世貿(mào)商城調(diào)研報告.doc

世貿(mào)商城調(diào)研報告黃卓杰2010年12月13日一、世貿(mào)商城項目名稱：世貿(mào)商城項目位置：東臨喬家門路、南臨隴海路、西臨一馬路、北臨西三馬路投資商：上?？贤顿Y有限公司、鄭鐵（集團）公司開發(fā)商：肯同（鄭州）置業(yè)有限公司 鄭州艾姆實業(yè)有限公司物業(yè)形態(tài)：專業(yè)服裝批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)建筑面積：20萬平方米（一）、研究背景鄭州同盈世貿(mào)商城是由上?？贤顿Y有限公司與鄭鐵（集團）公司共同投資建設(shè)的專業(yè)服裝批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，總面積達20萬平方米，匯集有2000余家商戶、5000多個服裝品牌，是中部地區(qū)最大、最知名的服裝批發(fā)市場之一。世貿(mào)商城始建于2001年，多年來一直以“誠信經(jīng)營、合作共贏”為經(jīng)營理念，著力打造國內(nèi)頂級服裝批發(fā)商城，成為服裝批發(fā)商城的領(lǐng)跑者。（二）、使用SWOT分析法研究世貿(mào)商城1、S（優(yōu)勢）：同盈世貿(mào)商城是肯同（鄭州）置業(yè)有限公司的旗艦項目，背后擁有肯同國際集團的強大財力、物力、人力、影響力作為后盾，有著肯同國際集團的“同盈”的經(jīng)營理念和管理模式的指導(dǎo)，與周圍相類似的服裝批發(fā)商城相比有著不可逾越的優(yōu)勢：（1）、世貿(mào)商城管理模式先進，以真誠服務(wù)、共同發(fā)展為服務(wù)理念，以降低商戶成本，提高商戶效益為最終管理目標，靠嚴謹、務(wù)實、高效、熱情的工作作風為商戶提供貼心的人性化服務(wù)式管理。在商貿(mào)商城的各個方面都充斥著人性化的設(shè)計和服務(wù)，如：專屬的商戶經(jīng)理設(shè)置，為商戶提供“一站式服務(wù)”，竭力滿足商戶的各種需要，解決商戶的各種問題；放置在各個電梯上方的“小心碰頭”標志；優(yōu)質(zhì)的保潔工作為商戶提供了良好的經(jīng)營環(huán)境，為消費者提供了干凈的消費環(huán)境。（2）、商城結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)越，與經(jīng)營業(yè)態(tài)相適應(yīng)的，高檔、通風、環(huán)保，有效的配套設(shè)施、布局：有多達7部貨梯；8部垂直客梯；30部電扶梯使商戶、消費者可以在最短時間內(nèi)到達自己想去的地方，節(jié)能高效的中央空調(diào)使商城內(nèi)部空氣流通良好，空氣質(zhì)量較周邊商城空氣質(zhì)量好許多；專屬的倉庫，方便商戶存放，提取貨物。（3）、世貿(mào)商城匯集的2000余家商戶、5000多個服裝品牌，擁有品牌女裝、女褲，羽絨服、內(nèi)衣家居服、童裝及中老年女裝等服裝種類，其中優(yōu)勢資源的女裝更是形成了品牌女裝、女褲、靚裝、時尚小件等不同層次、不同風格的女裝批發(fā)大本營；云集了80%以上的羽絨服品牌，2/3以上的內(nèi)衣家居服品牌，90%以上的孕嬰品牌。（4）、世貿(mào)商城位于鄭州火車站商圈，世貿(mào)商城，北臨銀基商貿(mào)城，一馬路、隴海路、喬家門路、西三馬路四面臨路，30多條城市公交經(jīng)過這里，交通十分便利，極大地降低了商戶的轉(zhuǎn)運成本，同時隨著鄭州火車站在全國影響力的提升也最大幅度擴大了世貿(mào)商城的輻射能力。2、W（劣勢）：雖然世貿(mào)商城有著規(guī)模大，設(shè)施先進，商戶眾多，交通便利等優(yōu)勢，但是也存在著一些不足和劣勢：（1）、世貿(mào)商城投資興建時間較晚，較周邊類似商城有著不足，如：較1993年投資興建的銀基商貿(mào)城而言，在影響力，規(guī)模，人流量上有著明顯的不足。（2）、世貿(mào)商城的部分設(shè)計依然有欠缺和缺乏人性化的地方，如：商場無指引圖，顧客難以找到想去的商鋪，也使得廁所、消防通道難以尋找。（3）、世貿(mào)商城的管理機制依然有需要改進的地方，如：部分地區(qū)消防設(shè)施不到位和部分商戶占道經(jīng)營使商城存在著安全隱患，部分衛(wèi)生死角的存在和廁所的燈光昏暗，氣味難聞，衛(wèi)生較差在一定程度上降低了人們對世貿(mào)商城的評價。3、O（機會）：隨著中國經(jīng)濟的恢復(fù)與發(fā)展，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，中部崛起等各種政策的深度實施，位于鄭州的世貿(mào)商城擁有著許多的機會：（1）、中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級使得沿海服裝產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移以及河南省各種相應(yīng)政策是實施，為世貿(mào)商城的發(fā)展壯大提供了不可多得的機會。（2）、隨著鄭州在全國地位的提高，鄭州火車站在全國的影響力也日益增大，鄭州火車站商業(yè)圈的需求市場也在不斷地擴大，為世貿(mào)商城提供了更廣闊的市場。（3）、優(yōu)勢的地理位置，超高的人氣，使得世貿(mào)商城交通便捷、客流通暢“盡享天賜人脈，坐擁八方客流”。（4）、持續(xù)的廣告投入，良好的企業(yè)形象，明確的經(jīng)營理念，完善的企業(yè)制度為世貿(mào)商城的持續(xù)發(fā)展和擴大提供了機會。4、T（威脅）：世貿(mào)商城雖然已經(jīng)不斷發(fā)展成長了近10年，取得了許多的成就，但目前面臨的威脅依然有許多：（1）、隨著中國經(jīng)濟的復(fù)蘇，鄭州的服裝批發(fā)商城不斷地興起，市場份額的爭奪正不斷地加劇，如何應(yīng)對這樣的局面，保持自身的優(yōu)勢，提升自身的競爭力成為了世貿(mào)商城正在或即將面臨的挑戰(zhàn)。（2）、鄭州雖是全國著名的輕紡城市，但是鄭州服裝產(chǎn)業(yè)鏈條不完善，單一女褲的優(yōu)勢在不斷加劇的國內(nèi)服裝行業(yè)的存在和發(fā)展日益困難，使身處其中的世貿(mào)商城也不斷受到?jīng)_擊。（3）、伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，消費者對服裝的質(zhì)量、款式、檔次的要求也日益提高，如何獲取優(yōu)質(zhì)的貨源，嚴格的選拔商戶，多元化的發(fā)展，成為世貿(mào)商城在今后的發(fā)展中必須要面臨的問題。（4）、鄭州的日漸發(fā)展，人口的不斷增長，使得城市交通壓力日益加大，位于火車站周邊的世貿(mào)商城更能深切的體會到這一點，雖然人流量加大了，但是商戶和消費者花在路上的時間和成本也在不斷加大。二、銀基商貿(mào)城項目名稱：銀基商貿(mào)城項目位置：東臨喬家門路、南臨西三馬路、西臨一馬路、北臨操場街投資商：香港盛鴻投資有限公司開發(fā)商：鄭州銀基商貿(mào)城有限公司物業(yè)形態(tài)：專業(yè)服裝批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)建筑面積：32萬平方米（一）、研究背景鄭州銀基商貿(mào)城是香港盛鴻投資有限公司在鄭州最大的投資項目，集樓宇式豪華批發(fā)市場和臨建服裝批發(fā)市場，是中原地區(qū)最大的服裝批發(fā)基地。擁有5000余家經(jīng)營商戶，近2000家名優(yōu)服裝廠，2萬余人的從業(yè)人員，設(shè)有羊毛衫、童裝、男女時裝、休閑裝、皮裝、化妝品、鞋類、床上用品等多個專業(yè)市場，匯集了全國數(shù)千家服裝廠商的數(shù)萬個花色品種，以規(guī)模大、品種全、質(zhì)量高、價格低的優(yōu)勢得到中原地區(qū)廣大消費者的歡迎。（二）、使用SWOT分析法研究銀基商貿(mào)城1、S（優(yōu)勢）：鄭州銀基商貿(mào)城投資是由香港盛鴻投資有限公司在1993年應(yīng)時任河南省委書記李長春之邀投資興建的大型服裝專業(yè)市場。因此，銀基商貿(mào)城具有得天獨厚的優(yōu)勢：（1）、銀基商貿(mào)城成立時間久、規(guī)模大、投資大，是中原地區(qū)前所未有的，擁有32萬平方米的面積，聚集的5000余家經(jīng)營商戶，近2000家名優(yōu)服裝廠，是目前中原地區(qū)服裝批發(fā)零售商城的領(lǐng)跑者。在社會上享有“經(jīng)營服裝到銀基”、“批發(fā)服裝到銀基”和“購買服裝到銀基”的聲譽。（2）、銀基商貿(mào)城距離鄭州火車站僅有100多米，交通十分便利，極大地降低了商品的運費；依托鄭州火車站的強大影響力，銀基商貿(mào)城也輻射全國20多個省、市、自治區(qū)的客源，日均成交額上千萬元，年成交額40多億元。（3）、銀基商貿(mào)城秉承“全心全意為商戶服務(wù)，顧客就是上帝”的經(jīng)營理念，以“量才使用、唯德是舉”的用人理念開拓進取，追求卓越。這樣的理念體現(xiàn)在商城設(shè)計的細節(jié)上如：消防設(shè)施多，種類全；設(shè)置了頗多的座椅；流動紅旗制度等。2、W（劣勢）：銀基商貿(mào)城所面臨的劣勢也是客觀存在的：（1）、部分地方管理不到位，如：廁所衛(wèi)生不好，地面上的垃圾清理不夠及時，美食廣場的碗筷收拾不及時；部分地方的過道上堆滿了雜物等。（2）、商場的中央空調(diào)老化，商場內(nèi)部空氣質(zhì)量極差，溫度與商場外溫度差異大。（3）、商場的指引圖設(shè)計不合理，地圖方向性不明確，有些地圖上方是東，有些地圖上方是西；廁所難以尋找，部分廁所男女標示不清楚。（4）、部分商戶的服務(wù)態(tài)度差，顧客講價不成，還要被罵，更有甚者還出現(xiàn)強買強賣的行為；部分產(chǎn)品價格虛高，如標價100元的商品，真實價格或許只有30元。3、O(機會）：銀基商貿(mào)城從成立至今，一直是中原服裝批發(fā)商城的領(lǐng)跑者，成為了鄭州的一張名片，隨著鄭州市的不斷發(fā)展壯大，銀基商貿(mào)城也必將擁有更多的機遇。近年來銀基商貿(mào)城轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，把之前“以批發(fā)為主，帶動零售”的經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整為“以網(wǎng)絡(luò)營銷為龍頭，以批發(fā)為主導(dǎo)，帶動零售”，以實現(xiàn)市場平穩(wěn)過渡到“以物流配送為主，以批發(fā)為輔，帶動零售” 的經(jīng)營戰(zhàn)略上去。積極參與各種各樣的服裝交易會，吸引大批商戶前來與銀基合作，進駐銀基商貿(mào)城，同時銀基商貿(mào)城制定一體化發(fā)展戰(zhàn)略：拉長產(chǎn)業(yè)鏈條，向上延伸到服裝制造業(yè)，向下延伸到零售業(yè)。其次，悠久的歷史，為銀基商貿(mào)城積累了良好的社會影響力和品牌效益。這些都為銀基商貿(mào)城的發(fā)展提供了不可多得及機遇。4、T(威脅）：隨著銀基商貿(mào)城的發(fā)展，銀基商貿(mào)城也面臨著這樣那樣的威脅和挑戰(zhàn)：（1）、伴隨著銀基商貿(mào)城的發(fā)展，中原地區(qū)的服裝批發(fā)市場也日漸成熟，眾多的服裝批發(fā)商城發(fā)展壯大，給銀基商貿(mào)城帶來了前所未有的威脅。（2）、伴隨著中原地區(qū)的服裝批發(fā)市場的成熟，銀基商貿(mào)城在服裝批發(fā)銷售領(lǐng)域的發(fā)展也逐步進入到了瓶頸期，如何制定新的發(fā)展戰(zhàn)略以適應(yīng)新的形勢成為了銀基商貿(mào)城將要遭遇的挑戰(zhàn)。（3）、商場成立日久，設(shè)備老化，管理松弛等一些問題的產(chǎn)生，也為銀基商貿(mào)城的發(fā)展發(fā)出了挑戰(zhàn)。三、通過上述對世貿(mào)商城和銀基商貿(mào)城的分析研究，將二者進行比較，總結(jié)如下：（一）、管理方面：1、管理理念上，世貿(mào)商城的“同盈”理念與銀基商貿(mào)城“顧客滿意”理念都有獨特的優(yōu)勢。2、管理機構(gòu)設(shè)置上，世貿(mào)商城擁有獨特的“商戶經(jīng)理”設(shè)置，為商戶提供“一站式”的服務(wù)；銀基商貿(mào)城在這方面沒有比較優(yōu)勢。3、管理監(jiān)管上，從世貿(mào)商城在地面無垃圾，過道上無堆放雜物，各樓層都可以看到身穿消防服的商城員工等細節(jié)可以看出，世貿(mào)商城在管理監(jiān)管上是下了大功夫的；相比而言，銀基商貿(mào)城的地面垃圾清掃不及時，部分過道上貨物堆積等細節(jié)看出，銀基商貿(mào)城在管理監(jiān)管方面還有待提高。（二）、環(huán)境及配套設(shè)施方面：1、商場建筑設(shè)計上，世貿(mào)商城采用國際設(shè)計理念，鋪鋪獨立、戶戶臨街，科學(xué)街式環(huán)形布局，保證客流均等性，戶戶是旺鋪。銀基商貿(mào)城是中原第一家樓宇式批發(fā)商城，在一定程度上也擁有著優(yōu)勢。2、設(shè)施設(shè)備上，世貿(mào)商城擁有節(jié)能高效的中央空調(diào)，保證了商城內(nèi)部空氣的流通性；有多達7部貨梯；8部垂直客梯；30部電扶梯保證了顧客，商戶可以在最短時間內(nèi)到達想去的地方；然而缺少商城引導(dǎo)圖，垃圾箱相對較少等方面的不足也是客觀存在的。銀基商貿(mào)城的空氣質(zhì)量，室內(nèi)溫度方面有著明顯的不足的；商場引導(dǎo)圖的方向性不明確也是不容置疑的。3、消防安全上，世貿(mào)商城的消防設(shè)施較少，消防指引牌不看到，也缺少相應(yīng)的消防安全宣傳欄等。銀基商貿(mào)城的消防設(shè)施比較齊全，消防指引牌也十分易見，但是部分過道上的貨物堆積卻存在著隱患。（三）、顧客方面：1、商城知名度上，作為新興的服裝批發(fā)商城的世貿(mào)商城在宣傳力度，顧客知曉度上有著明顯的不足。老牌的銀基商貿(mào)城在宣傳力度，顧客知曉度上有著明顯的優(yōu)勢。2、商城形象上，世貿(mào)商城的形象要比銀基商貿(mào)城好許多，許多顧客對銀基商貿(mào)城的認識多是“臟、亂、擁擠、難聞、強買強賣”等負面的印象。（四）、交通方面： 雖然二者都位于火車站商圈，但是銀基商貿(mào)城距離火車的相對位置較世貿(mào)商城要近。（5） 、戰(zhàn)略方面：銀基商貿(mào)城的一體化戰(zhàn)略較世貿(mào)商城要有效。四、通過對比比較，對世貿(mào)商城提出建議。（1） 、充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，如：充分發(fā)揮商戶經(jīng)理的獨特設(shè)置，充分發(fā)揮商戶經(jīng)理在維修、裝修、工商注冊、稅務(wù)注冊、參加宣傳活動、繳納費用等問題上的作用，為商戶竭誠服務(wù)；充分利用商城設(shè)計上的優(yōu)勢，科學(xué)合理的規(guī)劃、設(shè)計商鋪的布局，保證商戶的利益，吸引消費者光臨；加強自身建設(shè)，對商戶、工作人員進行培訓(xùn)，提升他們的素質(zhì)，打造優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，成就世貿(mào)商城的品牌效應(yīng)。（2） 、發(fā)現(xiàn)問題，彌補不足，如：制定積極合理的發(fā)展戰(zhàn)略，為商城發(fā)展提供引導(dǎo)；加