廣西北海市房地產(chǎn)近兩年狀況調(diào)查報告.doc

廣西北海市房地產(chǎn)狀況 電氣082班 李泰鵬 學(xué)號：70228080952008年上半年，北海市商品房平均價格每平方米為兩千零八十六點(diǎn)八六元人民幣，同比增長百分之十七點(diǎn)四四，與全國以及廣西全區(qū)的平均水平和其他城市相比，目前北海市商品住房價格仍處在最低水平。外地人在北海市購房(含預(yù)售)面積七十點(diǎn)八五萬平方米，同比增長百分之一百九十四點(diǎn)八四。外地人購房占個人購房總量百分之五十七點(diǎn)五，首次突破五成，同比提高十八點(diǎn)九八個百分點(diǎn)。 外地人到北海購房的劇增態(tài)勢，是北海良好的居住環(huán)境和發(fā)展前景，吸引越來越多的外地人到北海居住、購房置業(yè)以及休閑度假地表現(xiàn)，北海作為宜居城市已成為人們的共識。2008年以來， 廣西北海市房價一路飆升，3至5月份新建商品住房價格漲幅分別達(dá)到13.7%、23.6%和15.1%，連續(xù)三個月位居全國首位. 4月份全國新建商品住房銷售價格同比漲幅第一的城市是廣西北海。北海以23.6%的驚人漲幅，大大超過深圳(11.3%)和北京(10.7%)。北海市市長連友農(nóng)在此間召開的北海市經(jīng)濟(jì)形勢報告會上說近年來，北海經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)健康、可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢。今年前五月，該市財政收入增長百分之四十二點(diǎn)八二，固定資產(chǎn)投資增長百分之三十八點(diǎn)九四，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅在廣西排名大幅上升，北海在廣西經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的龍頭作用初顯。目前北海房價、地價的上漲，是該市經(jīng)濟(jì)增長的必然結(jié)果，直接反映了國內(nèi)外客商對北海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的認(rèn)可。作為自然資源豐富、區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特的中國十大宜居城市及知名旅游城市之一，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，以及今年以來北海引進(jìn)的各重大項目建設(shè)的推進(jìn)，其房地產(chǎn)價格還具相當(dāng)幅度的上升空間。他還表示北海將進(jìn)一步抓好工業(yè)項目、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及臨海大工業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步提高城市競爭力，努力為該市目前呈迅猛發(fā)展勢頭的經(jīng)濟(jì)添足后勁，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，并注意保持適當(dāng)?shù)纳仙俣?，全力防范房地產(chǎn)價格大起大落，避免其重蹈歷史覆轍。北海房地產(chǎn)的銷售、創(chuàng)新相輔相成會有一定難度。銷售市場秩序非常重要，北海這個房地產(chǎn)市場本身就大。北海的房地產(chǎn)市場有彈性，和許多城市的剛性需求為主不一樣，對市場秩序要求非常高。北?，F(xiàn)在的市場也有了特色，有一些相對集中的客戶，比如說來自東北、福建、西北的一些地方。外銷的房子比較分散，但是還是有一定的規(guī)律。精明的開發(fā)商要去好好地研究外地人來本地購房的需求心理。北海這些年房價漲了不少，雖然也不是很高，但是漲得快。開發(fā)商企業(yè)、營銷企業(yè)要端正心態(tài)，價格還是一步步夯實的比較好，穩(wěn)步增長比較好。對于創(chuàng)新非常重要，但是基礎(chǔ)的工作也要做好。基礎(chǔ)做好了，創(chuàng)新也才有用武之地。很多營銷機(jī)構(gòu)的思維更加靈活，更多變。北海這個舞臺應(yīng)該可以給更多的企業(yè)一個充分施展的機(jī)會。2008年，北海1至10月全市商品房交易僅6657宗，面積94萬平方米，同比分別下降17.57%、14.34%。而且進(jìn)入第四季度，金融危機(jī)對廣西北海市房地產(chǎn)市場的沖擊非常明顯。該市房產(chǎn)部門數(shù)據(jù)顯示，10月和11月，北海市商品房預(yù)售分別為372套和336套，兩個月的商品房預(yù)售量相加不敵9月份808套的商品房預(yù)售量。房產(chǎn)交易量下滑的一個重要因素是今年下半年以來北海市高度價“滯漲”，尤其是9月和10月，北海市90平方米及以下新建住房價格罕見的出現(xiàn)負(fù)增長，其價格環(huán)比分別下降了0.2%和0.4%，連續(xù)兩個月房價下跌，讓人感到北海樓市撲朔迷離，外地人對北海樓市觀望氣氛濃厚。數(shù)據(jù)顯示，10月份外地人風(fēng)扇面積同比下降25.5%。11月，北海市房屋銷售價格同比上漲4.7%，其漲幅創(chuàng)今年以來新低，比10月低0.3個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.2%，這是今年2月份以來該市房屋銷售價格首次出現(xiàn)負(fù)增長。金融危機(jī)創(chuàng)傷最大的要數(shù)二手房，繼8月和9月二手房價格出現(xiàn)停漲現(xiàn)象后，10月份又出現(xiàn)了負(fù)增長，其房價下跌0.5%，11月份，二手房價格也難轉(zhuǎn)乾坤，下跌了0.9%。 全國面臨金融危機(jī)的影響，政府對房地產(chǎn)出臺了相應(yīng)的政策。面對北海在此政策上的新政策，那些房地產(chǎn)的開發(fā)商各有自己的觀點(diǎn)。他們有的說北海只有開更多的樓盤，市場就才能更活；有的說北海房價沒有太大的一個退幅，房價在不斷地往下跌對開發(fā)商和消費(fèi)者都不是一件好事。更重要的那如何對北海市這樣的宜居城市有一個統(tǒng)一的宣傳，讓更多人知道北海是一個宜居的地方。有的說北海樓市的賣點(diǎn)在于它的環(huán)境非常好，這是全國很多地方?jīng)]辦法比較的。我們目前要做的事情，就是首先要把自己的品質(zhì)做好。有的說北海作為最早的沿海開放城市，交通不能僅僅保持原來的水平。北海的整個房地產(chǎn)市場跳躍性很大，受政策性的影響非常大。也有的說肯定沒有賣不出去的房子，就看你的整個成本控制，現(xiàn)在購房者買房買的就是一個性價比。目前樓市的一些相關(guān)政策出臺后，很多關(guān)于樓市分戶走勢的不同看法很多，全國上下都在出臺了很多穩(wěn)定樓市的措施，比如說很多地方契稅-包括在南寧都在執(zhí)行的是1.5%的稅率，但是北海還沒有動向，外來的客戶都說想來北部灣看看海，也希望來挖一桶金，但實際上在來的過程中總是讓他們感到失望的是-為什么這邊的契稅是與眾不同的。北海政府出臺一系列穩(wěn)定樓市，保經(jīng)濟(jì)增長的措施實際上最大的效用就是堅定投資者和消費(fèi)者的信心，在大家都堅定北海房地產(chǎn)市場方向是好的情況下，做好樓盤營銷，給消費(fèi)者帶來更多實惠。這個事情我覺得這不是一個單獨(dú)某個開發(fā)商的事情，這是一個整體的事情，比如需要媒體進(jìn)來，各房地產(chǎn)商也要進(jìn)來，一起配合做好。北海的房地產(chǎn)實際上是非常有競爭力的，但是除了宣傳好北海這張城市名片外，也要練好“內(nèi)功”才能更好的達(dá)到消費(fèi)者的預(yù)期。2010年北海的房價，很多房地產(chǎn)的開發(fā)商都說不好。這可以從幾個方面原因來說，第一，因為國家的整個房市的觀望氣候濃厚，它在整體下降之中。第二，汶川大地震后，國家對公費(fèi)旅游和會議旅游有所限制，所以來北海第三，國際金融危機(jī)，對現(xiàn)在的消費(fèi)陰影，對消費(fèi)的影響比較大。就是這三點(diǎn)因素決定了到北海的人氣很難定，北海的人氣不恢復(fù)的話，北海的房子就很難賣出去，因為北海的樓市是一個典型的外銷市場，75%的樓是靠外地人買，甚至百分之八九十是靠外地人買。如果沒有人來，北海的樓盤怎么賣的出去，所以說從這幾個點(diǎn)來說北海的房子今年年底到明年中旬都不太樂觀。旅客人數(shù)是在短時間內(nèi)是難以恢復(fù)的。總的來說，北海房地產(chǎn)曾經(jīng)經(jīng)歷過92年的泡沫，現(xiàn)在還在恢復(fù)。今年國家發(fā)改委批準(zhǔn)了廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，北海房地產(chǎn)有了個新的起點(diǎn)。發(fā)展規(guī)劃里面把北海定位為“生態(tài)城市”，是北海房地產(chǎn)發(fā)展的一個很好的動力，從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來看是件好事。北海房地產(chǎn)的發(fā)展和廣西別的城市不大一樣，北海房地產(chǎn)發(fā)展過程中曾經(jīng)走過彎路，從近幾年來看，北海房地產(chǎn)有兩個市