金玉東方物業(yè)管理方案.doc

金玉東方物業(yè)管理有限公司物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃書主筆：涂常林金玉東方物業(yè)管理有限公司公司組織結(jié)構(gòu)董 事 長(zhǎng)總經(jīng)理運(yùn)營總監(jiān)物業(yè)管理中心物業(yè)經(jīng)營中心會(huì)展部經(jīng)營推廣部招商網(wǎng)客戶服務(wù)部物業(yè)管理部工程部保潔部保安部招商部金玉東方物業(yè)經(jīng)營部可行性經(jīng)營計(jì)劃書總策劃：涂常林物業(yè)經(jīng)營中心目 錄一、 中心主要經(jīng)營方向及職能二、 部門組織機(jī)構(gòu)及人員編制三、 部門經(jīng)營項(xiàng)目估算盈利物業(yè)經(jīng)營中心經(jīng)營方向及職能 長(zhǎng)年負(fù)責(zé)金玉東方集團(tuán)所有商業(yè)、住宅項(xiàng)目的招商、招租工作，保證商城的商鋪開業(yè)率達(dá)90%以上。 長(zhǎng)年負(fù)責(zé)金玉東方集團(tuán)所有商業(yè)、住宅項(xiàng)目的招商和服務(wù)工作，保證客服工作的質(zhì)量和高效。 成立客戶服務(wù)部，為經(jīng)營戶及采購商提供經(jīng)營支持，采購導(dǎo)購支持。 長(zhǎng)年負(fù)責(zé)進(jìn)入二手商鋪轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租理業(yè)務(wù)，為投資商、經(jīng)營戶按揭銀行（違約鋪處理）的商鋪賣買及租賃業(yè)務(wù)提供支持及服務(wù)。 管理和經(jīng)營好金玉東方集團(tuán)“招商網(wǎng)”，并為采購商經(jīng)營戶提供網(wǎng)絡(luò)采購、網(wǎng)絡(luò)信息查詢的服務(wù)。 經(jīng)營和管理好會(huì)展中心，每年春秋2屆的博覽會(huì)和不定期的產(chǎn)品推介會(huì)發(fā)布會(huì)，培訓(xùn)論壇等活動(dòng)的組織和舉辦。 長(zhǎng)年負(fù)責(zé)金玉東方集團(tuán)所有商業(yè)、住宅項(xiàng)目“各項(xiàng)活動(dòng)的組織策劃，以及場(chǎng)地的有償租賃使用經(jīng)營，維護(hù)好“項(xiàng)目各景觀及內(nèi)容的加減更換調(diào)整，并策劃和保障重大節(jié)假日活動(dòng)的各個(gè)系統(tǒng)（燈光、聲、色、水）的正常運(yùn)作。 長(zhǎng)年負(fù)責(zé)金玉東方集團(tuán)所有商業(yè)、住宅項(xiàng)目的宣傳和推廣，依據(jù)年度宣傳計(jì)劃和推廣計(jì)劃有序地展開各項(xiàng)推廣工作，并經(jīng)營和運(yùn)用好推廣基金，在“經(jīng)營者商會(huì)”的配合下將基金運(yùn)用好、管理好。并經(jīng)營好本商城的有償廣告載體，每年的招投標(biāo)工作及各類廣告發(fā)布宣傳等。 成立客戶服務(wù)部，為商戶及采購商提供有償文件打印、復(fù)印、傳真、電郵、代訂機(jī)船車票、組織商業(yè)參觀游等服務(wù)。 負(fù)責(zé)本集團(tuán)各項(xiàng)目商鋪經(jīng)營區(qū)、商區(qū)劃分管理，門面招牌廣告用語設(shè)計(jì)等統(tǒng)一規(guī)范的工作。 負(fù)責(zé)金玉東方集團(tuán)所有商業(yè)項(xiàng)目有償廣告載體的招標(biāo)設(shè)計(jì)制作發(fā)布管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定，出租發(fā)布合同的簽訂等工作， 負(fù)責(zé)金玉東方集團(tuán)所有商業(yè)、住宅項(xiàng)目“尾房、尾鋪”的銷售出租工作。 負(fù)責(zé)本公司“物業(yè)經(jīng)營”各項(xiàng)“工作標(biāo)準(zhǔn)”的量化和制訂并塑造金玉東方集團(tuán)“物業(yè)經(jīng)營品牌”，為日后對(duì)外輸出管理模式奠定基礎(chǔ)。 負(fù)責(zé)“物業(yè)經(jīng)營人才”的培育、培訓(xùn)和儲(chǔ)備，在保證本集團(tuán)相關(guān)項(xiàng)目能及時(shí)派出“優(yōu)秀經(jīng)營骨干”的同時(shí)，可向外單位以“人才輸出”“管理輸出”的方式輸出管理人才。 負(fù)責(zé)金玉東方集團(tuán)所有商業(yè)項(xiàng)目一年內(nèi)出人才和機(jī)制出成果出品牌，“四出戰(zhàn)略”的制訂和實(shí)施，并達(dá)到此目標(biāo)。 負(fù)責(zé)金玉東方集團(tuán)所有商業(yè)、住宅項(xiàng)目文化氛圍及商業(yè)氛圍的營造及渲染，如節(jié)假日燈飾、喜慶裝飾的制作編排、公告欄、月刊、網(wǎng)站的編制、發(fā)行及郵政收發(fā)代理工作。物業(yè)經(jīng)營中心職能及人員編制物業(yè)經(jīng)營中心經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理經(jīng)營推廣部招商部主任（1人）租售客戶服務(wù)部主任1名項(xiàng)目招商網(wǎng)站（1人）招商部專員（2人）服務(wù)員2名客戶管理1名策劃師1人平面設(shè)計(jì)1人美工1人行政部財(cái)會(huì)部部門職能：（一） 招商部1、 負(fù)責(zé)商鋪的招商和二手房的銷售招租工作。2、 負(fù)責(zé)尾鋪的銷售和招商。3、 負(fù)責(zé)按揭銀行（違約鋪）的銷售及招商。4、 負(fù)責(zé)二次轉(zhuǎn)租商鋪的過租手續(xù)辦理及代租招商。5、 接受客戶委托代放盤及銷售代理。6、 接受客戶委托代放盤及招租代理。7、 負(fù)責(zé)金玉東方珠寶城商業(yè)街商家的招商引進(jìn)。8、 負(fù)責(zé)金玉東方珠寶城商業(yè)街商戶的招租、聯(lián)營合作的客戶開發(fā)、洽談、簽約、商戶穩(wěn)定維護(hù)、商戶離退場(chǎng)的申請(qǐng)報(bào)批、放行、審批等工作。（二） 招商網(wǎng)站1、 為采購商、經(jīng)銷商提供網(wǎng)絡(luò)查詢及網(wǎng)絡(luò)交易服務(wù)。2、 搜集全球各地商業(yè)行業(yè)的資訊和訊息及時(shí)提供給經(jīng)營推廣部，在電子屏幕及公告欄發(fā)布并每月給“項(xiàng)目”月刊提供最新搜集到的信息供其發(fā)布。3、 協(xié)助及接受經(jīng)營戶的委托，在網(wǎng)上代為發(fā)布供求信息及網(wǎng)絡(luò)交易。（三） 經(jīng)營推廣部1、 每年制訂出年度推廣計(jì)劃，依計(jì)劃各商業(yè)項(xiàng)目在各種媒體上宣傳推廣各商業(yè)項(xiàng)目。2、 每年制訂出各商業(yè)項(xiàng)目年度公關(guān)活動(dòng)、公益活動(dòng)、商業(yè)活動(dòng)的執(zhí)行計(jì)劃，全力塑造項(xiàng)目品牌。3、 每年制訂出各個(gè)月份各商業(yè)項(xiàng)目的文娛活動(dòng)及商業(yè)活動(dòng)計(jì)劃并制訂出各商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)場(chǎng)地租賃收費(fèi)辦法，進(jìn)行營業(yè)性運(yùn)營。4、 每年制訂出各商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)POP廣告及VI系統(tǒng)的統(tǒng)一設(shè)計(jì)及裝飾設(shè)計(jì)，并執(zhí)行實(shí)施。5、 規(guī)范和管理各商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)各商戶的招牌廣告、商品陳列、展示有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及守則，保持商城形象的統(tǒng)一性、合理性。負(fù)責(zé)商城內(nèi)所有經(jīng)銷商、代理商新產(chǎn)品上市的推廣演示，新品發(fā)布會(huì)、設(shè)計(jì)秀等活動(dòng)的策劃和組織，并充分運(yùn)用各商業(yè)項(xiàng)目的場(chǎng)地優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)與商家開展全方位的合作。6、 定期或不定期舉辦沙龍論壇、學(xué)術(shù)、經(jīng)營等方面的研討和培訓(xùn)。7、 與商城商會(huì)聯(lián)盟，每年定期不定期組織商戶跨國采購跨國展覽等商務(wù)活動(dòng)。8、 經(jīng)營好商城內(nèi)各廣告載體的業(yè)務(wù)，開展及管理（廣告位、電子屏幕、有線電視廣告、傳單、海報(bào)）散發(fā)的有償運(yùn)營。（四）客戶服務(wù)部1、 通過設(shè)立客服網(wǎng)點(diǎn)為前來本商城參觀的客商提供導(dǎo)購、指示、問詢等服務(wù)。2、 受過專業(yè)培訓(xùn)的客服代表及時(shí)接受客戶的投訴、建議及意見反饋，從而為經(jīng)營中心制定經(jīng)營政策提供依據(jù)。3、 客服部全體客服代表，無微不至的悉心服務(wù)，讓客戶訊速確立對(duì)本商城的信任和樹立口碑。4、 為采購商經(jīng)營商提供行李寄存、貨運(yùn)、呼叫、小件貨物轉(zhuǎn)運(yùn)等服務(wù)。5、 負(fù)責(zé)為商城內(nèi)的經(jīng)營商、參觀商有償提供，復(fù)印、打字、傳真、電郵收發(fā)、寄信函等服務(wù)。6、 負(fù)責(zé)為商城內(nèi)的經(jīng)營商、采購商代辦托運(yùn)、代收貨物等物流業(yè)務(wù)。7、 負(fù)責(zé)為商城內(nèi)的經(jīng)營商、采購商代訂車、船、機(jī)票及商業(yè)旅游業(yè)務(wù)。8、 負(fù)責(zé)為各招商項(xiàng)目搜集和儲(chǔ)備各類商業(yè)客戶名單及資源；9、 通過網(wǎng)上、電視廣告、平面媒體、傳單、海報(bào)、名片、黃頁、名錄等載體上搜集和分析客戶，建立起不同類別的商業(yè)客戶檔案；10、 通過參加各類博覽會(huì)、展覽會(huì)、交易會(huì)、推介會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、新品演示會(huì)等活動(dòng)搜集和分析客戶資源；11、 通過人際網(wǎng)絡(luò)和人脈關(guān)系獲取客戶名單及資料；12、 通過與中國移動(dòng)、中國聯(lián)通以及行業(yè)協(xié)會(huì)，工商管理部門有關(guān)政府機(jī)構(gòu)甚至大型媒體的合作獲取客戶名單及資源；13、 負(fù)責(zé)為各項(xiàng)目招商主管及項(xiàng)目組提供客戶名單及客戶資訊支援；14、 負(fù)責(zé)向國際客戶發(fā)送電子郵件及寄發(fā)招商函、傳真件等工作；15、 負(fù)責(zé)搜集分析處理各類商業(yè)項(xiàng)目的信息情況，并在每周及時(shí)編輯商業(yè)項(xiàng)目情況簡(jiǎn)報(bào)交招商經(jīng)理及招商業(yè)務(wù)主管等相關(guān)人員以利抓捕商機(jī)。人員編制表編號(hào)部門職別月薪每月獎(jiǎng)金人數(shù)工作職能1經(jīng)營中心經(jīng)理40000-10001人領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營中心員工展開工作2招商部招商主任25000-10001人領(lǐng)導(dǎo)各項(xiàng)目招商部員工展開工作3招商部招商專員15000-5002人負(fù)責(zé)招商工作4招商網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)技術(shù)員18000-5001人負(fù)責(zé)網(wǎng)站電腦的維護(hù)工作5經(jīng)營推廣部策劃師25000-10001人策劃好經(jīng)營部各項(xiàng)活動(dòng)6經(jīng)營推廣部設(shè)計(jì)師20000-10001人策劃好經(jīng)營部各項(xiàng)活動(dòng)7經(jīng)營推廣部推廣員18000-10001人執(zhí)行好各項(xiàng)推廣工作8客服部主任35000-10001人領(lǐng)導(dǎo)客服中心員工展開工作9客服部服務(wù)臺(tái)15000-5002人做好客服工作10客服部文員15000-5001人搜集客戶資源，建立客戶資源庫，向各項(xiàng)目輸送客戶資源合計(jì)2560012人備注：總?cè)藬?shù)為12人，每月工資總預(yù)算約為：25600元；每年工資總預(yù)算約為：307200元。主要經(jīng)營項(xiàng)目及盈利來源（1）商鋪代理銷售各項(xiàng)目在完成主要銷售任務(wù)并成功開業(yè)后，所有商鋪、住宅都將進(jìn)入動(dòng)態(tài)買賣期，按照普遍規(guī)律，每年將有1030%的商鋪、住宅會(huì)進(jìn)入二手買賣，這將是新成立的物業(yè)經(jīng)營中心一項(xiàng)重要的經(jīng)營項(xiàng)目。如果每年有2030間商鋪、住宅進(jìn)行二手買賣，將會(huì)有上千萬元以上的交易額（每間商鋪、住宅均價(jià)50萬20間），按照行規(guī)，甲乙雙方各收取1.5%傭金。每年將有15萬以上的傭金收入。如果在原銷售部設(shè)定“金玉東方經(jīng)營中心代租代售部”，僅服務(wù)于本集團(tuán)商城，每年都將有15萬的傭金收入。如果本集團(tuán)其它樓盤的商鋪、住宅都采用此代理模式，利潤(rùn)目標(biāo)會(huì)更大。況且，銷售工作結(jié)束后估計(jì)也會(huì)剩余少部分的商鋪、住宅，也須由代租代售部完成清盤銷售工作。（2）商鋪?zhàn)赓U代理本集團(tuán)各商城在開業(yè)后，肯定會(huì)存在商鋪二次租賃及轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象，這一求租及出租的代理角色非本公司代租代售部不可，只要成功為出租方尋到下家租戶均可收取1個(gè)月以上的傭金（由出租、承租方各付50%），以本集團(tuán)每年推出商業(yè)面積6000計(jì)算，如果30%商業(yè)面積需要二次招租，每年本集團(tuán)即有1800需要二次招租的商業(yè)面積，均價(jià)55/月租價(jià)計(jì)算：180055=9.9萬元/年。即每年可盈利10萬元。（3）舉辦展覽會(huì)及場(chǎng)地出租鑒于本集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目大部分為商業(yè)項(xiàng)目，利用閑余場(chǎng)地及組織商城商戶定期舉行產(chǎn)品博覽會(huì)，是擴(kuò)大商城影響及直接促進(jìn)經(jīng)營戶擴(kuò)大銷售額十分有效的營銷舉措，是促進(jìn)招商的有效途徑?？赏ㄟ^每周未在廣場(chǎng)舉辦特價(jià)商品采購活動(dòng)，收取場(chǎng)地費(fèi)用；按廣場(chǎng)分大小20-30個(gè)左右的特價(jià)區(qū)，以每個(gè)場(chǎng)地收取50元計(jì)算：20502天4周12=9.6萬元。即每年可盈利10萬元。（4）廣告載體經(jīng)營收入A、 各商城廣場(chǎng)固定廣告位出租（戶外牌）每年收入20萬元；B、 樓頂廣告位出租（項(xiàng)目樓頂）每年收入10萬元；C、 場(chǎng)內(nèi)電子屏幕廣告發(fā)布，每年收入20萬元；D、 場(chǎng)內(nèi)有線電視視頻廣告發(fā)布，每年收入10萬元；E、 代理設(shè)計(jì)制作場(chǎng)內(nèi)商戶招牌及POP發(fā)布收費(fèi)，每年收入20萬元；F、 合計(jì)：每年收入80萬元。（5）違約租戶過租手續(xù)費(fèi)收入在實(shí)際的運(yùn)營中將會(huì)有10%左右的租戶由于種種原因會(huì)提前止約，對(duì)止約者尋到下家后重新簽約時(shí)按慣例將由物業(yè)經(jīng)營公司收取30005000元的過租手續(xù)費(fèi)，如果每年有1020經(jīng)營戶要過租，即能創(chuàng)收5萬元。以上5項(xiàng)為本物業(yè)經(jīng)營公司的主營業(yè)務(wù)及收入。每年合計(jì)毛利營業(yè)額為120萬元。經(jīng)濟(jì)平衡：120萬（年收入）307200元（年總工資）=892800元（年盈余）物業(yè)管理方案前言作為物業(yè)管理公司的運(yùn)營總監(jiān)，通過近兩天的走訪和調(diào)研，我發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司根本就沒有管理制度和量化標(biāo)準(zhǔn)，基本上是靠員工自覺完成工作。沒有銀行，沒有警務(wù)室，沒有減速帶，道路標(biāo)示不明，公交車橫沖直撞，甚至前期進(jìn)場(chǎng)的工廠都沒有簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，試問這樣的管理有誰會(huì)交管理費(fèi)？ 隨著公司新一輪營銷戰(zhàn)役的拉開和二期別墅的開發(fā)，物業(yè)管理公司將被推上風(fēng)口浪尖，這么差的管理可以直接影響到了銷售的進(jìn)程。買房子的客戶最關(guān)心的就是賣開發(fā)商的實(shí)力和后期的物業(yè)管理。沒有好的物業(yè)管理和舒適安全的居住環(huán)境，物業(yè)不但不會(huì)升值還會(huì)貶值，那么又有誰會(huì)在這里買房子？ 作為從事了十幾年物業(yè)管理的職業(yè)經(jīng)理，首先我會(huì)將眼前急需解決的沒有銀行，沒有警務(wù)室，沒有減速帶，道路標(biāo)示不明，公交車橫沖直撞，物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的簽訂等工作盡快完成，然后再對(duì)各部門、各崗位的職責(zé)和量化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范，使金玉珠寶城的物業(yè)管理工作開啟一個(gè)新的篇章！一、 部門名稱及職能（一）部門名稱：物業(yè)管理中心（二）職能：1、負(fù)責(zé)治安保衛(wèi)工作。2、負(fù)責(zé)消防工作。3、負(fù)責(zé)保潔工作。4、負(fù)責(zé)車輛疏導(dǎo)停放管理工作。5、負(fù)責(zé)水、電、電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、機(jī)電、動(dòng)力供配設(shè)施、消防設(shè)施設(shè)備、維護(hù)、檢修、安裝、調(diào)試及保障供配，協(xié)助采購工作。6、負(fù)責(zé)“商鋪、住宅”的“驗(yàn)收”及“商鋪單位”的定期維護(hù)、保修、檢修、搶修等工作。7、負(fù)責(zé)“商鋪業(yè)主”的管理和制定規(guī)章，以及代表業(yè)主與發(fā)展商對(duì)“商鋪、住宅”的工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)理及跟進(jìn)，并完成“業(yè)主公約”“用戶手冊(cè)”“鋪位交收”等工作。8、負(fù)責(zé)業(yè)主用電、用水、用電話、用互聯(lián)網(wǎng)“表底數(shù)”的記錄、抄數(shù)，及代收、代繳、業(yè)主的水電、有線電視、電話、互聯(lián)網(wǎng)費(fèi)用。9、負(fù)責(zé)為業(yè)主協(xié)辦營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、銀行帳戶等經(jīng)營手續(xù)，或提供行業(yè)、法律、信息方面的咨詢。10、負(fù)責(zé)訂制 “物業(yè)管理費(fèi)”的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”“管理量化標(biāo)準(zhǔn)”，并在每月規(guī)定期限內(nèi)完成收費(fèi)工作。11、負(fù)責(zé)“商鋪、住宅”的自然災(zāi)害及人為災(zāi)害收取保險(xiǎn)費(fèi)及購買保險(xiǎn)。12、負(fù)責(zé)組織籌辦“業(yè)主委員會(huì)”，并定出委員會(huì)會(huì)議規(guī)程。13、負(fù)責(zé)向業(yè)主及時(shí)貫徹、傳達(dá)、宣傳有關(guān)法律、法規(guī)及經(jīng)營信息。14、負(fù)責(zé)每日燈光、水電管制、廣場(chǎng)升降旗等工作。15、負(fù)責(zé)“緊急事故”及“突發(fā)事件”的處理”。16、負(fù)責(zé)業(yè)主的建議、意見、投訴、要求的收集和處理。17、負(fù)責(zé)“物業(yè)管理中心”的財(cái)務(wù)收支、成本預(yù)算核算，設(shè)備采購等工作。18、負(fù)責(zé)“物業(yè)管理中心”各項(xiàng)“工作標(biāo)準(zhǔn)”的量化和制訂，并塑造金玉東方物業(yè)管理品牌，為對(duì)外輸出管理模式進(jìn)行造勢(shì)。19、負(fù)責(zé)金玉東方物業(yè)管理模式的研究和實(shí)施，對(duì)外進(jìn)行“輸出經(jīng)營”，并制訂“管理模式”輸出的合作方式，知識(shí)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及輸出“費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)”等工作。20、負(fù)責(zé)“物業(yè)管理中心”管理人才的培育、培訓(xùn)和儲(chǔ)備，在保證本集團(tuán)相關(guān)項(xiàng)目，能及時(shí)派出“優(yōu)秀物管骨干”的同時(shí)，可向外單位以“人才輸出”、“管理輸出”或“人才租賃”的方式輸出管理人才。21、負(fù)責(zé)“物業(yè)管理有限公司”一年內(nèi)出人才，出機(jī)制、出成果、出品牌，“四出戰(zhàn)略”的制訂和實(shí)施，關(guān)達(dá)到此目標(biāo)。22、負(fù)責(zé)本集團(tuán)各商業(yè)項(xiàng)目的文化氛圍及商業(yè)氛圍的營造及渲染，如節(jié)假日燈飾喜慶裝飾的制作編排、業(yè)主公告欄、宣傳廣告欄、發(fā)展商與業(yè)主溝通欄等項(xiàng)目的建設(shè)維護(hù)，并搞好郵政收發(fā)報(bào)紙等有償無償代理工作。金玉東方物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理中心崗位職能：（一） 保安部職能：1、 負(fù)責(zé)各主要出入口的安全守衛(wèi)。2、 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)巡邏，維護(hù)經(jīng)營秩序和住宅區(qū)的巡樓查樓工作。3、 負(fù)責(zé)車輛出入及停放管理。4、 負(fù)責(zé)處理工業(yè)園區(qū)和住宅區(qū)的突發(fā)事件。5、 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)火患等災(zāi)害排除及現(xiàn)場(chǎng)撲救。6、 負(fù)責(zé)保衛(wèi)工業(yè)園區(qū)、住宅區(qū)、及商業(yè)區(qū)內(nèi)人群的人身安全。7、 如有違反治安管理處罰條例及觸及刑律事件，及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案處理。8、 每天升降國旗及公司旗。9、 協(xié)助銷售、招商部門的促銷、推廣、公關(guān)等工作。（保安部工作指導(dǎo)手冊(cè)為保安隊(duì)量化工作標(biāo)準(zhǔn)。）（二） 保潔部職能：1、 負(fù)責(zé)城內(nèi)各區(qū)、各主干支道及商鋪門口每天的清掃保潔工作。2、 負(fù)責(zé)城內(nèi)各區(qū)、各條道路垃圾桶、垃圾袋的安裝，維護(hù)清理，保潔工作。3、 負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)公廁、茶水間、商業(yè)廣場(chǎng)、停車場(chǎng)帶、綠化帶、景點(diǎn)、花基等公共場(chǎng)所清掃保潔工作。4、 負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)各區(qū)每天所有垃圾的收集和運(yùn)送至環(huán)衛(wèi)部門指定的垃圾收集點(diǎn)。5、 負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，糾正及衛(wèi)生規(guī)章制度及處罰獎(jiǎng)懲制度的執(zhí)行和實(shí)施。（參保潔部量化指導(dǎo)手冊(cè)）（三） 機(jī)電工程部職能：1、 負(fù)責(zé)協(xié)助發(fā)展商采購消防、供配電、供配水、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)的設(shè)備和設(shè)施，并協(xié)助工程安裝單位，進(jìn)行布線、安裝調(diào)試。2、 監(jiān)管和維修用電設(shè)施。對(duì)區(qū)內(nèi)的用電設(shè)施實(shí)行經(jīng)常性的巡視監(jiān)管，并及時(shí)對(duì)出現(xiàn)故障的線路和用電設(shè)施（如路燈、裝飾燈具和音響系統(tǒng)），進(jìn)行維修恢復(fù)，問題嚴(yán)重解決不了的及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，協(xié)助供電或?qū)I(yè)人員進(jìn)行維修。3、 監(jiān)督和巡視維修場(chǎng)內(nèi)電視、電話、寬帶網(wǎng)等系統(tǒng)。對(duì)區(qū)內(nèi)的電視系統(tǒng)，電話線路系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)系統(tǒng)，實(shí)行全天候巡視，并對(duì)故障及時(shí)排除修理，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。4、 定期檢查。對(duì)區(qū)內(nèi)商戶的用電設(shè)施、電視、電話、寬網(wǎng)等系統(tǒng)實(shí)行每月檢查，以排除隱患。杜絕商戶亂拉亂接，對(duì)商戶在水、電、電話、寬帶、有線電視方面的故障報(bào)告，要在4小時(shí)內(nèi)派人員前往處理，盡快解決。5、 提請(qǐng)新建議，對(duì)區(qū)內(nèi)的設(shè)施不定時(shí)的向管理部制定新的適合當(dāng)前的方案，提請(qǐng)更新建議。6、 對(duì)區(qū)內(nèi)公共及商戶機(jī)電設(shè)施相關(guān)線路建立檔案，隨時(shí)檢查，杜絕長(zhǎng)期故障，并實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，一些重點(diǎn)設(shè)施的維護(hù)檢修指定專人負(fù)責(zé)，并有專人監(jiān)督，實(shí)行分人負(fù)責(zé)、監(jiān)督，互糾互查。（參工程部量化指導(dǎo)手冊(cè)）（四） 物業(yè)行政部職能：1、 負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)所有規(guī)章制度的制訂、貫徹、執(zhí)行、監(jiān)督實(shí)施。2、 負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)辦法的制訂和執(zhí)行，并負(fù)責(zé)此幾項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的公布，收費(fèi)目標(biāo)能依每月、季、年度的規(guī)定日期完成收費(fèi)任務(wù)。3、 負(fù)責(zé)每日、周、月、季、年度對(duì)本區(qū)的保安、消防保潔、工程、園藝等單位，制訂出員工守則、管理制度、激勵(lì)辦法、獎(jiǎng)懲辦法，及入、離職、請(qǐng)假制度、考勤制度，并負(fù)責(zé)執(zhí)行監(jiān)督實(shí)施。4、 負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)內(nèi)經(jīng)營戶業(yè)主的管理和協(xié)調(diào)，制訂出“商戶管理辦法”（明確業(yè)主在場(chǎng)內(nèi)的守則）等辦法的執(zhí)行，監(jiān)督實(shí)施，并協(xié)助和發(fā)揮好“業(yè)主委員會(huì)”的職能作用。5、 每月辦好“場(chǎng)內(nèi)公告欄”的內(nèi)容和編排，對(duì)當(dāng)月各商戶的水、電、電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)“物管費(fèi)”等收欠信息進(jìn)行公布，并以通知形式逐戶遞發(fā)相關(guān)通知清單、催收相關(guān)費(fèi)用，透明化作業(yè)，并與此同時(shí)營造本區(qū)的文化氛圍及企業(yè)精神，讓公告欄成為發(fā)展商與業(yè)主溝窗口。6、 每日巡查各區(qū)，對(duì)業(yè)主的意見、建議、要求進(jìn)行收集整理，盡快答復(fù)，對(duì)業(yè)主的廣告，貨物擺放、停入車輛、不正當(dāng)竟?fàn)?、糾紛，及時(shí)進(jìn)行糾正及調(diào)解，對(duì)各小組的工作提出要求建議，糾正指導(dǎo)。7、 定期或不定期組織舉辦一些“發(fā)展商與業(yè)主的聯(lián)誼活動(dòng)、公益活動(dòng)”，拉近業(yè)主與發(fā)展商的距離，過節(jié)進(jìn)行多種形式慰問、問候，業(yè)主有困難及時(shí)提供幫助，對(duì)業(yè)主座談會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作及組織工作要大力協(xié)助支持。（參行政部量化指導(dǎo)手冊(cè)）（五） 財(cái)務(wù)部職能：1、 負(fù)責(zé)部門內(nèi)收入的造帳、入帳，和現(xiàn)金一收、一支的出納和管理，并制出收支帳。2、 負(fù)責(zé)部門內(nèi)成本的預(yù)算、核算、會(huì)計(jì)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)出納的收支，并制作成本會(huì)計(jì)帳。3、 負(fù)責(zé)本部門采購申請(qǐng)單的“報(bào)價(jià)核準(zhǔn)”及按財(cái)務(wù)計(jì)劃“劃拔資金”，待采購?fù)瓿珊螅?fù)責(zé)物品單價(jià)、數(shù)量、質(zhì)量的核收、驗(yàn)收（會(huì)同請(qǐng)購人），并經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，預(yù)以報(bào)銷入帳。4、 負(fù)責(zé)協(xié)助行政部建立“商戶費(fèi)用交納情況表”及“欠費(fèi)預(yù)警”制度，及時(shí)通知行政組，必要時(shí)協(xié)助行政組，負(fù)責(zé)對(duì)“欠拖費(fèi)之商戶”進(jìn)行催收。5、 每月度向管理中心（我公司財(cái)務(wù)部）呈遞每月收支成本盈虧報(bào)表，各“商戶交費(fèi)情況表”各1份時(shí)行匯報(bào)。（參財(cái)務(wù)組量化指導(dǎo)手冊(cè)）（六） 物業(yè)管理經(jīng)理職能：1、 負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)好本項(xiàng)目保安部、保潔部、工程部、園藝組、行政部、財(cái)務(wù)部的所有員工，并安排組織好，以上單位的日常事務(wù)工作，使以上單位能“標(biāo)準(zhǔn)化”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行物管計(jì)劃。2、 負(fù)責(zé)制訂本部門日、周、月年度的工作計(jì)劃，呈管理中心審批執(zhí)行。3、 負(fù)責(zé)每月度、季度、年度向管理中心，呈遞本部門月、季、年度的工作報(bào)告。4、 負(fù)責(zé)與物業(yè)經(jīng)營組一起共同為本部門制訂周、月、季、年度員工培訓(xùn)計(jì)劃，并付諸實(shí)施。5、 對(duì)本部門的工作目標(biāo)負(fù)責(zé)，并由其兼任行政部經(jīng)理、行使雙重職能物業(yè)管理計(jì)劃物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該盡早介入，以便盡可能詳細(xì)地掌握整個(gè)物業(yè)的內(nèi)部情況，使日后的管理工作得以順利進(jìn)行。比如一些隱蔽工程（如管線設(shè)置、設(shè)備擺設(shè)等），如果不早介入就很難徹底了解清楚，同時(shí)也無法避免一些施工上的錯(cuò)誤，如此，則將會(huì)使日后的維修、保養(yǎng)難度和費(fèi)用都大大提高。有鑒于此，物業(yè)管理服務(wù)最好是在物業(yè)開發(fā)的始初，即基礎(chǔ)工程建設(shè)開始就介入，但此時(shí)不是全面介入通常只是由一位熟諳工程和設(shè)備專家參與，該專家將根據(jù)物業(yè)管理的需要對(duì)有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和設(shè)備配置等技術(shù)性問題提出專業(yè)意見，并且參與部份工程監(jiān)管，同時(shí)可培養(yǎng)未來的物業(yè)管理技術(shù)骨干。物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在銷售工作開始以前，為了配合銷售，物業(yè)管理專家應(yīng)該在售前完成的工作是： 明確服務(wù)內(nèi)容； 明確設(shè)備配置； 確定組織架構(gòu)； 明確財(cái)務(wù)預(yù)算（即收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）； 完成管理份額計(jì)算； 完成所有合同文本項(xiàng)目服務(wù)營銷的具體操作要點(diǎn)要點(diǎn)一：項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料1、 樓宇質(zhì)量保證書2、 樓宇使用說明書3、 業(yè)主公約4、 用戶手冊(cè)5、 樓宇交收流程6、 交鋪通知書7、 交鋪手續(xù)書8、 收鋪書9、 承諾書10、 業(yè)主/用戶聯(lián)系表11、 遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書12、 遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表13、 裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表要點(diǎn)二：物業(yè)管理內(nèi)容策劃1、工程、設(shè)計(jì)、管理的提前介入2、保潔服務(wù)3、綠化養(yǎng)護(hù)4、安全及交通管理5、三車及場(chǎng)地管理6、設(shè)備養(yǎng)護(hù)7、房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)8、房屋事務(wù)管理9、檔案及數(shù)據(jù)的管理10、智能化的服務(wù)11、家政服務(wù)12、多種經(jīng)營和服務(wù)的開展13、與業(yè)主的日常溝通14、文化服務(wù)要點(diǎn)三：物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)1、物業(yè)人力資源的管理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉及等環(huán)節(jié)。2、物業(yè)管理應(yīng)遵循以下原則建立各級(jí)組織機(jī)構(gòu)、明確各部門的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道。 遵守國家的有關(guān)規(guī)定 在經(jīng)營范圍允許下 結(jié)合不同的工作重點(diǎn) 把質(zhì)量責(zé)任作為各個(gè)環(huán)節(jié)的重點(diǎn) 遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息流暢和高效的原則 各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡(jiǎn)、高效的原則要點(diǎn)四：物業(yè)管理培訓(xùn)1、在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容包括： 為新聘員工（特別是中層管理人員）提供管理公司架構(gòu)、人員制度及管理行業(yè)的