房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查及土地增值稅清算應(yīng)對(duì)（北京）.ppt

房地產(chǎn)企業(yè) 北京 稅務(wù)檢查及土地增值稅清算應(yīng)對(duì) 2008年 月 郭偉稅務(wù)工作室 基本結(jié)構(gòu) 總體說明 近年來(lái) 作為處于社會(huì)輿論風(fēng)口浪尖的房地產(chǎn)業(yè) 一直位于國(guó)家宏觀調(diào)控的核心位置 稅務(wù)機(jī)關(guān)更是前所未有的加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的征管力度 以強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)功能 如何在新的稅收征管環(huán)境下規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn) 創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值 成為很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的最大挑戰(zhàn) 隨著土地增值稅清算的國(guó)稅發(fā) 2006 187號(hào)文件的下發(fā) 在地產(chǎn)界引起始料未及的震蕩 2008年房地產(chǎn)業(yè)又繼續(xù)被國(guó)家稅務(wù)總局列為稅務(wù)稽查重點(diǎn)行業(yè) 現(xiàn)在 無(wú)論是抗拒 遲疑還是觀望都改變不了上述的事實(shí) 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該平靜下來(lái) 開始全面正視土地增值稅清算工作 基本結(jié)構(gòu) 形勢(shì)分析 在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中 從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā) 轉(zhuǎn)讓 保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種多達(dá)12個(gè) 從近幾年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)檢查情況來(lái)看 大部分企業(yè)的會(huì)計(jì)核算失真 偷漏稅款比較普遍 而近期公布的房地產(chǎn)涉稅案件調(diào)查結(jié)果顯示 約有90 的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題 且有涉稅環(huán)節(jié)復(fù)雜化 涉稅數(shù)額增大化趨勢(shì) 形勢(shì)分析 形勢(shì)分析 形勢(shì)分析 形勢(shì)分析 稅務(wù)征管形勢(shì) 發(fā)改委 立項(xiàng)批復(fù)信息 規(guī)劃部門 項(xiàng)目性質(zhì) 面積 公共設(shè)施 一體化管理 模式 房地產(chǎn)稅源信息管理 房地產(chǎn)稅收 綜合治稅網(wǎng)絡(luò) 建設(shè)部門 拆遷 工程 土地管理部門 出讓金 房屋管理部門 面積 銷售許可證 形勢(shì)分析 總局 2007年6月18日 國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于貫徹落實(shí)建設(shè)部等八部門 關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知 的通知 國(guó)稅發(fā) 2007 69號(hào) 強(qiáng)調(diào) 各地稅務(wù)機(jī)關(guān)開展土地增值稅執(zhí)法檢查 建立土地增值稅重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控制度 加強(qiáng)內(nèi)外協(xié)調(diào) 形成專項(xiàng)整治工作合力 加強(qiáng)國(guó)稅 地稅之間 異地稅務(wù)機(jī)關(guān)之間 稅務(wù)機(jī)關(guān)與公安 檢察 法院 海關(guān) 工商 銀行 國(guó)土 房管等部門之間的協(xié)調(diào)配合 重點(diǎn)查處一批大案要案 選擇一些典型案例予以曝光 納稅檢查 1 2 形勢(shì)分析 納稅檢查 2 2 北京 從2006年查處的131件重大案件中 涉及房地產(chǎn)及物業(yè)管理企業(yè)的71件 占54 涉及建筑安裝企業(yè)的15件 占11 涉及賓館飯店業(yè) 餐飲業(yè)等其他行業(yè)企業(yè)的39件 占30 形勢(shì)分析 涉稅誤區(qū) 通過關(guān)系解決企業(yè)的所有稅務(wù)問題財(cái)務(wù)部門就可以處理好所有涉稅問題企業(yè)未發(fā)生稅務(wù)處罰 就沒有涉稅問題行政許可法實(shí)施后企業(yè)就沒有涉稅風(fēng)險(xiǎn) 隨著行政許可法的實(shí)施 國(guó)家稅務(wù)總局取消了多項(xiàng)涉稅管理項(xiàng)目的審批權(quán) 企業(yè)的納稅自主權(quán)擴(kuò)大了 納稅審批程序減少了 因此許多企業(yè)直觀地簡(jiǎn)單認(rèn)為 企業(yè)有了更多的納稅事務(wù)自由裁量權(quán) 企業(yè)幾乎就沒有涉稅風(fēng)險(xiǎn)了 實(shí)為一大誤解 形勢(shì)分析 保護(hù)房企稅務(wù)價(jià)值所面臨的主要挑戰(zhàn) 土地增值稅清算 房企稅收專項(xiàng)檢查 個(gè)稅專項(xiàng)檢查 透明信息 通過稅務(wù)機(jī)關(guān)已掌握的 模糊信息 利用稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采集的 隱藏信息 稅務(wù)機(jī)關(guān)找到尚未掌握的 具體體現(xiàn) 應(yīng)對(duì)方案 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有復(fù)雜性 多樣性和滾動(dòng)開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長(zhǎng) 投資數(shù)額大 往來(lái)對(duì)象多 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn) 因此 其開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè) 也不同于一般的工商企業(yè) 它是集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 經(jīng)營(yíng) 管理和服務(wù)為一體 以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門 從以上特點(diǎn)可以看出房地產(chǎn)稅收的復(fù)雜性與多樣性 鑒于此 我們組織了各方專家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查及土地增值稅清算事項(xiàng)進(jìn)行了研究 設(shè)計(jì)了多種應(yīng)對(duì)方案 我們?cè)敢鈱⑽覀兊某晒?與您分享 基本結(jié)構(gòu) 總體說明 形勢(shì)分析 應(yīng)對(duì)方案 稅收專項(xiàng)檢查 土地增值稅清算 應(yīng)對(duì)方案 稅收專項(xiàng)檢查 上述的標(biāo)識(shí)內(nèi)容將會(huì)在后頁(yè)進(jìn)行相應(yīng)的簡(jiǎn)單解釋說明 應(yīng)對(duì)方案 1 2檢查重點(diǎn) 稅收專項(xiàng)檢查 應(yīng)對(duì)方案 2 2了解稽查 稅收專項(xiàng)檢查 基本結(jié)構(gòu) 總體說明 形勢(shì)分析 應(yīng)對(duì)方案 稅收專項(xiàng)檢查 土地增值稅清算 應(yīng)對(duì)方案 土地增值稅清算 隨著 財(cái)稅 2006 21號(hào) 國(guó)稅發(fā) 2006 187號(hào) 等一系列文件的下發(fā) 土地增值稅清算已經(jīng)進(jìn)行了一年多 這其中既有稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算 也有企業(yè)申請(qǐng)清算 但由于計(jì)算方法多樣 掌握標(biāo)準(zhǔn)不同 企業(yè)在與稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流 溝通 申報(bào)過程中 會(huì)涉及到很多問題 稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的計(jì)算方法并不是唯一的 企業(yè)可選擇的計(jì)算方法很多 空間很大 這正是您需要解決的問題 也是我們的專業(yè)所在 我們?cè)敢馀c您分享我們的成果 協(xié)助您創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值 應(yīng)對(duì)方案 上述的標(biāo)識(shí)內(nèi)容將會(huì)在后頁(yè)進(jìn)行相應(yīng)的簡(jiǎn)單解釋說明 清算流程 1 計(jì)算自測(cè) 2 應(yīng)對(duì)策略 3 土地增值稅清算 應(yīng)對(duì)方案 清算流程 土地增值稅清算 應(yīng)對(duì)方案 1 3公式解讀 計(jì)算公式的稅收特征 土地增值稅清算 應(yīng)納稅額 增值額 適用稅率 扣除項(xiàng)目金額 速算扣除 收入額 扣除項(xiàng)目金額 個(gè)稅 增值稅 營(yíng)業(yè)稅 契稅 土地使用稅 企業(yè)所得稅 增值稅 征管法 個(gè)稅 企業(yè)所得稅 增值稅 個(gè)稅 注 從上述解讀可看出土地增值稅計(jì)算的復(fù)雜性和多樣性 應(yīng)對(duì)方案 2 3我們理解的計(jì)算方法 土地增值稅清算 扣除項(xiàng)目的計(jì)算 開發(fā)費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目的計(jì)算 按土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算 按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?單項(xiàng)計(jì)算 其他合理的方法 清算的計(jì)算技巧可能更大于具體業(yè)務(wù)的操作 應(yīng)對(duì)方案 3 3計(jì)算結(jié)果 土地增值稅清算 應(yīng)對(duì)思路 根據(jù)不同自測(cè)結(jié)果 選擇相應(yīng)的應(yīng)對(duì)方案 基本結(jié)構(gòu) 總體說明 形勢(shì)分析 應(yīng)對(duì)方案 稅收專項(xiàng)檢查 土地增值稅清算 注 一個(gè)清晰整體的思路 可能會(huì)對(duì)您在保護(hù)稅務(wù)安全的基礎(chǔ)上 創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值有所幫助 聯(lián)系我們 如您需要進(jìn)一步的信息和指南 請(qǐng)采用以上聯(lián)系方式與我們聯(lián)絡(luò) 郭偉稅務(wù)工作室聯(lián)系人 手機(jī) 13811 371電話 010 85 367傳真 010 85150 地址 北京市東城區(qū)東長(zhǎng)安街1號(hào)東方廣場(chǎng)東方經(jīng)貿(mào)城 層 郭偉簡(jiǎn)介 國(guó)家注稅行業(yè)十一五規(guī)劃的參與者之一 注冊(cè)稅務(wù)師行業(yè)準(zhǔn)則的起草者之一 業(yè)內(nèi)稅務(wù)咨詢 顧問 稅收籌劃 稅務(wù)培訓(xùn) 業(yè)務(wù)準(zhǔn)則及事務(wù)所內(nèi)部質(zhì)量控制體系的起草者之一 曾任中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)常務(wù)理事受國(guó)稅總局管理中心及行