5A甲級寫字樓配置標準.doc

5A、甲級寫字樓標準配置一、概況“甲級”、“5A”是不同角度界定辦公物業(yè)等級； 二者概念基本代表了評定寫字樓等級的基本方向，“甲級”從綜合品質(zhì)角度出發(fā)評定寫字樓的等級，“5A”是從硬件配置角度評定。 “甲級寫字樓”是一種通行叫法，是外資發(fā)展商開發(fā)涉外寫字樓過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質(zhì)量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。 對于超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標準可作如下的劃分和界定： 1、頂級物業(yè)(國際寫字樓) (1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。 裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具。 配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。 電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設施先進并對乘客和商品進行分區(qū)，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右。 設備標準：應有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。 (2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。 (3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財團。 (4)物業(yè)服務：由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護維修及保安服務。 (5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達。 (6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)的核心區(qū)。 (7)智能化：3A5A。2、高檔物業(yè)(甲級寫字樓) (1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。 裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具。配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。 設備標準：應有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。 (2)建筑規(guī)模：15萬平米。 (3)客戶進駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術(shù)服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業(yè)務。 (4)物業(yè)服務：由經(jīng)驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。 (5)交通便利：有多種交通工具直達。 (6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)或副都心區(qū)。 (7)智能化：3A及3A以上。 3、“5A”的評定標準 “5A”標準是目前較流行的評定方式，但“5A”概念是針對智能化硬件方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。 、辦公自動化系統(tǒng)（OA）以物業(yè)管理、公用信息服務、智能卡管理為主的應用軟件系統(tǒng)。、樓宇設備自動化系統(tǒng)（BA）樓宇設備自動化系統(tǒng)，可對全樓的供排水設備、制冷設備、供電系統(tǒng)和電梯、自動扶梯進行監(jiān)視及控制。以狀態(tài)監(jiān)視為主，控制啟停為輔。1、空調(diào)自控系統(tǒng) 2、供排水自控系統(tǒng) 3、變配電監(jiān)視系統(tǒng) 4、電梯監(jiān)視系統(tǒng)。、通信自動化系統(tǒng)（CA）1、綜合布線系統(tǒng)：綜合布線支持電話系統(tǒng)和計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)，是一個開放性網(wǎng)絡平臺。室內(nèi)鋪設架空地板、地面線槽、網(wǎng)絡地板。設計院完成干路敷設。提供以5類線為基礎的綜合布線信息通道。2、無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)：移動信號增強系統(tǒng)，辦公樓各層設有移動信號增強系統(tǒng)。、火災自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)（FA）1、設有智能類功能的火災自動報警及自動滅火和消防聯(lián)動控制。2、廣播音響系統(tǒng)：火災緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系統(tǒng)。、安全防范系統(tǒng)（SA）1、閉路監(jiān)視系統(tǒng)：地下車庫出入口、首層大廳設彩色變焦帶云臺攝像機。樓內(nèi)各層出入口、電梯轎箱等處設置固定黑白定焦攝像機。寫字樓內(nèi)走廊設置固定黑白定焦攝像機；地下停車庫內(nèi)設黑白帶云臺變焦攝像機。2、防盜報警系統(tǒng)：寫字樓主要出入口設門磁開關(guān)、電子門鎖、讀卡器。3、停車場管理系統(tǒng)：內(nèi)部車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時出票機方式。二、甲級、5A寫字樓衡量標準指標甲級、5A寫字樓建筑高度高層（24-100M）、超高層(100M以上)層高3.3米以上位置城市中心區(qū)、核心商業(yè)區(qū)域，與公共交通系統(tǒng)直接連接商務配套多功能會議室、活動場所、商務餐廳、咖啡廳、便利店等物業(yè)管理國際化的物業(yè)管理公司豐富的甲級寫字樓管理經(jīng)驗體量30000平米以上樓層設計整層可出租使用面積超過1000平米使用率超過70%室內(nèi)凈高不低于2.6米樓板承重不低于250公斤/平米進深不低于8米大堂寬敞、挑高三層或以上，有寬敞走廊，大堂及公用走道為高檔裝飾，配有休息區(qū)、計算機信息查詢系統(tǒng)及大型液晶顯示器走廊寬度電梯前室：不低于3米公共走廊：不低于1.5米衛(wèi)生間各衛(wèi)生間配有優(yōu)質(zhì)卷紙、干手機,洗手液及空氣清新機等外墻裝修優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻，鋁合金、不銹鋼、花崗巖等空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)，利用水冷冷水機組提供冷氣，每個單位能獨立控制溫度，每冷噸大概服務 15 20 左右。具有中央后備空調(diào)，當市電斷電而后備電源發(fā)動，后備空調(diào)量大概是正常情況下的四分之一，送風末端設備為VAV BOX 加采暖功能。 辦公室內(nèi)設計溫度為2224、濕度55%，新風量為 10 升/秒/人。 入口大廳，電梯大堂，公共走廊均有空調(diào)提供，設計溫度為25左右。每層公共洗手間均設抽風系統(tǒng)及經(jīng)走廊抽送空調(diào)到洗手間，設計溫度為 2628 間。電力系統(tǒng)雙路供電應急發(fā)電機電力負荷達80VA/平米90 VA/平米提供備用的發(fā)電機組，保證供應量在250千伏安電梯系統(tǒng)平均等候時間不超過30s載重量：不低于1600公斤/部，梯速：2.54.0米/秒配置比例：不低于5000平米/部，設置有電梯空調(diào)系統(tǒng)，客貨分離，貨梯至少1部，完善先進的智能控制系統(tǒng)。消防系統(tǒng)配備齊備的自動噴淋系統(tǒng)，消防栓，防火卷閘分區(qū)，編程火災自動報警系統(tǒng)。音響系統(tǒng)走道，門廳，車庫，電梯、大堂等公共場所均裝配消防播音及音樂播放系統(tǒng)。樓宇自動化設備控制監(jiān)視點監(jiān)測，控制及記錄設施設備的運行包括冷凍水機組、電力系統(tǒng)、水 泵、電梯、扶梯、空調(diào)機/新風機、照明系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)等等。停車位智能化停車場管理系統(tǒng)，有長期/月票/時票提供，有自動校對車輛識別功能，停車場實時使用量及停車位置顯示及引導系統(tǒng)等等。保安監(jiān)控系統(tǒng)各主要出入口信道及停車場、電梯轎廂配設攝像頭作二十四小時監(jiān)控錄映，各消防信 道門均配門磁監(jiān)控。數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)平均每十米至十五米建筑面積設有一條電話線，每單位配備 10 條IDD 長途直播電話及傳真線路，采用衛(wèi)星地面接收站系統(tǒng)。光纖結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，總系統(tǒng)可達 1000mps。每層均配有一對多模光纖線，提供 100 mps1000 mps 頻帶，并預留兩組（