng)造利潤。專業(yè)保障 展示*物業(yè)公司“敬業(yè)、服務、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司ISO9000質(zhì)量體系、人力資源管理體系、財務預算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準，保障專業(yè)效果。長遠承擔 注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實和短期行為。有階段計劃，更有長遠安排，將服務概念由委托管理期局部擴展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應盡職責。（二）一種模式：經(jīng)營型物業(yè)管理模式經(jīng)營型物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運行、維護、管理提升到對物業(yè)整體項目全面的策劃，服務和管理層面，服務概念從委托合同期局部擴展到物業(yè)的使用壽命期，從而開發(fā)物業(yè)的功能潛力并提高使用效率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會功能。 經(jīng)營型物業(yè)管理模式在新辦公樓的應用，可以保障設(shè)備運行，提高市國稅局辦公物業(yè)的使用效率，明顯提升物業(yè)管理服務的附加值，并顯著降低物業(yè)運行的總體成本。（三）管理目標兩項承諾兩項承諾三年內(nèi)成為全省城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈第一年內(nèi)，物業(yè)管理服務實現(xiàn)客戶滿意率90%以上1、自接管之日起，第一年度內(nèi)，物業(yè)管理服務實現(xiàn)客戶滿意率90%以上。2、自接管之日起，三年內(nèi)使市國稅局新辦公樓成為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈。四、四大優(yōu)勢（一）觀念優(yōu)勢：滿意只是起點，超越業(yè)主需求*物業(yè)在不斷發(fā)展中形成了獨具特色的企業(yè)文化，它以其超前的服務理念、務實工作的作風，凝聚成強大的向心力。公司以“*物業(yè)，超越業(yè)主期望”為自己的企業(yè)使命，用“偕齊魯淳樸之風，用真心服務;融國際時尚理念，為業(yè)主當家”的服務理念，激勵每一位優(yōu)秀的*物業(yè)人，向社會充分展示“新*、新服務、新生活”的全新公司形象。（二）技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持物業(yè)的保值、升值在很大程度上反映了維修人員的維保水平，經(jīng)過多年的實踐培養(yǎng)，*維修精干、高效、技術(shù)扎實、服務熱情，所接項目設(shè)備設(shè)施始終處于良好狀態(tài)，且特約維修及時率達100。對各類物業(yè)基本設(shè)施由電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、智能控制直至停車場自動管理系統(tǒng)均有完善的技術(shù)保障規(guī)范和豐富的實踐經(jīng)驗，可以為新辦公樓制訂高效率的設(shè)備管理方案，確保各項系統(tǒng)運行正常、維修及時，并有效延長設(shè)備的使用壽命。（三）配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務 一直以來，*物業(yè)公司以其特有的服務特色和經(jīng)營模式吸引著社會的目光。獨有的房車一體化物業(yè)管理理念，為業(yè)主提供全面的以私家車為平臺的物業(yè)延伸服務，從真正意義上將業(yè)主的房、車有機的結(jié)合在一起，提供周到的服務，免除了多數(shù)業(yè)主房、車不能兼顧的后顧之憂。擁有自己專業(yè)的大型綜合性花木公司是物業(yè)公司的又一特色。占地100余畝，溫室面積3000余平方的*花木公司，有著一流的硬件設(shè)施和技術(shù)隊伍，能夠為業(yè)主提供花木栽培、護養(yǎng)，園林設(shè)計、咨詢等一系列專業(yè)服務，大大提高了業(yè)主的藝術(shù)品味和生活情趣，受到廣大業(yè)主的青睞。*物業(yè)分公司所在地為*，距新辦公大樓僅10分鐘路程，出現(xiàn)任何事件，均能在第一時間予以處理回復，*將以最強的反應性體現(xiàn)服務效能。 （四）經(jīng)驗優(yōu)勢：外接項目管理服務的實踐隨著對外業(yè)務的不斷拓展，*物業(yè)立足自身優(yōu)勢，博采眾家之長，吸納合作伙伴和競爭對手的優(yōu)點，先后接管了中國名盤30強的“新世界陽光花園”，濟南槐蔭區(qū)政務中心，中國重汽銷售大廈，山東省立醫(yī)院高層住宅區(qū)及臨沂華通大廈等一系列不同類型的物業(yè)項目，整體業(yè)務已延伸至濟南、青島、濰坊、臨沂等地區(qū)。*物業(yè)正以其優(yōu)質(zhì)的服務，良好的管理，進入人們的視野，成為濟南市乃至山東省內(nèi)各大名盤物業(yè)的首選。五、五項措施措施一：派遣精銳骨干，組建管理團隊1、精銳骨干。實踐證明，委派項目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項目管理成功的關(guān)鍵。*物業(yè)公司高度重視國稅局新辦公樓項目，擬委派分公司經(jīng)理李世濤先生兼任管理處主任，并在前期介入期間委派管理、技術(shù)骨干深入施工現(xiàn)場，全力配合，掌握基本情況。在正式接管后，分公司經(jīng)理仍然全面負責項目策劃，根據(jù)管理處主任目標責任制具體組織實施。另有質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財務管理等專業(yè)人員組成富有效率的管理團隊。措施二：提高樓宇設(shè)備運行管理保障1、在前期介入期間，*物業(yè)公司將委派最優(yōu)秀的機電工程技術(shù)人員，參與設(shè)備安裝和調(diào)試驗收，除熟悉各類設(shè)備情況外，重點幫助業(yè)主把好驗收關(guān)。2、*物業(yè)公司入住三個月內(nèi)，完成機電設(shè)備檔案，安排富有操作性的樓宇設(shè)備管理方案，確保電梯、中央空調(diào)、水電供應、消防控制及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運行良好，杜絕設(shè)備管理中的責任事故，并充分體現(xiàn)設(shè)備管理中節(jié)能降耗技術(shù)優(yōu)勢。3、大樓入駐之初的幾個月，在設(shè)備設(shè)施方面必然會暴露出許多設(shè)計和安裝中的缺陷，樓內(nèi)各辦公單位也往往會提出許多設(shè)施改裝、增裝要求。*物業(yè)將派熟練技工到現(xiàn)場支援，幫助施工單位整改，主動介入，積極參與，為業(yè)主和機關(guān)辦公單位排憂解難。措施三：配套服務顯身手1、會務服務 辦公大樓有多個會議室，需要安排專業(yè)的會務服務，涉及到座席安排、茶水供應、會議準備、音響控制等，還包括通過局域網(wǎng)合理調(diào)控各會議室，提高使用效率。*物業(yè)公司以“酒店式”服務理念和管理模式為指導的*客服部，將專業(yè)化、個性化的服務水準和*人的熱情融于來賓咨詢、貴賓接待、會場服務等工作領(lǐng)域，給業(yè)主、來賓以星級的享受。2、花卉租擺服務 擁有自己專業(yè)的大型綜合性花木公司是物業(yè)公司的又一特色。占地100余畝，溫室面積3000余平方的*花木公司，有著一流的硬件設(shè)施和技術(shù)隊伍，能夠為業(yè)主提供花木栽培、護養(yǎng)，租擺，園林設(shè)計、咨詢等一系列專業(yè)服務。措施四：引入ISO9000質(zhì)量保證體系公司ISO9000質(zhì)保體系經(jīng)過實際運作，具有很強的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理質(zhì)量不可或缺的大綱。該體系引入國稅局新辦公樓項目后，結(jié)合項目特點，確立適合的質(zhì)量目標。在管理處員工培訓過程中，要增強質(zhì)保體系實操能力，使廣大員工熟悉體系內(nèi)容，增強質(zhì)量意識和規(guī)范意識，使質(zhì)保體系正常運作。措施五：有效的成本控制 物業(yè)管理是微利行業(yè)，主要靠內(nèi)部管理、靠有效的成本控制來保證管理酬金的獲取。*物業(yè)相信：專業(yè)的物業(yè)公司重要特征之一就是物業(yè)管理預算及執(zhí)行能力，成本控制是評價物業(yè)管理項目成功與否的重要指標。 我們的做法是：1、采用模擬成本倒算原則，制定切實可行的物業(yè)管理年度預算案。2、執(zhí)行預算過程中實行成本否決制，即預算案中未列項目堅決控制或從簡。同時，采取員工參與、適當授權(quán)、數(shù)據(jù)評價、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落實在全員、全要素、全過程中。3、通過節(jié)能降耗措施，降低物業(yè)能源費用，減少國稅局行政支出。*物業(yè)掌握了綜合性寫字樓物業(yè)管理財務收支各項細節(jié)，特別是對費用支出各項常規(guī)比例以及如何控制各項管理成本富有經(jīng)驗。接管國稅局新辦公樓后，我們將發(fā)揮成本控制優(yōu)勢，體現(xiàn)專業(yè)管理的效果。第二章 管理方式與物資配備一、管理方式根據(jù)*物業(yè)公司對市國稅局新辦公樓物業(yè)管理工作的整體策劃，我們將新辦公樓的物業(yè)管理方式確定為：專業(yè)化、品牌化、經(jīng)營型。專業(yè)化 *物業(yè)公司利用自身專業(yè)優(yōu)勢，利用現(xiàn)代管理手段，提供專業(yè)保障，總體協(xié)調(diào)、管理，實現(xiàn)管理目標；品牌化 *物業(yè)公司通過實踐品牌、形象戰(zhàn)略，鼎力奉獻，全面、長遠承擔物業(yè)管理責任，樹立市國稅局新辦公樓開放、高效、全方位的整體品牌形象；經(jīng)營型 創(chuàng)造性地運用*物業(yè)特有的經(jīng)營型物業(yè)管理模式，完善綜合配套服務，實現(xiàn)國稅局物業(yè)功能的全面發(fā)揮。（一）運作程序1整體運作流程日常運作交接驗收組建機構(gòu)擬定方案后續(xù)工程控制正式入駐崗位培訓前期介入（1）整體運作流程的設(shè)計原則是全面、高效、合理，功能無缺項，管理無盲點。（2）整體運作流程的具體運行，按ISO9000質(zhì)量保證體系要求運作。（3）重視后續(xù)工程控制，確保國稅局新辦公樓整體形象和管理檔次。2內(nèi)部運作流程：操作層保潔部保安部工程部管理層管理處潤華物業(yè) 指揮、協(xié)調(diào) 信息反饋 監(jiān)督（1）設(shè)立值班主任制。由各部門主管、管理處副主任輪值負責，堅持每天工作早會，一般問題不過夜。（2）實施首問責任制。管理處任何員工對用戶的報修、建議、意見及投訴，均須第一時間接受，立即報告相關(guān)部門并跟蹤落實結(jié)果，確保問題解決、用戶滿意。否則，管理處對此將視為服務質(zhì)量不合格項，按相應規(guī)定處理。（二）信息系統(tǒng)管理處員工計算機信息系統(tǒng)客戶意見調(diào)查程序新聞媒介濟寧市國稅局其它渠道新辦公樓物業(yè)管理處執(zhí)行結(jié)果 反 跟 命 饋 蹤 令相關(guān)部門和人員執(zhí)行1、堅持管理處主任每季安排專門的用戶專訪，收集用戶要求、意見、建議或投訴。2、管理處員工日常隨機走訪征詢意見是最重要的溝通渠道。3、管理處每月向新辦公樓物業(yè)管理對口部門作正式匯報，征詢各方面意見和建議。4、堅持每季組織一次用戶座談會，廣泛了解機關(guān)各部門、職工對物業(yè)管理服務的需求。5、強化服務系統(tǒng)的及時改善和有效溝通，最大限度地滿足用戶服務需求。（三）日常物業(yè)管理服務項目1、房屋建筑本體、公共部分的維護管理；2、公共配套設(shè)施、設(shè)備維護、運行管理；3、公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運；4、公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護和管理；5、24小時保安、護衛(wèi)、消防及公共秩序管理；6、樓宇自動化設(shè)備系統(tǒng)的運行、維修、養(yǎng)護管理；7、公共配套設(shè)施的運營管理；8、交通、車輛行駛、停泊和客流物流管理；9、物業(yè)檔案資料收集、管理；10、物業(yè)用戶管理及社區(qū)文化；11、便民服務；二、物資裝備物資裝備以滿足現(xiàn)代化管理需要為目的，以確保管理服務質(zhì)量為根本，以為機關(guān)工作人員提供文明、舒適的辦公、生活環(huán)境為追求，結(jié)合實際情況擬定。（一）管理用房1、辦公用房安排根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，需由業(yè)主提供一定面積的辦公用房，滿足管理處辦公需求。關(guān)于維修間和倉庫位置，根據(jù)現(xiàn)場情況協(xié)商解決。2、宿舍與食堂安排前期保安及工程技術(shù)人員宿舍在辦公大樓臨時解決，綜合服務樓交付使用后，管理骨干和保安員等住宿由管理處統(tǒng)一解決，在市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問題。前期員工就餐問題擬與快餐公司協(xié)調(diào)解決。綜合服務樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐。（二）器械、工具及辦公用品裝備計劃分類名稱單位數(shù)量單價折舊年限合計辦公用品電腦、打印機臺160003 2,000 空調(diào)臺120003 667 風扇臺21201 240 辦公桌椅套43003 400 資料柜組46003 800 治安用具對講機部412003 1,600 橡膠警棍根3403 40 應急燈盞2801 160 雙層床張62003 400 行李套111001 1,100 強光手電個21001 200 清潔設(shè)備清潔車輛26003 400 榨水車輛22003 133 吸塵吸水機臺115003 500 高壓水 槍支112003 400 2米人字梯個23501 700 洗地機臺128003 933 維修工具3米人字梯個15001 500 2米人字梯個13501 350 小型工具套35001 1,500 總計13023.33根據(jù)工作的進展和實際需要，分批采購逐步到位。第三章 人員配備、培訓與管理一、管理體系及組織架構(gòu)（共29人）*物業(yè)分公司濟寧國稅局管理處管理處主任1人保潔主管1人保安主管1人門崗保安3人樓前保安3人傳達1人消防監(jiān)控3人工程主管1人技師1人配電室3人維修班1人室內(nèi)保潔4人室外保潔1人綠化1人計劃保潔2人會議服務2人A：組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效、一專多能，采用管理處主任負責制，簽訂經(jīng)營責任書，實行獨立核算。B：國稅局物業(yè)管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。二、骨干人員素質(zhì)要求崗位職責應具備條件備 注主任全面負責市國稅局新辦公樓物業(yè)管理工作大專以上文化，具1年以上大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗，統(tǒng)籌管理能力強，能編制計劃并付諸實施，懂經(jīng)營善管理。管理處主任由公司內(nèi)部委派。客服人員負責管理處會議室管理、會務服務接待等工作中專以上文化程度，有物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗維修主管協(xié)助主任負責各項設(shè)施、設(shè)備的日常使用、管理和維修養(yǎng)護，對各項服務進行整體協(xié)調(diào)中專以上文化，具多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉智能化管理，綜合能力較強。技師負責智能監(jiān)控中心和處理各類信息，讓調(diào)控中心起到管理處“樞紐”作用，保證大廈電梯、空調(diào)正常運轉(zhuǎn)和維護。大專以上學歷，初級以上技術(shù)職稱，工科背景，應用電子專業(yè)優(yōu)先。保潔主管協(xié)助主任負責保潔方面的培訓、計劃、協(xié)調(diào)、質(zhì)量監(jiān)督、工作安排等方面工作中專以上學歷，有3年以上保潔經(jīng)驗，熟悉保潔工作流程，熟悉各類高檔設(shè)施保養(yǎng)手段，熟練掌握各種保潔機器的使用。保安主管協(xié)助主任負責保安方面的培訓、計劃、日常管理、工作安排、協(xié)調(diào)質(zhì)量監(jiān)督等方面的工作中專以上學歷，有3年以上工作經(jīng)驗，熟悉保安工作流程，熟練掌握各種突發(fā)事件的處理方法。普通員工普通操作層員工、部分保安、車管、技工、清潔、綠化人員通過招聘，經(jīng)考核、崗前培訓、在崗培訓、合格者予以錄用。入職強化培訓，常規(guī)集中授課，技能培訓，參觀考察，專題研討，案例分析，實操演練等三、培訓方式 內(nèi)部崗位培訓培訓方式短期研修，專職進修，參觀學習，行業(yè)沙龍，論文交流等。外送專業(yè)培訓鼓勵員工通過電大、夜大和自學等方式充電。在職自學培訓四、人員的管理人才是*物業(yè)公司最寶貴的財富。公司始終把尊重員工、培訓員工、充分發(fā)揮員工積極性、創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理，倡導和營造既相互尊重、相互信任，又有明確的行為規(guī)范這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境，為客戶提供最佳的物業(yè)管理服務。優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，首先體現(xiàn)在它擁有了企業(yè)發(fā)展所需要的各類人才并合理地予以配置，同時極大地激發(fā)他們的工作積極性和創(chuàng)造性。*物業(yè)公司在人員管理實踐中，總結(jié)、形成了自己的風格，比較突出的做法是：（一）嚴格要求，規(guī)范管理，選好人，培育人把好進人關(guān)，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的，堅決不進。在公司里，經(jīng)營和管理骨干是人才，為推進公司整體動作而在平凡崗位上踏實工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正已。重學歷而不唯學歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?。倡導敬業(yè)、服務、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對員工的行為規(guī)范、儀表儀容在員工手冊中作出了明確的規(guī)定，并通過量化考核辦法，不斷強調(diào)員工的進取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)和主動投入地工作態(tài)度。注重員工培訓的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵。明確培訓需求，主動“充電”。公司還要求物業(yè)管理經(jīng)理人從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過程中，推進了工作，增強了團隊實力，同時也提高了自己。堅持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對外招聘為輔，按比例7：3的原則運作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。（二）競爭上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵人員工隊伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務觀念、危機意識、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學習，及時變革，才能爭取主動，贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們在量化管理、成本管理和計算機應用各個領(lǐng)域，注意引導員工廣泛參與，群策群力，實現(xiàn)各項管理目標。堅持各級領(lǐng)導崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競爭上崗，并實行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機制，盤活人力資源。通過綜合考評，實行員工隊伍每年10%換崗、首數(shù)5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準、全方位的物業(yè)管理服務。（三）以企業(yè)文化感召人，留住人 由企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和企業(yè)發(fā)展目標構(gòu)成的*企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。我們塑造和倡導這種文化，目的就是要使廣大員工在價值觀念、核心理念和目標追求上形成共識，調(diào)動員工隊伍的積極性，形成團隊合力。我們堅持定期征詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時改善工作中的不足。幾年來，*物業(yè)凝聚了一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為*物業(yè)發(fā)展作出了重要的貢獻。第四章 管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理 一、管理規(guī)章制度的建立 沒有規(guī)矩，不成方圓。完善的規(guī)章制度是提供專業(yè)化物業(yè)管理服務的重要基礎(chǔ)。*物業(yè)公司積累多年年物業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗，建立有一整套富有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng)，使各管理項目有章可循，有法可依，保證了物業(yè)管理各項工作的順利進行。2004年，公司引入ISO9000質(zhì)量保證體系，作為規(guī)章制度的重要組成部分，通過不斷地補充和完善，為公司物業(yè)管理水平的提高發(fā)揮了重要作用。*物業(yè)以本公司完善的規(guī)章制度和ISO9000體系為基礎(chǔ)，結(jié)合全國城市物業(yè)管理條例、和全國城市物業(yè)管理示范大廈考評標準的總體要求，形成了市國稅局新辦公樓物業(yè)管理規(guī)章制度體系：濟寧市國稅局新辦公樓物業(yè)管理規(guī)章制度綜合事務管理工作手冊崗位職責員工量化考核標準機電設(shè)備管理工作手冊消防、治安及車輛管理工作手冊清潔工作手冊綠化工作手冊財務工作制度會議服務工作制度公眾制度員工量化考核標準崗位職責公共事務管理工作制度二、檔案資料的建立與管理物業(yè)檔案資料的建立與管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分，科學、規(guī)范的檔案管理可以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。針對市國稅局新辦公樓的實際情況，我們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段，對新辦公樓物業(yè)管理檔案進行全面的收集和管理。（一）檔案資料的建立及分類1檔案資料的建立。（1）采取系統(tǒng)化、科學化、電腦化的先進手段收集儲存資料；（2）將收集到的資料進行細分，分類標準嚴格按照建設(shè)部關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關(guān)考評驗收工作的通知發(fā)布后的新標準執(zhí)行，做到條理清晰，分類合理，便于查閱。（3）按照資料載體的類型采用恰當安全的保存方式。（4）所有資料檔案實行“雙檔“（電腦檔案、文本檔案）管理。類別資料內(nèi)容保安及車輛管理保安管理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B：保安訓練計劃和考核記錄C：大院及大樓安全防范措施D：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶E：物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄車輛及停車場管理資料A：停車場出入登記記錄B：交通疏導圖C：停車場安全防范措施及設(shè)施記錄D：車輛管理記錄、車輛詳細資料環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料A：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)計表B：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄清潔衛(wèi)生管理資料A：清潔衛(wèi)生檢查標準及記錄B：國家環(huán)保標準：排煙、排法、噪音C：處理污染事件記錄D：消殺及垃圾清運記錄綠