房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查及土地增值稅清算應(yīng)對（北京）.ppt

房地產(chǎn)企業(yè) 北京 稅務(wù)檢查及土地增值稅清算應(yīng)對 2008年 月 郭偉稅務(wù)工作室 基本結(jié)構(gòu) 總體說明 近年來 作為處于社會輿論風(fēng)口浪尖的房地產(chǎn)業(yè) 一直位于國家宏觀調(diào)控的核心位置 稅務(wù)機關(guān)更是前所未有的加大對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的征管力度 以強化稅收調(diào)節(jié)功能 如何在新的稅收征管環(huán)境下規(guī)避稅收風(fēng)險 創(chuàng)造稅務(wù)價值 成為很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的最大挑戰(zhàn) 隨著土地增值稅清算的國稅發(fā) 2006 187號文件的下發(fā) 在地產(chǎn)界引起始料未及的震蕩 2008年房地產(chǎn)業(yè)又繼續(xù)被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)稽查重點行業(yè) 現(xiàn)在 無論是抗拒 遲疑還是觀望都改變不了上述的事實 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該平靜下來 開始全面正視土地增值稅清算工作 基本結(jié)構(gòu) 形勢分析 在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中 從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā) 轉(zhuǎn)讓 保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種多達12個 從近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)檢查情況來看 大部分企業(yè)的會計核算失真 偷漏稅款比較普遍 而近期公布的房地產(chǎn)涉稅案件調(diào)查結(jié)果顯示 約有90 的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題 且有涉稅環(huán)節(jié)復(fù)雜化 涉稅數(shù)額增大化趨勢 形勢分析 形勢分析 形勢分析 形勢分析 稅務(wù)征管形勢 發(fā)改委 立項批復(fù)信息 規(guī)劃部門 項目性質(zhì) 面積 公共設(shè)施 一體化管理 模式 房地產(chǎn)稅源信息管理 房地產(chǎn)稅收 綜合治稅網(wǎng)絡(luò) 建設(shè)部門 拆遷 工程 土地管理部門 出讓金 房屋管理部門 面積 銷售許可證 形勢分析 總局 2007年6月18日 國家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于貫徹落實建設(shè)部等八部門 關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ?的通知 國稅發(fā) 2007 69號 強調(diào) 各地稅務(wù)機關(guān)開展土地增值稅執(zhí)法檢查 建立土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控制度 加強內(nèi)外協(xié)調(diào) 形成專項整治工作合力 加強國稅 地稅之間 異地稅務(wù)機關(guān)之間 稅務(wù)機關(guān)與公安 檢察 法院 海關(guān) 工商 銀行 國土 房管等部門之間的協(xié)調(diào)配合 重點查處一批大案要案 選擇一些典型案例予以曝光 納稅檢查 1 2 形勢分析 納稅檢查 2 2 北京 從2006年查處的131件重大案件中 涉及房地產(chǎn)及物業(yè)管理企業(yè)的71件 占54 涉及建筑安裝企業(yè)的15件 占11 涉及賓館飯店業(yè) 餐飲業(yè)等其他行業(yè)企業(yè)的39件 占30 形勢分析 涉稅誤區(qū) 通過關(guān)系解決企業(yè)的所有稅務(wù)問題財務(wù)部門就可以處理好所有涉稅問題企業(yè)未發(fā)生稅務(wù)處罰 就沒有涉稅問題行政許可法實施后企業(yè)就沒有涉稅風(fēng)險 隨著行政許可法的實施 國家稅務(wù)總局取消了多項涉稅管理項目的審批權(quán) 企業(yè)的納稅自主權(quán)擴大了 納稅審批程序減少了 因此許多企業(yè)直觀地簡單認為 企業(yè)有了更多的納稅事務(wù)自由裁量權(quán) 企業(yè)幾乎就沒有涉稅風(fēng)險了 實為一大誤解 形勢分析 保護房企稅務(wù)價值所面臨的主要挑戰(zhàn) 土地增值稅清算 房企稅收專項檢查 個稅專項檢查 透明信息 通過稅務(wù)機關(guān)已掌握的 模糊信息 利用稅務(wù)機關(guān)可以采集的 隱藏信息 稅務(wù)機關(guān)找到尚未掌握的 具體體現(xiàn) 應(yīng)對方案 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營具有復(fù)雜性 多樣性和滾動開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長 投資數(shù)額大 往來對象多 市場風(fēng)險不確定等特點 因此 其開發(fā)經(jīng)營活動不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè) 也不同于一般的工商企業(yè) 它是集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 經(jīng)營 管理和服務(wù)為一體 以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門 從以上特點可以看出房地產(chǎn)稅收的復(fù)雜性與多樣性 鑒于此 我們組織了各方專家對房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項檢查及土地增值稅清算事項進行了研究 設(shè)計了多種應(yīng)對方案 我們愿意將我們的成果 與您分享 基本結(jié)構(gòu) 總體說明 形勢分析 應(yīng)對方案 稅收專項檢查 土地增值稅清算 應(yīng)對方案 稅收專項檢查 上述的標(biāo)識內(nèi)容將會在后頁進行相應(yīng)的簡單解釋說明 應(yīng)對方案 1 2檢查重點 稅收專項檢查 應(yīng)對方案 2 2了解稽查 稅收專項檢查 基本結(jié)構(gòu) 總體說明 形勢分析 應(yīng)對方案 稅收專項檢查 土地增值稅清算 應(yīng)對方案 土地增值稅清算 隨著 財稅 2006 21號 國稅發(fā) 2006 187號 等一系列文件的下發(fā) 土地增值稅清算已經(jīng)進行了一年多 這其中既有稅務(wù)機關(guān)要求清算 也有企業(yè)申請清算 但由于計算方法多樣 掌握標(biāo)準(zhǔn)不同 企業(yè)在與稅務(wù)機關(guān)的交流 溝通 申報過程中 會涉及到很多問題 稅務(wù)機關(guān)指定的計算方法并不是唯一的 企業(yè)可選擇的計算方法很多 空間很大 這正是您需要解決的問題 也是我們的專業(yè)所在 我們愿意與您分享我們的成果 協(xié)助您創(chuàng)造稅務(wù)價值 應(yīng)對方案 上述的標(biāo)識內(nèi)容將會在后頁進行相應(yīng)的簡單解釋說明 清算流程 1 計算自測 2 應(yīng)對策略 3 土地增值稅清算 應(yīng)對方案 清算流程 土地增值稅清算 應(yīng)對方案 1 3公式解讀 計算公式的稅收特征 土地增值稅清算 應(yīng)納稅額 增值額 適用稅率 扣除項目金額 速算扣除 收入額 扣除項目金額 個稅 增值稅 營業(yè)稅 契稅 土地使用稅 企業(yè)所得稅 增值稅 征管法 個稅 企業(yè)所得稅 增值稅 個稅 注 從上述解讀可看出土地增值稅計算的復(fù)雜性和多樣性 應(yīng)對方案 2 3我們理解的計算方法 土地增值稅清算 扣除項目的計算 開發(fā)費用計入扣除項目的計算 按土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算 按建筑面積計算分攤 單項計算 其他合理的方法 清算的計算技巧可能更大于具體業(yè)務(wù)的操作 應(yīng)對方案 3 3計算結(jié)果 土地增值稅清算 應(yīng)對思路 根據(jù)不同自測結(jié)果 選擇相應(yīng)的應(yīng)對方案 基本結(jié)構(gòu) 總體說明 形勢分析 應(yīng)對方案 稅收專項檢查 土地增值稅清算 注 一個清晰整體的思路 可能會對您在保護稅務(wù)安全的基礎(chǔ)上 創(chuàng)造稅務(wù)價值有所幫助 聯(lián)系我們 如您需要進一步的信息和指南 請采用以上聯(lián)系方式與我們聯(lián)絡(luò) 郭偉稅務(wù)工作室聯(lián)系人 手機 13811 371電話 010 85 367傳真 010 85150 地址 北京市東城區(qū)東長安街1號東方廣場東方經(jīng)貿(mào)城 層 郭偉簡介 國家注稅行業(yè)十一五規(guī)劃的參與者之一 注冊稅務(wù)師行業(yè)準(zhǔn)則的起草者之一 業(yè)內(nèi)稅務(wù)咨詢 顧問 稅收籌劃 稅務(wù)培訓(xùn) 業(yè)務(wù)準(zhǔn)則及事務(wù)所內(nèi)部質(zhì)量控制體系的起草者之一 曾任中國注冊稅務(wù)師協(xié)會常務(wù)理事受國稅總局管理中心及行